3-3-1-23-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-23-06

Otsuse kuupäev

29. mai 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Jüri Põld

Kohtuasi

AS XXXXXX kaebus Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2003. a

korralduse nr 1583-k tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2005. a otsus

haldusasjas nr 2-3/365/05

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

27. aprill 2006

Kohtuistungil osalenud isikud

Tallinna Linnavalitsuse esindajad Terje Krais ja Priit Lello

AS XXXXXX esindajad vandeadvokaadid Andres Aavik ja

Urmas Ustav

RESOLUTSIOON

Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta jõusse Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3/365/05,

asendades selle põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega.

Arvata kautsjon riigituludesse.

Mõista Tallinna Linnavalitsuselt AS XXXXXX kasuks välja kohtukulud 16 520 krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 7. augusti 1998. a korraldusega nr 4787-k määrati erastamiseks Suurtüki 4c

maa, millest 65% on elamumaa. 25. juunil 1999 sõlmiti Eesti Vabariigi ja AS XXXXXX vahel

nimetatud maa ostu-müügileping. 28. septembril 1998 väljastas Tallinna Linnavalitsuse

Linnaplaneerimise Amet projekteerimistingimused nr PT-348-98 "Suurtüki 4c krundil asuvate

garaažide ja katlamaja ümberprojekteerimiseks korteriteks". 1. veebruari 1999. a otsusega nr 22406

andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet kooskõlastuse Suurtüki 4 hoonete planeeritavate

lammutustööde projektile. 9. juulil 1999 anti AS-le XXXXXX ehitusluba nr 23146. 14. aprillil 2002

kooskõlastas Kultuuriväärtuste Amet hoone fassaadi ja muudatuste projekti, millest tulenevalt 6. mail

2002 anti välja täiendatud ehitusluba nr 23146.

2. 12. juunil 2003 peatas SAPA ettekirjutusega ehitustööd objektil. 18. juunil 2003 võttis Tallinna

Linnavalitsus vastu korralduse nr 1583-k, millega tunnistati kehtetuks Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti poolt Suurtüki 4a ja 4c hoonete rekonstrueerimiseks 9. juulil 1999 välja antud ning SAPA

poolt 6. mail 2002 täiendatud ehitusluba nr 23146 Suurtüki 4c hoone Eppingi tornist Rannamäe teeni

ulatuvas osas.

Korralduse põhistustest nähtuvalt oli hoonete omanik AS XXXXXX ehitusloast tuleneva

rekonstrueerimise asemel omavoliliselt lammutanud Eppingi torni ja Rannamäe tee vahelised ehitised

täies mahus. Seeläbi on muutunud ehitusloale kantud ehitise tehnilised andmed - hoonet, mida

rekonstrueerida, enam ei ole. Kui pärast ehitise alustamist selgus, et hoone on vajalik lammutada täies

mahus, oleks AS XXXXXX pidanud lammutamise alustamiseks taotlema selleks eraldi load, mida

aga ei tehtud.

Korralduse andmisel tugines linnavalitsus Ehitusseaduse § 28 lg 1 p-le 5, Muinsuskaitseseaduse § 24

lg 1 p-le 2, HMS § 66 lg 2 p-le 2, Planeerimisseaduse § 46 lg-le 3 ning Tallinna ehitusmääruse p-

le 33.4 (kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 20. septembri 2001. a määrusega nr 40).

3. AS XXXXXX vaidlustas Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2003. a korralduse nr 1583-k Tallinna

Halduskohtus. Kaebuse kohaselt:

1) puudub alus Ehitusseaduse § 28 lg 1 p 5 kohaldamiseks. Rekonstrueerimise ehitusloa nr 23146

alusel teostatavad tööd ei peagi olema kooskõlas lammutustööde ehitusloaga nr 22406 ega mingi muu

ehitusloa aluseks oleva projektiga, vaid üksnes hoonete rekonstrueerimise projektiga. Kõik Suurtüki

4c hoone korterelamuks rekonstrueerimise käigus teostatud tööd on vastava projektiga kooskõlas.

Kaebaja ei ole teostanud selliseid töid, mis oleksid käsitatavad lammutamisena EhS § 2 lg 6 p 5

tähenduses. Suurtüki 4c hoone puhul on käesoleval ajal säilunud selle kolm välisseina ning endiste

hoonete vundamendid. Kaebuse esitaja on demonteerinud, kogunud ja ladestanud suure osa hoones

kasutatud materjalidest, et seda rekonstrueerimise käigus taaskasutada. Hoone välispiirete ja

kandekonstruktsioonide allesjätmine olemasoleval kujul ei olnud spetsialistide arvamuse kohaselt

võimalik. Kaebuse esitaja tegevus on toimunud ranges vastavuses ehitusel järelevalvet teostava OÜ

Restauraatorprojekt juhistega. Muutunud ei ole Suurtüki 4c ehitise andmed, mis on käsitatavad

ehitusloale kantud oluliste tehniliste andmetena. Kõrvalekaldumisi ehitusloa aluseks olevast

Tehnilisest Projektist ei ole. Viimases ei ole esitatud tingimusi selle kohta, kas ja kui suures osas tuleb

säilitada olemasolevate hoonete konstruktsioonid endisel kujul ning kui suures osas on lubatud neid

asendada;

2) Tallinna Linnavalitsus ei ole projekteerimise staadiumis, ehitusloa väljastamise staadiumis ega

ehitustööde toimumise ajal kuni vaidlustatud korralduse andmiseni oluliseks pidanud seda, et endisel

kujul säilitataks olemasolevad konstruktsioonid, vaid seda, et rekonstrueerimise tulemusena

püstitatavad hooned oleksid oma mahult ja välisilmelt sarnased endise hoonestusega ning loodaks

ehitis, mis võimalikult sobiks seda ümbritsevasse miljöösse muinsuskaitsealal;

3) Muinsuskaitseseaduse § 24 lg 1 p-s 2 sätestatud nõuet ei ole rikutud. Sellise rikkumise olemasolu

ei saa olla EhS § 28 lg 1 kohaldamise aluseks. Asjakohane ei ole ka osundus Tallinna linna

ehitusmääruse p-le 33.4. Motiveerimata on HMS § 66 lg 2 p2 ja lg 4 kohaldamine.

4) korralduse adressaati ei kaasatud korralduse andmise menetlusse. Tallinna Linnavalitsus ei

teavitanud kaebajat sellest, et kavatsetakse tunnistada kehtetuks ehitusluba nr 23416. 12. juunil 2003

tegi TSAPA kirjaga nr 1/3-1/031800 ettekirjutuse peatada tööd. Nimetatud kirjas märgiti, et ehitamise

jätkamine on lubatud pärast korrektuurprojekti esitamist. See ei andnud kaebajale vähimatki alust

arvata, et kaalutakse ehitusloa kehtetuks tunnistamist. Kaebuse esitaja pöördus oma kirjaga 17. juunil

2003 Tallinna linnapea poole ja tegi ettepaneku läbirääkimisteks. Kirjale vastust ei tulnud, selle

asemel edastati kaebajale korraldus ehitusloa kehtetuks tunnistamise kohta;

5) korraldusest ei nähtu, millisel viisil on haldusorgan arvestanud HMS § 67 lg-s 1 ja § 64 lg-s 3

sätestatud nõuetega. Korraldus on põhjendamata. Oluliselt on rikutud ka HMS § 56 lg 1 nõudeid;

Kaebaja taotles Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2003. a korralduse nr 1583-k täies ulatuses

tühistamist.

4. AS XXXXXX täiendas oma kaebust 10. detsembril 2003. Kaebuse täienduse kohaselt:

1) EhS § 2 lg-st 8 tulenevalt on rekonstrueerimine ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ja kande

ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Lammutamine on selline ehitustegevus,

mille tulemusena objekt jäädavalt likvideeritakse. Ehitis või selle osa lakkab lõplikult olemast ja

sama ehitusloa alusel ehitamise raames seda ei asendata ega taastata. Suurtüki 4c hoonete

rekonstrueerimise käigus on kavas konstruktsioonide muutmine, asendamine ja taastamine.

Rekonstrueerimise käigus on täiesti tavapärane ja normaalne, et tööde teatavas staadiumis on endised

konstruktsioonid demonteeritud;

2) väär on väita, et rekonstrueeritavaid hooneid enam ei eksisteeri ning lammutatud on terve hoone;

3) Ehitusseadusest ja ka Planeerimis- ja ehitusseadusest tulenevalt ei ole rekonstrueerimiseks eraldi

lammutusluba vaja;

4) korralduse andmisel on diskretsioonivead. Korraldusest ei nähtu akti andmise eesmärk. Kaebajat

on erinevatel ajamomentidel koheldud erinevalt. Korralduse andmisel ei ole arvestatud, et

Suurtüki 4c kasutusotstarbeks on määratud elamumaa.

5. Tallinna Halduskohtu 1. oktoobri 2004. a kohtuotsusega haldusasjas nr 3-306/04 jäeti AS

XXXXXX kaebus rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt:

1) ühegi dokumendiga ei ole pädeva organi poolt antud nõusolekut välisseina lammutamiseks.

Korralduses on rõhuasetus välisseina lammutamisest tekkinud uues olukorras;

2) kaebajal oli võimalik eristada, millised hooned või hoone osad tuli säilitada ning mida antud juhul

tähendas säilitamine;

3) kohus nõustub, et rekonstrueerimine on võimalik ka läbi demonteerimisvõtte. Ehitise

rekonstrueerimisena ei käsitata aga piirdekonstruktsioonide (sh hoone esiseina) asendust;

4) kaebaja sai hoolsuskohustuse täitmise kaudu kontrollida, et hoonete välisseinad olid mõeldud

säilitamiseks, mitte lammutamiseks või demonteerimiseks. Dokumentidest koos joonistega oli

ainuvõimalik järeldada, et välissein pidi jääma;

5) ehitusloale oli kantud rekonstrueeritav objekt - vanale hoonele baseeruv korterelamuna rajatav

hoone. Seda hoonet, mis on kantud ehitusloale, enam ei eksisteeri ja ehitise olulised tehnilised

andmed on muutunud;

6) kui pärast ehitamise alustamist selgus, et on vaja lammutada Suurtüki 4c hoone esisein täies

mahus, oleks AS XXXXXX pidanud lammutamise alustamiseks taotlema Muinsuskaitseametilt ja

SAPAlt eraldi load, mida aga ei tehtud;

7) kaebaja edasine tegevus tähendab uue hoone ehitamist. Uue hoone püstitamine on võimalik üksnes

läbi kohustusliku detailplaneeringu;

8) HMS § 66 lg 2 p-s 2 ja lg-s 4 sätestatud teokoosseis on olemas. Antud juhul on hiljem muutunud

faktiliseks asjaoluks ehitusloale kantud faktiliste andmete muutumine, sest säilitamisele kuuluva

rekonstrueeritava hoone välissein on lammutatud;

9) rikkumise avastamisel, mis on kõrvaldatav, saab teha ettekirjutuse ehitustööde peatamiseks ja anda

võimalus projektist kinnipidamiseks. Antud juhul oli ehitusloa kehtetuks tunnistamine vältimatu;

10) organil tekkis kohustus kontrollida, kas isikul on õiguspärane ootus ja kas see on kaaluga, mis

võimaldab teiste isikute huvi, õigusi ja avalikku huvi suruda tahaplaanile. Antud juhul tuvastati, et

kuni objekti välisseina lammutamiseni oli isikul usalduskaitse õigustatud, kuid ehitusloa kehtetuse tõi

kaasa tema enda tegevus. Isik ei saa tugineda haldusakti kehtetuks tunnistamisel usaldusele, kui

kehtetuks tunnistamise võimalus tuleneb seadusest - HMS § 67 lg 4 p 2 kohaselt ei kasutanud isik

asja eesmärgipäraselt.

Kohus leidis, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei olnud rikutud. Haldusakt oli antud pädeva organi

poolt, kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, kaalutlusvigadeta ja vorminõuetele vastav ning

kaebajale arusaadavaks tehtud täiendavalt asja arutamisel esitatud selgituste kaudu.

6. Tallinna Halduskohtu otsuse peale esitas AS XXXXXX apellatsioonkaebuse, mille kohaselt:

1) ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks puuduvad õiguslikud alused. Ehitusloale kantud ehitise olulised

tehnilised andmed ei ole muutunud;

2) apellant ei ole hoonet lammutanud. Ehitis on rekonstrueerimisel läbi demonteerimisvõtte.

Rekonstrueerimise käigus nn ajutine linnamüüri avamine ei tähenda ehitise kadumist või

lammutamist;

3) kaebaja tegevus ei tähenda uue hoone ehitamist. Vaidlusaluse hoone osas on olemas vundament,

kolm välispiiret, kommunikatsioonid ja sokkel;

4) vaidlusaluse ehitise esisein ei kuulunud ehitusprojekti kohaselt säilitamisele;

5) ei esine faktilise olustiku muutust, mistõttu HMS § 66 lg 2 p 2 kohaldamise eeldused ei ole

täidetud;

6) puudub avalik huvi ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Ei ole tõendamist leidnud, et ehitusloa

kehtetuks tunnistamisel oleks kaalutud avalikku huvi ja isiku usaldushuvi;

7) Muinsuskaitseseaduse § 24 lg 1 p 2 rikkumine ei ole iseseisvalt ehitusloa kehtetuks tunnistamise

aluseks;

8) ehitusloa kehtetuks tunnistamine on ebaproportsionaalne ja sisuliselt põhjendamatu. Apellant

esitas nõutud korrektuurprojekti. Esiseina olulises osas oli projektijärgne muutmine (demonteerimine)

asjaomaste asutuste poolt kooskõlastatud ning aktsepteeritud. Ehitusloa kehtetuks tunnistamine ei

tuginenud legitiimsele eesmärgile ega olnud ka mõõdukas. Esines eelduslikult proportsionaalsem

vahend - ehitusloa peatamine;

9) rikutud on ärakuulamisõigust, mis on oluline menetlusviga. Seda ei kõrvalda võimalus esitada oma

vastuväited halduskohtumenetluses;

10) rikutud on haldusakti põhjendamiskohustust. Kohus on tuvastanud, et tegemist on

kaalutlusotsusega. HMS § 56 lg 3 kohaselt peavad sellise akti põhjendustest nähtuma kaalutlused,

millest haldusorgan on akti andmisel lähtunud;

11) kohus on teinud mitmeid faktivigu;

12) haldus on põhiseadusevastaselt piiranud isiku põhiõigusi, tegutsedes väljaspool PS § 3 lg-s 1

lubatut, rikkunud PS § 9, § 11 lg-t 2, § 32 lg-t 2 ning PS § 12 lg-t 1.

7. Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2005. a kohtuotsusega haldusasjas nr 2-3/365/05 AS

XXXXXX apellatsioonkaebus rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt:

1) kaebajale väljastatud ehitusloast ei tulnud ehitise säilitamise tingimused, seda eriti vaidlusaluse

esiseina osas, piisavalt selgelt ja üheselt välja. Ehitusloa alusel ei saa tõsikindlalt väita, et kaebajal

oleks olnud keelatud rekonstrueerimise käigus esiseina taaskasutamise eesmärgil demonteerida;

2) vaidlusaluse hoonetekompleksi esiseina endisel kujul säilitamine garaažide rekonstrueerimisel

korterelamuks ei olnud praktiliselt võimalik;

3) kuna ehitusloast ei tulene, et rekonstrueerimise käigus esiseina taaskasutamise eesmärgil

demonteerimine oleks olnud lubamatu, ei saa väita, et esiseina ajutise demonteerimise tõttu oleks

ehitis lakanud olemast. Tallinna Linnavalitsus on ebaõigesti sisustanud EhS § 28 lg 1 p-s 5 sisalduvat

tingimust;

4) korraldus kuulub tühistamisele EhS § 28 lg 1 p 5 ebaõige kohaldamise tõttu ning ringkonnakohus

ei pea vajalikuks kontrollida, kas korralduse viited teistele õiguslikele alustele on asjakohased;

5) kaebaja ärakuulamisõiguse rikkumist tuleb pidada oluliseks haldusmenetlusnormide rikkumiseks,

kuna see võis kaasa tuua ebaõige otsuse tegemise.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

8. Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsuse peale esitas Tallinna Linnavalitsus kassatsioonkaebuse.

Kassatsioonkaebusest nähtuvalt on ringkonnakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ning

oluliselt rikkunud kohtumenetluse norme. Kohtuotsusest ei ilmne, millistest konkreetsetest sätetest

kohtu seisukohad tulenevad. Kassaator pidas ehitusloa tühistamist põhjendatuks ja õiguspäraseks,

kuivõrd ehitusloale kantud andmed on muutunud ja endistel tingimustel edasine ehitamine pole

võimalik. Samuti leiti kassatsioonkaebuses, et AS XXXXXX oli informeeritud ehitusloa tühistamise

menetlusest ning tal oli faktiline võimalus esitada oma seletusi. Eeltoodu alusel pidas Tallinna

Linnavalitsus Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2003. a korraldust nr 1583-k seaduslikuks. Kassaator

taotles Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2005. a otsuse haldusasjas nr 2-3/365/05 tühistamist

ning Tallinna Halduskohtu 1. oktoobri 2004. a otsuse haldusasjas nr 3-306/04 jõussejätmist.

9. AS XXXXXX kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et kassatsioonkaebus on ilmselt

põhjendamatu. Vastustaja peab kassaatori väiteid Tallinna Ringkonnakohtu poolt

kohtumenetlusnormide rikkumisest paljasõnalisteks. Ringkonnakohus on õigesti järeldanud, et EhS

§ 28 lg 1 p 5 ei ole asjas tuvastatud asjaoludele kohaldatav ehitusloa kehtetuks tunnistamise alusena.

Ehitusloa tühistamine on konkreetsetel asjaoludel ebaproportsionaalne meede. Ringkonnakohus on

samuti õigesti sisustanud HMS §-st 40 tulenevat adressaadi ärakuulamisõigust ning tuvastanud

ärakuulamisõiguse rikkumise vaidlusaluse korralduse andmise menetluses.

10. Kohtuistungil Riigikohtus toetasid menetlusosalised oma kirjalikult esitatud seisukohti, samuti

neid põhjendusi, mis on nende poolt väljendatud asja kohtuliku menetluse varasemas käigus.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Riigikohtu halduskolleegium nendib, et käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et Suurtüki 4c

hoone esifassaad on lammutatud. Pooled möönavad seda asjaolu, omistades talle aga erineva

õigusliku tähenduse.

AS XXXXXX põhjendab oma positsiooni eelkõige nelja asjaoluga:

1) esiseina täieliku lammutamise vajadus selgus tööde käigus, kui ilmnes selle ebarahuldav seisund;

2) esiseina säilitamise kohustus ei tulenenud sõnaselgelt ehitusloast ja projektdokumentatsioonist;

säilitamise kohustus laienes üksnes väga väikesele osale ehitisest;

3) lõppkokkuvõttes polegi tegemist lammutamisega, sest ehitaja kavatses lammutatud materjali

taaskasutada hoone ehitamisel; selline tegevus on hõlmatud rekonstrueerimise mõistega;

4) rekonstrueerimise praktika läbi nn demonteerimisvõtte on levinud ning varasemalt on avalik võim

seda ka aktsepteerinud.

Tallinna Linnavalitsus peab taolist lammutustegevust omavoliliseks. AS XXXXXX poolt kasutatud

viisil tööde teostamine eeldanuks nõuetekohaseid lammutamislube. Linnavalitsuse hinnangul lakkas

rekonstrueeritav hoone lammutamise tõttu olemast ning varasemalt väljastatud ehitusloa alusel tööde

jätkamine on võimatu.

12. Ringkonnakohus on järeldanud, et kaebajale väljastatud ehitusloast ei tulnud ehitise säilitamise

tingimused, seda eriti vaidlusaluse esiseina osas, piisavalt selgelt ja üheselt välja. Ehitusloa alusel ei

saa tõsikindlalt väita, et kaebajal oleks olnud keelatud rekonstrueerimise käigus esiseina

taaskasutamise eesmärgil demonteerida. Halduskolleegium nõustub küll ringkonnakohtu hinnanguga

ehitusloa kohta, kuid ei jaga ringkonnakohtu arvamust, et AS XXXXXX ei olnud ega pidanudki

olema teadlik esiseina osalise säilitamise nõudest.

AS XXXXXX on pikema aja vältel teostanud ehitustöid, mis seonduvad ajaloolist või

muinsuskaitselist tähtsust omavate objektide rekonstrueerimise või restaureerimisega.

Halduskohtusse esitatud kaebuses märkis AS XXXXXX, et ta suhtub Tallinna Vanalinna

muinsuskaitsealasse suure respektiga kui pikaajaliste kogemustega restaureerimis- ja

rekonstrueerimistööde spetsialist. Halduskolleegium peab igati põhjendatuks eeldada, et selline

ehitaja mõistab nõudeid, millest lähtuda, ka oludes, kus ehitusluba ei ole piisavalt selge ja detailne.

AS XXXXXX ei ole väitnud, et ta ei saanud ehitusloast tulenevalt aru rekonstrueeritava hoone

esiseina osalise säilitamise nõudest. Vastupidi, käesolevas asjas on AS XXXXXX kinnitanud, et ta oli

teadlik välisfassaadi (esiseina) osalise säilitamise nõudest. Ringkonnakohus on möönnud, et ta ei

kahtle AS XXXXXX väites, et linnavalitsuse poolt ehitusloaga heakskiidetud esiseina muudatus on

hinnanguliselt 85-90%. Halduskolleegiumi arvates on ringkonnakohus õigesti tuvastanud, et osa

esiseinast kuulus säilitamisele. Siinjuures aga ei ole oluline, kui ulatuslik oli kohustuslikult

säilitamisele kuuluv ehitiseosa.

Välisfassaadi tööde käigus on AS XXXXXX korraldanud ehituskoosoleku (5. mail 2003), millel

arutati esiseina seisukorda ning võimalust seda säilitada. Koosolekul otsustati ehitus ajutiselt peatada

ning tellida OÜ-lt Restauraatorprojekt esiseina kohta ekspertarvamus (halduskohtu toimiku I köite

lk 20-23). Kohtule on AS XXXXXX esitanud hoone tehnilise projekti korrektuurjoonised, millest

nähtub säilitamisele kuuluv osa (ringkonnakohtu toimiku lk 45-46). Esiseina praktilise säilitamise

võimatuse ilmnemise korral, vaatamata ilmsetele kahtlustele oma tegevuse vastavuses konkreetse

objekti rekonstrueerimise nõuetele, ei pöördunud AS XXXXXX linna- või muinsuskaitseorganite

poole selleks, et täpsustada oma edasist tegevust, vaid lammutas esiseina.

AS XXXXXX väide, et selline demonteerimiseks nimetatud ehitustööde praktika on ka varem

esinenud, ei oma asja lahendamisel otsustavat tähendust. Käesolevas kohtuasjas ei ole uuritud

varasemat ehituspraktikat ning ei ole hinnatud, kas haldus on sarnastel asjaoludel käitunud samal

viisil. Siinjuures peab halduskolleegium aga vajalikuks osutada võimalusele, et varasem praktika võis

olla ekslik. Halduskolleegium on 6. detsembri 2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-53-04 märkinud, et kuigi

haldusorgan võib oma püsiva praktikaga anda aluse õiguspärase ootuse tekkimiseks, ei saa usalduse

kaitset kohaldada eesmärgil jätkata ebaõiget halduspraktikat. Eelnimetatud kohtuotsuse kohaselt ei

saa ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist nõuda ka võrdse kohtlemise põhimõttele

toetudes.

Eeltoodud asjaoludel leiab Riigikohtu halduskolleegium, et AS XXXXXX ehitustegevus Suurtüki 4c

hoone rekonstrueerimisel osas, mis seondus esiseina lammutamisega, ei olnud formaalselt

õiguspärane ega sisulises kooskõlas ehitusloaga.

13. Ehitaja eelnimetatud tegevuse avastamisel peatas Tallinna Linnavalitsus ehitusloa ning seejärel

koheselt ka tunnistas selle kehtetuks. Halduskolleegium peab vajalikuks rõhutada, et ehitusloa

kehtetuks tunnistamine on äärmiselt range mõjutusvahend, mida tuleb kohaldada kohases menetluses

üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral. Siinjuures peavad puuduma või olema

ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle kahjulike tagajärgede

ärahoidmiseks. Ehitusloa kehtetuks tunnistamine võib olla välditav selle peatamisega, puuduste

kõrvaldamise ettekirjutusega, ehitusloa muutmisega ja muude leebemate vahendite kasutamisega.

Riigikohtu halduskolleegium rõhutab, et vaatamata näiliselt imperatiivsele normi sõnastusele ei ole

haldusorgan EhS § 28 lg 1 punktides 1 kuni 7 esinevatel alustel kohustatud ehitusluba alati kehtetuks

tunnistama. Ehitusloa kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus.

14. Selles asjas on üheks vaidlusaluseks küsimuseks, kas käesoleval juhul oli ehitusloa kehtetuks

tunnistamine võimalik EhS § 28 lg 1 p 5 alusel või muul seaduses otse nimetatud alusel.

Ringkonnakohus leidis, et Tallinna Linnavalitsus on sisustanud EhS § 28 lg 1 p-s 5 sisalduvat

tingimust ebaõigesti ning seetõttu tühistas Tallinna Halduskohtu otsuse antud asjas.

Halduskolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole piisavalt analüüsinud, milliseid vaidlusaluse ehitise

olulisi tehnilisi andmeid saab lugeda hõlmatuks EhS § 28 lg 1 p-ga 5 ning kas need kas ehitise

olulised andmed on muutunud. Selge vastuseta on küsimus, kas rekonstrueeritav ehitis on pärast nn

demonteerimisvõtteid lakanud olemast ning kas ehitist saaks edaspidi rekonstrueerida varasema

ehitusloa ja sellega seonduva dokumentatsiooni alusel ilma viimastega vastuollu sattumata.

Riigikohtu halduskolleegium nõustub kassaatoriga, et ringkonnakohus ei ole küllaldaselt

põhjendanud oma otsust. Kuivõrd ehitusloa tühistamise aluse õigsuse kontrollimine eeldab tõendite

täiendavat kogumist ja hindamist, ei võta Riigikohtu halduskolleegium antud küsimuses lõplikku

seisukohta. Samas ei välista halduskolleegium formaalset võimalust kohaldada käesoleval juhul EhS

§ 28 lg 1 punkti 5, mis võimaldab ehitusloa tühistamist juhul, kui muutusid ehitusloale kantud ehitise

olulised tehnilised andmed.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud korraldus on õigusvastane

sõltumata sellest, kas ehitusloa kehtetuks tunnistamise aluseks sai olla EhS § 28 lg 1 p 5 ning peab

võimalikuks asja sisuliselt lõplikult lahendada.

15. Ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus peab tagama menetluse adressaadile võimaluse

menetlusõiguste kasutamiseks. See eeldab, et haldusorgan informeeriks adressaati tema suhtes

alustatud menetlusest ja selle eesmärgist, samuti looks võimaluse olla ära kuulatud. Käesoleval juhul

seda tehtud ei ole. Kui 12. juunil 2003 peatati ehitustegevus, siis juba 18. juunil 2003 anti korraldus

ehitusloa kehtetuks tunnistamise kohta. Tallinna Linnavalitsus ei ole tõendanud, et AS XXXXXX oli

informeeritud tema suhtes alustatud ehitusloa tühistamismenetlusest. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et

17. juunil pöördus AS XXXXXX linnavalitsuse poole taotlusega võimaldada kokkusaamine, mille

käigus püüda lahendada tekkinud probleeme. Vaatamata nimetatud taotlusele AS-le XXXXXX

ärakuulamisõigust ei tagatud. Siinjuures puudusid ka igasugused mõistlikud põhjendused ja alused

ehitusloa edasilükkamatuks kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd ehitusluba oli eelnevalt peatatud.

Kuigi EhS § 28 lg 2 kohaselt ehitusluba tunnistatakse kehtetuks 10 päeva jooksul arvates päevast, mil

ehitusloa tühistamise alusena esineda võiv asjaolu sai haldusorganile teatavaks, ei piira ega tohi

piirata nimetatud menetluslikku tähendust omav säte ärakuulamisõiguse võimaldamist. Eelnimetatud

rikkumine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme rikkumine, mis sõltumata otsuse sisule antavast

hinnangust toob kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise.

16. Riigikohtu halduskolleegium peab vajalikuks täiendavalt rõhutada ka asjaolu, et ehitusloa

tühistamisel oleks Tallinna Linnavalitsus pidanud põhjalikult kaaluma nii avalikke kui erahuve ning

silmas pidama ka neid õiguslikke ja faktilisi tagajärgi, mis saabuvad ehitusloa tühistamise

tulemusena. Maaomaniku ehitusõiguse realiseerimise keelamine on omandi vaba kasutamise oluline

piirang, mille möödapääsmatus käesolevas asjas tuvastatud asjaoludel ei ole tõendatud.

AS XXXXXX toimepandud rikkumine on sisult formaalne, s.t ta ei pöördunud lammutamise

vajaduse ilmnemisel halduse poole selle tegevuse seadustamiseks. Samal ajal ei ole tõendatud AS

XXXXXX tegevuse materiaalne õigusvastasus. Linnavalitsuse vaidlustatud korraldusest ei nähtu, et

ehituse jätkamisel oleks ehituslikult olnud võimalik säilitada esialgselt allesjätmiseks kavandatud

müüriosa, tagades samaaegselt ehitise nõutava ohutuse ja ehituskvaliteedi tervikuna. Seetõttu võis

osutuda praktiliselt vältimatuks nii esiseina lammutamine kui ka ehitusloa ja muu

ehitusdokumentatsiooni vastav korrigeerimine. Nendes oludes ehitusõiguse keelamine ja selle

sidumine kavandatava uue detailplaneeringuga oleks aga ilmselgelt põhjendamatu.

17. Eeltoodust tulenevalt jääb kassatsioonkaebus rahuldamata. Halduskolleegium jätab jõusse

Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2005. a kohtuotsuse haldusasjas nr 2-3/365/05, asendades

selle põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega.

AS XXXXXX esitas Riigikohtus kantud kohtukulude dokumendid, millest nähtuvad kohtukulud

16 520 krooni. Kohtukulud eelnimetatud summas kuuluvad Tallinna Linnavalitsuselt AS XXXXXX

kasuks väljamõistmisele.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld