3-2-1-101-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-101-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. november 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

AS-i K, AS-i B, OÜ K ja K. H avaldus korteriühistu K

sundlõpetamiseks ja likvideerija määramiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-

04-2060

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu K kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Huvitatud isik korteriühistu K (registrikood xxxxxxxx);

Avaldajad AS K (registrikood xxxxxxxx), AS B (registrikood

xxxxxxxx), OÜ K (registrikood xxxxxxxx) ja K. Halling

(isikukood xxxxxxxxxxx).

Asja läbivaatamise kuupäev

23. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Linnakohtu 9. detsembri 2005. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu

7. aprilli 2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada korteriühistule K kassatsioonkaebuselt 5. mail 2006. a tasutud kautsjon 400

(nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS K, AS B, OÜ K ja K. H esitasid 12. märtsil 2003. a Tallinna Linnakohtule avalduse, milles

taotlesid korteriühistu K (edaspidi korteriühistu) sundlõpetamist ja likvideerija määramist.

Sundlõpetamise avalduse kohaselt esitati 9. oktoobril 2002. a Tallinna Linnakohtu registriosakonnale

avaldus korteriühistu mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kandmiseks. Avaldusele oli

lisatud korteriühistu 30. mai 2002. a asutamiskoosoleku protokoll koos osalejate nimedega.

24. oktoobril 2002. a kanti korteriühistu registrisse. Sundlõpetamise avalduse aluseks on asjaolu, et

korteriühistu asutamiskoosolekul osalejate nimekirjal olevad allkirjad ja koosoleku protokoll on

võltsitud ning korteriühistu asutati selleks kehtestatud korda ja seadust oluliselt rikkudes. Ühistu

asutati omanike tahte vastaselt, kasutades selleks võltsitud allkirju, registripidajale esitati

valeandmeid. Avaldusele lisatud korteriomanike nimekirjas ja hääletamistulemustes märgitud

osalenud isikute isiku- ja registrikoodid ei vasta tegelikkusele. Juriidiliste isikute esindajad

koosolekul ei osalenud ning puudusid ka nende volikirjad või registrikaardid.

Xxxxxxxxx x asuv elamu on kaasomandis. Avaldajad ei osalenud korteriühistu asutamiskoosolekul.

Vastavalt lepingule oli avaldaja AS K õigustatud esindama koosolekul kaasomanikku AS Hansa

Liising Eesti. Avaldaja AS K seadusliku esindaja T. Ðemeljova allkiri on protokollis võltsitud, seega

oli koosolek otsustusvõimetu. Kui kõik allkirjad peale avaldajate allkirjade oleksid õiged, oleks

nendega esindatud mõttelised osad kokku vaid 0,008 x 65 = 0,52 osa. Korteriühistu liikmete

nimekirjas ei ole kajastatud igale hääletajale kuuluvat mõttelise osa suurust. Kuna Xxxxxxxxx x

kinnistul asuv elamu on korteriomanditeks jagamata, ei saanud selle majandamiseks asutada

korteriühistut.

2. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu, leides, et sundlõpetamiseks ei ole alust. Korteriühistu

eesmärk ei ole vastuolus seaduse, põhiseadusliku korra ega heade kommetega, korteriühistu

põhitegevuseks ei ole majandustegevus, korteriühistu asutamisel ei rikutud seadust. Samuti ei ole

asutamiskoosoleku protokollil võltsitud allkirju ega esitatud registripidajale valeandmeid.

Korteriühistu loodi korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriühistu on maja haldamise üle võtnud,

sõlminud lepinguid maja varustamiseks veega ja küttega ning tasunud nende teenuste eest.

Kaasomanik AS Hansa Liising Eesti ei pidanudki korteriühistu asutamisel osalema, kuna ta on

äriruumide omanik. Ei nähtu, et AS Hansa Liising Eesti oleks korteriühistu moodustamise vastu.

3. Tallinna Linnakohus otsustas 9. detsembri 2005. a otsusega korteriühistu sundlõpetada ning

määrata likvideerijaks T. Ðmeljova. Linnakohus leidis, et tulenevalt korteriühistuseaduse (KÜS) §-

dest 2 ja 3 asutatakse korteriühistu eelkõige asja (ehitis, maatükk) mõtteliste osade ühiseks

majandamiseks ning liikmete ühiste huvide esindamiseks. Seega on korteriühistu võimalik asutada

ehitise ja maatüki mõttelise osa majandamiseks ka juhul, kui korteriomandeid ei ole moodustatud.

Korteriühistu asutamisdokumendid ei vasta seaduses sätestatule, kuna need ei võimalda tuvastada

asutamiskoosolekul osalenud isikute arvu, nimesid ning osalenute esindajaid. Seetõttu ei ole

tõendatud, et asutamiskoosolekul osales enamik kaasomanikke, kellele kuulus suurem osa ehitise

mõttelistest osadest ja kes võisid otsustada ühistu asutamise. Järelikult rikuti korteriühistu asutamise

reegleid ja asutamist ei saa lugeda seaduslikuks.

4. Korteriühistu esitas apellatsioonkaebuse, paludes linnakohtu otsuse tühistada ning jätta uue

otsusega avaldus korteriühistu sundlõpetamiseks ja likvideerija määramiseks rahuldamata.

Korteriühistu sundlõpetamiseks ei ole alust, kuna ta on kantud registrisse. Registriosakond oleks

pidanud kontrollima asutamisdokumentide seadusele vastavust ja tegema määruse puuduste

kõrvaldamiseks. Kaasomanik AS Hansa Liising Eesti, kellele kuulub suurem osa ehitisest, pole

toetanud avaldajate nõuet sundlõpetamiseks.

5. Avaldajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, leides, et korteriühistu asutamisel rikuti oluliselt

seadust ning sundlõpetamine on võimalik ka pärast korteriühistu registrisse kandmist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. aprilli 2006. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjäreldused

muutmata, kuid täpsustas linnakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus ei nõustunud linnakohtu seisukohaga, et korteriühistu võisid asutada ka ehitise

kaasomanikud, ilma et ehitist oleks reaalosadeks jaotatud. Kuna korteriühistut ei asutanud

korteriomanikud, vaid isikud, kellel ei olnud seaduse kohaselt õigust korteriühistut asutada, on ühistu

asutamisel oluliselt rikutud seadust. See asjaolu annab vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 40 lg 1 p 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 40 lg 1 koosmõjule aluse

korteriühistu sundlõpetada. Kuna Xxxxxxxxx x asuvat elamut ei ole otsuse tegemise ajaks

reaalosadeks jaotatud, ei ole korteriühistu asutamisel toimunud seaduserikkumist võimalik

kõrvaldada, sest puuduvad subjektid, kes võiksid korteriühistu asutada. Seega tuleb hagi korteriühistu

sundlõpetamiseks rahuldada. Muudel asjaoludel ei ole asja lahendamise seisukohalt tähtsust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Korteriühistu esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole korteriühistu sundlõpetamiseks alust. Registriosakond ei teinud

korteriühistu registrisse kandmisel määrust asutamisdokumentide puuduste kõrvaldamiseks.

Tõendatud ei ole, et korteriühistu asutamiseks võltsiti allkirju ja esitati registripidajale valeandmeid.

Paljasõnaline on avaldajate seisukoht, et korteriühistu loomise eesmärk ei vasta seaduses kehtestatule.

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistu saavad asutada üksnes korteriomanikud.

Korteriühistu võivad asutada ka ehitise kaasomanikud.

8. Avaldajad paluvad jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata, leides, et ringkonnakohtu otsus on õige.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii linnakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi

tuleb saata Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud, et ehitise kaasomanikud ei saa korteriühistut

asutada. Tulenevalt KÜS § 2 lõikest 1 on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud

korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks

olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. KÜS § 2 lg 2 järgi on korteriühistuks korteriühistuseaduse tähenduses ka

korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine.

KÜS § 16 lg 1 ja eluruumide erastamise seaduse § 15 järgi on korteriühistu lubatud moodustada ka

erastatud eluruumidega elamutes, mis ei ole kinnisasjad. Seega on korteriühistuseaduse mõttes

korteriühistuks korteriomanike, vallasajana erastatud korterite omanike või korterihoonestusõiguse

omanike loodud mittetulundusühistu.

Mittetulundusühing on MTÜS § 1 lg 1 järgi isikute vabatahtlik ühendus, mille eesmärgiks või

põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. MTÜS § 5 kohaselt võivad

mittetulundusühingu asutada vähemalt kaks isikut. Asutajateks võivad olla füüsilised ja juriidilised

isikud.

Kolleegium leiab, et viimati nimetatud sätetest tulenevalt ei ole ehitise kui vallasasja või kinnistu

kaasomanikel iseenesest keelatud asutada mittetulundusühingut ehitise, sh elamu majandamiseks.

Kuid vallasasjaks oleva ehitise või kinnistu kaasomanike loodud mittetulundusühing ei saa olla

korteriühistu korteriühistuseaduse mõttes.

11. Samas ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistu tuleb sundlõpetada

TsÜS § 40 lg 1 p 2 ja MTÜS § 40 lg 1 alusel, kuna vallasjaks oleva ehitise kaasomanikud ei saa

asutada korteriühistut. Nagu eespool öeldud, ei saa vallasasjaks oleva ehitise kaasomanikud küll

moodustada korteriühistut, kuid keelatud ei ole ehitise majandamise eesmärgil asutada

mittetulundusühingut (vt käesoleva otsuse p 10).

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 40 lg 1 p 3 kohaselt on juriidilise isiku sundlõpetamise aluseks

põhikirja oluline vastuolu seadusega (vt allpool p 12). Vastavalt MTÜS § 4 lõikele 2 ei või

mittetulundusühingu nimi olla eksitav mittetulundusühingu eesmärgi, tegevuse ulatuse ega õigusliku

vormi osas. Sealhulgas on eksitav näiteks mittetulundusühingu nimes kasutatav sõna "korteriühistu"

juhul, kui tegemist ei ole korteriühistuga korteriühistuseaduse tähenduses.

Kolleegium leiab, et vallasasjaks oleva ehitise kaasomanike asutatud mittetulundusühingu

nimetamine põhikirjas korteriühistuks, ei kujuta endast olulist vastuolu seadusega TsÜS § 40 lg 1 p 3

tähenduses, sest mittetulundusühing saab oma nime viia seadusega kooskõlla, muutes põhikirja.

Põhikirjas esinevate puuduste, sh juriidilise isiku nimes esineva puuduse kõrvaldamiseks võib kohus

TsÜS § 40 lg 2 järgi anda juriidilisele isikule tähtaja ning sama sätte mõtte kohaselt sundlõpetada

juriidilise isiku alles siis, kui juriidiline isik ei vii oma põhikirja seadusega kooskõlla kohtu määratud

tähtaja jooksul.

12. Harju Maakohus peab avaldust uuesti menetledes hindama ka avaldajate väiteid, mis puudutavad

rikkumisi korteriühistu asutamiskoosolekul, pidades silmas seda, et seadusest tulenevalt saadi

moodustada tavaline mittetulundusühing.

Mittetulundusühing sundlõpetatakse MTÜS § 40 lg 1 p-des 1!5 nimetatud juhtudel. MTÜS § 40

lg 2 kohaselt võib kohus anda eelnimetatud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja. MTÜS § 40 lg 1 p-st 5

tulenevalt tuleb mittetulundusühingu sundlõpetamise puhul arvestada ka juriidilise isiku

sundlõpetamise üldiseid aluseid, mis on sätestatud TsÜS § 40 lg 1 p-des 1!6.

Avaldajad väidavad, et korteriühistu asutamisel rikuti seadust sellega, et korteriühistu

asutamiskoosolekul osalejate nimekirjal olevad allkirjad ja koosoleku protokoll on võltsitud ning

korteriühistu asutati omanike tahte vastaselt, kasutades selleks võltsitud allkirju. Lisaks väidavad

avaldajad, et tegelikkusele ei vasta korteriomanike nimekirjas ja hääletamistulemustes märgitud

osalenud isikute isiku- ja registrikoodid ning et omanikeks olevate juriidiliste isikute esindajad ei

osalenud asutamiskoosolekul ning puudusid ka nende volikirjad või registrikaardid.

Avaldajate väidete tõesuse korral võib olla tegemist korteriühistu sundlõpetamist kohustava

olukorraga, kui korteriühistu asutamisel rikuti oluliselt seadust või esines asutamislepingu sõlmimisel

või asutamisotsuse tegemisel asjaolu, mis toob kaasa lepingu või otsuse kehtetuse, ja rikkumist ei saa

hiljem kõrvaldada (TsÜS § 40 lg 1 p 2). Juhul, kui avaldaja väited on tõesed, kuid rikkumisi saab

kõrvaldada, ei tohi Harju Maakohus korteriühistut sundlõpetada enne, kui ta on andnud tähtaja

puuduste kõrvaldamiseks ja puudusi ei ole tähtajaks kõrvaldatud.

13. Harju Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel muu hulgas arvestama, kas mittetulundusühingu

asutamisel järgiti MTÜS §-s 6 sätestatut.

MTÜS § 6 lg 1 järgi tuleb mittetulundusühingu asutamiseks sõlmida asutamisleping, milles peab

MTÜS § 6 lg 2 kohaselt olema märgitud asutatava mittetulundusühingu nimi, asukoht, aadress ja

eesmärk, asutajate ja juhatuse liikmete andmed, samuti asutajate kohustused mittetulundusühingu

suhtes. MTÜS § 6 lg 3 nõuab, et koos asutamislepingu sõlmimisega tuleb selle lisana kinnitada ka

mittetulundusühingu põhikiri. Mittetulundusühingu põhikirjas tuleb märkida MTÜS § 7 lg 1 p-

des 1!10 sätestatud tingimused, sh peavad põhikirjas olema märgitud liikmete õigused ja

kohustused või kord, kuidas võib liikmetele kohustusi kehtestada.

Kolleegium märgib, et mittetulundusühingu asutamisleping võib olla iseenesest vormisatud ka

asutamiskoosoleku protokollina, kui see vastab muudele asutamislepingu kohta seaduses sätestatud

nõuetele. Asutamislepingu poolteks saab sellisel juhul lugeda üksnes mittetulundusühingu asutamise

poolt hääletanud isikuid.

14. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et erinevalt korteriühistu asutamisest ei loo tavalise

mittetulundusühingu asutamine (asutamisleping ja põhikiri) kohustusi isikutele, kes ei ole

mittetulundusühingu liikmed. Juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja järgi pannakse seoses

mittetulundusühingu asutamise ja tegevusega kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu

liikmed, ei vasta mittetulundusühingu põhikiri seadusele. Selline põhikirja vastuolu seadusega ei ole

aga oluline vastuolu TsÜS § 40 lg 1 p 3 mõttes, sest seda on võimalik kõrvaldada ja kohus peab

andma mittetulundusühingule tähtaja põhikirja seadusega kooskõlla viimiseks ning alles rikkumise

tähtajaks kõrvaldamata jätmise korral sundlõpetama mittetulundusühingu.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb Harju Maakohtul seega hinnata, kas korteriühistu kui tavalise

mittetulundusühingu asutamisel järgiti seadust ning kas rikkumiste korral saab neid kõrvaldada.

Kõrvaldatavate rikkumiste korral peab maakohus andma sundlõpetamise ähvardusel tähtaja

rikkumiste kõrvaldamiseks, sh põhikirja muutmiseks nime ja kõrvalistele isikutele kohustuste

pealepanemise osas.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu