3-2-1-97-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-97-06

Määruse kuupäev

Tartu, 8. november 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

Osaühingu A ja Osaühingu H kinnistamisavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 24. mai 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-

06-10043

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu A ja Osaühingu H määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Osaühing A (registrikood xxxxxxxx) ja Osaühing H (registrikood

xxxxxxxx), nende esindajad notar Tiit Sepp ja tema asendaja Lee

Jäetma

Asja läbivaatamise kuupäev

9. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Ennistada määruskaebuse esitamise tähtaeg.

2. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 24. mai 2006. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta

määruse õiguslikku põhjendust ja määrata puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks

11. detsember 2006.

3. Jätta määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud avaldajate kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing A (edaspidi müüja) ja Osaühing H (edaspidi ostja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid

9. veebruaril 2006. a Harju maakonnas Loksa vallas (Kuusalu vallas) Hara külas asuva kinnistu Kase

3 (kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse,

registriosa nr xxxxxxx) (edaspidi kinnistu) mõttelise osa müügiks lepingu, milles sisaldus mh poolte

kinnistamisavaldus kanda kinnistu kohta kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele

vabale järjekohale kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise nõuet tagav eelmärge kinnistu

igakordsete omanike kasuks. Lepingu tõestas Tallinna notar Tiit Sepp.

2. Harju Maakohtu kinnistusosakonna 24. märtsi 2006. a kandemäärusega andis kohtunikuabi

kinnistamisavalduse täpsustamiseks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe

sissekandmise osas täiendava tähtaja 10. aprillini 2006. a.

Määruses leiti, et kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 27 lg 5 kohaselt ei ole registrisse lubatud kanda

märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Samuti leiti, et

kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped

kantakse asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg-te 1 ja 2 kohaselt kinnistusraamatusse märkustena.

Harju Maakohtu 20. juuni 2006. a määrusega pikendati puuduste kõrvaldamise tähtaega 12. juulini

2006.

3. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kinnistamisavaldus

rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tallinna

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24. mai 2006. a määrusega kandemääruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus märkis määruse resolutsioonis, et määruse peale ei saa

edasi kaevata.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et eelmärget ei ole võimalik

kinnistusraamatusse kanda, kuna AÕS § 79 lg-te 1 ja 2 kohaselt kantakse kaasomanikevahelised

kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kinnistusraamatusse

märkusena. Seetõttu määras kohtunikuabi põhjendatult tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuivõrd

kohtunikuabi antud tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks on möödunud, tuleb asi saata

kinnistusosakonnale täiendava tähtaja määramiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad paluvad määruskaebuses ennistada määruskaebuse esitamise tähtaeg, ringkonnakohtu

määrus tühistada ning kandeavaldus rahuldada.

Kaebuse kohaselt on avaldajatel õigus ringkonnakohtu määruse peale edasi kaevata. Väär on

ringkonnakohtu viide tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 660 lg-le 2. Kaebeõigus on tuletatav

TsMS § 696 lg-st 4. Tähtaja ennistamise alus on see, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon sisaldas

kaebeõiguse kohta ebaõiget teavet. Lisaks ei ole ringkonnakohus määrust olulises ulatuses

põhjendanud.

Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. Seadus ei keela

eelmärke kandmist kinnistu igakordsete omanike kasuks. Oluline on, et oleks võimalik tuvastada,

kelle vastu saab märkest tuleneva nõude esitada. Kohtute viited KRS § 27 lg-le 5 ja AÕS § 79 lg-le 2

on vastuolulised, sest ka kaasomandi lõpetamise kohta tehtud märkuse puhul ei kanta

kinnistusraamatusse konkreetseid isikuid. Ei ole välistatud valida õiguse tagamiseks teistsugune

märke liik, mis kaitseb lepinguosaliste huve paremini. Eelmärke kandmise võimalikkust kinnistu

igakordsete omanike kasuks toetab ka senine praktika.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus on lõppjäreldustes õige, kuid TsMS § 691 p 5 ja § 692

lg 2 alusel tuleb muuta määruse õiguslikku põhjendust. Määruskaebus jääb rahuldamata.

8. Kolleegium käsitleb esmalt kaebuse menetlemisega seotud küsimusi (I) ning seejärel märgete

sissekandmise problemaatikat ja lahendab kaebuse (II).

I

9. Nii kandemääruse kui ringkonnakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses on avaldajana

nimetatud notar T. Sepp. Samas on kaebustes ka märgitud, et notar T. Sepp tegutseb müüja ja ostja

esindajana. Kandemääruse peale esitatud määruskaebuse on allkirjastanud T. Sepp, Riigikohtule

esitatud määruskaebuse aga tema asendaja L. Jäetma. Riigikohtule esitatud määruskaebuse õigusliku

põhjenduse täiendusele on alla kirjutanud taas T. Sepp.

Kolleegiumi arvates on käesolevas asjas avaldajateks kinnistusosakonnale asjaõiguslepingus

sisalduva kandeavalduse esitanud müüja ja ostja. Lepingu tõestanud notar ega tema asendaja ei saa

olla selles asjas avaldajad, kuna nad ei ole kandeavalduse esitamiseks õigustatud isikud TsMS § 593

lg 2 ja KRS § 34 lg 1 tähenduses, st nad ei ole isikud, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks

kanne tehakse. Tehingu tõestanud notaril on notariaadiseaduse (NotS) § 30 lg 2 p 2 järgi õigus

koostada ja esitada määruskaebusi tõestatud tehingu osas registripidaja tegevuse vaidlustamiseks,

kuid see õigus on notaril sama sätte järgi üksnes tehingus osalejate esindajana. Seega saab notar

kaebuse esitamisel üksnes esindada selleks õigustatud avaldajaid, kuid ei või kaebust esitada oma

nimel (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-149-02 (RT III 2003, 3, 32),

p 8). Seega on Riigikohtule esitatud määruskaebus sõnastatud vähemalt osaliselt eksitavalt, kuid see

ei takista kaebuse lahendamist.

10. Kinnistusraamatusse kande tegemise menetlus on registrimenetlusena hagita menetlus (TsMS

§ 475 lg 1 p 10, § 591 p 3), milles menetlusosaline võib Riigikohtus esitada taotlusi TsMS § 218 lg 3

teise lause kohaselt ka vandeadvokaadi vahenduseta (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (RT III 2006, 34, 290), p 9). Tõlgendades nimetatud sätet koostoimes NotS

§ 30 lg 2 p-ga 2, leiab kolleegium, et lisaks menetlusosalistele endile võib nende esindajana hagita

menetluses Riigikohtus osaleda ka selleks notariaadiseaduse järgi õigustatud notar. Kolleegium loeb

notar T. Sepa avaldajate esindajaks ka Riigikohtu menetluses, kuna ta on tõestanud lepingu, milles

vaidlusalune kandeavaldus sisaldub. Eksitav oli avaldajate esindajale saadetud teates sisalduv viide

TsMS § 218 lg-le 3.

Kolleegium loeb avaldajate esindajaks Riigikohtu menetluses ka määruskaebuse allkirjastanud notar

T. Sepa asendaja L. Jäetma. Notari asendajale kohaldatakse NotS § 21 lg 5 järgi vastavalt notari kohta

käivaid sätteid. Notari asendaja vastutab NotS § 23 lg 1 järgi notariga samadel alustel. Selle põhjal

teeb notari asendaja kõiki toiminguid iseseisvalt, st võib ka esitada avaldajate nimel notari asemel

määruskaebusi. Kolleegium märgib, et määruskaebuse esitamine teise isiku esindajana on

menetlustoiming, mitte tõestamistoiming ning selle puhul tuleb esindusõiguse hindamisel lähtuda ka

tsiviilkohtumenetluse seadustiku 23. ptk sätetest.

11. Ringkonnakohus on eksinud, märkides määruses, et selle peale ei saa edasi kaevata. Ebaõige on

ringkonnakohtu viide TsMS § 660 lg-le 2, sest see säte ei reguleeri ringkonnakohtu määruste

vaidlustamist. Õige ei ole ka määruskaebuse väide, et kaebeõigus tuleneb TsMS § 696 lg-st 4.

Nimetatud säte reguleerib määruskaebuse esitamist olukorras, mil avaldus jäeti rahuldamata.

Praegusel juhul ei ole aga avaldust jäetud rahuldamata, vaid avaldajatele on antud tähtaeg

kinnistamisavalduse täpsustamiseks, s.o puuduste kõrvaldamiseks. Edasikaebeõigust ei tulene

avaldajatele ka TsMS § 696 lg 3 esimesest lausest, kuna see annab edasikaebeõiguse ringkonnakohtu

määruste peale, mis on tehtud maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse

kohta (vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 10). Puuduste

kõrvaldamise määrus ei lõpeta menetlust hagita asjas (praegusel juhul kandeavalduse menetlemist),

vaid on üksnes n-ö vaheotsustus. Hagimenetluses ei ole puuduste kõrvaldamise määruse (nt käiguta

jätmise määruse TsMS § 372 lg 1 tähenduses) peale seaduses määruskaebuse esitamise võimalust ette

nähtud, st selline määrus ei ole TsMS § 660 lg 1 järgi eraldi vaidlustatav. Üldiselt ei ole puuduste

kõrvaldamise määruse vaidlustamise võimalust ette nähtud ka hagita menetluses. Hagita menetluses

tehtud maakohtu määruse, millega menetlust ei lõpetata (s.o muu määruse), peale saab TsMS § 660

lg 3 teise lause järgi edasi kaevata üksnes seaduses sätestatud juhul. Sama kehtib TsMS § 696 lg 3

teise lause järgi ringkonnakohtu määruse kohta edasikaebamisel.

Erandlik on registriasjades kohalduv TsMS § 599, mille esimese lause kohaselt võib avaldaja esitada

määruskaebuse ka kandemääruse peale, millega määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Tulenevalt

TsMS § 696 lg-st 4 on tagatud edasikaebevõimalus TsMS § 599 esimeses lauses nimetatud juhtudel,

kui kandeavaldus jäeti täielikult või osaliselt rahuldamata. Mitmetes teistes tsiviilkohtumenetluse

seadustiku sätetes hagita menetluse kohta, nt TsMS § 532 lg-s 4, § 601 lg-s 8 ja § 606 lg-s 4, on

selgesõnaliselt piiratud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse vaidlustamist

Riigikohtus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 599 esimeses lauses sellist piirangut aga ei sisaldu.

Kolleegiumi arvates on sellises õiguslikus olukorras põhjendatud tõlgendada TsMS § 696 lg 3 teist

lauset ja TsMS § 599 esimest lauset koostoimes avaldajate kasuks, st selliselt, et edasikaebevõimalus

on tagatud ka selles sättes nimetatud puuduste kõrvaldamise määruse kohta tehtud ringkonnakohtu

määruse peale.

12. Riigikohus on leidnud, et TsMS §-s 599 nimetatud kaebetähtaeg (30 päeva alates määruse

kättetoimetamisest) kehtib üksnes määruskaebuse esitamisel maakohtu määruse peale ning

ringkonnakohtu määruse peale edasikaebamise tähtaega reguleerib TsMS § 698 lg 2 (vt viidatud

Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 10). Ringkonnakohtu määruse üldiseks

vaidlustamise ajaks on selle sätte järgi 15 päeva määruse kättetoimetamisest alates, mis kehtib ka

praegusel juhul.

13. Ringkonnakohtu määrus on tehtud 24. mail 2006. a ning toimikumaterjalide järgi ei ole seda

avaldajatele nõuetekohaselt kätte toimetatud. Kolleegium märgib, et isegi kui määrus ei olnuks

kaevatav, tulnuks see avaldajatele kätte toimetada. See järeldub TsMS § 667 lg-st 4, mille kohaselt

jõustub ringkonnakohtu määrus määruskaebuse kohta selle kättetoimetamisega menetlusosalistele

(sõltumata Riigikohtule määruskaebuse esitamise võimalikkusest). Seega on TsMS § 667 lg 4

erinorm TsMS § 479 lg 3 suhtes. Toimiku esimesel, valgel lehel on käsikirjaline märkus "25.05.2006

määrus saadetud notar Tiit Sepale" ning lisatud on loetamatu allkiri. Riigikohtule esitatud

määruskaebuse järgi on notar T. Sepp avaldajate esindajana saanud ringkonnakohtu määruse kätte

26. mail 2005. a. Lähtudes TsMS § 307 lg-st 3, saab seda lugeda määruse kättetoimetamise ajaks.

Kolleegium märgib, et TsMS § 667 lg 4 ei ole erinorm nt TsMS § 466 lg 3 suhtes, mille järgi on

määruse jõustumine seotud kaebetähtaja möödumise või kaebuse lahendamisega ning

edasikaebevõimaluse puudumisel kättetoimetamise või teatavakstegemisega. Nimetatud sätetes on

"jõustumist" käsitletud erinevas tähenduses - TsMS § 466 lg 3 käsitleb jõustumist formaalses

tähenduses, st ajana, millal kohus ei saa korralises menetluses enam lahendit muuta või tühistada,

TsMS § 667 lg 4 aga materiaalses mõttes, st ajana, millest alates tuleb määrust täita (st määrus on

täidetav). Erinevad jõustumise ajad langevad kokku vaid TsMS § 466 lg 3 teises lauses nimetatud

juhul, kui määrusele ei saa edasi kaevata.

14. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 28. juunil 2006. a, seega pärast määruskaebuse esitamise

tähtaega (vt käesoleva määruse p-d 12 ja 13). Avaldajad on esitanud Riigikohtule taotluse

määruskaebuse esitamise tähtaja ennistamiseks. Kolleegiumi arvates on taotlus põhjendatud ja

määruskaebuse esitamise tähtaeg tuleb ennistada. Ringkonnakohus eksitas avaldajaid kaebeõiguse

puudumise ning seega ka kaebuse esitamise tähtaja pikkuse osas. See annab kolleegiumi arvates aluse

lugeda tähtaja möödalaskmise põhjus mõjuvaks ning ennistada kaebetähtaeg TsMS § 67 lg 1 alusel ja

määruskaebust menetleda. Kautsjoni tähtaja ennistamiseks hagita menetluses TsMS § 142 lg 1

kohaselt maksma ei pea. Sarnaselt on Riigikohus käsitlenud eksitava kaebetähtaja märkimist

kohtulahendis ka varem (vt Riigikohtu 12. mai 2004. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-68-04 (RT III

2004, 14, 179), p 13 ja viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 11).

15. Kolleegium juhib tähelepanu Riigikohtu varasemale seisukohale kandemääruse peale esitatud

määruskaebuse menetlemise ja sellega seotud määruste tegemise kohta maakohtus (vt viidatud

Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 14) ega pea vajalikuks seda korrata. Seadusest ei

tulene nõuet, et kohtunikuabi või maakohtu kohtunik peaks määruskaebuse rahuldamata jätmist eraldi

põhjendama.

16. Kaevatava ringkonnakohtu määruse on teinud ringkonnakohtu kohtunik ainuisikuliselt.

Ringkonnakohus peab TsMS § 666 lg 3 kohaselt hagita menetluses lahendama kolmeliikmelises

koosseisus üksnes menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebused (vt viidatud Riigikohtu

määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 18). Puuduse kõrvaldamise määrus selliseks määruseks ei ole, st

selle peale esitatud määruskaebuse võib TsMS § 666 lg 1 alusel lahendada ka üks kohtunik.

17. Kuigi õige on määruskaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole määruses vastanud kõigile

avaldajate põhjendustele, ei ole see määruskaebuse rahuldamise aluseks, kuna see ei võinud

kolleegiumi arvates kaasa tuua ebaõiget kohtulahendit TsMS § 692 lg 1 p 2 (koostoimes TsMS §-ga

695) tähenduses. Riigikohus saab anda ise avaldajate (õiguslikele) väidetele hinnangu. Pealegi nähtub

ringkonnakohtu määrusest, et ringkonnakohus nõustus sisuliselt esimese astme kohtu määrusega

(kandemäärusega), kuigi määruses seda vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 selgesõnaliselt ei märkinud.

Siiski ei välista eelnev ringkonnakohtu TsMS § 654 lg-st 5 (koostoimes TsMS §-ga 695) ning § 667

lg-st 1 tulenevat kohustust käsitleda neid kaebuse väiteid, mida maakohtu lahendis ei käsitletud, kui

nende esitamine ringkonnakohtus on lubatud.

II

18. Avaldajad vaidlustasid ringkonnakohtus kandemäärust, millega neile anti täiendav tähtaeg

kandeavalduse täpsustamiseks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe

sissekandmise osas. Ringkonnakohus leidis, et kandemäärus on õige ja avaldajate kandeavalduse

täpsustamine on vajalik, kuna avaldajate taotletud viisil ei saa eelmärget kinnistusraamatusse kanda.

Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohtu määrus lõppjärelduses õige ning avaldajad peavad oma

kandeavaldust täpsustama, kui soovivad kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe

kohta kinnistusraamatusse märke kandmist. Osaliselt ebaõiged on aga ringkonnakohtu põhjendused ja

need tuleb asendada Riigikohtu põhjendustega.

19. Kokkuleppe p-de 1.2 ja 2.1 kohaselt on müügilepingu esemeks 839/2609 suurune mõtteline osa

tervikuna müüjale kuulunud kinnistust, mille müüja müüb ostjale. Lisaks leppisid avaldajad kokku,

kuidas nad hakkavad kaasomanikena kinnistut kasutama, st kinnistu kasutuskorra (kokkuleppe p 4).

Samuti leppisid avaldajad võlaõiguslikult kokku kinnistu jagamises eraldi kinnistuteks (kokkuleppe

p 5.1) ning kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise aja (kokkuleppe p 5.4). Jagamise pidi

korraldama müüja (kokkuleppe p 5.3). Kokkuleppe p 6.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud

kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise nõuet tagava eelmärke seadmises ja paluvad kanda see

kinnistu igakordsete omanike kasuks kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele

vabale järjekohale.

Eelneva põhjal on avaldajad võlaõiguslikult kokku leppinud, et kinnistu kaasomanikeks saades

lõpetavad nad kaasomandi ja jagavad kinnistu vastavalt kokkuleppele ning soovivad seda kokkulepet

tagada eelmärkega. Määruskaebuse kohaselt on avaldajate tahteks, et "märge kehtiks kaasomanike

eriõigusjärglaste suhtes, kindlustaks kindla järjekoha kinnistusraamatus ... ja tagaks eelmärkega

tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisuse ...".

20. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise

kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nähtavaks teha) üksnes

märkuse vahendusel. Asjaõigusseaduse § 63 lg 1 p 1 lubab kinnistamismenetluse osalistel valida enda

õiguste tagamiseks ka eelmärke. Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei

ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda

eelmärkena ükskõik mida. Asjaõigusseaduse § 51 järgi peetakse kinnitusraamatut kinnisasjade ja

nendega seotud asjaõiguste kohta ning AÕS § 53 lg 1 järgi kantakse kinnistusraamatusse üksnes

seaduses ettenähtud andmed. Lähtudes nimetatud sätetest, on oluline, et kinnistusraamatu kanded

oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele

tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka

täitemenetlust.

21. Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Avaldajad on

sõlminud AÕS § 77 lg 1 kohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. See

kokkulepe on võlaõiguslik, st kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 2 tulenevalt üksnes avaldajate

(võlasuhte pooled) vahel. Avaldajad soovivad kaebuse kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende

võimalike õigusjärglaste suhtes. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 2, on kokkulepet võimalik muuta kehtivaks

kaasomanike õigusjärglaste (s.o isikud, kes omandavad kaasomandiosad avaldajatelt) suhtes seeläbi,

et kokkulepe kantakse märkusena kinnistusraamatusse. Sellist tagajärge on sama sätte järgi võimalik

saavutada üksnes märkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AÕS § 79 lg 2 tekst ("vaid juhul").

Märkuse olemasolul ei saa kaasomaniku õigusjärglane keelduda kaasomandi lõpetamisest vastavalt

kokkuleppele. Kui ta ei nõustu vabatahtlikult sõlmima selle kokkuleppe täitmiseks vajalikku

kaasomandi jagamise asjaõiguskokkulepet, võib seda temalt hagiga nõuda ning kohtulahendiga tema

tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi asendada.

Kokkuleppe kehtivust kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes ei saa tagada eelmärkega, mille õiguslik

tähendus on AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi teistsugune (vt käesoleva määruse p-i 23). Seega on ebaõige

avaldajate väide, nagu saaks eelmärkega tagada kokkuleppe kehtivust kaasomanike õigusjärglaste

suhtes.

22. Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega tagada samuti kinnistusraamatus

järjekohta. Järjekoht kinnistusraamatus ei ole n-ö väärtus iseenesest, järjekohtade reaalne tähendus

väljendub esmajoones täitemenetluses. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 järgi jäävad

kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse

järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Järjekohas

tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Need

õigused kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatust TMS §-s 160 sätestatud korras

(vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 9 ja 24). Seega on

oluline määratleda, millistele õigustele täitemenetluse seadustiku viidatud sätted laienevad.

Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 62 ja KRS § 231 järgi asjaõigused ja märked.

Kinnistusraamatusse kandmisega saavad AÕS § 59 lg 1 järgi järjekoha asjaõigused. Märke järgi

määratakse AÕS § 63 lg 6 kohaselt selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud. Sellest

tuleneb, et kui märge tagab kinnitusraamatusse kantava õiguse järjekohta, laieneb sellega ka märkele

endale sisuliselt järjekohasuhe. Ka TMS §-st 158 tuleneb, et täitemenetlus ei mõjuta üksnes

kinnistusraamatust nähtuvaid asjaõigusi, vaid ka õigusi, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud

üksnes märge. Asjaõigusseaduse § 591 lg 1 esimene lause näeb üldiselt ette, et kui kinnistusregistri

ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale

kinnistuspäevikus. Sama tuleneb KRS § 30 lg 1 esimesest lausest. Märkeks, mis tagab õiguse

järjekohta, on AÕS § 63 lg 1 p 1 ning AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi kindlasti eelmärge. Järjekohasuhe ja

tähendus on ka kinnistusraamatusse VÕS § 324 alusel üüri- või rendilepingu kohta kantud märkusel,

millele viitab selgelt ka TMS § 161 teise lause tekst ("märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu

kustutada"). Kolleegiumi arvates on järjekohasuhe ka AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud üüri- või

rendilepingu märkusega sisult sarnasel kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud

märkusel, kuna sellega tagatakse kaasomandi sisu muutvate võlaõiguslike kokkulepete asjaõiguslik

realiseerimine. Selle märkusega ei saa kahjustada eelnevalt kinnistusraamatusse kantud õigusi.

Lähtudes TMS §-st 158 ei seo kaasomanikevaheline leping eelnevalt kinnistu mõttelisele osale seatud

hüpoteegi täitemenetluses realiseerimisel mõttelise osa omandajat ja kokkuleppe kohta tehtud

märkuse võib kinnistusraamatust kustutada, kui märkus on kantud kinnistusraamatusse pärast

hüpoteegi kohta kande tegemist. Eelneva põhjal asub kolleegium seisukohale, et kinnistusraamatus

tagavad järjekoha nii eelmärge kui AÕS § 79 lg 2 järgne märkus.

Kolleegium märgib, et järjekoha tagab ka AÕS § 257 lg 3 järgi ostueesõiguse kohta

kinnistusraamatusse kantud märkus (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-13-06 (RT III 2006, 26, 238), p 25). Järjekohasuhet ei ole iseenesest kinnistusraamatusse

kantud keelumärkel, kuid lähtudes TsÜS § 88 lg-st 2 võib käsutamise keelamise aeg siiski omada

tähendust (vt selle kohta ka käesoleva määruse p-i 23 ja viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-

2-1-79-06, p-d 20?24).

23. Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud nõuet

kahjustavate käsutuste tühisust. Sellist tagajärge on AÕS § 63 lg 3 ja § 63 lg 4 alusel võimalik

saavutada eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui käsutamine on nende sätete alusel tühine,

võib isik, kelle kasuks on eelmärge kinnistusraamatusse kantud, nõuda AÕS § 63 lg 5 järgi isikult,

kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks

vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse

kantud märkusel käsutusõigust piiravat toimet seaduse järgi ette nähtud ei ole.

Kolleegium märgib, et tühine on ka TsÜS § 88 lg 1 alusel antud käsutuskeelu vastu eksiv käsutus

(selle ja keelumärke käsutusõigusliku tähenduse kohta kinnistusraamatus vt Riigikohtu viidatud

määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 22). Kolleegium märgib täiendavalt, et kui kinnistusraamatusse

kantud õiguse käsutamise õigust on kindla isiku kasuks TsÜS § 88 lg 1 kohaselt piiratud, kuid seda ei

ole keelumärke vahendusel kinnistusraamatus nähtavaks tehtud, võib kinnistusraamatu andmetele

toetudes kinnisomandi või muu -asjaõiguse omandanud isiku suhtes tugineda käsutuskeelu

kehtivusele AÕS § 561 lg-s 2 nimetatud tingimustel, st juhul, kui omandaja oli käsutuspiirangu

olemasolust teadlik või pidi sellest teadlik olema.

24. Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kinnistu

igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatuseaduse § 27 lg 5 järgi ei ole registrisse lubatud kanda

märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Kande tekst sisaldab KRS § 24

järgi kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, füüsilise

isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel sünniaega) ning juriidilise isiku puhul asukohta ja

registrikoodi selle olemasolu korral. Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud sätetest siiski, et märke

järgi õigustatud isik peaks olema alati määratletud isikuandmetega. Kolleegium nõustub avaldajatega,

et oluline on, et igal ajahetkel oleks võimalik tuvastada, kes on märke järgi õigustatud isik.

Õigustatud isiku tähistamine kinnistu igakordse omanikuna võimaldab kolleegiumi arvates õigustatud

isiku iseenesest piisavalt identifitseerida.

25. Küll peab ka kinnistu igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantav eelmärge vastama

käesoleva määruse p-s 20 nimetatud nõuetele, mh olema realiseeritav. Avaldajate taotletud eelmärge

kolleegiumi hinnangul neile nõuetele ei vasta.

Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või

kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku

nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva

õigusliku olukorra muutmiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik on VÕS § 2 lg 1 järgi tagatud

võlaõigusliku nõude võlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt võlgnik. Täitmise saamiseks

õigustatud isikuks võib võlausaldaja kõrval olla VÕS §-s 80 ettenähtud tingimustel ka kolmas isik.

Eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt nõude täitmist tagav tagatis, mis on nõudega

lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda kinnitab mh AÕS § 63 lg 8, mille kohaselt on isikul, kelle

omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks

märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud,

eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad

VÕS § 187 lg 1 järgi eelduslikult ka sellega seotud tagatised ja kõrvalkohustused. Eelnevast järeldub,

et eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS § 167 lg 1 alusel uuele

võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda aga seda, et eelmärke seadmisel

kinnistu igakordse omaniku kasuks läheks ainuüksi kinnistu võõrandamisega uuele omanikule

automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue. Nõue läheb üle selleks ettenähtud reeglite järgi.

Võlaõiguslik nõue üldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule üle ei lähe. Nii ei saa avaldajad

eelmärkega tagada, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nõuded

läheks üle kaasomandi osa omandajale, nagu see on võimalik vastava märkuse vahendusel (vt

käesoleva määruse p 21).

Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne

omanik. Avaldajad ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks on kohustatud

kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava märkuse vahendusel.

Eelmärkest tulenevad kohustused võiksid kaasomandiosa omandajale üle minna, kui ta võtab üle

eelmärkega tagatud kohustuse (VÕS §-d 175 ja 177). Võimalik on ka lepingu ülevõtmine, kuid ka

selleks on VÕS § 179 lg 1 järgi vaja teise poole nõusolekut. Kandes eelmärke avaldajate soovitud

viisil kinnistusraamatusse, tekiks olukord, kus eelmärke järgi kohustatud isikuks võiksid näiliselt

saada ka kinnistu mõttelise osa omandajad. Arvestades tagatava kokkuleppe omapära (mõlemad

avaldajad soovivad tagatava nõude osas olla nii võlgnikuks kui võlausaldajaks), ei saa kaasomandi

lõpetamise kokkulepet tagavat eelmärget kanda kinnistusraamatusse kinnistu igakordse omaniku,

vaid üksnes konkreetselt avaldajate kasuks (nad mõlemad on ka kohustatud isikud). Võimalik ei ole

paralleelselt tagada kaasomandiosa võõrandamisel kokkuleppe üleminekut õigusjärglastele ja samal

ajal tekitada võõrandamise tühisus. Kui avaldajate tahe oli saavutada igasuguste käsutuste

välistamine kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist eelmärget konkreetselt

avaldajate kasuks.

26. Eelneva põhjal on kohtud asunud õigesti seisukohale, et avaldajad peavad oma kandeavaldust

täpsustama. Taotletud viisil eelmärke kinnistusraamatusse kandmine ei vasta eelnimetatud nõuetele,

tekitaks kinnistusraamatus lubamatut õiguslikku ebaselgust ega täidaks ilmselt avaldajate soovitud

eesmärke. Sisuliselt on avaldajad soovinud taotletud viisil eelmärke kandmisega ühendada märkusest

ja eelmärkest tulenevad õiguslikud võimalused. Seda aga võimaldab seadus vaid niivõrd, kui need ei

lähe omavahel vastuollu ja sellest ei teki segadust. Kui avaldajad soovivad, et tagatud oleks

kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe kehtivus kaasomanike õigusjärglaste suhtes,

peaksid nad valima tagatisvahendiks märkuse. Sellega on tagatud ka kokkuleppe järjekoht

kinnistusraamatus, mis tagab kokkuleppe realiseerimise ka siis, kui kaasomandiosale seatakse hiljem

hüpoteek ja kaasomandiosa müüakse selle alusel täitemenetluses.

Kui avaldajad tahavad kinnistu käsutamise välistada, võivad nad taotleda eelmärke

kinnistusraamatusse kandmist ühe kasuks neist (õigustatud isik võib siis olla tähistatud ka

kaasomandi osa igakordse omanikuna, mille tulemusena on käsutusõigus piiratud vaid kohustatud

kaasomanikul) või vastastikku teineteise kasuks (kokkuleppest tulenevalt on kaasomandi lõpetamise

asjaõiguskokkuleppe sõlmimise nõue neil üksteise suhtes vastastikku). Selle tulemuseks on võimalike

eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisus AÕS § 63 lg 3 järgi. Samuti on eelmärkega

tagatud järjekoht kinnistusraamatus.

27. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus kokkuvõttes tõlgendanud materiaalõiguse norme osaliselt

ebaõigesti, kuid määruse resolutsioon on sellele vaatamata õige. Seetõttu jätab kolleegium

määruskaebuse TsMS § 692 lg 2 (koostoimes TsMS §-ga 695) alusel rahuldamata, kuid Riigikohtu

määruses toodud põhjustel. Avaldajad peavad eelneva põhjal täpsustama, kas ja millisel viisil nad

soovivad oma nõudeid kinnistusraamatus tagada. Kuna kandeavalduse puuduse kõrvaldamiseks

määratud tähtaeg on möödunud, määrab kolleegium puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks

11. detsembri 2006.

28. Avaldajate menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 järgi nende endi kanda.

Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, kassatsioonikautsjonit TsMS § 149 lg 4 järgi avaldajatele ei

tagastata, vaid arvatakse riigituludesse.

Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa