3-2-1-6-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-6-07

Määruse kuupäev

Tartu, 13. veebruar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

R. A, M. K ja A. K kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2006. a määrus

tsiviilasjas nr 2-06-15152

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

R. A, M. K ja A. K määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad R. A (isikukood xxxxxxxxxxx), M. K (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja A. K (isikukood xxxxxxxxxxx), nende esindaja

notar Kirsty Laidvee

Asja läbivaatamise kuupäev

29. jaanuar 2007, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-15152

ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrus nr 818232006 osas, milles

määrati tähtaeg kandeavalduse täpsustamiseks lepingu p-de 3.1 ja 3.3 järgset kokkulepet

väljendava märkuse kinnistusraamatusse kandmise kohta.

2. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna määrused

muutmata.

3. Saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

4. Määruskaebus rahuldada.

5. Tagastada Kirsty Laidveele määruskaebuselt R. A, M. K ja A. K eest 1. detsembril 2006

tasutud kautsjon 400 krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. R. A, M. K, A. K (koos edaspidi avaldajad) ja Aktsiaselts Hansapank (edaspidi hüpoteegipidaja)

sõlmisid 28. veebruaril 2006 Harju maakonnas Xxx vallas Xxxxxx külas Xxxx xxxx x asuva kinnistu

(kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa

nr xxxxxxx) (edaspidi kinnistu) kasutuskorra kindlaksmääramise kokkuleppe (edaspidi leping),

milles sisaldus ka avaldajate kui kinnistu kaasomanike avaldus kanda kinnistu kohta

kinnistusregistriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkus kaasomanike

kokkuleppe kohta kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks vastavalt lepingu p-dele 3.1?3.3.

Hüpoteegipidaja andis lepingudokumendis nõusoleku kande tegemiseks. Lepingu tõestas notar Kirsty

Laidvee asendaja Reet Nugis, kes edastas kandeavalduse 2. märtsil 2006 Harju Maakohtu

kinnistusosakonnale.

Lepingu p-s 3.1 leppisid avaldajad kokku, millised kinnistu osad jäävad avaldajate kui kinnistu

omanike ainukasutusse ja millised ühisesse kasutusse. Lepingu p 3.2 kohaselt ei vaja avaldajate kui

omanike püstitatud või olemasoleva ehitise, ehitises paiknevate ruumide ümberehitus- ja/või remondi

ja/või parendustöödeks vastavaid töid teha sooviv kaasomanik teise kaasomaniku luba, kooskõlastusi,

nõusolekuid või muid heakskiite nimetatud tööde tegemiseks, v.a seaduses sätestatud juhtudel.

Lepingu p 3.3 kohaselt kannavad avaldajad kinnistu omanikena nende kasutusse jääva kinnistu osaga

seotud kulud, sh asja säilitamiseks vajalikud kulud, samuti tasuvad riiklikud maksud ja omandavad

nendega seoses saadud tulu.

2. Harju Maakohtu kinnistusosakonna 17. aprilli 2006. a määrusega andis kohtunikuabi

kandeavalduse täpsustamiseks kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu osas täiendava tähtaja

3. maini 2006.

Määruse kohaselt kantakse asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse üksnes

seaduses ettenähtud andmed. Kuivõrd viitamisega muutub viidatav tekst kande osaks, muutuksid

kande osaks ka lepingu p-d 3.1?3.3, mis sisaldavad kinnistu kasutamisega kaasnevaid

kinnistusraamatusse mittekantavaid kokkuleppeid. Seetõttu ei ole kandes võimalik neile punktidele

viidata ning kannet ei saa teha.

3. Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrusega andis kohtunikuabi taotletava

märkuse sisu täpsustamiseks uue tähtaja 31. maini 2006.

Määruse kohaselt on vaja puuduste kõrvaldamise tähtaega pikendada. Üldiselt korratakse selles

määruses 17. aprilli 2006. a määruse põhjendusi, kuid erinevalt sellest märgitakse, et kande tegemine

on takistatud lepingu p-des 3.2 ja 3.3 sisalduvate kokkulepete tõttu.

4. Avaldajad esitasid maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määruse peale määruskaebuse.

5. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tallinna

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. novembri 2006. a määrusega maakohtu kinnistusosakonna

5. mai 2006. a määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu hinnangul on kaevatav määrus õige ja põhjendatud. Lähtudes AÕS § 53 lg-st 1, ei

saa kinnistusraamatusse kanda märkust seadusest tuleneva nõude kohta. Lepingu p-s 3.3 märgitud

kokkulepped ei ole kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist

puudutavad kokkulepped, mida võiks AÕS § 79 lg 2 järgi kanda kinnistusraamatusse. Lisaks märkis

ringkonnakohus, et kuna kohtunikuabi antud tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks on möödunud, tuleb

asi saata kinnistusosakonnale täiendava tähtaja määramiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Avaldajad paluvad määruskaebuses tühistada kohtunikuabi 5. mai 2006. a määruse, maakohtu

määruse määruskaebuse edastamise kohta ringkonnakohtule ning ringkonnakohtu määruse osas,

millega jäeti rahuldamata avaldus märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks vastavalt lepingu p-

dele 3.1 ja 3.3, ning selles osas avaldus uue määrusega rahuldada. Kandeavalduse täpsustamiseks

lepingu p 3.2 osas märkuse sissekandmiseks palutakse kaebuses saata asi kinnistusosakonnale

avaldajatele täiendava tähtaja määramiseks.

Kaebuse kohaselt ei vaidlusta avaldajad ringkonnakohtu määrust lepingu p 3.2 osas ja täpsustavad

selles osas kinnistamisavaldust. Avaldajate arvates tõlgendas ringkonnakohus aga ebaõigesti AÕS

§ 53 lg-t 1 ja § 79 lg-t 2 ning lepingu p 3.3. Avaldajad on lepingu p-s 3.3 lubatult kõrvale kaldunud

AÕS § 71 lg-st 2, § 72 lg-st 4 ja § 75 lg-st 1 ning leppinud kokku, et ühise asja osadega seotud

kulutuste kandmine ja tulu saamine ei ole jaotatud kaasomanike vahel võrdeliselt neile kuuluvate

mõtteliste osade suurusega. Avaldajatel on AÕS § 79 lg 2 järgi õigus nõuda kokkuleppe kandmist

kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka nende õigusjärglaste suhtes. Lepingu p 3.3 eesmärgiks on

välistada tulevikus vaidlused juhul, kui üks kaasomanik teeb oma osa suhtes tema mõttelisele osale

mittevastavaid kulutusi. Põhjendamatu on kohtute seisukoht, et lepingu p 3.3 ei puuduta kaasomandi

valdamist ja kasutamist ning on seetõttu kinnistusraamatusse mittekantav. Kokkuleppes on käsitletud

küsimusi (kulud, maksud, tulu), mis on otseselt seotud kaasomandis oleva asja valdamisega ja

kasutamisega.

Lisaks on ringkonnakohus jätnud põhjendamata, miks ta nõustub kohtunikuabi seisukohaga.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks

ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel osaliselt tühistada ka maakohtu

kinnistusosakonna määrus ja asi tuleb tühistatud osas saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks

läbivaatamiseks.

9. Esmalt märgib kolleegium, et kinnistusosakond on määranud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja

kaks korda: 17. aprillil 2006 kuni 3. maini 2006 (tlk 8) ja 5. mail 2006 kuni 31. maini 2006 (tlk 7).

Avaldajad on vaidlustanud üksnes 5. mai 2006. a määrust ning üksnes selle kohta on olemas

ringkonnakohtu määrus.

Kohus võib enda määratud menetlustähtaega TsMS § 64 lg 1 järgi pikendada. Üldjuhul ei võimalda

seadus puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaja määramise peale edasi kaevata, st ei teki ka küsimust,

kuidas peab selline kaebus olema korrektselt vormistatud. Erandiks on TsMS § 599 järgi registriasjad,

kus selline vaidlustamine on lubatud. Seetõttu tekib küsimus, kas avaldajad pidanuks vaidlustama

lisaks 5. mai 2006. a määrusele või koos sellega või selle asemel 17. aprilli 2006. a määrust.

Kolleegium leiab, et olukorras, kus 17. aprilli 2006. a määruse järgne puuduste kõrvaldamise tähtaeg

oli möödunud ja kinnistusosakond andis uue määrusega uue tähtaja, võis vaidlustada uut määrust,

ilma et vaidlustataks esmast puuduse kõrvaldamise määrust. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele,

et määrused erinevad põhjenduste osas (vt käesoleva määruse p-d 2 ja 3).

10. Kolleegium peab vajalikuks käsitleda ka menetlusosaliste ringiga seonduvat. Nimelt on üheks

lepingu subjektiks lisaks avaldajatele ka hüpoteegipidaja. Ringkonnakohtu määruses on

hüpoteegipidajat nimetatud koos avaldajatega üheks kinnistamisavalduse esitajaks, kuigi tema

seisukohta kaebuse kohta toimikus ei ole. Avaldajate nimel ringkonnakohtule ja Riigikohtule esitatud

määruskaebustest ei nähtu, et need allkirjastanud notar esitaks kaebuse ka hüpoteegipidaja nimel.

Hüpoteegipidaja menetluslik seisund ei nähtu ka maakohtu kinnistusosakonna 17. aprilli 2006. a

määrusest ega 5. mai 2006. a määrusest.

11. Lepingu p-s 4 sisalduva kinnistamisavalduse kohaselt on märkuse kinnistusraamatusse kandmises

kokku leppinud omanikud (st avaldajad) ning hüpoteegipidaja annab kandeks nõusoleku. Lähtudes

AÕS § 621 lg-st 1, on kinnistusraamatu kande tegemise aluseks kinnistamisavaldus.

Kinnistamisavalduse esitamise õigus on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 1 järgi isikul, kelle

õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Kande tegemiseks, muutmiseks või

kustutamiseks peab KRS § 341 lg 1 järgi olema ka isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud

õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). See nõusolek võib sama paragrahvi 3. lõike järgi sisalduda

ka kinnistamisavalduses. Märke kinnistusraamatusse kandmisel on puudutatud isikuks KRS § 341

lg 2 p 5 järgi kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge

tehakse, omaja. Kuna avalduse järgi taotletakse märke kandmist järjekohaga pärast hüpoteegipidaja

kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteeki, ei saa kaasomanike kasutuskorra märge

hüpoteegipidaja õigusi puudutada, sest hüpoteegi realiseerimisel täitemenetluses on võimalik see

märge kinnistusraamatust kustutada (vt märke järjekoha kohta ka Riigikohtu 8. novembri 2006. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p 22). Seetõttu ei ole taotletud kande

tegemiseks vaja hüpoteegipidaja nõusolekut.

Eelneva põhjal ei küsinud ringkonnakohus õigesti hüpoteegipidaja seisukohta kaebuse suhtes. Samas

on ringkonnakohus valesti märkinud hüpoteegipidaja kinnistamisavalduse esitajana. Hüpoteegipidaja

ei ole eelneva põhjal käesolevas asjas ei avaldajaks ega puudutatud isikuks.

12. Lisaks märgib kolleegium, et maakohtu kinnistusosakonna puuduse kõrvaldamise määruste

resolutsioonidest ei nähtu, kes on selle järgi kohustatud isikuks, st kes peab puuduse kõrvaldama.

Vastavalt TsMS § 465 lg-le 1 peab määrusest nähtuma mh, kelle kohta on määrus tehtud ning

edasikaevatavast määrusest TsMS § 465 lg 2 p 4 järgi menetlusosaliste ja nende esindajate nimed, kui

menetlusosalised on määruse tegemise ajal määratletavad. Puuduse kõrvaldamise määrustest võib

järeldada, et puuduste kõrvaldamiseks kohustatud isikuks on notar. Kolleegium juhib tähelepanu oma

varasemale praktikale, mille järgi ei ole notar kandemenetluses ise avalduse esitajaks, vaid saab

üksnes esindada avalduse esitajaid (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p-

d 9 ja 10). Seega saavad ainult avaldajad olla puuduste kõrvaldamise määruse järgi kohustatud

isikuks.

13. Avaldajad ei vaidlusta ringkonnakohtu määrust osas, mille järgi nad peavad täpsustama

kandeavaldust lepingu p-le 3.2 viitamise osas. Seetõttu jääb ringkonnakohtu määrus muutmata osas,

milles anti avaldajatele tähtaeg lepingu p 3.2 osas avalduse täpsustamiseks. Kuna see ei takista

iseenesest avalduse rahuldamist lepingu p-de 3.1 ja 3.3 osas (vt ka käesoleva määruse p 14) ja

maakohtu kinnistusosakonna määratud puuduse kõrvaldamise tähtaeg on möödunud, peab

kinnistusosakond määrama avaldajatele vajadusel uue tähtaja lepingu p 3.2 osas avalduse

täpsustamiseks.

14. Alama astme kohtute määrustest ei nähtu, miks on takistatud avalduse rahuldamine lepingu p 3.1

järgse kokkuleppe kohta märkuse sissekandmiseks. Nimetatud punkti järgi on avaldajad kokku

leppinud kinnistu ja eluruumide valduse ja kasutamise kaasomanike vahel. Kolleegiumi arvates ei ole

AÕS § 79 lg 2 järgi takistust selle kokkuleppe kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse ka

juhul, kui märkuses viidataks üksnes selle lepingu punktile (st mitte p-dele 3.2 ja 3.3). Avalduse uuel

läbivaatamisel tuleb avalduse rahuldamise muude eelduste olemasolul kanda vastav märkus

kinnistusraamatusse.

15. Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad

kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes üksnes juhul, kui need

on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Leides, et kinnistusraamatusse ei saa kanda märkust, mis

viitaks lepingu p-le 3.3, on alama astme kohtud sisustanud AÕS § 79 lg-t 2 liiga kitsalt.

16. Lepingu p 3.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud, et kannavad kinnistu omanikena nende

kasutusse jääva kinnistu osaga seotud kulud, sh asja säilitamiseks vajalikud kulud, samuti tasuvad

riiklikud maksud ja omandavad nende kasutuses olevate kinnistu osadega seoses saadud tulu. Seega

on pooled sõlminud nii AÕS § 75 lg-st 1 erineva kokkuleppe kulutuste kandmiseks kui ka AÕS § 71

lg-st 2 erineva kokkuleppe tulu jaotamise kohta. Nimetatud seadusesätete järgi toimub kulutuste

kandmine ja tulu jaotamine vastavalt mõtteliste osade suurusele.

17. Seadusega on kooskõlas kokkulepe kaasomandist saadava tulu jaotamise kohta selliselt, et igal

kaasomanikul on õigus tema kasutuses olevast asja reaalosast saadavale tulule. See tuleneb selgelt

AÕS § 71 lg-st 2. Et tulu jaotamise kokkuleppe näol on tegemist kaasomandi kasutamise

kokkuleppega, viitab mh tulu jaotamise küsimuse käsitlemine kaasomandi valdamist ja kasutamist

reguleeriva AÕS § 72 lõikes 2.

18. Kuigi kaasomanike sisesuhtes kulutuste ja koormatiste jaotamist reguleeriv AÕS § 75 lg 1 on

erinormiks AÕS § 72 suhtes, on ka kulutuste ja koormatiste kandmisega seonduvad küsimused

kaasomandi kasutamise küsimused AÕS § 72 lg 1 tähenduses. Kuna viimati nimetatud sätte järgi

vallatakse ja kasutatakse kaasomandit esmajoones kokkuleppe alusel, puudub mõistlik põhjus

tõlgendada AÕS § 75 lg-t 1 imperatiivsena, st sellisena, et kulude jaotamisel ei saa kaasomanikud

kõrvale kalduda mõtteliste osade suurusest (vt ka Riigikohtu 21. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-42-04 (RT III 2004, 12, 153), p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05 (RT III

2006, 7, 62), p 42). Kui seaduse järgi on võimalik määrata kasutuskord selliselt, et mõne

kaasomaniku kasutuses on nt ruume rohkem, kui tal oleks proportsionaalselt õigus kaasomandi osa

suuruse järgi, peab olema võimalik vastavalt muuta ka kulutuste kandmise korda.

Seega on kokkuleppe p 3.3 kulutuste kandmise ja tulu jaotamise kohta iseenesest seadusega

kooskõlas ja kehtib kaasomanike vahelises suhtes.

19. Kuigi eelneva põhjal kehtib lepingu p 3.3 avaldajate vahelises suhtes, ei kehti see

kinnistusraamatusse kandmata AÕS § 79 lg 2 järgi ometigi kinnistu kaasomanike õigusjärglaste

suhtes. Nii võib kaasomandiosa võõrandamisel uus kaasomanik tugineda kulutuste kandmise osas

seadusele, kui ta ei nõustu n-ö kokkuleppega ühinema. Kuigi kaasomandiosa võõrandanud

kaasomanik, kes eelnevalt oli kasutuskokkuleppe sõlminud, võib olla võlaõiguslikult vastutav teiste

kaasomanike ees uue kaasomaniku käitumise eest, ei pruugi see olla piisav tagatis, et uus kaasomanik

kasutuskokkulepet tunnustaks ja täidaks.

Kuna kaasomandiga seotud kulutuste kandmise ja tulu teenimise kokkulepped on oma olemuselt

kaasomandi kasutamise kokkulepped, puudub mõistlik põhjus tõlgendada seadust selliselt, et neid

kokkuleppeid ei võiks AÕS § 79 lg 2 järgi muuta märkuse vahendusel siduvaks ka kaasomanike

õigusjärglaste suhtes ning tagada seeläbi stabiilsus kaasomandis oleva kinnisasja valitsemisel (vt selle

kohta ka viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p-d 21 ja 22). Seetõttu leiab

kolleegium, et lepingu p-s 3.3 sisalduva kokkuleppe kohta on võimalik teha märkus

kinnistusraamatusse.

20. Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks ebaõigesti täiendav tähtaeg

osas, mis puudutab lepingu p-e 3.1 ja 3.3. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse

lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid

eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele osaliselt tühistada ka maakohtu

kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrus. Kolleegiumi arvates tuleneb see õigus Riigikohtule TsMS

§ 701 lg 3 tõlgendamisel koostoimes TsMS § 692 lg 5 teise lausega ja §-ga 695.

Tühistada ei tule maakohtu kinnistusosakonna ja kohtuniku määrusi kaebuse edastamise kohta

ringkonnakohtule (tlk-d 1 ja 28). Sellised määrused on vaid korraldava tähendusega ega ole eraldi

vaidlustatavad ning ei pea olema varustatud põhjendustega (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (RT III 2006, 34, 290), p 14).

21. Avaldajate väited, et ringkonnakohus rikkus menetlusnorme, ei ole iseenesest ringkonnakohtu

määruse tühistamise aluseks.

22. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa