3-2-1-59-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-59-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. juuni 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Ants Kull ja Villu Kõve

Kohtuasi

M. V hagi OÜ M ja OÜ S vastu kummaltki 92 000 kr

saamiseks ning dokumentide üleandmisele kohustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-296

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ M ja OÜ S kassatsioonkaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad Riigikohtus

Hageja M. V (isikukood xxxxxxxxxxx) ja tema esindaja

vandeadvokaat Aleksander Glikman;

Kostjad OÜ M (registrikood xxxxxxxx) ja OÜ S (registrikood

xxxxxxxx) ja nende lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia

Lausmaa

Asja läbivaatamise kuupäev

29. mai 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta

kassatsioonkaebus

rahuldamata

ja

Tallinna

Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2006. a otsuse resolutsioon

muutmata, kuid muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M. V esitas 11. aprillil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes kummaltki kostjalt välja mõista

92 000 krooni puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamiseks ning kohustada neid üle andma

müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 9. jaanuari 2003. a notariaalse müügilepingu alusel kostjatelt

nende kaasomandis olnud 84/1000 suuruse mõttelise osa Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx asuvast

kinnistust. Kinnistu koosneb selle oluliseks osaks oleva ehitise keldri- ning esimesel ja teisel korrusel

paiknevast korterist nr x koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust. Notariaalakti lisa nr 1

p 3.3 järgi ei ole lepingu esemel müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Hageja on ostuhinna täielikult

tasunud.

Hageja leidis, et müüdud asja kvaliteet ja kirjeldus ei vasta lepingutingimustele. Samuti ei vasta asi

seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Kostjatel tuli lepingu eseme otsese valduse üleandmisel

hagejale üle anda ka asja päraldisteks olevad dokumendid. Kostjad ei ole hagejale üle andnud

tööjooniseid. Asja puudused on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.5. Üheski hagis nimetatud

puuduses ei ole müügilepingus kokku lepitud. Puuduste tõttu tuleb juba tehtud ehitustööd ümber teha.

Kostjad olid teadlikud, et hageja ostis hooneosa eesmärgiga kasutada seda eluruumina. Tegemist on

tarbijale müügiga. Hageja on kostjaid korduvalt kirjalikult teavitanud asja lepingule mittevastavusest,

samuti teatanud ostuhinna alandamisest. Kostjad ei ole täitnud müügilepingu p 2.7 kohustust, sest

pole parandanud omal kulul teate saamisest kahe nädala jooksul esimese korruse lagede ebatasasusi.

Hageja saatis kostjatele sellekohase teate 12. märtsil 2003. a. Võlaõigusseaduse kohaselt on hagejal

õigus nõuda kostjatelt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist, lepingutingimustele

mittevastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hageja tellitud eksperthinnangu

kohaselt on olemasolevaid ehitusdefekte arvestades ehitise tegelik väärtus 20% madalam selle

müügihinnast. Korteri müügihind oli 920 000 krooni. 20% sellest moodustab 184 000 krooni. Hagejal

on õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3, § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära makstu,

s.o kummaltki kostjalt 92 000 krooni, tagastamist.

2. Kostjad oma ühises vastuses hagi ei tunnistanud. Kostjad andsid hagejale enne müügilepingu

sõlmimist üle kõik nende valduses olevad lepingu esemega seotud dokumendid, sh tööjoonised. See

on kirjas ka lepingu p-s 2.6. Hageja nõue on ebaselge. Hagi pealkirja kohaselt on esitatud kahju

hüvitamise nõue, kuid hagi sisust tuleneb, et nõutakse ostuhinna alandamist. Samas ei ole hageja

esitanud kostjatele VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat avaldust hinna alandamiseks. Hageja saab

kasutada vaid ühte õiguskaitsevahendit. Üheaegselt ei saa nõuda puuduste kõrvaldamist ning hinna

alandamist. Hageja nõudis pretensioonides, et kostjad kõrvaldaksid puudused. Seega saaks hageja

kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Asja müügihind

oli 920 000 krooni, selle turuhind aga 1 020 000 krooni. Seega ületab turuhind lepingujärgset hinda

100 000 krooni võrra ning pole alust nõuda hinna alandamist.

Müüdud asi vastab lepingutingimustele. Kostjad vastasid hageja kirjadele, kuid postiasutus tagastas

need hoiutähtaja möödumisel. Hageja ei ole enamikust puudustest kostjatele VÕS § 220 lg 1 korras

teatanud ning seetõttu on ta kaotanud sama paragrahvi lg 3 järgi õiguse nendele puudustele tugineda.

Hageja pidanuks kostjaid puudustest teavitama mõistliku aja jooksul. Ekspertiisist said kostjad teada

alles pärast selle tegemist. Eksperthinnang on ebakompetentne ning sisaldab eksperdi pädevuse piire

ületavaid hinnanguid. Paljud hageja viidatud puudused ei esine mitte tema ainukasutuses olevas

eluruumis, vaid hoones tervikuna. Hageja ei saa seega nõuda, et puudustest tulenev hüvitataks

ainuisikuliselt talle. Paljude puuduste suhtes kehtis ehitaja garantii, kuid hageja ei ole taotlenud nende

garantiikorras kõrvaldamist. Hageja leiab ebaõigesti, et ostetud hooneosa tegelik väärtus on puuduste

tõttu 20% võrra ostuhinnast väiksem. Vaatamata hageja esiletoodud puudustele hinnati lepingu

objekti selle ostuaegses ehituslikus seisus oluliselt kallimaks hinnast, millega hageja eluruumi ostis.

Hageja on kasutanud eluruumi edukalt laenutagatisena. Müügileping ei sätesta, et ehitis peaks

vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele, näiteks Soome ehitusnormidele. Hageja oli

dokumentatsiooni üle vaadanud ning oli teadlik ehitise seisukorrast. Kõik eeldused kasutada

pooleliolevat eluruumi tavalisel eesmärgil olid olemas. Hageja väide, et kostjad ei ole täitnud lepingu

p-s 2.7 märgitud kohustust, ei vasta tõele. Kostjad tegid omalt poolt kõik, et seda kohustust täita, ning

hageja on vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Seega ei vastuta kostjad selle eest, et lepingut

ei ole võimalik täita. Kostjad leidsid ka, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei ole tegemist tarbijale

müügiga, sest müüdi kinnisasi. Hageja tutvus enne müüki korduvalt ehitise seisundiga ning ta pidi

aru saama, et ostab poolelioleva ehitise sellises ehituslikus seisus, nagu see müügi hetkel oli.

Eeltoodut kajastab ka lepingu p 2.5.

3. Tallinna Linnakohtu 29. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning kummaltki kostjalt

mõisteti hageja kasuks välja 78 200 krooni. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata.

Linnakohus ei rahuldanud hageja nõuet kohustada kostjaid üle andma müügilepinguga seotud

dokumendid, s.o tööjoonised. Võlaõigusseaduse § 211 sätestab ostjale asja juurde kuuluvate

dokumentide üleandmise kohustuse. Müügilepingu p-s 2.6 on pooled kinnitanud, et lepingu eseme

päraldisteks olevad dokumendid, sh ehitamise kohta käivad dokumendid, on üle antud. Seega on

leping täidetud ja hagejal pole dokumentide nõudeõigust. Isegi juhul, kui kohus tuvastanuks, et

kostjad pole nõutavat dokumentatsiooni hagejale üle andnud, ei vastutaks nad sellise lepingule

mittevastavuse eest. Vaidlusalusel juhul pidid dokumendid vastama koosseisult ja sisult õigusaktis

sätestatud nõuetele. Kuivõrd hageja pidi teadma, et üleantud ehitise dokumentatsioon ei vasta

õigusakti sätetele, ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest.

Vastavalt lepingu p-le 2.5 leppisid pooled kokku, et hageja ostab lepingu eseme seisukorras, millises

see oli lepingu eseme ostja poolt ülevaatamise momendil, s.o ilma sisemiste vaheseinteta, ilma

korterisiseste vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiketa, elektri- ja sidesüsteemideta ning

siseviimistluseta. Lepingu p 2.7 järgi kohustusid kostjad omal kulul kahe nädala jooksul arvates

hagejalt vastava nõude saamisest kõrvaldama esimese korruse põranda ebatasasused ja teise korruse

lae kipsplaadi vigastuse. Rohkem pooled puudustes kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi

osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi

kohaselt

lähtutakse

Eestis

väljakujunenud

hea

ehitustava

järgi

Eestis

kehtestatud

projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT), ehitusseadusest ja

territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka

kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate

normide abil.

Tegemist on poolelioleva ehitisega. Pooled on kokku leppinud, millises ulatuses on ehitise

lõpetamiseks tööd tegemata (lepingu p 2.5). Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitada

juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti tuleb

ehitise kvaliteedi hindamisel arvestada, et hageja eesmärgiks oli osta eluruum ning kostjad olid sellest

teadlikud. Seega pidi ostetud hooneosa vastama otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Lepingu tõlgendamisel tuleb silmas pidada, et hageja ei tegutsenud lepingut sõlmides,

erinevalt kostjatest majandus- või kutsetegevuses. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei saa käesolevas

asjas kohaldada tarbijale müüki reguleerivaid sätteid, sest müüdi kinnis-, mitte vallasasi.

Linnakohus tuvastas poolte seletustele, tunnistajate ütlustele, spetsialist Ü. L 22. märtsi 2003. a

arvamusele ja asjas 5. märtsil 2004. a tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile tuginedes, et müügilepingu

ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele. Võlaõigusseaduse § 218 lg 4 järgi ei vastuta

müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel sellest teadis või

pidi teadma. Hageja vaatas lepingu objekti üle (lepingu p 1.8). Kui hageja avastas puudused asja

ülevaatamise käigus, pidi ta need kostjatele müügilepingu sõlmimisel avaldama. Seda on hageja

lepingu p 2.7 kohaselt ka teinud. Seega saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele. Hagejalt ei saa

aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist. Varjatud puuduseks tuleb pidada korteri tavapärase

ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust.

Varjatud puuduseks tuleb lugeda järgmisi asjaolusid: 1) keldritrepi astmed on ehitatud liiga madalana,

mistõttu vihmavesi tungib keldrisse; 2) hoone trepid ei vastanud projektile ning sellises puuduses ei

olnud pooled lepingus kokku leppinud; 3) keldri põranda alune soojustus ei vasta

projekteerimisnormidele; 4) keldripõranda alla on paigaldatud kanalisatsioonitorud, mis ei vasta

korteri kanaliseerimise vajadusele; 5) keldriseinte vertikaalne hüdroisolatsioon ja niiskustõke on

tegemata ja ei vasta projekteerimisnormidele; 6) teise korruse lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt

monoliitsest raudbetoonist ning selle konstruktsioonis pole aurutõket ja tuletõkkeplaati; 7) korteri

laed on ebatasased; 8) korsten ei ole ehitatud projekti kohaselt; 9) korteri välisuks ei vasta

ehitusprojektile, kuna see ei ole tulekindel, samuti on välisuks paisunud ning seda ei ole võimalik

korralikult avada ega sulgeda. Ka keldriakendel esinesid puudused ja nendes ei oldud müügilepingus

kokku lepitud. Puudused ilmnesid ilmastikumõjudega seoses. Kõik loetletud puudused puudutavad

pooltevahelist lepingut, sõltumata sellest, kas need olid hageja kasutuses olevas korteris või mitte,

sest hageja ostis mõttelise osa elamust.

Hagejal on õigus neile puudustele tugineda, sest temalt ei saanud nõuda kohest ja põhjalikku asja

ülevaatust, mille käigus ta oleks avanud ja sulgenud kõiki aknaid ja pööranud tähelepanu kõikidele

konstruktsioonielementidele. Ei ole üheselt tuvastatav, et korteri heliisolatsioon ei vasta

projekteerimisnormidele või et elamu trepikoja põrandakonstruktsioon ei vasta projektile. Hageja ei

ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas praegusel hetkel hoonel vihmaveetorud puuduvad või mitte. Seega

ei saa lugeda tuvastatuks, et väidetavalt on vihmaveetorud ära kukkunud ebakvaliteetse ehitamise

pärast. Trepiastmete ebatasasus ja trepi lõpetamata jätmine pidi hagejale teada olema juba asja

ülevaatuse käigus ning nende puuduste eest kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta.

Kuna tuvastatud on, et lepingu ese ei vasta lepingule, oli hagejal õigus kokkulepitud hinda alandada.

Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise,

võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse

kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks

teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. Hageja on saatnud 30. jaanuaril 2003. a, 20. veebruaril 2003. a, 12. märtsil 2003. a ja

31. märtsil 2003. a kostjatele pretensioonid puuduste kohta ja kostjad on need kätte saanud. Kostjate

vastust ei ole hageja kätte saanud. Kostjad leidsid ekslikult, et hageja saab nõuda vaid asja

parandamiseks mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta

soovib kasutada. Ebaõige on ka kostjate seisukoht, et hageja on puudustest teavitamiseks mõistliku

aja mööda lasknud. Kostjad ei põhjenda, miks puudustest teatamist pärast 31. märtsi 2003. a, mil

hageja sai teada spetsialisti arvamuse, tuleb lugeda ebamõistlikuks. Tegemist ei ole ka tarbijale

müügiga, mille puhul kehtib VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud kahekuuline tähtaeg. Hageja on

saatnud 14. märtsil 2004. a kostjatele hinna alandamise avalduse ning kostjad on selle kätte saanud.

Ebaõige on kostjate seisukoht, et hinna alandamine VÕS § 112 järgi on seotud asja turuväärtusega.

Viidatud sättes on peetud silmas poolte vahel kokku lepitud hinda. Müüja vastutus ei sõltu sellest, kas

asja väärtus on turul suurenenud või vähenenud.

Seonduvalt lepingu p 2.7 täitmisega teavitasid kostjad 9. aprillil 2003. a hagejat, et põranda

ebatasasus kõrvaldatakse ja kipsplaadi vigastus parandatakse 14. aprillil 2003. a. Hageja seda kirja

kätte ei saanud. Seetõttu ei saanud tegemist olla hageja vastuvõtuviivitusega. Kostjad on soovinud

täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte aga parandada hageja esiletoodud puudusi.

Lepingu p-s 2.7 loetletud puudusi ei ole hageja lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asjasse

puutumatu on kostjate väide, et hageja ei ole taotlenud puuduste kõrvaldamist garantiikorras. Hagejal

on lepinguline suhe kostjate, mitte kostjate lepingupartneritega.

Pooled on kokku leppinud müügihinnas 920 000 krooni. Ostuhinna alandamine on hinnanguline ning

tulenevalt VÕS § 112 lg-st 1 on lõplik kaalutlusõigus kohtul. Spetsialist on hinnanud mittekohase

täitmise väärtuseks 80% kohase täitmise hinnast (puuduste maksumuseks on seega 184 000 krooni).

Ekspert on märkinud kõrvaldatavate puuduste ehituslikuks maksumuseks 125 000 krooni, sh korteri

nr 1 osas 50 000 krooni. Puuduste hinda, mida kõrvaldada ei saa, ekspert määranud ei ole. Samuti

pole ekspert hinnanud korteri kasutusvõimaluste vähenemise ulatust. Seega on nii ekspert kui

spetsialist jõudnud mittekohase täitmise väärtuses ligilähedasele seisukohale. Arvestades tuvastatud

puudusi, tuleb lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 83% (puuduste maksumuseks on seega 156

400 krooni). Kuivõrd kostjad müüsid hagejale võrdsetes osades kinnisasja, jääb kummagi kostja

kanda pool nimetatud summast, s.o 78 200 krooni.

4. Kostjad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid

linnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja saata asja linnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt lahendas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Hageja tegevus ei ole

kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjad andsid hagejale ehitise osa üle

müügilepingus kokku lepitud seisukorras ja hageja sai müügiobjekti kasutada eluruumina. See, et

tegemist oli poolelioleva ehitisega, ei ole käsitatav puudusena võlaõigusseaduse tähenduses. Kostjad

ei vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Hageja ei teatanud kostjatele asja

lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul. Hageja ei saanud

hinda alandada, sest kostjad on kohustuse kohaselt täitnud. Hageja ei ole kostjatele esitanud VÕS

§ 112 lg 2 nõuetele vastavat hinna alandamise avaldust. Linnakohus ei arvestanud eksperdi

arvamuses toodud seisukohtadega müügieseme varjatud puuduste kohta. Kohus kohaldas vääralt

VÕS § 112 ja määras vääralt mittekohase täitmise väärtuse. Kuivõrd asja väärtus, s.o turuhind (1 020

000 krooni) ületab lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra, on hinna alandamise nõue alusetu.

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. mai 2005. a otsusega linnakohtu otsuse protsessiõiguse normi

olulise rikkumise tõttu ja saatis asja samale kohtule uueks arutamiseks.

6. Riigikohus tühistas 30. novembri 2005. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt ei tuvastanud ringkonnakohus

sellist protsessiõiguse normi rikkumist, mis tingis asja saatmise esimese astme kohtule uueks

arutamiseks. Käsitledes asjas kohaldatavaid võlaõigusseaduse sätteid, on ringkonnakohus ebaõigesti

leidnud, et linnakohus ei ole välja selgitanud kõiki nende sätete rakendamiseks tähtsust omavaid

asjaolusid.

Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele

vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi

peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja

lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele.

Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole

kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui

asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Linnakohus tuvastas, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Linnakohus põhjendas, et poolte vahel

kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis eelkõige Eestis kehtestatud

projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja

projekteerimisnormidele ega ehitustavale. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab

puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud

selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste

kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi

lepingust taganeda. Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS

§ 112 lg 3 alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub

hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab,

et kui lepingupool võtab vastu kohutuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest

tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse.

Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega

(mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta

(kohase täitmise väärtus). Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis

vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega ja see oleks

linnakohtu tuvastatu järgi 83% kohase täitmise väärtusest. Mittekohase täitmise väärtust tuleb

võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti

väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügihind

võib olla väiksem kui asja harilik väärtus e turuhind. Kuna kostjad vaidlustasid apellatsioonkaebuses

linnakohtu seisukoha kohustuse kohase ja mittekohase täitmise väärtuste tuvastamisel ja leidsid, et

müügiobjekti turuväärtus on 1 020 000 krooni, saab ringkonnakohus teha otsuse hinna alandamise

kohta, hinnates vajadusel linnakohtu tuvastatu ümber.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. jaanuari 2006. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

linnakohtu otsuse muutmata.

Põhjendamata on apellatsioonkaebuse väide, et linnakohtus arutas asja ebaseaduslik kohtukoosseis.

Asjaolust, et kohtunik rahuldas hagi tagaseljaotsusega, ei järeldu kohtuniku erapoolikus. Kostjad ei

toonud kohtule esitatud taanduses ega apellatsioonkaebuses esile selliseid asjaolusid, millest võiks

järeldada, et esimese astme kohtus asja läbi vaadanud kohtunik oli isiklikult otseselt või kaudselt

huvitatud asja lahendamisest ühe poole kasuks.

Linnakohtu otsuse tühistamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 järgi ei anna alust

26. märtsi 2004. a eelistungi protokolli (II kd, tlk 71) väidetav ebaõigsus. Protokolli sisust nähtuvalt

protsessiosalised eelistungile ei ilmunud ja istungit tegelikult ei toimunud. Kohus lükkas eelistungi

hageja esindaja taotluse alusel edasi, märkides, et uus istungi aeg määratakse kooskõlastatult

protsessiosalistega.

Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele

vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1. Müüdud

asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud

omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi

otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Hageja soovis

osta elamu osa selles elamiseks, mida teadsid ka kostjad. Kvaliteedi osas tuleb arvestada ehitamisele

seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Linnakohus tuvastas õigesti, et asi ei vasta kokkulepitud

tingimustele. Samuti leidis linnakohus põhjendatult, et poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei

vasta ostetud pooleliolev ehitis Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti

Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale.

Linnakohtu eeltoodud järeldused põhinevad asja puuduste üksikasjalikul analüüsil ja on piisava

põhjalikkusega motiveeritud.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et hageja sai hinna alandamisel tugineda vaid

puudustele, mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale ega olnud

kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis (varjatud puudused). Kuna müügiobjektiks oli

pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka

projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud

teisiti. Linnakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates leidnud, et hageja ei teadnud asja

lepingutingimustele mittevastavusest keldriakende ja -trepi, keldri põranda aluse soojustuse ja

kanalisatsiooni, keldriseinte hüdroisolatsiooni puudumise osas, samuti teise korruse lae osas, mis oli

projektis nähtud ette ehitada monoliitbetoonist, ning korstna ja välisukse osas, mis samuti ei vastanud

projektile. Kui projektis on tehtud muudatus ja teise korruse vahelagi ehitati puust, siis see ei ole

iseenesest puudus, kui puitlagi on ehitatud vastavalt ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Puitlae ehitus- ja

tuleohutusnõuetele vastavus on tõendatud 5. märtsi 2004. a eksperdiarvamuse ja selle lisaga nr 2 (II

kd, tlk-d 53!59). Ekspert on laekonstruktsiooni vastavust VL2* konstruktsioonile kohapeal

kontrollinud ja see vastab tulepüsivusklassile TP2. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda eelnimetatud

ebatäpsus kohtuotsust lõppjärelduses ebaõigeks, kuna kohus lähtus otsuse tegemisel muu hulgas

eelnimetatud eksperdiarvamuse lisas 1 toodud puuduste kõrvaldamise orienteeruvast maksumusest,

mis ei sisalda nimetatud vahelae maksumust (II kd, tlk 58).

Võlaõigusseaduse § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks see, et ostja teatab müüjale

puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama.

Linnakohus on poolte kirjavahetust hinnanud ja põhjendatult leidnud, et hageja on puudustest

teavitanud mõistliku aja jooksul. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse järelduse

tegemiseks. Linnakohus on ka tuvastanud, et hageja on nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist.

Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel

vähendada makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi

lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Linnakohus luges

õigesti tõendatuks, et hageja on esitanud hinna alandamise avalduse ja kostjad on selle kätte saanud.

Linnakohus hindas kostjate väidet, et hagejal ei ole õigust õiguskaitsevahendeid kasutada seetõttu, et

hageja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse printsiipe, ja leidis samuti, et hageja ei ole eelmärgitud

tsiviilõiguste teostamise põhimõtteid rikkunud.

Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta linnakohtu seisukohta, et

mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Ringkonnakohus ei nõustunud

apellatsioonkaebuse väitega, et kohus oleks pidanud oma otsuse tegemisel jätma Ü. L kui spetsialisti

arvamuse tõendina arvestamata. Kohus pidi juhinduma ja juhindus TsMS §-s 95 sätestatust, mille

kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Puudub põhjus, miks

peaks eelnimetatud spetsialisti arvamust pidama ebausaldusväärseks ja erapoolikuks. Iseenesest

asjaolud, et spetsialisti arvamuse tellis ja selle eest tasus hageja ning kostjad ei viibinud ülevaatuse

juures, ei muuda tõendit kõlbmatuks.

Linnakohus leidis aga ebaõigesti, et hinna alandamine ei ole seotud asja turuväärtusega. Hinna

alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase

täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügiobjekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni,

kuid selle turuväärtus on 1 020 000 krooni (AS-i Haabersti Maja eksperthinnang ! II kd, tlk-d

43!49). Kohase täitmise väärtus on 1 020 000 * 100 : 83 = 1 228 915. Alandatud hind =

mittekohase täitmise väärtus 1 020 000 * kokkulepitud hind 920 000 krooni : kohase täitmise väärtus

1 228 915 = 763 600 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja on maksnud kostjatele

müügiobjekti eest 920 000 krooni, on tal õigus nõuda kostjatelt enam makstud 156 400 krooni

tagastamist, s.o kummaltki kostjalt 78 200 krooni, nagu leidis ka linnakohus. Nimetatud suuruses

hinna alandamine on VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Ostuhinna alandamiseks VÕS §-s 224

kehtestatud piiranguid ei ole tuvastatud. Hageja ei ole keeldunud õigustamatult vastu võtmast kostjate

ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Kostjad ei ole teinud ettepanekut asja

parandamiseks.

Tulenevalt TsMS § 319 lg-s 2 sätestatust ja poolte võrdsuse põhimõttest, jättis ringkonnakohus

tähelepanuta ega andnud hinnangut apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud väitele, nagu oleks

hageja esitatud hinna alandamise avaldus tühine notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt linnakohus hindas põhjendatult ehitise vastavust Eestis

kehtestatud projekteerimisnormidele ja ehitusseadusele, samuti Eestile geograafiliselt lähedaste

maade projekteerimis- ja ehitusnormidele, ei vasta seadusele. Kuna müüdava asja kvaliteedi osas

puudus lepingus kokkulepe, tuleb asja lepingule vastavuse hindamisel lähtuda VÕS § 217 lg-st 2.

Kohtud on jätnud tähelepanuta, et hageja nõuded tulenevad müügilepingust ning kostjad on

võlaõigusseaduse tähenduses müüjad, mitte töövõtjad ega vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö

eest. Ebaõige on kohtute seisukoht, et hageja oli ehituskvaliteedis ilmnenud puuduste kõrvaldamist

õigustatud nõudma VÕS § 77 lg 1 kohaselt müüjalt. Ehitusseaduse § 4 järgi vastutab ehitustööde

kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja.

Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt saab kohus hinna alandamise korral otsustada väärtuste suuruse

vaid juhul, kui väärtusi ei saa objektiivselt kindlaks teha. Tõendiks olevas AS-i Haabersti Maja

hindamisaktis ei ole arvestatud asjas leitud puudustega, seega on selle tõendiga tõendatud kohase

täitmise väärtus. Kuna mittekohase täitmise väärtus oli võimalik täpselt kindlaks teha, puudus kohtul

võimalus kasutada diskretsiooniõigust. Isegi kui eeldada, et kohus võib diskretsioonõigust kasutada

ka siis, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi (turuhinda) on võimalik objektiivselt ja täpselt

kindlaks määrata, oleks mittekohase täitmise väärtuseks 846 600 krooni (1 020 000 * 83%). Kui

müüdud asi oli puudustega ja hagejale oli ostetud vara turuväärtusest olulisem vara ehituslik

kvaliteet, oleks tal olnud õigus kostjatelt nõuda nende puuduste kõrvaldamist või puudused ise

kõrvaldada, nõudes välja sellega seotud kahju.

Põhjendamata ja asjas kogutud tõenditega vastuolus on linnakohtu seisukoht, et ekspert ja spetsialist

jõudsid ligilähedasele seisukohale mittekohase täitmise väärtuses. Spetsialist jõudis oma arvamuses

järeldusele, et vaidlusaluse korteri tegelikuks väärtuseks on 80% müügihinnast, s.o 920 000 * 0,8 =

736 000 kr. Ekspertiisiakti kohaselt on kõigi puuduste kõrvaldamise maksumus 50 360 krooni,

varjatud puuduste kõrvaldamise maksumus 26 720 krooni. Spetsialisti järeldus ei rajane ühelgi

teadaoleval metoodikal, mistõttu ei saa tema arvamust ja tunnistajana antud ütlusi pidada

usaldusväärseteks tõenditeks, millele rajada kohtuotsus.

Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu kostja seisukohale, et ostja avaldus müügilepingu

muutmiseks (ostuhinna alandamiseks) oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Samuti ei ole

ringkonnakohus põhjendanud, milline olnuks puudustest teavitamise mõistlik aeg ning miks on

kostjate seisukoht puudustest teavitamise kohta ebaõige.

9. Hageja leiab, et kostjate kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja palub jätta selle rahuldamata ning

ringkonnakohtu

otsuse

muutmata.

Ringkonnakohus

on

kassatsioonkaebuses

nimetatud

materiaalõiguse norme õigesti kohaldanud. Kohus on oma õiguslikke järeldusi piisava põhjalikkusega

motiveerinud. Riigikohus ei kogu ega uuri uuesti madalama astme kohtus kogutud, uuritud ja

hinnatud tõendeid. Kostjate seisukoht, et dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamuse ja

eksperdiarvamuse lahknemisel tuleb poolte võrdsuse tagamiseks lähtuda eelkõige kohtuliku

ekspertiisi tulemustest, on vastuolus TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2. Eksitav on kostjate väide, et

eksperdiarvamus ja asjatundja arvamus on asjas tähtsust omavate asjaolude osas lahknevad.

Ringkonnakohus tuvastas õigesti, et väite hinna alandamise avalduse tühisuse kohta notariaalse

tõestamise nõude rikkumise tõttu esitasid kostjad esmakordselt alles apellatsioonkaebuses, mistõttu

jättis ringkonnakohus selle väite põhjendatult tähelepanuta. Müügihinna alandamise avaldus võib olla

mis tahes vormis.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Kolleegium muudab TsMS § 692 lg 2 alusel osaliselt

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

11. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 688 lg 3 kohaselt arvestab Riigikohus kassatsiooninõude

põhjendatuse kontrollimisel vaid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega.

Lisaks arvestab Riigikohus vaid asjaolusid, mis on esitatud ringkonnakohtu poolse menetlusõiguse

normi olulise rikkumise kohta esitatud väite põhjendamiseks. Sama paragrahvi 4. lõikest tulenevalt ei

ole Riigikohus seotud ringkonnakohtu tuvastatud faktiliste asjaoludega üksnes siis, kui asjaolu

tuvastamine on vaidlustatud kassatsioonkaebusega ning selle tuvastamisel on oluliselt rikutud

menetlusõiguse norme. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 688 lg 5 teise lause kohaselt ei uuri

Riigikohus uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.

Linnakohus tuvastas, et müügiobjekt ei vastanud kvaliteedi osas lepingutingimustele ning täidetud on

kõik hinna alandamiseks vajalikud tingimused. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldustega.

Nende asjaolude tuvastamisel kohtud menetlusõiguse norme rikkunud ei ole ja on oma järeldusi

otsustes seaduse nõuetele vastavalt põhjendanud ning kostjate vastuväidetele vastanud.

12. Kolleegium ei nõustu kostjate seisukohaga, et kohus ei võinud kohase ja mittekohase täitmise

väärtuste kindlaksmääramisel kasutada diskretsiooniõigust. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 viimase

lause järgi, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste

suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Ringkonnakohus on vastuoluliselt kindlaks teinud kohase ja mittekohase täitmise väärtused.

Ringkonnakohus lähtus hinna alandamisel linnakohtu põhjendatud seisukohast, et mittekohase

täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Seejärel leidis kohus õigesti, et objekti

kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni ja kohase täitmise väärtus on turuväärtus, mis

eksperthinnangu kohaselt on 1 020 000 krooni. Tuvastades kohase täitmise väärtuse (1 020 000

krooni), asus ringkonnakohus uuesti arvutama kohase täitmise väärtust ja leidis eksitavalt, et kohase

täitmise väärtus on 1 228 915 krooni (1 020 000 * 100 : 83), ning võttis hinna alandamisel

mittekohase täitmise väärtuseks turuhinna (1 020 000 krooni), mis on aga asja kohase täitmise

väärtus. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.

Lepingupool, kes on vastu võtnud kohustuse mittekohase täitmise, võib VÕS § 112 lg 1 järgi

alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase täitmise väärtus on asja turuväärtus. Kohtud tuvastasid,

et mittekohase täitmise väärtus on 83% kohase täitmise väärtusest. Seega on alandatud hind 763 600

krooni (mittekohase täitmise väärtus 846 600 * müügihind 920 000 : kohase täitmise väärtus

1 020 000). Kuna ringkonnakohus suurendas selles asjas võrdeliselt nii kohase täitmise väärtust kui

ka mittekohase täitmise väärtust, siis lõpptulemusena alandatud hind 763 600 krooni ei muutu.

Hageja maksis kostjatele müügiobjekti eest 920 000 krooni. Seega on tal õigus nõuda kostjatelt enam

makstud 156 400 krooni (920 000 - 763 600) tagastamist, s.o kummaltki kostjalt 78 200 krooni, nagu

leidis linnakohus ja millega lõppjäreldusena nõustus ka ringkonnakohus.

13. Vastavalt TsMS § 689 lg-le 5 ei pea Riigikohus oma otsust põhjendama, kui ta jätab

ringkonnakohtu otsuse muutmata ja järgib ringkonnakohtu otsuse põhjendust. Kuna muus osas jätab

kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata, siis märgib kolleegium siinkohal, et muutmata osas

järgib ta ringkonnakohtu otsuse põhjendust. Vastuseks kassatsioonkaebusele peab kolleegium aga

vajalikuks selgitada järgmist.

14. Ebaõige on kostjate seisukoht, et kui dokumentaalse tõendina esitatud spetsialisti arvamuses

sisalduvad seisukohad erinevad samas küsimuses kohtu määratud eksperdi arvamusest, siis tuleb

poolte võrdsuse tagamiseks lähtuda eelkõige kohtuliku ekspertiisi tulemustest. Vastavalt TsMS § 232

lg-le 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku

leppinud teisiti. Kuna pooled ei ole kokku leppinud, et eksperdiarvamusel on ette kindlaksmääratud

jõud, lähtus kohus põhjendatult TsMS § 232 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tõendite hindamise nõuetest.

15. Materiaalõiguse normide kohaldamisel on ringkonnakohus tuginenud samas tsiviilasjas

Riigikohtu 30. novembril 2005. a tehtud otsusele. TsMS § 693 lg 2 kohaselt on Riigikohtu otsuses

esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule

kohustuslikud.

Müügiobjekti kvaliteedi lepingutingimustele vastavuse kindlakstegemisel on ringkonnakohus õigesti

kohaldanud VÕS § 77 lg-t 1, § 217 lg-t 1 ja § 217 lg 2 p 1 ja 2.

16. Võlaõigusseaduse § 112 lg 2 ei sätesta hinna alandamise avaldusele kohustuslikku vormi. Seega

tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 1 võis hageja teha hinna alandamise avalduse mis tahes vormis.

17. Ebaõige on kostjate seisukoht, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, milline olnuks puudustest

teavitamise mõistlik aeg. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt hindas linnakohus poolte kirjavahetust ja

leidis põhjendatult, et hageja teavitas kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus

leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Esimese astme

kohtu otsuse muutmata jätmise korral ei pidanud ringkonnakohus vastavalt TsMS § 654 lg-le 6

otsuses kordama esimese astme kohtu põhjendusi.

Lea Laarmaa, Ants Kull, Villu Kõve