3-2-1-17-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-17-07

Määruse kuupäev

Tartu, 9. märts 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Vladimir

Makarenkovi ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank

kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 15. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-11736

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Vladimir

Makarenkovi ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ

(varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS, registrikood xxxxxxxx),

Vladimir Makarenkov (isikukood xxxxxxxxxxx) ja aktsiaselts

SEB Eesti Ühispank (registrikood xxxxxxxx), nende esindaja

notar Tiina Tomberg

Asja läbivaatamise kuupäev

26. veebruar 2007, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 15. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-11736 ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. veebruari 2006. a määrus nr 588592006 (kinnistusasi

nr 471200603 ).

2. Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Tagastada Tiina Tombergile määruskaebuselt KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ,

Vladimir Makarenkovi ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank eest 20. detsembril 2006 tasutud

kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ (varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS) (müüja),

Vladimir Makarenkov (ostja) ja aktsiaselts SEB Eesti Ühispank (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi

avaldajad) sõlmisid 20. veebruaril 2006 Tartus Xxxxx tn xx asuva korteriomandi (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosa nr xxxxxxx) müügilepingu ja hüpoteegi

seadmise lepingu (edaspidi leping).

Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandi registriosa neljandasse jakku

hüpoteegipidaja kasuks hüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on eesõigus kanda

hüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.1).

Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandi registriosa kolmandasse jakku ühishüpoteegile

järgnevale järjekohale võrdsetes mõttelistes osades omandiõiguse üleandmise nõuet tagavad

eelmärked ostja kasuks ning selle juurde järgmise märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda eelmärke

ning hüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.01.2006. a lepingu punktile 7" (p 15.2).

Lepingu tõestas notar Tiina Tomberg, kes edastas kandeavalduse Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. aprilli 2006. a määrusega andis kohtunikuabi 4. maini 2006

aega esitada kandeavaldust täpsustav avaldus. Määruse kohaselt tuleb kandetaotlusi muuta

kasutuskorra ja kinnistusraamatusse kantavate asjaõiguste järjekoha osas.

Määruse järgi ei saa taotletud märkusi kinnistusraamatusse kanda ega neile järjekohta omistada.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 ja § 62 järgi saab kinnistusraamatusse kanda üksnes seaduses

sätestatud asjaõigusi ja märkeid. Märkused kantakse AÕS § 63¹ lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes

seaduses sätestatud juhul. Kuna kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, puudub alus

taotletud märkuste sissekandmiseks. Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra

tingimustes. Lisaks ei ole märkus asjaõigus AÕS § 59 lg 1 mõttes ega oma seetõttu järjekohta.

3. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 15. detsembri 2006. a määrusega kaebuse rahuldamata ja andis

kandetaotlusi täpsustava avalduse esitamiseks uue tähtaja ! kümme päeva alates ringkonnakohtu

määruse jõustumisest.

Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kaevatava määrusega ega pea vajalikuks korrata selle

põhjendusi. Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus järgmist.

Taotletud märkusi ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Tulenevalt AÕS § 53 lg-st 1, §-st 62,

§ 63 lg 1 p-st 4 ja § 63¹ lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused

ja märked. AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkuleppe

olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete kehtivus kolmandate isikute, eriti

kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Nimetatud kanne tuleb teha registriosa 3. jakku.

Kinnistamisavalduses taotletakse aga sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-s 79 sätestatud

kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele.

Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis

kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS

§ 61 lg 1 mõttes.

Iseenesest on ebaõige kohtunikuabi seisukoht, et eelmärge ja märkused ei saa omada

kinnistusraamatusse kandmisel järjekohta. AÕS § 63 lg-st 6 tuleneb, et kui märge tagab

kinnistusraamatusse kantava õiguse järjekohta, laieneb sellega ka märkele endale järjekorrasuhe. See

seisukoht ei ole aga kaasa toonud ebaõiget lahendit.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada

ja kandetaotlused rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et järjekohta ei ole võimalik

reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Järjekoha saab lisaks

asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7

ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava

parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud

õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692

lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata

maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on kohtute lahendites ebaõigesti tähistatud

menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib

notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse

esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada

määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende

nimel (vt nt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348),

p-d 9 ja 10; 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06 (RT III 2007, 6, 48), p 8).

Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära

kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses.

Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja

KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ

KMT ARENDUS.

9. Ringkonnakohus on leidnud õigesti, et eelmärge ja märkused saavad omada kinnistusraamatusse

kandmisel järjekohasuhet. Riigikohus leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p

22), et kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab

kinnistusraamatus järjekoha, mis omab tähendust esmajoones täitemenetluse toimingute tegemisel

kinnisasja suhtes.

10. Kolleegiumi arvates on kohtud aga valesti tõlgendanud esmajoones AÕS § 61.

Järjekohta omava õiguse järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida, kuna

selle sätte järgi saab reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja

millele laieneb materiaalne järjekorrasuhe. Oluline on vaid, et märge oleks AÕS § 61 lg 1 kohaselt

ulatuselt kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12).

11. Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,

mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega

kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist hüpoteegi ja

omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on

kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates

võimalik vastavaid kandeid teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06,

p 13).

12. Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks ebaõigesti täiendav tähtaeg ja

ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks

saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu

tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka

ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).

13. Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et määruse resolutsiooni kohaselt anti

avaldajatele puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg: "10 päeva arvates käesoleva määruse

jõustumisest". Seda tähtaega ei ole selgitatud määruse põhjendustes ja see ei ole üheselt mõistetav (vt

ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 17).

14. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kaebusena

maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse

lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).

15. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa