3-2-1-84-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-84-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

T. R hagi A Aktsiaseltsi vastu lepingu rikkumise

tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-126

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T. R kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja T. R (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Andres Past.

Kostja A Aktsiaselts (ühendatud ühingu AKTSIASELTS O

üldõigusjärglane, registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Jaan Lindmäe.

Asja läbivaatamise kuupäev

18. september 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. märtsi 2006. a otsus ja saata asi samale kohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada T. R kassatsioonkaebuselt 20. aprillil 2006. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. T. R (hageja) esitas 10. veebruaril 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi AKTSIASELTSI O

(õigusjärglane ühinemise tulemusena A Aktsiaselts) (kostja) vastu, milles palus tuvastada, et kostja

on rikkunud kohustusi, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingu p-dest 7.1

ja 7.2, ning andis dokumentatsiooni üle 17. oktoobril 2003. a.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 15. veebruaril 2001. a (hagis ja linnakohtu otsuses ekslikult märgitud

ka 8. veebruaril 2001. a) leping kinnistu jagamiseks korteriomanditeks, korteriomandi ostu-

müügileping, hüpoteekide seadmise leping ja asjaõigusleping (edaspidi müügileping), millega kostja

müüs hagejale Tallinnas Xxxxxx xxxx asuvas elamus paikneva korteriomandi (korter nr 1, 75,6 m2)

(edaspidi korteriomand). Müügilepingu p-de 7.1 ja 7.2 järgi kohustus kostja andma 1. juuniks 2001. a

(hagis ja linnakohtu otsuses ekslikult märgitud ka 20. juuniks 2001. a) hagejale üle kõik ehituse kohta

käivad kaardid, plaanid ja muud päraldiseks olevad dokumendid. Kostja andis märgitud dokumendid

hagejale üle alles 17. oktoobril 2003. a, mille kohta on koostatud kahepoolne akt. Hageja soovib

tuvastada dokumentide õigeks ajaks üleandmata jätmisega toimunud lepingu rikkumist.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole ta lepingut rikkunud ning hageja on kõik dokumendid õigel ajal kätte saanud.

Pooled sõlmisid 3. novembril 2000. a lepingu, mille p 1.4 kohaselt oli lepingu lisaks korteri plaan

arhitektuursest projektdokumentatsioonist. Hageja on kinnitanud, et ta on ehitise ja tema

ainukasutusse jäävad ruumid üle vaadanud, tutvunud plaanidega ja nõustunud nende sisuga. Hageja

sai lepingu lisadena kätte korteri vee ja kanalisatsiooni projektdokumentatsiooni standardplaani,

korteri kütte ja ventilatsiooni plaani ning korteri elektri projektdokumentatsiooni standardplaani,

millele hageja tegi muudatusi. Korteriomandit puudutavad plaanid sai hageja enne müügilepingu

sõlmimist. Korteriomandi kasutamise, käsutamise ja valdamise dokumendid sai hageja 3. novembril

2000. a ja 15. veebruaril 2001. a lepingute sõlmimisel. Kostja andis hoone ehituse kohta käivad

dokumendid 17. aprillil 2001. a esimest korda üle Xxxxxx xxx xx Majaühistu juhatuse liikmele T. I.

17. oktoobril 2003. a andis kostja hoone ehitust puudutavad dokumendid ühistu juhatusele üle teist

korda, kusjuures sel ajal kuulus juhatusse ka hageja. Tulenevalt korteriühistu olemusest ja

eesmärkidest tuleb lugeda kohustus täidetuks dokumentide üleandmisega ühistu juhatusele. Nõue on

esitatud hilinemisega tulenevalt ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) §-st 252.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 15. novembri 2005. a otsusega hagi ning tuvastas, et kostja on

rikkunud müügilepingu p-dest 7.1 ja 7.2 tulenevaid kohustusi sellega, et andis ehitise

dokumentatsiooni (AS-i A arhitektuurne osa ning Aktsiaseltsi E elektritehniline osa, vundamentide

projekt, projekt välisvõrkude plaan süsteemid V1, K1, K2, välisvõrkude plaan, veevarustus ja

kanalisatsioon (muudatused esimese korruse ümberplaneerimise tõttu), gaasivarustus

soojusmehaaniline osa ning küte) üle 17. oktoobril 2003. a. Samuti mõistis kohus kostjalt hageja

kasuks riigilõivu katteks välja 60 krooni.

Kohtuotsuse kohaselt ei saanud hageja õigeaegselt kõiki ehitise ehitamise kohta käivaid dokumente,

need sai ta alles 17. oktoobril 2003. a vastavalt aktis toodud loetelule. Kohus leidis, et müügilepingu

p-s 7.1 sätestatud korteriomandi ja selle ehitamise kohta käivate dokumentidena tuleb

korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud korteriomandi mõistest lähtudes korteriomandi päraldisteks

lugeda nii korteriomandi reaalosa ehitamise kohta käivaid dokumente kui ka kaasomandi, s.o ehitise

enda ja selle juurde kuuluvate seadmete ehitamise kohta käivaid dokumente. Seega kuulusid

müügilepingu p-s 7.1 nimetatud dokumentide hulka ka 17. oktoobri 2003. a aktis märgitud

dokumendid. Hagejale ei antud tähtaegselt üle kaasomandi esemesse kuuluva ehitise ehitamise kohta

käivaid dokumente. Dokumentide üleandmine 17. aprillil 2001. a korteriühistu juhatuse liikmele ei

ole samastatav dokumentide üleandmisega hagejale. Lepingu järgi oli õigustatud isikuks hageja,

kellele tulnuks kohustus täita. Pooltel puudus kokkulepe täitmise kohta kolmandale isikule. Ühistu

pädevuses ei ole korteriomandi müügilepingust tulenevalt ostja huvide esindamine seaduse alusel.

Kohaldada ei saa TsK § 252, kuna kostja ei esitanud pretensioone seoses müüdud asja puudustega,

mh selle kohta, et lepingu ese või päraldis ei vasta kokkulepitud nõuetele TsK §-de 250 ja 251 mõttes.

Tegemist on nõudega lepingus sätestatud kohustuse täitmise tähtaja rikkumise tuvastamiseks, mida ei

saa samastada müüdud asja puuduste kohta nõude esitamisega.

4. Kostja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ning teha

uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 23. märtsi 2006. a otsusega linnakohtu otsuse ning tegi asjas uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuludena välja 6560

krooni.

Ringkonnakohus ei nõustunud linnakohtu poolt hageja nõudele antud kvalifikatsiooniga. Hageja on

oma nõudes läbivalt tuginenud sellele, et ta ei saanud kokkulepitud ajaks kõiki müügilepingu p-

des 7.1 ja 7.2 ettenähtud dokumente. Seega oli hageja nõue suunatud ühtlasi selle kindlakstegemisele,

missugused dokumendid tuli pooltevahelise lepingu alusel üle anda. Kui müüja annab peaasja juurde

kuuluvad päraldised ostjale üle kokkulepitule mittevastavas mahus, ei ole tegemist peaasja

puudustega TsK § 252 mõttes, vaid üleandmiskohustuse osalise täitmata jätmisega, sest päraldist tuli

vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 18 lg-le 1 käsitada iseseisva vallasasjana, mitte peaasja osana.

Ringkonnakohus ei nõustunud linnakohtu seisukohaga, et tulenevalt KOS §-s 1 sätestatud

korteriomandi mõistest tuli lepingu p 7.1 ja 7.2 tõlgendada selliselt, et hageja oli õigustatud nõudma

kõiki ehitise kui terviku ehitamise kohta käivaid dokumente. Korteriomandiseaduse §-st 1 ja § 2 lg-

st 2 ei tulene korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna, s.o kõigi korteriomandite

juurde lahutamatult kuuluvate mõtteliste osade suhtes nende kogumis. Nimetatud sätetest lähtudes ja

KOS § 1 lg-le 3, § 8 lg-le 1, § 12 lg-le 1 ja § 15 lg-le 1 tuginedes tuleb müügilepingu p 7.1 ja 7.2

tõlgendada selliselt, et hagejal oli õigus nõuda dokumente selle osa kohta elamust, millele temal

korteri omandamisega tekkisid vahetud õigused, mida tal omakorda oli võimalik teostada sõltumatult

teistest korteriomanikest. Niisugune tõlgendus vastab mõistlikkuse põhimõttele, kuna võimaldab

piiritleda pooltevahelise võlasuhte sisu mõlema poole jaoks ettenähtava kohustuste mahuga.

Korteriomanikul on teistest korteriomanikest teatud määral sõltumatult võimalik tegutseda eeskätt

Oiomandi reaalosa piires, samal ajal kui terve elamu majandamise küsimustes on õigustatud

tegutsema korteriomanike ühisus, korteriühistu või muu korteriomanike valitud tegutsemisvorm.

Sellega on kooskõlas ka kostja seletus, mille kohaselt kogu maja ehitust puudutav dokumentatsioon

antakse praktikas tavakohaselt üle korteriühistule või muule korteriomanike ühiseid huve esindavale

ühisusele. Hageja ei ole tuginenud sellele, nagu oleksid kostja seletused nimetatud praktika kohta

vastuolus tegelikkusega. Samuti ei ole hageja oma nõude alusena tuginenud kõigi korteriomanike

huvides tegutsemisele, vaid üksnes hageja ja kostja vahelisele lepingule ning selle rikkumisele kostja

poolt. Hageja nõuded on suunatud dokumentidele, mis puudutavad kaasomandi eset tervikuna, s.o

tervet korterelamut hõlmavaid tehnosüsteeme ja lahendusi. Lepingust ei tulenenud hageja õigust

nõuda dokumente, mis anti hagejale üle 17. oktoobri 2003. a akti alusel.

Vaidlustatud ei ole, et hageja sai 2000. a ning 2001. a veebruaris kätte korteriomandi reaalosa kohta

käivad valdamise, kasutamise ja käsutamise dokumendid ning korteri (reaalosa) kohta käiva vee ja

kanalisatsiooni projektdokumentatsiooni standardplaani, kütte ja ventilatsiooni plaani ning korteri

elektri projektdokumentatsiooni standardplaani. Hageja ei ole tuginenud sellele, nagu jäänuks tal

saamata mõni korteri reaalosa puudutav oluline dokument, mille üleandmises pooled olid kokku

leppinud. Eeltoodust tulenevalt puuduvad asjaolud, mis võimaldaksid tuvastada lepingu p-dest 7.1

ja 7.2 tuleneva kohustuse kostjapoolse rikkumise.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta kohtukulud kostja kanda.

Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti kitsendavalt tõlgendanud KOS § 1 ja 2 ning

müügilepingu p 7.1 ja 7.2. Dokumendid kogu korterelamu kohta on vajalikud selleks, et oleks

võimalik esitada pretensioone ehitise puuduste tõttu. Korteriomanikul on loomulik huvi saada teada

infot kogu kinnistu kohta, selle tulevasest heakorrast ja hoone üldisest ehituskvaliteedist.

7. Kostja vaidleb kaebusele vastu ja leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

9. Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et pooled vaidlevad selle üle, missugused dokumendid pidi

kostja hagejale müügilepingu p-de 7.1 ja 7.2 kohaselt lepingus märgitud ajaks üle andma ! kas

üksnes hageja omandatava korteriomandi reaalosa kohta käivad dokumendid või ka korterelamut

tervikuna puudutavad dokumendid, mis hõlmasid ehitise arhitektuurset osa, elektritehnilist osa,

vundamentide projekti, välisvõrkude plaani ja süsteeme, veevarustus- ja kanalisatsiooniprojekti,

gaasivarustuse soojusmehaanilist osa ning küttesüsteemi projekti. Sellele küsimusele vastates saab

hinnata, kas nõutavate dokumentide üleandmisega on hilinetud ning seega on lepingut rikutud.

Müügilepingu p-d 7.1 ja 7.2 on sõnastatud järgmiselt:

"7.1 Müüja ja Ostja lepivad kokku, et käesoleva lepingu p-s 3.1.10 nimetatud korteriomandi otsene

valdus ning päraldisteks olevad dokumendid (käesoleva lepingu p-s 3.1.10 nimetatud korteriomandi

omandamise, valdamise ja selle ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid või nende

koopiad) antakse Ostjale üle hiljemalt esimeseks juuniks kahe tuhande esimesel aastal

(01.06.2001. a.).

7.2 Müüja kohustub lepingu p-s 7.1 nimetatud tähtajaks käesoleva lepingu p-s 3.1.10 nimetatud

korteriomandi reaalosa vabastama ning Ostjale üle andma selle otsese valduse ja päraldisteks olevad

dokumendid."

10. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu poolt lepingule ja korteriomandiseadusele antud

tõlgendusega, mille kohaselt pidi müüja üle andma üksnes korteriomandi reaalosa puudutavad

dokumendid.

Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohus on ekslikult kohaldanud alates 1. juulist 2001. a

kehtivat korteriomandiseadust. Pooled sõlmisid lepingu 15. veebruaril 2001. a, samuti tuli lepinguline

kohustus täita enne 1. juulit 2001. a. Seetõttu tuleks lepinguliste kohustuste võimalikule rikkumisele

hinnang anda enne 1. juulit 2001. a kehtinud korteriomandiseaduse kohaselt. Siiski ei ole ainuüksi see

rikkumine viinud ebaõigele lõpptulemusele, kuna korteriomandi õiguslik regulatsioon ei ole

erinevates korteriomandiseadustes põhimõtteliselt erinev.

11. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et korteriomandiseaduses sätestatud korteriomandi mõistest

ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna ning iga korteriomanik on

õigustatud käsutama temale kuuluva korteriomandi reaalosa koos selle juurde kuuluva kaasomandi

mõttelise osaga, kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud aga ühiselt.

Kuigi ringkonnakohus leidis seda alates 1. juulist 2001. a kehtinud korteriomandiseaduse alusel,

tulenesid sarnased põhimõtted ka enne 1. juulit 2001. a kehtinud korteriomandiseadusest.

12. Enne 1. juulit 2001. a kehtinud KOS § 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosaks olevale

korterile ning reaalosa suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks

oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Korteriomandi eset piiritleti enne 1. juulit

2001. a kehtinud KOS §-s 2. Korteriomand loetakse enne 1. juulit 2001. a kehtinud KOS § 1 lg 2

järgi kinnisasjaks ning sellele kohaldatakse üldjuhul asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Sarnane

regulatsioon tuleneb ka kehtiva KOS §-st 1.

13. Ringkonnakohtu märgitu (käesoleva otsuse p 11) ei mõjuta aga lepingutel põhinevaid

korteriomaniku suhteid kolmandate isikutega. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕS § 20 kohaselt on

kinnisasja omandamise ja valdamise, samuti ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid

asja päraldised. Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad enne 1. juulit 2002. a kehtinud

AÕS § 18 lg 3 järgi ka päraldistele, kui seaduses või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kolleegium

märgib, et sarnane regulatsioon tuleneb ka kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 57 lg-

st 3 ja §-st 58. Seega tuleb seaduse järgi eeldada, et asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle

ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Müüdud asja üleandmise kohustus tulenes ka müügilepingu

sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg-st 1. Seega on oluline kindlaks teha, kas elamut tervikuna

puudutavad dokumendid võivad olla korteriomandi päraldiseks.

14. Müügilepingu esemeks on korteriomand tervikuna, mis koosneb mh mõttelisest osast maatükile ja

ehitisele (vt käesoleva otsuse p 12). Kuna korteriomand ei koosne üksnes reaalosast, vaid ka

mõttelisest osast maatükile ja ehitisele, tuli ostjale seega üle anda ka maatükki ja ehitist puudutavad

dokumendid. Kuna müügilepingu esemeks on ka mõtteline osa maatükist ja ehitisest, võib ka

maatükk või ehitis olla puudustega (nt maatüki suurus on väiksem müüja lubatust või kortermaja

katus ei ole kvaliteetne), millest tulenevalt võib ostja esitada nõudeid müüja vastu. Need nõuded on

vähemalt kortermaja korteriomandite esmamüügi korral kõigil korteriomanikel korteriomandite

esmase müüja (ehitaja) vastu müügilepingu (töövõtulepingu) alusel, neile lisanduvad nõuded ehitaja

vastu ehitusgarantiist tulenevalt. Need nõuded on igal korteriomandi ostjal individuaalsed, kuid

võivad paratamatult puudutada ka teiste korteriomanike kui kaasomanike huve. Nii võivad

korteriomanikud nt puuduste kõrvaldamise täitmisnõuete puhul olla ühisvõlausaldajad, st kohustus

tuleb täita (puudus kõrvaldada) nende suhtes ühiselt.

Müügiobjekti lepingutingimustele vastavuse ja nõuete esitamise vajaduse hindamiseks peab ostjal

olema võimalus puudusi kindlaks teha. Kui nõustuda ringkonnakohtuga, et korteriomandite

esmaostjatel ei ole õigust saada müüjalt korteriomandi koosseisu kuuluvat kaasomandit puudutavaid

dokumente, oleks neil põhjendamatult raskendatud ka müügilepingust (töövõtulepingust) tulenevate

ostja (tellija) õiguste teostamine. Seega leiab kolleegium, et vähemalt korteriomandi esmamüügi

korral on ostjal õigus saada müüjalt kõik kaasomandit puudutavad dokumendid. Kolleegiumi arvates

ei ole põhjust tõlgendada müügilepingu p 7.1 ja 7.2 seadusest erinevalt, st selliselt, et ostja õigus

saada kaasomandit puudutavaid dokumente oleks välistatud. Kolleegium leiab lisaks, et selline

kokkuleppeline välistamine oleks lubatud üksnes juhul, kui ostjale on tagatud mõistlik võimalus

saada need dokumendid viivitamata muul viisil, nt valitsejalt või korteriühistult. Siiski ei saa

kaasomandit puudutavate dokumentide üleandmist valitsejale või korteriühistule lugeda võrdseks

nende üleandmisega ostjale. Sellega saaks müüja kohustuse lugeda täidetaks vaid siis, kui ostja

sellega nõustub või selle hiljem heaks kiidab. Hea usu põhimõttega võib siiski olla vastuolus ostja

tuginemine müüjapoolsele lepingu rikkumisele, kui ostjal oli võimalik saada soovitud dokumendid

viivitamata valitsejalt või ühistult ja teda oli sellest võimalusest teavitatud.

15. Eelnevast tulenevalt saadab kolleegium asja uueks lahendamiseks ringkonnakohtusse, hindamaks,

kas hagis nimetatud dokumentide üleandmata jätmine on käsitatav müüjapoolse lepingurikkumisena.

Muu hulgas tuleb hinnata, kas hagejale ei olnud tagatud varasem juurdepääs dokumentidele ühistu

vahendusel ja informeeritus sellest võimalusest.

16. Asja uuel arutamisel tuleb tähelepanu pöörata ka TsMS § 368 lg-le 1, mille kohaselt võib hageja

esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu

õiguslik huvi. Sellisele seisukohale on Riigikohus jõudnud ka enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku põhjal (vt nt Riigikohtu 25. veebruari 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-

2-1-23-04 (RT III 2004, 7, 81), p 10 ja 11). Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse

võtmisel omal algatusel kontrollima ning kui hagi ei vasta nimetatud nõudele, andma tähtaja

õigusliku huvi põhjendamiseks. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, tuleb hagi jätta

menetlusse võtmata (TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel) või juba menetlusse võetud hagi jätta läbi

vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel).

Kohtud ei ole asja senisel läbivaatamisel põhjendanud, milles seisneb hageja õiguslik huvi lepingu

rikkumise tuvastamise vastu. Kolleegiumi hinnangul puudub hagejal tuvastushuvi, kui tuvastamisele

järgneda võivad nõuded on ilmselgelt lõppenud, aga ka siis, kui need on ilmselt aegunud ja kostja

sellele tugineb. Kui hageja soovib põhjendada oma tuvastushuvi sellega, et esitada kostja vastu

võimalikke puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise nõudeid, ei peaks hagi rahuldama, kui nende

nõuete esitamine ei ole ilmselgelt enam võimalik. Materiaalõiguslike nõuete kaotamise vältimiseks ja

samuti kohtukulude kokkuhoidmiseks (TsMS § 134 lg 3) on hagejatel reeglina mõistlik

tuvastusnõuete esitamisele eelistada sooritusnõuete esitamist.

17. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-

st 3, lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus

asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve