3-2-1-114-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-114-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. november 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

N. L hagi K. T vastu kaasomandi kasutusõiguse rikkumise

kõrvaldamiseks. K. T hagi N. L vastu kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-742

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K. T kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja N. L (isikukood xxxxxxxxxxx).

Kostja K. T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Sergei Politðev.

Asja läbivaatamise kuupäev

23. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus N. L hagi rahuldamise ja kohtukulude

jagamise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Jätta muutmata Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus osas, millega jäeti muutmata

Ida-Viru Maakohtu 6. juuli 2006. a otsus K. T hagis N. L vastu kaasomandile tehtud kulutuste

osalise hüvitamise kohta.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada A. T 15. juunil 2006. a K. T kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. N. L esitas 25. juunil 2004. a Ida-Viru Maakohtule hagi K. T vastu, paludes kohustada kostjat

taastama ühisveevärgi vee edasivoolu hageja omandisse ning hoiduma vee kasutamise takistamisest.

Hagiavalduse kohaselt on pooled Kohtla-Järve linnas Xxxxxxxxx x xx asuva kinnistu kaasomanikud.

13. märtsil 2003. a kanti hageja kinnistusregistrisse korteriomandi Xxxxxxxxx x xx-x (Ida-Viru

Maakohtu kinnistusosakonna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx)

omanikuna. Samal kuupäeval kanti kostja kinnistusraamatusse korteriomandite Xxxxxxxxx x xx-x, x

ja x (Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriosad nr xxxxx, xxxxx ja xxxxx) omanikuna. Kostja sulges 6. jaanuaril 2004. a hagejat

informeerimata hageja korterit veega varustava torustiku. Kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu ei saa

hageja oma korteris vett kasutada.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt tellis ta 2004. aasta jaanuaris AS-ilt Viru

Vesi kanalisatsiooni puhastamise teenuse. Kostja palus hagejat ajutiselt kanalisatsiooni mitte

kasutada, kuid hageja ei arvestanud sellega ning kostja korteris toimus veeuputus. AS-i Viru Vesi

töötajad puhastasid kanalisatsioonikaevu, kuid keeldusid puhastamast kaevu suunduvat toru, leides, et

selle hooldamine on maja valdajate kohustuseks. Kostja tegi hagejale ettepaneku tellida kaevu

suunduva toru hooldus, kuid hageja keeldus sellest. Edasiste kahjustuste vältimiseks oli kostja

sunnitud sulgema vee juurdepääsu hageja korterisse. Kostja hoiatas hagejat vee sulgemisest ette.

Kostja tasus üksi torude remondi eest, selleks et majja saaks paigaldada ühise veemõõtja. Maja

veetorustik on amortiseerunud. Kostja tegi hagejale ettepaneku veetorustik välja vahetada, kuid

hageja keeldus sellest. Hageja on ise põhjustanud olukorra, et tal puudub vesi.

3. Kostja esitas 11. märtsil 2005. a Ida-Viru Maakohtule hagiavalduse, milles palus hagejalt välja

mõista 2468 krooni 55 senti. Hagi kohaselt on kostja vaidlusaluse 4-korterilise maja kolme korteri

(nr-d x, x ja x) omanik. Hageja on teisel korrusel asuva neljanda korteri (nr x) omanik. Kostja on

sunnitud üksi kandma ühisveevärgi remondi kulusid. Kokku on kostja kulutanud 9874 krooni 20

senti, millest 1/4 (2468 krooni 55 senti) peab tasuma hageja.

4. Hageja vaidles kostja hagile vastu ja leidis, et kostja kulutused ei ole tõendatud.

5. Ida-Viru Maakohtu 11. märtsi 2005. a määrusega liideti mõlemad hagid ühte menetlusse.

6. Ida-Viru Maakohus jättis 6. juuli 2005. a otsusega hageja nõude rahuldamata ja rahuldas osaliselt

kostja hagi, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 311 krooni 10 senti.

Maakohus tugines korteriomandiseaduse (KOS) §-le 11 ja tuvastas, et kostja ei ole kaasomandi

kasutusõigust rikkunud. Kostja seletuste ja tunnistaja A. T ütlustega on tõendatud, et kostja juhtis

korduvalt hageja tähelepanu veetorude vahetamise vajalikkusele. Nõustuda ei saa tunnistaja V. K

väidetega, et 28 aastat tagasi paigaldatud veetorud ei ole vanad. Tunnistajate A. T ja V. M ütlustega

on tõendatud, et veetorud olid kasutuskõlbmatud ja vajasid väljavahetamist. Seega ei olnud mõistlik

taastada hageja korteri veevarustust enne kasutuskõlbmatuks muutunud veetorustiku vahetamist, sest

see seadnuks ohtu nii hageja kui ka kostja vara. On tõendatud, et kostja sulges 6. jaanuaril 2004. a

hageja korterisse suubuva veetorustiku. Tunnistajate J. L ja A. K ütluste kohaselt keerati nimetatud

kuupäeval hageja korterisse voolav vesi kinni. Tunnistaja A. T ütluste kohaselt oli vesi suletud keldris

ventiili abil, sest seal oli lõhkenud veetoru. Kostja käitus mõistlikult, kui sulges pärast veetoru

lõhkemist hageja korterisse suubuvas torustikus veevoolu. Seega ei ole kostja süüliselt hageja

veekasutust takistanud. Samuti ei ole kostjal kohustust taastada veetorustikku üksinda, sest ta ei ole

vaidlusalust veetorustikku eemaldanud. KOS § 11 lg 1 p 3 järgi peab korteriomanik võimaldama

korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks,

ning seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Kostja seletuse kohaselt oli ta nõus, et

veetorustik hageja korteri veega varustamiseks läbib tema korterit.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi valdavad ja kasutavad korteriomanikud kaasomanikena vee- ja

kanalisatsioonisüsteeme ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1

sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid

koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Esitatud tõendite kohaselt oli poolte elamu kanalisatsiooni- ja veetorustik amortiseerunud ning

kasutuskõlbmatu. Sellisel juhul on kaasomanikul kohustus osaleda veetorustiku kasutuskõlblikuks

muutmise kulutuste kandmisel. Tõendatud on, et kostja kulutas kanalisatsiooni puhastamisele 894

krooni 40 senti. Hageja on kohustatud tasuma sellest 1/4, ehk 223 krooni 60 senti. Ülejäänud

kulutuste hagejalt väljamõistmise osas tuleb kostja nõue jätta rahuldamata, sest kostja ei ole esitanud

tõendeid, mis kinnitaksid kulutatud summade suurust ja seda, et hageja jättis need summad kostjale

tasumata. Kostja taotles hagejalt maa erastamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ja see nõue tuleb

rahuldada. Tõendatud on, et kostja tasus maa erastamise eeltoimingute eest Kohtla-Järve

Linnavalitsusele 350 krooni. Hageja ei ole selle eest tasunud. Seega on hageja alusetult säästnud

kostja arvel ja hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista 1/4 kostja tasutud summast, ehk 87 krooni 50

senti.

7. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja

teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja kostja hagi jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Viru Ringkonnakohus tühistas 15. mai 2006. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega hageja nõue

jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude kostja vastu ja kohustas kostjat taastama

poolte elamu ühisveevärgis hageja korteri veevarustuse ning hoiduma ühisveevärgist tuleva vee

kasutamise takistamisest. Ringkonnakohus jättis kohtukulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus menetlusõiguse norme, kui jättis

põhjendamata oma seisukoha, et hageja korteri veevarustuse taastamine seab ohtu nii hageja kui ka

kostja vara. Vaidlust ei ole selles, et kostja sulges oma korteri all asuvas korteris ventiili

kinnikeeramisega hageja korteri veevarustuse. Kostja põhjendab ventiili kinnikeeramist kahe

eelnenud avariiga (uputusega keldris). Hageja vastuväidete kohaselt ei tea ta veeavariist või

veetorude purunemisest midagi. Veetoru võis puruneda kostjale kuuluvas tühjas kütmata korteris.

Kostja märkis oma vastuses hagile, et ta sulges hageja korteri veevarustuse 2004. aasta jaanuaris, sest

hageja kasutas kanalisatsiooni remonditööde ajal vett, põhjustades kostja korteris uputuse. Hilisemas

seletuses 12. jaanuari 2005. a eelistungil väitis kostja, et ei ole hageja korterisse mineva veetorustiku

ventiili kinni keeranud. 11. märtsi 2005. a eelistungil seletas kostja, et ta ei saa hagejale torude kaudu

vett anda, sest need on amortiseerunud. Tunnistaja A. T ütluste kohaselt sulges ta hageja korterisse

mineva veetoru ühel talvel pärast veetoru purunemist ja keldri üleujutamist. Veetoru lõhkes keldris.

A. T tegi ühenduse ja vahetas ventiili. Vett hageja korterisse ei lastud, sest temaga olid lahendamata

rahalised vaidlused. Tunnistaja V. M ütluste järgi olid amortiseerunud keldris asuvad veetorud ning

veetoru parandamiseks tuli vesi sulgeda terves asulas.

Seega on kostja seletused vastuolus tema kutsutud tunnistajate ütlustega. Kui veetoru lõhkes keldris,

nagu tunnistajad väidavad, siis ei saanud hageja, kes elab teisel korrusel, kostja korterit üle ujutada.

Tunnistajate ütluste kohaselt oli ventiili sulgemise põhjuseks veetoru purunemine keldris, mitte

hageja tegevus või tegevusetus oma korteris, nagu väidab kostja oma vastuses. Tunnistajate ütlustest

saab järeldada, et keldris lõhkenud veetoru remonditi, kuid hageja veevarustus jäi taastamata, sest

pooltel olid vaidlused raha tasumise üle. Asjas ei nähtu, et kostja oleks esitanud maakohtus

vastuväite, et hageja korteri veevarustuse taastamine võib ohustada hageja ja kostja vara. Samuti ei

ole selliseid ütlusi andnud tunnistajad. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teiselt

kaasomanikult, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest,

eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue

põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Maakohtu otsus on põhjendatud kostja nõudes hageja vastu 311 krooni 10 sendi saamiseks maa

erastamise eeltoimingute kulude ja elamu kanalisatsiooni puhastamise kulude hüvitamiseks.

Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikest 6 ei korranud ringkonnakohus

selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hageja nõue

rahuldati, ja saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme ja tegi selle tõttu asjas väära otsuse.

Hageja ei vaidlustanud kostja väidet, et veevarustuse taastamine tema korteris seab ohtu nii tema kui

ka kostja vara, ning ringkonnakohtul ei olnud TsMS § 653 järgi põhjust selle asjaoluga seotud

tõendeid ümber hinnata. Samuti ei andnud ringkonnakohus TsMS § 654 lõiget 5 rikkudes hinnangut

sellele, kas tuvastatud üleujutus keldris võis seada ohtu maja esimesel korrusel elava kostja vara.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 442 lõiget 8, kui ei põhjendanud oma järeldust selle kohta, et

veevarustust ei taastatud pooltevaheliste rahaliste vaidluste tõttu. Ringkonnakohus ei selgitanud,

kuidas vastab veevarustuse taastamine lõhkenud ja keldris üleujutuse põhjustanud veetoru kaudu

kõikide omanike huvidele ja hea usu põhimõttele. Ka ei vastanud ringkonnakohus hageja

apellatsioonkaebuse väitele, et kostja lõpetas hageja korteri veega varustamise oma korteris

kapitaalremondi tegemise tõttu.

Ringkonnakohus jättis vääralt asjas kohaldamata KOS § 11 lg 3. Kostja tõendas, et ta lõpetas hageja

korteri veega varustamise veetoru lõhkemise tõttu. Kostja vastutus hageja ees on välistatud, sest

veetoru lõhkemine ja veeleke on asjaoludeks, mida ta ei saanud mõjutada. Kostja ei ole teinud

hagejale takistusi veetoru remontimiseks. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud

maakohtu järeldusega, et veevarustuse taastamine enne kasutuskõlbmatuks muutunud torustiku

väljavahetamist ei ole mõistlik.

10. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus rahuldas N. L hagi K. T

vastu ja jättis kohtukulud poolte endi kanda. Selles osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 2 alusel samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega

jäeti muutmata maakohtu otsus K. T hagis N. L vastu kaasomandile tehtud kulutuste osalise

hüvitamise kohta.

12. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt kaasomandi eseme kasutamise õiguse rikkumise

kõrvaldamist. Kostja esitas hageja vastu hagi, paludes hagejalt välja mõista kaasomandi esemele

tehtud kulutused. Maakohus liitis hagid ühte menetlusse.

Maakohus tuvastas, et kostja ei rikkunud hageja õigusi, ja jättis hageja nõude rahuldamata.

Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude, leides, et AÕS § 72 lg 5 järgi ei ole kostja käitunud hageja

suhtes heas usus ning on kahjustanud hageja õigusi kaasomandi eseme valdamisel ja kasutamisel.

Maakohus rahuldas kostja hagi osaliselt ning ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse selles osas

muutmata. Tulenevalt TsMS § 688 lõikest 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras

ringkonnakohtu otsust üksnes kassatsioonkaebusega vaidlustatud osas. Seega on

kassatsioonimenetluses vaidluse all üksnes küsimus, kas ringkonnakohus rahuldas õigesti hageja

nõude, kohustades kostjat taastama poolte elamu ühisveevärgis hagejale kuuluva korteri veevarustuse

ning hoiduma ühisveevärgist tuleva vee kasutamise takistamisest.

13. Kohtud tuvastasid järgmised asjaolud:

1) hageja kanti 13. märtsil 2003. a Xxxxxxxxx x xx-x korteriomandi omanikuna ja kostja Xxxxxxxxx

x xx-x, x ja x korteriomandite omanikuna kinnistusraamatusse;

2) kostja korteriomandite reaalosasid (maja alumisel korrusel) läbib maja ülemisel korrusel asuvat

hageja korteriomandi reaalosa veega varustav toru;

3) hageja korteris puudub vesi alates 6. jaanuarist 2004. a, kui kostja laskis sulgeda hageja korterit

veega varustava toru.

14. Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva korteriomandi reaalosa ja

kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS §-d 10 ja 11. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul

õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik

kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS

§ 11 lg 3 sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus

kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud

selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest

ülesaamist korteriomanikult oodata. Samas sätestatakse veel, et kui takistav asjaolu on ajutine, on

kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist.

Korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga sarnane põhimõte sisaldub AÕS § 72 lõikes 3, mille

kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. AÕS § 72 lõikes 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt,

et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele

ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

15. Asjas on tuvastatud, et kostja laskis sulgeda hageja korterit veega varustava toru. Kostja sellise

tegevuse toime hagejale ületab KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kaasomandi eseme tavakasutusest tekkivad

mõjud ja kostja on seega kasutanud korteriomandit viisil, mis takistab hageja kaaskasutust. KOS § 11

lõikest 3 ja AÕS § 72 lõikest 5 tulenevalt võib üks korteriomanikest rikkuda teise korteriomaniku

kasutusõigust, kui see on vajalik rikkuja korteriomandi reaalosa või kaasomandi eseme kahjustamise

vältimiseks. Seega tuli kohtutel hinnata, kas kostja tohtis hageja kasutusõigust rikkuda.

16. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kostja ei esitanud maakohtus vastuväidet, mille kohaselt

hageja korteri veevarustuse taastamine võib ohustada hageja ja kostja vara. Tegelikult kostja tugines

kogu menetluse vältel sellele, et veevarutuse taastamine hageja korteris seaks ohtu mõlema

kaasomaniku vara, sest hageja korteris asuv veetorustik on amortiseerunud.

Ringkonnakohus pidas valesti asja lahendamise seisukohalt oluliseks seda, et vesi ei lekkinud hageja

korteris, vaid maja keldris ning et veetorustikul asuva ventiili sulgemise põhjuseks ei olnud hageja

tegevus või tegevusetus oma korteris.

Kolleegium selgitab, et korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse

rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte

kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist

õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal. Ohu hindamisel ei oma

tähtsust, kas ja kelle süül oht tekkis. Rikkumise õigustatuse hindamiseks tuleb kaaluda rikkumise

raskust ja ähvardava ohu tõsidust.

17. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud oma järeldust, et maja keldris lõhkenud veetoru remonditi.

Maakohus luges tunnistajate A. T ja V. M ütlustega tõendatuks, et veetorustik oli kasutuskõlbmatu ja

torud vajasid väljavahetamist ning et hageja korteri veevarustuse taastamine enne kasutuskõlbmatuks

muutunud veetorustiku vahetamist oleks seadnud ohtu nii hageja kui ka kostja vara. Tunnistajad A. T

ja V. M andsid ütlusi, et nad parandasid üksnes kanalisatsioonitorustikku ning panid hageja korterisse

minevale veetorule vee voolu sulgeva ventiili (vt maakohtu toimiku lehed 72 ja 75).

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukohad järgmistes küsimustes:

1) mis torusid ja mis ruumides remonditi; 2) kas pärast remonti jäi alles oht kostja korteriomandi

reaalosa, kostja vallasasjade või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamiseks.

Juhul, kui hageja korteri veevarustuse taastamise korral tekiks lekke oht ning selle tõttu võiks saada

kannatada kostja või poolte kaasomandis olev vara, ei pruugi hageja olla õigustatud nõudma kostjalt

hageja korteri veevarustuse taastamist (vt käesoleva otsuse p 16).

18. Kaasomanikul on vastavalt AÕS § 72 lõikele 4 õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid

teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on

vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes. Seega on hagejal õigus kostja nõusolekuta korraldada oma

korteri veega varustamine ning nõuda kostjalt sisse osa selleks kantud kuludest.

Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu