3-2-1-89-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-89-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. jaanuar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

A. S hagi Osaühingu S vastu tekitatud kahju hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-1505

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A. S kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja A. S (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Hannes Vallikivi.

Kostja Osaühing S (registrikood xxxxxxxx).

Asja läbivaatamise kuupäev

20. november 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja A. S. Istungit protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2006. a otsus

muutmata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A. S esitas 28. aprillil 2005. a Tallinna Linnakohtule hagi Osaühingu S vastu, milles palus kostjalt

välja mõista tema õigusvastase tegevusega põhjustatud kahju 60 000 krooni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15. jaanuaril 2004. a tingimusliku lepingu kinnistu ostu-

müügitehingu tegemiseks. Lepingu p-s 2.1 kinnitas kostja, et talle kuulub Saaremaal Kaarma vallas

Kudjape külas asuv 1,22 ha suurune Heinakivi kinnistu. Lepingu p 2.2 kohaselt nõustus kostja

müüma sellest kinnistust moodustatava u 3000 m2 suuruse kinnistu hagejale hinnaga 80 000 krooni.

Kostja kui professionaalne kinnisvaraarendaja ei teavitanud hagejat, et leping tulnuks sõlmida

notariaalses vormis. 2004. aasta detsembris teatas kostja esindaja, et kokkulepitud notariaalne leping

sõlmitakse 2004. aasta detsembri lõpus või 2005. aasta jaanuari alguses. 17. detsembril 2004. a saatis

kostja hagejale kinnistu plaani ja teatas kinnistu jagamisest. Kinnistu plaanilt nähtus, et tegelik

müüdava kinnistu suurus on kokkulepitust oluliselt väiksem (2569 m2). Seetõttu teavitas hageja

20. detsembril 2004. a kostjat oma õigusest hinda alandada (68 500 kroonini). Kostja hagejaga

ühendust ei võtnud. 27. detsembril 2004. a sai hageja kostjalt teate lepingu lõpetamise kohta. Teate

kohaselt tuleb leping lõpetada, sest kostja ei ole suutnud seda täita.

Hageja leidis, et tema seaduslik palve hinna alandamiseks ja kostja viitamine iseenda rikkumisele ei

anna kostjale õigust lepingut lõpetada ja selle täitmisest keelduda. Kostja rikkus võlaõigusseaduse

(VÕS) § 15 lg-t 1. Kostja ei arvestanud lepingueelsetel läbirääkimistel mõistlikult hageja õiguste ja

huvidega ning ei teavitanud hagejat sellest, et leping tulnuks sõlmida notariaalses vormis. Samuti

rikkus kostja VÕS § 14. VÕS § 14 lg 3 järgi ei või isik lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi

pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. 19. aprilli 2005. a eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu

hind 140 000 krooni. Hageja jäi kostja õigusvastase tegevuse tõttu ilma võimalusest omandada

kinnistu hinnaga 80 000 krooni ja saada oma investeeringust kasu. Seega tuleb kostjalt välja mõista

hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks 60 000 krooni (140 000 krooni - 80 000 krooni).

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Vastuväidete kohaselt teadis hageja, et leping, milles pooled lepivad kokku sõlmida tulevikus kinnistu

müügileping, peab olema notariaalselt tõestatud. Leping sõlmiti lihtkirjalikult seetõttu, et poolte tahe

oli sõlmida leping kohe, kuid notariaalset tõestamist ei olnud võimalik kiiresti teha. Ka juhul, kui

eeldada, et hageja ei teadnud lepingu notariaalse tõestamise nõudest ning selle vorminõude rikkumise

tagajärgedest, ei ole hagejal õigust nõuda kahju hüvitamist. Hageja töötab vandeadvokaadina. Kui

sellise kvalifikatsiooniga isik ei tea, et kinnistu müügilepingu sõlmimiseks kohustav leping on

notariaalselt tõestamata tühine, siis on tegemist tema raske hooletusega. VÕS § 15 lg-s 4 sätestatakse,

et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu enda raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et

ta pidi seda asjaolu teadma. Ebaõige on hageja väide, et kostja pidas läbirääkimisi kavatsuseta

sõlmida müügileping. Pooltel tekkisid 2004. a detsembris lahkarvamused 15. jaanuari 2004. a lepingu

tõlgendamisel ning nad ei suutnud kinnistu müügihinnas kokku leppida. Kostja katkestas

läbirääkimised, sest pooled ei jõudnud hinnas kokkuleppele, ja ta ei teinud seda pahauskselt.

3. Tallinna Linnakohus jättis 13. detsembri 2005. a otsusega hagi rahuldamata.

Otsuse põhjenduste järgi tuli 15. jaanuari 2004. a leping tõestada notariaalselt. Kuna asjaõigusseaduse

(AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandamise tehing olema tõestatud notariaalselt, siis peab

VÕS § 33 lg 2 järgi ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Seega on kõnealune leping kui

eelleping kinnistu ostu-müügitehingu tegemiseks vorminõude järgimata jätmise tõttu tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine ning sellest ei tekkinud pooltele kohustusi. Kuna leping

on tühine, siis ei oma tähtsust ka lepingu lõpetamine ja selle lõpetamise asjaolud.

VÕS § 15 lg 1 sätestab, et kui üks lepingupool oli kohustatud lepingu ettevalmistamiseks või teise

lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude

järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine

lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Kostja seadusliku esindaja seletuse kohaselt oli hageja

lepingule esitatavast vorminõudest teadlik. Hageja väidab, et lepingu sõlmimisel selle vorminõuetest

juttu ei olnud. Kohus asus seisukohale, et hageja teadis või vähemalt pidi oma erialasest

kvalifikatsioonist tulenevalt teadma 15. jaanuari 2004. a lepingu tühisusest ning ei saanud usaldada

lepingu kehtivust. Ei ole veenev, et vandeadvokaat, kes osutab kutsetegevusena õigusteenust, minetab

oma õigusteadmised olukorras, kui ta teeb tehinguid enda nimel. Juhul, kui hageja tõesti ei teadnud,

et vorminõuete järgimata jätmise tagajärjeks on tehingu tühisus, on tegemist raske hooletusega ning

tulenevalt VÕS § 15 lg-st 4 tuleb lugeda, et hageja pidi seda teadma. Seega on hageja eeltoodud

alusel esitatud nõue kahju hüvitamiseks alusetu. Hageja viitab ka sellele, et kostja lõpetas

läbirääkimised kinnistu müügilepingu sõlmimiseks pahatahtlikult. Hagi ei tule rahuldada ka sellel

alusel. Poolte vahel elektronposti teel edastatud informatsioonist nähtub, et läbirääkimised kinnistu

müügilepingu sõlmimiseks algasid 2004. aasta jaanuaris. Läbirääkimised peatusid detailplaneerimise

ja krundi jagamise tõttu, millest selgus müüdava kinnistu suurus (2569 m2). Hageja nõustus kinnistut

ostma, kuid hinnaga 68 500 krooni, viidates VÕS § 112 järgi oma õigusele hinda alandada. Seega

lõppesid pooltevahelised läbirääkimised lepingut sõlmimata, sest pooled ei jõudnud kokkuleppele

müüdava kinnistu hinnas, ning kostja käitumist ei saa lugeda pahatahtlikuks. Viide VÕS §-le 112 on

asjakohatu, sest hinna alandamine selle sätte kohaselt on õiguskaitsevahendiks juhul, kui lepingut ei

täideta nõuetekohaselt. Vaadeldaval juhul aga toimusid alles läbirääkimised lepingu sõlmimiseks.

4. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus muutis 25. mai 2006. a otsusega linnakohtu otsust üksnes põhjenduste osas ja

jättis kohtuotsuse lõppjärelduses muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohus käsitles pooltevahelisele suhtele õigusliku hinnangu andmisel

ebapiisavalt 15. jaanuari 2004. a lepingust tuleneva õigussuhte ning lepingueelsetel läbirääkimistel

põhineva lepinguvälise õigussuhte erisusi. Kahju hüvitamise nõue eeldab, et rikutud oleks kindlast

võlasuhtest tulenevat kohustust. Seega tuleb kahju hüvitamise nõude lahendamisel välja selgitada ka

pooltevahelise võlasuhte olemus (kehtiv lepinguline võlasuhe või lepinguväline võlasuhe). Seejuures

on lepingusuhtel alati prioriteet lepinguvälise võlasuhte ees. Kuna hageja viitas 15. jaanuari 2004. a

lepingule, tuli kohtul võtta seisukoht selle lepingu kehtivuse osas. Linnakohus leidis õigesti, et

kõnealune leping kui kinnisasja omandamisele suunatud eelleping on tühine seadusest tuleneva

vorminõude rikkumise tõttu. Kuivõrd Harju Maakohtu (varem Tallinna Linnakohtu) menetluses

olevas tsiviilasjas nr 2/125-10982/04 (uue nr-ga 2-05-23915) 1. märtsil 2005. a tehtud tagaseljaotsus

vaidlusaluse lepingu kehtivuse tunnustamise kohta ei ole jõustunud, ei ole selles otsuses tuvastatud

asjaoludel tõenduslikku ega ka teise kohtukoosseisu jaoks siduvat tähendust.

Kuna eelleping on käsitatav tavalise lepinguna, on ka eellepingu puhul kohaldatav VÕS § 15. Seega

juhul, kui eelleping on vormivea tõttu tühine ning üks lepingupooltest on lepingu tühisuse eest

vastutav VÕS § 15 lg 1 järgi, võib eellepingu kehtivust usaldanud pool nõuda sama sätte alusel

eellepingu tühisuse tõttu tekkinud kahju hüvitamist. Kahjuhüvitisnõude tunnustamise esmaseks

eelduseks on hüvitatava kahju olemasolu. Alles kahju kindlakstegemisel on põhjust analüüsida, kas

poole usaldus lepingu kehtivuse suhtes oli õigustatud või mitte. Hageja nimetatud kahju (kinnistu

hind hagi esitamise seisuga 140 000 krooni - pooltevahelises lepingus märgitud kinnistu hind 80 000

krooni) ei saa pidada kahjuks VÕS § 15 lg 1 tähenduses. Tegemist on tuluga, mida hageja võinuks

saada, kui kinnistu müügileping oleks sõlmitud ning ka täidetud. Eelleping ei anna isegi vormikohase

sõlmimise korral poolele alust eeldada, et põhilepingu (kinnisasja müügilepingu) eesmärgid ja

õiguslikud tagajärjed (ostjal kinnisasjast tulu saamise võimaluse tekkimine) täies mahus

realiseeruvad. Eellepingu tühisuse korral ei tule poolele hüvitada tulu, mida ta võinuks saada lepingu

täitmise korral. Eellepingu tühisuse korral tuleb kahju kindlakstegemisel lähtuda eellepingu kehtivust

usaldanud poole negatiivsest huvist. Seega saab sel juhul kahju hüvitamise eesmärgiks olla poole

asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tühisele lepingule tuginenud. Samadel

põhjustel ei ole hageja kahjuna käsitatav ka asjaolu, et hageja hoidis oma pangakontol kinnisasja

ostuks vajalikku rahasummat ega kasutanud seda muudeks investeeringuteks. Raha maksmata

jätmine ei ole käsitatav kavandatud lepingu täitmisele suunatud kulutusena. Nõustuda võib aga hageja

seisukohaga, et VÕS § 15 lg 4 ei ole üldjuhul kohaldatav sama paragrahvi 1. lõikes sätestatu suhtes.

Nii ei ole seadusega kehtestatud vorminõuded käsitatavad õiguslikku tähendust omavate asjaoludena,

vaid nende all tuleb mõista tehinguga seotud faktilisi asjaolusid. Hageja erialast kvalifikatsiooni

puudutavatel asjaoludel ei ole seetõttu asja lahendamisel tähtsust ning need tuleb jätta tähelepanuta.

Eellepingust ning selle kehtetusest tulenevatest võimalikest võlasuhetest tuleb eristada lepingueelsetel

läbirääkimistel põhinevaid õigussuhteid. VÕS §-s 14 reguleeritakse omalaadset võlasuhet, millest

tulenevate kohustuste rikkumise korral on kahjustatud poolel samuti õigus nõuda rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 14 lg-st 1 tuleneb, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad isikud

peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Sama paragrahvi 3. lõige sätestab, et kui

läbirääkimistel ei saavutata kokkulepet, ei tulene sellest pooltele õiguslikke tagajärgi. Ka

lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva nõude puhul tuleb kindlaks teha, kas läbirääkimistes

osalenud pooltel tekkis kahju. Lepingueelsete läbirääkimiste puhul saab kahju hüvitamise eesmärk

seisneda poole asetamises olukorda, milles ta oleks olnud läbirääkimiste tulemuslikkusse mitte

uskudes. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa aga olla läbirääkimiste poole asetamine olukorda, kus

läbirääkimised oleksid lõppenud tulemuslikult ning pooled oleksid jõudnud põhilepingu sõlmimiseni.

Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks tema varalise ja õigusliku seisundi halvenemine

võrreldes sellega, mis oleks olnud juhul, kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppeid sõlmitud.

Seega ei ole hagejal tekkinud kahju, mille hüvitamist ta lepingueelsete läbirääkimiste nurjumisele

tuginedes saaks nõuda.

Kuivõrd hagejal ei ole kahju tekkinud, ei oma asja lahendamisel tähtsust ka küsimus, kas kostja

käitus hageja suhtes pahauskselt. Läbirääkimiste pahatahtlikuks katkestamiseks võib aga pidada seda,

kui juba pikemat aega ette valmistatud lepingu sõlmimisest keeldutakse mõistliku põhjuseta

olukorras, kus läbirääkimistest taganev pool nägi ette või pidi ette nägema, et läbirääkimiste teine

pool kannab seetõttu olulist kahju. Hageja ei ole selliseid asjaolusid veenvalt esile toonud. Hageja

esitatud 27. detsembri 2004. a teade lepingu lõpetamise kohta, milles kostja viitab läbirääkimiste

katkestamise põhjusena iseenda rikkumisele, ei tõenda kostja pahauskset suhtumist hageja huvidesse.

Teatest ei nähtu, kas kokkulepitud eesmärgid jäid saavutamata kostja enda tegevusetuse või temast

sõltumatute asjaolude tõttu (nt ametiasutuste tegevus kostjale kuuluva kinnisasja jagamisel).

Pahausksust ei nähtu ka pooltevahelistest e-kirjadest, milles pooled ei arutanud lepingu olemuse ega

vorminõuete üle.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses nii ringkonnakohtu kui ka linnakohtu otsuse tühistada ja teha

uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohus kohaldas võlaõigusseadust valesti, kui leidis, et kahju hüvitamise nõue saab

seisneda vaid hageja poolt vahetult tehtud kulutustes. Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist ka

saamata jäänud tulu osas. Samuti võiks kahju hüvitamise ulatuse määramisel olla asjas kohaldatav

VÕS § 135 lg 2. Vaadeldava asja erandlikud asjaolud õigustavad hagejale tekitatud kahju hüvitamist

tema taotletud ulatuses. Hagejale tekkis kahju sellega, et kokkulepitud tehingu ärajäämisega tuli

hoida raha pikemat aega pangaarvel, samal ajal kui kinnisvara hinnad tõusid kiiresti. Samuti leidis

ringkonnakohus ekslikult, et hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtunuks tema olukorra

halvenemine võrreldes sellega, kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppele jõutud. Hageja

pidi hoidma pangaarvel raha ega saanud teha muid tehinguid, kuna uskus lepingu kehtivusse.

Ringkonnakohus tõlgendas vääralt VÕS § 14 lg-t 3, kui leidis, et kostja ei lõpetanud läbirääkimisi

pahauskselt. Kokkulepitud lepingu sõlmimisest keeldumine ja läbirääkimiste katkestamine ainuüksi

iseenda rikkumisele viidates on juba olemuslikult pahauskne. Ringkonnakohus ei arvestanud ka

kostja vastusega hagile Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/125-10982/04, milles kostja kinnitas, et

ta sõlmis hagejaga teadlikult tühise lepingu. Seega pidas kostja hagejaga läbirääkimisi pahauskselt ja

lepingu sõlmimise tahteta, mis on vastuolus VÕS § 14 lg-ga 3. Ringkonnakohus rikkus ka

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, kui jättis tähelepanuta apellatsioonkaebuse

väited selle kohta, et linnakohus ei hinnanud kostja kui professionaalse kinnisvaraarendaja tegevuse

vastavust hea usu põhimõttele. Kostja tegi teadlikult talle teadaolevalt tühiseid tehinguid, otsustades

hiljem suvaliselt nende täitmise või täitmata jätmise üle.

Hageja palub muuta kohtukulude jaotust ja mõista kostjalt välja asjas kantud menetluskulud, sh

tasutud riigilõivu 8000 krooni, dokumentaalse tõendi saamise kulud 1500 krooni ja

kassatsioonikautsjoni 600 krooni.

7. Kostja kassatsioonkaebusele vastust ei esitanud.

8. Riigikohtu 2. oktoobri 2006. a istungil jäi hageja oma kirjalike seisukohtade juurde.

9. Asja läbi vaadanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 5. oktoobri 2006. a määrusega asja

läbivaatamiseks tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.

10. Riigikohtu 20. novembri 2006. a istungil jäi hageja oma kirjalike seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata.

12. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu otsuse lõppjäreldusega, et tuvastatud asjaoludel ei ole kostja

VÕS § 14 lg 3 ja § 15 lg 1 väidetava rikkumisega hagejale niisugust kahju tekitanud, mille hüvitamist

viimane saaks nõuda.

13. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kahju hüvitamise nõude lahendamiseks tuleb tuvastada,

millisest võlasuhtest tulenevat kohustust on kostja rikkunud. Hagiavalduse kohaselt on kostja

rikkunud oma kohustusi VÕS § 14 lg-s 3 ja § 15 lg-s 1 toodud asjaoludel.

14. VÕS § 15 reguleerib juhtumeid, kus poolte läbirääkimised on lõppenud ja pooled on lepingu

sõlminud, kuid leping on tühine. Kõnealune säte kohaldub nii poolte sõlmitud põhilepingule kui ka

eellepingule. VÕS § 15 lg-t 1 rakendatakse juhtumeile, kus lepingu tühisus on seotud vorminõuete

täitmisega. VÕS § 15 teisi lõikeid kohaldatakse aga juhtumeile, kus lepingu tühisus tuleneb mõnest

muust asjaolust. Nii saab VÕS § 15 lg 1 kohaselt juhul, kui leping on vorminõude eiramise tõttu

tühine, kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, kes on võtnud endale kohustuse valmistada

ette lepingu sõlmimine või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. VÕS

§ 15 lg-d 2 ja 3 reguleerivad aga eelkõige olukordi, kus leping osutub tühiseks vorminõude täitmisega

mitteseotud asjaolu tõttu, mida üks lepingupool või mõlemad teadsid või selle asjaolu ise põhjustasid.

VÕS § 15 lg 4 tähenduseks on selgitada, mida mõista "asjaolu teadma pidamise" all, ja viidatud 4.

lõikel saab olla tähendus vaid sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 jaoks.

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes VÕS § 15 lg-le 1. Kolleegium märgib, et VÕS

§ 15 lg 1 on kahju hüvitamise erikoosseisuks.

15. VÕS § 14 sätestab lepingueelseid läbirääkimisi pidavate isikute kohustused kuni kehtiva lepingu

sõlmimiseni. Viidatud sätte sisuks on läbirääkimistel tekkiv vastastikune kohustus arvestada

kummagi võlasuhte poole õiguste ja huvidega (VÕS § 2 lg 2). Lepingueelsete läbirääkimiste

tulemuseks võib, aga ei pruugi olla omavahelise lepingu sõlmimine. VÕS § 14 lg 3 esimene lause

sätestab, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis ainuüksi

läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Kõnealuse sätte erinevates lõigetes täpsustatakse,

milliste kohustuste täitmist üksteise huve ja õigusi arvestavatel läbirääkimistel silmas peetakse.

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes VÕS § 14 lg 3 teisele lausele. Selles sättes

reguleeritud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud

pool esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude tulenevalt VÕS §-st 115.

Seejuures tuleb VÕS § 14 lg 3 teisest lausest tulenevalt arvestada, et kahju hüvitamise nõue saab

tekkida vaid kohustust rikkunud poole pahauskse käitumise korral. Kuivõrd viidatud säte reguleerib

poolte kohustusi kuni kehtiva lepingu sõlmimiseni, siis juhul, kui leping osutub tühiseks VÕS § 15

lg-s 1 märgitud asjaoludel, võib oma kohustusi rikkunud pool vastutada kahjustatud poole ees ka

VÕS § 14 lg 3 alusel (kui isik, kes on lõpetanud läbirääkimised pahauskselt enne lepingule nõutava

vormi andmist või keeldudes lepingule nõutava vormi andmisest).

Kolleegium märgib, et läbirääkimiste pidamisena pahauskselt võib käsitada näiteks olukorda, kus

poolel pole läbirääkimiste alustamisel tegelikku tahet ei läbirääkimiste pidamiseks ega lepingu

sõlmimiseks ning läbirääkimisi peetakse eesmärgil, mis pole kooskõlas hea usu põhimõttega (näiteks

on läbirääkimiste pidamise eesmärgiks saada teada olulisi andmeid teise poole tootmistegevuse või

klientide kohta või takistada teist poolt lepingu sõlmimisel oma konkurendiga vms). Läbirääkimiste

katkestamisena pahauskselt võib käsitada näiteks sellist käitumist, kus pool on esitanud teisele

poolele valeandmeid lepingu sõlmimisega seonduvate asjaolude kohta ning teise poole pahausksest

käitumisest teada saanud pool juhib rikkuja tähelepanu lepingu korrigeerimise vajadusele, mille peale

rikkuja lõpetab pooltevahelised läbirääkimised, tuginedes iseenda rikkumisele.

16. Järgnevalt analüüsib kolleegium, millist kahju saab nõuda tulenevalt VÕS § 14 lg-s 3 ja § 15 lg-

s 1 sätestatud kohustuse rikkumisest ja kas hageja on nõudnud nende sätete alusel hüvitatavat kahju.

Hagiavalduse kohaselt peab hageja endale tekkinud kahjuks 15. jaanuari 2004. a kokkuleppes

märgitud müüdava kinnistu hinna ja hagi esitamise seisuga arvestatud sama kinnistu hinna vahet

(140 000 - 80 000 = 60 000 krooni).

Kolleegium leiab, et VÕS § 14 lg 3 ja § 15 lg 1 rikkumisest tuleneva kahju hüvitise suuruse

arvestamine saab toimuda sama põhimõtte järgi, sest kummalgi juhul ei ole pooled veel kehtiva

lepingu sõlmimiseni jõudnud. Samas võib viidatud sätete rikkumise tõttu hüvitatava kahju suurus

erineda. Nii ollakse VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud juhul kehtiva lepingu sõlmimisele reeglina ajaliselt

lähemal kui olukorras, kus pooled peavad alles omavahelisi läbirääkimisi ja ei ole kokkuleppeni

jõudnud.

VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. Hindamaks, milline kahju tuleb VÕS § 14 lg 3 ja § 15 lg 1 alusel hüvitada,

on oluline analüüsida, millise kahju ärahoidmine on nendes sätetes märgitud kohustuste eesmärgiks

(VÕS § 127 lg 2). Kolleegium nõustub ringkonnakohtu käsitlusega sellest, kuidas määratleda

kõnealuste sätete alusel hüvitatava kahju eesmärk. Nii tuleb VÕS § 14 lg-s 3 sätestatud kohustuste

rikkumise korral asetada kahjustatud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks

läbirääkimistele tuginenud, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega

saab hüvitada kahju, mis tekkis kahjustatud isikul lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest.

VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb aga kahjustatud isik asetada olukorda,

milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõuete tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada

seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis kahjustatud isikul

tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Oluline on siinkohal eristada VÕS § 14 lg-s 3 ja § 15 lg-s 1

sätestatud vastutust vastutusest, mis tekib poolte vahel kehtiva lepingu sõlmimisest. Nii ei saa

vaidlusalustest sätetest tuleneva vastutuse puhul asetada kahjustatud isikut olukorda, milles ta oleks

olnud, kui läbirääkimised oleks lõppenud tulemuslikult ning kehtiv leping oleks sõlmitud ja täidetud.

Sellise lepingu sõlmimata ja täitmata jätmisest tekkinud kahju hüvitamist kahjustatud isik nõuda ei

saa. Seetõttu saab kõnealuste sätete rikkumisest tuleneva vastutuse eesmärgiks pidada usalduskahju

hüvitamist (eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud

kulutused).

Usalduskahjuna saab kolleegiumi arvates käsitada näiteks kulutusi, mis on kantud seoses

läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja

ajakulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms. Kui pooled on sõlminud lepingu, olgugi et see on

vormivea tõttu tühine, on nende jõudmine kehtiva lepingu sõlmimiseni märksa reaalsem, mistõttu

võivad sellise lepingu kehtivust usaldava poole kulutused olla suuremad. Nii võib vormivea tõttu

tühise lepingu kehtivust usaldanud pool kanda kulutusi seonduvalt selle lepingu täitmise

ettevalmistamisega: näiteks kulude kandmine laenuintresside maksmise tõttu seoses pangalaenu

võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks, kulutused tulevase lepinguobjekti hindamiseks jms.

Samuti hõlmab kahju hüvitamine siinkohal tagasitäitmise kulusid.

17. Ringkonnakohus leidis õigesti, et hageja nõue hüvitada talle 15. jaanuari 2004. a kokkuleppes

märgitud müüdava kinnistu hinna ja hagi esitamise seisuga arvestatud sama kinnistu hinna vahe, tuleb

jätta rahuldamata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et hageja nõuab tulu, mida ta

oleks saanud, kui kinnistu müügileping oleks sõlmitud ja täidetud, ning see ei ole kooskõlas VÕS

§ 14 lg-s 3 ja § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuste rikkumise eest ette nähtud kahju hüvitamise

põhimõttega. Samuti leiab hageja ekslikult, et talle hüvitatava kahju ulatuse määramisel võiks

analoogia korras kohaldada VÕS § 135 lg-t 2. Kahju hüvitamise tingimused juhuks, kui lepingupool

sõlmis lepingu, teades, et see on vormipuuduse tõttu tühine, on sätestatud VÕS § 15 lg-s 1 (kahju

hüvitamise erikoosseis).

18. Kassatsioonkaebuses esitatud taotluse kohta mõista kostjalt välja hageja tasutud 600 krooni

kassatsioonikautsjoni märgib kolleegium, et seadus sellist võimalust ette ei näe. Tulenevalt TsMS

§ 149 lg-st 4 tagastatakse kassatsioonkaebuse osalise või täieliku rahuldamise korral kautsjon

Riigikohtu lahendi alusel. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, kautsjoni ei tagastata.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu