3-2-1-23-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-23-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

T.M hagi H.M vastu aiamajade ja abihoonete ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1634/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T.M kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja T.M (isikukood xxxxxxxxxxx) ja tema esindajad

vandeadvokaat Madis Kiisa ja vandeadvokaat Alo Pormeister

ning kostja H.M (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

27. märts 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister. Istungit

protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. novembri 2005. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Alo Pormeistrile T.M kassatsioonkaebuselt

19. detsembril 2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. T. M kuulub kinnistu, mis asub Tallinnas Xxxx xxx xx/Xxxxxxxxxxx x. Nimetatud kinnistul

asuvaid abihooneid ja aiamaja kasutab H.M. T. M esitas H. M vastu hagi aiamaja ja abihoonete

väljanõudmiseks ja valduse üleandmiseks. Hageja lõpetas ülesütlemisavaldusega kostjaga

1. veebruaril 2002. a suuliselt sõlmitud üürilepingu, mille alusel kostja kasutas aiamaja ja abihooneid.

Üürilepingu lõppemise päevaks oli 15. aprill 2003. a. Kostja ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud.

Kostja valdab hageja omandit arvates 15. aprillist 2003. a seadusliku aluseta, mistõttu on tegemist

ebaseadusliku valdusega. Hageja märgib, et temal kui aiamaja omanikul lasub kohustus nimetatud

aiamaja lammutada, kuna Tallinna Linnavolikogu 9. jaanuari 2003. a otsusega kehtestatud

detailplaneeringu kohaselt tuleb kinnistul asuv aiamaja lammutada. Samuti leiab hageja, et aiamaja ja

abihooned ei ole eluruumid. Vaidlusaluse aiamaja ehitustehniline seisund ega tehniline varustatus ei

vasta nõuetele, mida esitatakse elamuna kasutatavale ehitisele.

Suuline üürileping sõlmiti enne võlaõigusseaduse jõustumist. Elamuseaduse (ES) § 37 lg 1 sätestas,

et üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide

kasutamise eest. Seega oli hageja nõue saada tasu abihoonete kasutamise eest seaduslik. Kostja

võlgnevus abihoonete kasutamise eest on 4860 krooni. ES § 37 lg 3 järgi peab üürnik lisaks üürile

tasuma tarbitud elektrienergia eest ning katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab

üürniku maakasutusele ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele

vastava osa. Kostja neid kohustusi ei täitnud, mistõttu tekkis tal võlgnevus. Ülesütlemisavalduses

toodud võlgnevused, olgugi, et kirjapildis märgitud kõrvalkuludena, ei moodusta kõrvalkulusid

võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 lg 1 mõttes. Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 on kõrvalkuludeks tasu

üürilandja või kolmanda isiku teenuse ja tegude eest. Kostja võlgnevus ei olnud ainuke üürilepingu

ülesütlemise alus.

Hageja palub, et kostjat kohustataks talle üle andma kinnistul asuvaid abihooneid ja aiamaja.

Nimetatud kohustuse täitmata jätmisel tuleb kostja aiamajast ja abihoonetest sundkorras välja tõsta.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingu ülesütlemisavalduse põhjuseks on kõrvalkulude tasumata

jätmine kokku 6041 krooni eest. Kõik arvetel toodud üüritasud on tasutud. Kostja leiab, et hageja

esitatud arvetel on nõudmisi, millel ei ole seaduslikku alust (nt hoonekindlustus, maamaks,

abihoonete rent, viivis abihoonete rendilt). Selliseid kulusid tuleks tasuda üksnes siis, kui need

oleksid üürilepingus fikseeritud. Kostja ja hageja pole kõrvalkulude tasumises kokku leppinud, seega

on nende nõudmine kostjalt alusetu. Kostja leiab, et pooltevahelise üürilepingu ülesütlemine ei ole

seaduslik. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega VÕS

§ 327 lg 1 p 2 tähenduses, sest üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik ei

nõustunud sellega. Kostja on sundüürnik omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 tähenduses ja

seetõttu on kostjal tagastatud elamu võõrandamisel ostueesõigus. Seetõttu soovib kostja esitada

vastuhagi kinnistu ostu-müügilepingu tühistamiseks.

3. Kolmas isik Tallinna linn leidis, et kostja on sundüürnik. Alates 1950-ndatest aastatest on

vaidlusaluse kinnistu aadressil sisseregistreeritud isikud, kelle perekonnanimi on M. Kostja

registreeriti aadressile Varsaallika 1 14. mail 1986. aastal.

4. Tallinna Linnakohus rahuldas 16. juuni 2005. a otsusega hagi ning nõudis aiamaja ja abihooned

välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Kohus otsustas samuti kostja aiamajast ja abihoonetest välja

tõsta, kui ta keeldub hoonete vabastamisest.

Linnakohus tuvastas, et kinnistu on õigusvastaselt võõrandatud vara, mis on omaniku õigusjärglasele

tagastatud. Kohus asus seisukohale, et kostja on alates 14. maist 1986. a kasutanud vaidlusaluseid

ruume suulise üürilepingu alusel elamiseks sõltumata sellest, et alusdokumentides määratletud

eluruum nr 1 puudub. Käesolevas vaidluses ei pidanud kohus vajalikuks hinnata 1986. aastal

väljastatud dokumentide seaduslikkust. Kohus pidas mõistlikuks juhinduda otsuse tegemisel

väljakujunenud faktilisest olukorrast.

Linnakohus leidis, et eluruumi omandiõiguse üleminekul jäi varem sõlmitud suuline üürileping

jõusse ka uue omaniku suhtes ajal, mil kinnistu koos hoonetega tagastati kui õigusvastaselt

võõrandatud vara ja kui kinnistu omandasid uued omanikud sh ka hageja. Seega sai hageja

üürileandjaks 28. jaanuarist 2002. a, mil ta kanti omanikuna kinnistusregistrisse. Üürisuhe jätkus

poolte vahel, kuigi kostja keeldus kirjaliku üürilepingu sõlmimisest. Ebaõige on kostja seisukoht, et

kui kirjalik üürileping puudub, siis on tehing tühine. Kirjaliku üürilepingu puudumine ei tee

olematuks faktilist üürisuhet, mida sisustab asjaolu, et üks isik kasutab teisele isikule kuuluvat

eluruumi, mille kasutamise eest maksab kasutaja omanikule üüri. Vaidlust ei ole selles, et kostja

kasutab hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ehitisi ja maksab hagejale kasutamise eest üüri. Kuna

pooltel puudub kirjalik üürileping, siis kuni 1. juulini 2002. a tuli pooltel juhinduda üürisuhete

reguleerimisel elamuseaduses sätestatust.

Elamuseaduse § 37 lg 1 sätestab üüri mõiste, mis sisaldab ka üürileandja õigust võtta tasu eluruumi

teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt on

üürnikul kohustus tasuda maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja

hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastav osa. Hageja esitas kostjale arveid

alates veebruarist 2002. a, seega ajast, mil kehtis elamuseadus. Samast ajast ei ole kostja tasunud talle

esitatud arveid täies mahus. Kohus leiab, et arvetel on piisava selgusega lahti kirjutatud, millest arve

koosneb. Aiamaja ja kuuri rent, hoonekindlustus ja maamaks on vastavuses ES § 37 lg-tes 1 ja 3

sätestatuga. Seega kostja, jätkates üürisuhteid hagejaga, oli kohustatud tasuma vastavalt

elamuseadusega ettenähtud üüri ja seadusega ettenähtud üüri lisasid. Kostja soovi jätkata üürisuhet

kinnitavad kostja poolt üüri tasumise kohta kohtule esitatud tõendid. Kostja ei ole vaidlustanud üüri

ja selle lisade suurust, vaid jättis osa esitatud arvest tasumata. Kohtul puuduvad tõendid, et hageja ei

oleks võimaldanud kostjal kulusid tõendavate dokumentidega tutvuda või et kostja oleks vaidlustanud

üüri ja selle lisasid.

Kuna üürileping on kestvusleping, siis pärast 1. juulit 2002. a jätkus suuline üürileping ja nimelt

samadel tingimustel, kui oli olnud kuni 1. juulini 2002. a. Võlaõigusseaduse jõustumine ei andnud

üürnikule võimalust omal äranägemisel tasuda üüri suuruses, mida ta õigeks pidas. Kuna kostja jättis

tasumata osaliselt hageja esitatud arved, oli hagejal õigus esitada kostjale üürilepingu ülesütlemise

avaldus tulenevalt VÕS § 316 lg-te 1 ja 3 sätetest. Kostjale saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus

vastab VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele, mistõttu ei ole see tühine, nagu kostja esindaja arvab. Kui

kostja ei nõustunud ülesütlemisavalduses esitatud põhjendustega, oleks kostja pidanud esitama

avalduse üürikomisjonile või vastava hagi kohtule. Kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist 30

päeva jooksul avalduse saamisest, mistõttu on üürileping lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus

vaidlusaluste ruumide kasutamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul

nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

Hageja on esitanud vara väljamõistmise hagi kostja ebaseaduslikust valdusest. Hagi alusena on välja

toodud asjaolu, et hageja ja kostja vaheline üürileping on hagejapoolse ülesütlemise tõttu lõppenud.

Üürilepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on hageja arvates kõigepealt see, et kostjal on tekkinud

üürilepingust tulenev võlg. VÕS § 316 lg 1 p 1 sätestab, et üürileandjal on õigus üürileping

erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval

tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 p 3 sätestab, et

üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürniku poolt võlgnetavate

kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Hageja ülesütlemise

õiguse leidmiseks peab kõigepealt tuvastama, kui palju pidi kostja üürilepingu alusel hagejale tasuma

üüri ja kõrvalkulusid, et selgeks teha, kas kostja on hagejale võlgu või mitte. Kuna hageja väidab, et

kostjal on üürilepingust tulenev võlgnevus, siis pidi hageja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 91 lg 1 alusel neid asjaolusid tõendama.

6. Hageja on esile toonud, et pooled on sõlminud suulise üürilepingu 1. veebruaril 2002. a. Vastavalt

VÕS § 9 lg 1 p-le 1 sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti

muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe. Ringkonnakohus leidis, et ei ole tuvastatud, et kostja on andnud hageja

pakkumusele nõustumuse, sest arvete osalist tasumist tuleb tõlgendada pakkumuse

tagasilükkamisena. Seega ei ole hageja tõendanud, et pooled on sõlminud suulise

üürilepingu 1. veebruaril 2002. a.

7. Tuvastatud on, et kostja on kasutanud hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ruume üürilepingu alusel

alates 14. maist 1986. a. Omandireformi aluste seaduse § 12 lg 4 alusel läksid nimetatud

üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle isikutele, kellele õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastati. Hagejale läksid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle 28. jaanuaril 2002. a, s.t

päeval, mil hageja sai vaidlusaluse kinnisasja omanikuks. Seega pidi hageja tõendama, et päeval, mil

tema sai kinnisasja omanikuks, kehtis selliste tingimustega üürileping, mille alusel oli kostja

kohustatud hagejale tasuma üüri ja kõrvalkulusid hageja poolt kostjale esitatud arvetel näidatud

summades. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei ole seda asjaolu tõendanud. Hageja ei ole tuginenud

asjaolule, et ta suurendas üüri vastavalt ES §-le 375 või VÕS §-le 299. Seega ei ole tuvastatud, kui

palju pidi kostja hagejale üüri ja kõrvalkulusid maksma, ning ei ole võimalik tuvastada kostja

võlgnevuse suurust hagejale. Üüri suurus ja kõrvalkulude tasumise kohustus tulenevad üürilepingust.

Kuna hageja ei ole tõendanud, et tal oli VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel õigus öelda poolte sõlmitud

üürileping üles, ei ole järelikult tuvastatud, et üürileping on lõppenud, sest juhul kui üürileandjal ei

ole õigust üürilepingut üles öelda, ei lõpeta esitatud ülesütlemisavaldus üürilepingut.

8. Isegi kui oleks tuvastatud, et kostjal oli tekkinud VÕS § 316 lg 1 p-des 1 või 3 nimetatud

võlgnevus, ei oleks hageja tehtud ülesütlemisavaldus võlgnevuse osas üürilepingut lõpetanud.

Vastavalt VÕS § 196 lg 2 esimesele lausele võib teise lepingupoole lepingulise kohustuse rikkumise

korral lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja

tulemusteta lõppemist. Seega saab üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel kehtivalt üles öelda

alles siis, kui üürileandja on andnud üürnikule tähtaja tekkinud võlgnevuse kustutamiseks.

9. Vastavalt VÕS §-le 317 võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on

sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Vastavalt TsMS

§ 91 lg-le 1 pidi üürilepingu objektiks oleva eluruumi kasutamise ohtlikust inimeste tervisele

tõendama samuti hageja. Hageja leiab, et seda asjaolu tõendab Ehitusekspertiisibüroo OÜ koostatud

ehitustehniline ekspertiis. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Nimetatud ekspertiisis pole

jõutud järeldusele, et kostja kasutuses olev ehitis on ohtlik inimese tervisele. Järelikult ei ole hageja

üürilepingut kehtivalt üles öelnud ka VÕS § 317 alusel.

10. Kuna hagejal ei olnud õigust pooltevahelist lepingut üles öelda, jääb hagi rahuldamata, sest kostja

kasutab vaidlusaluseid ehitisi üürilepingu alusel. Kuna pooltel on kehtiv üürileping, siis valdab kostja

hageja vara seaduslikult. Üürilepingu kehtivuse seisukohalt ei ole tähtsust hagis esile toodud asjaolul,

et kehtestatud detailplaneeringu kohaselt tuleb kinnistul asuv aiamaja lammutada. Samal põhjusel ei

ole asjakohane hageja väide, et vaidlusalune aiamaja ehitustehniline seisund ega tehniline varustatus

ei vasta nõuetele, mida esitatakse elamuna kasutatavale ehitisele.

Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, ei pea ta selle tuvastamiseks ega

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama hagi 30 päeva jooksul, vaid ta võib esitada

sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Tulenevalt sellest ei ole õiged hageja

väited, justkui ei oleks üürnikul üürilepingu ülesütlemist võimalik käesolevas tsiviilasjas vaidlustada

aegumise tõttu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

12. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et arvete esitamine kostjale ja nende tasumine ei omanud

õiguslikku tähendust, kuna arvete osaline tasumine on ringkonnakohtu arvates pakkumuse

tagasilükkamine. Sellest käsitlusest lähtuvalt peaks hageja kostjalt saadu tagastama, sest maksmiseks

puudus õiguslik alus. Kostja võttis vastu hageja esitatud arved ja tasus nende eest ja kasutas faktiliselt

nii aiamaja kui abihooneid. Sellega kinnitas kostja 1. veebruaril 2002. a üürilepingu sõlmimist.

Ringkonnakohtu seisukohast tulenevalt on üürnikul õigus kasutada üürileandja asja ja mitte maksta

selle eest tasu. Ringkonnakohus on vääralt asunud seisukohale, et üürnik võib valida kas ja millises

ulatuses ta asja kasutamise eest tasub.

13. Ringkonnakohus luges alusetult tõendatuks üürilepingu olemasolu alates 14. maist 1986. a.

Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit sellest kuupäevast üürisuhte tekkimise ja selle tingimuste kohta.

Kuna kostja leidis, et sõlmitud oli kirjalik üürileping, pidi ta seda asjaolu ning lepingu tingimusi

tõendama. Kostja seda tõendamiskohustust täitnud ei ole. Ringkonnakohus on aga pannud väidetava

(14. mai 1986. a) üürilepingu sõlmimise ja selle tingimuste tõendamise kohustuse hagejale. TsMS

§ 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Seega

ei pidanud hageja tõendama kostja väiteid.

Ringkonnakohus on tuginenud asjaolule, millele pooled ei ole tuginenud. Ringkonnakohus leidis

põhjendamatult, et oleks olnud vajalik anda täiendav tähtaeg üürniku kohustuste rikkumise

lõpetamiseks VÕS § 196 lg 2 alusel. Selles küsimuses ei ole pooltel vaidlust tekkinud.

14. Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS § 317. Elamiseks ei saa kasutada ruumi, mis ei vasta

eluruumile esitatavatele nõuetele ning mis ohustab inimese tervist. Kui kasutatav ruum ei oma

elamuna kasutamise luba ja ekspert on kinnitanud, et selle väljaandmine on võimatu, kuna hoone

ehitustehniline seisund ja tehniline varustatus ei vasta ehitise elamuna kasutamise nõuetele, on ilmne,

et ruumi kasutava inimese elu ja tervis on ohus. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendit, mis lükkaks

ümber Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisiga tuvastatu. Probleem võib tekkida ka vastutusega

üürnikuga juhtunud võimaliku õnnetuse korral.

15. Hagejal oli õigus kostjalt nõuda tasu abihoonete kasutamise ning teiste kulutuste eest. ES § 37

lg 1 alusel on üürileandjal õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja

abiruumide kasutamise eest. Kuna hagejal oli õigus nõuda tasu ka abihoonete kasutamise eest, oli

üürilepingu ülesütlemine põhjendatud.

16. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg-t 4, kuna otsusest ei selgu, millistel tingimustel on

pooled üürilepingu sõlminud. Ringkonnakohus pole viidanud, millisel õiguslikul alusel on kostjal

õigus kasutada hageja asja tasuta. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 95 lg-t 1. Kostja pidi

tõendama kirjaliku üürilepingu olemasolu ja tingimusi. Kostja ei ole tõendanud ka suulise üürilepingu

olemasolu ja selle tingimusi.

17. Kostja ja kolmas isik Tallinna linn kassatsioonkaebusele vastanud ei ole.

18. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas

kohtule taotluse kostjalt hagejale välja mõista kassatsiooniastmes kantud 8850 krooni suuruse

kohtukulu, sealhulgas õigusabikulu vastavalt kassatsioonkaebuse juurde esitatud arvetele.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

19. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

20. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejale kuulub kinnistu, millel asuvat aiamaja ja kõrvalhooneid

kasutab kostja ning mille kasutamise eest kostja maksab hagejale üüri. Kostja on sundüürnik ORAS

§ 121 mõttes. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja saatis 18. märtsil 2003. a kostjale üürilepingu

ülesütlemisavalduse VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel ja selle avalduse on kostja kätte saanud.

Samuti ei vaielda selle üle, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist eraldi vaidlustanud ja ei ole

hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas poolte vahel kehtib hageja

väidetel 1. veebruaril 2002. a sõlmitud suuline üürileping või varasem kirjalik üürileping, nagu seda

väidab kostja.

21. Hageja esitas linnakohtule nõude kohustada kostjat vabastama ja üle andma aiamaja ja abihooned

hagejale kuuluval kinnistul ning selle kohustuse täitmata jätmisel tõsta kostja välja nimetatud

hoonetest. Linnakohus rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud üürilepingut

ja hageja ei ole tõendanud, millistel tingimustel on sõlmitud varasem kirjalik üürileping. Kolleegium

leiab, et ringkonnakohtu otsus pole kontrollitav ega arusaadav, kui kohus teeb järelduse, et kostja ei

ole üürilepingut rikkunud, kuigi kohus pole tuvastanud, millistel tingimustel kõnealune leping on

sõlmitud. Kolleegium on seisukohal, et kaevatava otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS §-s 227

sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendab muu hulgas ka seda, et

kohtuotsus oleks üheselt mõistetav ja vastuoludeta.

22. Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi,

jagades ebaõigesti asjaolude tõendamise koormise. Üldise tõendamiskoormise reegli kohaselt (enne

1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 91 lg 1) pidi kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millel

põhinevad tema nõuded ja väited. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna hageja väidab kostjal

üürilepingust tuleneva võlgnevuse olemasolu, pidi hageja neid asjaolusid tõendama. Seega pidi

hageja tõendama, et kostjal on üürilepingust tulenev võlgnevus ja kostja pidi tõendama, et tal ei ole

võlgnevust sellises ulatuses, kuna kehtib varasem kirjalik üürileping. Varasema kirjaliku üürilepingu

tingimuste tõendamine oli TsMS § 91 lg 1 alusel kostja kohustus. Ebaõige on ringkonnakohtu

seisukoht, et hageja pidi tõendama, et päeval, mil ta sai kinnisasja omanikuks, kehtis selliste

tingimustega üürileping, mille alusel oli kostja kohustatud hagejale tasuma üüri ja kõrvalkulusid

hageja poolt kostjale esitatud arvetel näidatud suuruses. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse

väitega, et ringkonnakohus luges alusetult tõendatuks pooltevahelise üürilepingu alates 14. maist

1986. a, sest kohtule pole esitatud ühtegi tõendit lepingu olemasolu ja selle tingimuste kohta.

Kolleegium märgib, et AÕS § 83 lg 1 kohaselt võib valdaja asja väljanõudmisest keelduda, kui tal on

omaniku suhtes õigus asja vallata. Seda, kas valdajal on õigus asja vallata, peab tõendama valdaja.

Seega on ringkonnakohus oluliselt rikkunud menetlusnormi ja see rikkumine võis kaasa tuua ebaõige

otsuse.

23. Poolte sõlmitud üürilepingu ülesütlemise teise alusena on hageja esitanud asjaolu, et üürilepingu

objektiks oleva aiamaja kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele. Vastavalt VÕS §-le

317 võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et

selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga

selles, et hageja ei ole piisavalt tõendanud, et vaidlusalune eluruum on ohtlik inimese tervisele.

Kolleegium on 2. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 (RT III 2005, 9, 87) leidnud, et

üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud

kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Samas otsuses leidis kolleegium, et ehitisele kasutusloa

mittesaamine ei tähenda seda, et eluruumi kasutamine oleks igal juhul seotud ohuga inimeste

tervisele. Küll saab seda asjaolu eluruumi terviseohtlikkust hinnates arvestada.

24. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse protsessinormide rikkumise tõttu, ei pea

kolleegium vajalikuks käsitada kassatsioonkaebuse väiteid selles, et ringkonnakohus on rikkunud

materiaalõiguse norme.

25. Hageja taotlus kassatsiooniastme kohtukulude väljamõistmiseks lahendatakse asja uuel

läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Jaak Luik