3-2-1-57-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-57-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. juuni 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

O. Z hagi V OÜ vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks ja

omandiõiguse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2-354/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

O. Z kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja O. Z (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Tanel Pürn.

Kostja V OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Leonid Tolstov.

Kolmandad isikud hageja poolel L. R (isikukood xxxxxxxxxxx)

ja E. K (isikukood xxxxxxxxxxx).

Kolmas isik kostja poolel Aktsiaselts H (registrikood xxxxxxxx),

esindaja juhatuse liige P. P.

Kolmas isik kostja poolel E Kogudus (registrikood 80208223).

Asja läbivaatamise kuupäev

22. mai 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn ja kostja esindaja

vandeadvokaat Leonid Tolstov. Protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 30. novembri 2005. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. O. Z (edaspidi hageja) esitas 20. septembril 2004. a Võru Maakohtule hagi V OÜ (edaspidi kostja)

vastu, milles palus tunnustada enda omandiõigust kinnisasjale asukohaga Xxxx linnas Xxxxx tn xx,

registriosa xxxx (edaspidi kinnisasi), kustutada Võru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx

teise jakku tehtud kanne ja kanda hageja omanikuna kinnistusraamatusse.

Hagi kohaselt tagastati kinnisasjal olev maja (edaspidi elamu) 3. märtsi 1997. a E Kogudusele

(edaspidi müüja). Akti alusel anti üle ka sõlmitud üüri- ja rendilepingud. Hageja sõlmis 28. jaanuaril

2003. a müüjaga üürilepingu elamu korteri nr x kasutamiseks. Hageja on selles elamus elanud

1964. aastast ning elas seal ka elamu tagastamise ajal. 7. aprillil 2004 sõlmisid müüja ja kostja

kinnisasja müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Kostja ostis kinnisasja

400 000 krooni eest. Kinnisasjale seati hüpoteek summas 650 000 krooni. Lepingu p 12 sisaldas

asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks. Teate lepingu sõlmimise kohta sai

hageja kätte 24. aprillil 2004.

Kuna hageja on tagastatud elamu üürnik omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121lg 10 mõttes,

oli tal kinnisasja võõrandamisel ostueesõigus. Ostueesõiguse teostamise notariaalselt tõestatud

avalduse esitas hageja müüjale 14. mail 2004. Ülejäänud üürnikud L. R ja E. K teatasid hagejale

kirjaga, et nad ei soovi ühist ostueesõigust kohtumenetluses hagi esitamisega teostada. Ostueesõiguse

teostamiseks on vajalik müüja ja ostja nõusolek. Vaatamata korduvatele ettepanekutele ei ole hageja

ostueesõiguse teostamiseks nende isikutega kokkulepet saavutanud. Asjaõigusseaduse kohaselt on

hagejal õigus nõuda enda omandiõiguse tunnustamist kinnisasjale ja kinnistusraamatu kande

muutmist.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei saa hagi rahuldada, kuna ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel ei teki

ostueesõiguse teostamisest lepingulist suhet. Ostueesõiguslasel on õigus esitada lepingul põhinevaid

nõudeid, sh omandiõiguse üleandmise nõuet üksnes müüja vastu. Pärast kinnistusraamatu kande

muutmist ei saa müüjalt enam kinnisomandi üleandmist nõuda, sest omand on juba esialgsele ostjale

üle läinud. Kostja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 14. aprillil 2004. a. Tegemist ei ole

asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg-s 3 sätestatud erandiga, kuna kinnistusraamatusse ei olnud kantud

märkust hageja kasuks, samuti ei saa ORAS § 121 lg-st 10 tulenevat ostueesõigust käsitada õigusena,

mis ei vaja kinnistusraamatusse kandmist. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtis hagejal tavaline

võlaõiguslik üürisuhe, st hageja ei ole nn sundüürnik, mistõttu puudus ORAS §-st 121tulenev üürniku

ostueesõigus. Isegi, kui lugeda hageja ostueesõigus kehtivaks, ei ole hagejal õigust teostada

ostueesõigust kogu kinnisasja suhtes. Sel juhul on müüja ja ostueesõiguslaste vahel kehtiv

müügileping, milles ostja poolel on kolm üürnikku, sest tulenevalt ORAS § 121lg-st 10 on neil ühine

ostueesõigus.

3. 1. märtsi 2005. a määrusega kaasas maakohus menetlusse kolmandate isikutena hageja poolel L. R

ja E. K (edaspidi kaasüürnikud) ning kostja poolel müüja ja Aktsiaseltsi H (edaspidi

hüpoteegipidaja).

