3-2-1-32-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-32-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 08. mai 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

O.I hagi Aktsiaseltsi P vastu 100 000 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1237/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi P kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja O.I (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Sirje Must.

Kostja Aktsiaselts P (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik.

Kolmas isik Aktsiaselts S (endine ärinimi Ü AS, registrikood

xxxxxxxx).

Asja läbivaatamise kuupäev

10. aprill 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Sirje Must ja kostja esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik. Istungit protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2005. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1237/05 ja Tallinna Linnakohtu

11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2/285-8349/04 ning saata

asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aktsiaseltsile P 23. detsembril 2005. a tasutud

kautsjon 1000 (üks tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. O.I (edaspidi hageja) esitas 1. oktoobril 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi Aktsiaseltsi P (edaspidi

kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista 100 000 krooni. 18. novembri 2004. a määrusega kaasas

linnakohus menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel Aktsiaseltsi S (endine ärinimi Ü AS) (edaspidi

kolmas isik).

Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid pooled ning kolmas isik 12. märtsil 2004. a kolmepoolse

lepingueelsete läbirääkimiste protokolli (edaspidi protokoll). Protokolli järgi kohustus kolmas isik,

keda esindas kinnistu arendaja ja ehitaja AS M (edaspidi arendaja), müüma hagejale korteriomandi

Xxxxxx Xxxxxxx xxx xxx-x (edaspidi korter). Kostja oli lepingu järgi deposiidihoidjaks. Protokolli

p 3.3 kohaselt tasus hageja kostja arvelduskontole 100 000 krooni broneerimistasu. Lepingu p 3.4

alusel pidi kostja väljastama broneerimistasu kolmandale isikule. Hageja edastas 2. juunil 2004. a

protokollist taganemise avalduse, kuna korter ei valminud lepingus ettenähtud ajaks, ning nõudis

lepingu p 4.2 alusel kostjalt broneerimistasu tagastamist. Lepingu p-s 4.2 on ette nähtud, et kui

müügileping jääb sõlmimata ostjast sõltumatutel tingimustel, tagastab deposiidihoidja ostjale

broneerimistasu. Kostja ei ole hagejale 100 000 krooni tagastanud, vaid teatas 30. augustil 2004. a, et

on nimetatud summa juba üle kandnud kolmandale isikule. Samas vastuses teatas kostja, et tühistab

protokolli p 4.2. Kolmanda isiku väitel ei ole ta kostjalt raha saanud. Hageja leidis, et kostja on

broneerimistasu tagastamata jätmisega rikkunud protokolli. Seega on kostja alusetult rikastunud ning

peab saadu võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 1027 ja 1028 alusel hagejale tagastama.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Vastuväidete järgi vahendas kostja korteri müüki kolmanda isikuga sõlmitud maaklerilepingu alusel.

Kolmanda isiku esindajana kirjutas nimetatud lepingule alla arendaja. 12. märtsil 2004. a

allkirjastasid samad isikud ja hageja protokolli korteri müügiks hagejale. Hageja ja arendaja leppisid

kokku, et broneerimistasu tasub hageja arendajale hiljemalt 16. märtsil 2004. a. Kostja tasus 100 000

krooni arendajale kui kolmanda isiku esindajale, kelle volituses tal ei olnud põhjust kahelda. Maakler

ei vastuta VÕS § 669 lg 1 kohaselt tema vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest ning see ei ole

ka nimetatud valdkonnas tavaks. Seega ei saanud pooled eeldada, et kostja võtab endale

broneerimistasu tagasimaksmise kohustuse. Lepingu p 4.2 on ekslik, kuna see paneb kostjale

vastutuse tema vahendatud lepingu täitmise eest. Kostja leidis, et ta tegi lepingu p 4.2 olulise

eksimuse mõjul ning esitas 30. augustil 2004. a hagejale avalduse selle lepingupunkti tühistamiseks.

Kostja ei ole alusetult rikastunud. Hageja saab nõuda 100 000 krooni tagastamist kas kolmandalt

isikult või arendajalt.

3. Kolmas isik toetas hagi.

Kolmas isik leidis, et kostja keeldumine hagejale raha tagastamisest on põhjendamatu. Kostja kandis

raha üle arendajale, kellel ei olnud volitust tegutseda kolmanda isiku nimel. Kolmas isik ei ole hageja

ja kostja vahelise protokolli pooleks ega ole hagejalt raha saanud.

4. Tallinna Linnakohus rahuldas 11. mai 2005. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

100 000 krooni, samuti kohtukuludena 11 000 krooni.

Otsuse põhjenduste kohaselt maksis hageja protokolli alusel kostjale deposiidina 100 000 krooni

broneerimistasu. Müügileping jäi sõlmimata hagejast sõltumatutel tingimustel, kuna korter ei

valminud kokkulepitud tähtpäevaks. Kuna lepingut rikuti, oli hagejal õigus lepingust taganeda.

Tulenevalt VÕS § 188 lg-test 2 ja 3 ei mõjutanud hageja taganemise avaldus protokolli p 4.2

kehtivust, mille järgi oli kostja kohustunud tagastama hagejale broneerimistasu. Kuna kostja sai

hagejalt 100 000 krooni, peab ta VÕS § 189 lg 1 ning protokolli p 4.2 alusel selle hagejale tagastama.

Kostja ei saa tugineda protokolli p 4.2 kui tüüptingimuse tühisusele VÕS §-s 42 sätestatud alusel,

kuna selle sätte mõtte kohaselt ei saa tüüptingimuse kasutaja (kostja) tüüptingimuse tühisusele

tugineda, vaid see on ette nähtud teise lepingupoole (hageja) kaitseks, kelle suhtes tüüptingimust

kasutati.

Kostja tehtud protokolli p 4.2 tühistamisavaldus on tühine. Protokolli sisu ja mõtte kohaselt ei olnud

kostjal võimalik ennast ekslikult deposiidihoidjaks mitte pidada, kuna protokollis on teda käsitletud

deposiidihoidjana, mitte vahendajana. Ka tehingu tühistamise korral toimuks tagasitäitmine, mille

kohaselt tuleks kostjal tagastada saadud raha võlaõigusseaduse alusetu rikastumise sätete alusel.

Kostja viide maaklerilepingule on asjakohatu, sest pooled ei ole maaklerilepingut sõlminud. Hageja

ja kostja vaheline võlasuhe tuleneb protokollist. Tähendust ei oma, et kostja on hageja üle kantud

raha üle kandnud arendajale. Hageja on protokolli alusel esitanud nõude kostja vastu.

5. Kostja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja saata asi

uueks lahendamiseks linnakohtule.

Hageja ja kolmas isik palusid jätta kaebus rahuldamata ja linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsust üksnes põhjenduste osas.

Ringkonnakohus leidis, et hageja nõude aluseks oli asjaolu, et poolte vahel olid lepingulised suhted,

mille täitmiseks oli hageja üle kandnud kostjale 100 000 krooni. Kuigi lepingust taganemise avaldus

tulnuks esitada kõigile lepingu pooltele, ei ole avalduse kolmandale isikule esitamata jätmine hagi

rahuldamata jätmise aluseks. Kolmas isik ei ole taganemisavaldusele vastu vaielnud ning leiab, et

esitatud hagi on põhjendatud.

Kostja esitas protokolli p 4.2 tühistamisavalduse pärast hageja taganemisavalduse saamist. Kuna

hageja ei esitanud väiteid tühistamisavalduse tühisuse kohta, ei olnud kohtul alust lugeda

tühistamisavaldust tühiseks. Selles osas tuleb linnakohtu otsust muuta. Kostja väited

tühistamisavalduse kohta ei anna aga alust linnakohtu otsuse tühistamiseks. Tühistamisavaldusele

vastuväidete saamise korral oleks kostjal õigus esitada vastav hagi, mida tehtud ei ole.

Hagi on esitatud õige kostja vastu. Kuivõrd hageja kandis raha üle kostjale ning lepingust taganemise

korral pidi viimane tagastama broneerimistasu, ei oma kostja õigussuhted arendajaga ja kolmanda

isikuga ega kostja maaklerileping kolmanda isikuga tähendust. Kostja väide, et tema tahe ei olnud

suunatud garantii- või käendusteenuse osutamisele, ei ole otsuse tühistamise aluseks.

Linnakohus ei rikkunud protsessiõiguse norme, kui jättis rahuldamata taotluse dokumentaalsete

tõendite väljanõudmiseks ja tunnistajate ülekuuulamiseks. Hageja taotluse õigusabikulude

väljamõistmiseks kostjalt jättis ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 61 lg 1

p 1 alusel rahuldamata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta

hagi rahuldamata.

Kostja leiab, et ringkonnakohus ei kohaldanud õigesti VÕS § 189 lg 1. Kostjal on VÕS § 111 lg 1

järgi õigus keelduda hagejale raha tagastamast, kuni teine lepingupool (kolmas isik või arendaja) on

oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta

kohustuse täidab. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud ka VÕS § 192 lg-t 2. Ringkonnakohus

möönis, et hageja oleks pidanud esitama taganemisavaldused kõigile lepingus osalejatele, kuid leidis

ebaõigesti, et kuna kolmas isik ei ole taganemisavaldusele vastu vaielnud, ei ole alust hagi

rahuldamata jätta. Seega on ringkonnakohtu otsus vastuoluline, sest loeb küll kolmanda isiku

lepingus osalejaks, kuid ei rakenda tema suhtes VÕS § 189 lg-s 1 ja § 192 lg-s 2 sätestatud saadu

samaaegse tagastamise ja taganemisõiguse jagamatuse printsiipe. Kui taganetakse kolmepoolsest

lepingust, saab tulenevalt VÕS § 189 lg-st 1 ja § 192 lg-st 2 olla üleantu tagastamiskohustus üksnes

poolel, kes on vara saanud. See, et kostjalt raha väljamõistmiseks puudub õiguslik alus, tuleneb ka

VÕS § 190 lg 1 p-st 2.

Ringkonnakohus ei ole tuvastanud poolte ühist tahet protokolli sõlmimisel osas, mis puudutas kostja

poolt vaidlusaluse rahasumma tagastamise täiendavat tagamist. Protokolli eesmärk oli eelkõige

reguleerida hageja ja kolmanda isiku, keda esindas arendaja, lepingueelseid suhteid seoses

müügilepingu sõlmimisega. Kostja tahe maaklerina ei olnud suunatud garantii- või käendusteenuste

osutamisele ning seega on protokolli p 4.2 kokku lepitud eksimuse mõjul. Kohtud ei ole seda

lepingupunkti tõlgendanud kooskõlas hea usu põhimõttega. Samuti ei ole kohtud arvestanud, et

deposiidihoidjana saab käsitada üksnes isikut, kelle valduses deponeeritav väärtus on.

Kostja palus samuti mõista hagejalt välja kantud kohtukulud.

8. Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

9. Kohtuistungil jäid poolte esindajad kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Lisaks nõustusid

pooled, et protokoll on suunatud korteri omandamisele ning et ringkonnakohus ei ole selgelt

tuvastanud kolmanda isiku osalust poolena protokollis. Hageja esindaja esitas taotluse mõista kostjalt

hageja kasuks välja õigusabikuluna kassatsioonimenetluses 3540 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegiumi arvates tuleb nii ringkonnakohtu kui ka linnakohtu otsus TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2

alusel tühistada materiaalõiguse väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Hageja nõuab kostjalt viimasele korteri omandamiseks nn broneerimistasuna tasutud 100 000

krooni tagastamist. Seejuures tugineb hageja protokolli p-le 4.2, väites et korteri müügileping, mille

eest tasumiseks pidi hageja makstu minema, jäi sõlmimata hagejast sõltumatute asjaolude tõttu.

Kostja väitel tegutses ta protokolli sõlmimisel ja täitmisel üksnes vahendajana, kes ei vastuta

protokolli täitmise eest. Saadud raha on ta edasi kandnud arendajale. Kostja arvates võiks hageja

nõuda tasutu tagastamist kolmandalt isikult või arendajalt. Lisaks leiab kostja, et hageja ei ole

protokollist nõuetekohaselt taganenud, ning väidab, et kolmepoolsest lepingust taganemise korral

võib ta keelduda raha maksmisest, kuni kolmas isik või arendaja on täitnud oma kohustused. Samuti

soovis kostja protokolli p 4.2 eksimuse tõttu tühistada.

12. Ringkonnakohus põhjendas hagi rahuldamist kokkuvõtvalt sellega, et kostja peab broneerimistasu

hagejale tagastama protokolli p 4.2 järgi. Korteri müügileping jäi sõlmimata hagejast sõltumatutel

asjaoludel. Protokolli p 4.2 ei ole tühine ning raha ülekandmine arendajale ei oma tähendust.

13. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

hageja ja kostja ning arendaja kolmanda isiku nimel allkirjastasid 12. märtsil 2004. a kirjaliku

protokolli korteri omandamise kohta;

hageja on protokolli järgi kostjale tasunud 100 000 krooni broneerimistasuna;

hageja edastas 2. juunil 2004. a kostjale protokollist taganemise avalduse;

kostja edastas hagejale 30. augustil 2004. a protokolli p 4.2 tühistamise avalduse.

14. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud taganud asja lahendamiseks vajalike oluliste asjaolude

väljaselgitamist ja on nii oluliselt rikkunud enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 171 lg-t 1.

Nimelt on kohtud lähtunud sellest, et protokoll lepinguna kehtib, ja lahendanud asja sellele tuginedes.

Analüüsides protokolli p 4.2 võimalikku tühisust, on kohtud jätnud tähelepanuta, et esitatud asjaolude

järgi võib protokoll olla tervikuna tühine vorminõude puudumise või esindajana esinenud isiku

esindusõiguse puudumise tõttu. Nendest küsimusest sõltub aga oluliselt asja lahendus. Kolleegiumi

arvates on iseäranis tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu, mida kohus

peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad. Sarnaselt on

Riigikohus leidnud, et kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust (vt nt

Riigikohtu 15. novembri 2000. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-118-00 (RT III 2000, 27, 303) ja 24. mai

2001. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 (RT III 2001, 19, 204)). Kohus ei saa lahendada asja lepingu

alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine

oli enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 228 kohaselt kohtu ülesanne ning on seda ka kehtiva

TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi.

15. Riigikohtu istungil kinnitasid poolte esindajad, et protokoll koostati sellepärast, et hageja saaks

korteri omandada. Seda kinnitavad ka mh protokolli p 2.1 korteri ostuhinna 1 265 000 krooni

kokkuleppimise, p 4.1 broneerimistasu müügihinna osaks lugemise ja p 5 korteri müügilepingu

sõlmimise kohta. Vaatamata sellele, et protokolli p 1.5 järgi kohustus arendaja tegema ka korteri

ehitus- ja viimistlustöid, ning p-le 3.2 korteri n-ö broneerimise kohta (s.t müügist hoidumise kohta)

12. märtsist kuni 22. juunini 2004. a, võib sellise lepingu põhiolemuseks siiski olla esmajoones

korteri omandamine. Kohtud on selle jätnud aga tähelepanuta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb

protokolli õiguslikku olemust ja selle võimaliku vorminõude järgimata jätmist uuesti hinnata.

Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi

olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja

omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (vt ka nt Riigikohtu 10. novembri 2003. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III 2003, 34, 357) (p 27-29), 19. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-131-03 (RT III 2003, 35, 369) (p 23-26) ja 20. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

151-04 (RT III 2005, 3, 25) (p 15 ja 16)). Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu

täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui

protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu

kohtute põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta

asjakohatu. Eelnimetatud seadusesätted on kohtud jätnud tähelepanuta.

16. Kolleegiumi arvates tuleb AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 kohaldada selliselt, et need

kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri

omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab

see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel

sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe

suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla,

kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja

müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal

ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel

on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult

makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata

jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga,

mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks

on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi

alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada,

et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete

(nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu 17. juuni 2004. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04 (RT III 2004, 19, 223) (p 20 ja 21)).

17. Lisaks ei ole kohtud kolleegiumi arvates nõuetekohaselt kindlaks teinud, kes oli protokolli järgi

korteri müüjaks, s.t lepingupooleks. Kolmas isik väitis menetluses, et ta ei ole volitanud arendajat

protokolli enda nimel sõlmima. Kuigi kohtud neid väiteid sisuliselt ei analüüsinudki, on

ringkonnakohus praktiliselt põhjendusteta lähtunud sellest, et kolmas isik on lepingupool. Ainsaks

põhjenduseks ei saa olla asjaolu, et kolmas isik ei esitanud linnakohtu otsuse peale

apellatsioonkaebust (kuigi ta tugines volituse puudumisele ka nt vastuses apellatsioonkaebusele).

Kolleegiumile jääb samuti arusaamatuks, miks jäeti rahuldamata kostja taotlus väidetavalt

broneerimistasu reaalselt saanud arendaja kaasamiseks menetlusse ja kostja taotlus arendaja

esindusõigust selgitada võiva liisingulepingu väljanõudmiseks. Kui kolmas isik ei volitanud arendajat

protokolli enda nimel allkirjastama, võib protokoll olla TsÜS § 129 lg 1 järgi samuti tühine, mis

mõjutaks otseselt ka hageja ja kostja suhteid ning seega asja lahendamist (sarnaselt võimaliku

vormipuudusega). Seega pidanuks kohtud selgeks tegema (ja seda ka põhjendama), kes ikkagi

lepingupoolteks olid. Tegemata kindlaks lepingupooli, ei ole võimalik korrektselt hinnata ei lepingu

kehtivuse korral pooltevahelisi õiguslikke suhteid ega lepingu tühisuse korral selle tagasitäitmise

tagajärgi. Lisaks tekitab eelnev ebaselguse, kas ja kelle vastu on kostjal käesoleva otsuse alusel

võimalik tagasinõudeõigus, st millised on esmajoones tema suhted kolmanda isikuga. Asja uuel

lahendamisel tuleb kolmanda isiku väiteid analüüsida.

Kolleegium märgib siiski, et liisingulepingu sõlmimisel kinnisasja kohta võib kõne alla tulla mh

volituse antuks lugemine nii TsÜS § 118 lg 2 kui ka § 121 järgi liisingulepingust tulenevate õiguste ja

kohustuste täitmiseks. Seda kinnitab ka VÕS § 362 lg 1 järgne liisinguandja kohustus mitte takistada

liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel. Esindusõiguseta esindaja vastutus on

reguleeritud TsÜS §-s 130.

18. Sõltumata sellest, kas protokoll on tühine või mitte, tuleb selle tagasitäitmiseks hinnata

protokollis sisalduvaid õigussuhteid. Kohtud ei ole aga selgeks teinud, kelle vahel ja milliste

kohustustega leping(ud) sõlmiti. Asja uuel läbivaatamisel tuleb pooltevahelised suhted selgeks teha.

Kohtud on jätnud tähelepanuta, et protokoll on menetlusosaliste väidete ja oma teksti kohaselt

esmajoones kokkulepe ostja ja müüja (kuigi ei ole selge, kas kolmas isik volitas arendajat enda nimel

lepingut sõlmima) vahel korteri ostmiseks ning sellest tulenevad ka vastavad ostja ja müüja

vastastikused kohustused. Vaidluse all ei ole, et kostja korteri müüjaks ei olnud. Kostja ainus

kohustus hageja suhtes tuleneb p-st 4.2 broneerimistasu tagastamiseks. Hagejal kostja suhtes

protokolli järgi kohustusi ei ole. Müüja suhtes on kostja kohustuseks protokolli p 3.4 järgi

broneerimistasu väljamaksmine. Nende sätete põhjal on kostja rolliks üksnes broneerimistasu

vastuvõtmine hagejalt ja edasikandmine müüjale. Iseseisvat nõudeõigust broneerimistasu

üleandmiseks kostjal hageja suhtes ei ole tuvastatud, samuti ei võinud kostja jätta hageja tasutut

protokolli järgi endale, vaid pidi müüjale edasi kandma. Sellest järeldub, et kohtuotsustes ei ole

põhjendatud, milles seisneb leping hageja ja kostja vahel. Samuti jääb arusaamatuks, millisest

lepingust on hageja kohtuotsuste järgi taganenud. Ainuüksi asjaolu, et kostjat on nimetatud

lepinguosalisena protokolli sissejuhatuses, ei tekita lepinguosaliste vahel õigusi ega kohustusi. Kostja

on menetluses väitnud, et ta tegutses vaid maaklerina, s.t vahendajana kolmanda isiku (või

arendajaga) sõlmitud maaklerilepingu (tlk-d 21-23) järgi, mille kohtud on aga täiesti hindamata

jätnud. Maaklerilepingu p 1.1 järgi oli kostja kohustuseks vahendada korterite müügilepingute

sõlmimist. Vahendustasu 40 000 krooni oli kostjal maaklerilepingu p-de 4.1 ja 4.3 järgi õigus saada

alles pärast korteri müügilepingu sõlmimist. Asjas ei ole tuvastatud ega väidetud, et kostja ei oleks

hageja üle kantud 100 000 krooni kandnud edasi arendajale. Kui hageja ja kostja ei ole sõlminud

vastastikust lepingut (st lepingut, kus pooltel on vastastikku seotud kohustused), saab lepingu p 4.2

hinnata esmajoones käenduskohustusena tasutu tagastamiseks.

19. Kui protokoll on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi.

Kolleegiumi arvates on hagejal protokolli tühisuse korral õigus saada üleantu tagasi isikult, kes oli

soorituse saajaks, st isikult, kelle kasuks broneerimistasu maksti. Protokolli järgi pidi selleks olema

kolmas isik, kostja väidetel tasus ta raha faktiliselt arendajale. Erandina võimaldab seadus lisaks

soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult VÕS § 1030 järgi kolmanda isiku kasuks

sõlmitud lepingu puhul. Raha soorituse saaja eest üksnes täitmise vastuvõtmiseks volitatud isikuna

vastu võtnud isik ei vastuta soorituse tagastamise eest soorituse õigusliku aluse äralangemise korral.

Selleks peaks ta olema ise soorituse saaja. Esitatud asjaolude järgi ei ole kostja ka sisuliselt hageja

soorituse arvel rikastunud. Vastupidise käsitluse puhul peaks müügilepingu tühisuse korral vastutama

lepingu järgi üleantu tagastamise eest nt ka notar, kelle kontole deponeeris ostja ostuhinna, kuid kes

on selle lepingu kohaselt väljastanud müüjale. Seega, kui kohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et

protokoll on tühine ja kostja ei olnud protokolli järgi soorituse saajaks ega kolmandaks isikuks, kelle

kasuks leping sõlmiti, vaid osales lepingus ainult soorituse vastuvõtmiseks volitatud isikuna, tuleb

hagi tema vastu jätta rahuldamata.

20. Ka juhul, kui protokoll lugeda kehtivaks, ei ole kohtud kohaldanud õigesti lepingust taganemise

sätteid (vt ka käesoleva otsuse p 18).

Kolleegiumi arvates kehtivad tühise lepingu järgi üleantu tagastamise üldised põhimõtted kolmandate

isikute lepingus osalemise korral (vt käesoleva otsuse p 19) ka lepingust taganemise korral, kuigi

taganemise sätete juures ei ole neid nii detailselt reguleeritud. Seega kehtivad need põhimõtted ka

juhul, kui protokoll kehtib ja kehtivaks saab lugeda ka hageja taganemise protokollis sisalduvast

müügilepingust. Müügilepingus osalevad üksnes ostja ja müüja, s.t tegemist ei ole samal poolel

osaleva mitme isikuga (VÕS § 192 lg-d 1 ja 2). Kohtud on järeldanud, et hageja taganes

müügilepingust, kuna kolmas isik ei vaielnud sellele vastu. Kuigi kolleegium nõustub, et taganemine

on põhimõtteliselt võimalik ka järelduslikult, eeldab see esmalt siiski kolmanda isiku lugemist

lepingupooleks (vt käesoleva otsuse p 17).

Eelneva põhjal on hagejal ka müügilepingust taganemise korral õigus üleantu tagastamisele VÕS

§ 189 lg 1 järgi vaid lepingupoolelt. Kui hageja ja kostja ei ole lepingut sõlminud ja kostja toimis

üksnes soorituse vastuvõtmiseks volitatuna, ei ole ka müügilepingust taganemise korral võimalik

kostjalt üleantu tagastamist nõuda. Üleantu tagastamist võiks nõuda teiselt lepingupoolelt.

Võimaluseks jääks vaid protokolli p 4.2, mille järgi vastutab kostja broneerimistasu tagastamise eest.

Kostjalt saaks üleantu tagastamist nõuda analoogia alusel alusetu rikastumise sätetega (VÕS § 1030)

ka juhul, kui ta oleks kolmas isik, kelle kasuks leping sõlmiti.

21. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus põhjendatult leidnud, et ainuüksi kostja avaldus

protokolli p 4.2 tühistamiseks ei too kaasa selle tingimuse tühisust.

Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (esmajoones avalduse esitamine)

olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Kostja on näinud

tühistamise alusena oma eksimust (TsÜS § 92 lg 3). Kohtud on leidnud, et sellise eksimuse olemasolu

on tõendamata. Kostja kassatsioonkaebuses esitatud väited ei anna põhjust kohtute seisukohas

kahelda. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest lähtudes pidi hageja kui füüsilisest isikust

korteri ostja mõistma, et kostja eksis protokolli tingimuse mõistmisel, mis kohustas teda tagastama

hagejale protokolli järgi saadud broneerimistasu, kui korteri müügileping jääb hagejast sõltumatutel

asjaoludel sõlmimata. Ka ei ole kostja väitnud, et sellise eksimuse oleks otseselt või kaudselt

põhjustanud hageja. Kostja esitatud asjaoludel väljatoodud eksimuse riski kannab ta üldjuhul ise.

Kuna ei ole täidetud tühistamisavalduse materiaalsed eeldused, ei ole sellisel tühistamisavaldusel

õiguslikku jõudu.

Ringkonnakohtu otsusest võib aga eksitavalt järeldada, et tühistamisavaldusele vastuvaidlemise

korral peaks avalduse esitaja esitama eraldi hagi (ilmselt tehingu tühisuse tuvastamiseks). Selline

seisukoht ei ole kooskõlas TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lausega, millest tulenevalt toob formaalsetele

tingimustele vastav ja materiaalselt õigustatud tühistamisavaldus kaasa tehingu tühisuse sõltumata

sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb. Eraldi hagi tehingu tühisuse tuvastamiseks esitada vaja ei

ole.

22. Kolleegium nõustub ka linnakohtu otsuses väljendatuga, et tüüptingimuste kasutaja ei saa ise

tugineda tüüptingimuse tühisusele VÕS § 42 alusel. Küll on tal võimalik nii tugineda tingimuse

tühisusele üldiste tehingu tühisuse sätete järgi kui ka tingimus tühistada nt eksimuse tõttu.

23. Kokkuvõttes leiab kolleegium, et kohtud ei ole välja selgitanud asja lahendamiseks vajalikke

kõiki asjaolusid ega pooltevahelisi õigussuhteid ning on kohaldanud ebaõigesti lepingust taganemise

sätteid. Lähtudes TsMS § 692 lg 5 teisest lausest, tuleb lisaks ringkonnakohtu otsusele tühistada ka

linnakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Kolleegiumi arvates on

ilmne, et ringkonnakohus ei saaks tõenäoliselt ise asja lahendada, kuna asjas on osaliselt vaja läbi viia

uus eelmenetlus.

24. Kohtukulude jaotus poolte vahel otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise

tulemusest. Kolleegium märgib, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku

rakendamise seaduse § 3 järgi määrab kohus enne 1. jaanuari 2006. a kohtu menetluses olevas asjas

kindlaks kohtuotsusega ka kohtukulud, lähtudes enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Kolleegiumi arvates kehtib see ka enne 1. jaanuari 2006. a

kehtinud TsMS § 61 alusel õigusabi vastaspoolelt väljamõistmise kohta, st lähtuda tuleb selles sättes

sisalduvatest piirmääradest.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve