3-2-1-79-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-79-06

Määruse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Kohtutäitur R. A avaldus enampakkumisel müüdud

kinnisasja ostja kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse

ning keelumärke ja hüpoteegi kustutamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-7947

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtutäitur R. A määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kohtutäitur R. A

Asja läbivaatamise kuupäev

11. september 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Ennistada määruskaebuse esitamise tähtaeg.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2006. a

määrus tsiviilasjas nr 2-06-7947 ja Pärnu Maakohtu

kinnistusosakonna 21. veebruari 2006. a kandemäärus

(kinnistamisotsus) nr 295822006.

3. Teha uus määrus, millega jätta avaldus läbi vaatamata.

4. Tagastada kohtutäitur R. A määrus-kaebuselt 25. mail

2006. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

5. Jätta kohtutäitur R. A õigusabikulud tema enda kanda.

6. Määrata kohtutäitur R. A trahv ja mõista temalt

riigituludesse 5000 (viis tuhat) krooni. Trahv tuleb tasuda 15

päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates

Rahandusministeeriumi kontole nr 10220034796011 või

221023778606 (viitenr 2800071509).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kohtutäitur R. A (edaspidi avaldaja) esitas 2. jaanuaril 2006. a Pärnu Maakohtu

kinnistusosakonnale avalduse, milles palus kanda Saaremaal Kihelkonna vallas Kallaste külas asuva

Männiku kinnistu (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna registriosa nr xxxxxx)

(edaspidi kinnisasi) omanikuna kinnistusraamatusse A. K ning kustutada kinnistusraamatust Eesti

Vabariigi kasuks seatud käsutamise keelumärge ja hüpoteek.

Avalduse kohaselt on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kantud A. P. 6. septembril 2002. a

kanti kinnistusraamatusse hüpoteek Aktsiaseltsi H (edaspidi hüpoteegipidaja) kasuks. 17. mail

2005. a kanti kinnistusraamatu III jakku kinnisasja käsutamise keelumärge Eesti Vabariigi kasuks

Põhja Ringkonnaprokuratuuri avalduse ja kriminaalasjas tehtud Tallinna Linnakohtu 28. aprilli

2005. a määruse alusel. Avaldaja algatas hüpoteegipidaja avalduse alusel 4. novembril 2005. a

täitemenetluse ja müüs kinnisasja 13. detsembri 2005. a enampakkumisel A. K (edaspidi ostja).

Keelumärge tuleb kinnistusraamatust kustutada enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 6420 alusel.

2. 21. veebruari 2006. a kandemäärusega (pealkirjastatud ekslikult kinnistamisotsusena) jättis

kohtunikuabi kandeavalduse rahuldamata. Määruse kohaselt keelab keelumärge asjaõigusseaduse

(AÕS) § 63 lg 2 kohaselt vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse osaliselt või

täielikult. Kuna kinnistusraamatusse on kantud keelumärge kinnisasja täieliku käsutamise

keelamiseks, ei ole kannete tegemine kinnistusraamatusse lubatud.

3. Avaldaja esitas kandemääruse peale määruskaebuse, milles palus määruse tühistada. Lisaks palus

avaldaja mõista Eesti Vabariigilt välja määruskaebuse koostamise kulud 708 krooni.

4. Kohtunikuabi ja kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ning kaebus edastati lahendamiseks

Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. aprilli 2006. a määrusega kandemääruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et taotletud kandeid ei ole võimalik

teha, kuna AÕS § 63 lg 2 järgi keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise

kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Lahendust ei muuda, et tegemist oli ajaliselt varem

kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi realiseerimisega täitemenetluses. Käsutusõigust piiraval

keelumärkel ei ole kinnisasjaõiguste suhtes järjekohasuhet.

Lisaks märkis ringkonnakohus, et avaldaja korraldatud kinnisasja müük on tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 88 lg 1 järgi tühine. Keelumärge kanti kinnistusraamatusse 17. mail 2005. a, kuid

kohtutäitur müüs kinnisasja 13. detsembril 2005. a, st pärast käsutuskeelu sissekandmist. Keelumärke

saab kustutada kohtu poolt või kohtu otsuse alusel või isiku taotlusel, kes taotles keelumärke

sissekandmist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldaja palub määruskaebuses kandeavalduse rahuldada.

Kaebuse kohaselt tulnuks keelumärge enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TMS § 6420 lg 1 alusel

kohtutäituri avalduse alusel kustutada, kuna keelumärge on kantud kinnistusraamatusse hiljem kui

hüpoteek. Lisaks on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta TsÜS § 88 lg 2, mille kohaselt ei laiene

TsÜS § 88 lg-s 1 sätestatu enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Avaldaja

viitab ka sellele, et ringkonnakohus kohaldas vääralt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-t 7 ja

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 594.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus ja Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus

tuleb TsMS § 691 p 3 ja § 477 lg 1 alusel tühistada ning avaldus tuleb TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel

jätta läbi vaatamata.

8. Kolleegium käsitleb esmalt menetluslikke küsimusi (I) ning seejärel kinnisasja käsutamise

problemaatikat täitemenetluses (II).

I. 9. Kolleegium märgib esmalt, et avaldaja on pädev esitama määruskaebust Riigikohtule

vandeadvokaadi vahenduseta ning täiendavaid menetlusosalisi ei ole vaja kaasata.

Kinnistusraamatusse kande tegemise menetlus on registrimenetlusena hagita menetlus (TsMS § 475

lg 1 p 10, § 591 p 3), milles võib menetlusosaline Riigikohtus esitada taotlusi TsMS § 218 lg 3 teise

lause kohaselt ka ise.

Täitemenetluses enampakkumise käigus toimunud kinnisasja omaniku vahetus kantakse TMS § 160

lg-te 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse ja kinnistusraamatust kustutatakse enampakkumisel lõppenud

kolmandate isikute õigused kohtutäituri avalduse alusel. Sama tulenes enne 1. jaanuari 2006. a

kehtinud TMS § 6420 lg-st 1 ja § 6443 lg-st 1. Seega on kohtutäitur isik, kelle avalduse alusel võib

vastavad kanded kinnistusraamatusse teha, st kandeavalduse esitamiseks õigustatud isik TsMS § 593

lg 2 ja KRS § 34 lg 1 tähenduses. Kande tegemiseks ei ole erinevalt KRS § 341 lg-st 1 vajalik

kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolek (KRS § 341 lg 7). Kandeavalduse

rahuldamata jätmise peale saab TsMS § 599 esimese lause, § 660 lg 4 ja § 696 lg 4 järgi kaevata

üksnes avalduse esitamiseks õigustatud isik. Kandest puudutatud isikud (nt omanikuna ja

hüpoteegipidajana sissekantud isikud) saavad oma õigusi kaitsta täitemenetluses kohtutäituri otsuste

ja tegevuse peale kaevates ning hagimenetluses täitetoiminguid (nt enampakkumist) vaidlustades, aga

ka hagiga kinnistusraamatu kannete ebaõigsust tuvastades. Seega ei ole taotletud kandest puudutatud

isikute kaasamine kaebemenetluses nõutav. Siiski ei ole nende kaasamine ärakuulamiseks keelatud,

kuigi seadus neile iseseisvat kaebeõigust ei anna.

10. Ringkonnakohus on eksinud kaevatavas määruses kaebetähtaja äranäitamisel, milleks on

määruses märgitud 30 päeva määruse kättetoimetamisest. Seejuures on ringkonnakohut ilmselt

eksitanud TsMS § 599, mis annab kandemääruse peale määruskaebuse esitamise üldiseks tähtajaks 30

päeva määruse kättetoimetamisest alates. See on erinormiks TsMS § 661 lg 2 suhtes, mille järgi on

hagita asjas tehtud menetlust lõpetava määruse peale määruskaebuse esitamise üldine tähtaeg 15

päeva määruse kättetoimetamisest alates. Kolleegium märgib, et "menetlust lõpetava" määrusena

tuleb TsMS § 661 lg 2 tähenduses mõista kõiki hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi

lahendatakse (n-ö menetlus suletakse või lõpetatakse), mh registriasjades kandeavalduste

lahendamise määrusi, mille peale on esitatud määruskaebus. "Menetlust lõpetavat" määrust ei tule

mõista kitsalt "menetluse lõpetamise" määrusena TsMS § 428 tähenduses. Samamoodi käsitletakse

hagita menetluses "menetlust lõpetavaid" määruseid ka mujal tsiviilkohtumenetluse seadustikus, nt

TsMS § 660 lg-s 3 ja § 696 lg-s 3.

Ringkonnakohus on tähelepanuta jätnud, et TsMS § 599 reguleerib üksnes maakohtu määruse peale

määruskaebuse esitamise tähtaega. Määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale

edasikaebamise tähtaega reguleerib TsMS § 698 lg 2, mille järgi on üldiseks määruskaebuse esitamise

tähtajaks ringkonnakohtu määruse peale 15 päeva määruse kättetoimetamisest alates. Seega on

ringkonnakohtu määruses ekslikult märgitud tegelikust pikem kaebetähtaeg.

11. Ringkonnakohtu määrus on tehtud 20. aprillil 2006. a ja väljastusteate järgi on avaldaja esindaja

selle kätte saanud 27. aprillil 2006. a. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 25. mail 2006. a, seega

pärast määruskaebuse esitamise tähtaega.

Kolleegiumi arvates on erandlikke asjaolusid arvestades ja menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes

alust tõlgendada määruskaebust selliselt, et selles sisaldub TsMS § 68 lg 1 kohaselt vajalik taotlus

kaebetähtaja ennistamiseks. Kautsjoni tähtaja ennistamiseks hagita menetluses TsMS § 142 lg 1

kohaselt maksma ei pea. Kuna ringkonnakohus on avaldajat eksitanud kaebetähtaja pikkuse osas,

annab see kolleegiumi arvates aluse lugeda tähtaja möödalaskmise põhjus mõjuvaks ning ennistada

kaebetähtaeg TsMS § 67 lg 1 alusel ja määruskaebust menetleda. Sarnaselt on Riigikohus käsitlenud

eksitava kaebetähtaja märkimist kohtulahendis ka varem (vt Riigikohtu 12. mai 2004. a määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-68-04 (RT III 2004, 14, 179), p 13).

12. Avaldaja palub kohtule esitatud avalduses kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ostja

ning kustutada kinnistusraamatust Eesti Vabariigi kasuks seatud käsutamise keelumärge ja

hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteek. Kohtud jätsid avalduse rahuldamata ja avaldaja esitas

Riigikohtule määruskaebuse.

Kolleegium tegi kindlaks, et Harju Maakohtu 12. juuni 2006. a määrusega nähti ette kinnisasja

käsutamise keelumärke kustutamine. Avaldaja on 1. augustil 2006. a esitanud kinnistusosakonnale

aga uue avalduse, paludes taaskord kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ostja ning

kustutada kinnistusraamatust hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteek. Harju Maakohtu määruse ja

avalduse alusel kustutati 3. augustil 2006. a kinnistusraamatust kinnisasja käsutamise keelumärge ja

hüpoteek ning kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ostja.

13. Eelneva põhjal on avaldaja saavutanud kinnistusraamatu kannete muutmise selliselt, nagu ta

taotles seda käesolevas asjas. Seega puudub avaldajal õiguslik huvi varasema kandeavalduse

lahendamiseks ja kohtul võimalus taotletud viisil kannete tegemiseks. Lähtudes TsMS § 477 lg-st 1,

vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta

sätestatud erisusi. Hagimenetluses võib kohus jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata mh

juhul, kui hagiga ei ole taotletud eesmärki võimalik saavutada. Kolleegiumi arvates tuleb sama

põhimõtet kohaldada ka hagita menetluses. Sellest tulenevalt jätab kolleegium esitatud avalduse läbi

vaatamata ja tühistab TsMS § 425 lg 3 alusel alama astme kohtute lahendid.

14. Kolleegium märgib, et tulenevalt TsMS § 663 lg-test 6 ja 7 esitatakse määruskaebus

kandemääruse peale esmalt määruse teinud kohtunikuabile, kes võib selle ise rahuldada. Kui

kohtunikuabi määruskaebust ei rahulda, annab ta kaebuse edasi pädevale kohtunikule. Ka kohtunik

võib kaebuse rahuldada. Kui ta seda ei tee, saadab ta kaebuse TsMS § 663 lg 7 järgi edasi

ringkonnakohtule. Seadusest ei tulene nõuet, et kohtunikuabi või kohtunik peaks määruskaebuse

rahuldamata jätmist eraldi põhjendama. Kuna nad toimivad n-ö ringkonnakohtu, kes peab

määruskaebuse lõpuks lahendama, eelinstantsina, puudub selleks ka sisuline vajadus ja see koormaks

tarbetult kohtutööd. Kaevata sellise määruse peale ei saa. Käesolevas asjas on sellised mitte tingimata

vajalikud motiveeritud määrused teinud nii kohtunikuabi (tlk 2) kui maakohtu kohtunik (tlk-d 40-42).

Küll peab toimikumaterjalide järgi olema võimalik tuvastada, et nii kohtunik kui kohtunikuabi on

määruskaebuse alusel määrust kontrollinud. Selleks piisab lühikesest TsMS § 465 lg 1 nõuetele

vastavast määrusest kaebuse edasisaatmise kohta, mis võib olla vormistatud ka nt pealdisena

määruskaebusel või viitega toimikus. Sellist määrust ei pea menetlusosalistele edastama, kuna see

nende õigusi ei puuduta. Küll tuleb eraldi motiveerida kaebuse rahuldamist. Kolleegium märgib, et

eelnev kehtib ka muude kohtumääruste peale esitatud määruskaebuste menetlemisel TsMS § 663 lg 5

järgi. Eelneva põhjal ei ole Riigikohtul vajalik tühistada kohtunikuabi ja maakohtu kohtuniku

määruseid määruskaebuse edastamise kohta, kuna need on vaid n-ö korraldava tähendusega.

15. Hagi läbi vaatamata jätmisel tagastatakse TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel üldjuhul tasutud riigilõiv.

Sama kehtib tulenevalt TsMS § 477 lg-st 1 ka hagita menetluses avalduse läbi vaatamata jätmise

korral. Kuigi TsMS § 149 lg 4 järgi tagastatakse tasutud kassatsioonikautsjon sõnaselgelt vaid

Riigikohtule esitatud kaebuse või teistmisavalduse osalise või täieliku rahuldamise korral, kehtib see

kolleegiumi arvates TsMS § 150 lg 1 p 3 analoogiat kohaldades ka hagi või avalduse läbi vaatamata

jätmise korral, aga TsMS § 150 lg 1 p 2 analoogiat rakendades ka nt vormipuudustega esitatud

avalduse Riigikohtu menetlusse võtmata jätmisel ja esitajale tagastamisel. Seega tuleb tasutud

kassatsioonikautsjon avaldajale tagastada. Samad põhimõtted tulenevad riigilõivuseaduse (RLS) § 15

lg 1 p-st 3. Samamoodi tuleks tagastada ka ringkonnakohtule esitatud määruskaebuselt tasutud

riigilõiv, mille tasumise kohta toimikus aga andmed puuduvad. Kohtumääruse peale määruskaebuse

esitamise korral tasutakse RLS § 37 lg 14 teise lause järgi riigilõivu 200 krooni, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Seaduses ei ole ette nähtud lõivuvabastust registriasjas määruskaebuse esitamisel.

Kuna määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv tuleb TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel aga nagunii

tagastada, ei oma lõivu tasumata jätmine praegusel juhul tähendust.

16. Avaldaja on esitanud ka taotluse Eesti Vabariigilt menetluskuludena määruskaebuse koostamise

eest tasutud 708 krooni väljamõistmiseks (tlk 9). Kolleegium märgib, et lähtudes

tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3,

kohaldatakse menetluskulude jaotusele ja kindlaksmääramisele kehtivat tsiviilkohtumenetluse

seadustikku, kui menetlus algas 1. jaanuaril 2006 või hiljem. Menetluse aluseks olnud kandeavaldus

jõudis kinnistusosakonnani 2. jaanuaril 2006 (tlk 30), st menetluskulude jaotamisel ja

kindlaksmääramisel kehtib 1. jaanuaril 2006. a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustik. Lähtudes

TsMS §-st 173, otsustab kohus n-ö põhiasja menetledes üksnes menetluskulude põhimõttelise jaotuse

eri menetlusosaliste vahel. Selle alusel võib nõuda kulude kindlaksmääramist pärast lahendi

jõustumist esimese astme kohtus TsMS § 174 alusel. Need põhimõtted kehtivad nii hagimenetluse kui

hagita menetluse puhul.

Seadus võimaldab jätta hagita menetluse kulud (esmajoones õigusabikulud) menetlusosaliseks

mitteoleva Eesti Vabariigi kanda üksnes seaduses sätestatud juhul (nt TsMS § 172 lg-s 2 sätestatud

juhul). Kulude jaotamine hagita menetluses saab reeglina tulla kõne alla vaid juhul, kui seal osaleb

mitu menetlusosalist (TsMS § 172 lg 1), mis kandeavalduse menetlemisel üldjuhul nii ei ole (vt

käesoleva määruse p 9). Seda ei muuda ka TsMS § 172 lg 6 kohtuväliste kulude hüvitamise kohta,

mis käib samuti esmajoones nende juhtumite kohta, kui kulud jäetakse mõne menetlusosalise kanda.

Seadus ei näe ette võimalust, et kandemenetlusega seotud õigusabikulud võiks jätta riigi kanda juhul,

kui kandeavalduse rahuldamata jätmise määruse peale esitatakse määruskaebus ja see rahuldatakse.

Lisaks tuleneb TsMS § 168 lg-st 2 ja § 477 lg-st 1, et avalduse läbi vaatamata jätmisel kannab

avaldaja oma menetluskulud ise. Eriregulatsioon kehtib riigilõivu ja kautsjoni kohta (vt käesoleva

määruse p 15). Kolleegium märgib samuti, et TsMS § 174 lg-st 3 tulenevalt saab käibemaksu

õigusabikulult välja mõista vaid siis, kui menetlusosaline ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada ja ta kinnitab seda kohtule (vt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-24-

06 (RT III 2006, 16, 144), p 12).

17. Kolleegiumi hinnangul on avaldaja viinud Riigikohut eksitusse, jättes kohtu informeerimata

keelumärke kustutamise lahendist ja kinnistusraamatu kannete muutmisest taotletud viisil (vt

käesoleva määruse p 12). See oleks aga võinud põhjustada eksliku kohtulahendi. Menetlusosaline ei

või TsMS § 200 lg 2 järgi oma õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Asja

õiget, kiiret ja võimalikult väheste kuludega menetlemist pahatahtlikult takistavat menetlusosalist

võib kohus sama sätte järgi trahvida. Selleks ei ole vaja menetlusosalist antud asjaoludel eelnevalt

hoiatada TsMS § 46 lg 2 järgi. Hiljemalt 1. augustil 2006. a (kinnistusosakonnale uue avalduse

esitamise päeval) oli avaldaja teadlik menetlust mõjutavast olulisest asjaolude muutumisest, millest

tulnuks Riigikohut informeerida. Selleks oli avaldajal kolleegiumi hinnangul piisavalt aega -

vähemalt kuni kirjalikus menetluses taotluste esitamise aja lõpuni, s.o 11. septembrini 2006. a.

Tulenevalt eelnevast ning lähtudes TsMS § 46 lg-st 1 ja § 200 lg-st 2, määrab kolleegium avaldajale

trahvi suurusega 100 miinimumpäevamäära. Kuna tsiviilkohtumenetluse seadustikus ei ole

miinimumpäevamäära suurust ette nähtud, kohaldab kolleegium analoogia alusel karistusseadustiku

§ 44 lg-t 2, mille järgi on miinimumpäevamäära suuruseks viiskümmend krooni. Seega on avaldajale

määratud trahvi suuruseks 5000 krooni. Trahvi suuruse määramisel arvestab kolleegium, et ilmselt ei

ole avaldaja tegutsenud kohut pahatahtlikult eksitada soovides, vaid kohut ei informeeritud

tõenäoliselt lohakuse tõttu. Kolleegium juhib avaldaja tähelepanu TsMS § 179 lg-le 5, mille järgi on

trahvi tasumise vabatahtliku täitmise aeg 15 päeva alates lahendi jõustumisest. Lähtudes TsMS § 466

lg-st 3, arvestatakse vabatahtliku täitmise aega alates trahvimääruse kättetoimetamisest.

18. Kolleegium juhib kohtupraktika ühtlustamiseks tähelepanu ka TsMS § 666 lg-le 3, mille järgi

vaatab ringkonnakohus hagita menetluses tehtud menetluse lõpetava määruse (vt selle kohta

käesoleva määruse p 10) peale esitatud määruskaebuse läbi ja lahendab kolmeliikmelises koosseisus.

II. 19. Kuigi avaldus jääb läbi vaatamata, peab kolleegium kohtupraktika ühtlustamise eesmärgil

vajalikuks selgitada täitemenetluses müüdud kinnisasja kohta kinnistusraamatusse tehtud omaniku

kande muutmisega ja TsÜS §-ga 88 seonduvat.

20. Eseme käsutamise keelamine oli 1. jaanuarini 2006. a kehtinud TsMS

§ 156 lg 1 p-de 2, 3 ja 5 järgi võimalik hagi tagamise korras kohtu määramisel vara käsutamise

keelumärkena vararegistris, vara arestimisena ja kostjal teatud tehingute keelamisena. Kehtiva TsMS

§ 378 lg 1 p 2 ja § 389 lg 4 järgi väljendab vara käsutamise keelumärke tegemine isiku valduses oleva

vara arestimist, mis § 389 lg 1 järgi tähendab ühtlasi vara käsutamise keeldu. Teatud käsutustehingute

keelde võib kohus hagi tagamise korras seada ka kehtiva TsMS § 378 lg 1 p 3 järgi. Lisaks

tsiviilkohtumenetlusele võib käsutuskeelde seada kriminaalmenetluse seadustiku (KrMS) järgi ka

kriminaalmenetluses vara arestimisena, mille eesmärgiks on KrMS § 142 lg 1 järgi tsiviilhagi,

konfiskeerimise ja varalise karistuse tagamine. Ka sellise arestimise tulemusena tekib KrMS § 142

lg 1 teise lause järgi vara käsutamise keeld. Kinnisasja arestimiseks on kriminaalmenetluses KrMS

§ 142 lg 8 järgi pädev kohus prokuratuuri taotlusel. Sama sätte teise lause järgi esitab prokuratuur

kinnisasja arestimiseks arestimismääruse kinnistusosakonnale keelumärke kandmiseks

kinnistusraamatusse.

21. Kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu

rikkuv käsutustehing on TsÜS § 88 lg 1 esimese lause kohaselt tühine. Sama sätte teise lause järgi on

tühine ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri tehtud käsutus, mis rikub

käsutuskeeldu. Seega toob kohtu või muu pädeva asutuse või isiku seatud käsutuskeelu rikkumine

kaasa nii keeldu rikkuva käsutustehingu kui ka nt täitemenetluses vara müümise tühisuse. Sellest

tulenevalt on kord juba sama vara käsutamise keelamise tagajärjeks mh see, et ka nt kohtu kohaldatud

hilisemad käsutamise keelud on tagajärjetud (vt Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrust tsiviilasjas

nr 3-2-1-48-04 (RT III 2004, 16, 201), p 14).

22. Kinnisomandi või piiratud kinnisasjaõiguse käsutamise keeld tehakse kinnistusraamatus

nähtavaks kinnistusraamatusse keelumärke kandmisega (AÕS § 63 lg 1 p 3, § 631 lg 6). Keelumärge

keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult

või osaliselt, st "lukustab" kinnistusraamatu ja välistab edasised kanded (vt keelumärke tähenduse

kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p-d 11-14). Siiski ei mõjuta

keelumärke kinnistusraamatusse kandmine või kandmata jätmine iseenesest TsÜS § 88 lg-t 1, st

käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on ikkagi tühine ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtud

võimalik kanne seega ebaõige. Keelumärge ei omanda iseenesest järjekohta kinnistusraamatus ega

taga mingit kinnistusraamatusse kantavat õigust nagu nt eelmärge. Mitme erineva keelumärke

kandmine kinnistusraamatusse ei ole TsÜS § 88 lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st 2 tulenevalt lubatud.

23. Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsÜS § 88 lg-s 2. Selle sätte järgi ei kohaldu TsÜS § 88 lg 1

enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Sellest tuleneb kolleegiumi arvates, et

käsutuskeeld saab puudutada üksnes neid õigusi, mille kohta on keeld antud. Kui kinnisasja omanikul

on keelatud kinnisasja käsutada, st teha kinnisasja suhtes kehtivalt käsutustehinguid, ei saa see

puudutada kolmandaid isikuid, kellel on kinnisasjale mõni piiratud asjaõigus, mis on seatud

kinnisasjale enne käsutuskeelu andmist. See on põhjendatud, kuna need õigused on juba tekkinud ja

nende käsutamise keelamiseks tuleb saavutada käsutuskeeld õiguste omajate suhtes. Hüpoteegi kui

asjaõiguse põhisisu on ette nähtud AÕS § 325 lg-s 1, mille kohaselt annab hüpoteek

hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kui

tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal AÕS § 352 lg 1 järgi õigus nõuda sundtäitmist.

Hüpoteegipidajal on AÕS § 353 kohaselt õigus saada oma nõue rahuldatud kinnisasja sundtäitmisest

saadud rahast. Hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ning selle korraldamist,

tuleb kolleegiumi arvates lugeda asjaõiguse teostamiseks TsÜS § 88 lg 2 tähenduses. Pandiga tagatud

nõue on AÕS § 280 kohaselt eelistatud teistele nõuetele panditud vara suhtes. Samuti võib

hüpoteegipidaja hüpoteeki AÕS § 338 järgi nt loovutada või pantida. Kui asuda seisukohale, et

kinnisasja omaniku suhtes seatud kinnisasja käsutamise keeld tähendaks ka hüpoteegipidaja jaoks

keeldu hüpoteeki sisse nõuda, vähendaks see oluliselt ja põhjendamatult hüpoteegi tagatisväärtust.

Pealegi ei annaks käsutamise keelamine mingit eelisõigust kinnisasja arvel nõuete rahuldamisel, st

hüpoteegiga tagatud nõuded täidetaks nagunii esimeses järjekorras.

24. Eelneva põhjal ei takista ka kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja käsutuskeelu panek (kinnisasja

arestimine) ja kinnistusraamatusse käsutamise keelumärke kandmine hüpoteegi realiseerimiseks

täitemenetluse korraldamist ega selle tulemusena toimunud omaniku vahetuse kinnistusraamatusse

kandmist. Selleks esitab kohtutäitur TMS § 160 lg 1 esimese lause kohaselt kinnistusosakonnale

enampakkumise akti ärakirja, lihtkirjalikud avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna

sissekandmiseks ning keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt ei ole kande tegemiseks vaja kustutatavate õiguste omajate nõusolekut KRS § 341 mõttes.

Viimati mainitu on sätestatud ka KRS § 341 lg-s 7. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et TMS

§ 160 lg-s 1 nimetatud keelumärke all peetakse esmajoones silmas kohtutäituri poolt täitemenetluse

käigus TMS § 142 lg 1 ja § 145 alusel seatud keelumärget, mis tuleb täitemenetluse lõppedes

eesmärgi äralangemise tõttu kustutada. Täitemenetluse seadustiku § 160 lg-s 1 nimetatud lõppevaid

õigusi reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused

lõpevad TMS § 158 lg 3 esimese lause järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Kuigi keelumärkel

ei ole kinnisasjaõiguste suhtes järjekorrasuhet, tuleneb TMS § 160 lg-st 1 koostoimes TsÜS § 88 lg-

ga 2, et pakkumise parimaks tunnistamisega lõpeb ka keelumärke toime, kui keelumärge on kantud

kinnistusraamatusse hiljem kui sissenõudja nõuet tagav asjaõigus ja asjaõiguse teostamisega vahetub

kinnisasja omanik sõltumata keelumärkest. Seega tuleb keelumärge kinnistusraamatust kustutada,

kuna see ei saa kehtida kinnisasja enampakkumisel omandanu suhtes.

Kolleegium rõhutab, et eelnev kehtib vaid juhul, kui täitemenetlus toimub enne käsutuskeelu

seadmist kinnisasjale seatud asjaõiguse realiseerimiseks. Muu täitemenetlus omaniku suhtes on TsÜS

§ 88 lg 1 teise lause järgi välistatud, kuna see rikuks seatud käsutuskeeldu.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve