3-2-1-28-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-28-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

K.O hagi OÜ S vastu üürisuhte tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1089/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ S kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja K.O (isikukood xxxxxxxxxxx). Kostja OÜ S (registrikood

xxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik

Asja läbivaatamise kuupäev

20. märts 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja K.O, tõlk Lüüli Lomp ja protokollija Ragne Rebane.

Resolutsioon

Jätta OÜ S kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2005. a otsus muutmata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K.O esitas 6. augustil 2004. a Tallinna Linnakohtusse hagi AS-i H vastu, paludes tunnustada tema

õigust kasutada üürilepingu alusel Tallinnas Xxxxx xx-x asuvat eluruumi vähemalt kuni 1. jaanuarini

2008. a ja tasuda varem kokku lepitud üüri 725 krooni kuus.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on hageja kasutanud üürilepingu alusel vaidlusalust eluruumi

1994. aastast. Üürileping sõlmiti suuliselt, kuid kostja õiguseelneja tunnustas hageja õigusi ja hageja

täitis omapoolseid kohustusi. Eluruum oli 13. jaanuaril 2000. a tagastatud omandireformi aluste

seaduse (ORAS) järgi endisele omanikule M.V. Eluruumis oli normaalse toatemperatuuri

saavutamiseks ja liigniiskuse vältimiseks vaja teha kapitaalremonti. Endine omanik ei reageerinud

või vastas suuliselt eitavalt hageja pöördumistele saada üürileandja nõusolek eluruumis

kapitaalremondi tegemiseks. Hageja oli sunnitud tütre tervise huvides hankima ajutiselt teise

elamispinna, kuid maksis olemasoleva üürisuhte jätkamiseks korrektselt üüri ja kommunaalteenuste

eest.

28. veebruaril 2003. a esitas eluruumi endine omanik hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse.

Hageja vaidles sellele vastu, leides, et ülesütlemisavaldus on esitatud ebaseaduslikult. Endine omanik

ei tunnustanud ka edaspidi hageja kui üürniku õigusi ja keeldus hagejalt üüri vastu võtmast. Seetõttu

pidi hageja üüri deponeerima notari deposiiti. Hageja kasutab endiselt eluruumi elamiseks ja täidab

kõiki üürniku kohustusi.

Hageja probleemide lahendamise asemel müüs endine omanik korteriomandi kostjale, kes alustas

hagejaga läbirääkimisi uue üürilepingu sõlmimiseks, ähvardades vastasel korral hageja eluruumist

välja tõsta. Hageja leiab, et tal ei ole vaja uut üürilepingut sõlmida, sest endine üürileping kehtib,

kuna see on seadusest tulenevalt pikenenud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja ei ole hagile lisanud kirjalikku

eluruumi üürilepingut ega selgitanud, miks ei ole kirjalikku eluruumi üürilepingut sõlmitud. Õige ei

ole hageja väide, et ta kasutab alates 1994. aastast vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel. Eluruum

tagastati omandireformi käigus õigustatud subjektile Tallinna Linnavalitsuse 19. detsembri 1994. a

korraldusega nr 3018-k ja anti 1. aprilli 1995. a vara üleandmise aktiga nr 174 talle üle. Kostja

omandas elamu õigustatud subjektilt. Hageja ei selgitanud, millal ja kellega ta üürilepingu sõlmis.

AS-i Andmevara 6. oktoobri 2004. a tõendist nr 1-4/1770 nähtub, et hageja on kõnealusesse eluruumi

sisse registreeritud 28. detsembril 1994. a. Tõendatud ei ole, et see eluruum eraldati hagejale. Samast

tõendist tulenevalt oli vaidlusalusesse eluruumi varasemalt sisse registreeritud hageja endine abikaasa

R.S. Kuni elamu tagastamiseni endisele omanikule sõlmisid üürilepinguid kinnisvara haldajad,

kelleks olid majavalitsused. Üürnikul pidi olema kirjalik üürileping majavalitsusega eluruumi

üürimiseks. Hagejal pole õiguslikku alust vaidlusalust eluruumi kasutada. Kui väidetav suuline

üürileping oli sõlmitud tähtajatult, oleks see lõppenud vastavalt ORAS § 18 lõikes 1 sätestatule. Kui

üürileping oli tähtajaline, siis rikuti selle sõlmimisel seaduses ettenähtud kirjaliku vormi nõuet ning

leping on tühine.

Arusaamatuks jääb, kas korteris tehti kapitaalremonti. Kui kapitaalremonti ei tehtud, siis on alust

arvata, et hageja ei kasuta isiklikult eluruumi, sest tema tütrel ei soovitata või lausa ei lubata niisketes

tingimustes elada. Isegi kui hageja endisel abikaasal oli üürnikuna õigus eluruumi kasutada, on nii

tema kui hageja selle õiguse kaotanud, kuna nad on vaidlusalusest korterist alatiselt lahkunud. Hageja

ei ole väitnud ega tõendanud, et tema oleks elamuseaduse (ES) § 40 lg 1 alusel tunnistatud üürnikuks

hageja endise abikaasa asemel. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta oleks esitanud eluruumi endisele

omanikule või kostjale avalduse enda üürnikuks tunnistamiseks varem sõlmitud üürilepingu järgi.

Juhul kui eksisteeris üürisuhe, siis oli selle pooleks hageja endine abikaasa, mitte hageja.

Kuna 26. detsembril 2004. a jõustus ORAS § 12¹ ja kaotati üüri piirmäärad, ei ole põhjendatud hageja

nõue maksta üüri 725 krooni kuus.

3. Tallinna Linnakohus jättis 6. aprilli 2005. a otsusega hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda

ning mõistis hagejalt riigituludesse riigilõivu 2100 krooni.

Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et Tallinnas Xxxxx xx xx asuv elamu tagastati

õigusvastaselt võõrandatud varana õigusjärgsele omanikule. Vara anti talle 15. märtsi 1995. a vara

üleandmise aktiga üle. Üürilepinguid ei ole selle aktiga üle antud. Põhja-Tallinna valitsuse 18. juuli

1994. a korraldusega nr 392 on kinnitatud AS-i Ruum vormistatud eluruumide kasutamisõiguse

vahetus, mille kohaselt asus hageja endine abikaasa elama vaidlusalusesse eluruumi koos oma naise,

s.o hagejaga ja hageja lastega. Viimastel oli tähtajaline sissekirjutus kuni 16. oktoobrini 1994. a.

Hageja endisel abikaasal R. S võimaldati koos hageja ja hageja lastega korterisse elama asuda

tähtajalise sissekirjutusega 16. oktoobrini 1994. a. Rahvastikuregistri andmetel on 25. juulil 1994. a

aadressil Tallinn, Xxxxx xx-x registreeritud hageja endine abikaasa ja 28. detsembril 1994. a hageja

koos lastega. Hageja nimele ei ole välja antud korteri üürimise õigust kinnitavat dokumenti.

Asjaolust, et hageja on eluruumi sisse kirjutatud, ei tulene tema õigus eluruumi üürnikuna kasutada.

Hageja ja R. S abielu lahutamise asjas tehtud Tallinna Linnakohtu 4. aprilli 2003. a otsuse kohaselt on

hageja elukoht Harju maakonnas Xxxx linnas Xxxxxxx x ja R. S viimane teadaolev elukoht

vaidlusaluses eluruumis. Hageja ja R. S kooselu lõppes 1995. a ja nad asusid eraldi elama. Seega on

hageja kinnitanud, et ta ei ela enam vaidlusaluses eluruumis. Tallinnas Xxxxx xx asuva elamu endise

omaniku 28. veebruari 2003. a kirjast hagejale üürilepingu ülesütlemiseks nähtub, et hageja ei ela

eluruumis alates 1998. a suvest ning ta on eluruumi andnud kolmanda(te) isiku(te) kasutusse ilma

eluruumi omaniku nõusolekuta.

Meelevaldne on hageja väide, et ta kasutab alates 1994. aastast eluruumi suulise üürilepingu alusel.

ES § 31 sätestas imperatiivselt kirjaliku vormi üürilepingu sõlmimisel. Enne 1. juulit 2002. a

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg 1 järgi on tehing vorminõude järgimata

jätmisel tühine. ORAS § 12¹ lõike 1 teise lause kohaselt, kui kirjalik üürileping on üürnikuga

sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu

üleandmist. ORAS § 18 lõike 1 kohaselt ei kohaldata ORAS §12¹ juhul, kui tegemist oli tähtajatu

üürilepinguga. Tähtajatud lepingud tuleb lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega on hageja

üürisuhte aluseks olev väidetav suuline üürileping tühine ning sellise lepingu alusel puudub hagejal

õigus kõnealust eluruumi kasutada. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejal praegusel ajal olla õiguslikku

alust eluruumi kasutamiseks, kuna juhul kui väidetav suuline üürileping oli sõlmitud, oleks selle

kehtivus pidanud lõppema vastavalt ORAS § 18 lõikes 1 sätestatule, ning kui üürileping oli

tähtajaline, siis selle sõlmimisel rikuti seaduses ettenähtud kirjaliku vormi nõuet ning seetõttu on

leping tühine. Asjaolu, et endine omanik esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse hageja nimele, ei

tekita hagejale üürniku õigusi, kuna hageja ei kasuta eluruumi alates 1998. a suvest ning ta on

eluruumi andnud kolmanda(te) isiku(te) kasutusse ilma omaniku nõusolekuta.

Isegi kui hageja endisel abikaasal oli üürnikuna õigus eluruumi kasutada, on nii hageja endine

abikaasa kui ka hageja selle 1998. a kehtinud ES § 53¹ lg 2 järgi kaotanud, kuna nad mõlemad on

eluruumist alatiselt lahkunud. Sama kehtib hageja kui endise üürniku perekonnaliikme kohta. Hageja

ei ole tõendanud, et ta oleks tunnistatud üürnikuks tema endise abikaasa kui üürniku asemel. Samuti

ei ole hageja tõendanud, et ta oleks esitanud üürileandjale avalduse enda üürnikuks tunnistamiseks

varem sõlmitud üürilepingu järgi. Juhul kui eksisteeris üürisuhe, siis oli selle pooleks hageja endine

abikaasa, mitte hageja.

Tuvastatud on, et hageja tütar põeb kroonilist liigeste põletikku. Hageja möönab, et tütre tervise tõttu

pidi ta hankima ajutiselt teise elamispinna. Seega on hageja kinnitanud, et ei kasuta vaidlusalust

eluruumi.

Põhjendamatu on hageja nõue tunnustada tema õigust kasutada eluruumi üürnikuna endistel

tingimustel kuni 1. jaanuarini 2008. a 725 krooni eest kuus, sest 26. detsembril 2004. a jõustus ORAS

§ 12¹, mille kohaselt kaotati üüri piirmäärad.

Asjaolu, et hageja deponeerib alates 29. maist 2003. a korteriüüri notari juures, ei anna alust teda

tunnistada vaidlusaluse eluruumi üürnikuks. Lisaks nähtub 29. mai 2003. a, 13. augusti 2003. a ja

28. juuni 2003. a maksekorraldustest, et notari deposiitkontole on korteri üüri tasunud L OÜ. Seega ei

ole hageja tasunud vaidlusaluse eluruumi eest notari deposiitkontole ja L OÜ on õigustatud tagasi

nõudma tasutud summad.

Hagejal puudub õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks ning sellest tulenevalt ei saa hageja

nõuda, et kostja tema õigusi üürnikuna tunnustaks.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tõendite ebaõige hindamise ja

seaduse väära kohaldamise tõttu tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista

kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tõendas hageja piisavalt enda kui sundüürniku abikaasa

seisundit. Ta leiab, et üürniku endise abikaasana on tal samasugused õigused eluruumi kasutamiseks

kui üürnikul. Linnakohus hindas esitatud tõendeid kogumis valesti ja eksis materiaalõiguse normi

kohaldamisel.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning linnakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. oktoobri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja

samale linnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikkus linnakohus oluliselt protsessiõiguse norme, jättes

eelmenetluses välja selgitamata protsessiosaliste põhjendused ja tõendid, mis protsessiosalistel on

esitada oma väidete põhjendamiseks vastavalt enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 164 lg 1 p-dele 1 ja 2. Samuti ei ole linnakohus taganud protsessiosalistele asjas

tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalust (TsMS § 171 lg 1).

Hageja põhjendas oma nõuet muu hulgas sellega, et ta kasutas alates 1994. aastast kõnealust eluruumi

üürilepingu alusel ja et talle anti eluruumi kasutamise õigus 19. juulil 1994. a sellepärast, et alates

16. oktoobrist 1989. a hageja kasutuses olnud eluruumi kasutamise õigus vahetati vaidlusaluse

eluruumi kasutamise õigusega. Tulenevalt hageja esitatud asjaoludest pidi linnakohus eelmenetluses

välja selgitama, millal hageja arvates täpselt jõustus hageja ja vaidlusaluse eluruumi kunagise

omaniku või haldaja vaheline üürileping, mis andis hagejale üürniku õigused ja kohustused.

Vaidlus väidetava üürilepingu vorminõude ja üürilepingu jõustumise üle tuleb samuti lahendada

vastavalt väidetava üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud seadustele. Ka tuleb vajadusel vastavalt

üürilepingu sõlmimise ajale kohaldada sätteid, mis reguleerivad tehingu vormi järgimata jätmise

tagajärgi.

Lisaks tuleb asja uuel läbivaatamisel pöörata tähelepanu ka sellele, et hageja peab tõendama, et tema

ja üürileandja vahel tekkis üürisuhe kehtivusega kuni 1. jaanuarini 2008. a ja just 725-kroonise

üüriga. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud, kust tuleneb just selliste tingimustega üürisuhe.

Eelmenetluses tuleb vastavalt TsMS § 164 lg 1 p-le 1 välja selgitada, kas hageja väidete kohaselt

lepiti need tingimused kokku lepingupoolte vastavate tahteavalduste vahetamise teel või tulenevad

need tingimused seadusest.

Linnakohus kohaldas ebaõigesti ORAS § 12¹ lõike 1 teist lauset ja ORAS § 18 lõiget 1.

Omandireformi õigustatud subjektile M. V anti elamu üle 15. märtsil 1995. a. Sellel ajal kehtinud

omandireformi seadus ei sisaldanud § 12¹ ja § 18 lõiget 1 linnakohtu viidatud sõnastuses. ORAS

§ 12¹ lisati 29. jaanuaril 1997. a vastu võetud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seadusega (RT 1997, 13, 210), mis jõustus 2. märtsil 1997. a. Ka ORAS § 18 lg 1 jõustus linnakohtu

viidatud sõnastuses alles 2. märtsil 1997. a. Juhul kui vaidlusaluse eluruumi üleandmisel M. V oli

hagejal selle kasutamise õigus üürilepingu alusel, siis ei saa käesolevas asjas kohaldada

omandireformi aluste seaduse sätteid selles redaktsioonis, mis jõustus pärast eluruumi üleandmist

omandireformi õigustatud subjektile. Tähelepanu tuleb pöörata ka 2. märtsil 1997. a jõustunud

omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 15 lg-le 1, mis sätestab, et juhul, kui

õigusvastaselt võõrandatud elamu on tagastatud enne 2. märtsi 1997. a ja selles asuvate eluruumide

üürilepinguid ei ole kirjalikult sõlmitud, on eluruumi üürnikul õigus nõuda elamu omanikult kirjaliku

üürilepingu viivitamatut sõlmimist, arvestades ORAS §-s 12¹ sätestatut. Seega on seadusandja

tunnustanud võimalust, et enne õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamist võisid selle elamu

suhtes kehtida ka suuliselt sõlmitud üürilepingud.

Enne üürisuhte tuvastamist ei ole võimalik seisukohta võtta nende kostja vastuväidete kohta, mis

puudutavad seda, et hageja oli üksnes üürniku abikaasa, ja seda, et hageja on alatiselt vaidlusalusest

eluruumist lahkunud. Seetõttu jättis ringkonnakohus need väited tähelepanuta.

Kuna tegemist on hinnata hagiga, on kohus alusetult mõistnud hagejalt riigituludesse 2100 krooni.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on väär ja põhjendamatu ringkonnakohtu seisukoht, et

linnakohus ei ole eelmenetluses välja selgitanud protsessiosaliste põhjendusi ja tõendeid oma väidete

põhjendamiseks, samuti et protsessiosalistele ei antud võimalust välja selgitada asjas tähtsust omavad

asjaolud. Ringkonnakohus tegi seadust vääralt tõlgendades ebaõige ja põhjendamatu otsuse.

Hageja esitas hagi üürniku õiguse tunnustamiseks. Seega pidi hageja tõendama üürisuhte tekkimise ja

selle tõendamiseks esitas hageja erinevaid tõendeid. Kuna linnakohtus ilmnes, et isegi kui lugeda

suuline üürileping kehtivaks, ei olnud hageja lepingu pool, asus hageja seisukohale, et tema üürniku

õigus tuleneb eluruumi kasutamise õiguse saanud endise abikaasa õigusest. Kuna selline asjaolu üksi

ei loo isikule üürniku õigusi, jättis linnakohus põhjendatult hagi rahuldamata.

Linnakohus ei piiranud poolte õigust esitada tõendeid, et selgitada välja asjas tähtsust omavad

asjaolud. Linnakohus tegi hagejale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, mis kinnitavad eluruumi

kasutamise õiguslikku alust, misjärel hageja esitas täiendavad tõendid. Sellest hoolimata ei ole hageja

tõendanud väidetava suulise üürilepingu tingimusi ega asjaolu, et tema oli väidetava suulise

üürilepingu pool või et üürisuhe on tal tekkinud muul alusel. Kuna hageja ise on menetluse käigus

asunud seisukohale, et tema õigus eluruumi kasutada tuleneb abielust endise üürnikuga, ei saanud

ringkonnakohus kohustada linnakohut tuvastama üürisuhet, mille pooleks on hageja, sest sellist

üürisuhet ei eksisteeri. Seega ei ole linnakohus rikkunud TsMS § 164 lg 1 p 1 ja 2. Samas on

ringkonnakohus rikkunud TsMS § 164 lg 1 p 1 ja 2 ja § 333 lõiget 2.

Lisaks on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud TsMS § 171 lg-t 1 ja § 333 lg-t 2, sest

linnakohus tagas igati pooltele võimaluse selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud. Linnakohtul

puudus vajadus selgitada välja, millal jõustus hageja arvates väidetav üürileping, sest eluruumi

kasutamise õigus anti ning väidetav üürileping sõlmiti hageja abikaasaga, mida on ka hageja ise

korduvalt kinnitanud.

Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kostja vastuväite kohta, et hageja oli vaid üürniku abikaasa,

mis iseenesest ei tekita üürniku õigusi, ja et hageja on alatiselt eluruumist lahkunud. Kuna hageja on

väitnud, et üürileping sõlmiti tema endise abikaasaga ja et eluruumi endine omanik keeldus hagejaga

üürilepingut sõlmimast, jättis ringkonnakohus ebaõigesti tähelepanuta kostja väited. Samuti jättis

ringkonnakohus põhjendamatult tähelepanuta kostja väited selle kohta, et hageja ei ole väitnud ega

tõendanud seda, et ta nõudis abikaasa asemel enda tunnistamist üürnikuks ES § 40 lg 1 järgi.

8. Hageja pidas ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palus kassatsioonkaebuse

rahuldamata jätta.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et alates 1. jaanuarist 2006. kehtiva TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel tuleb

kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Asja uuel läbivaatamisel

peab linnakohus tulenevalt 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 693 lõikest 2 arvestama muu hulgas

ka käesolevas otsuses toodud kolleegiumi seisukohtadega.

10. Põhjendatud ei ole kassaatori väited, mille kohaselt ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti TsMS

§ 164 lõikeid 1 ja 2 ning rikkus sellega TsMS § 333 lõiget 2. Ringkonnakohus tühistas õigesti

linnakohtu otsuse, sest linnakohus ei selgitanud eelmenetluses välja hageja nõudeid ja kostja

vastuväiteid ning rikkus sellega TsMS § 171 lõikes 1 sätestatut.

TsMS § 171 lõikest 1 tulenevalt oli kohtu kohustuseks tagada protsessiosalistele asjas tähtsate

asjaolude väljaselgitamise võimalus. Nimetatud kohustuse täitmiseks ei piisanud pooltele üldsõnalise

ettepaneku tegemisest esitada kohtu määratud tähtajaks täiendavaid väiteid, asjaolusid ja tõendeid.

Olukorras, kus poolte nõuded, taotlused ja/või seisukohad olid ebaselged, pidi kohus pooli küsitlema

ja saadud vastustest tulenevalt selgitama pooltele, missuguseid asjaolusid nad peavad tõendama

nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks.

Linnakohtu otsuse kohaselt kasutab hageja vaidlusalust eluruumi alates 1994. aastast. Linnakohus

leidis, et väidetav suuline üürileping on ES § 31 ja 1. septembril 1994. a jõustunud TsÜS § 93 lg 1

järgi tühine, kuid ei öelnud, millal ja kelle vahel oli väidetav üürisuhe hageja arvates tekkinud.

Sellises olukorras leidis ringkonnakohus õigesti, et esmalt tuli vaidluse lahendamiseks selgitada

(hagejalt küsida ja kostjal lasta hageja seisukohale vastata), millal tekkis üürisuhe, sest sellest sõltub,

millist õigusnormi üürisuhtele, sh vorminõude osas kohaldada. Samuti jättis linnakohus välja

selgitamata hageja seisukohad muudes asja lahendamise jaoks tähtsust omavates küsimustes: mis

asjaoludel sai hageja üürnikuks, millel põhineb hageja väide, et üürileping tuleb lugeda kehtivaks

kuni 1. jaanuarini 2008. a, ning miks ta peab üüri suuruseks 725 krooni kuus. Sellega, et hageja väitis

enda õiguse eluruumi üürnikuna kasutada tulenevat tema endise abikaasa õigusest, ei ole siiski veel

selge, kas hageja leidis, et ta sai üürnikuks oma endise abikaasa kui senise üürniku asemel või sõlmiti

temaga iseseisev üürileping pärast endise abikaasa lahkumist eluruumist.

Asja uuel läbivaatamisel peab esimese astme kohus olulist tähtsust omavate asjaolude

väljaselgitamise tagamiseks juhinduma alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS §-dest 348 ja 351.

Esimese astme kohus peab muu hulgas hindama eluruumi endise omaniku 28. veebruaril 2003. a

esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldust hagejale kui võimalikku tõendit üürisuhte olemasolu kohta.

Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu nagu iga muu lepingu sõlmimist võivad muuhulgas tõendada

poolte kaudsed tahteavaldused (enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 62 lg 3 ja 1. juulist 2002. a

kehtiva TsÜS § 68 lg 3), näiteks üüriarvete esitamine ja üüri maksmine. Tähtsust ei oma, kas üüri

maksab üürnik ise või teeb seda tema eest keegi teine vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 78.

Kaudsed tahteavaldused võivad tõendada ka ES § 40 lg 1 kohast üürniku perekonnaliikme taotlust

tunnistada teda üürnikuks senise üürniku asemel (üürniku surma, alatise lahkumise või väljatõstmise

korral) ning üürileandja nõustumust sellise taotlusega.

Asjaolu, et hageja ei ela üüritud eluruumis, ei tähenda iseenesest seda, et teda võiks lugeda

eluruumist alaliselt lahkunuks ES § 531 tähenduses. ES § 531 teise lõike teine lause sätestas, et

üürileandja hagi põhjal võib kohus tunnistada üürniku ja temaga koos elavad perekonnaliikmed

eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Kostja ei ole sellist hagi

esitanud.

11. Kolleegium peab vajalikuks märkida eluruumi üürilepingu vorminõude kohta järgmist.

Kolleegium jääb 18. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-98 (RT III 1998, 31, 309)

avaldatud seisukoha juurde, et enne 1. septembrit 1994. a sõlmitud üürileping kehtis ka siis, kui see

sõlmiti suulises vormis. Seda põhjusel, et enne 1. septembrit 1994. a kehtinud TsK § 49 kohaselt tõi

seadusega nõutud kirjaliku vormi järgimata jätmine kaasa tehingu kehtetuse üksnes seaduses otseselt

nimetatud juhtudel ning tsiviilkoodeksi ja elamukoodeksi kohaselt ei olnud eluruumi üürileping

tühine kirjaliku vormi järgimata jätmise tõttu. Kolleegium lisab sellele seisukohale, et tulenevalt TsK

§-st 49 ei olnud eluruumi üürileping tühine ka alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lõikes 1

sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei

näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.

1. septembril 1994. a jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku

lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See

reegel ei olnud kolleegiumi arvates siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist

võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Kolleegium leiab, et ka

pärast 1. septembrit 1994. a ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või

kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult

kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.

Kuna 1. juulil 2002. a jõustunud võlaõigusseaduse järgi ei pea üürileping olema sõlmitud kirjalikus

vormis, siis ei teki vorminõudest tulenevat üürilepingu kehtivuse probleemi juhul, kui hageja väidab,

et ta sõlmis üürilepingu pärast nimetatud kuupäeva.

12. Ringkonnakohus kohaldas õigesti ORAS § 12¹ esimese lõike teist lauset ja ORAS § 18 lõiget 1.

Need sätted jõustusid linnakohtu viidatud sõnastuses alles 2. märtsil 1997. a ja ei oma tagasiulatuvat

jõudu.

13. Üüri suuruse üle tekkinud vaidluse osas nõustub kolleegium Riigikohtu põhiseaduslikkuse

järelevalve kolleegiumi 19. septembri 2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-78-05 (RT III 2005, 28,

291) avaldatud seisukohtadega, mille kohaselt: "Võlaõigusseaduse kohaselt on tähtajalise üürilepingu

puhul üüri tõstmise võimalus vaid erandjuhul. Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu

puhul üüri tõstmine võimalik siis, kui on sõlmitud kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise

kohta. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase

tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus

on täpselt määratud. Järelikult on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui

tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Üüri

piirmäärade kaotamine ei too seega tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi

üürnike ja üürileandja suhetes. Järelikult on tähtajalise üürilepingu korral jõustumistähtaeg ilmselgelt

piisav. Võlaõigusseaduse regulatsioon eluruumi üürilepingu kohta on üürniku kasuks imperatiivne

(VÕS § 275)."

Seega leidis linnakohus ebaõigesti, et ei saa tunnustada hageja õigust kasutada eluruumi üürnikuna

endistel tingimustel kuni 1. jaanuarini 2008. a, s.o 725 krooni eest kuus, sest 26. detsembril 2004. a

jõustus ORAS § 12¹, mille kohaselt kaotati üüri piirmäärad.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku

lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu