3-2-1-82-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-82-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

OÜ B hagi S OÜ vastu 77 788 krooni 30 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-2043

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ B kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ B (registrikood xxxxxxxx) ja tema esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm;

Kostja S OÜ (registrikood xxxxxxxx) ja tema esindaja

vandeadvokaat Kari-Paavo Koch.

Asja läbivaatamise kuupäev

25. september 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Tiia Nurm, protokollija Ragne

Rebane

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 20. märtsi 2006. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ B esitas 21. oktoobril 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi S OÜ vastu üüri- ja viivisevõla

saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 14. mail 2004. a tähtajatu üürilepingu. Lepingu

järgi sai kostja oma kasutusse äriruumid asukohaga Tallinnas Kadaka tee 72A ning kohustus tasuma

hagejale üüri 8080 krooni kuus maksustamise aluseks oleva kuu 5. kuupäevaks. Kostja jättis üüri

tasumata. Vastavalt lepingule on hagejal üüri ja muude tasutavate maksete õigeks ajaks tasumata

jätmise korral õigus nõuda kostjalt viivist 0,2% tähtajaks tasumata summalt päevas. Hagiavalduse

esitamise aja seisuga oli üürivõlg 19 068 kooni 80 senti ning viivisevõlg 3955 krooni 24 senti.

19. septembril 2004. a saatis kostja hagejale lepingu lõpetamise teate ning 30. septembril 2004. a

tagastas üüriobjekti hagejale. Hageja leidis, et kostja oleks pidanud tähtajatu üürilepingu

ülesütlemisest kolm kuud ette teatama ning kuna kostja seda ei teinud, siis tekkis hagejal perioodil

1. oktoober 2004. a ! 14. detsember 2004. a saamata jäänud üüri tõttu kahju 23 374 krooni 60 senti.

30. augustil 2005. a täpsustas hageja oma nõuet ja soovis üüri tasumist 14. detsembrini 2004. a,

kuivõrd kostja väidetav lepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine. Samuti suurendas hageja

viivisenõuet ning palus lõpliku nõudena kostjalt välja mõista üürivõla 19 068 krooni 80 senti, sellelt

arvutatud viivise 18 561 krooni 94 senti ning saamata jäänud üüri 23 374 krooni 60 senti ja sellelt

arvutatud viivise 16 782 krooni 96 senti, s.o kokku 77 788 krooni 30 senti.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et pärast üüriobjekti saamist

21. mail 2004. a ilmnesid ruumil olulised puudused, mis ei võimaldanud ruume sihtotstarbeliselt

kasutada. Kuna hageja ei täitnud lubadust puudused kõrvaldada, saatis kostja 29. juunil 2004. a ja

9. juulil 2004. a hagejale puuduste kohta kirjaliku pretensiooni. Pretensioonis palus kostja hagejal

puudused kõrvaldada ja tegi ettepaneku alandada üüri tagasiulatuvalt. Hageja esindaja nõustus üüri

alandamisega ning vastavalt kokkuleppele jäi üüri suuruseks 5656 krooni kuus. 29. juuniks 2004. a

oli kostja hagejale tasunud tagatisraha 8080 krooni ja üüri 10 947 krooni 10 senti. Üürisumma

tagasiulatuva alandamise tõttu jäi kostjal hagejale ettemaks 5708 krooni 13 senti. Kuna

14. septembriks 2004. a olid hagejale teatavaks tehtud puudused kõrvaldamata, esitas kostja hagejale

kirjaliku teate üürilepingu lõpetamise kohta. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg 1 alusel oli kostjal

õigus leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kostja ei ole rohkem üüri hagejale tasunud,

kuna hageja ei ole esitanud kokkuleppele vastavaid arveid ega lõpparvet. Kostja arvestuse kohaselt

peaks ta hagejale tasuma arve alusel 5603 krooni 87 senti.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi 25. novembri 2005. a otsusega osaliselt ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 14 323 krooni 80 senti ja riigituludesse 1050 krooni riigilõivu ning hagejalt

riigituludesse täiendava riigilõivu 450 krooni.

Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt täitis kostja VÕS §-s 282 sätestatud teatamiskohustuse, mille

järgi peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui

üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Linnakohus tuvastas, et üüritud asjal olid puudused, millest osa

üürileandja kõrvaldas, kuid kõige olulisem puudus ! ruumide kõrge õhutemperatuur ja halb

õhukvaliteet ! jäi püsima. Linnakohus leidis, et VÕS § 277 lg 2 ei kohaldu, kuna ei ole tõendatud, et

üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma üüritud asjal esinevatest puudustest. Kuivõrd

üüriobjektil ilmnesid pärast asja kasutuselevõtmist puudused, mis vähendasid selle sihtotstarbelise

kasutamise võimalust, oli kostjal VÕS § 112 lg-st 1 ja § 296 lg-st 2 tulenevalt õigus üüri

tagasiulatuvalt vähendada. Arvestades üüriobjektil esinenud puudusi, oli mõistlik vähendada üüri

30% võrra. Üüri vähendamine oli põhjendatud üürilepingu lõppemiseni, kuna asja sihtotstarbeline

kasutamine oli selle ajani piiratud. Kuna kostja võis üürilepingu üles öelda, tuleb hageja nõue üüri ja

viiviste osas pärast üürilepingu lõppemist jätta rahuldamata. Tõendatud on, et kostja võlgneb hagejale

7904 krooni 94 senti. Kuna pärast üüriobjekti tagastamist ei ole kostja hagejale võlga tasunud, tuleb

kostjalt hageja kasuks välja mõista ka viivis 6418 krooni 86 senti.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ning kostjalt 77 788

krooni 30 senti välja mõista. Samuti palus hageja enda kasuks kostjalt välja mõista menetluskulud.

Hageja ei nõustunud linnakohtu otsuse põhjendustega, et üüritud asja kasutamist takistavad puudused

tingisid kostjal õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Üüritud ruumidel ei tekkinud VÕS § 278

mõttes üürileandjast tulenevaid puudusi lepingu kehtivuse ajal. Esinenud puudused ei saanud olla

üürilepingu erakorraliselt ülesütlemise ega üüri alandamise aluseks. Üüri saab alandada siis, kui

üürnik ei saa mingit osa üüriobjektist kasutada või on muu mõjuv põhjus.

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada osas, millega mõisteti

kostjalt hageja kasuks välja viivis 6418 krooni 86 senti. Ühtlasi palus kostja mõista hagejalt välja

menetluskulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei esitanud hageja kostjale lõplikku arvet

võla suuruse kohta, mis oleks olnud kooskõlas üüri alandamise ettepanekuga. Seega ei saanud kostja

täita oma kohustust hagejast tuleneva asjaolu tõttu. Sellest tulenevalt ei ole viivise nõudmine

seaduslik.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata ja poolte apellatsioonkaebused rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse põhjendustega, et kostjal oli õigus üürileping VÕS § 279

lg 1 alusel erakorraliselt üles öelda. Ringkonnakohus leidis, et kostja märgitud arve esitamata jätmine

ei andnud kohtule alust jätta viivised välja mõistmata, kuna hageja üürihinna alandamise

ettepanekuga ei nõustunud ja selle põhjendatuse tuvastas alles kohus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti

tühistamata linnakohtu otsus tasumata üüri ja sellele lisandunud viiviste ning saamata jäänud üüri ja

sellele lisandunud viiviste saamiseks, ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Samuti palub hageja mõista kostjalt välja menetluskulud.

Hageja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse norme, kuivõrd VÕS § 279 lg 1 ei

ole aluseks üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele, kui väidetav puudus, mis üürniku hinnangul

takistab asja kasutamist, oli olemas juba lepingu sõlmimise ajal. Kostjal oli õigus üürileping VÕS

§ 312 lg 1 järgi korraliselt üles öelda. Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 442 lg-t 8, jättes märkimata, miks ta hageja väidetega ei nõustu ning üüri alandamise nõude

põhjendatuse üle otsustamisel ei arvesta üürilepingust tulenevat üürileandja kohustuste mahtu

võrrelduna tegeliku olukorraga. Hageja ei nõustu kohtute seisukohaga, et üüri alandamine oli

põhjendatud, ning leiab, et kohtud ei ole 30% määramisel arvestanud juba kõrvaldatud puudustega.

8. Kostja palub kassatsioonkaebusele esitatud kirjalikus vastuses jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

9. Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja oma seisukohtade juurde ning esitas menetluskulude

väljamõistmiseks õigusabikulude arved.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

11. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et ringkonnakohus on materiaalõiguse norme vääralt

kohaldanud. Üürnik võib VÕS § 277 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle

kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise

võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kui üürnik asja

üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata

asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib VÕS §-s 278 sätestatud õigusi teostada

üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Seega juhul, kui üürnik asja

üleandmisel ei teadnud ega pidanud teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, siis ta ei kaota

lepingust taganemise õigust. Linnakohtu otsuse kohaselt ei leidnud aga tõendamist, et kostja

üürnikuna teadis või pidi teadma asjal esinevatest puudustest selle üleandmisel. Samas isegi juhul,

kui üürnik teadlikult võtab vastu asja, mis ei vasta lepingutingimustele, võib ta asja vastuvõtmisel

jätta endale õiguse kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Eeltoodust tulenevalt on

üürnikul, kes asja vastuvõtmisel ei teadnud ega pidanud teadma asja lepingutingimustele

mittevastavusest, igal juhul VÕS §-des 278 ja 279 sätestatud õiguskaitsevahendite teostamise õigus.

12. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea

oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda VÕS

§-st 278 tulenevalt üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist, nõuda üürileandjalt kolmanda

isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist, nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist, alandada üüri, hoiustada

üüri. See paragrahv annab üürnikule õiguse kasutada loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui

üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud.

Sellest tulenevalt ei nõustu kolleegium hageja seisukohaga, et VÕS § 278 kohaldamine on võimalik

üksnes siis, kui puudus tekib lepingu kehtivuse ajal. Üürnikul on õigus kasutada kõnealuses

paragrahvis loetletud kaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu

tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal. Seega võis kostja kasutada VÕS

§ 278 p-des 1!5 sätestatud õigusi.

VÕS § 101 lg 2 teise lause järgi võib võlausaldaja kasutada kohustuse rikkumise korral eraldi või

koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada,

kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Nimetatud põhimõte kehtib ka VÕS § 278 p-des 1!5

sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamisel. Seega võis kostja nõuda hagejalt VÕS § 278 p 1 alusel

puuduse või takistuse kõrvaldamist ning samal ajal alandada üüri VÕS § 278 p 4 järgi.

13. VÕS § 278 p 1 järgi saab üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist nõuda vastavalt sama

seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt, kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudusest

või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik

lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise

kasutamise või piirab seda olulisel määral. Selle paragrahvi kohaldamise eelduseks on asjaolu, et

üürileandja teadis või pidi teadma puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul

kõrvaldanud. Samuti oli vaja tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise

kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral. Linnakohus tuvastas, et hageja oli teadlik

üüriobjektil esinenud puudustest, millest osa ta ka kõrvaldas, ja nende puuduste tõttu oli üüriobjekti

sihtotstarbeline kasutamine piiratud. VÕS § 196 lg-st 1 tulenevalt võib kumbki lepingupool

kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt

lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu

jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline

ülesütlemine). Üürilepingu võib erakorraliselt üles öelda VÕS § 313 lg 1 alusel. Selle sätte kohaselt

võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle

esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid

huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et

kostjal oli õigus üürileping VÕS § 279 lg 1 järgi üles öelda.

14. Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes

vähenenud, võib üürnik VÕS § 296 lg 2 järgi alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest

teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Kolleegiumi arvates on

kohtud õigesti leidnud, et üüri vähendamine oli põhjendatud asja kasutuselevõtmisest kuni

üürilepingu lõppemiseni, kuna asjas tõendamist leidnud puudused ilmnesid pärast üüriobjekti

kasutuselevõtmist ning asja sihtotstarbeline kasutamine oli piiratud kuni üürilepingu lõppemiseni.

Kolleegium märgib, et kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tasutavat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele

kohase täitmise väärtusesse (vt tsiviilkolleegiumi 11. oktoobri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-84-05 (RT

III 2005, 32, 324)). Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab

VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohtud on üüri

alandamise suurust hinnates leidnud, et üüriobjektil esinenud puudusi arvestades oli mõistlik

alandada üüri 30% võrra. Üüriobjektil esinesid puudused, millest osa üürileandja kõrvaldas, kuid

püsima jäid olulisimad puudused ! kõrge õhutemperatuur ja halb õhukvaliteet. Seega on kohtud

pidanud üüri alandamise suurust mõistlikuks lähtuvalt tuvastatud puudustest, arvestades asjaoluga, et

üürileandja oli osa puudusi kõrvaldanud.

15. Õige on hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei vastanud kõigile tema

apellatsioonkaebuse väidetele. Selle rikkumise tõttu ei tule aga ringkonnakohtu otsust tühistada, sest

see ei toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemist.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Henn Jõks