3-2-1-33-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-33-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

U.K, H.O.H ja A.S hagid aktsiaseltsi J vastu kahju hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 9. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-256/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi J kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad U.K (isikukood xxxxxxxxxxx), H.O.H (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja A.S (isikukood xxxxxxxxxxx).

Kostja aktsiaselts J (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Anne Tammer.

Asja läbivaatamise kuupäev

27. märts 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 9. novembri 2005. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. U.K esitas 5. veebruaril 2004. a Jõgeva Maakohtule hagi aktsiaseltsi (AS) J vastu, milles palus

kostjalt välja mõista 60 000 krooni suuruse hüvitise tekitatud varalise ja 50 000 krooni suuruse

hüvitise tekitatud moraalse kahju eest. 23. augustil 2004. a esitas H.O.H Jõgeva Maakohtule hagi AS-

i J vastu, milles palus välja mõista 56 079 krooni suuruse hüvitise tekitatud varalise kahju eest.

23. augustil 2004. a esitas A.S Jõgeva Maakohtule hagi AS-i J vastu, milles palus välja mõista 105

633 krooni suuruse hüvitise tekitatud varalise kahju eest. Jõgeva Maakohus liitis 2. novembri 2004. a

määrusega hagid ühte menetlusse.

Menetluse käigus loobus U. K moraalse kahju eest rahalise hüvitise nõudest. Tema nõude lõplikuks

suuruseks jäi 65 352 krooni. H. O.H nõude lõplikuks suuruseks jäi algselt nõutud 56 079 krooni ja

A. S nõude lõplikuks suuruseks 108 133 krooni.

Jõgeva Maakohus kaasas 9. septembri 2004. a määrusega iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja

poolel protsessi OÜ R (endise ärinimega OÜ E), mis kustutati äriregistrist 2. veebruaril 2005. a.

2. Hagiavalduste kohaselt omavad hagejad korteriomandeid Jõgeva linnas Xxxx xx x. 13. juunil

2003. a said korteriomandid veekahjustusi sadevee läbijooksu tõttu. 18. juunil 2003. a tehti kostja

tellimusel ekspertiis. Eksperdi arvamuse kohaselt toimus sadevee läbijooks suure tõenäosusega

katuslaest läbi minevate torujätkude liitekohast või mitmest liitest korraga. Seega ei ole tegemist

katusetööde tegija (katusetööd tehti 2002. a augustis) praagiga, vaid maja valitseja, s.o kostja

tegemata töödega. Hagejate kahju seisneb korterite remondikuludes ja uue mööbli

soetamismaksumuses.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et hagejatele tekitas kahju katusetööde tegija, kes ei täitnud

8. juulil 2002. a sõlmitud ehituse töövõtulepinguga võetud kohustust nõuetekohaselt, mille tagajärjel

toimus sadevee läbijooks. Hagiavaldustest jääb arusaamatuks, millised kohustused jättis kostja

täitmata. Korteriomanikud ei teinud kostjale kui valitsejale ülesandeks äravoolutorustiku remonti.

Hagejad ei ole ka piisavalt tõendanud kahju suurust.

4. Kolmas isik leidis, et ta remontis katust lepingus kokkulepitud mahus. Lepingus ei olnud ette

nähtud katuse äravoolukaevude uute vastu vahetamist ega torustiku vahetust koridoris. Pärast

läbijooksu katuse avamisel tehti kindlaks, et sadevee äravoolutorustik oli osaliselt ummistunud ja

erinevast metallist torude ning tehaseväliselt valmistatud torumuhvide ühenduskohtade tihendid ei

pidanud vastu. Äravoolutorustiku remondi ja hooldamise ning ummistuse likvideerimise kohustus

lasus kostjal.

5. Jõgeva Maakohus rahuldas 11. aprilli 2005. a otsusega hagid osaliselt ning mõistis kostjalt välja

tekitatud kahju katteks U. K kasuks 31 891 krooni 60 senti, H. O.H kasuks 18 521 krooni 30 senti ja

A. S kasuks 13 300 krooni. Maakohus vähendas tõendite hindamise tulemusel hagejate kasuks

väljamõistetavaid hüvitisi kahju tekitamise eest võrreldes hagides nõutuga.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt valisid korteriomanikud kostja 19. veebruari 2002. a

üldkoosolekul elamu valitsejaks tähtajaga kuni 31. detsember 2004. a. Valitseja ja korteriomanike

ühisuse (korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1) vaheline õigussuhe on käsitatav käsunduslepinguna.

Kolmas isik ei vastuta hagejatele põhjustatud kahju eest, sest ei ole tõendatud, et sadevee läbijooksu

põhjustas katusetööde tegemine. Tõendatud on, et läbijookse sadevee äravoolutorustikust oli olnud ka

enne katuse remonttööd.

Eksperdi hinnangul toimus sadevee läbijooks suure tõenäosusega katuslage läbivate torujätkude

liitekohtadest või mitmest liitekohast korraga. Ükski kolmest äravoolutoru liitest ei olnud tihendatud,

sest elamu ehitamise ajal ei olnud tihendamist ette nähtud. Uue plastkaevu ja olemasoleva malmtoru

veekindel tihendamine on äärmisel raske torude erinevate läbimõõtude tõttu. Läbijooksule aitas kaasa

ka ilmselt ummistunud äravoolutoru, mistõttu tekkis katusel seisuvesi. Eksperdi hinnangut kinnitavad

hagejate seletused, mille kohaselt jooksis vihma korral äravoolutoru juurest alati rohkelt vett ja seda

oli toimunud korduvalt nii enne kui pärast katuse remonti. Seega on tõendatud, et läbijooks toimus

äravoolutoru liitekohtadest.

Asjaolud, et kohe pärast sadevee läbijooksu likvideeris kostja ummistuse ja vahetas sadevete

äravoolutorustiku, tõendavad, et kostjale oli ohu allikas täpselt teada. See, et pärast toruvahetust ei

ole uusi läbijooksusid toimunud, viitab sellele, et läbijooksu põhjuseks oli äravoolutoru halb olukord

(ummistumine). Asjaolu, et katuslaes asuvad torustiku liitekohad on tihendamata praeguseni, kuid

läbijooksusid ei ole enam toimunud, tõendab, et läbijooksu peapõhjus ei olnud torustiku liitekohtade

tihendamata jätmine katuslae sees, vaid äravoolutorustiku halb olukord.

Kostja kui elamute remondi ja haldamisega tegelev äriettevõte pidi vähempakkumisel pöörama

tähelepanu sellele, et kolmanda isiku pakkumine katuse remondiks sisaldas üksnes vihmavee

äravoolukaevude renoveerimist, ning kostja pidi aru saama, mida nimetatud töö endast kujutab.

Sellele teadmisele viitab kaudselt ka hageja A. S seletus, et äravoolutorude ummistusi likvideerinud

kostja töötaja T. G selgitas, et äravoolutorustik vahetatakse kogu maja torustikuga koos. Seega ei ole

põhjendatud kostja väide, et tema eeldas nimetatud töö tegemist töövõtulepingu raames kolmanda

isiku poolt.

Kahju hüvitamise nõude eelduseks on, et võlgnik rikkus kohustist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS)

§-le 100, rikkumisega tekitati kahju (VÕS § 127 lg-d 1- 3) ja rikkumine on kahju tekkimisega

põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4). Võlgnik vabaneb vastutusest vaid rikkumise vabandatavuse

(VÕS § 103) või süü välistamise korral (VÕS 104).

Kostja kohustuseks oli eelkõige KOS § 21 lg-s 1 nimetatud kohustuste täitmine, kuid käsundi

täitmisel pidi kostja juhinduma ka võlaõigusseaduses sätestatust (VÕS § 620 lõiked 1 ja 2). Kostja oli

KOS § 21 lg 1 p 1 ja VÕS § 621 lg 1 kohaselt kohustatud viima ellu korteriomanike juhiseid ja

hoolitsema kodukorra täitmise eest. Selle kohustuse rikkumist ei heideta kostjale ette. Kuid VÕS

§ 621 lõikest 3 tulenevalt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste

võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. KOS § 21 lg 1 p 2 kohaselt oli kostja kui valitseja

kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks,

vajalikke abinõusid ning KOS § 21 lg 1 p 3 kohaselt oli kostja kohustatud mõjuval põhjusel

rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid. Seega ka juhul, kui

korteriomanikud andsid kostjale puuduliku juhise katuseremonti osas, tulnuks kostjal

korteriomanikke teavitada juhise puudulikkusest.

Hagejate korterelamut KOS § 21 alusel valitsedes tegutses kostja oma majandus- ja kutsetegevuses.

Sellega kaasnes tema kõrgendatud hoolsuskohustus. Olukorras, kus kostja kui äriühingu registreeritud

tegevusalaks on ehitustööd, remonditööd, kinnisvara hooldamine ja haldamine ning kinnisasja

omanikud on käsunduslepingut sõlmides tellinud äriühingult nimelt sellised tööd, ei ole tal võimalik

vastutusest vabaneda põhjusel, et ta ei teadnud remonditööde vajalikkusest või et korteriomanikud ei

tellinud neid töid. Kostja oli VÕS § 621 lõikest 3 tulenevalt kohustutud teavitama korteriomanikke

võimalikest ebasoodsatest tagajärgedest, kui äravoolutoru remonditöid ei tehta. Asjas on tõendatud, et

olukord oli vastupidine ! korteriomanikud teavitasid kostjat vajadusest korda teha sadevee

äravoolutorustik - ning seega teadis kostja remondi vajadusest ja võimalikust ähvardavast ohust.

Kostja ei ole oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Elamu kaasomandi tavapärase valitsemisega

korrashoid hõlmab ka sadevee äravoolutorustiku korrasoleku tagamist. 13. juuni 2003. a läbijooksu

põhjuseks oli muu hulgas ummistunud äravoolutoru. Tunnistajate H. O.H ja A. S ütlustest nähtub, et

ka varem oli läbijooksude korral tulnud kohale kostja töötaja, kes äravoolutoru traadiga läbi torkas.

Kostja esindaja selgitas kohtuistungil, et ummistuste ennetamiseks pidi torusid puhastama kaks korda

aastas.

Samas ei esitanud kostja tõendeid selle kohta, et hagejad olid teadlikud lepingu piirangutest, st seda,

et kostja valimisel valitsejaks selgitati korteriomanikele tingimusi, millistel kostja oli nõus valitsejaks

olema. Kui kostja seda ei teinud, oli korteriomanikel alus eeldada, et kostja täidab igakülgselt ja

piiramatult KOS § 21 lõike 1 p-des 2 ja 3 nimetatud kohustusi.

Kostja kui hagejate elamut oma majandustegevuses haldav isik pidi nägema ette, et pidevad sadevee

läbijooksud võivad kahjustada ehitise konstruktsioone. Ebaõige on kostja seisukoht, et ta võis

tegutseda üksnes korteriomanike otsuste alusel. Ta jättis juhtimata korteriomanike tähelepanu sellele,

et sadevee äravoolutorustikuga on pidevalt probleeme, ega teinud korteriomanike ühisusele

konkreetseid ettepanekuid probleemi kõrvaldamiseks.

Puuduvad alused kostja vastutusest vabastamiseks. Lepingurikkumisi ei põhjustanud vääramatu jõud.

Kostja võis lepingu sõlmimisel ette näha, et sadevee läbijooksud võivad kahjustada korteriomanike

vara. Kostja ja tema õiguseellased on Jõgeva linnas asuvaid elamuid hallanud ja hooldanud nende

ehitamisest alates ning seega oli kostjal ülevaade ka hagejate elamu tehnilisest ja ehituslikust

seisukorrast. Konkreetse kinnisasja hooldamise ja haldamise kohustust tuleb täita vastavalt selle

kinnisasja seisundile ja olukorrale. Hagejate seletuste kohaselt oli kostjale korduvalt teada antud, et

sadevee äravoolutorustik lekib. Kostja oli probleemiga ka tegelenud, kuid mitte piisavalt. Kuna ta

tegutses käsunduslepingute raames oma kutse- ja majandustegevuse vallas, siis ei ole võimalik tema

suhtes kohaldada ka madalamaid süü hindamise kriteeriume. Kostja ise ei ole oma süü puudumist

millegagi tõendanud.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Ta taotles maakohtu otsuse tühistamist

osas, millega hagid rahuldati, ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagid täielikult rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohus jättis 9. novembri 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Maakohus tugines kahju tekkimise põhjuste kindlakstegemisel põhjendatult ekspertiisiaktile. Samuti

kvalifitseeris maakohus valitseja ülesannete täitmise käsundina ning tuvastas, et kostja rikkus

käsundisaajana hoolsuskohustust, mis põhjustas hagejatele kahju.

VÕS § 620 lg 2 teise lause kohaselt peab oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja

tegutsema ka üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Hagejatele ei saa ette heita, et nad ei

täpsustanud piisavas ulatuses kavandatavate remonttööde sisu, sh katusekaevude renoveerimise tööde

ulatust, sest kostja, kes tegutses oma kutsetegevuse raames, oli selleks õigustatud ja kohustatud.

Asjakohased ei ole kostja vastuväited, et ta ei olnud pädev katusetöid tegema ega hagejate tähelepanu

juhtima võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. Kostja tegutses valitsejana oma kutsetegevuses,

samuti oli ta katusetööde ehitusjärelevalve teostaja. Ehitusjärelevalve teostajana ei olnud kostja

kohustust kontrollida kõike ehitusega seonduvat, sh ehitustööde tegija vastavust nõuetele, projektide

ja dokumentatsiooni vastavust ning konkreetsete tööde ja kasutatavate materjalide vastavust nõuetele.

Kostja kohustus oli tagada katusetööde kvaliteetne tegemine mahus, mis tagaks katuse nõuetekohase

funktsioneerimise nii, et oleksid välistatud ka läbijooksud katusekaevude kaudu. Kostja ei ole

vaidlustanud asjaolu, et ta teostas ehitusjärelevalvet ning võttis pretensioone esitamata vaidlusalused

katusetööd vastu. Ekspertiisiakti ning kolmanda isiku seletusega on tõendatud, et kostja teadis,

millises mahus remonttöid telliti ja mida sisaldas ehitaja pakutav katusekaevude renoveerimine.

Seega teadis ta ka seda, et tellitud töö ei sisaldanud äravoolukaevu ega osalist sadevee

äravoolutorustiku vahetust. Kuna kostja teostas ehitusjärelevalvet, oli tal võimalus ja kohustus töid

jälgida ning nähes katusekaevude ja liitekohtade seisukorda, teha omapoolsed ettepanekud.

Kostja viide korteriomanike otsusele ning kostja piiratud volitusele lepingu sõlmimisel ei ole

põhjendatud. VÕS § 621 lg 3 kohaselt, kui käsundiandja juhistest kinnipidamisega kaasneks

käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg, võib käsundisaaja järgida juhiseid alles siis, kui ta on

juhtinud käsundiandja tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja käsundiandja ei muuda oma juhiseid. Kui

kostja oleks korteriomanikke informeerinud sellest, millisel viisil ehitaja plaanib katusekaeve

renoveerida, ning juhtinud nende tähelepanu sellest tekkida võivatele probleemidele ning

korteriomanikud oleksid jäänud lepingumahu juurde, vabaneks kostja vastutusest VÕS § 621 lg 4

järgi.

Kostja arutlused erinevate võimalike läbijooksu põhjuste üle ei õigusta teda, kuna ehitusjärelevalvet

teostava isikuna sai ta ka selle vea tuvastada. Asja materjalidest nähtuvalt tutvusid nii hagejad kui

kostja kolmanda isiku koostatud hinnakalkulatsioonidega, neil oli võimalik tööde tegijale küsimusi

esitada ning tutvuda tehtavate tööde nimekirjaga.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuses, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91

lõiget 1, kui tuvastas üksnes hagejate seletustele tuginedes, et korterelamus oli juba enne remonttööde

tegemist toimunud korduvalt sadevee läbijookse ja kostja teadis seetõttu sadevee äravoolutorustiku

halvast seisukorrast. Hagejad ei ole oma väiteid tõendanud. Kohtud on aga eelkõige tuginenud kostja

teadmisele.

Kui kostja ei olnud teadlik sadevee äravoolutorustiku halvast seisukorrast, oleksid kohtud pidanud

kontrollima, kas kostja oli kohustatud kontrolli teostama. Kostja ning kolmanda isiku esindaja väidete

kohaselt oli äravoolukaevusid võimalik kontrollida vaid katusekonstruktsioonide avamise teel, nagu

seda tehti 18. juunil 2003. a. Katuse remondi käigus tulnuks selleks teha täiendavaid töid. Kohtud ei

ole kolmanda isiku seisukohta hinnanud. Samuti ei ole välja selgitatud, et kuna eksperdi seisukoha

järgi on sellised lekked erandlikud, siis kas kostja oleks hoolsuskohustuse raames pidanud

katusekonstruktsioonid avama või oleks see olnud ebamõistlik.

Kuna kostja ei ole ehitusettevõtja, ei saa temalt nõuda üksikasjalikke teadmisi äravoolukaevude ja

äravoolusüsteemi puuduste kohta. Kohtud ei ole analüüsinud eksperdi seisukohta, mille kohaselt ei

pruugi äravoolusüsteemi probleemidest teadlikud olla ka professionaalsed katusetööde tegijad.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 229 lõiget 2, tuginedes omal algatusel asjaolule, et kostja teostas

ehitusjärelevalvet. Hagejad ja kostja ei ole seda väitnud. Samuti ei käsitlenud seda maakohus ning

seetõttu ei ole kostja saanud ka sellele väitele vastu vaielda. Jääb arusaamatuks, milliste tõendite

alusel ringkonnakohus seda leidis ja mis oli kostja väidetava tegevuse õiguslik alus.

KOS § 15 lg 6 kohaselt ei kuulu katuse renoveerimise ja sadevee äravoolusüsteemi renoveerimise

kohustused hoone tavapärase valitsemise alla, millega valitseja peaks tegelema KOS § 21 lg 1 p 2

järgi. Selle küsimuse peavad otsustama korteriomanikud. Praegusel juhul otsustasid korteriomanikud

katuse remontimise, kusjuures majanõukogu liikmed kohtusid eelnevalt remonti teinud kolmanda

isikuga. Kohtud oleksid pidanud võtma seisukoha küsimuses, kas korteriomanikud on sellega

valitseja tegevuse VÕS § 621 lg 4 mõttes heaks kiitnud ja ta vastutusest vabastanud. Kohtud ei ole

põhjendanud, miks kolmas isik ei vastuta kahju eest.

9. Hagejad H. O.H ja U. K leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu lahend on

seaduslik ja põhjendatud. Hageja A. S ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et alates 1. jaanuarist 2006. kehtiva TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel tuleb

kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kohtud kohaldasid vaidluse

lahendamisel õigesti korteriomandiseadust ja võlaõigusseaduse käsunduslepingut reguleerivaid

sätteid.

11. Kassatsioonkaebuses leitakse ebaõigesti, et kohtud jätsid hindamata selle, kas kostja oleks

hoolsuskohustuse raames pidanud katusekonstruktsioonid avama või oleks see olnud ebamõistlik

ning et kostjalt ei saa nõuda üksikasjalikke teadmisi sadevee äravoolukaevude ja äravoolusüsteemi

puuduste kohta. Need asjaolud ei oma kolleegiumi arvates asja lahendamise seiskohalt tähtsust, sest

tulenevalt KOS § 21 lg 1 p-des 2 ja 3 sätestatud kohustustest ja kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt

(vt käesoleva otsuse p 5) kostja teadis või pidi teadma sadevee läbijooksu ohust. Kuna kostja tegutses

hagejate elamut valitsedes ja käsunduslepingut täites oma majandustegevuse raames, siis tulenevalt

VÕS § 620 lg 2 teisest lausest oli kostja kohustatud temalt nõutavatest kutseoskustest tulenevalt

sadevee äravoolutorustiku seisukorda kontrollima omal algatusel, ootamata selleks korteriomanike

juhiseid. Samas lugesid kohtud tuvastatuks asjaolu, et kostja ning tema õiguseellane on Jõgeva linnas

asuvaid elamuid hallanud ja hooldanud nende ehitamisest alates ning seega oli kostjal ülevaade Xxxx

xx x elamu tehnilisest ja ehituslikust seisukorrast. Lisaks oli kostja tähelepanu juhitud sadevee

äravoolutorustiku kordategemise vajadusele.

12. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud

TsMS § 91 lõiget 1, kui luges hagejate seletuste alusel tõendatuks kostja teadmise sadevee

äravoolutorustiku ebarahuldavast seisukorrast. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 90 lg 2

kohaselt oli tõendiks muude tõendite hulgas ka poole või kolmanda isiku seletus. Alates 1. jaanuarist

2006. a kehtiva TsMS § 229 lg 2 kohaselt on tõendiks üksnes menetlusosalise vande all antud seletus.

13. Asjakohane ei ole ka kassatsioonkaebuse väide, et sadevee äravoolusüsteemi probleemidest ei

pruukinud teadlikud olla ka professionaalsed katusetööde tegijaid. Selleks, et hinnata olukorda ja

otsustada täpsema kontrolli tegemise vajaduse üle, piisanuks kolleegiumi arvates majaomanike

küsitlemisest. Oluline oli seetõttu, nagu juba öeldud, kostja kui valitseja kutseoskuste tase (VÕS

§ 620 lg 2). Kostja ei pidanud sadevee äravoolusüsteemi kontrollima isiklikult, vaid kasutama

vajadusel asjatundjaid.

14. Iseenesest on õige kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus tugines alusetult

ehitusjärelevalve nõuete rikkumisele kostja poolt. Samas ei oma asja lahendamise seisukohalt

tähtsust, kas kostja valitsejana ja korteriomanike esindajana rikkus ehitusjärelvalve nõudeid. Seda

põhjusel, et kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud veeavarii ja hagejate kahju põhjustatud

katuse remonttööst, vaid sadevee äravoolutorustikust, mida remonttööga ei muudetud.

15. Ebaõiged on kassatsioonkaebuse väited, et KOS § 15 lg 6 kohaselt ei kuulu katuse ja sadevee

äravoolusüsteemi renoveerimise kohustused hoone tavapärase valitsemise alla, millega valitseja

peaks tegelema KOS § 21 lg 1 p 2 järgi, ning et hagejad kiitsid kostja tegevuse heaks sellega, et

nõustusid üksnes katuse remondiga. KOS § 15 lg 6 p 2 järgi tähendab korteriomanike huvidele vastav

valitsemine muuhulgas korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. See kohustus hõlmab

kolleegiumi arvates ka järelevalvekohustust kaasomandit ähvardavate ohtude avastamiseks ning

vajalike remonttööde planeerimiseks. Kohtute tuvastatud kostjapoolne lepingurikkumine seisnes

mitte selles, et tema tegevusetuse tõttu tehti remonttöö ebakvaliteetselt või jäeti üldse tegemata, vaid

selles, et ta jättis välja selgitamata sadevee äravoolusüsteemi remondi vajaduse ning ei teavitanud

sellest korteriomanikke katuse remondi lepingu sõlmimise protsessis. Kohtud viitasid õigesti VÕS

§ 621 lõikele 3, mille kohaselt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste

võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele (vt käesoleva otsuse p 5).

16. Kohtud ei pidanud põhjendama, miks kolmas isik ei vastuta kahju eest. Ühe kahju eest võivad

vastutada mitu isikut. Kahju ühiste põhjustajate vastutus on solidaarne (VÕS § 137 lg 1). Solidaarse

vastutuse korral otsustab võlausaldaja, kas nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt

võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist (VÕS § 65 lg 1). Kuna käesolevas asjas nõudsid

hagejad kahju hüvitamist üksnes kostjalt, ei olnud kohtutel alust otsustada, kas hagejatele põhjustatud

kahju eest vastutab ka kolmas isik.

17. Kolleegium peab ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärki silmas pidades vajalikuks selgitada,

et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (VÕS § 619) võib

valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu

(VÕS § 692) tunnustele. Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga

lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab

elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vaja

selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu

oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu

tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole

sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe

kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks. Samas võivad korteriomanikud olla valitseja poolt

enda nimel sõlmitud kommunaalteenuse hankimise lepinguga või töövõtulepinguga soodustatud

ja/või kaitstud kolmandateks isikuteks (VÕS §-d 80 ja 81).

V. Kõve, A. Kull, T. Tampuu