3-2-1-92-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-92-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

A. T hagi N OÜ vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 24. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-405

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A. T kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja A. T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tanel Pürn.

Kostja N OÜ (registrikood xxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Anu Pärtel.

Asja läbivaatamise kuupäev

2. oktoober 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja lepinguline esindaja Tanel Pürn. Istungit protokollis

Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 24. aprilli 2006. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 23. juulil 2003. a esitas A. T Tartu Maakohtule hagi N OÜ, OÜ T (praegune ärinimi osaühing H) ja

V. K vastu, milles palus tunnustada hageja omandiõigust Tartus asuvale korteriomandile. Hilisemate

hagiavalduse muudatuste kohaselt palus hageja samuti tuvastada N OÜ kohustus anda nõusolek

korteriomandi senise omaniku kohta kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega

omanikuna sisse kanda hageja. Samuti nõudis hageja senise omaniku kohta tehtud kande kustutamist

ja uue kande tegemist, millega omanikuna sisse kanda hageja.

23. märtsil 2005. a tegi Tartu Maakohus kaks määrust, milles ühes lõpetas menetluse V. K ja OÜ T

vastu ning teises kaasas nimetatud isikud menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel.

2. Hagiavalduse kohaselt tunnustati Tartu Maakohtu 24. oktoobri 2002. a otsusega hageja

omandiõigust Tartus asuvale korterile (kui vallasasjale). Sellega langes ära V. K nimele registreeritud

korteri kui vallasasja kinnistamise õiguslik alus. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 3 sel ajal kehtinud

redaktsiooni kohaselt jäi kinnistusraamatu kandele tuginedes omandatud asjaõigus kehtima vaid siis,

kui omandaja oli heauskne. 8. jaanuaril 2003. a sõlmis V. K OÜ-ga T korteriomandi müügi- ja

asjaõiguslepingu, mille p-st 3.6 nähtub, et ostja oli teadlik, et hageja valdab vaidlusalust korterit.

Ostja ei ole tegelikult korterisse pääsenud, mistõttu on väär lepingus märgitud kinnitus, et ostja on

lepinguobjekti põhjalikult üle vaadanud. Seega saab OÜ-d T pidada korteriomandi omandamisel

pahauskseks, kuna ta teadis või vähemalt pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

Analoogiline olukord on ka OÜ T poolt korteriomandi võõrandamisel kostjale. Nimetatud äriühingute

vahel 9. aprillil 2003. a sõlmitud kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-dest 1.3.2, 1.4.2,

1.4.3 ja 1.5 ilmneb, et ostja oli teadlik hageja otsesest valdusest ja kohtuvaidlusest võõrandatud

korteriomandi suhtes. Eeltoodust tulenevalt on ka kostja toiminud pahauskselt ning kinnistusraamatu

kanne on ebaõige.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt oli kostja lepingu sõlmimisel heauskne

omandaja, kes tugines kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt oli korteriomandi omanik OÜ

T. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et kanne on väidetavalt ebaõige. V. K ja OÜ T olid kuni

Tartu Maakohtu 23. märtsi 2005. a määruse jõustumiseni vaidluses kostjad. V. K oli omandamise ajal

korteri kui vallasasja omanik, seega kanti ta õiguslikul alusel omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja

ei ole vastavalt AÕS § 65 lg-le 1 pöördunud kinnisasja praeguse omaniku poole nõusoleku saamiseks

kinnistusraamatu kande muutmiseks. Sellest tulenevalt on järgimata vaidluse kohtuvälise

lahendamise kord, mistõttu ei saa isegi kande ebaõigsuse tuvastamise korral hageja nõuet rahuldada.

4. Kolmandad isikud vaidlesid hagile vastu.

5. Tartu Maakohus rahuldas 29. novembri 2005. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust

vaidlusalusele korteriomandile ning määras, et senine kanne omaniku kohta tuleb kustutada ning teha

tuleb uus kanne, millega kanda omanikuna sisse hageja.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tunnustati Tartu Maakohtu 24. oktoobri 2002. a otsusega hageja

omandiõigust Tartus asuvale korterile kui vallasasjale. Samas asjas on kohtud tuvastatud, et V. K

omandit korterile kui vallasasjale ei tekkinud. V. K kanti elamu korteriomandite kinnistamisel

omanikuna kinnistusraamatusse 3. jaanuaril 2002. a. 8. jaanuaril 2003. a võõrandas V. K

korteriomandi OÜ-le T, kes omakorda võõrandas selle 9. aprillil 2003. a sõlmitud lepingu alusel

kostjale.

OÜ T ei tegutsenud heauskselt eelkõige seetõttu, et ta ei vaadanud ostetavat korterit, s.o

korteriomandi olulist osa eelnevalt üle. Samas avaldas ta notariaalses lepingus, et on lepingu objekti

põhjalikult üle vaadanud. Järelikult ei avaldanud OÜ T notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu

sõlmimisel tõeseid asjaolusid tehingu kohta, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et tegemist oli

heauskse ostjaga. Heas usus käitumist eeldatakse vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-

le 139. Ei saa eeldada heas usus tegutsemist isikult, kes ostetava korteriomandi tegeliku seisukorra ja

korteris elavate isikute seisukoha väljaselgitamiseks midagi ei tee. Pahauskne on isik, kes oleks

pidanud teadma käsutamise puudustest (pooleliolevast kohtuvaidlusest). Seetõttu oli ostja OÜ T

raskelt hooletu võlaõigusseaduse (VÕS) § 104 kohaselt.

Teiseks asjaoluks on korteriomandi ebatavaliselt madal müügihind. Ebatavaliselt madalal

müügihinnal peab olema konkreetne põhjendus, vastasel korral ei ole tegemist heauskse

omandamisega. Ükskõik milline teine isik samaväärses olukorras oleks küsinud müüjalt või korteris

elavatelt isikutelt, kes olid näidatud müügilepingus, miks võõrandatakse korteriomand hinnaga, mis

on kordades alla turuväärtuse.

Kostja heausksuse välistab kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 1.5. Notar on selgitanud

võimalust lükata lepingu sõlmimine edasi kuni täiendavate asjaolude väljaselgitamiseni, kuid

vaatamata sellele nõudsid müüja ja ostja lepingu sõlmimist. Kui kostjale sai teatavaks asjaolu, et

ostetava objekti osas on pooleli kohtuvaidlus, siis ei saa kostja enam hea usu eeldusele tugineda. Ta

kaotas selle õiguse notariaalsele lepingule alla kirjutamisel.

Kinnistusraamatu väljavõttest, esitatud lepingutest ja hageja seletusest nähtub, et kõik tehingud alates

esmakinnistamisest kuni teise võõrandamiseni toimusid vähem kui nelja kuu jooksul, kusjuures ükski

ostja ei tutvunud omandatava eluruumiga.

OÜ T ega ka kostja ei tegutsenud heas usus korteriomandi omandamisel, mistõttu nad ei ole

korteriomandit vastavalt AÕS § 56 lg-le 3 omandanud. Kinnistusraamatu ebaõige kanne tuleb

vastavalt AÕS § 65 lg-le 1 kustutada. Kostja sai hagiavalduse kätte 23. oktoobril 2003. a ning ei ole

kuni praeguse ajani, s.o kahe aasta jooksul nõustunud kandma hagejat kinnistusraamatusse

korteriomandi omanikuna. Seetõttu on asjakohatud kostja esindaja vastuväited selle kohta, et hageja

oleks pidanud eelnevalt läbima kohtueelse menetluse.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ning teha

uus otsus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohus tühistas 24. aprilli 2006. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi asjas uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse

kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna eluruumide erastamise seaduse § 211 ja § 214 lg 5

järgi isik, kes oli vallasasjast korteri omanik. Kuna V. Kle korterit kui vallasasja üle ei antud, siis ei

saanud ta ka korteri kui vallasasja omanikuks ja kinnistusraamatu kanne tema kohta on ebaõige.

Seega tuleb kindlaks teha, kas OÜ T ja kostja on heausksed.

Maakohus on vääralt tõlgendanud AÕS §-s 56 sätestatud põhimõtteid ning sellest tulenevalt andnud

tõenditele ebaõige hinnangu. Kuivõrd OÜ T on äriühing, kes ostis korteriomandi ärilistel

eesmärkidel, ei saa talle ette heita, et ta oleks pidanud välja selgitama korteris elavate isikute

seisukohad tehingu kohta. OÜ T nõustus müüja kinnitusega, et isikud valdavad korterit õigusliku

aluseta ning sellest võis olla tingitud ka korteriomandi tavapärasest madalam müügihind. Asja

materjalidest ei tulene, et ostja oli raskelt hooletu, kuna ta oleks pidanud teadma käsutamise

puudustest. Pealegi on hageja vastuses apellatsioonkaebusele kinnitanud, et puuduvad tõendid,

millest nähtuks, et OÜ T teadis vaidlusest V. K ja hageja vahel.

Heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus ning

omandaja mitteteadmine võõrandajal kehtiva käsutusõiguse puudumisest. Nimetatud eeldused on OÜ

T puhul korteriomandi omandamisel täidetud. Seega omandas OÜ T korteriomandi kinnistusraamatu

kandele tuginedes heauskselt ning maakohtu vastupidine järeldus on ekslik.

OÜ T, kellel oli omanikuna käsutusõigus ja kes oli kantud omanikuna kinnistusraamatusse, võõrandas

korteriomandi kostjale. Kuna kostja omandas korteriomandi omanikult kinnistusraamatu kandele

tuginedes, siis ei saa tekkida küsimust omandaja pahausksusest.

Asja materjalidest nähtub, et OÜ T suhtes ei olnud pooleli kohtuvaidlust seoses korteriomandiga ja

järelikult ei saanud ka kostja eeldada, et kinnistusraamatu kanne on müüja suhtes ebaõige.

Kinnistusraamatus puudus ka märge korteriomandi käsutamise keelamiseks. Kostja heausksust ei

välista asjaolu, kui tehingu tegemise ajal oli pooleli kohtuvaidlus seoses korteri kui vallasasjaga

tehtud tehinguga. Asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks, et OÜ-l T kui müüjal ei olnud õigust

korteriomandit käsutada ja kostja pidi seda ostjana teadma. Eeltoodust nähtub, et kostja on

omandanud korteriomandi heauskselt ja seetõttu on õige ka kinnistusraamatusse tehtud kanne tema

kui korteriomandi omaniku kohta. Omandi taastamise võimatuse tõttu on hagejal õigus esitada

võlaõiguslik nõue kinnisasja tema omandiõigust rikkudes võõrandanud isiku vastu hüvitise

nõudmiseks.

AÕS §-st 56 tuleneb, et omandaja hea- või pahausksuse hindamisel tuleb lähtuda konkreetsest

tehingust ja isikust, kes selle tehingu alusel kinnisasja omandas. Asjaolu, millise perioodi jooksul

tehingud toimusid, ei oma isiku pahausksuse kindlakstegemisel iseenesest tähtsust. Maakohus eksis,

kui märkis, et tehingud alates esmakinnistamisest kuni teise võõrandamistehinguni toimusid vähem

kui nelja kuu jooksul. Kinnistusraamatu väljavõttest (tl 63) nähtub, et V. K kanti omanikuna

kinnistusraamatusse 3. jaanuaril 2002. a ning võõrandamistehingud tehti 8. jaanuaril 2003. a ja

9. aprillil 2003. a. Viide TsÜS §-le 138 on väär, kuna kohtuotsusest ei selgu, millistele tõenditele

tuginedes on leitud, et OÜ T ja kostja toimisid oma õiguste teostamisel seadusvastasel viisil.

Maakohus on õigesti leidnud, et kuigi hageja ei olnud pöördunud enne hagi esitamist huvitatud isiku

poole, ei ole ta sellega kaotanud õigust vaidlustada kande muutmist kohtus. AÕS § 65 lg 1 ja

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 kohaselt saab hageja nõuda kostjalt tema omandiõigust

tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna

ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. TsÜS § 68 lg 5 järgi

võib kostja nõusolekut asendada selle andmiseks kohustav kohtuotsus.

Kostja esitas ringkonnakohtu istungil väite, et maakohus on rikkunud protsessiõiguse norme ka

sellega, et tuvastas asjaolusid V. K ja OÜ T suhtes, kuigi nimetatud isikud osalesid protsessis

kolmandate isikutena. Selline väide ei ole põhjendatud. Hageja esitas nõude kostja vastu ja maakohus

tegi ka otsuse kostja suhtes. Hagi rahuldava kohtuotsuse jõustumisel saaks hageja nõuda kohtuotsuse

täitmist ainult kostjalt. Maakohtu vaidlustatud otsus ei riku V. K ja OÜ T õigusi ning maakohus ei ole

neid kolmandate isikutena protsessi kaasates rikkunud protsessiõiguse norme.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, paludes tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse kohaselt oli OÜ T korteriomandi omandamisel pahauskne. Ringkonnakohus ei

ole kõikidele vastavatele tõenditele hinnangut andnud, rikkudes seega tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 4, § 639 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Samuti pidi OÜ T kui äriühing näitama

üles äris tavapärast hoolsust ning selgitama välja, millisel alusel elab tema ostetavas korteris kaks

inimest, kellel müügilepingu kohaselt ei ole korteri kasutamiseks õiguslikku alust.

Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Esmalt on leitud, et kostja omandas korteriomandi selle

omanikult. Kuid seejärel on analüüsitud kostja pahausksust ja leitud, et kostja omandas korteriomandi

heauskselt.

Kohtud pole kaalunud erinevaid huve ? ühelt poolt õiguskindlust ja teiselt poolt kodu puutumatust.

Tegemist võib olla põhiseaduse § 33 põhjendamatu kohaldamata jätmisega. Hageja elab siiani

korteris.

9. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

10. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud

seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata.

12. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna V. Kle korterit kui vallasasja üle ei antud, siis ei

saanud ta ka korteri kui vallasasja omanikuks ja kinnistusraamatu kanne tema kui korteriomandi

omaniku kohta oli ebaõige ning seetõttu tuleb kindlaks teha, kas OÜ T või kostja on heauskselt

korteriomandi omandanud.

Riigikohus on oma 5. juuni 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06 ((RT III 2006, 23, 210) p 17),

11. aprilli 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05 ((RT III 2006, 14, 132) p 11) ja 1. septembri

2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 ((RT III 2004, 23, 251) p 18) märkinud, et ainuüksi

käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset

käsutama) ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st

asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle

sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Kolleegium jääb selle

seisukoha juurde. Ringkonnakohus on tuvastanud, et asjaõigusleping V. K ja OÜ T vahel on kehtiv.

13. Kinnisasja heauskset omandamist reguleeris enne 1. maid 2004. a (st nii vaidlusaluste

asjaõiguslepingute sõlmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal) AÕS § 56 lg 3, mille järgi

jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele

tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Sama sätte järgi on omandaja pahauskne, kui

ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Praegusel ajal reguleerib kinnisasja

heauskset omandamist AÕS § 561.

AÕS § 56 lg 3 kohaselt oli ja AÕS § 561 lg 1 kohaselt on oluline üksnes omandaja heausksus

kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse suhtes. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st

vastupidist väitev isik peab seda tõendama.

Kolleegiumi arvates pidi hageja järelikult tõendama seda, et OÜ T teadis või pidi teadma, et V. K on

kantud ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse. Selleks pidi ta praegusel juhul tõendama

vähemalt, et OÜ T teadis või pidi teadma V. K ja hageja vahelisest omandivaidlusest.

Ringkonnakohus on ekslikuks pidanud maakohtu järeldust, et OÜ T oli raskelt hooletu, kuna ta oleks

pidanud teadma käsutamisõiguse puudustest. Seega on ringkonnakohus esitatud tõendeid erinevalt

kassatsioonkaebuses väidetust siiski hinnanud ning jõudnud järeldusele, et OÜ T omandas

korteriomandi heauskselt. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-te 3, 4 ja 5 järgi ise uurida tõendeid ega

tuvastada asjaolusid muudes kui üksnes menetlusküsimustes. Kolleegium märgib siiski, et OÜ T

poolset kinnistusraamatusse omaniku kohta kantud andmete ebaõigusest teadma pidamist AÕS § 56

lg 3 tähenduses ei saa jaatada ainuüksi selle tõttu, et müügilepingus oli märgitud, et kaks isikut

kasutavad ostetavat korterit ilma õigusliku aluseta.

Asja lahendust ei mõjuta, kui kohtuvaidlusest oli teadlik kostja. OÜ T ja kostja vahelise lepingu p-

s 1.5 oli nimelt märgitud, et "...ostja on teadlik, et ...kinnistusosakonna poole on pöördunud isik

väitega, et kohtus on pooleli vaidlus lepingu eseme eelmise võõrandamistehingu vaidlustamiseks..."

Kuna on tuvastatud, et OÜ T oli heauskne omandaja, omandas kostja kinnisasja temalt kui omanikult

ning heausksuse küsimust enam ei teki.

14. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuses märgitud vastuolu ringkonnakohtu otsuses ei ole

iseenesest kaasa toonud ebaõiget kohtulahendit.

15. Kolleegium juhib tähelepanu, et hagejal on õigus VÕS § 1037 lg 1 alusel esitada nõue V. K vastu.

Nimetatud sätte kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit käsutamisega rikkunud isik

õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Samuti on hagejal õigus V. K

käest nõuda hüvitist kahju tekitamise eest VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel, kui täidetud on ka muud kahju

hüvitamise eeldused.

16. Kolleegiumi arvates ei ole asjakohane kassatsioonkaebuse väide põhiseaduse § 33 alusetu

kohaldamata jätmise kohta, sest see norm ei ole praegusel juhul asjakohane. Käesolevas asjas

vaieldakse omandi üle.

Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa