3-2-1-38-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-38-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

D.B hagi KORTERIÜHISTU K xx vastu korteriühistu

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 24. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1349/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KORTERIÜHISTU K xx kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja D.B (isikukood xxxxxxxxxxx) ja kostja

KORTERIÜHISTU K xx (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

3. aprill 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tallinna Ringkonnakohtu 24. novembri 2005. a otsus

tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada P. T 14. detsembril 2005. a KORTERIÜHISTU K

xx kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt kutsusid L.J ja L.Þ, kes ei olnud KORTERIÜHISTU K xx (edaspidi

korteriühistu) liikmed, 3. augustil 2004. a kokku korteriühistu üldkoosoleku. Koosoleku

kokkukutsujad ei esitanud korteriühistu juhatusele ühistu liikmete kirjalikku ega suulist avaldust

üldkoosoleku kokkukutsumise kohta. Koosoleku alguseks oli kohal kolm inimest. Korraldajad

hakkasid korterist korterisse käies ühistu liikmete allkirju koguma, selgitades seda korteriühistule

laenu taotlemise vajadusega. Allkirjad võeti ka inimestelt, kes ei olnud korteriühistu liikmed.

Koosolekul koguti 64 korteriomaniku allkirjast 17, mistõttu ei olnud vastavalt korteriühistu põhikirja

p-le 5.3 vajalikku kvoorumit ning üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Puudus üldkoosoleku

kokkukutsumise teade, koosoleku päevakord ei olnud teatavaks tehtud. Osalejate allkirju koguti ka

pärast koosolekut. Paljud allkirjad võltsiti ja alla kirjutasid inimesed, kes ei olnud korteriühistu

liikmed. Hageja palus tunnistada korteriühistu üldkoosoleku otsused kehtetuks. Üldkoosolekul valiti

4-liikmeline juhatus, kellest kaks ei ole korteriühistu liikmed. Juhatuse esimeheks valiti kindla

elukohata L.Þ. Revisjonikomisjoni esimeheks valiti maksuvõlgnik L.Z, kes andis koosolekul allkirja

korteriomandite nr 31, 60, 61 ja 62 eest. Korteriomandite nr 52 ja 53 omanikud ei ole ühistu liikmed,

kuna neil on tasumata osamaks. Korteriomandi nr 20 omanik ei volitanud L.J ennast esindama.

Korteriomandite nr 55 ja 34 esindajal puudus volitus. Korteriomandite nr 34, 40, 42 ja 43 eest andis

allkirja I,L, korteriomanikud allkirjastasid protokolli tagantjärele. Korteriomandi nr 62 omanikuks on

AS H, kes ei väljastanud volitust enda esindamiseks üldkoosolekul.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole kostja juhatuse liige, mistõttu tal puudub õigus

korteriühistut esindada. Hagist ei nähtu, millist hageja õigust üldkoosoleku otsusega rikuti.

Korteriomandi nr 27 omaniku eest kirjutas ekslikult alla korteriomandi nr 37 omanik. Korteriomandi

nr 17 omanik andis ekslikult volikirja korteriomandi nr 20 omaniku emale, teatades hiljem, et toetab

üldkoosoleku otsust. Hageja väide, et üldkoosolekul osalesid ja hääletasid isikud, kes ei ole

korteriühistu liikmed, ei vasta tõele. Üldkoosolekul osalesid 24 korteri omanikud, 8 korteri omanikku

esindasid volikirjade alusel teiste korterite omanikud, 3 korteri omanikke esindasid nende

perekonnaliikmed. Korteriomandi nr 62 omanik AS H andnud kõik korteri kasutamisega seotud

volitused selle korteri valdajale.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja tunnustas korteriühistu 3. augusti 2004. a üldkoosoleku

otsuste tühisust. Linnakohtu otsuse kohaselt on korteriühistu põhikirja järgi üldkoosoleku otsuste

vastuvõtmiseks iga korteriomandi omanikul üks hääl. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel

on esindatud üle 1/2 korteriomanditega määratud häältest. Korteriühistu üldkoosolek on

otsustusvõimeline, kui osaleb vähemalt 33 ühistu liiget. Vaidlusalusel juhul osales 32 korteriühistu

liiget. Seega puudus üldkoosolekul kvoorum ja koosolek oli otsustusvõimetu ning vastuvõetud

otsused on tühised.

Linnakohus leidis, et hageja on korteriühistu liikmena õigustatud esitama hagi mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 24 lg-le 1 tuginedes. Otsuse kohaselt on ekslik hageja väide, et korteriomanikud,

kellel on tasumata osamaks, ei ole ühistu liikmed ja neil puudub õigus üldkoosolekul hääletada.

Linnakohus nõustus hageja väitega, et korteriomandi nr 62 valdaja ei saanud esindada korteriomandi

omanikku üldkoosolekul. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 101 sätestab ammendava loetelu isikutest,

kes võivad üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Seadusest ei tulene erandit juhuks, kui

korteriühistu liikmeks on juriidiline isik. Linnakohus leidis, et üldkoosolekult puudunud

korteriomaniku hilisemat üldkoosoleku otsusega nõustumist ei saa lugeda koosolekul osalemiseks.

4. Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et KÜS § 101 kohaselt

võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud

lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomandi omaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige,

korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei tähenda üldkoosoleku

otsuste hilisem heakskiitmine, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks. Ka juriidilise isiku

esindamisel tuleb lähtuda KÜS §-st 101. Seega ei saanud korteriomandi nr 62 omanik volitada ennast

üldkoosolekul esindama korteri valdajat. Kostja viidatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 362 lg-st 1 ei

tulene, et liisinguvõtjal oleks volitus liisinguandja esindamiseks korteriühistu üldkoosolekul.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kostja leiab, et

ringkonnakohus rikkus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 330 lg-t 6. Kohus jättis tähelepanuta kostja põhjenduse selle kohta, et korteriomandi nr 17 omanik

kinnitas oma avaldusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 3 kohaselt üldkoosoleku

otsuse kehtivust ning hääletas mitmepoolse tehingu poolt. Samuti leiab kostja, et ringkonnakohus on

ebaõigesti kohaldanud KÜS § 101 ja VÕS § 362 lg 1. Korteriomandi nr 62 valdajal oli liisinguvõtjana

õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul. Vastavalt VÕS § 362 lg-

le 1 ei või liisinguandja takistada liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel.

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub selle rahuldamata jätta.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja

kohaldamise tõttu 1. jaanuaril 2006. a jõustunud TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ja asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. MTÜS § 21 lg 5 järgi võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada mittetulundusühingu liige või tema

esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla ainult teine mittetulundusühingu

liige. Korteriühistu üldkoosolekul ühistu liiget esindada võivate isikute ring on laiem. KÜS § 101

kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on

antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige,

korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Muid isikuid, kes võiksid korteriomandi omanikku esindada

korteriühistu üldkoosolekul, see paragrahv ette ei näe.

Kolleegiumil on raske näha KÜS §-s 101 sätestatud esindusõiguse piirangu eesmärki. Selle

paragrahvi kohaselt saaks liisinguandjast korteriomanikku esindada korteriühistu üldkoosolekul

üksnes liisinguandja seaduslik esindaja. See koormaks põhjendamatult liisinguandjat või jätaks

tagamata tema, aga ka liisinguvõtja huvide esindatuse üldkoosolekul. Kui korteriomanikud ei ole

moodustanud korteriühistut, siis korteriomandiseadus (KOS) ei sisalda korteriomanikele

üldkoosolekul esindusõiguse osas piiranguid. VÕS § 361 järgi kohustub liisingulepinguga

liisinguandja omandama liisinguvõtja poolt määratud müüjalt teatud eseme (liisinguese) ja andma

selle liisinguvõtja kasutusse, liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu.

Eseme liisimine võib lepingu kohaselt olla suunatud ka korteri omandamisele. Kolleegium leiab, et

korteri liisinguvõtjast valdajat on eeltoodud põhjustel põhjendatud pidada esindusõiguse aspektist

samaväärseks korteri kaasomanikuga ja ka temal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat

korteriühistu üldkoosolekul. Vastasel juhul võib korteri kasutamine liisinguvõtja poolt olla takistatud,

mis ei ole kooskõlas VÕS § 362 lg-ga 1, mis sätestab muuhulgas liisinguandja kohustuse mitte

takistada liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel.

10. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub

kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama paragrahvi 2. lõikest

tulenevalt mitmepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku

tahteavaldus. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne

tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem

heaks kiidab. Kolleegium leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt

korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on võimalik TsÜS § 129 lg 1 kohaselt heaks kiita.

11. Kolleegium nõustub aga ringkonnakohtu seisukohaga, et otsuste hilisem heakskiitmine ei

tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsustusvõimeliseks. Arvestades

asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus

jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, on oluline koosoleku toimumise ajal

kohalolev kvoorum. Linnakohus tuvastas, et kostja põhikirja kohaselt on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle poole korteriomanditega määratud häältest. Kolleegium

leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse hilisem heakskiitmine ei muuda üldkoosolekut tagantjärele

otsustusvõimeliseks. Taolist arusaama kinnitavad ka KOS § 19 lg-d 2 ja 3 ning § 17 lg 3. Neist

esimene reguleerib korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisust ja uue üldkoosoleku

kokkukutsumist, kui üldkoosolek on otsustusvõimetu. KOS § 17 lg 3 lubab aga korteriomanikel

otsuse teha ilma üldkoosolekut kokku kutsumata vaid siis, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike

kirjalik seisukoht.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve