3-3-1-59-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-59-06

Otsuse kuupäev

27. november 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Villu Kõve ja Julia Laffranque

Kohtuasi

A. K. kaebus Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse

nr 271-M "Riigimaa ostueesõigusega erastamine" tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2006. a otsus haldusasjas nr 3-

04-198

Menetluse alus Riigikohtus

A. K. kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

26. oktoober 2006

Kohtuistungil osalenud isikud

A. K. esindaja vandeadvokaat Margus Arvisto

Lääne maavanema esindaja õigusnõunik-juriidilise talituse

juhataja Neeme Sild

Haapsalu Linnavalitsuse esindaja linnasekretär Erko Kalev

AS XXXXXXX esindaja juhatuse liige R. P.

RESOLUTSIOON

Jätta A. K. kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2006. a otsus

haldusasjas nr 3-04-198 muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu Linnavalitsuse 26. novembri 1999. a korraldusega nr 576 anti nõusolek Haapsalus

Westmeri 1 asuva maaüksuse pindalaga 14 031 m2 ostueesõigusega erastamiseks AS-le XXXXXXX.

Lääne maavanema 25. jaanuari 2000. a korraldusega nr 72-M otsustati Haapsalus Westmeri 1 asuv

14 031 m2 suurune maaüksus ostueesõiguse alusel erastada AS-le XXXXXXX. Lääne maavanema

18. novembri 2003. a korraldusega nr 498-M tunnistati kehtetuks Lääne maavanema 25. jaanuari

2000. a korraldus nr 72-M, kuna maavanem leidis, et ostueesõigusega erastataval riigimaal paikneb

erastajale mittekuuluv rajatis.

Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korraldusega nr 271-M tunnistas Lääne maavanem kehtetuks

oma 18. novembri 2003. a korralduse nr 489-M ja otsustas erastada Haapsalus Westmeri 1 asuva

maaüksuse maavanema 25. jaanuari 2000. a korraldusega nr 72-M "Maa ostueesõigusega erastamine"

määratud tingimustel.

2. A. K. esitas halduskohtule kaebuse Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse nr 271-M

tühistamiseks. Kaebuse kohaselt kuulub erastataval maal asuv remondisild kaebajale.

3. Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2005. a otsusega jäeti A. K. kaebus rahuldamata. Kohus põhjendas

otsust järgmiselt:

a) remondisild on rajatis, seega ehitis Ehitusseaduse (EhS) mõttes. AS XXXX omandas remondisilla

9. augusti 1996. a lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt XXXX. A. K. omandas ehitise

30. juulil 1997 sõlmitud lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt XXXX. Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise leping

olema tõestatud notariaalselt. Lepingute sõlmimise ajal kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 93 lg 3 järgi on tehing seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata

jätmisel tühine. Tähtsust ei oma asjaolu, kas lepingupooled ise niisuguse vormiveaga lepingut

tunnustavad või mitte. Ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, vaid ehitisregistri kanne

üksnes jäädvustab muuhulgas ka ehitise omaniku andmed. Kohtumenetluse jooksul on ehitisregistri

pidaja eemaldanud kandest omaniku andmed. Seega ei ole A. K. ehitise omanik ning järelikult ei saa

maavanema kaevatud korraldus rikkuda kaebaja õigust maa erastamisele või hoonestusõiguse

seadmisele;

b) varasem sadamasild sai 1967. aasta sügistormide ajal tugevasti kannatada, muutudes

kasutamiskõlbmatuks, mistõttu sild lammutati ja 1970-ndatel aastatel ehitati selle asemele paatide

remondisild. Viimane tulnuks seadustada Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 lg 3 kohaselt.

Remondisillale ei ole antud ehitus- ega kasutusluba, mistõttu on tegemist õigusliku aluseta püstitatud

ehitisega (AÕSRS § 14 lg 1). Tulenevalt EhS § 40 lg-st 2 tuleb õigusliku aluseta püstitatud ehitis

lammutada;

c) kaebuse esitajal puudus seaduslik maakasutusõigus. Ta ei ole kantud Haapsalu Linnavalitsuse poolt

peetavasse maamaksuregistrisse, ei ole kunagi taotlenud rajatise teenindamiseks vajaliku maa

määramist ega maksnud maamaksu. Vahetult remondisillaga piirneva maa-ala eest tasusid maamaksu

AS XXXXX XXXXX ja hiljem AS XXXXXXX. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitati

hilinenult ja puudustega, mistõttu kaebuse esitaja on minetanud maa ostueesõigusega erastamise

õiguse;

d) ekspert leidis, et praegusel kujul ei ole remondisild kasutatav. Sild ei vasta ehitisele esitatavatele

nõuetele, kujutab endast ohtu inimese elule, tervisele ja keskkonnale ning kahjustab maastikupilti.

Maareformiseaduse § 6 lg 31 järgi ei saa selliseid rajatisi käsitleda ehitistena;

e) eeltoodud väidetest tulenevalt ei pea hindama haldusakti õiguspärasust.

4. A. K. esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse

tühistada.

5. Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2006. a otsusega jäeti A. K. apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohus põhjendas oma otsust järgmiselt:

a) vaidlusalune remondisild on käsitatav ehitisena AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Vaidlust ei ole

käesolevas asjas selle üle, et leping remondisilla võõrandamiseks oli lihtkirjalik. Tegemist ei ole

asjaga, mida saaks käsitleda mõne muu asja päraldisena. Müügilepingust ja AS XXXX juhatuse

koosoleku protokolli väljavõttest (toimiku leht 17) ei nähtu, et tehinguga oleks hõlmatud muid asju;

b) tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lg-st 3 ja AÕSRS § 13 lg-st 6 tulenevalt oli ehitise

võõrandamise tehing, mis ei olnud notariaalselt tõestatud, tühine. Ringkonnakohus leidis, et tühiseks

ei tule lugeda nimetatud nõude järgimata jätmisel mitte üksnes võlaõiguslikku asja omandamise

tehingut, vaid ka omandi üleminekuks vajalikku asjaõiguslepingut. Seda seisukohta kinnitab

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 2003. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 punkt 29;

c) Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-71-05 punktis 23 leiti, et

ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise

tagajärge. Seetõttu ei ole tehingu kehtivaks lugemiseks ja omandi üleminekuks piisav, et tehingu

mõlemad pooled lugesid tehingut kehtivaks;

d) omandi üleminek ei ole võimalik ehitise kui vallasasja puhul üksnes asja üleandmisega. AÕS § 92

kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle

omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Viimati nimetatud kokkulepe

ei ole ülal toodud põhjustel kehtiv;

e) omandi üleminek ei saa toimuda ka seetõttu, et teised isikud, sh asja endine omanik, ei ole varem

ehitisregistris kande muutmist taotlenud või lepingu tühisuse tuvastamiseks või remondisilla omaniku

tuvastamiseks kohtusse pöördunud. Ehitisregistri kanne ei oma õiguslikku tähendust. AÕSRS § 13

lg 2 sätestas juba tehingu tegemise ajal, et ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja

igamisega. Lepingu tühisus ei sõltu lepingu poolte seisukohtadest või kolmandate isikute poolt nõuete

esitamisest (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 8. mai 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-32-06);

f) eeltoodust nähtub, et remondisild ei ole apellandi omandis. Seetõttu ei rikuta vaidlustatud

korraldusega kaebuse esitaja õigusi. Kohus ei saa hinnata haldusakti õiguspärasust sisuliselt;

g) maavanemal on pädevus hinnata, kas erastamisele kuuluval maatükil asub teistele isikutele

kuuluvaid ehitisi. AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt ei kuulu ehitisealune maa teistele isikutele

tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui

seadusest ei tulene teisiti. Seejuures sai maavanem Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-st 6 tulenevale

uurimispõhimõttele tuginedes asjas olulist tähtsust omavad asjaolud, sh remondisilla omaniku, ise

välja selgitada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. A. K. esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsus osas, mis

puudutab kassatsioonkaebusega vaidlustatud asjaolusid ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada

asja uueks arutamiseks saatmata. Kassatsioonkaebuse kohaselt:

a) uurimispõhimõte annab haldusorganile pädevuse selgitada välja haldusasjas olulise tähendusega

objektiivsed asjaolud. HMS §-st 6 ei tulene haldusorgani õigust asjaolusid subjektiivselt hinnata ja

neile õiguslikku, eriti veel tsiviilõiguslikku kvalifikatsiooni anda, sealhulgas tehingute puhul tehingu

poolte õigusi määrata. Tehingu tühisus puudutab tehingupoolte subjektiivseid õigusi teineteise suhtes,

kuid ei puuduta kolmanda isiku õigusi ja kohustusi tehingupoolte suhtes;

b) Riigikohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 2005. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-19-05 p-s 10 on

väljendatud seisukohta, et tehingusse saab sekkuda vaid isik, kelle omandiõigust on tehinguga

rikutud. Sellest lahendist tuleneb, et käesolevas asjas puudub Lääne maavanemal õigus sekkuda teiste

isikute vahelisse tehingusse ja otsustada, kas vara omandamiseks sõlmitud tsiviilõiguslik tehing on

tühine;

c) ringkonnakohtu viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

71-05 oli tehtud ühe vaidlusaluse tehingu poole hagi alusel. Vaidluse poolteks olid tehingu osapooled,

mitte kolmas isik nagu käesolevas vaidluses. Selle otsuse põhimõtted ei ole käesolevas asjas

kohaldatavad.

d) antud juhul oli tehing vormiveaga, mille kõrvaldamine pole enam võimalik, kuna isik, kellelt A. K.

remondisilla omandas, on käesolevaks ajaks likvideeritud. Seega seab maavanema otsus kaebaja

olukorda, kus ta ei saa oma õiguste kaitseks tsiviilõiguslikult midagi ette võtta ja kaotab

omandiõiguse oma varale;

e) kassaatoril on õigus Lääne maavanema 18. juui 2004. a korralduse vaidlustamiseks, kuna sellega

tunnistatakse olematuks tema omandiõigus remondisillale. Vaidlusaluse otsuse tulemusena omandab

AS XXXXXXX vara, millele tal ei ole kunagi õigust olnud. Lisaks on ka AS XXXXXXX

omandanud hooned, mille aluse maa erastamist taotletakse, lihtkirjaliku lepingu alusel. Maavanem on

erastamismenetluses eelistanud A. K.-ga samasuguses õiguslikus seisundis olevat AS-i XXXXXXX.

7. Lääne maavanema kirjalikus vastuses palutakse jätta A. K. kassatsioonkaebus rahuldamata.

Vastuses leitakse, et kassaatori tõlgenduse järgi maavanema uurimisprintsiibi kohta peaks maavanem

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamise menetluses aktsepteerima mistahes dokumente, sh ka

tühiseid tehinguid. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et remondisild ei ole apellandi omandis.

Kuigi remondisilla tegelikku omanikku ei ole kohtuotsuses nimetatud, on selleks endiselt AS

XXXXX XXXXX.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Riigikohtu halduskolleegium nõustub Tallinna Ringkonnakohtuga, et tuvastatud asjaoludel ei saa

A. K.-d pidada vaidlusaluse remondisilla omanikuks.

Enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 nägi ette, et seaduses nõutud tehingu notariaalse

tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle

osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Tallinna Ringkonnakohus on tuvastanud, et

remondisild on ehitis. A. K. ja AS XXXX vahel 30. juulil 1997 sõlmitud remondisilla ostu-müügi

lepingus sisalduv kokkulepe remondisilla omandiõiguse üleandmise kohta (asjaõiguskokkulepe) ei

olnud notariaalselt tõestatud. Seega ei olnud kohustuslikku notariaalse vormi nõuet järgitud ning

kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et TsÜS § 93 lg-st 3 tulenevalt oli omandiõiguse

üleandmise leping tühine. Võlaõigusliku lepingu kehtivust saaksid vaidlustada lepingu pooled.

9. Ringkonnakohus on tuvastanud, et remondisild ei ole mõne muu asja päraldiseks, mille suhtes

oleks sõlmitud notariaalne võõrandamisleping. Seetõttu pole käesolev haldusasi sarnane Riigikohtu

halduskolleegiumi poolt 15. detsembril 2005. a lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-19-05.

10. Kolleegium ei nõustu kassaatori seisukohaga, et maavanemal puudus pädevus otsustada, kas

vaidlusalune tehing on tühine või mitte. HMS § 6 kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama

menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma

algatusel. Nimetatud säte ei näe ette, et haldusorganil on õigus üksnes avalik-õiguslike asjaolude

väljaselgitamiseks. Seega on haldusorganil tulenevalt uurimisprintsiibist kohustus haldusmenetluses

välja selgitada ka tsiviilõiguslikud asjaolud, kui need omavad tähtsust asja lahendamisel. Antud juhul

oli maavanem maa erastamise menetluses pädev tuvastama, kas A. K. oli vaidlusaluse remondisilla

omanik või mitte. Sellise haldusmenetluses tähtsust omava tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamisega ei

sekku haldusorgan poolte tsiviilõigussuhetesse, vaid teeb üksnes kindlaks haldusmenetluses tähtsust

omava asjaolu. Pädevus sellise tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamiseks puudub haldusorganil reeglina

vaid siis, kui seadus näeb ette, et vastav asjaolu tuleb tuvastada tsiviilkohtumenetluse korras. Antud

haldusasjas sellise juhtumiga tegemist ei olnud.

11. Uurimispõhimõtte kohaldamisel tuleb haldusorganil lähtuda neist õigusnormidest, mis vastavat

valdkonda reguleerivad. Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus

lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest. Maavanem lähtus A. K. omandiõiguse tuvastamisel

põhjendatult TsÜS § 93 lg-s 3 sätestatust. Nimetatud sätte kohaldamisel on oluline üksnes see, kas

notariaalset vormi oli rikutud või mitte. Asjaolu, et pooled ise seda tehingut võib-olla aktsepteerivad,

ei kõrvalda notariaalse vormi järgimata jätmisest tulenevat tehingu tühisust ning selle tagajärgi.

12. Väide, et maavanem rikkus võrdse kohtlemise põhimõtet, kuna ka AS XXXXXXX oli

omandanud ehitised lihtkirjaliku lepingu alusel ning AS-i XXXXXXX käsitles maavanem

omanikuna, võib olla õige, kuid see ei mõjuta antud juhul haldusasja lahendust. Võrdse kohtlemise

printsiibist ei tulene, et kui üht isikut on õigusvastaselt koheldud soodsamalt, siis tuleb sellist

õigusvastast soodustust laiendada jätkuvalt kõigi isikute suhtes. Riigikohtu halduskolleegium on

leidnud, et võrdse kohtlemise põhimõttele toetudes ei saa nõuda ebaõige halduspraktika jätkamist või

laiendamist (halduskolleegiumi 6. mai 2004. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-19-04, 6. detsembri 2004. a

otsus haldusasjas nr 3-3-1-53-04 ja 29. mai 2006. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-23-06). Põhiseaduse

§ 3 lg-st 1 tulenevalt teostatakse riigivõimu üksnes Põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste

alusel. Seaduslikkuse tagamise kohustus oli maavanemal ka A. K. omandiõiguse tuvastamisel.

13. Eeltoodust tulenevalt jääb A. K. kassatsioonkaebus rahuldamata. Kohtukulud jäävad poolte endi

kanda. Kautsjon arvatakse riigituludesse.

Tõnu Anton, Villu Kõve, Julia Laffranque