3-2-1-66-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nime

Kohtuasja number

3-2-1-66-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. september 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Narva linna hagi Osaühingu M vastu hoonestusõiguse

kinnisasja omaniku nimele kandmise nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu 7. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-143/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu M kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Narva linn, esindaja vandeadvokaat Veli Kraavi

Kostja Osaühing M (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

28. august 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta Osaühingu M kassatsioonkaebus rahuldamata ja Viru

Ringkonnakohtu 7. detsembri 2005. a otsus lõppjäreldustes

muutmata.

2. Muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

3. Riigikohtule esitatud dokumentaalsed tõendid tagastada

kassaatorile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Narva linn esitas 5. aprillil 2004. a Narva Linnakohtule hagi Osaühingu (OÜ) M vastu, milles

palus kanda üle Narvas Kangelase 29 asuva kinnisasja hoonestusõigus (kantud Ida-Viru Maakohtu

Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxx all) Narva linnale,

kustutades viidatud registriosa kolmandas jaos tehtud kande hoonestusõiguse sissekandmise kohta

kostja nimele ja kandes registriosa samasse jakku hoonestusõiguse omanikuna hageja.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 22. veebruaril 2001. a Narvas Kangelase 29 asuvale maa-alale

hoonestusõiguse seadmise lepingu. Kostja kasuks seatud hoonestusõigus kestusega 50 aastat kanti

23. märtsil 2001. a kinnistusraamatusse. Pooltevahelise lepingu p 6.1 järgi kohustus kostja kolme kuu

jooksul pärast hoonestusõiguse tekkimist, s.o hiljemalt 23. juuniks 2001. a koostama ja esitama Narva

linna peaarhitektile kooskõlastamiseks maa-alale rajatava Tehnoloogiakeskuse hoone ja sellega

seotud rajatiste ehitamiseks vajaliku tehnilise projekti. Lepingu p-s 6.2 lepiti kokku, et ehitustööde

esimene etapp (5000 m2 tootmispinna ehitamine) peab olema lõpetatud 18 kuu jooksul pärast

tehnilise projekti kinnitamist, s.o 23. detsembriks 2002. a. Pooled on pidanud läbirääkimisi pea kolm

aastat ja hageja on nõustunud kostja korduvate palvetega tehnilise projekti esitamise tähtaja

pikendamiseks ja ehitise püstitamise edasilükkamiseks. Narva Linnavalitsuse 23. juuli 2003. a

korralduse kohaselt muudeti pooltevahelise lepingu p 6.1 ja kohustati kostjat esitama rajatava hoone

tehniline projekt 31. detsembriks 2003. a. Kostja ei ilmunud notari juurde lepingu muudatuse

vormistamiseks. Kostja ei ole oma lepingujärgseid kohustusi täitnud ja takistab oma vastuolulise

käitumisega hoonestusõiguse käsutamist Narva linna huvides. Hageja leiab, et viidatud asjaoludel on

tal õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 2441 järgi hoonestusõiguse enda nimele kandmist

(omanikule langemist). Hageja nõudis 11. veebruari 2004. a kirjaga kostjalt nõusolekut

hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kuid kostja keeldus sellest.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidete kohaselt on pooled 22. veebruari 2001. a lepingu p-

s 10 sätestanud eeldused, mil hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Hageja

sai esitada nõude AÕS § 2441 järgi vaid nende eelduste olemasolul, vaidlusaluses asjas tugineb

hageja aga asjaoludele, mida lepingus nimetatud ei ole. Hageja viidatud asjaoludel võis ta AÕS §-

st 243 tulenevalt nõuda hoonestusõiguse ennetähtaegset lõpetamist. Hageja ei ole seda nõudnud ning

pooled ei jõudnud ka AÕS § 244 kohaselt kokkuleppele hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise

suhtes. Hoonestusõiguse seadmise lepingu kehtivuse tähtaeg ei ole lõppenud.

3. Narva Linnakohus rahuldas 20. oktoobri 2004. a otsusega hagi ja kandis Narvas Kangelase 29

asuva kinnisasja hoonestusõiguse üle hagejale, kustutades vastava registriosa kolmandas jaos tehtud

kande hoonestusõiguse sissekandmise kohta kostja nimele ja kandes registriosa samasse jakku

hoonestusõiguse omanikuna hageja.

Linnakohus asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt hoonestusõiguse enda nimele

kandmist. Kostja ei esitanud lepingu p-des 6.1 ja 6.2 sätestatud tähtaja jooksul tehnilist projekti ja ei

püstitanud ehitist. Asjaõigusseaduse § 2441 lg 1 sätestab, et juhul kui hoonestaja ei ole

hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui

hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt

nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemiseks). Hageja nõue ei ole

AÕS § 2441 lg 3 järgi aegunud.

4. Kostja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse ja asjaga

seotud määrused tühistada ja saata asi samale kohtule teises koosseisus uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Viru Ringkonnakohtu 7. detsembri 2005. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjendustel on AÕS § 2441 lg-st 1 tulenevalt hoonestusõiguse omanikule langemise

aluseks kas seadus või poolte kokkulepe. Hageja ei ole viidanud lepingu p-s 10 sätestatud alustele,

mis annavad hagejale õiguse nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Küll aga tuleneb hageja

nõudeõigus seadusest. Asjaõigusseaduse § 2441 lg 1 kohaselt on ehitise tähtajaks püstitamata jätmine

seadusest tulenev hoonestusõiguse tagasinõude (omanikule langemise) alus. Selle sätte kohaselt

annab tagasinõudeks aluse ka asjaolu, et kostja ei ole esitanud tähtaegselt tehnilist projekti. Kuivõrd

viidatud kohustus on kantud kinnistusraamatusse, tuleb selle rikkumist käsitada kostjapoolse olulise

lepingurikkumisena AÕS § 2441 lg 1 mõttes.

Asjasse ei puutu kostja väited, et hoonestusõiguse tähtaeg ei ole lõppenud ja pooled ei ole jõudnud

AÕS § 244 kohaselt kokkuleppele hoonestusõiguse ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja ei ole

taotlenud hoonestusõiguse lõpetamist. Tähelepanuta tuleb jätta kostja väide, et AÕS § 248 lg 1 järgi

ei tohi hoonestusõigust kitsendada AÕS §-s 241 sätestatud tingimustega. Sellist vastuväidet kostja

esimese astme kohtus ei esitanud. Esimese astme toimiku materjalidest ei nähtu, et kohus oleks

otsuses kajastanud kostja esindajate seletusi, mis ei vastanud protokollides fikseeritud seletustele või

kostja vastuses esitatud väidetele. Samuti on linnakohtu otsus piisavalt motiveeritud. Menetluse

peatamise taotluse rahuldamata jätmise määruse võis kohus teha suulise määrusena ja sellele ei

saanud esitada kaebust. Menetlusnormide rikkumine hagi tagamisel või tagamata jätmisel ei mõjuta

asja sisulist lahendamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja linnakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks linnakohtule teises kohtukoosseisus.

Kohtud kohaldasid ebaõigesti AÕS § 2441 lg-t 1 alates 1. juulist 2003. a kehtivas sõnastuses.

Pooltevaheline leping sõlmiti 22. veebruaril 2001. a. Seega tuli asi lahendada lähtuvalt varem

kehtinud seaduse sõnastusest, mille kohaselt oli kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse

enda nimele kandmist (omanikule langemist) kokkulepitud eelduste saabumisel. Hageja ei tuginenud

lepingu p-s 10 kokkulepitud eeldustele ja seega on tema nõue alusetu.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et linnakohtu otsus on piisavalt põhjendatud. Linnakohtu otsus ei

vasta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 4 nõuetele. Linnakohus ei arvestanud, et

hoonestusõiguse seadmise lepingu p 6.2 järgi pidi kostja püstitama kogu ehitise alles 2006. aastal.

Tehnilise projekti esitamise kohustust seadusest ei tulene. Lepingus ei tõlgendata ka tehnilise projekti

mõistet. Seega kitsendab tehnilist projekti puudutav lepingutingimus hoonestaja õigusi

hoonestusõiguse täitmisel. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 229 lg-t 2, kui põhjendas hagi

rahuldamist kostjapoolsete lepinguliste kohustuste olulise rikkumisega. Seda asjaolu pole pooled asja

läbivaatamisel esile toonud. Otsustades lepingujärgsete kohustuste rikkumise olulisuse üle, jätsid

kohtud sellekohased võlaõigusseaduse sätted kohustuste rikkumise kohta kohaldamata.

Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et linnakohus on piisavalt põhjendanud, miks tuli kostja taotlus

asjas menetluse peatamiseks jätta rahuldamata. Taotluse rahuldamata jätmisega võeti kostjalt tõendite

esitamise võimalus. Samuti ei pööranud ringkonnakohus tähelepanu sellele, et linnakohus jättis kostja

ilma õigusest vaidlustada hagi tagamise määrust, sest seda määrust ei ole kostjale saadetud.

7. Kostja esitas 28. augustil 2006. a Riigikohtule täiendavad dokumendid ja taotles nende kui asjas

tähtsust omavate tõendite uurimist.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohus ei ole

rikkunud menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 691 lg 1

p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Kolleegium muudab ja

täiendab TsMS § 692 lg 2 alusel ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

10. Kohtud tuvastasid, et kostja on rikkunud hagejaga sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust

tulenevaid kohustusi: kostja ei esitanud hagejale tähtajaks ehitatava hoone tehnilist projekti ning ei

lõpetanud tähtaegselt ehitustööde 1. etappi (ei ehitanud valmis 5000 m2 tootmispinda).

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et eeltoodud rikkumised on aluseks AÕS § 2441

lg 1 (alates 1. juulist 2003. a kehtivas sõnastuses) kohaldamisele.

11. Hoonestusõiguse seadmiseks kohustav tehing ja hoonestusõiguse seadmiseks sõlmitav

asjaõigusleping pidid olema vastavalt AÕS § 241 lg-le 4, § 119 lg-le 1 ja § 120 lg-le 1 notariaalselt

tõestatud ning AÕS § 242 kohaselt peavad seda olema ka praegu. Kuigi pooled on pidanud

läbirääkimisi lepingute muutmiseks, ei ole nad seda seaduses nõutud vormis teinud. Seega on kohtud

põhjendatult võtnud aluseks 22. veebruaril 2001. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu.

12. Asjaõigusseadus (enne 1. juulit 2003. a kehtinud sõnastuses) sätestas kinnisasja omanikule õiguse

nõuda hoonestusõiguse lõpetamist või hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Nii oli AÕS § 243

kohaselt koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse lõpetamist, kui

hoonestusõiguse omanik (hoonestaja) ei ole hoonestusõiguse omandamise alusega ettenähtud tähtaja

jooksul nõutavat ehitist püstitanud või on rikkunud AÕS § 247 lg-st 2 tulenevat kohustust.

Asjaõigusseaduse § 2441 lg 1 sätestas, et kokkulepitud eelduse saabumisel on kinnisasja omanikul

õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (omanikule langemist). Asjaõigusseaduse § 2441

lg 1 alates 1. juulist 2003. a kehtiva sõnastuse kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda

hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemiseks), kui

hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud

või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Seega on alates 1. juulist 2003. a

kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist asjaoludel, mis varasema

seaduse kohaselt olid AÕS § 243 järgi aluseks hoonestusõiguse lõpetamisele. Seadusemuudatusega

tagatakse kinnisasja koormanud hoonestusõiguse püsimine, mistõttu on kehtiv regulatsioon

otstarbekam. Nii kehtinud kui kehtiva AÕS § 2551 p 4 sõnastusest tulenevalt saavad pooled

hoonestusõiguse omanikule kandmise eeldused määratleda ka kokkuleppel hoonestusõiguse seadmise

lepingus. Samuti on nii kehtinud kui ka kehtiva seaduse sõnastuse kohaselt hoonestusõiguse

lõpetamise eelduseks poolte kokkulepe (AÕS § 244).

13. Kostja kassatsioonkaebuse väite kohaselt tuli kohtutel kohaldada AÕS § 2441 lg-t 1 enne 1. juulit

2003. a kehtinud sõnastuses, kuna pooltevaheline hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti

22. veebruaril 2001. a. Kolleegium sellise järeldusega ei nõustu.

14. Seadusandja pole reguleerinud asjaõigusseaduse muudatuste, sealhulgas alates 1. juulist 2003. a

kehtiva AÕS § 2441 lg 1 tagasiulatuva jõu küsimust. Kolleegium kohaldab siin analoogia alusel

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 12. Tulenevalt selle esimesest lõikest tuleks hoonestusõigusele alates 1. juulist

2003. a kohaldada sellest ajast kehtivat AÕS § 2441 redaktsiooni. Samas tuleb arvestada VÕSRS

§ 12 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira

lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud

asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse

senikehtinud seadust.

15. Kohtud on tuvastanud, et pooltevahelises lepingus kokkulepitud ehitustööde 1. etapp ei valminud

õigeaegselt (23. detsembriks 2002. a) ja pooled selle üle ei vaidle. See kostja lepingujärgne kohustus

oli täitmata ka 1. juulil 2003. a, mil jõustus seadusemuudatus, mis andis hagejale õiguse nõuda

kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Asjaolu, et kokkulepitud tähtaja

jooksul nõutavat ehitist ei püstitata, andis nii kehtinud kui annab ka kehtiva seaduse sõnastuse

kohaselt kinnisasja omanikule võimaluse jätta hoonestaja hoonestusõigusest ilma. Seega

seadusemuudatus puudutab kinnisasja omaniku (hageja) nõudeõigust, andes talle võimaluse nõuda

hoonestusõiguse enda nimele kandmist selle lõpetamise asemel. Seadusemuudatusega ei välistatud

ega piiratud hoonestaja õigusi, kes kaotaks hoonestusõiguse nii enne 1. juulit 2003. a kehtinud kui ka

pärast seda kehtiva seaduse kohaselt. Seega kohaldasid kohtud põhjendatult kehtiva AÕS § 2441 lg-

t 1, mis asendas alates 1. juulist 2003. a kehtivuse kaotanud AÕS § 243. Samuti nõustub kolleegium

kohtute arusaamaga, et hoonestusõiguse lõpetamise aluseks oli ja selle kinnisasja omanikule

kandmise aluseks on ka see, kui kokkulepitud tähtaja jooksul ei püstitata kokkulepitud ehitise osa.

Sellist järeldust kinnitab ka hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal 22. veebruaril 2001. a

kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 38, mis liigitas ehitised hooneteks ja rajatisteks ning

sätestas, et hoone on maapinnaga püsivalt ühendatud, katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis ning

rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole

hoone.

16. Kohtud tuvastasid samuti, et kostja ei esitanud hagejale lepingus kokkulepitud ajaks (23. juuniks

2001. a) ehitatava hoone tehnilist projekti ja pooled selle üle ka ei vaidle. Samuti oli see

lepingujärgne kohustus täitmata 1. juulil 2003. a, mil jõustus kõnealune seadusemuudatus.

Kolleegium juhib aga tähelepanu, et see lepingutingimuse rikkumine ei saanud olla aluseks alates

1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 2441 lg 1 kohaldamisele. Asjaolu, et kokkulepitud ajal ei esitata

ehitatava hoone tehnilist projekti, ei olnud kehtinud seaduse kohaselt hoonestusõiguse lõpetamise või

hoonestusõiguse omanikule langemise nõude esitamise aluseks. Võimalus, et selline asjaolu võib olla

oluliseks lepingurikkumiseks, mis annab aluse nõuda hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele

kandmist, tekkis alles 1. juulil 2003. a jõustunud seadusemuudatusega. Seega puudutas

seadusemuudatus kinnisasja omaniku (hageja) nõudeõigust ning piiras oluliselt hoonestaja (kostja)

õigusi, sätestades sellise aluse hoonestaja ilmajätmiseks hoonestusõigusest, mida ei olnud

lepingurikkumise toimepaneku ajal. Kuivõrd kõnealuse lepingutingimuse rikkumine ei andnud ka

pooltevahelise lepingu kohaselt hagejale õigust nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist, ei

saanud see asjaolu olla hagi rahuldamise aluseks.

17. Kolleegiumi arvates pidas ringkonnakohus õigesti linnakohtu otsust piisavalt põhjendatuks.

Ringkonnakohus märgib ka õigesti, et menetlusõiguse normide rikkumine hagi tagamisel või

tagamata jätmisel ei mõjuta vaidlusaluse asja sisulist lahendamist. Kuna tehnilise projekti lepingus

määratud tähtajaks esitamata jätmine ei ole hagi rahuldamise aluseks (vt otsuse p 16), siis jäävad

tähelepanuta kassatsioonkaebuse väited materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi

rikkumise kohta hoonestusõiguse seadmise lepingu olulise rikkumise kindlakstegemisel.

18. Kolleegium leiab, et hageja nõue on sisuliselt alates 1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 2441 lg-st 1

tulenev nõue kohustada kostjat andma nõusolek hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise

kohustuse olemasolu. Eeltoodut arvestades on linnakohtu otsuse resolutsioon ebatäpne. Kolleegium

ei pea aga vajalikuks ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni muuta, sest hageja taotletav eesmärk on

ringkonnakohtu otsusega saavutatav.

19. Kostjale tuleb tagastada Riigikohtule esitatud dokumentaalsed tõendid. Tulenevalt TsMS § 688

lg-st 5 ei kogu ega uuri Riigikohus tõendeid, välja arvatud juhul, kui tõend esitatakse ringkonnakohtu

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks