3-2-1-128-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-128-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. detsember 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

N. (N) O hagi T. L vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tunnustamiseks ning T. L vastuhagi N. (N) O, A. O, A. K,

M. K ja N. (N) K vastu eluruumi valdusest väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-

2055

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K. P kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja (vastuhagis kostja) N. (N) O (isikukood xxxxxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Kaljo Kuusmaa

Kostja (vastuhagis hageja) T. L (isikukood xxxxxxxxxxx) (K. P

(isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Anu Pärtel)

Vastuhagis kostjad A. O (isikukood xxxxxxxxxxx), A. K

(isikukood xxxxxxxxxxx), M. K (isikukood xxxxxxxxxxx) ja N.

(N) Ka (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

13. november 2006. a, kirjalik menetlu

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 2006. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Tagastada K. P koos kassatsioonkaebusega esitatud tõendid.

3. Tagastada Osaühingule Advokaadibüroo In Jure 12. juulil 2006. a K. P eest tasutud

kassatsioonikautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. N. (N) O (hageja) esitas 9. detsembril 2004. a Tartu Maakohtule hagi T. L (kostja) vastu, paludes

tuvastada kostja poolt 15. juulil 2004. a tehtud Tartus Xxxxxx xxx-x asuva korteri (edaspidi eluruum)

üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja koos perekonnaliikmetega üürilepingu alusel kostjale kuuluvat

eluruumi. 15. juulil 2004. a teatas kostja esindaja hagejale üürilepingu korralisest ülesütlemisest

pärast kolme kuu möödumist arvates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Hageja sai avalduse kätte

11. novembril 2004. a. Hageja leiab, et kostja ei ole üürileandjana toiminud heas usus ning

ülesütlemisavaldus ei vasta võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 nõuetele ja on tühine, kuna avalduses

puudub ülesütlemise alus.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata.

Kostja väitel väljastati ülesütlemisavaldus 16. juulil 2004. a hageja tütrele, kes võttis tähtkirja

vastuvõtmisega endale kohustuse edastada kiri adressaadile. Ülesütlemisavaldus tuleb lugeda

kättesaaduks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teise lause järgi. Tulenevalt VÕS

§ 329 lg-st 1 peab eluruumi üürnik üürilepingu ülesütlemise vaidlustama 30 päeva jooksul. Hagejal

oli õigus pöörduda kohtusse 30 päeva möödumisel arvates 16. juulist 2004. a. Kohaldada tuleb

aegumist. Lisaks ei ole hageja põhjendanud, milles seisneb kostja pahauskne käitumine.

Ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 nõuetele.

3. Kostja esitas vastuhagi, milles palus välja mõista eluruum hageja ning tema perekonnaliikmete

A. O, A. K, M. K ja N. (N) K (edaspidi hageja perekonnaliikmed) valdusest kostja valdusesse.

Kostja väitel lõppes üürilepingu tähtaeg 30. juunil 2004. a ning tulenevalt VÕS § 310 lg-st 2 muutus

leping tähtajatuks. Kumbki pool võib tähtajatu üürilepingu VÕS § 312 lg 1 kohaselt üles öelda,

teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kuna tähitud postiga saadetud ülesütlemisteate võttis hageja

perekonnaliige vastu 16. juulil 2004. a, lõppes üürileping 17. oktoobril 2004. a. Seetõttu puudub

hagejal ja tema perekonnaliikmetel õigus vaidlusalust eluruumi kasutada ja see tuleb kostjale välja

anda.

4. Hageja ja tema perekonnaliikmed vaidlesid vastuhagile vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt on ülesütlemisavaldus tühine ning üürileping ei ole lõppenud.

5. Tartu Maakohus rahuldas 21. detsembri 2005. a otsusega hagi ja tuvastas üürilepingu

ülesütlemisavalduse tühisuse. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Lisaks mõistis maakohus

kostjalt hageja kasuks välja 200 krooni riigilõivu katteks ning riigituludesse 2424 krooni 90 senti

hagejale antud riigi õigusabi kulude katteks.

Maakohtu otsuse kohaselt ei ole vaidlust selles, et hageja kasutas elamu tagastamise ajal eluruumi

üürilepingu alusel. Üürileping sõlmiti hagejaga 4. novembril 1996. a ning seda on pikendatud

30. juunini 1999. a. Üürileping pikenes Eesti Vabariigi elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt

30. juunini 2004. Lähtudes eluruumide erastamise seaduse (EES) § 5 lg 1 p-st 3, ei ole hageja enam

üürnik, kellele laieneb Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) regulatsioon ja

üürilepingu tähtaja pikenemise kaitse. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna 20. jaanuari 2004. a

kirja kohaselt omandas A. O 2. juulil 1997. a eluruumide enampakkumisel ostmise eesõigusega

eluruumid Xxxxx xx-xx ja Xxxxx xx-xx. Müügilepingud on notariaalselt sõlmitud 31. juulil 1997. a

ning neid ei ole vaidlustatud.

Vaidlusalusele üürilepingu ülesütlemisele tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid, mis käsitlevad

VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks muutunud üürilepingut, sest uue tähtajalise üürilepingu

sõlmimiseks ei ole kumbki pool tahet avaldanud. Hagejale saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus

ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele, kuna selles puudub ülesütlemise alus ja see on järelikult tühine.

Kuna VÕS § 309 lg 3 kohaselt ei ole võimalik kokku leppida tähtajatu üürilepingu ülesütlemise alust,

mis ei tulene võlaõigusseaduses sätestatust, ei ole üürileandjal õigust öelda ka tähtajatu üürileping

üles alust märkimata. Üürilepingu võib lõpetada ainult seadusega sätestatud alustel ja korras. Kumbki

pool võib VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu. Üürilepingu ülesütlemise mõjuv põhjus, s.o alus peab tulenema võlaõigusseadusest ning

peab olema ülesütlemise alusena märgitud ülesütlemisavaldusse vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 3.

Nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Seetõttu ei ole tähtsust, millal

hageja sai ülesütlemisavalduse kätte. Kostja ei ole ülesütlemise alusena tõendanud oma vajadust

eluruumi kasutada. Kui ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise alus, on võimatu

ülesütlemist konkreetselt vaidlustada ning hageja saab tugineda kas ülesütlemise tühisusele selle

puuduste tõttu või vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

Kuna üürilepingut üles öeldud ei ole, on hagejal ja tema perekonnaliikmetel jätkuvalt õiguslik alus

eluruumi kasutada. Sellest tulenevalt tuleb jätta rahuldamata kostja vastuhagi eluruumi

väljamõistmiseks tema valdusesse.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta

hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Hageja perekonnaliikmed apellatsioonkaebusele kirjalikult ei vastanud.

8. Tartu Ringkonnakohtu istungil teatas hageja esindaja vandeadvokaat Kaljo Kuusmaa, et eluruumi

omanik on alates 24. märtsist 2006. a K. P (tl 162). Kostja esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets

teatas samal istungil, et apellatsioonkaebus esitati enne omanikuvahetust, K. P "ühineb esitatud

nõudega" ning apellatsioonkaebust saab arutada, samuti et ta esindab ka K. P (tl-d 162, 164). Hageja

esindaja vaidlustas K. P esindamise (tl 164). Ringkonnakohus võttis istungil esitatud

kinnistusraamatu väljavõtte asja materjalide juurde ja vaatas asja läbi (tl 162).

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tartu Ringkonnakohus jättis 12. juuni 2006. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata, kuid muutis otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus mõistis

K. P riigituludesse hagejale antud riigi õigusabi kulude katteks 1834 krooni 90 senti.

Ringkonnakohus leidis, et väär on maakohtu seisukoht, et vaidlusalune üürileping oli muutunud

tähtajatuks ning hagejale ei laiene omandireformi aluste seadus. Elamuseaduse § 32 lg-t 4

kohaldatakse alates 1. juulist 2002. a ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase

tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks.

Seega pikendatakse üürilepinguid pärast kaheksa aasta möödumist üks kord elamuseaduse alusel ning

edasine pikendamine või lõpetamine toimub võlaõigusseaduse alusel. Sellest tulenevalt võivad

tagastatud elamus eluruumi üürilepingu alusel kasutavate üürnike üürilepingud pikeneda veel viieks

aastaks, kehtides 3+5+5 aastat. Vaidlusaluse üürilepingu esimene viieaastane tähtaeg

möödus 30. juunil 2004. a. Asja materjalidest nähtuvalt pikenes see veel viieks aastaks. Üürileping

pikeneb ES § 32 lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel viieks aastaks, kui

üürnik ega üürileandja ei avalda tahet uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks. Kuna

üürileandja ei ole enne 30. juunit 2004. a üürnikku kirjalikult teavitanud üürilepingu lõpetamisest,

pikenes see veel viieks aastaks, s.t tegemist on jätkuvalt tähtajalise üürilepinguga. Eeldused, millal

laieneb üürnikule eriline õiguskaitse, on sätestatud ORAS § 121 lg-s 11: üürnik elab tagastatud

elamus, elas seal ka omandireformi käigus tagastamise ajal ja üürnikul oli elamu tagastamise ajal

kehtiv üürisuhe. Nimetatud tingimused on hageja suhtes täidetud ja neid asjaolusid ei ole kostja

vaidlustanud.

Tähtajalist üürilepingut ei saa korraliselt üles öelda. Kuivõrd ülesütlemisavalduses märgitud

ülesütlemise alus on vale, on hageja nõue tunnustada ülesütlemisavalduse tühisust, põhjendatud ning

maakohtu vaidlustatud otsus lõppjärelduselt õige. Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldusel ei ole

õiguslikku tähendust, ei ole ka tähtsust, millal üürnik selle kätte sai. Isegi juhul, kui hageja ei oleks

ülesütlemisavaldust vaidlustanud, oleks hagejal vastuhagi lahendamisel õigus esitada vastuväide

ülesütlemisavalduse alusele ning kohus oleks pidanud selles osas seisukoha võtma, st hindama

ülesütlemisavalduse seaduslikkust. Võlaõigusseaduse § 329 lg-s 1 sätestatud ülesütlemise

vaidlustamise kord on kohaldatav, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu

põhimõttega. Tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole pooltel vaja erilist ülesütlemise

põhjust ning ainukeseks piiranguks on ülesütleva poole etteteatamiskohustus. Tähtajalist üürilepingut

ei saa korraliselt üles öelda.

Kuna hageja ja tema perekonnaliikmed kasutavad tagastatud eluruumi õiguslikul alusel tähtajalise

üürilepingu alusel, puudub alus vastuhagi rahuldamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. K. P esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Kaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus ebaõigesti kohaldamata võlaõigusseaduse sätted. Hageja ei

ole alates 2. juulist 1997. a enam sundüürnik, kuna A. O kasutas eluruumi ostueesõigusega erastamise

õigust. Seega lõppes vaidlusalune üürileping seadusest tulenevalt juba 1997. a-l. Üürileping ei

pikenenud ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks, kuna üürnikke teavitati kaks korda enne üürilepingu

tähtaja möödumist kirjalikult üürilepingu lõpetamisest. Kuna pärast üürilepingu tähtaja möödumist

30. juunil 2004. a jätkas üürnik asja kasutamist, muutus leping tähtajatuks. Üürilepingu

ülesütlemisavaldus vastas võlaõigusseaduses sätestatud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise nõuetele.

Ringkonnakohus ei hinnanud üürniku ja tema perekonnaliikmete staatust sundüürnikena või selle

puudumist, kuigi asus selles osas maakohtu seisukohaga võrreldes erinevale seisukohale. Asudes

uuele seisukohale, et vaidlusalune üürileping on tähtajaline, ning lähtudes seetõttu ES § 32 lg-st 2,

ületas ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piire. Enne üürilepingu tähtaja möödumist kirjaliku

ülesütlemisavalduse esitamise tõendamiseks palub K. P tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 688 lg 5 alusel võtta vastu täiendavad tõendid, kuna varem selle üle ei vaieldud.

11. Hageja ei vastanud kassatsioonkaebusele tähtaegselt.

12. Hageja perekonnaliikmed ei ole kaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada TsMS § 692 lg 4 alusel

kassatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ning asi tuleb saata uueks lahendamiseks samale

ringkonnakohtule.

14. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 210 nõudeid poole asendamise kohta, mille tulemusena on

tekkinud oluline õiguslik ebaselgus menetlusosaliste ringi suhtes. Kolleegiumi arvates on rikkumine

oluline TsMS § 669 lg 2 ja § 692 lg 4 tähenduses.

15. Hagi on esitatud eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning vastuhagi

eluruumi väljamõistmiseks hageja ja tema perekonnaliikmete valdusest üürilepingu lõppemise tõttu.

Seega on vaidluses keskseks küsimuseks üürilepingu kehtivus. Üüritud kinnisasja omaniku

vahetumisel lähevad uuele omanikule VÕS § 291 alusel üle ka üürilepingust tulenevad üürileandja

õigused ja kohustused. Kinnisasja võõrandamise tõttu on võimalik ka õigusjärglus üürilepingust

tulenevas vaidluses. Kui üürileping oli lõppenud ning hageja ja tema perekonnaliikmed on kaotanud

eluruumi valdamise õiguse kostja suhtes, ei saanud üürileping üle minna ja õigus valdusele säilida ka

eluruumi uue omaniku K. P suhtes. Lähtudes TsMS § 210 lg-test 1 ja 2, on võimalik kinnisasja

omaniku vahetus ka sel ajal, kui vaieldakse kinnisasja või sellega seotud õiguste üle.

Omanikuvahetuse tagajärjed menetluses on reguleeritud TsMS §-des 210 ja 211. Praegusel juhul ei

ole võimalik kohaldada TsMS § 211, kuna tuvastatud ei ole, et vaidlusaluse üürilepingu kohta oleks

kinnistusraamatusse kantud märge (TsMS § 211 lg 1 teine lause) (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2006. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p 17 (RT III 2006, 12, 117)). Seega tuleb juhinduda TsMS §-st 210.

16. Riigikohus on leidnud TsMS § 210 lg-le 2 tuginedes, et iseenesest ei takista kinnisasja omaniku

muutumine menetluse ajal menetluse jätkamist seniste pooltega, s.t sellises menetluses võib

kinnisasja võõrandamise jätta tähelepanuta ja teha otsuse kinnisasja senise omaniku suhtes selliselt, et

see kehtiks ka uue omaniku suhtes TsMS § 460 lg 1 alusel (selle ja kinnisasja võõrandamise

tähenduse kohta menetluses laiemalt vt ka viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p-d 14!17).

Samas võib poole menetluses asendada õigusjärglasega. Selleks on TsMS § 210 lg 3 järgi vajalik

õigusjärglase tahteavaldus astuda menetlusse senise poole asemel ning vastaspoole nõusolek sellega.

Kolleegium märgib, et TsMS § 210 lg 3 mõttest tulenevalt on poole asendamiseks selle sätte järgi

vajalik nõusolek ka seniselt poolelt, kuna teda ei saa tahtevastaselt menetlusest eemaldada. Sõltumata

vastaspoole (ja ka senise poole) nõusolekust võib õigusjärglane astuda TsMS § 210 lg 3 teise lause

järgi menetlusse või teda võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel.

Kolmanda isikuna menetlusse astumist ja kaasamist reguleeritakse TsMS §-des 213!216. Selleks

peab kohus tegema määruse, mida on võimalik edasi kaevata TsMS § 215 lg 6 või § 216 lg 6

tingimustel. Kuigi seaduses ei täpsustata lähemalt poole kohtupoolset asendamist TsMS §-de 210

või 211 järgi, on kolleegiumi arvates kohtul ka selleks vaja teha määrus, millest nähtub poole

asendamine. See määrus ei ole kaevatav, kuna asendamiseks on vajalik seniste poolte nõusolek.

Sellise määruse võib TsMS § 464 lg 2 teise lause järgi teha ka suuliselt ja protokollida.

17. Ringkonnakohus ei ole teinud määrust kostja asendamise kohta K. P. Ringkonnakohus hindas

valesti eluruumi omaniku vahetuse tähendust menetlusele, võttes seda tõendava kinnistusraamatu

väljavõtte toimikusse ja jätkates menetlust, nagu ei oleks midagi muutunud (vt käesoleva otsuse p 8).

Ringkonnakohtu istungil on kostja esindaja vandeadvokaat M. Paabumets teatanud, et K. P ühineb

esitatud nõudega (apellatsioonkaebusega) (tl-d 162, 164). Seadus ei võimalda isikul aga selliselt

"menetlusega ühineda". Ringkonnakohus ei võtnud selle kohta mingit seisukohta ega määratlenud

K. P seisundit menetluses.

18. Lisaks väitis hageja esindaja istungil, et vandeadvokaat M. Paabumetsa õigus esindada

menetluses K. P, st ka tema nimel taotluste esitamise õigus, ei ole tõendatud (tl 164).

Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta ka selle suhtes, kuigi nendel asjaoludel oleks võinud kaaluda

esindusõiguse kontrolli TsMS § 226 või § 227 alusel. Kuigi TsMS § 226 lg 1 kolmanda lause järgi

eeldatakse advokaadi esindusõigust, ei takista see säte kohtul kahtluse korral esindusõigust üldises

korras kontrollida, mh nõuda esindatava antud volikirja esitamist. Takistusi ei tulene selleks ka

advokatuuriseaduse §-st 571. Minimaalselt pidanuks kohus võtma seisukoha hageja esindaja väite

kohta vandeadvokaat M. Paabumetsa esindusõiguse olemasolu tunnustamise kohta ja see pidanuks

kajastuma protokollis.

19. Isegi kui kohus luges vandeadvokaat M. Paabumetsa K. P esindajaks ning tema esitatud väite

menetlusega ühinemise kohta poole asendamise taotluseks, puudus selleks TsMS § 210 lg 3 järgi

vajalik vastaspoole nõusolek. Ringkonnakohtu istungil osalenud hageja esindajalt kohus ega kostja

sellist nõusolekut ei küsinud ja sisuliselt võib hageja esindaja protokollitud tahteavaldustest järeldada

pigem poole asendamisest keeldumist (tl 164). Pealegi esindas vandeadvokaat K. Kuusmaa üksnes

hagejat, mitte aga vastuhagi kostjateks olevaid hageja perekonnaliikmeid, kes ei ole eluruumi

omaniku vahetuse kohta mingit seisukohta avaldanud ning kohus ei ole seda neilt ka küsinud.

20. Otsuses märkis ringkonnakohus, nagu oleks kostjaks (apellandiks) K. P (T. L), ilma et otsuses

oleks õigusjärgluse küsimust üldse käsitletud ja pool oleks asendatud. Istungiprotokollis on

apellandiks nimetatud T. L (tl 162). Riigikohus on leidnud üldõigusjärgluse kohta, et kohus peab

selgelt otsustama poole õigusjärglase menetlusse lubamise ning õigusjärglus peab kohtulahendi

täidetavuse huvides nähtuma ka kohtulahendist (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-123-05, p 12 (RT III 2005, 43, 427)). Sama kehtib kolleegiumi arvates ka eriõigusjärgluse

kohta. Ringkonnakohtu väära käitumise tõttu on tekkinud olukord, kus K. P on selgesõnalise

tahteavalduseta ja TsMS § 210 nõudeid rikkudes näiliselt muutunud menetluses kostjaks ja vastuhagis

hagejaks ning esitanud Riigikohtule kassatsioonkaebuse. Hagimenetluses peab menetlusosaliste ring

aga olema selgelt fikseeritud.

Tulenevalt eelnevast on Riigikohtule esitanud kassatsioonkaebuse isik, kes tegelikult ei ole asjas

nõuetekohaselt kostjaks ega vastuhagis hagejaks saanud. Asja uuel läbivaatamisel peab

ringkonnakohus korrektselt määratlema menetlusosaliste ringi, lähtudes TsMS §-st 210. Kui hageja

või ükski tema perekonnaliikmetest ei nõustu kostja või vastuhagis hageja asendamisega, jätkub

menetlus seniste pooltega ning K. P võib menetlusse astuda või teda võib menetlusse kaasata

kolmanda isikuna kostja poolel (vt käesoleva otsuse p 16).

21. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus oluliselt rikkunud ka TsMS § 651 lg-t 1 ja § 652 lg-t 5,

kui leidis, et vaidlusalune üürileping pikenes 30. juunil 2004. a viieks aastaks. Maakohus ei leidnud,

et üürileping oleks pikenenud viieks aastaks, seda seisukohta ei vaidlustatud apellatsioonkaebuses,

samuti ei väitnud seda varem ükski menetlusosaline. Kui ringkonnakohus soovis muuta maakohtu

poolt lepingule antud õiguslikku hinnangut, pidanuks ta andma pooltele võimaluse esitada seisukohti

ja tõendeid asjaolude kohta, mis maakohtus vaidluse all ei olnud, kuid mis õigusliku hinnangu

andmist mõjutavad. Asja uuel arutamisel tuleb see võimalus vajadusel tagada.

K. P poolt Riigikohtule koos kaebusega esitatud tõendid tuleb talle tagastada, kuna Riigikohus neid

TsMS § 688 lg 5 alusel uurida ei saa.

22. Kolleegium märgib lisaks, et hinnates vaidlusaluse üürilepingu kehtivust, jättis ringkonnakohus

tähelepanuta EES § 5 lg 1 p 3. Sellest võib aga sõltuda, kas hageja on nn sundüürnik ORAS § 121 lg-

te 1 ja 3 tähenduses ning seega ka üürilepingule ES §-de 32 ja 33 kohaldamine (ES § 32 lg 4 ja § 33

lg 6). Maakohtu otsuse järgi on hageja perekonnaliige A. O omandanud nn sundüürniku eesõigusega

eluruumid Tartus Xxxxx xx-xx ja xx-xx. Kolleegiumi arvates on EES § 5 lg 1 p 3 mõte tagada, et

asustamata eluruume võiksid eesõigusega osta esmajoones just tagastatud majas elavad üürnikud,

kuid ostes korteri, pidi üürnik koos perekonnaliikmetega vabastama seni tema kasutuses oleva

eluruumi. Vastav kohustus vabastada senine eluruum tuli üürnikul võtta eluruumi ostes ja see pidi

sisalduma eluruumi ostmise lepingus. See tuleneb mh EES § 12 lg-st 5, mille kohaselt peab

müügilepingus olema fikseeritud eluruumi müügihind ja -tingimused, sealhulgas ostja kohustused

eluruumi erastamisel ning vastutus lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisel. Kui üürnik

sellise tingimusega ei nõustunud, oli eluruumi müüjal õigus keelduda temaga müügilepingu

sõlmimisest. Sellise tingimuse olemasolul lepingus sai lepinguga soodustatud kolmas isik ! üüritud

eluruumi omanik ! lepingu alusel üürniku (ja temaga koos elavate perekonnaliikmete) vastu vastava

eluruumide vabastamise nõude. Kui vastavat nõuet müügilepingus ei sisaldunud, ei saa eluruumi

omanik üürniku suhtes nõudeid esitada ega tugineda sellele, et üürileping ei ole enam hinnatav ORAS

§ 121 järgi ning see ei saa pikeneda ES §-de 32 ja 33 kohaselt. Seadusest ei järeldu, et ostes

eesõigusega korteri, lõppenuks automaatselt senine üürileping. See ei olnud iseenesest ka üürileandja

poolt üürilepingu lõpetamise aluseks.

23. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata, kas leping on pikenenud ES §-de 32 ja 33 alusel. Kui see

on nii, ei ole täidetud ülesütlemisavalduse tegemise materiaalsed eeldused, st puudub alus korraliseks

ülesütlemiseks ning ülesütlemisavaldusel ei ole õigussuhet muutvat tagajärge (vt selle kohta nt

viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 29). Eluruumi üürilepingu pikenemise kohta ES §-de 32

ja 33 alusel vt nt Riigikohtu 13. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-150-05, p-d 15 ja 16

(RT III 2006, 1, 8), 9. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-27-05, p-d 10!15 (RT III 2005, 17,

178) ja 27. aprilli 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, p-d 16!22 (RT III 2005, 15, 157).

Kostjal lasub kohustus tõendada, et üürileping oli tähtajatu. Asja materjalide juures ei ole korterite

ostmise kohta rohkem dokumente kui Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna kiri (tl 80). Lisaks

on A. O kohtus kinnitanud, et tal on sõlmitud üürileping korteri nr x kohta ja ta seal ei ela (tl 78).

Isegi kui A. O pidi kortereid ostes üürnikuna vabastama korteri nr x (ja tegigi seda), ei saanud see

mõjutada iseenesest üürilepingut hagejaga (vaidlusalune üürileping on sõlmitud korteri nr x kohta),

vaatamata sellele, et A. O on hagejaga kooselav perekonnaliige. Kolleegium märgib lisaks, et kui

A. O antud volitust on kuritarvitatud korterite ostmisel või edasimüümisel, võib tal olla õigus esitada

sellest tulenevaid nõudeid esindaja vastu.

24. Kui vaidlusalune üürileping on tähtajatu, tuleb ringkonnakohtul hinnata selle ülesütlemise

seaduslikkust. Kolleegium märgib, et tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool põhimõtteliselt igal ajal

üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lg-st 3 ning §-dest 311 ja 312 (tuginedes ka võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 12).

Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi puhul vaja ei ole. Seega

on kolleegiumi arvates ka VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisav, kui eluruumi üürilepingu

ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele.

Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele,

kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise

seaduslikkust. Üürnikul on õigus vaidlustada ülesütlemine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS

§ 326 lg 1 ja § 327 järgi või nõuda üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 ja § 328 järgi,

esmajoones põhjusel, et lepingu lõppemine oleks poolte huvisid kaaludes ilmselt ebaõiglane (vt selle

kohta ka Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17 (RT III 2004, 30,

321) ja 2. detsembri 2004. a otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04, p 37 (RT III

2004, 35, 362)).

Ülesütlemise vaidlustamise avalduse esitamisel tuleb järgida VÕS § 329 nõudeid, mh nimetatud

paragrahvi esimest lõiget tähtaja kohta (vt selle kohta nt Riigikohtu 1. aprilli 2004. a otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-47-04, p 13 (RT III 2004, 10, 127)). Vastav tähtaeg hakkab kulgema ajast, mil

ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus on edastatud üürnikule TsÜS § 69 kohaselt. Nimetatud sätte teise

lõike teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on

jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (vt selle

kohta nt Riigikohtu 19. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-156-05, p 10 (RT III 2006, 2,

18), 13. septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-72-05, p-d 13 ja 14 (RT III 2005, 27, 288)

ja 4. aprilli 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 24 (RT III 2005, 12, 125). Eelnev kehtib ka

üürilepingu pikendamise avalduse esitamise kohta.

25. Kolleegium märgib, et kohus saab rahuldada vastuhagi hageja perekonnaliikmete vastu eluruumi

valduse väljaandmiseks juhul, kui nimetatud isikud tõepoolest elavad hagejaga koos, st valdavad

eluruumi. Asja materjalidest nähtuvalt on see vähemalt A. K ja M. K puhul ebaselge (vt tl 93, 96).

Ainuüksi eluruumis registreeritus elanike registris ei ole põhjus asja valduse (kui faktilist seisundit

väljendava instituudi) väljaandmise nõude rahuldamiseks, kui seda valdust tegelikult ei teostata.

26. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu otsust ei ole toimiku järgi kätte toimetatud vastuhagi

kostjale M. K. Vastav tähitud kiri on kohtule tagastatud märgetega "ei olnud kodus" ja "hoiutähtaja

möödumisel". Seda saaks lugeda kättetoimetamiseks üksnes TsMS §-de 326 ja 327 tingimustel, st kui

on selge, et koht, kus dokumenti prooviti üle anda, on tõepoolest saaja elu- või äriruum, dokumenti

on proovitud üle anda vähemalt kahel korral oluliselt erinevatel kellaaegadel vähemalt kolmepäevase

vahega, kättetoimetamine ei ole võimalik ka TsMS §-des 322 ja 323 nimetatud isikutele, hoiustamise

kohta on jäetud või edastatud teade TsMS § 327 lg 2 järgi ning kogu eelnimetatu on dokumenteeritud

nõuetekohaselt, st TsMS § 313 nõuetele vastavalt väljastusteatel, mis on tagastatud kohtule.

Menetlusdokumendi nõuetekohane kättetoimetamine peab nähtuma kohtutoimikust (TsMS § 306

lg 2). Kui väljastusteade ei ole täidetud nõuetekohaselt ja seetõttu ei saa kättetoimetamist lugeda

toimunuks, võib kohus anda menetlusdokumendi postiteenuse osutajale uueks kättetoimetamiseks,

kuna postiteenuse osutaja ei ole vaatamata tasu saamisele dokumenti nõuetekohaselt kätte

toimetanud. Täiendava tasu maksmine postiteenuse osutajale puudulikult osutatud teenuse eest

kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul põhjendatud ei ole.

Kolleegium märgib, et kohus peab tegema endast oleneva kohtuotsuse kättetoimetamiseks, olenemata

otsuse vaidlustamise tähtajast, st ringkonnakohus ei saa jätta kohtuotsust kätte toimetamata üksnes nt

TsMS § 670 lg-le 1 tuginedes, mille järgi möödub kassatsioonitähtaeg viie kuu möödumisel

ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Sama kehtib TsMS § 632 lg 1 kohta maakohtu

otsuse kättetoimetamise osas. Otsuse kättetoimetamata jätmine võib olla mõjuvaks põhjuseks

apellatsiooni- või kassatsioonitähtaja ennistamisel.

Kolleegium märgib lisaks, et sarnaselt ringkonnakohtuga eksis ka Riigikohus kassatsioonkaebuse

M. K kättetoimetamisel. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada sõltumata kassatsioonkaebuse

põhjendustest, ei mõjuta ringkonnakohtu eksimus otsuse kättetoimetamisel ega Riigikohtu eksimus

kaebuse kättetoimetamisel asja lahendamist.

27. Menetlusosalisel on TsMS § 200 lg 4 järgi mh kohustus teatada kohtule ja teistele

menetlusosalistele viivitamata oma aadressi või sidevahendite andmete muutumisest. Selle kohustuse

rikkumise korral võib kohus menetlusosalist TsMS § 200 lg 2 alusel trahvida. Samuti võib andmete

muutmisest teatamata jätmine olla aluseks menetlusosalise kohustamiseks menetlusdokumentide

vastuvõtja määramiseks TsMS § 320 järgi või TsMS § 317 lg 1 p 1 nõudeid järgides üheks põhjuseks

menetlusdokumendi avalikuks kättetoimetamiseks.

28. Ringkonnakohus mõistis K. P riigi kasuks välja hagejale riigi õigusabi andmisega seotud kulud.

Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3

tuleb menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise puhul lähtuda enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Selles ei reguleeritud aga erijuhtumit poole asendamise kohta.

Sellises olukorras on kolleegiumi arvates TsMS § 8 lg-le 2 tuginedes mõistlik kohaldada analoogia

korras TsMS § 166 kulude jaotamise kohta poole ja tema õigusjärglase vahel ning mõista asja

lahendamisel hageja kasuks kulud välja T. L ja K. P solidaarselt. Oleks ebaõiglane, kui (vähemalt

põhiosas) kinnisasja eelmise omaniku poolt vastaspoolele (või riigile) põhjustatud menetluskulude

lõppkandjaks peaks jääma üksnes uus omanik.

29. Kuigi ringkonnakohtu otsus tühistatakse kaebuse põhjendustest olenemata, saab seda TsMS § 149

lg 4 tähenduses võrdsustada kaebuse rahuldamisega. Seetõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon tagastada.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik