3-3-1-40-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-40-06

Otsuse kuupäev

9. juuni 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

M. Ü. kaebus Harju maavanema 22. juuni 2004. a korralduse

nr 926-k tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. märtsi 2006. a otsus haldusasjas

nr 3-04-231

Menetluse alus Riigikohtus

M. Ü. kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada M. Ü. kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 7. veebruari 2005. a otsus haldusasjas nr 3-2019/2004 ja

Tallinna Ringkonnakohtu 22. märtsi 2006. a otsus haldusasjas nr 3-04-231 ning teha asjas uus

otsus, millega rahuldada M. Ü. kaebus.

Mõista Harju maavanemalt M. Ü. kasuks välja kohtukulud 5861 krooni.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maavalitsuse ÕVVTK komisjoni 25. jaanuari 1994. a otsusega tunnistati Harjumaal,

Loksa vallas asuva Haldisaare A-89 talu maa tagastamise õigustatud subjektideks Leeni Kruusmaa,

Karl-August Varma, M. Ü. ja E. P. Endine kinnistu kogusuurusega 6,61 ha koosneb kahest

lahustükist, millest üks on 5,12 ha suurune Haldi saar. L. Kruusmaa ja K.-A. Varma loovutasid oma

nõudeõiguse M. Ü.-le, E. P. loovutas nõudeõiguse O. P.-le. Mõlemal õigustatud subjektil

valmis 90ndate keskel saarel maja. 2. septembril 1999 sõlmisid M. Ü. ja O. P. kokkuleppe, mille

kohaselt esimesele kuulub tagastamisele 3/4 ja teisele 1/4 Haldi saare maast.

10. juunil 2003 sõlmitud kinkelepinguga kinkis O. P. talle kuuluva elamu oma pojale J. P.-le. Maa

tagastamise nõudeõigust O. P. J. P.-le ei loovutanud.

11. juunil 2006 esitas J. P. avalduse elamu juurde 2 ha maa ostueesõigusega erastamiseks. Loksa

Vallavalitsuse 24. juuli 2003. a korraldusega nr 338 kinnitati J. P.-le ostueesõigusega erastatava maa

suuruseks 19 878 m2. Harju maavanema 22. juuni 2004. a korraldusega nr 926-k otsustati

erastada J. P.-le ostueesõigusega 19 878 m2 maad Haldi saarel.

2. M. Ü. esitas 9. augustil 2004 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub Harju maavanema

22. juuni 2004. a korralduse nr 926-k tühistada. Kaebuse põhjenduste kohaselt rikub korraldus

kaebuse esitaja õigust saada tagasi maa O. P.-ga sõlmitud kokkuleppes kindlaksmääratud ulatuses.

J. P. ei saa taotleda maa ostueesõigusega erastamist suuremas ulatuses, kui kuulus tagastamisele O. P.-

le. Loksa vald on teinud kaebajale ettepaneku kaebajale kuuluva elamu juurde teenindusmaa

määramiseks, ülejäänud maa tagastatakse tema ja O. P. kaasomandisse. Tegemist on O. P. ja J. P.

õiguste eelistamisega kaebaja õigustele.

Harju maavanem on seisukohal, et maa ostueesõigusega erastamine on toimunud seaduspäraselt.

Õigustatud subjektide vahel sõlmitud kokkulepe tagastatava maa kohta pole realiseerunud, elamu

omandiõiguse üleminek J. P.-le muutis õiguslikku olukorda tagastatava maa suuruse ja piiride osas.

Kolmas isik J. P. on seisukohal, et MRS ei kohusta maa tagastamise õigustatud subjekti, kes

võõrandab talle tagastamisele kuuluval maal asuva ehitise, loovutama koos ehitisega ka selle juurde

kuuluva maa tagastamise nõudeõigust. Kui kaebaja leidis, et maa ostueesõigusega erastamine rikub

tema õigusi, oleks ta pidanud vaidlustama maa erastamise eeltoiminguid.

3. Tallinna Halduskohtu 7. veebruari 2005. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et

AÕSRS § 13 lõigete 1 ja 6 alusel võis O. P. talle kuuluva elamu vallasasjana võõrandada. Kuna O. P.

võõrandas elamu oma pojale, puudus kaebuse esitajal MRS § 9 lg-s 7 sätestatud eesõigus elamu

omandamiseks. Koos ehitise omandamisega tekkis J. P.-l õigus esitada avaldus elamu juurde maa

ostueesõigusega erastamiseks.

Erastatava maa suuruse ja piirid määrab MRS § 221 lg 6 kohaselt kindlaks kohalik omavalitsus, kes

teostab maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Kaebuse esitaja ei ole esitanud motiveeritud

vastuväiteid erastatava maa piiride kulgemise ettepanekule ega vaidlustanud Loksa Valla-

valitsuse 24. juuli 2003. a korraldust nr 338. Ostueesõigusega erastatava maa suurus on määratud

seadusega lubatud piirides. Õigustatud subjektide vahel sõlmitud kokkuleppest enam lähtuda ei saa,

kuna elamu omandiõiguse üleminek J. P.-le muutis õiguslikku olukorda. Vaidlustatud Harju maa-

vanema 22. juuni 2004. a korraldus nr 926-k on õiguspärane.

4. M. Ü. esitas Tallinna Halduskohtu otsusele apellatsioonkaebuse, mille põhjenduste kohaselt

on halduskohus jätnud tähelepanuta kaebaja väite O. ja J. P. huvide eelistamisest kaebaja omadele.

Kaebuse esitaja pole kunagi nõustunud J. P. elumaja juurde sellises ulatuses maa erastamisega, mis on

ebaproportsionaalne nii Haldi saare üldpindalaga kui kaebaja õigusega maa tagastamiseks. Lisaks

jäävad erastatavale maale ajalooline kaevukoht ning saarele randumisvõimalus. Hoolimata sellest, et

kohalikule omavalitsusele on antud volitused teha maa ostueesõigusega erastamisel teatud

toiminguid, lasub maavanemal maa erastamise korraldajana kohustus hinnata maa ostueesõigusega

erastamise aluseks olevaid asjaolusid.

Vastustaja Harju maavanem leidis, et apellatsioonkaebus on põhjendamatu ning palus selle

rahuldamata jätta. Vastustaja jäi seisukohale, et maa ostueesõigusega erastamine on toimunud

seaduspäraselt.

Kolmas isik J. P. ei nõustunud apellatsioonkaebuses esitatud seisukohtadega ning palus

apellatsioonkaebuse rahuldamata jätta.

5. Tallinna Ringkonnakohtu 22. märtsi 2006. a otsusega haldusasjas nr 3-04-231 jäeti

apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, tuginedes Vabariigi Valitsuse 6. novembri

1996. a määrusega nr 267 kehtestatud Maa ostueesõigusega erastamise korrale, et erastatava maa

suuruse ja piirid määrab kindlaks erastatava maa asukohajärgne linna- või vallavalitsus. Kohaliku

omavalitsuse haldusakt erastatava maa suuruse ja piiride kohta on maa erastamise korraldajale

maavanemale siduv. Kui isik soovib vaidlustada ostueesõigusega erastatava maa suurust, tuleb tal

vaidlustada eelnimetatud kohaliku omavalitsuse eelhaldusakt. Kaebuse esitaja ei ole vaidlustanud

Loksa Vallavalitsuse vastavaid korraldusi. Halduskohus oleks pidanud selgitama kaebuse esitajale

tõhusama taotluse esitamise võimalust, kuid võimalik selgitamiskohustuse täitamatajätmine ei oma

asjas määravat tähtsust. Ajaks, mil kaebaja kohtusse pöördus, oli vastavate haldusaktide

vaidlustamise tähtaeg juba möödas. Kaebuse esitajale pidi juba 2003. a sügisel olema äratuntav

vajadus pöörduda Loksa Vallavalitsuse 24. juuli 2003. a korralduse vaidlustamiseks kohtusse.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

6. M. Ü. esitas Tallinna Ringkonnakohtu otsusele kassatsioonkaebuse, milles palub

ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kassaator leiab, et ringkonnakohus on vaidluse lahendamisel

kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme ning rikkunud kohtumenetluse norme. Maavanemal lasub

igal juhul kohustus hinnata sisuliselt maa ostueesõigusega erastamise aluseks olevaid asjaolusid.

Juhul, kui kohalik omavalitsus pole viinud ostueesõigusega erastamist läbi õigusaktidega sätestatud

korras, puudub maavanemal kohustus järgida kohaliku omavalitsuse eelhaldusakti erastatava maa

suuruse ja piiride kohta.

Ostueesõigusega erastatava maa suurus on vastuolus Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega

nr 144, millega kinnitati Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord. J. P. ehitise

teenindamiseks pole määratud ehitist ümbritsevat vähimat tarvilikku ja piisavat maad. Haldi saare

eripära arvestades oleks teenindusmaa pidanud olema oluliselt väiksem. M. Ü. ei ole kunagi

nõustunud J. P.-le 19 878 m2 maa määramisega, piiriprotokollil kooskõlastuse puudumise tõttu ei

saanud kohalik omavalitsus ja maavanem selliseid piire kinnitada.

Ringkonnakohus oleks pidanud sisuliselt hindama kaebuse esitaja väiteid J. P.-le maa ostuees-

õigusega erastamise seadusevastasuse kohta.

7. Vastustaja Harju maavanem ei nõustu kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtadega ning

palub kaebuse rahuldamata jätta.

8. Kolmas isik J. P. vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, nõustudes ringkonnakohtu

põhjendustega. Kolmas isik märgib, et kassaatori ligipääsuvõimalused saarele pole maa ostuees-

õigusega erastamise tagajärjel muutunud. Ajalooline kaevukoht oleks ka maa esialgse kokkuleppe

kohaselt tagastamise korral jäänud M. Ü. maalt välja.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Käesolevas asjas vaidlustas M. Ü. Harju maavanema korralduse, millega otsustati

erastada 5,12 ha suurusest Haldi saarest 19 878 m2 maad J. P.-le. Ostueesõigusega erastamise aluseks

loeti asjaolu, et J. P.-le kuulub elamu Haldi saarel õigusvastaselt võõrandatud maal. Maa tagastamise

õigustatud subjektid on J. P. isa O. P. ning kassaator M. Ü. Kassaator leiab, et maa ostueesõigusega

erastamine rikub tema õigust saada tagasi maa O. P.-ga sõlmitud kokkuleppes kindlaksmääratud

ulatuses. Ostueesõigusega erastamise tagajärjel väheneb tagastatava maa suurus oluliselt.

J. P.-le maa ostueesõigusega erastamise korraldus tugineb Maareformi seaduse regulatsioonile, mille

kohaselt ei tagastata maad õigustatud subjektile, kui sellel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned

(§ 6 lg 2 p 3). Väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal paikneva elamu

omanikul on sellisel juhul võimalus taotleda maa ostueesõigusega erastamist kuni 2 ha ulatuses (MRS

§ 9 lg 1 p 1, § 22 lg 1).

Tallinna Halduskohus ning Tallinna Ringkonnakohus leidsid oma otsustes, et ostueesõigusega

erastamine on toimunud õiguspäraselt.

10. Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et käesolevas asjas tuleb arvesse võtta ka seda,

millistel asjaoludel J. P. omand õigusvastaselt võõrandatud maal asuvale vallasasjast elamule tekkis.

Toimiku materjalidest nähtub, et õigustatud subjektidele tagastaval maal Haldi saarel on kaks elamut.

Elamud ehitati 90ndate aastate keskel, pärast õigustatud subjektide kindlaksmääramist. Üks elamu

kuulub M. Ü.-le, teise omanik oli algselt O. P., kes võõrandas selle 10. juunil 2003. a sõlmitud

kinkelepinguga oma pojale J. P.-le. Kinkelepingu esemeks oli ainult elamu, maa tagastamise

nõudeõigust O. P. ei loovutanud. Seega on käesolevaks hetkeks tekkinud olukord, kus J. P.-le kuulub

maja maal, mille tagastamise õigustatud subjekt ta ise ei ole, O. P.-le kuulub aga jätkuvalt maa

tagastamise nõudeõigus.

11. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et kirjeldatud olukord erineb oluliselt tavapärasest olu-

korrast maa ostueesõigusega erastamisel. Kui O. P. poleks oma elamut J. P.-le kinkinud, oleks maa

tagastamine kulgenud MRS § 12 lg-s 12 sätestatu kohaselt: kui tagastataval maal asuv ehitis on ühe

õigustatud subjekti omandis ja maa tagastamise õigustatud subjekte on mitu, tagastatakse ehitise

omanikule eraldi kinnistuna ehitise teenindamiseks vajalik maa või ehitise juurde kuuluv maa

vastavalt tema nõudeõiguse osale tagastatavast maast. Ülejäänud maa tagastatakse teiste õigustatud

subjektide kaasomandisse vastavalt õigustatud subjektide nõudeõiguse osadele tagastatavast maast,

kui nad ei lepi kokku teisiti. Kui elamu omaniku nõudeõigusele vastavast tagastatava maa osast ei

piisa ehitise teenindamiseks, on tal õigus omandada ehitise teenindamiseks vajalikku maad

nõudeõiguse osa ületavas osas maa ostueesõigusega erastamist taotlevate isikutega samadel

tingimustel eraldi erastamisavaldust esitamata. Seega vastab õigustatud subjektile kuuluva elamu

juurde tagastatava maa suurus reeglina tema nõudeõiguse osale, erandiks on vaid juhtum, kui

nõudeõigusele vastavast maast ei piisa elamu teenindamiseks.

Eeltoodust tulenevalt oleks kinkelepingu esemeks olnud elamu juurde tagastatava maa suurus

piirdunud O. P. nõudeõigusele vastava osaga Haldi saarest. Samuti oli M. Ü.-l õigus nõuda oma

elamu juurde Haldi saare maast tema nõudeõigusele vastava osa tagastamist.

Maa erastamise tagajärjel on tekkinud olukord, kus tagastatav maa 5,12 ha suurusel Haldi saarel

väheneks ostueesõigusega erastatava 19 878 m2 võrra. Tagastamiseks jääks seega 3,1322 ha, mille

tagastamise õigustatud subjektid on vastavalt oma nõudeõiguse osale nii M. Ü. kui O. P.

12. Elamu võõrandamisega oma pojale J. P.-le ilma maa nõudeõiguse loovutamiseta lõi õigustatud

subjekt O. P. ise olukorra, kus õigustatud subjektidele tagastataval maal asub kolmandale isikule

kuuluv elamu. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et MRS § 6 lg 2 p-st 3, § 9 lg 1 p-st 1, § 22 lg-st 1

tulenev õigustatud subjektidele tagastamisele kuuluval maal asuva elamu omaniku maa

ostueesõigusega erastamise regulatsioon kujunenud olukorras ei kohaldu. Maa erastamine kirjeldatud

asjaoludel kahjustaks lubamatult teise maa tagastamise õigustatud subjekti M. Ü. õigusi maa

tagasisaamisel. Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et oma elamu võõrandamisega ei saa

õigustatud subjekt tekitada olukorda, kus vähendatakse oluliselt ka teiste õigustatud subjektide

nõudeõigusele vastavat osa. Kui ehitise uuel omanikul oleks alati võimalik nõuda maa

ostueesõigusega erastamist üldistel alustel, ei oleks teised õigustatud subjektid aga selle ohu eest

kaitstud. M. Ü. nõudeõigusele vastav osa Haldi saare maast väheneks oluliselt, tingituna üksnes O. P.

ja J. P. vahelisest tehingust.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et J. P.-l elamuomanikuna MRS § 6 lg 2 p-st 3, § 9 lg 1 p-st 1,

§ 22 lg-st 1 tulenevat ostueesõigusega erastamise õigust ei ole. J. P. oleks ühes elamu omandamisega

saanud elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise õiguse vaid juhul, kui selline õigus oleks olnud

olemas ka elamu võõrandajal O. P.-l. Kuna O. P.-l Haldi saare maa tagastamise õigustatud subjektina

MRS nimetatud sätetest tulenevat maa ostueesõigusega erastamise õigust ei olnud, ei tekkinud seda

õigust ka hoone uuel omanikul J. P.-l. Vastasel juhul oleks ühel õigustatud subjektil ehitiste

võõrandamisega võimalik teiste õigustatud subjektide huve piiramatult kahjustada. Selline olukord

oleks lubamatu ning vastuolus põhimõttega, mille kohaselt keegi ei saa tehinguga üle anda rohkem,

kui talle enesele kuulub. Elamu üleminek J. P. omandisse ei muutnud õiguslikku olukorda maa

tagastamise osas, samuti ei muutnud see õigustatud subjektide nõudeõiguse ulatust, kui see oli enne

nimetatud tehingut kindlaks määratud.

13. Eeltoodut arvestades rahuldab Riigikohtu halduskolleegium M. Ü. kassatsioonkaebuse ning

tühistab ringkonnakohtu ja halduskohtu otsused. Kolleegium peab võimalikuks teha asjas uue otsuse,

millega kaebus rahuldada. Kuna J. P.-l puudub õigus oma elamu juurde maa ostueesõigusega

erastamiseks, tuleb Harju maavanema 22. juuni 2004. a korraldus nr 926-k maa ostueesõigusega

erastamiseks tühistada. Lõpliku haldusakti tühistamisel kaotavad ka eelhaldusaktid oma õigusliku

mõju.

14. HKMS § 93 lg 1 kohaselt mõistetakse poolele, kelle kasuks kohtuotsus tehti, välja tema poolt

kantud kohtukulud. HKMS § 93 lg 6 sätestab, et kui kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks

arutamiseks saatmata, muudab ta ka kohtukulude jaotust. Kuna Riigikohus tühistab halduskohtu ja

ringkonnakohtu otsused ning teeb asjas uue otsuse, tuleb lahendada ka kohtukulude väljamõistmise

küsimus.

Tallinna Halduskohtus tasus M. Ü. riigilõivu 10 krooni (tl 17). Apellatsioonkaebuse esitamisel

Tallinna Ringkonnakohtusse tasus M. Ü. riigilõivu 10 krooni (tl 71) ning taotles kantud kohtukulude

5841 krooni ulatuses väljamõistmist vastustajalt (kulusid tõendavad dokumendid tl 101?103).

Kassatsioonkaebuses taotleb kassaator kantud kohtukulude hüvitamist vastustaja poolt, samas pole

kassaator esitanud ei asja läbivaatamise kulude summat ega selle tasumist tõendavaid dokumente.

Sellest tulenevalt ei saa Riigikohus kohustada vastustajat nimetatud kulutusi hüvitama.

Tulenevalt HKMS § 92 lg-st 1 tuleb vastustajal Harju maavanemal hüvitada kassaatorile M. Ü.-le

kohtukulud kokku 5861 krooni. Kassatsioonikautsjon tuleb tagastada.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann