3-3-1-65-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-65-06

Otsuse kuupäev

12. detsember 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri

Salmann

Kohtuasi

AS X.X.X. XXXXXX kaebus Tallinna Linnavolikogu

11. novembri 2004. a otsuse nr 249 tühistamise ja haldusakti

tagasitäitmiseks ettekirjutuse tegemise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsus haldusasjas

nr 3-04-393

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Linnavolikogu ja AS X.X.X. XXXXXX

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebus.

Jätta AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebus rahuldamata.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsus haldusasjas nr 3-04-393.

Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-2527/2004, jättes

otsuse põhjendustest välja seisukoha, mille kohaselt olid AS X.X.X. XXXXXX pakkumised

ebajärjekindlad ja vastuolulised.

Tagastada kautsjon Tallinna Linnavolikogule.

AS X.X.X. XXXXXX kautsjon arvata riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 11. septembri 1997. a korraldusega nr 3375-k määrati kindlaks Pae tn 80

asuva linnamaa (2121 m2) rendile andmise tingimused, sh kasutusse andmise viis - avalik suuline

enampakkumine - ja rendi tähtaeg 2 aastat. Muude tingimustena määrati, et rentnikul ei ole õigust

rajada renditavale maale maaga püsivalt ühendatud ehitisi. Tallinna Linnavalitsuse 28. novembri

1997. a korraldusega nr 4757-k otsustati anda Pae tn 80 linnamaa rendile AS-le XXXXX tähtajaga

kaks aastat. 29. detsembril 1997. a sõlmisid Tallinna linn ja AS XXXXX maarendilepingu sama

linnamaa tasu eest kasutusse andmiseks tähtajaga kaks aastat, s.o kuni 29. detsembrini 1999. Tallinna

Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldusega nr 8099-k otsustati pikendada AS-ga XXXXX

sõlmitud maarendilepingu tähtaega 29. detsembrini 2009.

2. AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles

palusid tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korralduse nr 8099-k. Kaebuse

kohaselt kuulub AS-le XXXXXXXX-X omandiõiguse alusel Pae tn 76 kinnistu, kus asub

kaubanduskeskus. Tallinna linna ja X.X.X. XXXXX OÜ vahel sõlmiti 12. augustil 1999. a

hoonestusõiguse seadmise leping, millega linnale kuuluv Pae tn 78 kinnistu koormati X.X.X.

XXXXX OÜ kasuks hoonestusõigusega ja sinna ehitatakse kaubanduskeskust. Pae tn 76 ja 78

kinnistud piirnevad Pae tn 80 maaüksusega. AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ esitasid

taotluse algatada Pae tn 76, 78, 80 piirkonda hõlmav detailplaneering, mis ei näe ette avatud turu

säilimist Pae tn 80 maal ja mille käigus nähakse ette Pae tn 80 maaüksuse sihtotstarbe muutmine

transpordimaaks kaebajate kaubanduskeskuste külastajate teenindamiseks. Korraldus rikub kaebajate

õigust saada tulevikus uue enampakkumise korraldamisel enda kasutusse Pae tn 80 maad ja piirab

kaebajatel Pae tn 80 maaüksuse kasutamiseks korraldataval uuel avalikul enampakkumisel osalemist.

Kui enampakkumisel oleks olnud teada, et lepingut pikendatakse 10 aasta võrra, oleks AS

XXXXXXXX-X teinud teistsuguse enampakkumise.

3. Tallinna Halduskohtu 7. juuli 2000. a otsusega jäeti AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ

kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et vaidlustatud korraldus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi,

sest neil puudub seadusest tulenev õigus saada enda kasutusse Pae tn 80 asuvat kinnistut

transpordimaana Pae tn 76 ja 78 kinnistute teenindamiseks. X.X.X. XXXXX ei osalenud

enampakkumisel, mistõttu ei saa teise isikuga sõlmitud lepingu pikendamine tema huve rikkuda.

Asjaolu, et AS XXXXXXXX-X osales enampakkumisel, ei muuda teda huvitatud isikuks AS-ga

XXXXX sõlmitud maarendilepingu tähtaja pikendamise suhtes.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. detsembri 2000. a otsusega jäeti halduskohtu otsus

muutmata. Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-15-01 tühistati

ringkonnakohtu otsus ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega haldusasjas nr 3-197/02 tühistati Tallinna

Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldus nr 8099-k ja tehti linnavalitsusele ettekirjutus

ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord. Ringkonnakohtu otsusega tuvastati, et

maarendilepingu pikendamise kokkulepe on tühine, sest selle sõlmimisel rikuti oluliselt seadust.

Otsuses märgiti ühtlasi, et AS-le XXXXX 10. augustil 2001. a välja antud ehitusluba ajutise ehitise

püstitamiseks ei saa olla takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks.

Tallinna Linnavalitsus ja AS XXXXX palusid Tallinna Ringkonnakohtul selgitada, mida tuleb mõista

9. mai 2002. a kohtuotsuse ettekirjutuses märgitu all - ennistada korralduse andmisele eelnenud

olukord. Selgitust sooviti seoses asjaoluga, et Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet väljastas

10. augustil 2001 AS-le XXXXX ehitusloa Pae tn 80 kinnistule ajutise turuhoone püstitamiseks

tähtajaga kuni 5 aastat. Nimetatud ehitusloa õigusvastaseks tunnistamise kaebuse jättis halduskohus

rahuldamata põhjusel, et kaebajatel puudus selle õigusvastasuse kindlaks tegemiseks põhjendatud

huvi. AS XXXXX püstitas selle ehitusloa alusel maaga püsivalt ühendatud hoone. Tallinna

Ringkonnakohus selgitas 31. jaanuari 2003. a määrusega haldusasjas nr II-3/197/02 ettekirjutust

järgmiselt: korralduse andmisele eelnenud olukorra ennistamise all tuleb mõista seda, et Tallinna linn

nõuab Pae tn 80 maa oma valdusesse tagasi ning otsustab uuesti maa kasutusse andmise üle. Maatüki

kasutusse andmine sõltub linnavalitsuse kaalutlusõigusest. Veel märgiti, et maatüki hoonestamiseks

väljastatud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud ajutine hoone ei olnud kohtuvaidluse teemaks,

nende suhtes ei ole ringkonnakohus otsust langetanud ning selles osas ei saa ringkonnakohus selgitusi

anda.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostas AS-le XXXXX 26. oktoobril 2000 Pae tn 80 krundile

projekteerimistingimused turuhoone projekteerimiseks arvestusega, et pärast rendilepingu lõppemist

võiks hoone demonteerida. Kuid Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 17. septembri

2001. a kirjaga annulleeriti projekteerimistingimused, sest nende väljastamisel ei järgitud tollal

kehtinud Planeerimis- ja ehitusseadust.

Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet andis 10. augustil 2001 AS-le XXXXX ehitusloa

nr 02801, kehtivusega kuni 10. august 2006, Pae tn 80 kinnistule ajutise äri- ja turuhoone

ehitamiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 13. detsembril 2004 kasutusloa nr 3493 Pae

tn 80 kinnistul asuvale hoonele, kuid kasutusloas ei ole märgitud, et tegemist on ajutise ehitisega.

5. AS XXXXX tegi tema poolt Pae tn 80 krundile püstitatud hoone müügipakkumise AS-le

XXXXXXXX-X, esitades AS Reinhard Kinnisvara 25. oktoobri 2002. a eksperthinnangu nr 206-02,

mille kohaselt on Pae tn 80 asuva ärihoone turuväärtus 35 200 000 krooni. AS XXXXXXXX-X

vastas pakkumisele eitavalt.

6. AS X.X.X. XXXXXX omandas AS-lt XXXXXXXX-X Pae tn 76 asuva kinnistu 27. septembri

2002. a müügilepingu alusel. Kinnistu soetamise ajal püüti algatada Tallinna Linnavalitsuses seda

piirkonda hõlmav detailplaneering. Kuid detailplaneeringut ei ole kinnitatud ega kehtestatud.

7. AS X.X.X. XXXXXX tegi 11. juunil 2003. a Tallinna linnale ettepaneku Pae tn 80 kinnistu

võõrandamiseks hinnaga 7 500 000 krooni. Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003. a kirjaga nr LV-

1/03/3380 osundati AS-le X.X.X. XXXXXX, et lisaks ostuhinnale tuleb tal endale võtta ka

kolmandate isikute võimalikud kahjunõuded Tallinna linna vastu, mis tulenevad Pae tn 80 kinnistu

müügist. AS X.X.X. XXXXXX esitas 10. novembril 2004. a pakkumise Pae tn kinnistu

omandamiseks hinnaga 23 000 000 krooni, kuid 11. novembril 2004. a esitas uue avalduse, milles

pakkus hinnaks 7 500 000 krooni.

8. Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsusega nr 249 müüdi Pae tn 80 asuv kinnistu

otsustuskorras AS-le XXXXX hinnaga 6 300 000 krooni. Ostuhind tuli tasuda täies ulatuses enne

ostu-müügilepingu sõlmimist. Leping sõlmiti ja kinnistusraamatusse märgiti Pae tn 80 kinnistu

omanikuna AS XXXXX. Otsuse tegemise alusena märgiti järgmist: "Juhindudes linnavolikogu

20. märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korra punktidest 10.1, 14, 16.3 ja

63.1 ning aktsiaseltsi XXXXX 18. oktoobri 2002 taotlusest ja Tallinna Ringkonnakohtu

Halduskolleegiumi 20. septembri 2004 otsusest nr 2-3/273/04 ning tulenevalt linnavalitsuse

ettepanekust, ...".

9. AS X.X.X. XXXXXX esitas 30. novembril 2004 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna

Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249 tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks

volikogule otsuse tagasitäitmiseks. Kaebaja leidis, et Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a

otsusega kohustati Tallinna linna taastama 1999. a sõlmitud ebaseadusliku maarendilepingu eelne

olukord. Olukorra taastamise eesmärgiks oli vältida ebaseaduslike konkurentsieeliste loomine ning

tagada kõigi põhiseaduslikud õigused ettevõtlusvabadusele ja võrdsele kohtlemisele. Vaatamata

tsiviilõiguslikule müügilepingule on tegemist avalik-õigusliku vaidlusega. Linnavara võõrandamine

on reguleeritud avalik-õiguslike normidega - Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega

nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korraga. Küsimus tuleb otsustada avaliku õiguse

põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi, võrdse kohtlemise põhimõtet

jne. Vaidlustatud otsusega rikuti kaebaja subjektiivseid õigusi, mis tulenevad võrdse kohtlemise

põhimõttest, põhiõigusest omandile ja ettevõtlusele, linnavara võõrandamisele ja maa-ala

planeerimise normidest. Linnavara võõrandamise kord peab avalike huvide kõrval kaitsma ka linna

elaniku ja ettevõtja huvi saada võrdsetel alustel enda kasutusse linna poolt pakutavaid kinnistuid,

ning huvi, et linn ei looks teistele isikutele vara üleandmisega põhjendamatuid konkurentsieeliseid.

Nimetatud korda tuleb tõlgendada selliselt, et ta loob põhjendatult ja isiklikult huvitatud ettevõtjale

või muule isikule subjektiivse õiguse nõuda linnalt linnavara võõrandamisel sellest korrast

kinnipidamist. Ettevõtjale linna vara võõrandamisega konkurentsieeliste loomine riivab

ettevõtlusvabadust ja võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet. Võrdset kohtlemist takistab asjaolu,

et linna maal asub AS-i XXXXX poolt ebaseaduslikult ehitatud hoone. Kaebajal on õigus nõuda, et

linn ei tugineks oma tegevuses õigusvastastele toimingutele. Linnavalitsuse 28. novembri 1997. a

korraldusega nr 4757-k anti Pae tn 80 maa rendile AS-le XXXXX esialgu kaheks aastaks ja

lepingutingimustes määrati, et rentnikul ei ole õigust rajada sellele maale maaga püsivalt ühendatud

ehitisi. Seega ei olnud AS-l XXXXX võimalik õiguspärasel teel ehitada sellele maale alalist hoonet.

Hoonet ei saa muuta seaduslikuks asjaolu, et hoonele on välja antud ehitusluba ja see kehtib. Kohatu

on vaidlustatud otsuse vastuvõtmine motiivil, et sellel maal asub AS XXXXX ehitatud hoone. AS

XXXXX on alates 1999. a kasutanud seda maad ilma õigusliku aluseta ja ehitanud sellele

detailplaneeringut omamata suurehitise. Linnavolikogu vaidlustatud otsusest ei selgu, millisel

põhjusel otsustati müüa linnavara. Otsusest ja seletuskirjast ei selgu, kuidas on linn kaalunud otsuse

tegemist.

10. Tallinna Linnavolikogu vaidles kaebusele vastu ja leidis, et kaebus on põhjendamatu. Kaebaja ei

ole põhjendanud, milles seisneb tema ettevõtlusvabaduse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumine.

Asjaolu, et linn käsutab oma vara, ei saa mõjutada kaebaja õigusi ja vabadusi, sest võõrandamise

tulemusena tekivad õigused ja kohustused vaid tehingu pooltel - omandajal ja võõrandajal, riivamata

sealjuures kaebaja ettevõtlusvabadust. Linnavara võõrandamine saab rikkuda kolmanda isiku õigusi

ainult siis, kui linnavara võõrandamisel on rikutud sätet, mis avalike huvide kõrval kaitseb ka isiku

erahuve, või kui linn on loonud vara üleandmisega teistele põhjendamatuid konkurentsieeliseid.

Kaebaja ei ole osundanud ühelegi tema erahuve kaitsvale sättele, mida linnavolikogu oleks Pae tn 80

kinnistu võõrandamisel rikkunud. Kaebaja ei ole põhjendanud, milles seisnes AS-le XXXXX

konkurentsieeliste loomine. Linn selgitas kaebajale, miks ei olnud tema pakkumised vastuvõetavad.

25. juuni 2003. a kirjas osundas linnavalitsus, et lisaks maa ostuhinna tasumisele peab kaebaja olema

nõus võtma enda kanda ka kolmandate isikute võimalikud kahjunõuded linna vastu, millised

tulenevad selle kinnistu müügist, mis võib ulatuda 33 000 000 kroonini. Seega pidi kaebaja pakkuma

selle kinnistu eest vähemalt 33 000 000 krooni rohkem, kui pakkus AS XXXXX. Kaebaja kirjale ei

vastanud ega teinud AS XXXXX pakkumisest paremat pakkumist. Linnavolikogu juhindus parima

pakkumise väljaselgitamisel objektiivsest kriteeriumist, et parim pakkumine on see, mis on linnale

majanduslikult kõige soodsam. Kaebaja pakkumine ei olnud selle kriteeriumi kohaselt parim ja

seetõttu ei loonud vaidlustatud otsus konkurentsieeliseid AS-le XXXXX. Otsuse tühistamine ei

muudaks kaebaja õiguslikku positsiooni, sest tema esitatud madalam pakkumine ei annaks talle

õigust vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Lisaks arvestati ka sellega, et Pae tn 80 kinnistule on

ehitatud turuhoone, mis on sihtotstarbelises kasutuses. Seal tegutsevad erinevad ettevõtjad ja nende

äritegevuse säilitamine on oluline avalike huvide seisukohalt. Loodud on täiendavad töökohad ning

laekuvad maksud riigile ja kohalikule omavalitsusele. Kaebaja ei ole avaldanud soovi selle kinnistu

kasutamiseks mingil kindlal otstarbel ja ei ole kinnitanud ka endise omaniku AS XXXXXXXX-X

soovi kasutada seda parkla ehituseks. Kinnistu võõrandamisel kaebajale kaotab AS XXXXX

märkimisväärseid investeeringuid, mida ta on teinud selle kinnistu parendamiseks ja turuhoone

ehitamiseks.

11. AS XXXXX vaidles kaebusele vastu ja palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebusest ei selgu

kaebaja õiguste ja vabaduste rikkumine. Omanik on vaba oma omandit käsutama, kuni see ei riku

teiste isikute õigusi. Asjaolu, et linna asemel on kinnistu omanikuks AS XXXXX, ei saa iseenesest

rikkuda kaebaja õigusi. Ebavõrdselt saab kohelda vaid samas olukorras olevaid isikuid. Kaebusest ei

nähtu, mis puutumus saab olla kaebaja ja AS XXXXX vahel, v.a naabriks olemine. Kaebaja ei ole

seda kinnistut kasutanud, ta ei ole sinna investeerinud. AS-le XXXXX anti Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti poolt 13. detsembril 2004 kasutusluba ehitise kasutamiseks. Seega ei ole

tegemist võrdses olukorras olevate isikutega. Kaebaja eelistamine oleks aga tähendanud ebavõrdset

kohtlemist AS XXXXX suhtes. Väide põhjendamatust konkurentsieelisest on paljasõnaline.

Konkurentsieeliste loomisega oleks olnud tegemist siis, kui linn ei oleks lubanud kaebajal pakkumist

esitada või pakkumiste hindamisel oleks kasutatud ebaobjektiivseid kriteeriume. Kuna linn andis

ehitisele nii ehitusloa kui ka kasutusloa, siis tekkis AS-l XXXXX usaldus, et turuhoone ehitamine

kinnistule on õiguspärane. Turuhoone maksumus on 35 200 000 krooni ja seda ei ole kaebaja

vaidlustanud. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega tuvastati 24. detsembril 1999

sõlmitud maarendilepingu osalise muutmise kokkuleppe tühisus. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS

§ 66 lg 5 kohaselt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga

hüvitama saadu rahas. Sellest tulenevalt tekkis Tallinna linnal AS XXXXX ees rahaline kohustus

tagastada kinnistule tehtud parendused või hüvitada nende maksumus. Kinnistu võõrandamisega AS-

le XXXXX vabanes linn hüvitamise kohustusest. AS XXXXX pakkumisest sai linn kasu 6 300 000 +

35 200 000 = 41 500 000 krooni. Kaebaja pakkumisest oleks linn saanud kasu ainult 7 500 000

krooni. Valides soodsama pakkumise, ei loonud linn kellelegi konkurentsieeliseid. Linn ei ole

rikkunud kaebaja ettevõtlusvabadust ja õigust võrdsele kohtlemisele. Väär on kaebaja väide, et

turuhoone on ajutine ehitis. Ehitusloas ei määratud hoone likvideerimise tähtaega, samuti ei tulene

ehitusloast, et hoone ehitatakse piiratud ajavahemikuks. Ka kasutusloas puuduvad viited hoone

ajutise iseloomu kohta.

12. Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 3-2527/2004 jäeti kaebus

rahuldamata. Otsuse põhjendused olid järgmised:

1) Pae tn 80 kinnistu hoonele antud ehitus- ja kasutusload on kehtivad;

2) Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003. a ettepanekule AS X.X.X. XXXXXX tähtajaks ei

vastanud. Tema 10. ja 11. novembril 2004 esitatud ettepanekutest nähtuvalt oli tal võimalik teha

omapoolseid pakkumisi kinnistu omandamiseks, kuid tema pakkumised olid ebajärjekindlad,

vastuolulised ja linnale vähem soodsad. Linnavolikogu lähtus kinnistu otsustuskorras võõrandamisel

objektiivsest kriteeriumist, et parimaks pakkumiseks on linnale majanduslikult kõige soodsam

pakkumine. Linnavara otsustuskorras müümisega AS-le XXXXX ei loonud linn talle kui ettevõtjale

põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees;

3) AS X.X.X. XXXXXX ei avaldanud selgesõnaliselt kinnistu kasutamise eesmärki mingiks kindlaks

otstarbeks. Samuti ei nähtu Pae tn 76 kinnistu endise omaniku AS XXXXXXXX-X soovi kasutada

Pae tn 80 kinnistut parkla ehituseks. Seega AS X.X.X. XXXXXX ei põhjendanud, millist ettevõtlust

ta soovib sellel kinnistul arendada, mis takistab ettevõtlusega tegelemist ja kuidas piirab

ettevõtlusvabadust kinnistu võõrandamine AS-le XXXXX;

4) linnavolikogu otsustas võõrandada kinnistu AS-le XXXXX asjakohastel kaalutlustel, võttes

arvesse, et kinnistu oli juba AS XXXXX kasutuses, kes investeeris ja ehitas sinna linna teadmisel

ning heakskiidul avalikus kasutuses oleva kaubandushoone. Kinnistu võõrandamine koos sellel asuva

hoonega mõnele teisele isikule oleks toonud kaasa kahjunõude esitamise linna vastu hoone

maksumuse ulatuses. AS X.X.X. XXXXXX ei teinud kinnistu omandamiseks linnale sellist

hinnapakkumist, mis peale kinnistu maksumuse oleks võimaldanud linnal katta ka tema vastu

esitatavatest võimalikest nõuetest tulenevad kohustused. AS XXXXX pakkumine oli Pae tn 80

kinnistu võõrandamisel linnale majanduslikult kõige soodsam. Samuti võimaldas kinnistu

võõrandamine AS-le XXXXX arvesse võtta avalikku huvi. Seega ei ole tegemist võrdse kohtlemise

põhimõtte rikkumisega;

5) AS-l X.X.X. XXXXXX võib olla huvi naaberkinnistu omandamiseks, kuid selle asjaolu

hindamisel tuleb arvestada tema erahuvi kaalukust võrreldes avaliku huviga. Pae tn 80 kinnistule on

juba ehitatud turuhoone, mida kasutatakse sihtotstarbeliselt. Seal tegutsevad kaubandus-, toitlustus- ja

teenindusettevõtjad, kelle ettevõtluse säilimine on oluline avalike huvide seisukohalt. Lisaks

linnaelanike teenindamisele on avalik huvi seotud ka täiendavate töökohtade loomise ja maksude

laekumisega riigile ja kohalikule omavalitsusele;

6) vaidlustatud linnavolikogu otsusega ei rikuta AS X.X.X. XXXXXX õigusi ega piirata tema

vabadusi. Tema subjektiivseid avalikke õigusi ei ole rikutud. Sellest tulenevalt ei kuulu rahuldamisele

ka nõue ettekirjutuse tegemiseks linnavolikogu otsuse tagasitäitmiseks.

13. AS X.X.X. XXXXXX apellatsioonkaebuses Tallinna Ringkonnakohtule paluti halduskohtu

otsus tühistada ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebust põhjendati

järgmiselt:

1) kuna AS X.X.X. XXXXXX leidis, et tema õigusi rikuti, oleks pidanud halduskohus andma

hinnangu ka haldusakti seaduslikkusele. Tõendite väär hindamine on toonud kaasa ebaõige

kohtuotsuse;

2) ostjana vara võõrandamisel osalemise võimaldamiseks ei saa lugeda asjaolu, et apellant on

omaalgatuslikult korduvalt saatnud linnale taotlusi, kaebusi, avaldusi ja ettepanekuid. Eeldusi nende

rahuldamiseks ei loodud, sest avalikku enampakkumist välja ei kuulutatud. Otsuse tegemisel lähtuti

ebavõrdsetest eeldustest, et AS-le XXXXX müüakse maa ilma hooneta, kuid apellandile tehakse

ettepanek osta maa koos hoonega. Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusest on

apellandil õigus eeldada, et taolist diferentseerimist ei tehta. Ringkonnakohtu otsusega kohustati

andma Pae tn 80 kinnistu kasutusse arvestusega, et ennistada tuleb olukord, mis eelnes AS XXXXX

poolt turuhoone ehitamisele. Vaidlustatud linnavolikogu otsusega eelistati alusetult AS-i XXXXX;

3) apellant ei eksitanud oma pakkumistega linna, sest linnavolikogu istungi protokollist ilmneb, et

linnavolikogu sai üheselt aru ja lähtus apellandi tehtud pakkumisest 23 000 000 krooni. Nimetatud

pakkumist ei arvestatud seetõttu, et see oli väiksem turuhoone maksumusest, mitte aga seetõttu, et

volikogu poleks seda mõistnud;

4) AS XXXXX ja AS X.X.X. XXXXXX tegutsevad samal teenusturul, sest mõlemad tegelevad

kauplemispindade kasutusse andmisega - AS XXXXX Pae tn 80 kinnistul ja apellant Pae tn 76

kinnistul. Kui apellant peab kauplemisega tegelemiseks soetama maa või seda rentima

konkurentsitingimustes, siis AS-le XXXXX andis linn tasuta kasutada maa ja hiljem võimaldas maa

välja osta soodustingimustel, s.t ilma konkursita ja olukorras, kus linna maale hoone ehitamisel ei

olnud temal vaja läbida keerukat detailplaneeringuprotsessi. Ühele kaubandusega tegelevale

ettevõttele luuakse soodustingimuste andmisega oma ettevõtluse arendamiseks konkurentsieelised

võrreldes nende kaubandusega tegelejatega, kes ei saa linnalt soodustusi. Konkurentsieeliste

loomisega takistatakse vaba ettevõtlust. Pae tn 80 kinnistul asub AS-i XXXXX ehitatud hoone,

järelikult ei ole ettevõtjad võrdses olukorras. Vaatamata hoone olemasolule oleks tulnud kohelda

pakkujaid võrdselt, s.t selliselt, nagu kinnistul hoonet ei asuks. Linnavara võõrandamisel ei saa luua

eeliseid isikule, kes on püstitanud maale hoone ebaseaduslikult. Ehitusloa ja kasutusloa väljaandmine

ei muuda õiguspäraseks asjaolu, et ehitusluba anti ajutise ehitise püstitamiseks. AS XXXXX ehitas

maaga püsivalt ühendatud ja vähemalt 50-aastase elueaga massiivse turuhoone. Tallinna

Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsuse kohaselt ei saa kolmandale isikule välja antud ajutise ehitise

püstitamiseks antud ehitusluba olla takistuseks haldusakti tagasitäitmisele.

14. Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsusega rahuldati AS X.X.X. XXXXXX

apellatsioonkaebus osaliselt. Ringkonnakohus tühistas halduskohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse,

millega tühistas Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249. Muus osas jäeti kaebus

rahuldamata. Otsust põhjendati järgmiselt:

1) linnavolikogu vaidlustatud otsuse õiguspärasuse hindamisel ei ole oluline välja selgitada täpset

summat, mida AS X.X.X. XXXXXX oli valmis Pae tn 80 kinnistu eest tasuma. Oluline on see, et

vara müüdi AS-le XXXXX väiksema summa eest, kui pakkus AS X.X.X. XXXXXX ja otsuse

tegemisel eelistati AS-i XXXXX kaalutlusel, et temale vara võõrandamisel hoitakse ära linna vastu

kahju hüvitamise nõude esitamine;

2) oluline ei ole ka asjaolu, kas otsustuskorras vara võõrandamisel anti apellandile selge võimalus

oma lõpliku pakkumise esitamiseks või mitte. Linnavara võõrandamise kord ei näe ette piiranguid

vara võõrandamiseks otsustuskorras. Ka juhul, kui sama vara omandamisest on huvitatud rohkem kui

üks ostja, võib linnavara võõrandada otsustuskorras;

3) linnavolikogu vaidlustatud otsus on õigusvastane põhjusel, et otsuse tegemisel koheldi AS-i

X.X.X. XXXXXX ja AS-i XXXXX ebavõrdselt ilma legitiimse põhjuseta. Tallinna Ringkonnakohtu

9. mai 2002. a otsusega tühistati Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldus nr 8099-k,

millega pikendati Pae tn 80 kinnistu rendileping AS-ga XXXXX ja tehti linnavalitsusele ettekirjutus

ennistada selle korralduse andmisele eelnenud olukord. Ringkonnakohus leidis, et rendilepingu

muutmine oli tühine tehing. Seega ei antud Pae tn 80 kinnistut AS XXXXX kasutusse õiguslikul

alusel. Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2003. a määrusest oma 9. mai 2002. a otsuse selgitamiseks

nähtub, et Pae tn 80 maatüki hoonestamiseks väljastatud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud

ajutine hoone ei olnud tollases asjas kohtuvaidluse teemaks. Ringkonnakohtu 2002. a otsuse kohaselt

AS-le XXXXX 10. augustil 2001 välja antud ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks ei saa olla

takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks. Ringkonnakohtu otsusega kohustati Tallinna Linnavalitsust

ennistama vaidlustatud korralduse andmisele eelnenud olukord. Tallinna Linnavolikogu 11. novembri

2004. a otsuse nr 249 andmise ajal oli Pae tn 80 kinnistul ajutine hoone, mis püstitati kehtiva

ehitusloa alusel tähtajaga kuni 10. august 2006. Linnavalitsus andis ehitusloa tingimustes, kus maad

kasutati ilma õigusliku aluseta. Ringkonnakohtu 2002. a jõustunud kohtuotsusega leiti, et ajutise

ehitise olemasolu ei saanud takistada maa rendilepingu tagasitäitmist. Rendileping oli sellest

kohtuotsusest tulenevalt linna ja AS XXXXX vahel lõppenud 1999. a. Ehitusloa andmise ajal kehtis

Planeerimis- ja ehitusseaduse § 53 lg 1, mille kohaselt annab kohalik omavalitsus ehitusloa ehitise

alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitiste omamist

võimaldav asjaõigus. Pae tn 80 kinnistule ajutise ehitise püstitamisel anti ehitusluba seda nõuet

rikkudes;

4) linna poolt õigusvastaselt antud haldusaktid või õigusvastased toimingud ei tohi kaasa tuua isikute

ebavõrdset kohtlemist. Avalikes huvides on küll võimalike riigivastutuse nõuete esitamise

ärahoidmine või kahju hüvitamise kohustusest vabanemine, kuid see ei õigusta isikute ebavõrdset

kohtlemist linnavara võõrandamisel. Ilma seadusliku põhjuseta isikute ebavõrdne kohtlemine

linnavara võõrandamisel on selline kaalutlusõiguse rikkumine, mis toob kaasa vaidlustatud õigusakti

õigusvastasuse;

5) asja lahendamisel ei ole oluline, kas AS X.X.X. XXXXXX näitas vara ostmise taotluse esitamisel

eesmärki, milleks ta soovib kinnistut kasutada. Töökohtade loomine ja kaubandustegevus võib olla

oluline avalik huvi, mille tõttu võib vara omandajaid kohelda erinevalt, kuid antud asjas

linnavolikogu otsuse tegemisel ei tuvastanud, et AS X.X.X. XXXXXX nimetatud tegevusega Pae tn

80 kinnistul tegeleda ei kavatse. Hoonele ei olnud antud vara võõrandamise otsustamise ajaks

tähtajatut kasutusluba ja ringkonnakohtu istungil väitis linnavolikogu esindaja, et ka AS-le XXXXX

ei antud vara võõrandamise otsustamise ajal lubadust kasutusloa väljastamiseks ehitisele püsiva

ehitisena. Seetõttu oleks ennatlik järeldada, et AS-le X.X.X. XXXXXX vara otsustuskorras müümisel

oleks kahjustatud avalik huvi kinnistu kasutamiseks senisel otstarbel;

6) AS X.X.X. XXXXXX ja AS XXXXX ebavõrdse kohtlemise seaduslikuks põhjuseks ei olnud

vaidlustatud otsuse tegemisel ka AS XXXXX õiguspärane ootus, et vara võõrandatakse temale.

Temale ei antud lubadusi enne vara võõrandamist ajutise ehitise püstitamiseks antud ehitusloa alusel

ehitatud hoone püsivaks kasutamiseks. Hoone kasutusluba anti alles 13. detsembril 2004, seega

rohkem kui kuu aega pärast linnavolikogu vaidlustatud otsuse tegemist. Sellist ootust ei saanud tal

tekkida ka Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas nr 2-3/273/04, millega kohustati Tallinna

Linnavalitsust otsustama kasutusloa andmine. Ringkonnakohus ei näinud selles otsuses ette, et

kasutusluba peab olema tähtajatu. Ajutise ehitise olemasolu ei loo õiguspärast ootust, et ajutise ehitise

omanikule võõrandatakse ka ajutise ehitise alune maa;

7) AS X.X.X. XXXXXX taotles kaebuses lisaks linnavolikogu otsuse tühistamisele ka linnavolikogu

otsuse tagasitäitmist, kuid ta ei täpsustanud, mida ta tagasitäitmise all silmas peab. Ringkonnakohus

leiab, et linnavolikogu otsuse tagasitäitmisena tuleb mõista vara tagasinõudmist linna omandisse.

Linnavolikogu otsuse tagasitäitmine saab toimuda üksnes juhul, kui vara võõrandamise leping oli

tühine või kui kohus selle lepingu tühistab;

8) alates 1. juulist 2002 kehtiva TsÜS § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev

tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul,

kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seaduse mõttega vastuolus olev tehing

ei ole tühine, kui seaduses puudub selge keeld tehingut teha (Riigikohtu 13. mai 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-19-05). Linnavara võõrandamise kord ei näe ette, milliseid kaalutlusi võib

arvestada ja milliseid mitte vara omandaja valikul. Seetõttu ei anna see säte alust linna ja AS

XXXXX vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu, millega nähti ette Pae tn 80

kinnistu võõrandamine, tühisuse tuvastamiseks;

9) lepingu tühistamist ei saa nõuda halduskohtus. Vara võõrandamiseks sõlmitud leping on oma

olemuselt tsiviilõiguslik leping. TsÜS § 90 lg 1 kohaselt võib tehingu, mis on tehtud olulise

eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, seaduses

sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu

tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu.

Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu

rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega saab halduskohus teha

linnavolikogule ettekirjutuse, et see esitaks tsiviilkohtumenetluses hagi lepingu tühiseks

tunnistamiseks ja vara väljanõudmiseks. Ringkonnakohus leidis, et ta ei näe TsÜS § 90 lg-st 1

tulenevalt sellise ettekirjutise tegemiseks alust, sest selline hagi oleks perspektiivitu. AS X.X.X.

XXXXXX ei ole näidanud, et leping oleks tehtud eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul

või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu. Seetõttu jääb AS X.X.X. XXXXXX taotlus lepingu

tagasitäitmise ettekirjutuse tegemiseks rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

15. Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebuses palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta

jõusse halduskohtu otsus. Kassatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt:

1) AS-le XXXXX väljastati 10. augustil 2001 Pae tn 80 turuhoone püstitamiseks ehitusluba.

Ringkonnakohus andis otsuses hinnangu selle ehitusloa seaduslikkusele. Ehitusloa vaidlustamise ja

selle õigusvastasuse tuvastamise tähtajad on möödunud. HKMS § 34 lg 2 kohaselt kontrollib

ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust

apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete piires. Käesolevas kohtumenetluses ei kuulatud

linnavolikogu ära nende motiivide osas, mis on antud kohtuotsuse aluseks, s.o eelkõige linnavolikogu

tegevuse seaduslikkusele hinnangu andmine seoses Pae tn 80 ehitusloa väljastamisega. Võrdse

kohtlemise põhimõtte rikkumist sai ringkonnakohus hinnata üksnes seoses vaidlustatud linnavolikogu

otsusega ja sellele eelnenud haldusmenetlusega;

2) Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega kohustati linnavalitsust andma Pae tn 80 kinnistu

kasutusse sellise arvestusega, et olukord, mis eelnes AS XXXXX poolt sellele maale hoone

ehitamisele, tuleb ennistada. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 31. jaanuari 2003. a määrusega seda

ringkonnakohtu otsust. Määruse kohaselt ei olnud selle maatüki hoonestamiseks väljastatud

ehitusluba ning selle ehitusloa alusel maale püstitatud hoone antud kohtuvaidluse teemaks, nende

suhtes ei ole ringkonnakohus otsust langetanud ja selles osas ei saa ringkonnakohus selgitust anda.

Seega leidis ringkonnakohus nüüd ekslikult, et ringkonnakohtu 31. jaanuari 2003. a määrusest

nähtub, et selle maatüki hoonestamiseks välja antud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud ajutine

hoone ei olnud selles asjas kohtuvaidluse teemaks ning selle kohaselt ei saa AS-le XXXXX välja

antud ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks olla takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks. Ekslik on,

nagu oleks nimetatud määrusega kohustatud Tallinna linna nõudma Pae tn 80 kinnistu oma

valdusesse tagasi, hoolimata ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusele eelnenud selle kinnistuga

seonduvatest õiguspärastest olukorra muutustest (ehitusloa väljastamine ja selle loa alusel hoone

ehitamine);

3) ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et linnavalitsus andis ehitusloa tingimustes, kus maad kasutati

ilma õigusliku aluseta, millega rikuti PES § 53 lg-t 1. AS XXXXX püstitas ajutise ehitise õiguslikul

alusel ja temal kui ehitise ajutisel omanikul on õiguspärane ootus eeldada, et talle antud ehitusluba

jääb kehtima kuni loas märgitud tähtajani. Ehitusloa väljastamisel oli tal kehtiv maarendileping,

samuti hoone projekt ja siis kehtisid ka projekteerimistingimused, mis hiljem annulleeriti. Ehitusloa

väljastamise ajal kehtis PES § 53 lg 3, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus ehitusluba

tühistada, kui ehitust ei ole alustatud ühe aasta jooksul arvates ehitusloa väljaandmise päevast või kui

ehitusloa taotlemisel on esitatud valeandmeid. Ehitusloa tühistamise aluste loetelu on ammendav;

4) tegemist ei ole võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega. Võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt

käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline

kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise põhimõtte

rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike

põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani

diskretsiooniline otsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel

asjakohastel kaalutlustel. AS XXXXX pakkumine Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel oli linnale

majanduslikult kõige soodsam ja linnavolikogu diskretsiooniline otsus rajanes kohtumenetluses

tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel legitiimsetel kaalutlustel. Kaalumisel võeti

arvesse asjaolu, et kinnistu on AS XXXXX kasutuses ja ta on püstitanud sinna õiguslikul alusel

avaliku kaubandushoone. Turuhoone püstitati ja kasutatakse kehtivate haldusaktide (ehitus- ja

kasutusload) alusel. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud

asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Turuhoone on kinnistuga püsivalt

ühendatud ehitis ja ta on kinnistu oluline osa. Volikogu ei saanud võõrandada kinnistut ilma

turuhooneta. Kinnistu võõrandamisel AS-le X.X.X. XXXXXX või mõnele teisele isikule oleks

toonud kaasa kahjunõude linna vastu turuhoone maksumuse ulatuses. AS X.X.X. XXXXXX ei teinud

linnale sellist hinnapakkumist, mis oleks sisaldanud peale kinnistu maksumuse ka kinnitust selle

kohta, et ta võtab üle ka võimalikud kahjunõuded.

16. AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebuses palutakse muuta ringkonnakohtu otsus osas, millega

jäeti rahuldamata kaebus haldusakti tagasitäitmise ettekirjutise tegemise nõudes ja teha selles osas

uus otsus. Kassatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt.

Ebaõige on, et ringkonnakohus analüüsis linnavara võõrandamise lepingu tühisust, lähtudes samadest

kaalutlusvigadest, mis olid aluseks haldusakti tühistamisele. Haldusakti tagasitäitmise nõude

rahuldamise võimalikkust saab analüüsida siis, kui haldusakt otsustatakse tühistada. Haldusakti

tagasitäitmise tingib asjaolu, et sellist haldusakti enam juriidiliselt ei eksisteeri. Esineb olukordi, kus

tagasitäitmine on võimatu, sest õiguslik olustik on muutunud pöördumatult. Antud asjas on vaja välja

selgitada, kas haldusakti mitteeksisteerimise korral on võimalik taastada endine olukord.

Ringkonnakohus eksis TsÜS § 87 ja § 90 kohaldamisel. Lähtuda tuleks olukorrast, kus linnavolikogu

otsus on tühistatud ja seda ei ole. Kuid samas on olemas pooltevaheline leping, millega Tallinna linn

müüs oma vara AS-le XXXXX. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 34 lg 1 kohaselt on

munitsipaalomand vallale või linnale kuluv vara ja lg 2 kohaselt kehtestab selle vara valitsemise

korra volikogu. Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega nr 8 kinnitati Linnavara

võõrandamise kord. Selle korra p 10 kohaselt on linnavara võõrandamise otsustajaks kinnisvara

puhul, samuti vallasvara puhul väärtusega üle 500 000 krooni ja teerajatiste puhul väärtusega üle 50

000 krooni ning aktsiate ja osade puhul linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Korra p 14 kohaselt

peab linnavara võõrandamise otsus sisaldama järgmisi andmeid: linnavara nimetus, asukoht,

põhinäitajad; linnavara võõrandamise õiguslik alus; linnavara võõrandamise viis; avaliku

enampakkumise ja eelläbirääkimistega pakkumise puhul alghind ja maksetingimused; vajadusel

müügi lisatingimused. Kui aga haldusakt on tühistatud, siis puudub kohaliku omavalitsuse üksusel

pädeva isiku otsus (volitus) vara müügiks. Sellisel juhul puuduvad ka pädeva organi poolt kindlaks

määratud vara müügi tingimused. Isik, kes linna nimel tehingu allkirjastas, ei omanud selleks volitusi,

sest puudus pädeva organi otsus. TsÜS § 129 lg 1 kohaselt teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu

tegi, selle hiljem heaks kiidab. Ringkonnakohus oleks pidanud kohaldama seda sätet ja tuvastama

Tallinna linna ja AS XXXXX vahelise ostu-müügitehingu tühisuse. Riigikohtu erikogu 20. detsembri

2001. a otsuses märgitakse, et halduskohtul ei ole takistusi avalik õigusliku vaidluse lahendamise

käigus tuvastada tsiviilõigusliku lepingu tühisust. Võlaõigusliku tehingu tühisuse korral on

kinnistusraamatu kanne kinnistu omaniku kohta ebaõige. Haldusakti tagasitäitmiseks peab Tallinna

linn esitama avalduse kinnistusraamatu kande parandamiseks.

17. AS XXXXX kirjalikus vastuses Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebusele nõustutakse

linnavolikogu kaebusega.

18. AS X.X.X. XXXXXX kirjalikus vastuses Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebusele

vaieldakse kaebusele vastu ja leitakse, et selle motiivid ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

muutmiseks või tühistamiseks. Ringkonnakohus ei väljunud apellatsiooni piiridest ja ei ületanud

pädevust. Kohus on asja sisuliselt lahendades analüüsinud just neid asjaolusid, mis omavad antud

vaidluses tähtsust. Kuigi ehitusluba ei olnud selle vaidluse esemeks, ei tähenda see, et kohus ei või

anda sellele hinnangut niivõrd, kuivõrd see on oluline antud vaidluse lahendamiseks. Pelgalt

ehitusloa olemasolu ei saa õigustada linna ebaseaduslikku tegevust. Alalise ehitise püstitamise õigust

ei olnud. Ehitusluba anti detailplaneeringuta. Ehitusloa andmisel ei olnud AS XXXXX maa omanik

ja tema kasuks ei olnud seatud ka asjaõigust. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et kuigi AS XXXXX

püstitas sellel kinnistul turuhoone, ei saanud see asjaolu õigustada temale kinnistu müüki.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et hoone olemasolu ei saa olla takistuseks kinnistu võõrandamisel

enampakkumisel kellelegi teisele. Kõiki asjaolusid arvesse võttes ei saa AS-l XXXXX olla rahalisi

nõudeid linna vastu. Tallinna linn ja AS XXXXX teadsid, et alates 1999. a on nende tegevus kohtus

vaidlustatud.

19. AS XXXXX kirjalikus vastuses AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebusele leitakse, et kaebus

ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks. Haldusakti tagasitäitmine on antud juhul

menetluslikult võimatu. Riigikohus peab tuginema asja lahendades ringkonnakohtu poolt tuvastatud

asjaoludele. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud AS X.X.X. XXXXXX õigusi omandi- või

kinnistusraamatu kannete suhtes. Kassaator ei ole viidanud materiaalseadusele, mis võimaldaks

tagasitäitmist. Ta ei ole esitanud kohustamiskaebust ega toonud varasemates kohtumenetlustes välja,

milles saab seisneda tagasitäitmine. Kassatsioonkaebusest jääb arusaamatuks, milles oleks pidanud

seisnema tagasitäitmine ja kuidas saab haldusõiguslikult tagasi täita kahepoolset tsiviilõiguslikku

lepingut, kehtivaid kandeavaldusi ja kuidas on võimalik haldusõiguslikult lõpetada omandit.

Kassaator nõuab otsust, mis oleks vastuolus Põhiseaduse §-ga 32 ja rikuks ühtlasi omanikule

Põhiseaduse §-ga 24 garanteeritud õigusi. Samas ta ei selgita, kuidas saab ühepoolne avaldus

haldusakti tagasi täita ja kinnistusraamatu seisu muuta. Ta ei ole varasemalt lepingut ja kandeavaldust

vaidlustanud. HKMS § 26 lg 1 kohaselt on halduskohtu ettekirjutus tagasitäitmiseks võimalik vaid

tagasitäitmise võimalikkuse korral, kusjuures ära tuleb näidata tagasitäitmise viis. Õigusliku sisuta on

väide, et linnal tuleb esitada avaldus kande parandamiseks. Ta ei ole varem palunud teha sellist

kohustavat otsust, ta ei oma subjektiivset õigust kinnistusraamatu kannete suhtes, kohus ei ole

tuvastanud tema õigusi kannete osas ja ta ei ole õigustloovaid kandeid vaidlustanud AÕS § 65 korras.

Mitteomaniku ühepoolse avalduse alusel ei ole võimalik omaniku kasuks tehtud kannet muuta. AÕS

§ 65 kohaselt on kande muutmiseks vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab.

Kui see isik ei anna nõusolekut ühe kuu jooksul, on kande muutmist taotleval isikul õigus esitada

hagi. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt saab tahteavaldust asendada kohtuotsus, kuid selleks on vajalik

tsiviilkohtu otsust. Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Müük on

kahepoolne leping, seega on vajalik kahepoolne tahteavaldus. Kahepoolset lepingut ja kandeavaldust

ei saa asendada ühepoolne haldusakt. Kassaator tugineb TsÜS §-s 87 sätestatud tehingu tühisusele.

Tagajärjeks oleks TsÜS § 84 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumine. Alusetut rikastumist reguleerib

VÕS § 1028. Sellest järeldub, et tegemist on tsiviilõigusliku vaidlusega ja kassaator ei saa olla

tehingu pooleks ning kunagiseks omanikuks mitteoleva isikuna nõuda vara tagastamist linnale.

Haldusorgan võib kasutada kaalutlusõigust ja otsustada, kas oma algse tahteavalduse muutmine ja

selle tagajärgede tagasitäitmine on põhjendatud ja vajalik või mitte (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-

32-04). Müügileping tehti kahepoolse tahteavalduse alusel ja ühepoolne tahteavaldus omandi

tagastamiseks on õiguslikult mittepädev. Kinnistusraamatu kande kustutamine tähendab omandi

lõpetamist. Arvestades kaebuse piire, ei ole seni tõstatatud kannete õigusliku aluse ja lepingu

kehtivuse küsimust. Tagasitäitmine tähendab omandi lõpetamist ja seda ei saa teha halduskohus.

Halduskohus on pädev otsustama haldusakti seaduslikkuse üle. Pooltevahelisest tsiviilõigussuhtest

tuleneva asjaolu tuvastamine on üldkohtu pädevuses. Pooltevaheline müügileping ja omandiõiguse

üleandmine on tsiviilõiguslikud küsimused. Olemuselt tsiviilõiguslikud küsimused lahendatakse

tsiviilkohtus. Tsiviilõigusliku lepingu tühisuse ja ebaõigete omandikannete küsimused lahendatakse

tsiviilkohtus. Halduskohtu pädevuses ei ole omandi lõpetamine ja vara üleandmine ühest omandist

teise või linna kohustamine sellise haldusakti väljaandmiseks. AS XXXXX lisab käesolevale

vastusele kinnistusraamatu kande, millest on näha, et kinnistusraamatusse on kantud uue omanikuna

OÜ XXXXXXX. See tõend tuleb võtta antud asja juurde, sest OÜ XXXXXXX kanti

kinnistusraamatusse 4. juulil 2006, s.o pärast Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a kohtuotsust.

Uue omaniku näol ei ole tegemist menetlusosalisega ja temalt ei ole menetlusväliselt ning

administratiivselt võimalik tagaselja omandit ära võtta või anda haldusakte, mis kohustaksid teda

omandit ära andma. Kohtuotsuse täitmise võimatuseks on ka tagajärg, mida ei ole hiljem mõistlik

kõrvaldada. Isegi kui haldusorgan teeks HMS § 85 lg-s 3 sätestatud ettekirjutuse, ei võimaldaks see

AS-lt XXXXX ega uuelt omanikult omandit ära võtta. Kassaatoril ei ole üldse õigust nõuda

tagasitäitmist, seda vähem veel teise isiku kasuks, sest puudub vastav seadus. Kassaator ei saa

tehingu pooleks mitteoleva isikuna nõuda vara tagastamist. HMS § 69 lg 1 kohaselt tagasiulatuvalt

kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel isikule üle antud asi, raha või muu soodustus tagastatakse või

hüvitatakse eraõiguses alusetu rikastumise kohta käivate sätete kohaselt. Alusetu rikastumine saaks

puudutada müügilepingu pooli, mitte aga kassaatorit. Kassaatoril ei ole õigus nõuda tagasitäitmist ka

seetõttu, et ta esitas tühistamiskaebuse, mis peab olema seotud subjektiivsete õiguste rikkumisega.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rikuti kassaatori õigust võrdsele kohtlemisele. Haldusaktiga ei ole

kassaatorilt vara ära võetud. Tagasitäitmine ei saaks taastada kaebaja rikutud õigusi. Tagasitäitmise

korral taasomandab Tallinna linn vara ja lõpeb praeguse omaniku omandiõigus. Kassaator ei ole

omandisuhete osaline. Ta ei saa pretendeerida Pae tn 80 kinnistule ja selle lahutamatuks osaks olevale

hoonele sõltumata haldusakti kehtivusest. Kui kassaatorile on tekitatud kahju ebaseadusliku

haldusaktiga, siis kuulub see hüvitamisele Riigivastutuse seaduse alusel. Kassaatori viited tehingu

tühisusele on asjakohatud. Väär on tema seisukoht, mis puudutab TsÜS § 87. Puudub seadusega

sätestatud keeld, sh seadusega sätestatud keeld tagajärje suhtes, sest Kohaliku omavalitsuse

korralduse seadus annab kohalikule omavalitsusele pädevuse vara võõrandada. Linnavara võõrandati

Linnavara võõrandamise korra alusel. Kassaator ei ole varasemas menetluses väitnud, et

otsustuskorras müük oleks iseenesest ebaseaduslik või et linnal puudub selleks üldse pädevus. Ekslik

on viide TsÜS §-le 129, sest see puudutab tsiviilõiguslikku tehingulist esindust. Volitusi kontrollis

notar. Isegi kui volitus tuleneks haldusaktist, siis nii kaua, kui haldusakt kehtis, oli lepingule

allakirjutanud esindajal volitus sõlmida leping. Tegemist on uue väitega, mis ei põhine ka

ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludel. Kassaator ajab algusest peale segamini kehtetu ja

tühistatud haldusakti. Ekslik on tema seisukoht, et juhul, kui kohus tühistab haldusakti, siis seda ei

eksisteeri algusest peale. Vaidlustatud haldusakt eksisteerib ka praegu, sest ei ole jõustunud

kohtuotsust. Haldusakt kehtib, kuni see on kehtetuks tunnistatud või tühistatud kohtu poolt.

Haldusakti algusest peale kehtetus on ammendavalt loetletud HMS §-s 63 ja see puudutab haldusakti

tühisust. Tühisuse aluseid antud asjas tuvastatud ei ole ja nendele alustele ei ole kassaator tuginenud.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

20. AS X.X.X. XXXXXX vaidlustas halduskohtus Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a

otsuse Pae tn 80 krundi otsustuskorras võõrandamise kohta põhjendusega, et linn lõi sellega AS-le

XXXXX põhjendamatud konkurentsieelised AS X.X.X. XXXXXX ees, et see takistab temal tegeleda

vaba ettevõtlusega ja rikuti võrdse kohtlemise põhimõtet.

Halduskohus leidis, et linnavolikogu vaidlustatud otsusega ei rikuta AS X.X.X. XXXXXX õigusi ega

piirata tema vabadusi. Ringkonnakohus leidis, et linnavolikogu otsuse tegemisel koheldi AS-i X.X.X.

XXXXXX ja AS-i XXXXX ebavõrdselt ilma legitiimse põhjuseta. Riigikohtu halduskolleegium

uurib, kas AS X.X.X. XXXXXX neid õigusi ja huvisid rikuti.

21. Riigikohtu halduskolleegium märgib kõigepealt, et käesolev kohtuvaidlus sai alguse sellest, et

Tallinna Linnavalitsus otsustas anda Pae tn 80 linnamaa rendile. Selleks määras ta 11. septembri

1997. a korraldusega nr 3375-k kindlaks, et rendile andmine toimub avaliku suulise

enampakkumisena ja tähtajaga 2 aastat, seejuures rentnikul ei ole õigust rajada maale maaga püsivalt

ühendatud ehitisi. Linnavalitsuse 28. novembri 1997. a korraldusega nr 4757-k otsustati anda maa

rendile AS-le XXXXX kui parimale pakkujale, ja 29. detsembril 1997 sõlmisid Tallinna linn ja AS

XXXXX maarendilepingu kaheks aastaks, s.o kuni 29. detsembrini 1999. Seejärel pikendas Tallinna

Linnavalitsus 22. detsembri 1999. a korraldusega nr 8099-k eelnimetatud maarendilepingut kuni

29. detsembrini 2009.

Pae tn 80 kinnistu naabrid AS XXXXXXXX-X, kes osales enampakkumisel, ja X.X.X. XXXXX OÜ,

kes ei osalenud enampakkumisel, vaidlustasid maarendilepingu pikendamise halduskohtus ja palusid

sellega seoses tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korralduse nr 8099-k.

Kaebajate huviks oli saada Pae tn 80 linnamaa nende kaubanduskeskuste teenindamiseks parklana ja

seetõttu nad ei soovinud seal lahtist turgu, mis loodi ja tegutses seal AS XXXXX ettevõtlusena.

Kohtuvaidluse tulemusena tühistas Tallinna Ringkonnakohus 9. mai 2002. a kohtuotsusega

haldusasjas nr 3-197/02 Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud korralduse ja tegi linnavalitsusele

ettekirjutuse ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord. Seejuures tuvastas ringkonnakohus

lepingu osas, et maarendilepingu pikendamise kokkulepe on tühine, sest selle sõlmimisel rikuti

oluliselt seadust. Ringkonnakohus märkis lisaks seda, et ehkki AS-le XXXXX anti 10. augustil 2001

ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks Pae tn 80 maale, ei saa see ehitusluba olla takistuseks

korralduse tagasitäitmiseks. Ringkonnakohus ei uurinud ega tuvastanud kohtumenetluses, kas selle

ehitusloa alusel oli kohtuotsuse tegemise ajaks valmis ehitatud turuhoone ja ei märkinud otsuses,

millisel viisil oleks pidanud linn täitma ettekirjutuse turuhoone olemasolu korral.

Kuid ringkonnakohtu tehtud ettekirjutuse kohaselt oleks pidanud Tallinna Linnavalitsus nõudma Pae

tn 80 maa oma valdusesse tagasi ja otsustama uuesti maa kasutusse andmise üle, kasutades selleks

kaalutlusõigust. Seejuures oli linnavalitsusel võimalik anda maatükk kasutusse ka otsustuskorras või

jätta maa edasi linna kasutusse. Linnavalitsus seda ringkonnakohtuotsust ei täitnud. Ringkonnakohtu

2002. a otsusest tulenes, et maarendilepingu muutmine oli tühine tehing ja leping Tallinna linna ja AS

XXXXX vahel oli lõppenud tagasiulatuvalt 1999. aastal. Maa koos sinna ehitusloa alusel püstitatud

turuhoonega jäi endiselt AS XXXXX kasutusse. Kuigi linnavalitsus jättis ringkonnakohtu otsuse

täitmata, ei ole ka kaebuse esitaja AS X.X.X. XXXXXX pöördunud halduskohtusse, nõudmaks

Tallinna linnalt ringkonnakohtu otsuse täitmist, et kaitsta oma rikutud õigusi või huvisid.

22. Riigikohtu halduskolleegium nendib, et käimasoleva kohtumenetluse ajal 26. oktoobril 2000

koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet AS-le XXXXX Pae tn 80 krundile

projekteerimistingimused turuhoone projekteerimiseks arvestusega, et pärast rendilepingu lõppemist

võiks hoone demonteerida. Seejärel andis Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet 10. augustil

2001 AS-le XXXXX ehitusloa Pae tn 80 kinnistule ajutise äri- ja turuhoone püstitamiseks tähtajaga

kuni 5 aastat, s.o kuni 10. augustini 2006. Pärast ehitusloa saamist, 17. septembril 2001 Tallinna

Säästva Arengu ja Planeerimise Amet annulleeris projekteerimistingimused. Ehkki AS

XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX taotlesid Pae tn 76, 78 ja 80 piirkonda hõlmava

detailplaneeringu algatamist, detailplaneeringut ei kinnitatud ega kehtestatud. Ehitusluba anti AS-le

XXXXX olukorras, kus detailplaneeringut ei olnud kehtestatud ja isikule, kes ei olnud maa omanik

ning kelle kasuks tõenäoliselt ei olnud seatud ka võõral maal ehitise omamist võimaldavat asjaõigust.

AS XXXXX ehitas turuhoone, mis oli alalise iseloomuga ja maaga püsivalt ühendatud.

13. detsembril 2004 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet kasutusloa Pae tn 80 kinnistul asuvale

hoonele ja seal ei ole märgitud, et turuhoone oleks ajutine ehitis.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Pae tn 80 hoonele antud ehitus- ja kasutusload on kehtivad. AS

XXXXX püstitas turuhoone kehtiva ehitusloa alusel ja ehitusloa andmise ajal oli ka kehtiv

maarendileping, samuti hoone projekt ja projekteerimistingimused, mis hiljem annulleeriti. Kaebaja

AS X.X.X. XXXXXX ei ole pöördunud halduskohtusse ega vaidlustanud ehitusloast kinnipidamist,

samuti ei ole ta vaidlustanud detailplaneeringu kehtestamata jätmist. Ehitusloa vaidlustamise ja selle

õigusvastasuse tuvastamise tähtajad on käesolevaks ajaks möödunud. Ehitusluba ja selle alusel maale

püstitatud hoone ei olnud ka 9. mai 2002. a ringkonnakohtu otsuses märgitud kohtuvaidluse teemaks.

AS XXXXX püstitas ajutise ehitise asemel alalise ehitise, mistõttu tulnuks kõne alla turuhoone

lammutamine. Lammutamise otsustuse tegemisel pidi linn kaaluma, kas 35 200 000 krooni maksva

turuhoone lammutamine on põhjendatud. Halduskolleegium peab selle turuhoone lammutamist

äärmuslikuks abinõuks, mis ei ole põhjendatud.

23. 11. novembril 2004 müüs Tallinna Linnavolikogu otsustuskorras Pae tn kinnistu AS-le XXXXX

hinnaga 6 300 000 krooni, leides, et see on linnale majanduslikult kõige soodsam. Leping sõlmiti ja

kinnistusraamatusse märgiti omanikuna AS XXXXX. AS XXXXX vastuses kassatsioonkaebusele

väidetakse, et 1 kuu pärast ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a kohtuotsust on 4. juulil 2006 kantud

kinnistusraamatusse uue omanikuna OÜ Hexanor.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et AS XXXXX pakkumine Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel oli

kujunenud olukorras linnale majanduslikult kõige soodasam ja linnavolikogu hindas tekkinud

olukorda õigesti. Kinnistu oli AS XXXXX kasutuses ja ta püstitas sinna õiguslikul alusel avaliku

turuhoone. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, s.h

ehitised, mistõttu ei saanud volikogu võõrandada kinnistut ilma turuhooneta. Kinnistu võõrandamisel

mõnele teisele isikule oleks kaasa toonud kahjunõude linna vastu turuhoone maksumuse ulatuses.

Kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5 kohaselt pidid pooled tühise tehingu järgi saadu

tagastama, selle võimatuse korral hüvitama saadu rahas. Sellest tulenevalt tekkis linnal kohustus

tagastada kinnistule tehtud parendused või hüvitada nende maksumus. Kinnistu võõrandamisega AS-

le XXXXX vabanes linn hüvitamise kohustusest. Tallinna linn andis AS-le X.X.X. XXXXXX

võimaluse teha omapoolne soodsam pakkumine, kuid viimase tehtud pakkumine ei olnud linnale

majanduslikult soodsam. Kinnistu võõrandamisega AS-le XXXXX ei loonud linn temale kui

ettevõtjale põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees.

24. Riigikohtu halduskolleegium märgib, et AS-l X.X.X. XXXXXX võib olla huvi naaberkinnistu

omandamiseks, kuid selle asjaolu hindamisel ja kaalumisel pidi linn arvestama tema erahuvi

kaalukust võrreldes avaliku huviga. Tallinna Linnavolikogu arvestas Pae tn 80 kinnistu

võõrandamisel AS-le XXXXX sellega, et kinnistule on juba ehitatud linna teadmisel ja heakskiidul

turuhoone, mis on avalikus kasutuses ja mida kasutatakse sihtotstarbeliselt, ning et ka ettevõtluse

säilimine on oluline avalik huvi. AS X.X.X. XXXXXX ei ole hilisema kohtumenetluse käigus, pärast

Pae tn 76 omandamist AS-lt XXXXXXXX-X, põhjendanud, millist ettevõtlust tema soovis Pae tn 80

kinnistul arendada ja kuidas takistab selle kinnistu võõrandamine AS-le XXXXX tema

ettevõtlusvabadust. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et AS X.X.X. XXXXXX ettevõtlusvabadust

ei ole rikutud.

25. Riigikohtu halduskolleegium leiab erinevalt ringkonnakohtust, et antud juhtumil ei rikutud ka

võrdse kohtlemise põhimõtet. Võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki

isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud

ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid

asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise

põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud

asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Eeltoodust tulenevalt oli AS XXXXX pakkumine

Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel linnale majanduslikult kõige soodsam ja linnavolikogu

diskretsiooniline otsus võõrandada kinnistu AS-le XXXXX rajanes kohtumenetluses tuvastamist

leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel ja legitiimsetel kaalutlustel.

26. Riigikohtu halduskolleegiumi arvates ei loodud vaidlustatud linnavolikogu otsusega AS-le

XXXXX põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees, ei takistatud AS X.X.X.

XXXXXX ettevõtlusvabadust ega rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Seetõttu ei olnud

põhjendatud ka AS X.X.X. XXXXXX taotlus ettekirjutuse tegemiseks linnavolikogu otsuse

tagasitäitmiseks.

27. Kassatsioonkaebuses taotleb AS X.X.X. XXXXXX linnavolikogu vaidlustatud otsuse

tagasitäitmist TsÜS § 129 lg 1 alusel. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et nimetatud alus on ekslik,

sest see puudutab tsiviilõiguslikku tehingulist esindust. Antud tehingu puhul kontrollis volitusi notar.

Tegemist on uue väitega, mis esitati alles kassatsiooniastmes ja mis ei tugine ringkonnakohtu poolt

tuvastatud asjaoludel.

28. Eeltoodu alusel kuulub Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebus rahuldamisele ja AS X.X.X.

XXXXXX kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a

otsus haldusasjas nr 3-04-393 tuleb tühistada ja jõusse jätta Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a

otsus haldusasjas nr 3-2527/2004.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et halduskohtu otsuse põhjendustest tuleb jätta välja seisukoht,

mille kohaselt olid AS X.X.X. XXXXXX pakkumised ebajärjekindlad ja vastuolulised.

Linnavolikogu istungi protokollist ilmneb, et volikogu sai üheselt aru ja lähtus pakkumisest 23 000

000 krooni, kuid seda pakkumist ei arvestanud volikogu seetõttu, et see oli väiksem turuhoone

maksumusest.

29. Tallinna Linnavolikogu ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud. Tallinna

Linnavolikogu kautsjon (maksjaks Elamumajandusamet) kuulub tagastamisele. AS X.X.X.

XXXXXX kautsjon arvatakse riigituludesse.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann