3-2-1-86-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-86-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

R-M. R hagi I. L ja R AS-i (likvideerimisel) vastu tehingu

tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-

04-2021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I. L ja R AS-i (likvideerimisel) kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja R-M. R (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Uno Feldschmidt.

Kostjad I. L (isikukood xxxxxxxxxxx) ja R AS (likvideerimisel,

ettevõtteregistri kood xxxxxxxx) ja nende lepinguline esindaja

vandeadvokaat Jaak Oja.

Asja läbivaatamise kuupäev

25. september 2006. a

Istungil osalenud isikud

Kostjate esindaja vandeadvokaat Jaak Oja. Istungit protokollis

Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. aprilli 2006. a otsus ja teha uus otsus, millega jätta

hagi rahuldamata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Mõista R-M. R I. L kasuks välja õigusabikulu 5900 (viis tuhat üheksasada) krooni.

4. Tagastada Advokaadibüroole Jaak Oja OÜ 4. mail 2006. a I. L ja R AS-i (likvideerimisel)

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 800 (kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. R.-M. R (edaspidi hageja) esitas 18. oktoobril 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi R AS-i

(likvideerimisel) (edaspidi kostja I) ja I. L (edaspidi kostja II) vastu, paludes tunnistada kostjate vahel

14. aprillil 2000. a sõlmitud müügilepingu (edaspidi müügileping) tühisust. 10. jaanuari 2005. a

määrusega kaasas linnakohus menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel V. R.

Hagiavalduse kohaselt tagastati hagejale kui omandireformi õigustatud subjektile Tallinna

Linnavalitsuse 10. jaanuari 1997. a korralduse alusel Tallinnas Xxxxx xxx xxx asuv maa (edaspidi

kinnistu). 3. juulil 1997. a kanti hageja tagastatud maa omanikuna sisse kinnistusraamatusse (Tallinna

Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx).

Kinnistul asub paviljon (edaspidi ehitis), mida ei ole viidatud linnavalitsuse korralduses märgitud.

Kostja II ostis müügilepinguga kostjalt I ehitise. Kostja II on esitanud Tallinna Linnakohtule hagi

kinnistu omaniku kohta kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamiseks.

Hageja leidis, et müügileping on tühine, sest alates 3. juuli 1997. a kinnistamisotsuse tegemisest on

ehitis kinnisasja lahutamatuks osaks ja kuulub talle. Seega ei olnud kostjal I õigust ehitist müüa.

Kostjal I oli võimalus kaitsta oma õigusi maa tagastamisprotsessis ning ka maa kinnistamise

protsessis. Samuti ei kasutanud kostja I õigust taotleda seadusega sätestatud korras hoonestusõiguse

seadmist. Hagiavalduse täiendustes märkis hageja, et kostja I ei saanud vaidlusalust ehitist omandada

R AS-iga Eesti Autokaubandus 27. juulil 1995. a sõlmitud müügilepingu alusel, kuna see leping ei

olnud notariaalselt sõlmitud ja on seetõttu tühine. Kuna kostja I ei saanud ehitise omanikuks, ei

saanud ta seda ka edasi müüa.

Tallinna Linnavalitsuse 15. augusti 2001. a korraldusega tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse

10. jaanuari 1997. a korraldus, millega oli otsustatud hagejale maa tagastamine. Hageja vaidlustas

linnavalitsuse 15. augusti 2001. a korralduse halduskohtus, kuid tema kaebus jäeti rahuldamata.

Korraldus on kehtetu (mitte tühine) alates 15. augustist 2001. a, mistõttu ei ole ära langenud

kinnistamise aluseks olevad asjaolud. Kui Tallinna linn alustab uut tagastamismenetlust, peab ta välja

selgitama ehitise omaniku, kellel on õigus maa erastada.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostjate vastuväidete kohaselt on hagejale ekslikult tagastatud kolmandate isikute vara. Kostjale II

kuuluv hoone on ehitatud õiguslikul alusel vastavalt projektdokumentatsioonile. Ehitisel on ka

seaduslik maaeraldus (maakasutus 0,056 hektarit). Maakasutusõiguse akt vormistati 30. jaanuaril

1986. a, hoone ehitusluba väljastati 13. augustil 1984. a. Seega rikub kinnistu omaniku kohta

kinnistusraamatusse tehtud kanne kostja II õigusi oma vara vallata ja käsutada. Hageja käitus võõra

vara omandisse saamisel pahauskselt, sest teadis tagastataval maal asuvast ehitisest, kuid ei teinud

midagi selle omaniku leidmiseks. Müügileping ei riku hageja õigusi, sest ta ei ole selle lepingu

pooleks. Omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud isikul on õigus taotleda nende tehingute

tühiseks tunnistamist või tühisuse tuvastamist, mille pooleks ta küll ei ole, kuid mille tõttu on

takistatud talle omandireformi käigus vara tagastamine. Hageja ei ole enam omandireformi

õigustatud subjekt, sest talle on vara tagastatud. Hageja ei ole vaidlustanud tagastamise otsust ega

kinnistusraamatu kande õigsust. Kostja II esitas 10. juulil 2000. a Tallinna Linnakohtusse nõude

hageja vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja kinnistule võõrandamiskeelu panemiseks

(tsiviilasi nr 2/5/230-4874/00).

3. Kolmas isik V. R toetas kostjate seisukohti ja leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kolmas isik selgitas, et ta ostis 19. mail 2003. a sõlmitud notariaalse müügilepinguga kostjalt II

ehitise kui vallasasja. Hageja nimele registreeritud kinnistu asukohana on märgitud Xxxxx xxx xxx,

kostjale II kuuluv ehitis asub aga aadressil Xxxxxxx xx xx. Kuigi tegemist on ühe ja sama krundiga,

on linnavalitsus loonud olukorra, millega on võimaldanud kostjate ja hiljem kolmanda isiku vara

omandada õigusliku aluseta. Ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja sellel on seaduslik maaeraldus.

Hagejal ei olnud ehitisealuse maa tagasisaamise õigust. Kolmas isik on ehitise omanik, sest kostja II

omandas hoone heauskselt. Vaidlusaluse lepinguga ei ole rikutud hageja õigusi ning seega ei ole tal

kostjate vastu hagi esitamiseks alust. Hageja ei olnud hagi esitamisel enam omandireformi õigustatud

subjekt, sest omandireform lõppes tema jaoks maa kinnistusraamatusse kandmisega. Kolmas isik on

esitanud hageja vastu hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks (tsiviilasjas nr 2-5306/04).

4. Tallinna Linnakohus jättis 14. oktoobri 2005. a otsusega hagi rahuldamata.

Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hagi põhjendatud ega tõendatud. Müügilepingu

sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 sätestas, et seadusega

vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Tühine tehing on

kehtetu algusest peale ning tühist tehingut ei pea täitma. Tühise tehingu järgi saadu peavad pooled

tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni 18. septembri 1995. a otsusega tunnistati

hageja omandireformi õigustatud subjektiks Tallinnas Xxxxx xxx xxx (endine Xxxxx xxx xxx,

endisel kinnistul nr xxxx asunud krunt suurusega 2603 m2) asuva maa suhtes. Hagejal kui

omandireformi õigustatud subjektil on õigus taotleda tehingu tühisuse tuvastamist, mille pooleks ta

ise ei ole, kuid mille tõttu on talle omandireformi käigus vara tagastamine takistatud. Müügilepingu

p-st 1 nähtuvalt on lepingu objekt Tallinnas Xxxxxxx xx xx asuv ehitis. Hageja ei ole õigustatud

nõudma selle varaga tehtud tehingu tühisuse tunnustamist, mille osas ta ei ole tunnistatud

omandireformi õigustatud subjektiks. Kuivõrd müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ei olnud alust,

ei hinnanud linnakohus tehingu tühisuse tunnustamise kohta esitatud väiteid ja vastuväiteid.

5. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 6. aprilli 2006. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja samale

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja seda rikkumist ei ole

võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asjas ei ole võimalik teha seaduslikku lahendit enne,

kui ei ole jõustunud otsus tsiviilasjas nr 2-5306/04 kolmanda isiku hagis kinnistusraamatu kande

parandamiseks, sest hageja nõude alus sõltub viidatud tsiviilasjas tehtavast otsusest. Tsiviilasjas nr 2-

5306/04 menetluse peatamine (kuni kohtulahendite jõustumiseni tsiviilasjades, millega hageja on

vaidlustanud kostjate vahel ning kostja II ja kolmanda isiku vahel sõlmitud tehingud) ei olnud õige.

Vaadeldava asja menetlus tuleb vajadusel peatada tsiviilasjas nr 2-5306/04 tehtava lahendi

jõustumiseni. Võimalusel tuleks tsiviilasi nr 2-5306/04 liita ühte menetlusse vaidlusaluse asjaga.

Hageja tugines hagis kinnistusraamatu kandele, kuid samas on kande aluseks olnud Tallinna

Linnavalitsuse 10. jaanuari 1997. a korraldus tühistatud. Seega sõltub hageja nõude alus sellest, kas

kohus rahuldab tsiviilasjas nr 2-5306/04 kolmanda isiku hagi ja kannab kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse Eesti Vabariigi või mitte. Hagi võimalikul rahuldamisel ei saa hageja enam

tugineda kinnistusraamatu kandele.

Linnakohus leidis ekslikult, et müügileping ei riku hageja õigusi sellepärast, et ta ei ole tunnistatud

selle vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks. Hagis ei pidanudki hageja end selle vara

suhtes õigustatud subjektiks, vaid leidis, et temale tagastatud maal asub ehitis, mis kuulub hagejale

kui kinnisasja lahutamatu osa. Seega tugines hageja tehingu vaidlustamisel kinnistusraamatu kandele.

Ringkonnakohus märkis ka, et Tallinna Linnakohtu 22. novembri 2005. a otsus, millega jäeti

rahuldamata hageja nõue kostja II ja kolmanda isiku vastu nendevahelise 19. mai 2003. a notariaalse

müügilepingu tühisuse tunnustamiseks, on tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2006. a

otsusega ja saadetud uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule (tsiviilasi nr 2-04-510).

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks arutamiseks.

Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse norme, mis tõi kaasa

väära otsuse. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et hageja nõue ei ole lahendatav vaidlusaluses

tsiviilasjas ning asja menetlus tuleb peatada kuni tsiviilasjas nr 2-5306/04 tehtava otsuse

jõustumiseni. Nimetatud tsiviilasjad ei ole omavahel seotud. Ringkonnakohus pidi hageja

apellatsioonkaebuse lahendama.

Hageja nõudel kostjate vastu 14. aprilli 2000. a tehingu tühisuse tunnustamiseks ei ole seaduslikku

alust, sest kostjate sõlmitud leping ei riku hageja õigusi. See, et hageja tugines oma nõudes

kinnistusraamatu kandele, ei oma kohtuvaidluse lahendamisel õiguslikku tähendust. Samuti ei ole

hageja omandireformi õigustatud subjektiks, kes saaks taotleda tehingu tühisuse tunnustamist, sest

omandireform on tema suhtes lõpuni viidud. Hageja on esitanud hagi pahatahtlikult.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on

põhjendatud.

9. Riigikohtu istungil jäi kostjate esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Kostjate

lepinguline esindaja esitas taotluse mõista hagejalt kostja II kasuks välja õigusabikulu

kassatsioonimenetluses 5900 krooni ja tasutud kassatsioonikautsjon 400 krooni.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kolleegium teeb TsMS § 691 p 5 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

11. Ringkonnakohus leidis põhjendamatult, et asja lahendamine sõltub tsiviilasjas nr 2-5306/04

(kolmanda isiku hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks) tehtavast kohtulahendist. Selles

tsiviilasjas otsustatakse, kas kinnistusraamatu kanne hageja kinnistu omanikuks olemise kohta on

õige või on kinnistusraamatu kanne vale tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse 10. jaanuari 1997. a

korralduse kehtetuks tunnistamisest Tallinna Linnavalitsuse 15. augusti 2001. a korraldusega.

Vaadeldavas asjas vaieldakse selle üle, kas kostja I ja kostja II vahel sõlmitud ehitise müügileping

kehtib või mitte. Ehitise müügilepingu kehtivus aga ei sõltu iseenesest sellest, kas hageja kanti

kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse õigesti või mitte.

Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 4 lg 1 järgi oli igal isikul õigus

oma rikutud või vaidlustatud õiguse või vabaduse kaitseks pöörduda seadusega kindlaksmääratud

korras kohtusse. Sama põhimõte on sätestatud TsMS § 3 lõikes 1. Linnakohus leidis õigesti, et

kostjate sõlmitud müügileping ei riku hageja õigusi ega takista tal tagasi saada kõnealust kinnistut

omandireformi käigus.

Hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistul

asuva ehitise müügileping, mille pooleks ei ole kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik,

ei riku viimase õigusi, sest sellise müügilepingu alusel ei teki ostjal õigust nõuda kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse kantud isikult kinnistusraamatu kande muutmist omaniku kande osas. Muu

hulgas ei sõltu müügilepingu kehtivusest ka see, kas hagejal on õigus tagasi saada kogu vaidlusalune

maa või mitte.

Kolleegium jääb 19. juuni 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-01 (RT III 2001, 22, 243) avaldatud

seisukoha juurde, et asja müümine mitteomaniku poolt ei muuda müügilepingut tühiseks ega anna

alust lepingu pooleks mitteolevale isikule seda vaidlustada.

Kuna müügileping sõlmiti pärast seda, kui kõnealune maa oli hagejale tagastatud, siis ei ole asjas

kohaldatav omandireformi aluste seadus (ORAS) § 18 lg 1, mis keelas omandireformi objektiks

olevat õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandada või koormata asjaõigusega kuni selle vara

tagastamise küsimuse otsustamiseni.

Seega ei toonud müügilepingu sõlmimine kaasa hageja õiguste kitsendamist ning hagi tuleb selle

asjaolu tõttu jätta rahuldamata. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et hagi tuleks jätta rahuldamata

ka juhul, kui hageja oli kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse õigesti.

Kinnistusraamatu kande õigsus sõltub sellest, kas kostja I oli olnud kõnealuse ehitise omanik ning kas

tema õigus erastada ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa läks üle kostjale II ja viimaselt

kolmandale isikule. Need küsimused on asja materjalidest nähtuvalt juba lahendatud Tallinna

Linnavalitsuse 15. augusti 2001. a korraldusega ning selle korralduse vaidlustamisega seoses tehtud

Tallinna Halduskohtu jõustunud lahendiga.

12. Kolleegium juhib tähelepanu, et kassatsioonkaebuses esitatud taotlus mõista hagejalt välja kostja

II tasutud kassatsioonikautsjon, ei põhine seadusel. TsMS § 149 lg 4 sätestab, et Riigikohtule esitatud

kassatsioon- või määruskaebuse või teistmisavalduse osalise või täieliku rahuldamise korral

tagastatakse kautsjon Riigikohtu lahendi alusel. Kaebuse menetlusse võtmata jätmise või rahuldamata

jätmise korral arvatakse kautsjon riigituludesse.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu