3-2-1-63-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-63-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. juuni 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

M. T hagi OÜ K vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja

kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/558/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ K kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja M. T (isikukood xxxxxxxxxxx) ja tema lepinguline

esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila.

Kostja OÜ K (registrikood xxxxxxxx) ja tema lepinguline

esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher.

Asja läbivaatamise kuupäev

5. juuni 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja M. T. Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Toomas

Vaher. Istungit protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2005. a

otsus.

2. Teha uus otsus, millega jätta M. T hagi OÜ K vastu

omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande

tegemiseks rahuldamata.

3. Tühistada Tallinna Linnakohtu 30. jaanuari 2004. a

määrusega Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx

kolmandasse jakku M. T kasuks tehtud eelmärge omandi

üleandmise nõude tagamiseks ning vara käsutamise ja

koormamise keelumärge.

4. Maksta M. T välja Tallinna Ringkonnakohtu deposiitarvelt

1 507 575 (üks miljon viissada seitse tuhat viissada

seitsekümmend viis) krooni 30 senti.

5. Mõista M. T OÜ K kasuks välja õigusabikulu 20 000

(kakskümmend tuhat) krooni.

6. Kassatsioonkaebus rahuldada.

7. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Raidla ja Partnerid OÜ

K kassatsioonkaebuselt 20. märtsil 2006. a tasutud kautsjon

15 000 (viisteist tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M. T (edaspidi hageja) palus linnakohtule esitatud hagis tunnustada tema omandiõigust Xxxxx xx

asuva kinnistu suhtes, kustutada kinnistusraamatu registriosa nr xxxxx teise jakku OÜ K (edaspidi

kostja) kohta tehtud kanne ning teha registriosa nr xxxxx teise jakku kanne hageja omandiõiguse

kohta.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja üürilepingu alusel eluruumi õigusvastaselt võõrandatud majas

aadressil Xxxxxxx, Xxxxx xx-x. 16. juulil 2003. a koostati ja tõestati notariaalselt Xxxxx xx kinnistu

võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping ning eelmärke kinnistamise avaldus. Kinnistu ostjaks oli

kostja. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu,

vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Selline selgitus kanti ka kostjaga

sõlmitud lepingusse. Hageja sai teate tehingu tegemisest kätte 22. juulil 2003. a. Hageja

ostueesõiguse teostamise avaldus tõestati 18. septembril 2003. a. Notar väljastas hageja ostueesõiguse

teostamise avalduse kinnistu müüjatele ning kostjale. Avalduses tegi hageja ettepaneku sõlmida

asjaõigusleping 28. oktoobril 2003. a. Sellel kuupäeval asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Kostja

esindajate puudumise tõttu jäi asjaõigusleping sõlmimata ka järgmistel kokkulepitud kuupäevadel.

16. detsembril 2003. a kanti kostja kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu omanikuna.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kuna kinnistusraamatu kohaselt ei olnud ühtegi takistust omandiõiguse

ülekandmiseks kostjale, ei ole hagejal õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist vaidlusaluse

kinnisasja suhtes. Hageja on ostueesõiguse teostamisega saavutanud võlaõigusliku kohustuslepingu

(müügilepingu) tekkimise, mille alusel on tal nõudeõigus müüjate vastu. Hagejal puudub kostja vastu

asjaõiguslik nõue, s.o õigus nõuda kinnistusraamatu kande kustutamist ning omandiõiguse

tunnustamist. Kostja ei käitunud hageja suhtes pahauskselt.

3. Tallinna Linnakohus jättis 30. novembri 2004. a otsusega hagi rahuldamata ning mõistis hagejalt

kostja kasuks välja kohtukulud.

Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega ei saanud hageja kinnistu omanikuks. Nimetatud

avalduse esitamisega tekkis hageja ning kinnistu müüjate vahel müügileping samadel tingimustel,

milles kinnistu müüjad kostjaga kokku leppisid. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-st 1 jäi

kehtima ka kinnistu müüjate ning kostja vaheline müügileping. Samuti jäid kehtima nendevahelised

asjaõiguslepingud. Kinnistusraamatu väljatrükist nähtuvalt on kostja 16. detsembril 2003. a kantud

kinnistusregistri registriossa nr xxxxx omanikuna. Seega on eelnimetatud kinnistu omanikuks kostja,

mitte hageja.

Hageja võinuks ostueesõiguse teostamisega saada kinnisasja omanikuks juhul, kui hageja

ostueesõiguse kohta oleks kinnistusraamatusse kantud märkus. Sellisel juhul olnuks müüjate ning

ostja vahelised asjaõiguslepingud tühised ning kinnistu omanikuks jäänuks müüjad. Hageja saanuks

sellisel juhul müüjatelt nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ning kostjalt kinnistusraamatu kande

parandamiseks vajaliku nõusoleku andmist. Praegusel juhul märkust ostueesõiguse kohta

kinnistusraamatusse kantud ei olnud. Kuna hageja ostueesõigusel on üksnes võlaõiguslik toime, siis

ei tekkinud hagejal nõudeid kostja vastu. Kuna hagejal kostja vastu nõudeid ei tekkinud, siis ei oma

asja lahendamisel tähendust küsimus, kas kostja käitus pahauskselt või mitte.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja esimese astme kohtus kantud kohtukulud 87 316

krooni ja apellatsioonimenetlusega seotud kohtukulud. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on sundüürnikel

tagastatud elamu võõrandamise korral ostueesõigus. Seaduse alusel tekkinud ostueesõigust ei ole vaja

kanda kinnistusraamatusse. Ebaõige on linnakohtu seisukoht, et sundüürnik sai ostja õigustesse

astuda üksnes võlaõigusliku lepingu alusel, mistõttu asjaõiguslik leping kehtis edasi ja selle alusel

kinnistusraamatusse tehtud kanne on seaduslik. Kostja tegutses pahauskselt ning kohus oleks pidanud

juhinduma VÕS § 6 lg-test 1 ja 2.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus tühistas 23. detsembri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse osaliselt, rahuldades

hageja nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks, ning jaotas ümber kohtukulud.

Ringkonnakohus leidis, et ostueesõigust teostanud isikul on õigus nõuda omandi üleandmist. AÕS

§ 257 lg 3 piirab seadusest tulenevat ostueesõigust (v.a kinnisasja kaasomaniku

ostueesõigus) ! ostueesõiguse olemasolu on seatud sõltuvusse kinnistusraamatusse kantud vastava

märkuse olemasolust. ORAS § 121 lg 10 sellist nõuet ette ei näe. Ringkonnakohus asus seisukohale,

et AÕS § 257 lg-s 3 ettenähtud ostueesõiguse teostamise piirang ei kohaldu ORAS § 121 lg-s 10

sätestatud ostueesõigusele. Sellest tulenevalt jättis ringkonnakohus kohaldamata AÕS § 257 lg 3 teise

lause osas, mille kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega samasugust tähendust ka

seaduse alusel tekkinud ostueesõigus vaid siis, kui selle kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus.

Ringkonnakohus leidis, et selle kohaldamine ORAS § 121 lg-st 10 tulenevale ostueesõigusele oleks

vastuolus põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse printsiibiga. AÕS § 264 lg 3 tagas

enne 1. juulit 2002. a ORAS § 121 lg 10 alusel tekkinud ostueesõiguse omaja õiguse saada kinnisasja

omanikuks ka siis, kui ostja oli juba kinnistusraamatusse kantud. Alates 1. juulist 2002. a kehtiva

AÕS § 257 lg-st 3 tulenev ostueesõigusega seostatud lisatingimus muudab sisuliselt võimatuks

reformiseadusega üürnikule antud ostueesõiguse realiseerimise. Seetõttu on kehtiv AÕS § 257 lg 3

vastuolus ka põhiseaduse §-ga 14, millest tulenevalt peab isikule, kellele on antud mingi õigus, olema

ette nähtud ka toimiv kord selle õiguse teostamiseks. Sundüürniku võimalust ostueesõigust tagavat

märkust kinnistusraamatusse kanda tuleb hinnata tema suhtes liialt koormavaks, sest seadusest

tulenevalt vajab see omaniku nõusolekut. AÕS § 631 lg-st 7 tulenevalt kantakse märkus

kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. ORAS § 121 lg 10 sellist võimalust ette ei näe.

Ringkonnakohus leidis, et tulenevalt AÕS § 63 lg-st 3 on käsutustehingud, millega vaidlusalune

omand kostjale üle anti, tühised. Kostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmisega läks temale

üle kohustus võimaldada kinnisasja üleandmine ostueesõigusega isikule. Seetõttu on küll alusetu

hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks, kuid tal on õigus nõuda omandi üleandmist ja

kinnistusraamatu kande muutmist. Hageja nõue tuleb kvalifitseerida AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5

alusel nõudena ostja vastu kinnistusraamatu parandamiseks nõusoleku saamiseks. Hagi rahuldamisel

asendab kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt ostja tahteavaldust kande tegemiseks vajaliku nõusoleku

andmiseks ja on ilma täiendavate toiminguteta aluseks kande tegemisel kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus, rahuldades hagi, mõistis kostjale ringkonnakohtu deposiitarvelt välja hageja tasutud

ostuhinna koos kuludega.

6. 12. jaanuaril 2006. a saatis ringkonnakohus Riigikohtule taotluse kontrollida AÕS § 257 lg 3 teises

lauses sisalduva kitsenduse kohaldamise põhiseadusele vastavust ORAS § 121 lg-st 10 tuleneva

ostueesõiguse suhtes. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium

tagastas 16. märtsi 2006. a määrusega asjas nr 3-4-1-1-06 ringkonnakohtu taotluse põhiseaduslikkuse

järelevalve kohtumenetluse seaduse § 11 lg 3 alusel läbivaatamatult, kuna ringkonnakohus ei

tunnistanud kohtuotsuse resolutsioonis õigustloova akti sätet põhiseadusega vastuolus olevaks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule või teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Kostja leiab, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata AÕS § 257 lg 3 teise lause, leides, et

see säte on põhiseadusega vastuolus. Kostja leiab, et omandireformi aluste seaduses sätestatud

ostueesõiguse märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse on olemas mõistlik ja toimiv kord. Ebaõige

on ringkonnakohtu seisukoht, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusel on asjaõiguslik toime

ka ilma vastava märkuseta kinnistusraamatus. Omandireformi aluste seaduse üürniku ostueesõiguse

samastamine kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus ei saanud

AÕS §-le 641 ja TsÜS § 68 lg-le 5 tuginedes asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete

muutmise kohta. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 21 ja § 35 lg 1 p 3 järgi on ka kohtulahendi

alusel kande tegemiseks vaja kinnistamisavaldust.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei vasta ringkonnakohtu otsuse resolutsioon seadusele, kuna selles pole

märgitud, et kohus jättis kohaldamata asjassepuutuva õigusnormi põhiseadusega vastuolu tõttu.

Ringkonnakohus väljus asja lahendamise piiridest, rahuldades nõude kinnistusraamatu kande

muutmiseks nõusoleku saamiseks, kuigi sellist nõuet hagis ei olnud. Ringkonnakohtu otsuses ei ole

märgitud, millise materiaalõiguse normi alusel rahuldas ringkonnakohus hagi omaniku muutmise

kohta kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

8. Hageja palub kassatsioonkaebusele esitatud kirjalikus vastuses jätta kostja kaebus rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata. AÕS § 631 lg 7 kohaselt kantakse märkus kinnistusraamatusse

seaduses sätestatud juhul. Seaduses ei ole sätestatud, et üürniku ostueesõiguse tagamiseks kantakse

kinnistusraamatusse märkus. Hageja leiab, et üürnik ei saanud astuda üksnes võlaõiguslikku

lepingusse. AÕS § 119 lg-st 1 ja § 120 lg-st 3 nähtuvalt on asjaõiguslepingut võimalik sõlmida ainult

koos võlaõigusliku lepinguga. Seega pole võimalik, et poolte vahetumisel võlaõiguslikus lepingus

jäävad samaks asjaõigusliku lepingu pooled.

9. Riigikohtu istungil jäid kostja esindaja ja hageja oma seisukohtade juurde. Kostja esindaja palus

hagejalt kostja kasuks välja mõista kassatsiooniastmes kantud kohtukulud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium saab tuvastatud asjaolude põhjal teha ise

uue otsuse ja jätta hagi rahuldamata.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutab eluruumi üürilepingu alusel ja eluruum asub

omandireformi käigus tagastatud elamus. Kohtud on tuvastanud, et Xxxxxxxxx Xxxxx xx asuva

elamumaa kohta on 26. augustil 1999. a avatud kinnistusregistri registriosa nr xxxxx. Kostja omandas

kinnistu 16. juuli 2003. a ja 16. septembri 2003. a lepingute alusel ja on kinnistusregistri registriossa

nr xxxxx omanikuna sisse kantud 16. detsembril 2003. a. 18. septembril 2003. a tegi hageja

notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse.

11. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et AÕS § 257 lg-s 3 ettenähtud ostueesõiguse

teostamise piirang ei kohaldu ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusele.

AÕS § 257 lg-s 3 on loetletud asjaõigusliku toimega kinnisasja ostueesõiguse juhud. Asjaõiguslikeks

ostueesõigusteks on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja

kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus. Kolleegium jääb oma 20. juuni 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-

2-1-13-06 väljendatud seisukoha juurde, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud seadusest tulenev

ostueesõigus omab asjaõiguslikku toimet üksnes siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust.

Kui ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud üürniku ostueesõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on

tegemist võlaõigusliku ostueesõigusega. Kuna hageja ostueesõiguse kohta ei ole märkust

kinnistusraamatusse kantud, ei ole sellel asjaõiguslikku toimet ning hageja ei saa kostjalt nõuda

omandi üleandmist. Hageja saab esitada oma võlaõiguslikud nõuded, sh nõude kahju hüvitamiseks,

kinnisasja müüja vastu. Seega leiab kolleegium, et M. T hagi OÜ K vastu omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb jätta rahuldamata.

Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et alates 1. juulist 2002. a kehtiv AÕS § 257 lg-s 3

sätestatud seadusest tulenev ostueesõiguse piirang ei ole vastuolus õiguskindluse põhimõttega (vt

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Samuti leiab

kolleegium, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse märkuse kandmiseks

kinnistusraamatusse on olemas mõistlik ja toimiv kord. Märkuse kandmist kinnistusraamatusse saab

ostueesõiguslane nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku

nõusolekut (KRS § 341 lg 1), mida võib asendada ka kohtuotsus (TsÜS § 68 lg 5, KRS § 341 lg 7).

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et esitatu kehtib lisaks ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud

ostueesõiguse teostamisele ka teiste seadusest tulenevate ostueesõiguste korral.

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole väljunud asja läbivaatamise piiridest, kui kvalifitseeris

hageja nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku saamiseks. Kohus ei ole seotud

kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kohus kohaldab seadust ise, olles eelnevalt

tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks

olevate asjaoludega, millele pool on viidanud (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. aprilli 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-02 (RT III 2002, 14, 163) ja 7. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

33-03 (RT III 2003, 12, 122)). Seega on kohtul õigus anda hageja nõudele õiguslik kvalifikatsioon.

13. Kolleegium nõustub aga kostja seisukohaga, et ringkonnakohus ei saanud AÕS § 641 ja TsÜS

§ 68 lg 5 alusel asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete muutmise kohta. AÕS § 641 järgi

on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava

asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise

poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja nõusoleku kinnisomandi tagasikandmiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saaks

hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja omanikukande muutmisega nõustunuks.

Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kostja nõusolekut asendav kohtulahend ei asenda

teisi võimalikke tahteavaldusi, mis on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalikud, esmajoones

hageja enese tahteavaldust enda omanikuna sissekandmiseks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05 (RT III 2005, 43, 426)).

14. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et ringkonnakohus ei ole otsuse resolutsioonis

edasikaebamise tähtaega märkides arvestanud TsMS § 341 lg-s 31 sätestatuga. Kuna ringkonnakohus

jättis kohaldamata AÕS § 257 lg 3 teise lause ning algatas põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse,

ei hakanud ringkonnakohtu otsuse kaebetähtaeg kulgema kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest,

vaid Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi lahendi kuulutamisest. Hagi rahuldamata

jätmisel eeltoodud põhjustel (vt otsuse p 11) ei oma nimetatud menetlusõiguse rikkumine aga

käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ei vasta seadusele. Sama

leidis ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium 16. märtsi 2006. a määruses (vt otsuse

p 6).

15. Kuna kolleegium teeb uue otsuse, tuleb jaotada ka kohtukulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku

ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne 1. jaanuari 2006. a

alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele enne 1. jaanuari

2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kostja on tasunud õigusabi eest

esimese astme kohtus 47 082 krooni, ringkonnakohtus 50 445 krooni ja kassatsioonimenetluses 45

398 krooni 70 senti. Kuna kohus lahendas hinnaga hagi ja hagi jäi rahuldamata, saab kolleegium enne

1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel hagejalt kostja kasuks õigusabi eest välja

mõista kuni 5% hagi hinnast. Kolleegium leiab, et asja keerukust ja tähendust arvestades on hagejalt

põhjendatud ja vajalik kostja kasuks välja mõista 20 000 krooni õigusabikulude katteks.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Jaak Luik