4. Kolmandad isikud palusid jätta hagi rahuldamata.

Kaasüürnikud kinnitasid, et on esitanud ostueesõiguse teostamise avaldused. Kuna kinnisasja

omandiõigus on aga üle läinud kostjale, ei ole müüjal võimalik täita müügilepingust tulenevaid

kohustusi kolmandate isikute ees. Seega on kolmandatel isikutel võimalus esitada müüja vastu

müügilepingu täitmata jätmisest tulenev kahjunõue, mida kolmandad isikud aga esitada ei soovi. Kui

müüjal siiski avaneb võimalus müügilepingute täitmiseks, kaaluvad nad siiski kinnisasja väljaostmist.

Müüja nõustus kostja seisukohtadega. Ta kinnitas ka, et on saanud ostueesõiguse teostamise

avaldused nii hagejalt kui kaasüürnikelt.

5. Võru Maakohus jättis 16. mai 2005. a otsusega hagi rahuldamata, tühistas kinnisasjale hageja

kasuks seatud keelumärke ja mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja 14 000 krooni.

Kohus tuvastas, et müüjale tagastati õigusvastaselt võõrandatud maja ja anti üle ka eluruumi

üürilepingud. Müüja müüs 7. aprillil 2004. a kinnisasja kostjale. Lepinguga lepiti kokku ka

õigusmuudatuste kandmises kinnistusraamatusse ja samal kuupäeval andis müüja kostjale üle lepingu

eseme otsese valduse. 14. aprillil 2004. a kanti kostja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse.

Hageja sai müügilepingust teada 24. aprillil 2004. Notar edastas hageja palvel hageja ostueesõiguse

teostamise avalduse müüjale ja kostjale.

Hagejal oli ostueesõiguse teostamise õigus. Ta on elamu eluruumi üürnik ja elas üürnikuna seal ka

elamu tagastamise ajal. Hageja üürileping kehtis 27. jaanuarini 2005. a, seega ka elamu võõrandamise

ajal. Ostueesõiguse kasutamine ei sõltu ORAS § 121lg-te 10 ja 11 järgi sellest, millise seaduse alusel

on tagastamise hetkel eluruumi kasutanud üürniku üürilepingut hiljem pikendatud. Müüja

teatamiskohustus võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 järgi on täidetud ning hageja järgis VÕS §-s 250

sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaega. Ostueesõiguse avalduse esitamisega tekkis hageja ja

müüja vahel võlaõiguslik müügileping samadel tingimustel, milles müüja ja kostja esialgse ostjana

kokku leppisid. Kinnistusraamatusse ei ole kantud hageja asjaõiguslikku ostueesõigust. Asjaõigusliku

ostueesõiguse teostamiseks üürniku poolt pärast esialgse ostja kandmist omanikuna

kinnistusraamatusse peab ostueesõigus olema kantud kinnistusraamatusse. Kostja kandmine

kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja omanikuna ei ole tühine, arvestades AÕS § 63 lg-s 3

sätestatut, kuna kinnistusraamatusse ei ole kantud hageja asjaõiguslikku ostueesõigust. Tähendust ei

oma VÕS § 244 lg 6, kuna seda ei kohaldata kinnisasja ostueesõiguse suhtes. Kuna hagejal puudub

müüjaga asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatusse ei ole kantud

asjaõiguslikku ostueesõigust hagejale omandi üleandmise nõude tagamiseks, ei ole hagejal õiguslikku

alust omandi tekkimiseks. Seega puudub alus ka hageja omandiõiguse tunnustamiseks ja

kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

Seaduses ei ole sätestatud, et müügilepingust peab teatama enne uue omaniku kandmist

kinnistusraamatusse. Ei ole alust väita, et müüja oleks müügilepingust teatamisega ebamõistlikult

venitanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja teadis või pidi teadma, et

kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Esialgne omandaja ei ole pahauskne ja tema poolt asjaõiguse

käsutamine ei ole tühine.

Peale hageja on müüjale esitanud ostueesõiguse teostamise avaldused ka kolmandast isikust

kaasüürnikud. Need isikud on kohtule kinnitanud, et kuna neil ei ole alust ostjalt nõuda kinnisasja

üleandmist, ei soovi nad esitada kohtusse nõudeid praeguse omaniku vastu. Üürnikel on ORAS

§ 121lg 10 kohaselt ühine ostueesõigus. Kohus leidis VÕS § 252 lg-s 1 sätestatut arvestades, et kui

hagi tuleks rahuldada, ei välistaks teiste ostueesõiguse avalduse esitanud isikute soovimatus oma

õigusi kohtu kaudu realiseerida siiski hagi rahuldamist täies ulatuses kogu kinnisasja suhtes.

Kostja leidis, et hagi ei saa rahuldada ka seetõttu, et hageja ei ole tasunud ostuhinda enne asja sisulise

arutamise lõpetamist ja hilisema tasumise kohta esitatud tõendeid ei saa kohus arvestada. Kohus on

andnud hagejale aega ostuhinna kohtu deposiitkontole tasumiseks. Hageja ei ole enne asja sisulise

arutamise lõpetamist esitanud tõendeid ostuhinna tasumise kohta. Ostuhinna tasumise kohta on

esitatud maksekorraldus pärast asja arutamise lõpetamist, mistõttu kohus ei saanud seda tõendit

hinnata. Kuna aga kohus leidis, et hagi ei rahuldata muudel asjaoludel, ei oma asja sisulise

lahendamise seisukohast tähtsust ostuhinna tasumata jätmine kohtu deposiitkontole enne asja sisulise

arutamise lõpetamist.

Hageja leidis, et kuna märke kandmine kinnistusraamatusse oleks olnud formaalsus, puudub õigustus

jätta osa üürnikke ostueesõigusest ilma. Sellepärast tuleks hageja arvates tunnistada asjaõigusseaduse

ostueesõigust käsitlevad sätted põhiseadusevastaseks õiguskindluse ja ebavõrdse kohtlemise keelu

põhimõtete rikkumise tõttu. Olukorras, kus hageja on jätnud oma õiguste teostamise seaduses

ettenähtud viisil tagamata, ei ole alust väita, et kostja oleks asjaõigusliku lepingu sõlmimisega oma

õigusi hea usu põhimõtte vastaselt kuritarvitanud või et hageja viidatud seadus oleks neil asjaoludel

hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu.

6. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi

rahuldada.

7. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tartu Ringkonnakohus jättis 30. novembri 2005. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Lisaks mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks õigusabikulude

katteks välja 6000 krooni.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ega pidanud vajalikuks

korrata maakohtu otsuse põhjendusi. Ostueesõigus ulatub vaid võlaõiguslikule kohustuslepingule

(müük), mitte aga käsutustehingule (omandi üleandmise kokkulepe). Sellest tulenevalt ei muutu

ostueesõiguslane ostueesõiguse teostamisega omanikuks ega saa ainuüksi ostueesõiguse teostamise

alusel nõuda endale omandiõiguse üleandmist. Lähtudes AÕS § 257 lg-st 3, oleks hageja

ostueesõigusel olnud asjaõiguslik tähendus vaid siis, kui tema ostueesõigus oleks kantud

kinnistusraamatusse. Kuivõrd tegemist on kinnisasjaga, ei tule kohaldada VÕS § 244 lg-t 6.

Puuduvad alused nõuda esialgse ostja kohta kinnistusraamatu kande muutmist ja hageja

omandiõiguse tunnustamist. Kuna hageja ostueesõigust ei olnud kinnistusraamatusse kantud, puudus

sellel asjaõiguslik tähendus.

Asjakohane ei ole hageja väide, et võlaõigusseadus ja selle rakendamise seadus on

põhiseadusevastased osas, millega muudeti asjaõigusseaduse ostueesõigust käsitlevaid sätteid ning

kehtestati uus ostueesõiguse teostamise kord. Õiguskindluse põhimõttest kõrvalekaldumisest saaks

rääkida juhul, kui hageja ei saaks ostueesõiguse uue regulatsiooni kohaselt oma seadusest tulenevaid

õigusi teostada. Praegusel juhul on hagejal see võimalus olemas ning kinnistusraamatusse märke

kandmise nõue kehtib kõigi seadusjärgsete ostueesõiguslaste suhtes.

Maakohus on õigesti märkinud, et ostuhinna tasumata jätmine enne asja sisulise arutamise lõpetamist

ei oma sisulist tähtsust, kuna hagi jääb rahuldamata muudel põhjustel. Erinevalt maakohtust leidis

ringkonnakohus aga, et müüja rikkus VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud viivitamata teatamise kohustust,

sest teavitas hagejat müügilepingust 17 päeva pärast selle sõlmimist. Samas ei saa müüjapoolset

kohustuse rikkumist ette heita kostjale, kuna kostjal puudub selline seadusest tulenev kohustus. Kui

hageja leiab, et müüja on eelnimetatud kohustuse rikkumisega tekitanud talle kahju, on tal õigus

esitada vastav nõue müüja vastu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks

samale ringkonnakohtule.

Hageja nõustub ringkonnakohtuga, et müügist teavitamisel rikuti VÕS § 249 lg-t 1, kuid seda saab

hageja arvates ette heita ka ostjale. Müügilepingu esitas ostja, mitte müüja ning müügileping esitati

alles pärast kande tegemist. Vaidlus puudub selles, milline on ostueesõiguse teostamise

võlaõigusseadusega sätestatud regulatsioon. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud AÕS § 257 lg-

t 3 ning jätnud kohaldamata AÕS § 561 lg 2, § 56 lg 3 (varasem säte) ja § 65 lg 1. Märkuse mõtteks

on asjaolude teatavaks tegemine. Kõik asjaolud peaksid saama teatavaks eelkõige kinnistusraamatu

kaudu, mis ei tähenda seda, et kui asjaolud ei nähtu kinnistusraamatust, ei võiks neist teada saada

muul viisil. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus märkust ei kantud sisse ning sellest oli

teadlik ka omandaja. Ebaõige kande korral saab hageja nõuda enda omandiõiguse tunnustamist,

kande muutmist ja enda omanikuna sissekandmist müüjaga sõlmitud lepingu alusel. Hageja soovis

teostada ORAS § 121 lg-st 10 tulenevat ostueesõigust, kuid ta ei saanud oma ostueesõigust sisuliselt

kasutada.

Alternatiivselt leiab hageja, et seaduste õige kohaldamise korral on rikutud õigusselguse ja võrdse

kohtlemise põhimõtteid ning ringkonnakohus oleks pidanud neid põhiseaduslikke põhimõtteid

rikkuvad sätted jätma kohaldamata ning algatama põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse. Kui

seadust ei ole võimalik tõlgendada nii, et sundüürniku ostueesõigust oleks piiranguteta võimalik

teostada, tuleb vastavad sätted tunnistada põhiseadusevastaseks või tunnistada põhiseadusevastaseks

olukord, kus ORAS § 121 lg 10 jäeti täiendamata viitega märkuse tegemise vajadusele. Hagejal oli

alust eeldada märkuse kinnistusraamatusse kandmisest keeldumist.

Hagiavalduses märgiti, et ostuhind tasutakse kohtu määratud tähtajaks, kuid kohus hagejale vastavat

tähtaega ei määranud. Kostja raha tasumise küsimust asja sisulise arutamise ajal ei tõstatanud.

10. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsus muutmata.

Kostja arvates ei ole hageja ostueesõiguse teostamine piiratud, kuna ta on ostueesõigust teostanud.

Asjaõigusseaduse § 257 lg-st 3 tuleneb, et kinnistusraamatus vastava märkuse puudumisel ei saa

ostueesõiguslane kande tühisusele tugineda. Uue ostueesõiguse regulatsiooni kehtestamisega ei ole

õigusselguse põhimõtet rikutud. Võlaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse muutmisega muutus

ostueesõiguse teostamise kord ka sundüürnike suhtes. Hageja suhtes erandi tegemine muudaks

mõttetuks AÕS § 257 lg 3 regulatsiooni, mille kohaselt peab seadusjärgse ostueesõiguse kohta olema

kinnistusraamatusse kantud vastav märge. Hageja on oma nõude esitanud vale isiku vastu. Hageja

peaks esitama müüja vastu nõude nendevahelise müügilepingu täitmiseks. Kuivõrd ORAS § 121

lg 10 kohaselt on üürnike ostueesõigus ühine, on hagejal võimalik nõuda vaid 1/3 suuruse mõttelise

osa kinnisasjast endale üleandmist. Hageja ei ole ostuhinda tasunud.

11. Kolmandast isikust hüpoteegipidaja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see

rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kolmanda isiku arvates ei selgu kaebusest, milles seisneb hageja arvates AÕS § 257 lg 3 ebaõige

kohaldamine ringkonnakohtu poolt. Kuna sundüürniku ostueesõiguse kohta ei olnud märget kantud

kinnistusraamatusse, ei olnud ostueesõigusel asjaõiguslikku tähendust. Kolmas isik ei nõustu hageja

väitega, justkui oleks kinnistusraamatu kanne olnud ebaõige selles mõttes, et see ei sisaldanud

märkust ostueesõiguse kohta. Asjaolu, et hageja ei nõudnud ostueesõiguse kohta märkuse

sissekandmist kinnistusraamatusse ega teinud vastavat tahteavaldust, ei muuda kinnistusraamatu

kannet ebaõigeks.

12. Kohtuistungil jäid nii hageja kui ka kostja esindaja kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegiumi arvates on kaevatav ringkonnakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning

kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

14. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ORAS § 121 lg 10 järgsel ostueesõigusel on esialgse ostja

suhtes nn asjaõiguslik toime üksnes juhul, kui ostueesõiguse kohta on kinnistusraamatusse kantud

märkus. Kuna sellist märkust hageja ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse kantud ei olnud,

puuduvad hagejal ostueesõiguse teostamisest tulenevalt nõuded kostja vastu. Väärad on hageja

väited, et ostueesõiguse kohta märkuse kandmata jätmise korral on kinnistusraamat ebaõige.

Müügilepingu rikkumisest tulenevad võimalikud nõuded saab hageja esitada müüja vastu.

Muus osas viitab kolleegium Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06

väljendatud seisukohtadele.

Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa