3-2-1-151-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-151-06

Määruse kuupäev

Tartu, 14. veebruar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

K OÜ, M. E, K. E ja AS-i H kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-20979

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K OÜ, M. E, K. E ja AS-i H määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad K OÜ (varasem ärinimi osaühing K, registrikood

xxxxxxxx), M. E (isikukood xxxxxxxxxxx), K. E (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja AS H (registrikood xxxxxxxx), nende esindaja

notar Paavo Uibopuu

Asja läbivaatamise kuupäev

22. jaanuar 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-20979 ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. juuni 2006. a määrus nr 1222942006.

2. Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Tagastada Paavo Uibopuule määruskaebuselt 21. novembril 2006. a tasutud kautsjon 800

(kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K OÜ (müüja), M. E ja K. E (ostjad) ja AS H (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid

12. juunil 2006. a Tartus Xxxxx xx xx asuva kinnistu kahe korteriomandi (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosad nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx) (edaspidi

korteriomandite registriosad) müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja vastavad

asjaõiguslepingud (edaspidi leping). Lepingu p-s 15.1 soovisid lepingupooled muu hulgas kanda

registriosadesse kantavate ühishüpoteekide juurde neljandatesse jagudesse märkuse, et omanikul on

eesõigus kanda ühishüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 12. juuni 2006. a lepingu p-le 7.

Lepingu p-s 15.2 soovisid avaldajad kanda nimetatud registriosade kolmandatesse jagudesse

ühishüpoteegile järgnevale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagavad eelmärked ostja

kasuks ning kanda kummagi eelmärke juurde märkus, et omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning

ühishüpoteegi ette Xxxxx xx xx asuva kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 12. juuni 2006. a lepingu p-le 7. Lisaks

andsid ostjad ja hüpoteegipidaja lepingu p-s 15.3 nõusoleku korteriomandite registriosadesse

kantavate kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastavate märkuste muutmiseks.

Lepingu tõestas notar Paavo Uibopuu, kes esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 12. juunil

2006. a kandeavalduse.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 22. juuni 2006. a määruses paluti notaril esitada

lepingu p-des 15.1 ja 15.2 sisalduvaid kandetaotlusi täpsustav avaldus, sest taotletud märkused ja

märkustele taotletud järjekohad ei vasta seadusele. Määrus tuli täita hiljemalt 24. juuliks 2006. a.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 ja § 62 järgi kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses

sätestatud asjaõigused ja seaduses nimetatud märked. Esitatud lepingus ei lepitud kokku kaasomandi

kasutuskorras. Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra tingimustes.

Märkused kantakse AÕS § 63¹ lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul, mitte

isikute vabal valikul. AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud kaasomandi kasutamise kohta märke tegemise

eesmärgiks on kaasomanike kasutuskorra nähtavaks tegemine. Esitatud lepingust ei tulene, et

kaasomanikud oleksid kasutuskorras kokku leppinud, seega puudub seaduslik alus taotletud märkuste

kandmiseks kinnistusraamatusse. Hüpoteekide ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke

kandmiseks kinnistusraamatusse takistusi ei ole. AÕS § 59 lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha

kinnistusraamatusse kandmisega. Seadusandja ei ole sätestanud, et märked saavad kinnistamisega

järjekoha.

3. Avaldajad esitasid Tartu Maakohtule 7. augustil 2006. a määruskaebuse, milles palusid esitatud

avalduse rahuldada.

4. Kohtunikuabi määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle kohtunikule. 10. augustil 2006. a võttis

kohtunik määruskaebuse menetlusse ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663

lg 7 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis määruskaebuse 3. novembri 2006. a määrusega rahuldamata ja andis

määruskaebuse esitajale uue tähtaja kinnistusosakonnale kandetaotlusi täpsustava avalduse

esitamiseks, kordamata maakohtu põhjendusi.

Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus, et tulenevalt AÕS § 53 lg-st 1, §-st 62, § 63 lg 1

p-st 4 ja § 63¹ lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja

seaduses nimetatud märked. AÕS § 63 lg 1 p 4 sisu ja mõtte kohaselt tehakse märkusega

kinnistusraamatus nähtavaks mitmesugused kinnistusraamatusse kanda lubatavad asjaolud. AÕS § 79

lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkulepete olemasolu näitava

märkuse, mis tuleb kanda registriosa 3. jakku ning millega tagatakse kokkulepete kehtivus

kolmandate isikute, eriti kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kuna AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 79 kohaselt

oleks nimetatud sätete alusel võimalik kinnistusraamatusse märkus kanda eesmärgiga teha nähtavaks

kaasomanike kokkuleppe olemasolu selleks, et kokkulepe kehtiks ka kaasomanike õigusjärglaste

suhtes, siis eeldab sellise märkuse kinnistusraamatusse kandmine ka kaasomanikevahelise

kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutava kokkuleppe sõlmimist (kokkuleppe

olemasolu), mitte aga üksnes kokkulepet tulevikus sellise lepingu sõlmimiseks.

Lepingu p-de 15.1 ja 15.2 kinnistamisavalduses taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-

s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale

kokkuleppele. Kuna asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus (KRS) ei näe ette

kinnistusraamatusse sellise märke kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka

teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS § 61 lg 1 mõttes, siis on kohtunikuabi põhjendatult

keeldunud lepingu p-s 15 märgitud ja märkuste kohta käivate kandetaotluste rahuldamisest ning

andnud notarile õigesti aja taotlusi täpsustava avalduse esitamiseks KRS § 46 lg 3 alusel.

Lisaks viitas ringkonnakohus ka AÕS §-le 62, mille kohaselt loetakse märked kanneteks, ning AÕS

§ 59 lg-le 2, mille järgi tehakse kanded kinnistusraamatusse avalduste saabumise järjekorras, s.o

märke (v.a eelmärke, millega tagatakse tulevast asjaõigust) puhul on tegemist formaalse, mitte aga

materiaalse järjekorrasuhtega nagu asjaõiguste (AÕS § 59 lg 1) puhul. Seega leiti vaidlustatud

määruses põhjendatult, et lepingu p-s 15 loetletud märkuste kanded ja märkustele kinnistusraamatus

materiaalses mõttes järjekoha omistamine ei tulene seadusest ja on põhjendamatu. Sellised kanded

oleksid kehtetud ja ilma avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb notarile anda tähtaeg kandetaotluse

muutmiseks.

Õige on kaebuse väide, et määruses ei ole põhjendatud kannete tegemata jätmist muus osas.

Vaidlustamata osas kande tegemiseks takistusi ei ole.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse tühistada

ja avaldus rahuldada.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kehtiva õiguse, kinnistamispraktika ja Riigikohtu praktikaga

vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel ei ole kinnitusraamatusse

kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et järjekohta on võimalik

reserveerida vaid juba sõlmitud kokkuleppest tuleneva õiguse tagamiseks ning tulevikus sõlmitavast

kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks ei ole võimalik järjekohta reserveerida. Selline käsitus teeb

mõttetuks AÕS § 61 lg 1 rakendamise, sest lõplikult kokkulepitud õiguse saab kanda

kinnistusraamatusse vastava õigusena, mis saab järjekoha vastavalt kandele. AÕS § 61 lg 1 ei sätesta

järjekoha reserveerimist mitte ainult asjaõigustele, vaid ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud

õigustele. Kuna lepingu p-s 7 sätestatud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt

määratletud isikut puudutava parklakoha kasutusõigus, kulude jaotus ja ehitamispõhimõtted, oli

tegemist piisavalt määratletud õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p 7 ja § 442 lg-t 5, sest jättis lahendamata kaebuses esitatud

taotluse rahuldada kõik esitatud kinnistamistaotlused. Ringkonnakohus küll möönis, et puudus

takistus teiste kannete tegemiseks, kuid jättis määruse resolutsioonis nimetatud osas lahendi

tegemata. Nimetatud kanded on tegemata alates 17. aprillist 2006. a, millega on jämedalt rikutud

KRS § 46 lg-s 2 sätestatud menetlustähtaega.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära tõlgendamise tõttu tühistada. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5

teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja avaldus tuleb saata maakohtu

kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on nii maakohtu kinnistusosakonna määruses,

maakohtu määruskaebuse ringkonnakohtule edasiandmise määruses kui ka ringkonnakohtu määruses

ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Maakohtu kinnistusosakonna määruses kohustati

avalduses puudusi kõrvaldama mitte avaldajaid, vaid neid esindavat notarit. Maakohtu määruses

kaebuse edastamise kohta nimetati menetlusosalisena üksnes notarit. Ringkonnakohus nimetas

määruse põhjendustes menetlusosalisena avaldajaid, kelle esindaja on notar, kuid kohtumääruse

resolutsioonis on ta andnud uue tähtaja määruskaebuse esitajale, s.o notarile.

Kinnistamisavalduse tõestanud notar võib notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 järgi esitada

kinnistamismenetluses avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse

kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid

üksnes asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2003. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-149-02 (RT III 2003, 3, 32), p 8; 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT

III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10). Sama tuleneb TsMS § 593 lg-st 4. Seetõttu ei ole lepingut tõestanud

notar ise menetlusosaline hagita menetluses, vaid on menetlusosaliste (avaldajate) esindaja.

Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski iseenesest

kaasa väära kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu

menetluses.

Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et määruskaebuse esitamine on

menetlustoiming kohtus, millele kehtivad tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuded. Nõuded kohtule

esitatava menetlusdokumendi sisule on sätestatud TsMS §-s 338. Kohtule esitatud avalduses peavad

olema selgelt märgitud menetlusosalised ja kaebuse allkirjastaja staatus esindajana (TsMS § 338 lg 1

p 1)

9. Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates

määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ka viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06,

p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate

esindajale kätte toimetatud 7. novembril 2006. a. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 23. novembril

2006. a, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus

esitati tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebus ringkonnakohtu määruse peale tuleb TsMS

§ 698 lg 1 järgi esitada Riigikohtule, mitte ringkonnakohtule ja iseenesest tuleb tähtaja arvestamisel

lähtuda kaebuse jõudmisest Riigikohtusse. Siiski on kolleegiumi varasema praktika kohaselt võimalik

analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks ka juhul, kui see

esitatakse kaebetähtaja jooksul ringkonnakohtule (vt Riigikohtu 15. mai 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-43-06 (RT III 2006, 21, 196), p 11).

10. Kolleegiumi arvates tõlgendasid alama astme kohtud valesti esmajoones AÕS § 61. Selle

paragrahvi 1. lõike järgi võib omanik kinnisasja koormamisel jätta endale eesõiguse teise ulatuselt

kindlaksmääratud õiguse kandmiseks koormava õiguse ette. Alama astme kohtud leidsid, et selle

sätte järgi ei saa kanda kinnistusraamatusse märkena eesõigust kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe

märkusele järjekoha reserveerimiseks, kuna seadus sellist võimalust ette ei näe, kaasomanike

kokkulepet ei ole sõlmitud ja selle kohta kinnistusraamatusse kantaval märkusel ei ole järjekohta.

Kolleegium sellega seisukohaga ei nõustu.

Riigikohus leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p 22), et kaasomanike

kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha, mis

omab tähendust esmajoones täitemenetluse toimingute tegemisel kinnisasja suhtes. Järjekohta omava

õiguse järjekoha saab sellest tulenevalt reserveerida kinnistusraamatus ka AÕS § 61 kohaselt, kuna

selle sätte järgi saab reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja

millele laieneb materiaalne järjekohasuhe. Märge peab AÕS § 61 lg 1 järgi olema ulatuselt

kindlaksmääratud. Kolleegium leiab, et lepingu p-s 7.1 kokkulepitust nähtub märke ulatus.

11. Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,

mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist seega eesõiguse märkega

kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Kinnistamisavalduses taotleti selle kandmist

ühishüpoteegi ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande

ulatus on kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi

arvates vastavaid kandeid põhimõtteliselt võimalik teha.

12. Kolleegium nõustub avaldajatega, et maakohtu kinnistusosakond ei põhjendanud, miks ei kantud

kinnistusraamatusse ühishüpoteeke ja eelmärkeid. Nende kannete tegemiseks ei olnud määruse järgi

takistusi. Avaldajad ei sidunud KRS § 42 lg 2 järgi kannete tegemist üksteisega.

13. Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks valesti täiendav tähtaeg ja

ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks

saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi.

Kolleegiumi arvates tuleneb see õigus Riigikohtule TsMS §-st 695 ja § 692 lg-st 5 (vt ka

Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06).

14. Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu TsMS § 442 lg-le 5 (koostoimes TsMS § 654

lg-ga 1 ja §-ga 659), mille kohaselt peab kohtulahendi resolutsioon olema selgelt arusaadav ja

täidetav ka otsuse muu tekstita. Ringkonnakohtu määruse resolutsiooni kohaselt anti avaldajatele

puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg: "10 päeva arvates käesoleva määruse jõustumisest". Seda

tähtaega ei ole selgitatud määruse põhjendustes. Kolleegium märkis viidatud määruses tsiviilasjas

nr 3-2-1-97-06, (p 13), et tsiviilkohtumenetluse seadustikus käsitatakse määruste "jõustumist"

erinevalt (st üldjuhul kas alates kaebetähtaja möödumisest või määruse kättetoimetamisest). Seetõttu

tulnuks määruses täpsustada, millist tähtaega ringkonnakohus täpselt silmas pidas.

15. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kandemääruse

peale esitatud määruskaebusena. Kandeavalduse lahendamine (kandemenetlus) on TsMS § 475 lg 1

p 10 ja § 591 p 3 järgi kohtu lahendatav hagita asi ja kohtumenetlus algab avalduse esitamisest, mitte

avalduse menetlemisel tehtud lahendi peale kaebuse esitamisest. Seega on kohtuasjaks kandeavalduse

lahendamine.

16. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Henn Jõks, Villu Kõve, L. Laarmaa