3-2-1-35-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-35-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. aprill 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

Kalle Raidsalu hagi Mati Kleini ja Ilmar Volkmanni vastu

kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-207

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kalle Raidsalu kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Kalle Raidsalu (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Mikk Lõhmus

Kostja Mati Klein (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Ilmar Volkmann (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Margo Lemetti

Kolmas isik Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu)

Asja läbivaatamise kuupäev

19. märts 2007. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus

Kostja Ilmar Volkmanni esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

Istungit protokollis Ragne Rebane

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2006. a otsus osas, millega jäeti muutmata

Tartu Maakohtu 31. juuli 2006. a otsus ja võeti seisukoht menetluskulude osas ning tühistati

Kleini kinnistule nr 21704 Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel seatud

keelumärge. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Kalle Raidsalule kassatsioonkaebuselt 21. detsembril 2006. a tasutud kautsjon 400

(nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kalle Raidsalu esitas Tartu Maakohtule hagi Mati Kleini ja Ilmar Volkmanni vastu, milles palus: 1)

lugeda kohtuotsus M. Kleini (edaspidi kostja I) nõusolekuks muuta Tartu Maakohtu Kinnistusametis

kinnistusraamatu registriosa nr 217 (uus nr 21704) (edaspidi kinnistu) kannet selliselt, et kinnistust

eraldatakse maa katastritunnustega 94901:005:0418, maatulundusmaa, asukohaga Ülenurme vald

Külitse küla, nimetusega "Viilu", suurusega 478 m2 (edaspidi Viilu maaüksus) ja moodustatakse

sellest eraldi kinnistu ning kantakse selle omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik; 2) lugeda

kohtuotsus I. Volkmanni (edaspidi kostja II, hüpoteegipidaja) nõusolekuks jagada kostjale I kuuluv

kinnistu selliselt, et kinnistust eraldatakse Viilu maaüksus eraldi kinnistuks; 3) lugeda kohtuotsus

kostja I ja kostja II nõusolekuks (kokkuleppeks), et kinnistust eraldatavat kinnistut (Viilu maaüksus)

ei koormata kostja II kasuks hüpoteegiga 500 000 krooni (kantud kinnistusraamatusse 20. novembril

2001. a), mille intress on 24% aastas ja kõrvalnõuded 200 000 krooni. Maakohus kaasas menetlusse

kolmanda isikuna kostja poolel Eesti Vabariigi (Tartu Maavalitsuse kaudu).

Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt tagastati kostjale I Ülenurme Vallavalitsuse 29. septembri

1993. a määruse nr 191 alusel Tartu maakonnas Külitse külas asuv õigusvastaselt võõrandatud endine

Kleini kinnistu, kokku 43,8 ha. Kostja I kanti 15. detsembril 1994. a kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse. Ülenurme Vallavalitsus tühistas 30. juuli 2001. a korraldusega nr 329 oma

varasema määruse p 1.1 osas, mis puudutas kostjale I maa tagastamist hageja kasutuses olevast

maast. Kostjale I on tagastatud maad, mis on hageja seaduslikus kasutuses ja mida tal on õigus

ostueesõigusega erastada. Kostja I seadis 20. novembril 2001. a kinnistule hüpoteegi kostja II kasuks.

Hageja leiab, et tal on seaduslik õigus Viilu maaüksus erastada. Hageja taotles kohtult kinnistu

jagamist selle omaniku kostja I nõusolekuta. Tartu Maakohus rahuldas 31. märtsi 2003. a otsusega

(tsiviilasi nr 2-1485/01) hageja nõude. Rahuldamata jäeti hageja nõue Eesti Vabariigi kui maa

tagastamise eelse omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks. Seega asendab viidatud kohtuotsus

kostja I nõusolekut kinnistu jagamiseks. Kuivõrd hageja ei ole saavutanud hüpoteegipidajaga

kokkulepet kinnistu jagamiseks, asendaks kohtuotsus vaidlusaluses asjas kostja II nõusolekut. Hageja

soovib, et hüpoteek jääks kinnistu jagamisel koormama vaid kostja I omandisse jäävat kinnistut. See

on ka majanduslikult põhjendatud, sest Viilu maaüksus moodustab väga väikese osa kogu

hüpoteegiga koormatud kinnistust. See maa on aiaga piiratuna olnud kogu aeg hageja kasutuses ja

kostja II ei saanud arvata seda osa kogu maa väärtuse hulka. Sellega, et Viilu maaüksus jääb

hüpoteegi alt välja, kostja II olukord ei halvene. Hageja tõdes, et ta ei soovi tõendada kostja II

pahausksust hüpoteegi seadmisel. Hageja väitel on tegemist kostja II hea usu vastase käitumisega.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kuna kostja II omandas hüpoteegipidaja õigused heausksena, siis ei

ole võimalik ilma õigusliku aluseta ja nõudeta kinnistusraamatu kannet muuta. Hageja ei ole

vaidlustanud kostja II heausksust. Hageja ei ole tõendanud, miks tema õigust peaks eelistama kostja

II õigusele.

3. Kostja II vaidles hagile vastu ja oli kostjaga I samal seisukohal. Tema kui hüpoteegipidaja

pahausksust ei ole tuvastatud, mistõttu ei saa hagi rahuldada. Kinnistu jagamisega nõustumisel

saaksid kahjustada tema kui kostja I äripartneri huvid.

4. Kolmas isik asus seisukohale, et kostjale I on tagastatud seadusega põhjendatust rohkem maad.

Hagejal on õigus Viilu maaüksus erastada. Selleks, et kõnealune maatükk riigile tagastada, peab see

olema koormatistest vaba.

5. Tartu Maakohus jättis 31. juuli 2006. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus leidis, et hageja nõuete rahuldamine on vastuolus õigusnormide ja kohtupraktikaga.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust.

Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud

asjaõiguse, siis on tema õigused AÕS § 56 lg 3 järgi seadusega kaitstud. AÕS § 561 lg 1 alusel on

tegemist heauskse omandamisega, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse

kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Sel juhul loetakse kinnistusraamatusse kantud

andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse

vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et

kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes

omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult

seda aga ei ole. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 109

kohaselt heausksust eeldati, kui seadus ei sätestanud teisiti. Sama põhimõte on sätestatud kehtiva

TsÜS §-s 139. Vaadeldavas asjas ei ole kostja II kui piiratud asjaõiguse omaja pahausksus tõendatud.

Asjaõigusseaduse § 356 lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav

hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Sellist kokkulepet ei ole.

Kui isik omandab AÕS § 56 lg 3 järgi kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja

või piiratud asjaõiguse, jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima ja kohus ei saa

ühepoolselt otsustada selle üle, kas jätta hüpoteek kehtima kogu kinnistu suhtes või mitte. Riigikohus

on oma 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 asunud seisukohale, et kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis

jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Kui registriosa

sulgemine kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lg 2 järgi pole võimalik, siis ei ole isikul, kellel

ehitise tõttu on õigus selle juurde maad erastada või maale hoonestusõigust seada, võimalik saada

maa omanikuks ka siis, kui kinnisasja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik. Järelikult, kui

registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 kohaselt ei ole võimalik, ei ole võimalik ka rikkumiseelse

olukorra ennistamine ja puudub alus kanda riik kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10 lg 5 alusel. Kinnisasja või piiratud asjaõiguse

omandanud isiku pahausksust peab tõendama hageja. Hageja seda tõendanud ei ole. Sellest tulenevalt

ei ole kohtul õigust kaaluda erinevaid õigushüvesid, st hageja õigust Viilu maaüksusele ning

hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtuse vähenemist, ning otsustada hüpoteegi kehtivust kogu

kinnistule või osale sellest.

Maakohus tühistas 13. märtsi 2002. a hagi tagamise määrusega kinnistule seatud käsutamise

keelumärke.

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kuna hageja ei vaidlustanud hüpoteegipidaja kasuks

seatud hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse omandamist, siis ei saa kohaldada AÕS § 56 lg-t 3.

Hüpoteegipidaja pahausksus ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Kohus on alusetult jätnud

menetlusosaliste huvid kaalumata ning sellega rikkunud tsiviilkohtumenetluse üldpõhimõtteid, mis

tõi kaasa ebaõige kohtulahendi. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata TsÜS § 68 lg-st 5

tuleneva võimaluse, mille kohaselt kohtuotsus asendaks kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja

tahteavaldust. Vastavalt TsÜS § 138 lg-le 1 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida

heas usus.

7. Kostja I ja kostja II leiavad, et asja lahendamine sõltub hüpoteegi eemaldamise võimalikkusest,

mitte poolte võimalike õiguste kaalumisest. Kuna kohus hüpoteegipidaja kohustust, s.o piiratud

asjaõiguse kohta tehtud kinnistusraamatu kande ebaõigsust ei tuvastanud, siis ei saa kohaldada ka

TsÜS § 68 lg-t 5.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tartu Ringkonnakohus tühistas 27. novembri 2006. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

maakohus tühistas 13. märtsi 2002. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke.

Ringkonnakohus tegi kinnistule seatud keelumärke osas uue otsuse, millega tühistas maakohtu

4. märtsi 2004. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke. Muus osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 ei ole vajadust korrata kõiki

esimese astme kohtu põhjendusi.

Maakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme ja leidis põhjendatult, et isik, kellel on õigus

ostueesõigusega maad erastada, saab seda teha ainult siis, kui kanda AÕSRS § 10 lg 5 alusel

kinnistusraamatusse maa omanikuna riik. Seejärel saab maa erastada. Seda saab teha ainult eeldusel,

et kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigusega. Vaadeldavas asjas on vaidlusalune kinnistu

koormatud piiratud asjaõigusega, s.o hüpoteegiga kostja II kasuks. Maakohus lähtus põhjendatult

AÕS § 56 lg-st 3. Asja materjalidest nähtub, et kostja II ei ole AÕS § 356 lg 1 kohaselt andnud

nõusolekut vaidlusaluse kinnistu jagamiseks. Hagi rahuldamiseks tuleb tuvastada kostja II

pahausksus piiratud asjaõiguse omandamisel. Hageja ei ole kostja II heausksust vaidlustanud.

Kuivõrd kostja II omandas piiratud asjaõiguse heauskselt ning ta ei ole nõus kinnistu jagamisega, siis

ei ole võimalik rikkumiseelset olukorda ennistada. Puudub võimalus registriosa sulgemiseks KRS

§ 72 lg 2 järgi ning pole alust kanda riiki kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse AÕSRS § 10 lg 5

järgi. Iseenesest õige on hageja väide, et TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema

kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse

sellise kohustuse olemasolu. Kuivõrd kostja II omandas piiratud asjaõiguse heauskselt, ei saa teda

kohustada andma nõusolekut kinnisasja jagamiseks. Samuti ei saa teda kohustada andma nõusolekut

selleks, et eraldatavat maad ei koormataks hüpoteegiga. Maakohtu otsus on kooskõlas viidatud

Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 esitatud seisukohtadega.

Hageja leidis apellatsioonkaebuses, et maakohus pidanuks asja õigeks lahendamiseks kaaluma

menetlusosaliste huve. Vaidlust ei ole selles, et hageja huviks on erastada ostueesõigusega tema

kasutuses olev maa ning kostja II huviks on tagada hüpoteegi püsimajäämine täies ulatuses. Samas ei

ole hageja põhjendanud, miks just tema huvid tuleks seada olulisemateks kostja II huvidest. Isiku

huve saab kaaluda õigusliku regulatsiooni piires. Kuivõrd aluseid AÕSRS § 10 lg 5 kohaldamiseks ei

ole, ei saa ka väita, et maakohus pidanuks tegema otsuse just menetlusosaliste huvide kaalumise

tulemusena. Põhjendatud ei ole ka hageja väide, et maakohus jättis kohaldamata hea usu põhimõtte.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel

viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

Asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks isiku teadmine teise isiku õigustest. Kuivõrd hageja ei ole

kostja II heausksust piiratud asjaõiguse omandamisel vaidlustanud, tuleb viimase heausksust eeldada.

Maakohus jättis hagi rahuldamata ning kohtul tuli TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendada ka hagi

tagamise abinõudega seotud küsimus. Maakohus on ekslikult tühistanud oma 13. märtsi 2002. a

määruse alusel hagi tagamise korras vaidlusalusele kinnistule seatud käsutamise keelumärke. See

keelumärge on kinnistusraamatust kustutatud maakohtu 15. jaanuari 2004. a määruse alusel. Kuivõrd

kinnistule on hagi tagamise korras seatud käsutamise keelumärge maakohtu 4. märtsi 2004. a

määruse alusel, siis tuleb nimetatud hagi tagamise abinõu tühistada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi

rahuldada. Hageja palub seada vaidlusalusele kinnistule käsutamise keelumärge hageja kasuks.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et seadusest tulenevalt ei ole alust hageja nõude rahuldamiseks.

Tulenevalt AÕS § 356 lg-test 1 ja 2 on hüpoteegipidajal õigus keelduda hüpoteegiga koormatud maa

jagamisest ja eraldatava maatüki hüpoteegist vabastamisest. Vaidlusaluses olukorras ei ole aga kostja

II nõusoleku andmisest keeldumine põhjendatud, sest kostja II on käitunud hea usu põhimõtte

vastaselt oma õigusi kuritarvitades. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjaõiguses on hea usu

põhimõtte sisuks üksnes isiku teadmine teise isiku õigustest. Hea usu põhimõte seab eraõiguse

üldpõhimõttena isiku subjektiivsete õiguste teostamisele piirid ja on kohaldatav eelkõige juhul, kui

vaidlust lahendades kujuneb olukord, mis on ebaõiglane. Praegusel juhul takistab kostja II

keeldumine nõusoleku andmisest hageja seaduspärases kasutuses oleva maa erastamist, samas kui

sellise nõusoleku andmine ei tekita kostjale II kahju ega riku tema õigusi. Ringkonnakohus märgib

alusetult, et hageja ei ole põhjendanud, miks just tema huvid tuleks seada kostja II huvidest

olulisemateks. On ilmselge, et õigus omandile kaalub üles õiguse säilitada hüpoteegi püsimine

maaüksusele, mis moodustab kogu hüpoteegiga koormatud 500 000 m2 suurusest kinnistust üksnes

tühise osa (478 m2 ehk 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust).

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjas tuli lähtuda AÕS § 56 lg-st 3, sest vaidluse esemeks ei ole

kostja I kinnistule kostja II kasuks seatud hüpoteegi olemasolu. Vaidluse esemeks on kostjate

nõusoleku saamine kinnistu jagamiseks ja eraldatava maa hüpoteegist vabastamiseks.

Ringkonnakohus lähtus asja lahendamisel põhjendamatult Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-26-

03. Tegemist ei ole viidatud lahendis käsitletud juhtumiga sarnase olukorraga. Seega ei ole selles

esitatud seisukohad AÕS § 56 lg 3 osas asjas kohaldatavad.

Ringkonnakohus jättis põhjendamatult kohaldamata TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneva võimaluse, mille

kohaselt asendaks kohtuotsus kostjate kui kinnistu omaniku ja hüpoteegipidaja nõusolekut.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et kohtuotsusega kinnistu jagamiseks hüpoteegipidaja nõusoleku

andmiseks on vaja tuvastada hüpoteegipidaja pahausksus. Viidatud sätte kohaldamisel tuleb tuvastada

üksnes isiku kohustus anda sellekohane tahteavaldus, mitte isiku hea- või pahausksus. Hageja leiab,

et tulenevalt AÕS §-st 356 koostoimes TsÜS §-ga 138 on kostja II kohustatud andma nõusoleku

kinnistu jagamiseks ja sellest eraldatava osa hüpoteegist vabastamiseks.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui tühistas Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a

määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke. Hageja ei ole märke tühistamist taotlenud.

Hageja peab hagi tagamist vajalikuks, sest hagi tagamata jätmisel on kostjal I võimalik kinnistu

võõrandada, mis teeb kohtuotsuse täitmise võimatuks.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja I sellele vastu ja peab ringkonnakohtu otsust

seaduslikuks ja põhjendatuks.

11. Vastuses kassatsioonkaebusele ei pidanud kostja II kaebust õigeks ja vaidles sellele vastu. Kostja

II arvates on ringkonnakohtu otsus õiguslikult korrektne.

12. Kolmanda isiku seisukoha järgi on hageja taotlus kassatsioonkaebuse menetlemiseks

põhjendatud.

13. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja II esindaja

oma vastuväidete juurde. Hageja esindaja palus kostjatelt välja mõista kassatsiooniastmes kantud

advokaadikulude eest 13 570 krooni. Kostja II esindaja palus hagejalt välja mõista kassatsiooniastmes

kantud advokaadikulude eest 7115 krooni 40 senti.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega jäeti maakohtu otsuse muutmata, võeti

seisukoht menetluskulude osas ja tühistati kinnistule Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel

seatud keelumärge ja asi tuleb tühistatud osas saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata osas, millega tühistati maakohtu otsus osas, millega tühistati

maakohtu 13. märtsi 2002. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärge.

15. Asja lahendamiseks on kohtud tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

1) kostjale I tagastati Ülenurme Vallavalitsuse 29. septembri 1993. a määrusega (p 1.1) õigusvastaselt

võõrandatud maa, endine Kleini kinnistu (43,8 ha);

2) kostja I kanti 15. detsembril 1994. a maa omanikuna kinnistusraamatusse;

3) Ülenurme Vallavalitsus tühistas 30. juuli 2001. a korraldusega oma 29. septembri 1993. a määruse

p 1.1 osas, mis puudutab kostjale I maa tagastamist hageja kasutuses olevast maast;

4) kostja I seadis 20. novembril 2001. a kinnistule 500 000 krooni suuruse hüpoteegi kostja II kasuks,

intressiga 24% aastas, kõrvalnõuetega 200 000 krooni;

5) Tartu Maakohus rahuldas 31. märtsi 2003. a otsusega (tsiviilasi nr 2-1485/01) hageja nõude kostja

I vastu vaidlusaluse kinnistu jagamiseks nõusoleku saamiseks.

6) hüpoteegiga tagatavat nõuet tuvastatud ei ole.

16. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale I tagastati omandireformi käigus maad, mis oli hageja

seaduslikus kasutuses ja mida tal oli õigus ostueesõigusega erastada. Hageja nõuab kostjate

nõusolekut kinnistu jagamiseks ja kinnistust eraldatava Viilu maaüksuse hüpoteegist vabastamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa rikkumiseelset olukorda ennistada, s.o registriosa

KRS § 72 lg 2 järgi sulgeda ning kanda riiki kinnisasja omanikuna AÕSRS § 10 lg 5 järgi

kinnistusraamatusse, sest kostja II omandas hüpoteegi heauskselt ning teda ei saa kohustada andma

nõusolekut kinnistu jagamiseks ega selleks, et eraldatavat kinnistut ei koormaks hüpoteek. Seetõttu ei

saa asjas kohaldada ka TsÜS § 68 lg-t 5.

17. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Vaidluses ei ole asjakohane tugineda enne 1. maid

2004. a kehtinud AÕS § 56 lg-le 3, mis reguleeris kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskset

omandamist. Hageja ei ole vaidlustanud kostja I kinnistule kostja II kasuks seatud hüpoteegi

omandamist. Eeltoodut arvestades ei ole asjas rakendatav ka Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

26-03 väljendatud seisukoht, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja

või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud

õigused püsima

18. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pidid hageja nõude lahendamisel arvestama

TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega. Asjaõigusseaduse § 356 lg-te 1 ja 2 kohaselt on

hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku

notariaalselt tõestatud nõusolek. Hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima

vastavalt eelnimetatud kokkuleppele. Hüpoteegipidaja nõusolekut ei saa reeglina asendada

kohtuotsus. Ringkonnakohus jättis aga tähelepanuta, et TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste

teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Isiku subjektiivsete õiguste kasutamine ei ole

piiramatu. Subjektiivsete õiguste kasutamist saab erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu

põhimõttega. Ekslik on siinkohal ringkonnakohtu seisukoht, et asjaõiguses on hea usu põhimõtte

sisuks isiku teadmine teise isiku õigusest. Selliselt on ringkonnakohus kitsendanud hea usu põhimõtte

kui kogu tsiviilõigusele laieneva üldpõhimõtte tähendust asjaõiguses, samastades selle sisuliselt

heauskse omandamise eeldusega. Kolleegium märgib, et hea usu põhimõtte kohaldamist asjaõiguses

on Riigikohtu tsiviilkolleegium analüüsinud ka nt oma 16. aprilli 2003. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-

31-03 (RT III 2003, 14, 139).

19. Seega leidis ringkonnakohus ekslikult, et poolte huvide kaalumine ei ole asja õigeks

lahendamiseks oluline ja et hageja ei ole põhjendanud, miks tuleks tema huvid seada hüpoteegipidaja

huvidest kõrgemale. Isiku õiguste teostamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui puudub

kaitsmisväärne isiklik huvi, millega seoses isik oma õigusi teostab (isiku õiguste kuritarvitamine).

Seega tuleb poolte taotlusel iga konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades otsustada, kas õiguste

teostaja oma õigust ei kuritarvita. Sellise otsuse tegemine eeldab õigussuhtes osalevate isikute huvide

kaalumist.

Vaadeldavas asjas taotleb hageja kostjate nõusolekut selleks, et kostja I kinnistust eraldataks eraldi

kinnistuna Viilu maaüksus (kandes selle omanikuna kinnistusregistrisse Eesti Vabariigi) ja seda

maaüksust ei koormaks kostja II kasuks seatud hüpoteek. Hageja on selgitanud, et tema nõude

rahuldamine võimaldaks taastada rikkumiseelse olukorra ja hageja saaks omandireformiga seonduvalt

Viilu maaüksuse ostueesõigusega erastada.

Kaebuse kohaselt moodustab Viilu maaüksus 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust. Kostja

II on väitnud vastu, et hageja nõude rahuldamisel saaksid kahjustada tema kui hüpoteegipidaja huvid.

Toimiku materjalidest võib järeldada, et hüpoteek (summas 500 000 krooni, intressiga 24% aastas,

kõrvalnõuetega 200 000 krooni) on seatud kinnistule suurusega 50 ha, st 500 000 m2, ja Viilu

maaüksuse suuruseks on 478 m2 (toimiku I kd, lk 273). Hüpoteegiga tagatavat nõuet pole tuvastatud.

Ringkonnakohtul tuleb esitatud asjaolude ja poolte väidete ning vastuväidete alusel analüüsida,

milline on kostja II kaitsmisväärne huvi säilitada hüpoteek maatükile, mis moodustab kogu

hüpoteegiga koormatud kinnistust suhteliselt väikese osa, ja kas see huvi võiks saada kahjustatud

hagi rahuldamisel. Erandlikel asjaoludel võib selguda, et kostjad kuritarvitavad õigust keelduda

nõusoleku andmisest, et kostja I kinnistust eraldatakse eraldi kinnistuna Viilu maaüksus ja seda ei

koormaks hüpoteek.

20. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele keelumärke tühistamise kohta märgib Riigikohus järgmist.

Ringkonnakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme, kui maakohtu otsust muutmata jättes tühistas

kostja I kinnisasjale seatud käsutamise keelumärke. Vastuses hageja apellatsioonkaebusele taotles

kostja I ringkonnakohtult Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määrusega hagi tagamise korras seatud

keelumärke tühistamist (toimiku I kd, lk 265). Ringkonnakohus lahendas kostja I taotluse kooskõlas

TsMS § 377 lg-ga 4, § 386 lg-tega 2 ja 4 ning § 442 lg-ga 5.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 377 lg 4 järgi lahendavad ringkonnakohus ja Riigikohus hagi

tagamise ja hagi tagamise määruse muutmise ja tühistamise taotlused, kui asi, millega seoses

taotletakse hagi tagamist või tagamise tühistamist või muutmist, on nende menetluses.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 386 sätestab, et asjaolude muutumise korral, eelkõige hagi

tagamise aluse äralangemisel või tagatise pakkumisel, või muul seadusega sätestatud alusel võib

kohus poole taotlusel hagi tagamise tühistada (lg 2) ning kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega,

kui hagi jääb rahuldamata, kuid seda reeglina kohtuotsuse jõustumisel (lg 4). Sama seadustiku § 442

lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel

lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.

Kuna Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus tühistas Tartu

Maakohtu 4. märtsi 2004. a määrusega hagi tagamiseks tehtud kinnistu käsutamise keelumärke, ning

ringkonnakohtu otsus kassatsioonkaebuse esitamise tõttu ei jõustunud, siis peab olema

kinnistusraamatu III jaos hageja kasuks kostja I kinnistul kehtiv käsutuse keelumärge (kantud

kinnistusraamatusse Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel).

21. Kostja I ja hageja taotlused kassatsiooniastme menetluskulude väljamõistmiseks tuleb lahendada

asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa