3-2-1-21-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-21-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

AS-i O hagi N AS-i vastu 2 972 332 krooni 83 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/870/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

N AS-i kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS O (endine ärinimi Osaühing O; registrikood

xxxxxxxx), esindajad juhatuse liige O.K ja vandeadvokaat

Andrus Lillo; kostja N AS (endised ärinimed AS O, S aktsiaselts

ja N aktsiaselts; registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Aivar Pilv

Asja läbivaatamise kuupäev

3. aprill 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo ja kostja esindaja

vandeadvokaat Aivar Pilv. Istungit protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. oktoobri 2005. a

otsus hagi rahuldamise ja menetluskulude jaotamise osas ning

saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

2. Jätta ringkonnakohtu otsus muutmata hagi rahuldamata

jätmise osas.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada N AS-ile koos kassatsioon-kaebusega esitatud

dokumentaalsed tõendid.

5. Tagastada N AS-ile 14. novembril 2005. a tasutud kautsjon 20

000 (kakskümmend tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS O (endine ärinimi Osaühing O) (edaspidi hageja) esitas 26. mail 2004. a Tallinna

Linnakohtusse hagi N AS-i (endised ärinimed AS O, S aktsiaselts ja N aktsiaselts) (edaspidi kostja)

vastu, paludes mõista kostjalt välja 2 972 332 krooni 83 senti.

Hagiavalduse kohaselt on hageja rendileandjana ja kostja rentnikuna sõlminud järgmised

kapitalirendilepingud (edaspidi kapitalirendilepingud):

16. septembril 2002. a lepingud nr KR/AND-04/N Tallinnas aadressil Andrekse 21 asuva kinnisasja

kohta, nr KR/AND-04-1/N sama kinnisasjaga seotud kommunikatsioonide kohta ja nr KR/AND-04-

02/N samale kinnisasjale elumaja ehitamiseks;

16. septembril 2002. a lepingud nr KR/AND-06/N Tallinnas aadressidel Andrekse 7, 9, 15 ja 23 ja

Toomiku 4, 8, 10, 12 ja 14 asuvate kinnisasjade kohta ning KR/AND-06-1/N samade kinnisasjadega

seotud kommunikatsioonide kohta;

7. mail 2003. a. lepingud nr KR/AND-07/N Tallinnas aadressidel Andrekse 11 ja Toomiku 6 asuvate

kinnisasjade kohta ning nr KR/AND-07-1/N samade kinnisasjadega seotud kommunikatsioonide

kohta.

Kostja võlgnevuse tõttu lõpetasid pooled vastastikusel nõusolekul kapitalirendilepingud

ennetähtaegselt. 30. jaanuaril 2004. a sõlmitud kapitalirendilepingute lõpetamise kokkulepetega

(edaspidi lõpetamiskokkulepped) kohustus kostja tasuma hiljemalt 5. aprilliks 2004. a hagejale 2 969

436 krooni 13 senti. Kostja võlg koosnes vastavalt graafikule tasumata maksetest vara kasutamise

eest, viivisest ja tasumata maamaksust ning kindlustusmaksetest (kapitalirendilepingute p-de 6.3

ja 6.4 järgi). Samuti oli kostja jätnud osaliselt täitmata lepingust nr KR/AND-04-02/N tuleneva

kohustuse tasuda Andrekse 21 elumaja kommunaalteenuste eest. Hageja tasus ise Aktsiaseltsi (AS)

Eesti Gaas arve ning esitas kostjale täiendava nõude 2896 krooni 70 sendi saamiseks. Läbirääkimised

võla tasumiseks ei ole õnnestunud. Kokku palus hageja kostjalt välja mõista 2 972 332 krooni 83

senti.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja leidis, et kapitalirendilepingud on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 alusel

seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühised. Kapitalirendilepingud nr KR/AND-04/N ja

nr KR/AND-06/N on sisuliselt kinnisasja võõrandamise (müügi) eellepingud, kuna lepingute

sõlmimise eesmärgiks oli vara omandiõiguse ülekandmine kostjale. Poolte tahe oli suunatud vara

järelmaksuga müügile. Kapitalirendilepingud sõlmiti kirjalikus vormis, seega seaduses ettenähtud

notariaalse tõestamise nõuet (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2)

järgimata. Sama vorminõue laienes ka ülejäänud kapitalirendilepingutele, sest nende esemeks oli

ehitiste ja kommunikatsioonide ehk kinnisasja oluliste osade kapitalirent. Tühised on ka

lõpetamiskokkulepped, kuna need pidanuks olema kapitalirendilepingutega samas vormis.

Kapitalirendileping nr KR/AND-04-02/N oli suunatud sisuliselt ehitise omandamisele, mida ei saa

aga lahutada maast, mille omandamiseks olid pooled juba lepingu sõlminud. Seega vajas ka see

leping notariaalset tõestamist ja on tõestuse puudumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Lisaks

peab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi olema notariaalselt tõestatud ka ehitise kui

vallasasja või selle osa võõrandamise leping. Vormipuuduse tõttu on tühised ka kinnisasjal asuvate

kommunikatsioonide omandamisele suunatud kapitalirendilepingud nr KR/AND-04-01/N ja

KR/AND-06-01/N. Kapitalirendilepingud nr KR/AND-07/N ja nr KR/AND-07-1/N ei ole ka

jõustunud, sest lepingute p-s 5.1 kokkulepitud edasilükkav tingimus tasuda tagatismakse ja

lepingutasu ei ole TsÜS § 102 lg 2 järgi saabunud. Kostja ei ole hagejale nende lepingute alusel

makseid teinud. Õiguslikku jõudu ei oma tühiste või jõustumata kapitalirendilepingute lõpetamise

kokkulepped.

Kapitalirendilepingud on tühised ka TsÜS § 86 alusel vastuolu tõttu heade kommetega. Hageja

kasutas ära kostja teadmatust Eesti kinnisvaraturul valitsevatest tingimustest, hindadest ja

intressimääradest. Kapitalirendilepingute tingimused on kostjale ebamõistlikult koormavad. Heade

kommetega on vastuolus kapitalirendilepingute punktid 2.5, 7.8, 11.1, 12.1.3, 12.1.4. Poolte

kokkulepitud intress 14% aastas vara jääkmaksumusest oli oluliselt kõrgem liisingulepingute

sõlmimise ajal turul keskmiselt pakutud intressimäärast. Samuti ei ole heade kommetega kooskõlas

kokkulepe, et lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel ei saa rentnik tagasi tasutud rendimakseid ja

lepingutasu, mis on käsitatav leppetrahvina, ning lisaks leppetrahvile on rendileandjal õigus nõuda

rentnikult kahju hüvitamist. Lepingute punktides 7.8 ja 11.1 reguleeriti müüja kohustusi, mida hageja

ei taganud. Leppetrahv on ebamõistlikult suur ja seda tuleb VÕS § 162 lg-le 1 tuginedes vähendada.

Hageja on saanud kapitalirendilepingute lõpetamise järel tagasi Andrekse tee 21 elamu koos

kommunikatsioonidega, mis on ehitatud kostja arvel, ning jätnud endale ka ehitise väljaostuks kostja

tasutu, samuti nõuab ta täiendavat raha. Tegemist on liigkasuvõtmisega. Hageja pahausksusele viitab

asjaolu, et hageja juhatuse liige A. A nõustas kostjat kapitalirendilepingute sõlmimisel ja valmistas

ette kostjale kahjulikud lepinguprojektid. Samuti kasutas A. A lõpetamiskokkulepete sõlmimisel ära

kostja esindajate juriidiliste teadmiste puudulikkust ja usaldust enda vastu.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2 972 332 krooni 83

senti, samuti riigilõivu 105 000 krooni ja õigusabikulud 148 616 krooni.

Kohus tuvastas, et poolte tahe oli kapitalirendilepingute järgi suunatud vara väljaostmisele, kuid

lepingud lõpetati kokkuleppel. Lepingud ei olnud suunatud üksnes vara kasutamisele. Vaidlust ei ole

vara väljaostu ega omandamise üle, mistõttu ei oma asjas tähtsust kostja vastuväited tehingu tühisuse

osas vorminõuete tõttu. Kostja on vabatahtlikult loobunud vara väljaostmisest ja lepinguliste

kohustuste edasisest täitmisest. Lepingud lõpetati, et vältida viivise tekkimist. Rahalistes kohustustes

lepiti lõpetamiskokkulepetes kokku, kuna oldi kindlad, et kostja esindaja G.A finantsgrupp ostab vara

välja ja maksed tagastatakse.

Lepingute lõpetamise kokkulepete kohaselt oli kostja võlgnevus lepingute nr KR/AND-04/N,

KR/AND-04-1/N ja KR/AND-04-02/N järgi 1 148 878 krooni 32 senti ja viivisevõlg 332 560 krooni

90 sent. Võlgnevus lepingute nr KR/AND-06/N ja KR/AND-06-1/N järgi oli 950 084 krooni 75 senti

ja viivisevõlg 103 819 krooni 87 senti. Võlgnevus lepingute nr KR/AND-07/N ja KR/AND-07-1/N

järgi oli 870 473 krooni 6 senti ja viivisevõlg 290 932 krooni 95 senti. Kostja kohustus võla tasuma

5. aprilliks 2004. a (otsuses ekslikult märgitud ka 2005. a). Kohustus tasuda kapitalirendilepingutest

tulenev võlgnevus tuleb kostjal täita VÕS § 100, § 101 lg 1 p 1 ja § 361 alusel.

Kohtu hinnangul ei ole kapitalirendilepingud heade kommete vastased ega ebamõistlikult koormavad.

Seoses kostja tuginemisega hageja alusetule rikastumisele tema arvel märkis kohus, et ei saa

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 227 lg-st 2 ja § 229 lg-st 1 tulenevalt väljuda hagi piiridest

ning peab otsuse rajama ainult neile tõenditele, mida kohtuistungil uuriti. Arutamisel olnud

konkreetne rahaline nõue on hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt põhjendatud, muid

pooltevahelisi rahalisi suhteid ei ole kohtul hagi piirides õigus hinnata. Kostja võib oma õiguste

kaitseks esitada hagi alusetu rikastumise sätete alusel.

4. Linnakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, paludes linnakohtu otsuse tühistada ja

teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Hageja palus jätta kaebus rahuldamata ja linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 20. oktoobri 2005. a otsusega rahuldati apellatsioonkaebus osaliselt ning

tühistati linnakohtu otsus gaasi tarbimise tasu nõudes 2896 krooni 70 senti ja jäeti hagi selles osas

rahuldamata. Lisaks muutis ringkonnakohus otsuse resolutsiooni selliselt, et kostjalt mõisteti hageja

kasuks välja 2 969 436 krooni 13 senti ning riigilõiv 96 000 krooni ja õigusabikulu 148 471 krooni 80

senti. Lisaks mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja apellatsioonimenetluses tasutud

riigilõivust 280 krooni. Linnakohtu otsus jäi muus osas jõusse ringkonnakohtu otsuse põhjendustel.

Ringkonnakohus nõustus kostjaga, et kinnisasja ja selle lahutamatuks osaks olevate

kommunikatsioonide ning elumaja võõrandamiseks oli nõutav notariaalse vorminõude järgimine ning

selle nõude järgimata jätmise korral oli tehing tühine. Kostja vastuväited lepingu tühisuse kohta ei

oma aga tähtsust, kuna lõpetamiskokkulepetega lepiti kokku rahalise kohustuse täitmises. Hageja on

hagiavalduses taotlenud kostjalt 2 972 332 krooni 83 sendi väljamõistmist ning on tuginenud nii

kapitalirendilepingutest tulenevale kohustusele kui ka lõpetamiskokkulepetele, milles kostja kohustus

võlgnevuse tasuma 5. aprilliks 2004. a. Kapitalirendilepingute tühisus ei too automaatselt kaasa võla

tasumise kokkulepete tühisust. Seadusest ei tulene, et kokkulepe võla olemasolu ja selle täitmise osas,

seda ka kinnisasjade puhul, peaks olema sõlmitud notariaalses vormis. Vaidlusalustes kokkulepetes

tunnistas kostja võlga ning kohustus selle kokkulepitud kuupäevaks tasuma. Seega ei ole kokkulepe

võla tasumise kohustuse osas tühine.

On tõendatud, et pooled asusid täitma edasilükkava tingimusega sõlmitud kapitalirendilepinguid nr

KR/AND 07/N ja KR/AND 07-1/N. Hageja väited on vastuolus lepingute lõpetamise kokkuleppe p-

ga 5. Hageja võttis vara vastu. Seega on kohus hagi rahuldamisel põhjendatult tuginenud ka nende

võlakohustuste osas poolte kokkuleppele.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu põhjendustega, et lepingud ega lepingutes kokkulepitud

intressimäär ei ole vastuolus heade kommetega. Kostja tunnistas võlga, mis sisaldas ka intresse.

Ringkonnakohus leidis, et ei ole tõendatud, et hageja tasus AS-ile Eesti Gaas kostjale osutatud

teenuse eest esitatud arve, mistõttu tuleb hagi 2896 krooni 70 sendi väljamõistmiseks jätta

rahuldamata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja

saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Kostja arvates väljus ringkonnakohus hagi piiridest, leides sisuliselt, et pooled allkirjastasid

võlatunnistused. Hageja nõudis rendisuhtest tekkinud rahalise kohustuse täitmist, mis tulenes

kapitalirendilepingutest ja lõpetamiskokkulepetest. Alternatiivne nõude alus võlatunnistusena

hagiavalduses puudus.

Ringkonnakohus jättis vastamata kostja apellatsioonkaebuse põhjendustele, rikkudes TsMS § 330 lg-

t 6. Ringkonnakohus ei analüüsinud kostja seisukohti tingimuslike tehingute kohta. Kuna vaidluse

esemeks oli ka kapitalirendilepingute nr KR/AND-07/N ja KR/AND-07-1/N (kaebuses ekslikult

märgitud KR/AND-04-1/N) kehtivus, pidi kohus analüüsima ja põhjendama, millistele asjaoludele

toetudes ta asub seisukohale, et tingimuslikes tehingutes sätestatav edasilükkav tingimus on

saabunud. Tühiste kapitalirendilepingute alusel tasus kostja hagejale 5 854 618 krooni 45 senti, aga

vastusooritust ei saanud. Kohus ei ole selgitanud, millisest õigussuhtest tekib kostjal täiendav

kohustus müügihind tasuda. Samuti ei ole kohus analüüsinud ja hinnanud kostja seisukohti tehingute

heade kommete vastasuse kohta.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt TsÜS § 83 lg-t 1, mille järgi on tehing seaduses sätestatud vormi

järgimata jätmise korral tühine. Kuna kapitalirendilepingud olid tühised, ei saanud neist tekkida

võlakohustust, mille kohta saanuks tasumise kokkuleppeid sõlmida. Sõlmida ei saanud ka

võlatunnistust, sest puudus kohustus, mida kostja oleks saanud võlana tunnistada.

Kapitalirendilepingud pidid olema notariaalselt tõestatud vormis ning tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 3

pidi ka lepingu lõpetamine olema notariaalselt tõestatud. Tõendatud on, et lõpetamiskokkulepete

eesmärgiks oli samuti vara omandamine kostja poolt investori vahendusel. Seega tuleb ka

lõpetamiskokkulepete olemusest ja eesmärgist lähtuvalt rakendada notariaalse tõestamise nõuet.

Kapitalirendilepingud on vastuolus heade kommetega, kuna neile rakendati kostja jaoks

ebamõistlikult kõrget intressi- ja viivisemäära ning hageja sai lepinguga endale õiguse jätta kogu

kostja tasutud asja ostu-müügihind endale, kuigi lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kostja vara ei

omanda. Kapitalirendilepingud valmistas ette hageja esindaja enda huvides.

Kostja on esitanud hageja vastu hagi kapitalirendilepingute järgi tasutud 5 854 618 krooni 45 sendi

väljamõistmiseks hagejalt. Hagi on ka tagatud. Seda tõendavaid dokumente keeldus ringkonnakohus

TsMS § 308 lg-t 1 rikkudes tõendina asja juurde võtmast.

7. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.

8. Kohtuistungil jäid pooled kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Kostja esindaja selgitas, et esitas

kassatsioonkaebuse ka ringkonnakohtu otsuse kohtukulude jaotust puudutavale osale. Samuti selgitas

ta, et esitas kassatsioonkaebusega dokumentaalsed tõendid, tõendamaks, et ringkonnakohus keeldus

neid alusetult vastu võtmast. Hageja esindaja vaidles tõendite vastuvõtmisele vastu.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel osaliselt

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu. Asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Ringkonnakohtu otsust ei ole vaidlustatud haginõude 2896 krooni 70 sendi rahuldamata jätmise

osas. Küll on vaidluse all jätkuvalt hageja nõue kostja vastu 2 969 436 krooni 13 sendi tasumiseks.

Hageja väitel võlgneb kostja talle selle summa kapitalirendilepingute ja lõpetamiskokkulepete järgi.

Kostja põhiliseks vastuväiteks on, et kapitalirendilepingud ja lõpetamiskokkulepped on tühised

notariaalselt tõestatud vormi puudumise ning heade kommetega vastuolu tõttu. Lisaks leiab kostja, et

kaks kapitalirendilepingut ei jõustunud edasilükkava tingimuse saabumata jäämise tõttu.

11. Ringkonnakohus põhjendas hagi rahuldamist sellega, et kuigi kapitalirendilepingud võivad olla

tühised vorminõuete rikkumise tõttu, ei mõjuta see võla tasumise kokkulepete kehtivust. Lisaks leidis

ringkonnakohus, et kapitalirendilepingud ei ole heade kommetega vastuolus ning et pooled asusid

täitma ka edasilükkava tingimusega sõlmitud kapitalirendilepinguid.

12. Kolleegiumi arvates omab vaidluse lahendamisel keskset tähendust lõpetamiskokkulepetele antav

õiguslik kvalifikatsioon. Ringkonnakohus jättis otsuses märkimata õigusnormid, millest juhindudes ta

leiab, et kapitalirendilepingute tühisus ei too kaasa lõpetamiskokkulepetes sisalduvate võla tasumise

kokkulepete tühisust, ning millest juhindudes saab hagi rahuldada. Sellega on ringkonnakohtu otsus

olulises osas põhjendamata, millega ringkonnakohus rikkus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS

§ 227 lg 1 ja § 330 lg 4 nõudeid.

13. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus lugenud lõpetamiskokkulepetes sisalduvad võla tasumise

kokkulepped VÕS § 30 järgseteks võlatunnistusteks olgugi, et seda otsuses märgitud ega põhjendatud

ei ole.

Võlaõigusseaduse §-s 30 reguleeritakse iseseisva kohustuse võtmist võlatunnistusega ehk nn

konstitutiivset (abstraktset) võlatunnistust. Konstitutiivse võlatunnistusega luuakse iseseisev kohustus

kõrvuti kohustusega, mida tunnustatakse, s.t kohustused jäävad kõrvuti eksisteerima. Sellise

võlatunnistusega tagatakse esmajoones põhikohustuse täitmist ning see lihtsustab võla sissenõudmist.

Konstitutiivse võlatunnistuse andmisega ei asendata täitmist (VÕS § 89 lg 2 esimene lause).

Põhikohustusega on selline võlakohustus seotud täitmise kaudu. Nii loetakse konstitutiivsest

võlatunnistusest tuleneva kohustuse täitmisega täidetuks ka algne kohustus (VÕS § 89 lg 2 teine

lause). Sellisele võlatunnistusele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle

kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Samuti aegub sellise kohustuse täitmise nõue eraldi. Kuna VÕS

§-s 30 nimetatud võlatunnistus on abstraktne leping, ei saa sellest tulenevale nõudele esitada

vastuväiteid, mis tulenevad võlatunnistuse aluseks olevast suhtest, mh ei saa tugineda võlatunnistuse

aluseks oleva lepingu tühisusele (vt ka Riigikohtu 19. oktoobri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

101-04 (RT III 2004, 27, 295), p 29 ja 23. jaanuari 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-146-05 (RT III

2006, 5, 45), p 24). Küll on võlgnikul võimalik esitada vastunõue konstitutiivse võlatunnistuse

tagastamiseks alusetu rikastumise tõttu, kui võlatunnistus on antud kohustuse täitmise tagamiseks ja

seda kohustust ei ole, kohustus ei teki või langeb hiljem ära, mh kui see on täidetud (VÕS § 1028

lg 1) (vt ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-101-04, p 29 ja otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

146-05, p 24).

14. Eelneva põhjal saab järeldada, et kui lõpetamiskokkulepetes sisaldub VÕS § 30 järgne

võlatunnistus, saab see kehtida ka sõltumata kapitalirendilepingute endi kehtivusest. Muu hulgas

tähendab see, et selline võlatunnistus ei pea olema notariaalselt tõestatud ka siis, kui sellega

tunnistatakse sellisest lepingust tulenevat võlga, mis on notariaalselt tõestatud või peab seda olema.

Selline võlatunnistus peab vastama autonoomsetele vorminõuetele VÕS § 30 lg-te 2 ja 3 järgi. Seega

on ringkonnakohtu seisukoht, et kapitalirendilepingute tühisus ei too iseenesest kaasa neist

lepingutest tulenevate võla tunnistamise kokkulepete tühisust, kolleegiumi arvates õige, kui

lõpetamiskokkulepped lugeda VÕS § 30 järgseteks võlatunnistusteks.

15. Ringkonnakohus on jätnud aga tähelepanuta, et mitte igasugune võlatunnistus ei ole

konstitutiivne, s.t VÕS § 30 ei reguleeri kõiki võimalikke võla tunnistamise vorme. Võimalik on ka

nn deklaratiivne võlatunnistus, mille eesmärgiks ei ole luua uut kohustust, vaid üksnes olemasoleva

kohustuse kinnitamine ja seeläbi võlgniku loobumine võimalikest vastuväidetest võlale, millega

samuti lihtsustatakse võla sissenõudmist. Sellise võlatunnistuse tähendus määratakse võlatunnistuse

sisu ja ulatusega. Üldjuhul on deklaratiivse võlatunnistuse põhiliseks tagajärjeks tõendamiskoormise

muutmine, s.t võlgnik peab tõendama, et tunnustatud võlga ei ole või see on lõppenud. Lisaks

katkestab sellise võlatunnistuse andmine TsÜS § 158 järgi nõude aegumise. Võlatunnistuse kehtivus

on seotud põhikohustuse kehtivusega, st võlatunnistus on kausaalne (aktsessoorne). Kui on tühine

tehing, millest tuleneb põhikohustus, on tühine ka deklaratiivne võlatunnistus. Sellise võlatunnistuse

andmise võimalus sisaldub esmajoones VÕS § 396 lg-s 2 sätestatud võlgnevuse tunnustamises

laenuna (vt selle tähenduse kohta ka nt Riigikohtu 10. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

104-02 (RT III 2002, 25, 291), p-d 9 ja 10). Riigikohtu varasem kohtupraktika, mis tugines

tsiviilkoodeksile ja tunnustas notariaalselt tõestatud lepingust tuleneva võla tunnustamist muus

vormis (vt nt Riigikohtu 10. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III 2003, 34,

357), p 30 ja 14. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-130-03 (RT III 2003, 35, 364), p 10), on

võlaõigusseaduse järgi asjakohane üksnes juhul, kui tegemist on konstitutiivse võlatunnistusega (vt

käesoleva otsuse p 13 ja 14).

16. Kolleegium märgib lisaks, et lõpetamiskokkulepped võivad põhimõtteliselt olla käsitatavad ka nt

kapitalirendilepingu muutmisena või selle tagasitäitmise korra kokkuleppena lepingu lõpetamisel.

Sellisel juhul tuleb kokkulepet hinnata mh TsÜS § 77 lg 3 järgi, mille järgi on seaduses sätestatud

vorminõudega tehingu muutmiseks vajalik sama vormi järgimine. Kolleegium märgib, et võimalik on

ka võla tunnistamine kompromissi raames, millega pooled asendavad eeldatavasti senised õigused ja

kohustused (VÕS § 578 lg 2) (vt kompromissi tähenduse kohta ka nt Riigikohtu 22. detsembri

2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-148-04 (RT III 2005, 3, 29), p-d 17 ja 19).

17. Kokkuvõttes on ringkonnakohus jätnud tuvastamata poolte tahte lõpetamiskokkulepetes ja

alusetult eeldanud, et igasugune võla tunnistamine on sõltumatu põhikohustusest (sarnase kokkuleppe

võimaliku tähenduse kohta vt ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03, p-d 23-25).

Poolte tahet luua just konstitutiivne kohustus või senine kohustus asendada peab tõendama

võlausaldaja. Vastasel juhul tuleb lähtuda sellest, et tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega. Seega

on ringkonnakohus VÕS § 30 kohaldanud, ilma et ta oleks seda põhjendanud. Hageja ei ole

menetluses väitnud, et lõpetamiskokkulepete näol oleks tegemist abstraktsete võlatunnistustega. Neid

kokkuleppeid tuleb poolte tahte tuvastamiseks hinnata tervikuna, mh hinnata kokkulepete p 6, mille

järgi on lõpetamiskokkulepped kapitalirendilepingute lisadeks.

18. Ringkonnakohus tuvastas, et kapitalirendilepingud olid suunatud kokkuvõttes kinnisasjade

omandamisele, ja leidis õigesti, et need vajasid seetõttu notariaalset tõestamist AÕS § 119 lg 1 järgi.

Selle vorminõude rikkumisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt ka Riigikohtu eespool

viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03, p-d 27-29, 19. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-

1-131-03 (RT III 2003, 35, 369), p-d 23-26 ja 20. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-151-04

(RT III 2005, 3, 25), p-d 15 ja 16). Tuvastatud asjaolude järgi ei ole pooled sõlminud

asjaõiguslepinguid ning kostjat ei ole kantud kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse. Seega ei

ole alust ka AÕS § 119 lg 2 kohaldamiseks (vt selle kohta Riigikohtu 5. detsembri 2005. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-140-05 (RT III 2005, 44, 436), p 13).

Kolleegium märgib lisaks, et kahe isiku sõlmitud ja asja omandamisele suunatud lepingud ei ole

liisingulepingud VÕS § 361 tähenduses, kui lepingu ese kuulub lepingu sõlmimise ajal juba eseme

kasutusse andjale ning seda ei omandata esmajoones kasutusse võtja juhiste järgi müüjalt (VÕS

§ 361). Vastasel juhul kaotaks liisinguvõtja müügieseme puudustest tulenevad nõuded müüja vastu.

Kui sellised lepingud on hinnatavad sõltuvalt oma sisust vara omandamisele suunatud lepingutena, on

tegemist järelmaksuga müügi lepingutega, vallasasjade puhul reeglina ka omandireservatsiooniga

müügiga. Kui ostuhinnale lisandub intress, on lisaks tegemist krediidilepinguga VÕS § 401 järgi, kui

krediidisaajaks on tarbija, siis lisaks tarbijakrediidilepinguga VÕS § 402 järgi. Kui sellise lepingu

esemeks on vaid eseme kasutamine, on tegemist vastavalt lepingu sisule kas üüri- või rendilepinguga.

19. Kui kohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et pooled ei ole sõlminud konstitutiivse võlatunnistuse

lepingut, saab kostja esitada sellele võla puudumise kohta käivad vastuväited. Kapitalirendilepingute

tühisus toob sel juhul kaasa lõpetamiskokkulepete tühisuse ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Tühiste

lepingute tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi vastastikuse restitutsiooni põhimõttel

(TsÜS § 84 lg 1, VÕS §-d 1028-1035) (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 (RT III 2006, 2, 19), p-d 19-33).

20. Kuna kohtute tuvastatud asjaolude järgi on kapitalirendilepingud tühised vorminõuete rikkumise

tõttu, ei oma tähendust kostja väited nende lepingute vastuolu kohta heade kommetega. Ka on kohtud

kostja vastavaid väiteid piisavalt hinnanud. Kolleegiumi arvates ei ole kostja selgesõnaliselt väitnud,

et heade kommete vastased oleksid lisaks kapitalirendilepingutele ka lõpetamiskokkulepped. Kostja

ei ole ka väitnud, et kapitalirendilepingud oleks tervikuna heade kommetega vastuolus muus osas kui

kõrge intressimäära tõttu. Ainuüksi kõrge intressimäär kui soorituse eest makstav tasu (vastusooritus)

ei saa aga olla aluseks lepingu tühiseks lugemisele heade kommete vastasuse tõttu (vt ka nt

Riigikohtu 22. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02 (RT III 2002, 27, 305), p 10).

Pealegi hindasid kohtud kostja väiteid intressi suuruse kohta piisavalt. Muud kostja väited puudutasid

esmajoones kapitalirendilepingute sätteid lepingute lõpetamise võimaluste ja tagajärgede kohta ning

nende tingimuste lepingutes kajastamist hageja esindaja hea usu põhimõtte vastase käitumise tõttu.

Seega puudutavad need väited esmajoones lepingust tulenevaid sanktsioone, mitte aga lepingu

põhikohustuste täitmist. Kuna sanktsioonid olid ette nähtud esmajoones lepingu rikkumise juhuks,

mis sõltus aga kostjast enesest, on tegemist esmajoones tagatisega hagejale (vt ka nt Riigikohtu

viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02, p 12). Isegi kui lugeda selliseid kokkuleppeid

ebaproportsionaalseks, ei tooks need kaasa eeldatavasti ülejäänud lepingu tühisust. Võlgnik võib

taotleda kohtult nt ebamõistlikult kõrge leppetrahvi või viivise alandamist.

Heade kommetega ei saa üldjuhul olla vastuolus abstraktse lepinguna õiguslikult neutraalne

konstitutiivne võlatunnistus ning seda sõltumata sellise võlatunnistuse aluseks oleva tehingu

võimalikust heade kommete vastasusest. Erandina võib selle vastuolu heade kommetega kõne alla

tulla, kui heade kommetega on vastuolus võlatunnistuse andmine ise. Sarnasele seisukohale asus

Riigikohus 23. septembri 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300) p-s 26

omandi üleandmise asjaõiguslepingu heade kommete vastasuse hindamisel.

21. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus piisavalt hinnanud kostja väiteid osa

kapitalirendilepingute tingimuslikkuse ja tingimuste täitmata jätmise kohta.

22. Lisaks märgib kolleegium, et ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja on menetluse ajal

ümber kujundatud aktsiaseltsiks ja tema ärinimi on muutunud juba 19. augustil 2005. a, s.o enne

ringkonnakohtu otsuse tegemist. Kolleegium on ka varem juhtinud kohtute tähelepanu vajadusele

kontrollida otsuse tegemisel poolte andmeid (vt nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-123-05 (RT III 2005, 43, 427), p 12). Ka menetlusosalised peavad sellistest muutustest kohut

viivitamata teavitama, mida hageja praegusel juhul teinud ei ole. Hageja on ebaõigesti tähistatud aga

ka kostja kassatsioonkaebuses. Samas ei ole poole endise nime kasutamine selline rikkumine, mis

oleks iseenesest aluseks kohtuotsuse tühistamisele.

23. Kolleegiumi arvates ei rikkunud ringkonnakohus protsessiõiguse norme, kui keeldus

asjassepuutumatuse tõttu vastu võtmast kostja esitatud hagiavalduse ja kohtu hagi tagamise määruse

ärakirjasid. Kolleegium tagastab kassatsioonkaebusele lisatud ärakirjad kostjale.

24. Menetluskulude jaotus otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu