3-3-1-21-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-21-06

Otsuse kuupäev

8. mai 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

L. K. kaebus Tallinna Linnavalitsuse 12. aprilli 2000. a

korralduse nr 1499-k tühistamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 22. detsembri

2005. a otsus haldusasjas nr 2-3/272/05

Menetluse alus Riigikohtus

M. K. kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

6. aprill 2006

Kohtuistungil osalenud isikud

M. K. esindaja vandeadvokaadi vanemabi Gennadi Kull

Tallinna Linnavalitsuse esindaja Kristel T. Kaljulaid

RESOLUTSIOON

Jätta M. K. kassatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 22. detsembri 2005. a otsus haldusasjas nr 2-

3/272/05 muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 21. märtsi 1994. a otsusega nr 2211 loeti omandireformi

objektiks Tallinnas, Püssirohu 6 (endine Aafrika 11/Püssirohu 6) endisel kinnistul nr 1902 asunud

ehitised ja krunt suurusega 339,12 m2 ning tunnistati nimetatud vara suhtes omandireformi õigustatud

subjektiks L. K.

Tallinna Kesklinna Valitsuse kui vara bilansilise valdaja 25. juuli 1994. a kirjalikus informatsioonis

tagastatava vara kohta märgiti, et Püssirohu 6 vara koosneb ühest elamust ja ühest kõrvalhoonest, mis

on säilinud endisel individualiseeritud kujul. Rida "Vajadus läbi viia ekspertiis endisel

individualiseeritud kujul säilinud hoonete määramiseks:" oli tühi. Rendilepingute real märgiti, et

rentnikuks on AS Esra, leping tähtajatu, kasutusalaks ametiruum.

L. K. teatas 15. augusti 1994. a avalduses Tallinna Linnavarade Ametile, et võtab enda kanda kõik

üüri- ja rendilepingutest tulenevad õigused ja kohustused aadressil Püssirohu 6.

2. Tallinna Linnavalitsuse 24. augusti 1994. a korraldusega nr 1830-k otsustati tagastada L. K.-le

Püssirohu 6 asuvad hooned ning kohustati Kesklinna Valitsust kandma hooned oma bilansist maha ja

andma aktiga üle L. K.-le.

Tallinna Kesklinna Elamute Valitsuse 1. oktoobri 1994. a vara üleandmise aktiga nr 121 anti

Püssirohu 6 vara üle L. K.-le. Akti punktis 6 vara nimetuse, koosseisu ja iseloomustuse kohta märgiti:

kahekorruseline katusekorrusega puidust elamu ja pesuköök maksumusega 40 572 kr.

3. OÜ Esra Ko esitas 12. aprillil 1999 Tallinna Linnavalitsusele avalduse tunnistada Tallinna

Linnavalitsuse 24. augusti 1994. a korraldus nr 1830-k L. K.-le Püssirohu 6 asuva ehitise tagastamise

kohta seadusevastaseks ja tühistada. Avalduses leiti, et elamu tagastati ebaseaduslikult, see ei olnud

säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Linnavalitsus ei tellinud eksperthinnangut ehitise endisel

individualiseeritaval kujul säilimise kohta. Avaldajat ei informeeritud vara tagastamisest. Elamu anti

1989. aastal Tallinna Linna RSN TK orderi nr 18 alusel teenindus-tootmiskooperatiivile Esra

kasutada mitteeluruumina ja ta kasutab seda jätkuvalt. Elamu jääkväärtus 1. juulil 1989. a oli 882 rbl.

Puitelamu oli põlengust kahjustatud, spetsialistid soovitasid selle kuni vundamendini lammutada.

Välisseinte amortisatsiooniks määrati 85%, katus oli sisse langenud. Pesuköök lammutati.

Ümberehitamist alustati 1990. a vastavalt RPI Tööstusprojekt koostatud ja Tallinna Lenini Rajooni

valitsuse kinnitatud projektile. Ehitamine toimus aastatel 1990 kuni 1993. Hoone pind kasvas

250 m2-lt 630 m2-le. Vundamendist säilis 3/4, 1/4 vundamendist on uus, keldrikorrus on uuesti

ehitatud, kõik vahelaed on uued, juurde ehitati üks korrus ja pandi uus katus, uued on kõik aknad ja

välisvooderdus, osa majast on kivist, majja on ehitatud gaasikatlamaja ja keskküttesüsteem, uus on

torustik ja elektrisüsteem, välja ehitati sidekaablid ja maja ühendavad kommunikatsioonid. Tallinna

Linnavalitsus ja Kesklinna Valitsus ei finantseerinud töid. Linn kinnitas ehitusprojekti ning andis

rentnikule loa hoone renoveerida ja ümber ehitada, kuid jättis ehitusloa lõpuni vormistamata, rentnik

seda teha ei saa, saab omanik. Samuti jäid täitmata muud Planeerimis- ja ehitusseaduses (PES)

ehituse valmimisel ettenähtud kohustuslikud vormistamised. Ei toimunud ka inventariseerimist,

mistõttu hooneregistris polnud vajalikke muudatusi. L. K. kinnitab 1. veebruari 1995. a

mitteeluruumide rendilepingu lisaprotokollis, et AS Esra on parendanud hoonet umbes 95% hoone

väärtusest.

4. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 13. septembri 1999. a otsusega nr 10952 muudeti linnakomisjoni

21. märtsi 1994. a otsuse nr 2211 punkti 2 vara endisi omanikke puudutavas osas, kuid õigustatud

subjektiks jäi endiselt L. K.

5. L. K. võõrandas temale tagastatud hooned 21. märtsil 2000. a OÜ-le Kull Õigusbüroo (ärinimi

alates 12. oktoobrist 2005. a OÜ Kull Advokaadibüroo).

6. Tallinna Linnavalitsuse 12. aprilli 2000. a korraldusega nr 1499-k otsustati: "Jätta rahuldamata

õigustatud subjekti L. K. taotlus Püssirohu tänav 6, endisel kinnistul nr 1902, asuvate hoonete

tagastamise kohta, kuna vara ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul" (p 1). Punktiga 2

otsustati: "Alustada Püssirohu tänav 6, endisel kinnistul nr 1902, asuvate hoonete kompenseerimise

menetlust". Punktiga 3 otsustati: "Tunnistada kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 24. augusti 1994. a

korraldus nr 1830-k "Püssirohu tänav 6 asuvate hoonete tagastamine"". Korraldus tugines OÜ

Ehitusekspert 15. detsembri 1999. a eksperthinnangule nr B08399 hoonete endisel

individualiseeritaval kujul säilivuse kohta, mis oli koostatud ORAS-i 2. märtsil 1997. a jõustunud

redaktsiooni ja Vabariigi Valitsuse 25. novembri 1997. a määrusega nr 220 kehtestatud metoodika

alusel.

7. L. K. esitas 18. mail 2000. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, paludes tühistada Tallinna

Linnavalitsuse 12. aprilli 2000. a korraldus nr 1499-k. L. K. suri 2. märtsil 2001. a ja protsessi astus

õigusjärglasena M. K.. Kaebuses leiti, et vaidlustatud korraldus ja ekspertarvamus põhinevad

Vabariigi Valitsuse 25. novembri 1997. a määrusega nr 220 kinnitatud Ehitise endisel

individualiseeritaval kujul hindamise korral ja metoodikal, kuid see ei kuulu antud juhul

kohaldamisele. Ekspert hindas vara amortisatsiooni ja jääkväärtust, kuid ORAS § 12 lg 8 p 1 ja p 2

1994. a redaktsiooni kohaselt oleks pidanud hindama vara kuju, suurust, kubatuuri ja

põhikonstruktsioonide säilivust. Korraldus on motiveerimata, sellest ei selgu, miks aastaid hiljem

tühistati kaebajat soodustav haldusakt.

Kohtumenetluse ajal tellis Tallinna Linnavalitsus uue ekspertiisi ehitiste endisel individualiseeritaval

kujul säilivuse kohta kuni 2. märtsini 1997. a kehtinud ORAS redaktsiooni alusel AS-lt Ristart Ltd

Kinnisvarabüroo (töö nr E-476/01). Kaebaja leidis seoses sellega, et ORAS jõustus 20. juunil 1991 ja

pärast seda hoonetel tehtud uuendusi ning parendusi ei saa arvestada. Ekspertide arvamustest nähtub,

et töid teostati aastatel 1989 kuni 1993 ning eksperdid on arvestanud ja hinnanud töid, mis tehti ka

pärast ORAS-i jõustumist. AS Ristart ei ole hinnanud vara kuju, suurust, kubatuuri ja

põhikonstruktsioonide säilivust.

8. Tallinna Halduskohtu 26. aprilli 2002. a otsusega haldusasjas nr 3-33/202 rahuldati M. K. kaebus ja

tühistati vaidlustatud korraldus. Halduskohus leidis, et 1994. a otsus vara tagastamise kohta oli

ebaõige, sest vara ei olnud säilinud endisel individualiseeritaval kujul, kuid antud juhul kaalus

õigustatud subjekti huvi tagastamise korralduse kehtimajäämise suhtes üles avaliku huvi. Vara on

läinud üle heausksele uuele omanikule ning vara tagastamise korralduse tühistamisega ei ole

võimalik luua õiguslikku alust vara tagastamise eelse olukorra ennistamiseks.

Tallinna Ringkonnakohtu 17. veebruari 2003. a otsusega tühistati halduskohtu otsus ja saadeti asi

halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et kuigi aastatetaguse soodustava

haldusakti tühistamisel tuleb arvestada akti adressaadi võimalikku õiguspärast ootust haldusakti

kehtimajäämise suhtes, tuleb enne huvide kaalumist kindlaks teha, kas vaidlustatud korraldusega

tühistatud varade tagastamise korraldus oli õiguspärane või õigusvastane. 24. augusti 1994. a

korralduse õiguspärasust tuleb kontrollida selle korralduse andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg 8

redaktsiooni alusel. Halduskohtu seisukoht, et ehitised ei ole säilinud endisel individualiseeritaval

kujul, on motiveerimata, kohus ei kontrollinud eksperthinnangute järelduste seaduslikkust. OÜ

Ehitusekspert 15. detsembri 1999. a eksperthinnang nr B08399 on koostatud ORAS 2. märtsil 1997. a

jõustunud redaktsiooni alusel, mistõttu linnavalitsus ei saanud vaidlustatud korralduse andmisel

sellele tugineda. Töö nr E-476/01 sisaldab aga vasturääkivusi ja ebatäpsusi, mida ei ole kõrvaldatud.

Tuleb määrata uus ekspertiis. Kohus leidis, et vaidlustatud korralduse tühistamisel ei ole kohtuotsus

täidetav, sest vara on üle läinud heausksele omanikule. Kohus andis hinnangu asjaoludele, mida

menetluse käigus ei käsitletud ja mille kohta protsessiosalistelt arvamust ei küsitud. Isik ei või

tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele, kui ta tegelikult akti kehtimajäämisega ei arvestanud. Neid

asjaolusid tuleb asja uuel läbivaatamisel kontrollida ja hinnata. Ebaõige on M. K. väide, et

linnavalitsus ei võinud oma varasemat haldusakti tühistada, sest KOKS § 33 lg-st 1 tuleneb kohaliku

omavalitsuse õigus tühistada oma seadusevastane haldusakt. Ebaõige on ka M. K. väide, et OÜ Esra

Ko ei saa olla kolmandaks isikuks antud asjas.

9. Tallinna Halduskohus määras hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilivuse

kindlakstegemiseks täiendekspertiisi, mille tegi AS Ristart Ltd Kinnisvarabüroo. Asja uuel

läbivaatamisel jäid M. K. ja OÜ Kull Õigusbüroo varasemate vastuväidete juurde, et vaidlustatud

korralduse vastuvõtmisel on ebaõigesti tagasiulatuvalt kohaldatud ORAS § 12 lg 8 hilisemat

redaktsiooni ja Vabariigi Valitsuse 25. novembri 1997. a määrust nr 220. Korraldus on motiveerimata,

sellest ei selgu, miks aastaid hiljem tühistati kaebajat soodustav haldusakt. Linnavalitsusel puudus

alus teostada maavanema pädevusse kuuluvat järelevalvet vara tagastamise seaduslikkuse üle.

Linnavalitsusel ja L. K.-l ei olnud kahtlust, et hoone on säilinud endisel kujul. Hoone suurus ja kuju

olid säilinud. Vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus olid säilinud endisel kujul.

OÜ Esra Ko ei ole esitanud ümberehituse projekti. Puudub ehitusluba. Hindamisele ei kuulu

seadustamata tööd. Ümberehitamine toimus aastatel 1990-1993, s.t osaliselt pärast ORAS-i

jõustumist 20. juunil 1991. OÜ-l Esra Ko kui juriidilisel isikul pidid olema raamatupidamise

dokumendid materjalide ja ehitamise kohta, ta ei ole neid esitanud. OÜ Esra Ko kui kolmas isik tuleb

protsessist kõrvaldada.

10. Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2004. a otsusega haldusasjas nr 3-195/2004 jäeti L. K. kaebus

rahuldamata. Põhjendused olid järgmised:

1) kohus tuvastas ekspertiisi andmete alusel, et Püssirohu 6 endisel kinnistul nr 1902 asuvad ehitised

ei olnud säilinud endisel individualiseeritaval kujul 1994. aastal kehtinud ORAS § 12 lg 8 p 2 mõttes,

sest kõik põhikonstruktsioonid olid asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Kohus tugines oma

järeldustes AS Ristart 29. oktoobri 2001. a eksperthinnangule (töö nr E-476/01) ja AS Ristart

23. märtsi 2004. a täiendekspertiisi hinnangule (töö nr E- 547/04). Kohus viitas kõigepealt 2001. a

eksperthinnangu uurimuslikule osale: elamu ehitati 20. sajandi algul, 1940. a natsionaliseeriti, 1957. a

inventariseerimisjooniste järgi oli seal 12 kööktuba ja 1 ühetoaline keldrikorter, teistes

keldriruumides olid kuurid, pööning oli välja ehitamata, kubatuur oli 1542 m3. 1988. a kahes

põlengus hävisid või said kahjustusi põhikonstruktsioonidest katus, seinad, vahelaed, aknad, uksed.

1989. a koostas PI Kommunaalprojekt hoone ehitustehnilise seisukorra akti, milles märgiti lisaks

põlengukahjustustele ka puitseintes olev majaseen ja puukoi. Hoone soovitati osaliselt lammutada,

lammutava osa seinad ehitada väikeplokkidest. Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo

20. augusti 1989. a aktis hinnati tulekahjus säilinud välisseinte amortisatsiooniks 85%, pesuköök-

kuuri kulumiks 60%. Tallinnas ametiruume jaotava komisjoni 25. mai 1989. a protokolli nr 26 järgi

anti Püssirohu 6/Võistluse 11 elamu rendile teenindus-tootmiskooperatiivile Esra mitteeluruumidena.

Kuna hoone oli kasutamiskõlbmatu, alustati remondiga. Remondi projektdokumentatsiooni koostas

arhitekt V. Falkenberg 1990. a. Kapitaalremondi käigus tehti asendused-muudatused järgmistes

põhikonstruktsioonides: täielikult lammutati Võistluse tänava äärne tulemüüriga külgnev hooneosa ja

ehitati keldrist pööninguni uuena, ehitusalune pind suurenes ca 30 m2; võeti kasutusele kelder, kus

asuvad puhkeruum, söökla, saun, laod; välja ehitati pööningukorrus, selleks tõsteti katusekallet.

Muutus korruste planeering, ehitati uued sisekommunikatsioonid, elamu kohandati ametiruumideks.

Lammutati pesuköök-kuur, asemele ehitati töökoda-katlamaja. Ekspertiisi käigus esitati eksperdile

kinnitatud ehitusprojekt. Remonttööde teostamise aja kindlakstegemisel jõudis ekspert järeldusele, et

kõik põhikonstruktsioonide asendus - ümberehitustööd olid tehtud ORAS jõustumise ajaks 20. juunil

1991. Sellele viitavad järgmised tõendid: 12. septembril 1990 võeti vastu ja anti ekspluatatsiooni

hoone valvesignalisatsioon; töökoda-katlamajja ehitatud gaasikatlamaja töötas alates 10. aprillist

1991, gaas avati16. jaanuaril 1991 vastavalt Eesti Gaasi kinnitusele. Neid töid ei oleks saanud teha,

kui põhikonstruktsioonid poleks olnud selleks ajaks paigas. Hoone kubatuur suurenes 583 m3

(37,8%), koos katlamajaga 751 m3 (48,7%), seega vähem kui 50%, mistõttu kubatuuri järgi on hoone

säilinud ORAS § 12 lg 8 p 1 mõttes endisel individualiseeritaval kujul. Hoone põhikonstruktsioone

on eksperthinnangu kohaselt asendatud aga rohkem kui poole ulatuses. 2004. a eksperthinnangu

tabelis toodi asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide füüsiliste mahtude tõestamiseks välja

põhikonstruktsioonide jääkväärtused nii algvarana 1940. a kui ka asenduste/ juurdeehitustena 1991. a,

seejuures eraldi elamu-kontorihoone, pesuköök-kuur ja katlamaja-töökoda. Enne 2. märtsi 1997

kehtinud ORAS redaktsiooni kohaselt oli ehitise algvara põhikonstruktsioonide jääkväärtuseks

võõrandamise ajal 1940. a 100% (elamu põhikonstruktsioonide algvara jääkväärtus oli tollal 15 016

rbl). Kui asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus ületas ORAS kehtestamisel

20. juulil 1991. a 50%, siis loeti ehitis endisel individualiseeritud kujul mittesäilinuks.

Juurdeehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus 20. juunil 1991 oli 12 460 rbl+ 3061 rbl

(katlamaja-töökoda)=15 521 rbl ehk 15 521:15 016x100=103,4%>50% (koos katlamaja-töökojaga) ja

12 460:15 016x100=83%>50% (ilma katlamaja-töökojata). Seega on hoone põhikonstruktsioone

asendatud rohkem kui poole ulatuses, mistõttu hoone ei ole säilinud endisel individualiseeritaval

kujul. Kohus luges tuvastatuks, et tööd hoone põhikonstruktsioonide asenduste/ juurdeehitiste osas

olid ORAS-i jõustumise ajaks 20. juuniks 1991 lõpetatud. Viimistlustööd võisid kesta kuni

1993. aastani, kuid see ei oma asjas tähtsust. Kohus leidis, et teostatud ümber- ja juurdeehitused olid

seaduslikud, hoone renoveerimis- ja ümberehitusprojekt vastas sel ajal kehtinud nõuetele, see on

tuvastatud Tallinna Lenini Rajooni RSN Täitevkomitee Kesklinna EEV kooskõlastuse andmisega.

Tallinna Kesklinna Valitsuse 28. detsembri 1998. a kirjast nr 1-26/3262 nähtub, et RPI Tööstusprojekt

arhitekt V. Falkenbergi koostatud projekti kooskõlastas 1990. a juulis Tallinna Lenini Rajooni

Valitsuse esimees. Kohus leidis ka, et alates ORAS-i vastuvõtmisest kuni 2. märtsini 1997. a kehtinud

ORAS-i redaktsioon ei näinud ette, et ilma kasutusloata tehtud ja likvideerimisele kuuluvaid

parendusi/uuendusi ei hinnata. Planeerimis- ja ehitusseadus, millele viitab seejuures ORAS § 12

lg 10, jõustus alles 27. juulil 1995. Sätted, mille kohaselt omavoliliselt teostatud töid ei tuleks

hinnata, enne PES jõustumist ORAS-s puudusid;

2) linnavalitsus rikkus Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kinnitatud

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 27. Tagastati vara, mis ei kuulunud

tagastamisele. 1994. a korraldus oli vastuolus ORAS § 12 lg 3 p-ga 2 ja lg 8 p-ga 2 ja oli

ebaseaduslik haldusakt;

3) vara üleandmise aktiga tagastati L. K.-le Püssirohu 6 asuv kahekorruseline katusekorrusega elamu

ja pesuköök (1969. a koostatud ruumide eksplikatsiooni järgselt oli korruste arv 2, hoone üldpind-

suletud netopind 430,6 m2). Tegelikult oli selleks ajaks välja ehitatud suurenenud ehitusaluse pinnaga

ning pööningu- ja keldrikorrusega ametihoone pinnaga 578,6 m2. Pesuköök-kuur oli lammutatud,

selle asemel oli töökoda-katlamaja. Õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli teadlik, et

tagastatud vara oli kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib sellega seoses olla

endisel individualiseeritaval kujul mittesäilinud, mis sisuliselt välistab õiguse vara tagasi saada.

Asjaolu, et õigustatud subjekt L. K. ning tema õigusjärglane ja praegune kaebaja M. K. olid rentniku

OÜ Esra Ko poolt teostatud ümberehituste mahust teadlikud, on tõendatud L. K. esindajana

tegutsenud M. K. ja kolmanda isiku OÜ Esra Ko vahel 1. veebruaril 1995 sõlmitud rendilepingu

lisaprotokolli p-ga 7, mille kohaselt lepingu pooled on teadvustanud fakti, et rentnik on hoonet

parendanud umbes 95% ulatuses kogu hoone väärtusest;

4) linnavalitsuse pädevus tühistada oma ebaseaduslik haldusakt tulenes Kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse § 33 lg-st 1, samuti on haldusorgani vastav õigus sätestatud 1. jaanuaril 2002. a

jõustunud Haldusmenetluse seaduses (HMS);

5) linnavalitsus on teostanud 1994. a korralduse kehtetuks tunnistamisel kaalutlusõigust ja on

järginud HMS § 64 lg 2 ja lg 3 sätteid. Ta on arvestanud haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks

tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust, haldusakti

andmisest möödunud aega ning muid asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Linnavalitsus on õigesti

leidnud, et esineb kaalukas avalik huvi, et omandireformi läbiviimise käigus toimuks vara

tagastamine õigustatud subjektidele seaduslikult ja sellega ei tekitataks uut ülekohut;

6) ei ole vastuolu õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega. Isik ei saa tugineda õiguspärase

ootuse põhimõttele, kui ta pidi olema teadlik kehtetuks tunnistatava haldusakti õigusvastasusest ja

pidi arvestama sellega, et ebaseaduslik õigusakt võib mitte kehtima jääda. Õiguskindluse põhimõte

kaitseb isiku õiguspärast ootust ja usaldust, et isikult ei võeta ära riigi poolt antud õigusi, mida isik on

asunud realiseerima. Kaebaja ei saanud arvestada sellega, et haldusakt, millega talle 1994. a tagastati

õigusvastaselt võõrandatud vara, mis ORAS § 12 lg 3 p 2 ja § 8 p 2 kohaselt ei kuulunud

tagastamisele, jääb kehtima. Õiguse üldpõhimõtteid ei rikutud.

11. M. K. apellatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaat J. Valdma) paluti tühistada halduskohtu

otsus ja teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Väited olid järgmised:

1) ekspert on arvutuste tegemisel vääralt kohaldanud ORAS § 12 lg 8 p 2. Absurdne on saadud

tulemus, kui tervikus (hoones) osade määramisel saadi osa suuruseks 103,4%. Ekspert on

põhikonstruktsioonide asendamisena hinnanud katlamaja-töökoda, mis pole õigusvastaselt

võõrandatud vara. Nimetatud sätte kohaselt ei loeta ehitisi endisel individualiseeritaval kujul

säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise

põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus. Kuna

hindamisel on asi tervikuna, siis tuleb hinnata seda, kas kõik põhikonstruktsioonid on asendatud

rohkem kui poole ulatuses hinnatavast ehitisest tervikuna. Selline seisukoht on Vabariigi Valitsuse

25. novembri 1997. a määruses nr 220 kirjutatud valemina. Ekspert on parenduste/uuenduste

jääkväärtust võrrelnud arvestusliku jääkväärtusega, mis ehitisel oleks siis, kui parendusi/uuendusi

poleks tehtud, mitte aga ehitise kui terviku jääkväärtusega hindamise ajal. Ehitis tervikuna on: ehitise

võõrandamisaegne jääkväärtus, pluss parenduste/uuenduste jääkväärtus. Ekspert leidis vara

võõrandamisaegseks jääkväärtuseks 15 358 kr (elamu-kontorihoone 15 016 kr ja pesuköök-kuur 342

kr) ja parenduste/uuenduste jääkväärtuseks 12460 kr (ilma töökoja-katlamajata). Seega ehitise

jääkväärtus on 27 818 kr. Põhikonstruktsioonide asendamise osatähtsuse ehitises on:

12 460:28 537x100= 44,79%. Seega võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsus ehitise

kui terviku põhikonstruktsioonidest on 55,21%, mis on rohkem kui pool. Parendused ja

võõrandamisaegne säilinud osa summa moodustab terviku: 44,79%+55,21%=100%. Analoogsele

tulemusele jõudis sama ekspert ka oma eelmises arvamuses, leides võõrandamisaegsete

põhikonstruktsioonide osatähtsuseks 52,44%. Väär on kohtu järeldus, et õigustatud subjekt pidi

tagastamisel aru saama ja oli teadlik sellest, et vara pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul;

2) ekspertarvamus on vastuoluline. Leiti, et ehitise võõrandamisaegne kubatuur on ORAS § 12 lg 8

p 1 mõttes säilinud, kuid samas leiti ka, et võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri

moodustavad, ei ole säilinud (asendati 103,4%);

3) ebaõige on kohtu järeldus, et kaebaja ei saa tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele;

4) vaidlustatud korralduses puudub kaalutlusõiguse teostamist kajastav motiveeriv osa.

OÜ Kull Advokaadibüroo apellatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaadi vanemabi G. Kull,

esitatud ka M. K. nimel) paluti tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega kaebus

rahuldada. Väited olid järgmised:

1) OÜ-l Esra Ko ei olnud õigust vara lammutada ja teha juurdeehitusi. Vabariigi Valitsuse

25. novembri 1997. a määruse nr 220 p 13 kohaselt ehitise hindamisel ei hinnata ehitise juures tehtud

parendusi ja uuendusi, millele ei ole antud ehitus- ja kasutusluba. Ümberehitamise loa sai anda

ametkondadevaheline komisjon, kuid luba puudub. Otsuse elamispinna ümberehitamiseks

mitteeluruumiks pidi kinnitama kohalik täitevkomitee, kuid otsus puudub. Ehitustöödel puudus

järelevalve. Väär on kohtu järeldus, et kui Lenini Rajooni RSN TK Kesklinna EEV andis projektile

kooskõlastuse, siis on projekt seaduslik. Aastatel 1990-1993 tehtud ümberehituste maht ja teostus ei

vasta projektile. ORAS-i mõte ei olnud ka enne 27. juuli 1995. a seadusemuudatust (§ 12 lg 10), et

seadusliku aluseta ümberehituste tõttu jääks hoone tagastamata. Nõustuda ei saa kohtuga, et kõik

põhikonstruktsioonid olid asendatud 20. juuniks 1991;

2) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud ORAS § 12

lg 8 p-i 2. Ekspert on saanud tulemuse selliselt, et võrdles ehitise põhikonstruktsioonide endist

maksumust ja parenduste/uuendustena lisandunud väärtust kui kahte erinevat hoonet ja leidis, mitu

protsenti on üks hoone teisest kallim. Ekspert oleks pidanud aga leidma, kui suure osa moodustavad

parendused/uuendused ehitise kui terviku jääkväärtusest. Ekspert on saanud juurdeehitatud/asendatud

põhikonstruktsioonide väärtuse 12 460 rbl ebaõigesti, sest arvestas sinna hulka ka välispiirete

soojustuse 133 rbl ja TEP-plaadi 744 rbl ning katuseosa soojustuse 387 rbl, auruisolatsiooni ja laudise

122 rbl. See summa 1386 rbl tuleb asendatud/juurdeehitatud väärtusest maha arvata. Samuti on

katlamaja-töökoja juures põhikonstruktsioonide hulka ebaõigesti arvestatud katuse soojustus 100 rbl.

ORAS § 12 lg 8 p 2 õigel kohaldamisel oleks vara kuulunud tagastamisele. Kuna võõrandamisaegne

kubatuur ei ole suurenenud rohkem kui pooles ulatuses, siis on välistatud, et kõik

põhikonstruktsioonid kokku on asendatud rohkem kui poole ulatuses;

3) vaidlustatud haldusakti andmise pädevus ei saanud tuleneda KOKS § 33 lõikest 1. Samuti ei ole

OÜ Esra Ko protsessis kolmas isik.

12. Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2005. a otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata ja

apellatsioonkaebused rahuldamata. Põhjendused olid järgmised:

1) väiteid seoses kolmanda isiku OÜ Esra Ko protsessi kaasamise ja Tallinna Linnavalitsuse

pädevuse kohta vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel käsitles ringkonnakohus 17. veebruari 2003. a

otsuses ja käesolevas otsuses enam nendel väidetel ei peatu;

2) vaidlust ei ole selles, et Püssirohu 6 ehitis on endisel individualiseeritud kujul säilinud ORAS § 12

lg 8 p-s 1 sätestatud kubatuuri kriteeriumi järgi. See ei mõjuta aga sama lõike punktis 2 sätestatud

põhikonstruktsioonide säilivuse kriteeriumi kohaldamist. Puudub vastuolu halduskohtu seisukohas, et

ehitise võõrandamisaegne kubatuur on säilinud, kuid võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid on

asendatud;

3) Püssirohu 6 tagastamise korralduse ajal 1994. a ei kehtinud keskkonnaministri 13. märtsi 1995. a

määrusega nr 16 kinnitatud Metoodilised soovitused ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval

kujul säilivuse määra hindamiseks, mistõttu need vahetult kohaldamisele ei kuulu. Kuid määrus anti

ORAS § 12 lg 8 p-i 2 rakendamiseks ja aitab selles asjas tuvastada, mida võis seadusandja silmas

pidada nimetatud sätte kehtestamisel. Määruse lisa nr 1 punktis 3 on antud ORAS § 12 lg 8 p-i 2

teksti rakendamiseks juhis. Juhise kohaselt teksti mõiste avamisel tuleb aluseks võtta vaadeldav ehitis

reeglina kahes eri seisus: põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal vara

võõrandamise momendil (A) ning käesolevalt vaadeldava ehitise kompleksis olevate ainult asendatud

ja uute põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal (B). Seejuures A= 100% ja

kriteeriumiks on 1/2 A. Ringkonnakohus leidis, et eksperdi arvutus on kooskõlas antud juhisega,

mistõttu ei saa pidada ekspertiisis rakendatud metoodikat ebaõigeks. 23. märtsi 2004. a

eksperthinnangust nähtub, et elamu õigusvastase võõrandamise aja 1940. a seisu

põhikonstruktsioonide (algvara) jääkväärtus oli 15 016 rbl ja asendatud-juurdeehitatud

põhikonstruktsioonide jääkväärtus 1991. aasta seisuga oli 12 460 rbl. Pesuköök-kuuri kui algvara

põhikonstruktsioonide jääkväärtus oli 1940. aasta seisuga 342 rbl. Pesuköögi asemele ehitatud

katlamaja-töökoja põhikonstruktsioonide jääkväärtus 1991. aasta seisuga oli 3061 rbl. Apellandid

leiavad, et ekspertiisis toodud põhikonstruktsioonide jääkväärtustest lähtudes moodustaksid

asendatud ja juurdeehitatud põhikonstruktsioonid (ilma töökoja-katlamaja põhikonstruktsioonide

1991. a jääkväärtuseta) vähem kui 50% ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide jääkväärtusest. Nad

peavad ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide 1991. a jääkväärtuseks ekspertiisis nimetatud

algvara jääkväärtuse 15 016 rbl ja asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide 1991. a seisuga

jääkväärtuse 12 460 rbl summat 27 476 rbl. Need arvutused on ebaõiged. Ekspertiisis, millele

apellandid tuginevad, ei ole tuvastatud ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide jääkväärtuse 12 460

rbl osakaalu. Ehitise kõigi põhikonstruktsioonide jääkväärtus 1991. a seisuga pidi olema palju

väiksem kui apellantide saadud 27 476 rbl. Põhikonstruktsioonide võõrandamisaegne jääkväärtus

15 016 rbl sisaldab ka need põhikonstruktsioonid, mis hiljem on asendatud. Ehitise

põhikonstruktsioonide 1991. a jääkväärtuses ei saa kajastuda selleks ajaks mittesäilinud ja asendatud

konstruktsioonielemendid. Seega, isegi kui eksperdi seisukoht, et tuleb hinnata, kui mitu protsenti

moodustab juurdeehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus algvara jääkväärtusest

võõrandamisel, ei ole õige, võib eksperthinnangu põhjal järeldada, et ehitis ei ole endisel

individualiseeritaval kujul säilinud. Võrreldes algvara põhikonstruktsioonide jääkväärtust ja

asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide jääkväärtust, on ilmne, et viimaste jääkväärtus (ka

ilma töökoda-katlamaja põhikonstruktsioonide jääkväärtuseta) moodustaks rohkem kui poole ehitise

olemasolevate põhikonstruktsioonide jääkväärtusest;

4) apellantide väited ei anna alust ümber hinnata halduskohtu järeldust, et kõik põhikonstruktsioonide

osas tehtud ümberehitustööd olid ORAS jõustumise ajaks 20. juuniks 1991. a lõpetatud. Halduskohus

tugines järgmistele tõenditele: 12. septembril 1990 võeti vastu ja anti ekspluatatsiooni hoone

valvesignalisatsioon, töökoda-katlamajja ehitatud gaasikatlamaja töötas alates 10. aprillist 1991, gaas

avati 16. jaanuaril 1991. Põhjendatud on eeldada, et nende tööde teostamise ajaks olid hoone

põhikonstruktsioonid lõpetatud. Hoone valvesignalisatsiooni ja gaasivarustuse kasutamine eeldavad,

et hoone siseruumid on väliskeskkonnast eraldatud, see on aga võimalik tänu põhikonstruktsioonide

olemasolule;

5) vaidlustatud korralduse andmise ajal kehtinud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse

õiguslik regulatsioon ei seadnud ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste

arvestamist ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse nende ehitustööde seaduslikkusest. Seetõttu on

apellandi väited ehitusloa puudumisest ümberehitustöödeks asjakohatud;

6) õigusnormidel ei põhine ja põhjendamatud on väited, et põhikonstruktsioonide üksikud elemendid

(soojustus, auruisolatsioon ja seina laudis) tuleks põhikonstruktsiooni väärtusest maha arvata;

7) õige on halduskohtu järeldus, et linnavalitsuse 1994. a korraldus, millega tagastati Püssirohu 6

hooned L. K.-le, oli vastuolus ORAS § 12 lg 3 p-ga 2 ja lg 8 p-ga 2 ning seetõttu õigusvastane;

8) ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli

teadlik sellest, et tagastatud vara on kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib

sellega seoses olla endisel individualiseeritaval kujul mittesäilinud, mis välistab õiguse vara tagasi

saada. Ta pidi aru saama, et tagastatud vara üleandmise aktis viidatud endise kahekorruselise

katusekorrusega elamu ja pesuköögi asemel eksisteeris tagastamise ja üleandmise ajal suurenenud

ehitusaluse pinnaga ning pööningu ja keldrikorrusega ametihoone ning töökoda-katlamaja. Seega ei

saa ta tugineda usaldusele vara tagastamise korralduse kehtimajäämise suhtes. Apellandi vastuväide,

et L. K.-l polnud ehitises tehtud ümberehitustööde õiguslikku alust tõendavate dokumentide

puudumisel võimalik järeldada, et need tööd tehti seaduslikul alusel ja seetõttu ei pidanud ta aru

saama, et tagastati mittesäilinud vara, ei tõenda ringkonnakohtu arvates seda, et ta ei olnud teadlik

vara tagastamise ebaõigsusest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

13. M. K. kassatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaat J. Valdma) palutakse tühistada

ringkonnakohtu otsus. Väited on järgmised:

1) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud ORAS § 12

lg 8 p 2. Ekspert on konstruktsioonide asendamisena hinnanud juurdeehitatud katlamaja-töökoda, mis

pole õigusvastaselt võõrandatud ehitis. Absurdne on põhikonstruktsioonide asenduse osatähtsuse

arvutamisel saadud tulemus 103,4%. Nimetatud sätte kohaselt ei loeta ehitisi endisel

individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui

poole ulatuses ning ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad

seinad, vahelaed ja katus. Kuna hindamisel on ehitis kui asi tervikuna, siis tuleb hinnata seda, kas

kõik põhikonstruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses hinnatavast ehitisest tervikuna.

Selline seisukoht on Vabariigi Valitsuse 25. novembri 1997. a määruses nr 220 kirjutatud valemina.

Ehitis tervikuna on: võõrandamisaegne jääkväärtus, pluss parenduste/uuenduste jääkväärtus. Ekspert

on võrrelnud parenduste/uuenduste jääkväärtust arvestusliku jääkväärtusega, mis ehitisel oleks siis,

kui parendusi/uuendusi poleks tehtud, mitte aga ehitise kui terviku jääkväärtusega hindamise ajal.

Ekspert leidis vara võõrandamisaegseks jääkväärtuseks 15 358 kr (elamu-kontorihoone ja pesuköök-

kuur) ja parenduste/uuenduste jääkväärtuseks 12 460 kr (ilma töökoja-pesuköögita). Ehitis tervikuna

on 27 818 kr. Põhikonstruktsioonide asendamise osatähtsus ehitises on: 12 460:28 537x100 =44,79%.

Seega võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsus ehitise kui terviku

põhikonstruktsioonidest on 15 358:28 537x100=55,21%, mis on rohkem kui pool. Analoogsele

tulemusele jõudis sama ekspert ka oma eelmises arvamuses, leides, et võõrandamisaegsete

põhikonstruktsioonide osatähtsus on 52,44%;

2) ekspertarvamus on vastuoluline. Leiti, et ehitise võõrandamisaegne kubatuur on säilinud, kuid

samas leiti ka, et võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri moodustavad, pole säilinud

(asendatud 103,4%);

3) nõustuda ei saa ringkonnakohtuga, et õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli teadlik

sellest, et tagastatud vara on kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib sellega

seoses olla mitte säilinud. Kohus rajas selle järelduse eksperdi arvamusele, et asendatud

põhikonstruktsioonide osatähtsus hoones on 103,4% tegeliku 44,79% asemel. Tegemist on piiripealse

juhtumiga, kus isiku teadmist ei saa eeldada. Ebaõige on kohtu järeldus, et kaebaja ei saa tugineda

õiguspärase ootuse põhimõttele;

4) vaidlustatud haldusaktis puudub kaalutlusõigusest tulenev motiveeriv osa.

M. K. kassatsioonkaebuses (esindaja vandaadvokaadi vanemabi G. Kull) palutakse ringkonnakohtu

otsus tühistada. Väited on järgmised:

1) ringkonnakohtu otsuse on teinud ebaseaduslik kohus, otsusele on alla kirjutanud isik, kes ei võtnud

asja arutamisest osa. Otsuse sissejuhatavas osas on märgitud kohtunik R. Virkus, aga otsusele on alla

kirjutanud kohtunik K. Pikamäe;

2) vaidlustatud haldusakti andmise pädevus ei saa tuleneda KOKS § 33 lõikest 1;

3) kohus on ebaõigesti kaasanud protsessi kolmanda isikuna OÜ Esra Ko;

4) kohus on ekslikult leidnud, et vara säilivuse kindlakstegemisel kuulub hindamisele ka omavoliline

ümberehitamine. Puudub ümberehitusprojekt, ehitus- ja kasutusluba. Ei teostatud ehitustööde

järelevalvet. Projekti kooskõlastamine ei tähenda selle kinnitamist. ORAS-i mõte ei olnud ka enne

27. juuli 1995. a seadusemuudatust (§ 12 lg 10), et seadusliku aluseta ümberehituste tõttu jääks hoone

tagastamata. Nõustuda ei saa kohtuga, et kõik põhikonstruktsioonid olid asendatud 20. juuniks 1991

ja edasi tehti viimistlustöid;

5) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud ORAS § 12

lg 8 p-i 2. Ekspert võrdles ehitise põhikonstruktsioonide endist maksumust ja parenduste/ uuenduste

väärtust kui kaht erinevat hoonet ja leidis, mitu protsenti on üks hoone teisest kallim. Tulemuseks

saadi, et vara ei ole säilinud 108%, mis on ebaõige. Tervik ei saa olla suurem kui 100%. Ekspert oleks

pidanud leidma, kui suure osa moodustavad parendused/uuendused ehitise kui terviku jääkväärtusest.

Lähtuda tuleb Vabariigi Valitsuse 25. novembri 1997. a määruses nr 220 toodud metoodikast. Tuleb

liita algvara jääkväärtus 15 016 rbl ja juurdeehitatud/asendatud jääkväärtus 12 460 rbl. Tulemuseks

saame ehitise kui terviku jääkväärtuse 27 476 rbl. Ehitise säilivuse leidmiseks tuleb jagada

juurdeehitatud/asendatud jääkväärtus ehitise kui terviku jääkväärtusega (12 460x 100):27

476=45,34%<50%. Koos juurdeehitatud katlamaja-töökojaga oleks tulemus (15 521x100):

30 879=50,2%, ümardatult 50%. Asendatud/ juurdeehitatud põhikonstruktsioonide maksumus

12 460 rbl on ebaõige, sellest tuleb maha arvata välispiirete soojustus 133 rbl, TEP-plaat 744 rbl,

katuseosa soojustus 387 rbl, auruisolatsioon ja laudis 122 rbl, kokku 1386 rbl (12 460-1386=11 074

rbl; 11 074x100:26 090=42,44%<50%). Katlamaja-töökoja juures tuleb maha arvata katuse soojustus

100 rbl (14 035x100:29 051= 48,31%<50 %). Seega oli hoone säilinud ja kuulus tagastamisele;

6) arusaamatu on kohtu väide, et antud juhul ei kuulu kohaldamisele õiguskindluse põhimõte, sest

selle kaalub üles avalik huvi.

14. Tallinna Linnavalitsuse ja OÜ Esra kirjalikes vastustes kassatsioonkaebustele vaieldakse

kaebustele vastu, palutakse jätta need rahuldamata ja leitakse, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Ebaõige on kassaatori väide, et ringkonnakohtu otsuse on teinud ebaseaduslik kohus, kuna

otsusele on alla kirjutanud kohtunik K. Pikamäe, kes ei võtnud asja arutamisest osa, otsuse

sissejuhatavas osas on märgitud kohtunik R. Virkus. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi

13. detsembri 2005. a istungi protokollist nähtub, et asja läbivaatavasse kohtukoosseisu kuulus

kohtunik K. Pikamäe. Tema kirjutas ka otsusele alla. Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 2006. a

kohtumäärusega haldusasjas nr 3-03-35 (endine nr 2-3/272/05) parandati viga vaidlustatud

kohtuotsuses TsMS § 447 lg 2 alusel, sest leiti, et tegemist on ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta

otsuse sisu. Otsuse sissejuhatavas osas asendati kohtukoosseisus märgitud nimi R. Virkus nimega

K. Pikamäe. Nimetatud määrust ei ole vaidlustatud.

16. Õige on kohtute seisukoht, et Tallinna Linnavalitsuse õigus tühistada oma seadusevastane

haldusakt tulenes KOKS § 33 lõikest 1. Samuti on kohtud õigesti kaasanud OÜ Esra Ko protsessi

kolmanda isikuna.

17. Kassaator väidab, et ekspert ja kohtud on tõlgendanud ning kohaldanud Omandireformi aluste

seadust vääralt.

Tallinna Linnavalitsuse 24. augusti 1994. a korraldusega nr 1830-k tagastati L. K.-le õigusvastaselt

võõrandatud hooned Tallinnas Püssirohu 6 ja selle korralduse alusel koostatud aktiga anti sama aasta

oktoobris hooned talle üle. Sellel ajal sätestas ORAS ehitise endisel individualiseeritaval kujul

säilimise järgmised tingimused:

ORAS § 12 lg 3 p-i 2 kohaselt ei kuulu omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamisele, kui see vara ei ole säilinud sama paragrahvi 8. lõikes sätestatud endisel

individualiseeritaval kujul.

ORAS § 12 lg 8 punkti 1 alusel loetakse ehitised endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui

nende põhiotstarbel kasutatav kubatuur pole ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud mitte

rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes. Riigikohtu halduskolleegiumi

28. veebruari 1997. a määruses nr 3-3-1-3-97 leiti, et sellest sättest lähtuvalt tuleb ehitise endisel

individualiseeritaval kujul säilimise tuvastamiseks võrrelda ehitise võõrandamise aegset põhiotstarbel

kasutatavat kubatuuri praeguse kubatuuriga.

ORAS § 12 lg 8 punkti 2 alusel ei loeta ehitisi endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik

põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise

põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus.

Soovitused ekspertidele ORAS § 12 lg 8 p-de 1 ja 2 järgi ekspertarvamuse vormistamiseks anti

keskkonnaministri 13. märtsi 1995. a määrusega nr 16 kinnitatud Metoodilised soovitused

ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritud kujul säilivuse määra hindamiseks. Nimetatud

metoodilised soovitused ei oma tagasiulatuvat jõudu.

Ringkonnakohus märkis otsuses, et need soovitused vahetult kohaldamisele ei kuulu, kuid

ringkonnakohus kasutas neid soovitusi antud asjas abimaterjalina ORAS § 12 lg 8 p 2 tõlgendamisel

ja kohaldamisel. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Tallinna Linnavalitsuse 1994. a korraldusele

saab anda õigusliku hinnangu läbi nende üldaktide, mis kehtisid selle korralduse andmise ajal.

18. Vaidlust ei ole selles, et ORAS § 12 lg 8 p-s 1 sätestatud kubatuuri kriteeriumi kohaselt oli

Püssirohu 6 ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud (esialgne kubatuur 1542 m3 suurenes

583 m3 võrra ehk 37,8% ja koos katlamajaga 751 m3 ehk 48,7%, mis on vähem kui 50%). Kuid

sellest ei piisa vara tagastamiseks. Vaidlus käib selle üle, kas vara oli säilinud ORAS § 12 lg 8 p-s 2

sätestatud kriteeriumi järgi ja kuidas tõlgendada seal kasutatavat väljendit "kõik põhikonstruktsioonid

on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses".

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et ORAS § 12 lg 8 p-i 2 tõlgendamisel tuleb ehitise endisel

individualiseeritaval kujul säilimise tuvastamiseks leida, millised ja kui palju on võõrandamisaegseid

põhikonstruktsioone asendatud nii ehitustehniliselt (füüsiliselt) kui ka rahalises väärtuses. Kui

saadakse tulemus, et ehitise põhikonstruktsioonid on asendatud kokku üle 50%, siis ei ole ehitis

endisel individualiseeritaval kujul säilinud.

19. Ekspert ja kohtud on antud asjas leidnud, et Püssirohu 6 hooned ei ole endisel

individualiseeritaval kujul säilinud, sest põhikonstruktsioone on asendatud kokku rohkem kui poole

ulatuses, s.o 83% ilma katlamaja-töökojata ja 103,4% koos sellega. Kassaator leiab, et siin on

tegemist vastuoluga, sest kui võõrandamisaegne põhiotstarbel kasutatav kubatuur on säilinud, siis ei

saa võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri moodustavad, olla mittesäilinud ehk

asendatud 103,4%.

Riigikohtu halduskolleegium möönab, et eksperdi arvamuses ja kohtute otsustes on teatud vastuolu.

Vastuolu on tekkinud sellest, et võõrandamiseaegne ühekorruseline pesuköök-kuur lammutati ja

samale kohale ehitati kahekorruseline töökoda-katlamaja. Pesuköök-kuuri põhikonstruktsioonide

asendamist ei ole toimunud ja töökoda-katlamaja pole õigusvastaselt võõrandatud vara.

20. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Püssirohu 6 hoone (elamu-kontorihoone) endisel

individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel põhikonstruktsioonide asendamise kriteeriumist

lähtudes tuleb leida, millised ja kui palju hoone võõrandamisaegseid põhikonstruktsioone on

kapitaalremondi käigus asendatud.

Asjas on tuvastatud, et 1988. a toimunud kahes põlengus hävisid või said kahjustusi

põhikonstruktsioonidest katus, seinad, vahelaed, aknad, uksed ja hoone muutus elamiskõlbmatuks.

1989. a koostas PI Kommunaalprojekt hoone ehitustehnilise seisukorra akti, milles märgiti lisaks

põlengukahjustustele ka puitseintes olev majaseen ja puukoi, mistõttu soovitati hoone osaliselt

lammutada, lammutatava osa seinad ehitada väikeplokkidest. 1989. a koostas Tallinna Tehnilise

Inventariseerimise Büroo akti, kus hinnati tulekahjus säilinud välisseinte amortisatsiooniks 85% ja

pesuköök-kuuri kulumiks 60%. Kapitaalremondi käigus asendati järgmised põhikonstruktsioonid:

täielikult lammutati Võistluse tänava äärne tulemüüriga külgnev hooneosa ja ehitati keldrist

pööninguni uuena plokkidest; osaliselt säilis 3/4 vundamendist, kuid 1/4 ehitati uuena; kõik vahelaed

ehitati uuena raudbetoonpaneelidest või monoliitbetoonist; uued on kõik aknad, välisuksed ja

välisvooderdus; sisekandeseinad ehitati suures osas uuena plokkidest; pandi uus katus koos

katusekonstruktsioonidega. Riigikohtu halduskolleegium leiab kohtute poolt tuvastatule tuginedes, et

põhikonstruktsioonide asendamine on toimunud ilmselgelt üle 50%, mistõttu hoone ei ole säilinud

endisel individualiseeritud kujul. Kohtud on jõudnud lõppjäreldusena õigele tulemusele.

21. Kassaator leiab, et ekspert ja kohtud on põhikonstruktsioonide asendamisel arvanud ebaõigesti

põhikonstruktsioonide hulka ka sellised elemendid, mis põhikonstruktsioonide mõistesse ei kuulu,

nagu hoone välispiirete soojustus ja TEP-plaat, katuseosa soojustus, auruisolatsioon ja laudis.

Ringkonnakohus leidis, et need väited on põhjendamatud ega tulene õigusnormidest, et need

põhikonstruktsioonide üksikud elemendid tuleks põhikonstruktsioonide väärtusest maha arvata.

Riigikohtu halduskolleegium nõustub selle järeldusega.

22. Kassaator on vaidlustanud Püssirohu 6 põhikonstruktsioonide osas tehtud tööde lõputähtaja ja

leidnud, et remonditööd ei olnud lõpetatud ORAS jõustumise ajaks 20. juuniks 1991. Riigikohtu

halduskolleegium leiab, et kohtud on õigesti tuvastanud, et nimetatud tööd olid lõpetatud 20. juuniks

1991.

23. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et vaidlustatud korralduse

andmise ajal 1994. a kehtinud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse õiguslik

regulatsioon ei seadnud ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste arvestamist

ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse nende ehitustööde seaduslikkusest.

24. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta M. K. kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus

muutmata. Kautsjon tuleb arvata riigituludesse.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann