3-2-1-73-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-73-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. september 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

H. T hagi O. L vastu 73 750 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-2086

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

H. T kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja H. T (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Anu Pärtel.

Kostja O. L (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Meelis Pirn.

Asja läbivaatamise kuupäev

4. september 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada H. T kassatsioonkaebuselt 13. aprillil 2006. a

tasutud kautsjon 737 (seitsesada kolmkümmend seitse) krooni

50 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. H. T esitas 14. aprillil 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi O. L vastu, milles palus kostjalt välja

mõista pooltevahelise maaklerilepingu rikkumisest tuleneva võlgnevuse 73 750 krooni.

Hagiavalduse kohaselt pöördus kostja 2003. aasta suvel Harjumaal Xxxxx vallas Xxxxx-Xxxxxxx

Xxxxxxxxx xx asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) müümiseks hageja kui kinnisvaramaakleri poole.

Pooled leppisid kokku, et kostja tasub hagejale kinnistule sobiva ostja leidmisel ja müügilepingu

sõlmimisel vahendustasu 50 000 krooni. Hageja vahendustegevuse tulemusena sõlmiti 5. detsembril

2003. a notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping, ühishüpoteegiga koormamise leping ja

asjaõiguslepingud. Lepingu pooled ja hageja leppisid kokku, et kinnistu müügihind (965 000 krooni)

sisaldab hageja vahendustasu (50 000 krooni). Samuti lepiti kokku, et kui kostja ei tasu hagejale

vahendustasu õigel ajal, siis peab ta maksma viivist 0,5% päevas. Hageja esitas 11. detsembril

2003. a kostjale arve 50 000 krooni saamiseks kinnistu müügil osutatud vahendusteenuse eest

(maakleritasu). Kostja arvet ei tasunud. Hageja on täitnud oma kohustused kostjaga sõlmitud

maaklerilepingu järgi. Hageja palus kostjalt välja mõista kohustuse rikkumisest tuleneva võlgnevuse

73 750 krooni (maakleritasu 50 000 krooni + viivis 23 750 krooni)

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole pöördunud hageja poole sooviga kasutada tema teenuseid.

Kostja avaldas ise kuulutusi kinnistu müümise kohta. Hageja võttis kostjaga ühendust kui ostmisest

huvitatud isik. Alles pärast kinnistuga tutvumist pakkus hageja oma teenuseid kinnisvaramaaklerina,

kuid kostja keeldus sellest. Vaatamata sellele otsis hageja kinnistule ostjad. Hageja, esindades OÜ-d

M, pakkus kostjale ja potentsiaalsetele ostjatele allkirjastamiseks müügilepingu tingimuste

läbirääkimise protokolli. Selle protokolli järgi kavatsesid pooled sõlmida lepingu, millega OÜ M

oleks endale võtnud vahendaja kohustused. Protokollis märgiti kinnistu müügihind, mis sisaldas

vahendustasu. Vahendustasu suurust ei fikseeritud ning selle suuruses pooled kokkuleppele ei

jõudnud. Pooled leppisid kokku, et kui sõlmitakse müügileping, siis nähakse seal ette, et ostjad

tasuvad müüjale broneerimistasu 50 000 krooni, mis jääb vahendaja kassasse vastutavale hoiule kuni

notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Lisaks protokollile pakkus hageja kostjale 2003. aasta

novembri lõpus allkirjastamiseks veel maaklerilepingut, mille üheks pooleks oleks FIE H. T (mitte

OÜ M). Selles lepingus märgiti maakleritasuks 50 000 krooni ja sätestati viivis 0,5% päevas. Kostja

ei olnud viidatud tingimustega nõus ja maaklerileping jäi sõlmimata. Kinnistu müügileping sõlmiti

ostjate ja müüja tegevuse tulemusena. Pärast müügilepingu sõlmimist esitas hageja (FIE H. T)

18. detsembril 2003. a ostjatele arve summas 50 000 krooni, viidates protokollile. Ostjad keeldusid

arvet tasumast. Väidetavalt esitas hageja (FIE H. T) kostjale samasisulise arve, mille kuupäevaks oli

märgitud 11. detsember 2003. a. Kostja ei ole seda arvet saanud. Arve väljastanud FIE-ga H. T kostjal

lepingulist suhet pole. Hageja ja kostja ei ole sõlminud maaklerilepingut, samuti pole suulist

kokkulepet ning seega ei saa rääkida kostjapoolsest kohustuste rikkumisest. Hageja ei ole oma nõuet

tõendanud. 11. detsembri 2003. a arve ei tõenda kohustuse tekkimist ja olemasolu. Sama arve esitas

hageja ostjatele. Samuti ei ole hagejale vahendustasu maksmise õiguslikuks aluseks kinnistu

müügileping. Müüdud kinnistu oli abikaasade ühisvara. Juhul kui pooled sõlmisid maaklerilepingu,

on see tühine, sest müügilepingu pidi allkirjastama ka kostja abikaasa.

3. Tallinna Linnakohus jättis 27. detsembri 2005. a otsusega hagi rahuldamata.

Linnakohus tuvastas, et pooled ei sõlminud maaklerilepingut ning seega ei ole ka lepingust tulenevat

kohustust, mida kostja hageja suhtes oleks rikkunud. Kostja ei ole pöördunud hageja poole sooviga

kasutada tema teenuseid. Kostja tegeles ise kinnistu müügiga. Hageja võttis temaga kontakti, jättes

esialgu mulje kui ostmisest huvitatud isikust ning pakkus alles hiljem oma teenuseid

kinnisvaramaaklerina. Kostja sai aru, et hageja tegutseb ostja huvides. Ka hageja on tunnistanud, et

ostis selles piirkonnas suvilaid ja maju oma klientidele. 3. novembril 2003. a tuli hageja objektile

kahe potentsiaalse ostjaga. Pooled leppisid kokku, et OÜ-s M vormistatakse müügilepingu tingimuste

läbirääkimiste protokoll. Ostjatel ega kostjal ei olnud kahtlust, et hageja esindab OÜ-d M ja on selle

äriühingu maakleriks. Läbirääkimiste protokollile on OÜ M esindajana alla kirjutanud hageja H. T.

Protokoll võib olla tühine, sest selle on allkirjastanud OÜ M nimel esindusõiguseta isik. Tegemist

võib olla ka talumisvolitusega, sest tehingu juures viibis OÜ M seaduslik esindaja, kes on oma

käitumisega tehingu sisuliselt heaks kiitnud. Protokolli tingimuste täitmiseks võis kohtusse pöörduda

OÜ M. FIE H. T väljastatud arvete eest tasumise nõudega võis kohtusse pöörduda aga FIE H. T.

Seega ei ole hagejal kui füüsilisel isikul vaadeldavas asjas nõuet kostja vastu. Samuti pole hageja

tõendanud, et maakleritasus oleks kokku lepitud suusõnaliselt. Kostja ning kinnistu ostja väitsid, et

broneerimistasu oli ette nähtud tehingu toimumise tagamiseks. Maakleritasus ei oldud kokku lepitud.

Hageja pakkus küll kostjale maaklerilepingu projekti, kuid kostja ei olnud nõus lepingut

allkirjastama, sest ta sai aru, et sõlmis läbirääkimiste protokolli OÜ-ga M, mitte hagejaga. Samuti ei

olnud kostja nõus vahendustasu suurusega. Hageja ei ole atesteeritud kinnisvaramaakler ja kostja

leiab, et hageja soovib isehakanud maaklerina tasu ainuüksi ostjate leidmise ja nendega protokolli

sõlmimise eest. FIE H. T on esitanud arved nii ostjatele kui müüjale. Seega on hagejale selgusetu,

kellena ja kellele ta teenust osutas.

4. Hageja esitas Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse

tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 16. märtsi 2006. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt vastab linnakohtu otsus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 227 lg 1 ja § 231 lg 4 nõuetele. Linnakohus on oma otsust

motiveerinud, märkides ära, millised asjaolud ja miks tuleb lugeda tuvastatuks, millised järeldused

saab asjaoludest teha ja millist seadust kohaldada. Ainuüksi sellest, et kohtuotsuse sõnastus kattub

suuresti kostja esindaja kohtukõne sõnastusega, ei saa järeldada, nagu ei olekski kohus midagi

tuvastanud ega järeldanud. Seadus ei keela kohtul ühe poole seisukohtadega nõustuda. Hageja ei ole

apellatsioonkaebuses märkinud, miks ta linnakohtu otsuse motiividega ei nõustu. Kaebusest ei nähtu,

millised tõendid on jäetud hindamata või kuidas neid hageja meelest oleks tulnud hinnata ning

millised asjaolud on tuvastamata ja milliste tõendite alusel mis asjaolusid oleks tulnud tuvastada.

Samuti ei nähtu kaebusest, millised hageja väited on jäetud tähelepanuta ning milline on nende

väidete tähendus vaidluses. Kaebuses ei esitata kohtuotsuse kohta ühtki sisulist vastuväidet.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 652 lg-t 5, kui jättis uurimata ja hindamata tõendid, kuigi hageja

vaidlustas esimese astme kohtu otsuse, viidates sellele, et linnakohus ei hinnanud tõendeid

nõuetekohaselt. Ringkonnakohtu otsus ei vasta ka TsMS § 654 lg 4 nõuetele, sest otsus on

põhjendamata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsusega, kuigi linnakohus rajas otsuse kostja

esindaja kohtukõne teesidele, mitte hinnatud tõenditele ja tuvastatud asjaoludele. Hageja arvates ei

ole menetlus mõlemas kohtuastmes olnud õiglane. Kohtud on jätnud hageja esitatud faktilised ja

õiguslikud väited tähelepanuta ning ei ole oma järeldusi põhjendanud. Hagejal ei olnudki võimalik

apellatsioonkaebuses esimese astme kohtu otsuse kohta sisulisi vastuväiteid esitada, sest kohtuotsus

on täielikult põhjendamata.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja leiab, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Pooled vaidlevad selle üle, kas nende vahel on lepinguline suhe, mis annaks hagejale õiguse nõuda

kostjalt tasu vahendusteenuse osutamise eest. Linnakohus luges poolte seletustele, tunnistajate

ütlustele ja asjas esitatud dokumentaalsetele tõenditele tuginedes tõendatuks, et hagejal ei ole

kostjaga lepingulist suhet ning jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse

põhjendustega.

10. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel vastab linnakohtu otsus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4 nõuetele, sisaldades asjas tuvastatud asjaolusid, hinnangut tõenditele ja

kohtu järeldusi. Kolleegium sellise järeldusega ei nõustu. Hageja apellatsioonkaebus põhinebki väitel,

et linnakohus on jätnud tõendid hindamata, poolte seisukohad analüüsimata ja kohtuotsuse

põhjendamata. Samuti viitab hageja, et linnakohtu otsuse sõnastus kattub suuresti kostja esindaja

kirjalikult esitatud kohtukõne sõnastusega. Sellises olukorras pidanuks ringkonnakohus tulenevalt

TsMS § 652 lg-st 5 lähemalt analüüsima, kas linnakohus uuris kõiki tõendeid nõuetekohaselt ning

põhjendas oma järeldusi või on hageja apellatsioonkaebuse väited paljasõnalised. Viidatud sätte

kohaselt ei kogu, uuri ega hinda ringkonnakohus uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud,

uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses

vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava asjaolu tõendamise menetluse

menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist

vajalikuks.

Kostja on esitanud linnkohtule muu hulgas 3. novembri 2003. a müügilepingu tingimuste

läbirääkimiste protokolli. Selle dokumendi poolteks on müüjana kostja, ostjad ning vahendajana OÜ

M maakler H. T. Protokolli p 1.3 järgi sisaldab müügilepingu tingimuste läbirääkimise objekti

müügihind vahendaja vahendustasu. Seega sisaldab viidatud dokument kokkulepet, et vahendaja

osutab kostjale tasulist teenust. Kohtud ei ole hinnanud, kas 3. novembri 2003. a protokoll on

lepinguna kehtiv. Linnakohus märkis, et protokoll võib olla tühine esindajana esinenud isiku

esindusõiguse puudumise tõttu, otsustamata aga dokumendi kehtivuse üle. Ringkonnakohus jättis

tähelepanuta, et selliselt ei ole linnakohtu otsus kooskõlas kohtuotsuse põhjendatuse nõudega.

Ka on kohtud asunud seisukohale, et hagejal ei ole nõuet tulenevalt 3. novembri 2003. a lepingust

ning selle lepingu täitmise nõudega saab kohtusse pöörduda OÜ M. Sellist järeldust tehes tuli

kohtutel hinnata, milline on hageja suhe OÜ-ga M, kuid see jääb asjas ebaselgeks. Hageja on esitanud

kohtule maaklerilepingu projekti (linnak. tlk-d 40!41), mille kohaselt on kostjaga sõlmitava lepingu

teiseks pooleks OÜ-s M koostöölepingu alusel töötav maakler FIE H. T. Koostöölepingut ei ole

kohtule esitatud. Samas nähtub OÜ M seadusliku esindaja seletusest (linnak. tlk 97), et hageja

tegutses iseseisvalt ning kinnisvarabüroo ongi üles ehitatud nii, et maaklerid töötavad füüsilisest

isikust ettevõtjatena, kes kasutavad büroo ruume jms. Kohtud ei ole nimetatud asjaoludele hinnangut

andnud. Eeltoodud tõendid kogumis teiste asjas esitatud tõenditega (eelkõige 3. novembri 2003. a

protokoll ja FIE H. T esitatud arved protokollis märgitud vahendustasu saamiseks) võivad viidata

sellele, et hageja tegutses kostjale iseseisvalt maakleriteenust osutava FIE-na H. T, mitte aga OÜ M

esindajana. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 25 tulenevalt ei ole füüsilisest isikust ettevõtja

eraõiguslik juriidiline isik ning seega saab ta oma tsiviilprotsessiõigusi teostada füüsilise isikuna.

11. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada küsimus 3. novembri 2003. a protokolli

(ja selles sisalduva vahendustasu kokkuleppe) kehtivusest ning hageja nõudeõigusest selles viidatud

vahendustasule. Juhul, kui tuvastatud asjaoludel vahendas hageja kostja korteri müüki suulise

maaklerilepingu alusel, ei ole hageja nõude rahuldamata jätmise aluseks asjaolu, et pooled ei ole

kokku leppinud vahendustasu suuruses. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg 1 kohaselt on maakleril

õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kui

maakleritasu suuruses ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise

lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu (VÕS § 665).

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Jaak Luik