3-2-1-107-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-107-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. november 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

Korteriühistu M hagi R. O vastu korteri võõrandamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2006. a otsus asjas

nr 2-05-1658

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

R. O kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja KÜ M (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Tõnu Meidra

Kostja R. O (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Ilmar Straus

Asja läbivaatamise kuupäev

23. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole Straus ja Partnerid 1. juunil 2006. a R. O kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu M esitas 4. mail 2005. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes korteriomandiseaduse

(KOS) § 14 lg 2 p 2 alusel kohustada R. O võõrandama talle kuuluv korteriomand. Hagiavalduse

kohaselt on kostja Tallinnas Xxxx xxx xa-xxx asuva korteri (reaalosa suurusega 157/9087, eluruumi

pind 15,7 m2) omanik. Elamu valitsemiseks on moodustatud korteriühistu, mis kanti registrisse

16. oktoobril 2000. a. Kuna alates detsembrist 2001. a kuni augustini 2004. a ei ole kostja tasunud

elamu majanduskulusid, otsustasid korteriomanikud 16. augusti 2004. a üldkoosolekul kohustada

kostjat võõrandama talle kuuluv korter kahe kuu jooksul, keeldumise korral volitati korteriühistu

juhatust esitama hagi kohtusse. Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud ega korterit

võõrandanud. Kostja võlgneb hagejale 15 735 krooni 32 senti.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Kostja ei tasunud kõiki esitatud arveid,

sest korteriühistu juhatus ei andnud talle infot arvetel esitatud summade kujunemise ja kostja

võlgnevuste kohta. Kostja paigaldas veemõõtjad, kuid hageja ei plomminud neid ja esitas alusetuid

arveid vee kasutamise eest. Kostja pöördumistele selgituse saamiseks hageja ei vastanud. 2003. aastal

toimunud korterite inventariseerimisel osutus kostja korter 15,7 m2 asemel 15,0 m2 suuruseks.

Vaatamata sellele jätkas hageja kulude arvestamist korteri endise suuruse alusel. Enne hagi esitamist

tasus kostja võlast 1071 krooni 93 senti ning menetluse käigus veel 4604 krooni 11 senti.

3. Tallinna Linnakohus jättis 19. detsembri 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Linnakohus leidis, et

kuigi on täidetud KOS § 12 lg 2 p-s 2 sätestatud korteriomandi võõrandamisnõude esitamise

eeldused, ei ole hageja taotletud mõjutusvahendi rakendamine proportsionaalne kostja rikkumisega.

Mõistlik ega põhjendatud ei ole nõuda kostja võla suuruse korral Tallinna kesklinnas asuva

korteriomandi võõrandamist, arvestades üldiselt teadaolevaid kinnisasjade turuväärtusi. Linnakohus

asus seisukohale, et isikliku omandi käsutamisõiguse piiramine selle võõrandamisele sundimisega on

äärmuslik vahend hageja õiguste kaitsmiseks, võrreldes muude seadustest tulenevate võimalustega

võla sissenõudmiseks. Linnakohus tuvastas, et kostja rikkus majanduskulude tasumise kohustust,

tasudes kuni korteriühistu 16. augusti 2004. a otsuse vastuvõtmiseni üksnes 417 krooni 80 senti.

Hageja esitatud arved olid vastuolulised ja kostja pöördus selgituse saamiseks hageja poole. Kuna

mõlema poole tegevuses esines puudujääke, pidas linnakohus mõistlikuks lahendada vaidlus

läbirääkimiste teel võlgnevuse tasumisega. Läbirääkimiste nurjumisel on hagejal õigus pöörduda

kohtusse võla sissenõudmiseks, mille käigus saab kohus otsustada kostjalt nõutavate summade

põhjendatuse üle.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes linnakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega

hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja kohtukulud. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei uurinud

linnakohus piisava põhjalikkusega hageja nõudega seotud asjaolusid. Linnakohus ei analüüsinud

KOS § 14 lg 2 p 2 vastavust hageja esitatud asjaoludele ega selgitanud, miks ja millisel alusel ei saa

nõuet rahuldada. Kostja ei ole tõendanud, et majanduskulude arvestus on vale. Linnakohus oleks

pidanud tuvastama võla olemasolu või puudumise ning otsustama hagi rahuldamise. Kinnisasja

väärtus ei oma korteriomandi võõrandamisnõude menetluses tähtsust.

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata, leides, et

linnakohus kohaldas õigesti proportsionaalsuse põhimõtet ja jättis hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. mai 2006. a otsusega linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus kostjalt välja hageja kohtukulud.

Ringkonnakohus leidis, et kostja korter on vallasasjana tsiviilkäibes olev eluruum, millele

kohaldatakse KOS § 28 järgi korteriomandi valitsemise peatüki sätteid. KOS § 14 lg-test 1 ja 2

tulenevalt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui

korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma

korteriomandi võõrandaks. Võõrandamisnõude saab esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Ringkonnakohus leidis, et kostja ületas

võlgnevuse perioodi mitmekordselt, mistõttu oli hagejal õigus nõuda kostjalt korteri võõrandamist.

Asjaolu, et hageja lähtus tasu arvestamisel kostja eluruumi suuruse osas ehitusregistrisse kantud

andmetest ega arvestanud inventariseerimisel tuvastatut, mida register ei kajastanud, ei vabanda

arvete tasumata jätmist. Asjakohane ei ole linnakohtu hinnang võlgnevuse suuruse ja korteri

eeldatava maksumuse ebavõrdsusele. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei saa jätta hagi rahuldamata

põhjusel, et alates 1. märtsist 2006. a on asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6

järgi ehitise või selle osa kui vallasasja tsiviilkäive piiratud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega

jätta hagi rahuldamata.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-dega 653 ja

654 jätnud põhjendamata, miks ta ei nõustu linnakohtu otsusega, millega samadele tõenditele

tuginedes jäeti hagi rahuldamata. Ringkonnakohus on lähtunud üksnes KOS § 14 formaalsetest

eeldustest ja on jätnud põhjendamata, miks ta leiab, et korteriomandi võõrandamine on põhjendatud,

vajalik ning proportsionaalne. Ringkonnakohus ei ole otsuses põhjendanud oma järeldust, et kostja

käitumist ei vabanda see, et hageja lähtus majandamiskulude arvestamisel kostja eluruumi

ehitusregistrisse kantud suurusest, mitte inventariseerimisel tuvastatud ruutmeetrite arvust. Kostja

leiab, et tema põhiõiguste piiramine hageja taotletud viisil ei ole vajalik ega proportsionaalne

võrreldes hageja huvidega. Tulenevalt AÕSRS § 13 lg 6 muutunud regulatsioonist ei saanud

ringkonnakohus hagi rahuldada.

8. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsus muutmata ja kostja kassatsioonkaebus rahuldamata,

leides, et ringkonnakohus ei ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ega valesti kohaldanud

materiaalõiguse norme.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kostja vallasasjana käibes oleva eluruumi omanik. Vaidlus

puudub selles, et alates 16. oktoobrist 2000. a haldab elamut korteriühistu (hageja). Alates 2002. aasta

augustist kuni 2004. aasta augustini ei ole kostja tasunud ühistule ühtegi makset. Samuti leidis

ringkonnakohus, et kostja ületas võlgnevuse perioodi mitmekordselt ning täidetud olid

võõrandamisnõude esitamise formaalsed ja sisulised eeldused.

11. Vastavalt KOS §-le 28 kohaldatakse korteriomandi valitsemise peatüki sätteid vallasasjana

tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Seega kohalduvad korteriomandi võõrandamist

reguleerivad sätted (KOS § 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral. Juhul, kui

korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud

ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad KOS § 14 lg 1 järgi nõuda, et

kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi võõrandaks. Võõrandamisnõude esitamise

üheks aluseks on KOS § 12 lg 2 p 2 järgi asjaolu, et korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Vastavalt KOS § 14 lg 5 esimesele lausele, kui

kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe

korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Kolleegium märgib, et Riigikohtu

tsiviilkolleegium on oma 16. septembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24,

264) leidnud, et korteriomandi võõrandamise nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes

võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise. Tulenevalt KOS § 14 lg 5 teisest lausest lähtub

kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.

12. Kolleegium leiab, et korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille

kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Võlgniku kohustamiseks KOS § 14 lg 2

p 2 alusel korter võõrandada, kui ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle

kolme kuu, tuleb seega eelnevalt teha kindlaks majanduskulude igakuine võlgnevus. Ringkonnakohus

ei ole kindlaks teinud kostja igakuist võlgnevust. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-te 3, 4 ja 5 järgi ise

uurida tõendeid ega tuvastada asjaolusid muudes kui üksnes menetlusküsimustes. Selleks, et teha

kindlaks, kas kostja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu,

tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel poolte esitatud asjaolude ja tõendite alusel tuvastada

kostja igakuise võlgnevuse olemasolu ja suurus.

Ringkonnakohus on rikkunud ka TsMS § 654 lg-tes 4 ja 5 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise

nõuet, jättes otsuses selgitamata, miks ta leiab, et arvete tasumata jätmist ei põhjenda asjaolu, et

hageja lähtus tasu arvestamisel ehitusregistrisse kantud kostja eluruumi suurusest (15,7 m2) ega

arvestanud inventariseerimisel tuvastatud eluruumi suurust (15 m2). Asjaoludest nähtuvalt on kostja

esitanud ka vastuväite, et hageja esitas talle alusetuid arveid vee kasutamise eest. Seda väidet ei ole

ringkonnakohus analüüsinud.

13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole hagi rahuldamata jätmise

aluseks asjaolu, et alates 1. märtsist 2006. a on ehitise või selle osa kui vallasasja tsiviilkäive piiratud.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 viiendast lausest tulenevalt võib ehitist või selle osa

vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Sama lõike 8. lause sätestab ehitise või selle osa

vallasasjana käsutamise võimalused pärast 1. märtsi 2006. a. Selle sätte järgi võib pärast nimetatud

kuupäeva ehitist või selle osa vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses.

Samuti võib vallasasjast ehitise või selle osa suhtes teha testamendi või sõlmida pärimislepingu.

Seega on ka pärast 1. märtsi 2006. a teatud tingimustel võimalik käsutada vallasasjana käibes olevat

eluruumi. Vallasasjast korteri käsutamise võimalust täitemenetluses tunnustab ka KOS § 14 lg 6, mis

sätestab korteriomaniku või valitseja õiguse nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustiku

alusel. Kui seadusandja oleks soovinud vallasasjast korteri tsiviilkäibe täielikult välistada, oleks see

seaduses ka sätestatud. Kuigi KOS §-s 14 sätestatud korteriomandi või vallasasjast korteri

võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma

kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kolleegium leiab, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas

lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka

KOS § 14 lg 2 p 2 alusel tehtud kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist. Võõrandamiseks kohustatud isik

võib korteriomandi ise mis tahes viisil võõrandada (müüa, kinkida). Kohtuotsuse vabatahtlikuks

täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg.

14. Vastavalt TsMS § 442 lg 5 teisele lausele peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav

ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon, millega

kohustatakse kostjat võõrandama talle kuuluv korter, ei ole täidetav, sest sellest ei nähtu, mil viisil

tuleb kostjal korter võõrandada. Samuti ei nähtu otsusest selle vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kui

otsusega kohustatakse korteriomanikku oma korteriomandit KOS § 14 lg 2 p 2 alusel võõrandama,

peab kohus otsuse resolutsiooni märkima, et korter tuleb võõrandada täitemenetluse korras.

15. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et kui kohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et korteri

võõrandamise tingimused on täidetud, saab kohus kohustada kostjat korterit võõrandama

täitemenetluse korras, andes samas mõistliku tähtaja kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Jaak Luik