3-2-1-20-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-20-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. aprill 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

Ü.S hagi A-H.J vastu üürilepingu ülesütlemise

vaidlustamiseks ning A-H.J hagi Ü.S vastu eluruumi

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni

väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-323/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A-H.J kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Ü.S (isikukood xxxxxxxxxxx), kostja A-H.J (isikukood

xxxxxxxxxxx), avalikku huvi kaitsma õigustatud asutus Tartu

linn.

Asja läbivaatamise kuupäev

13. märts 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. oktoobri 2005. a otsus

osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse A.-

H. J hagis Ü. S vastu 4410 krooni väljamõistmiseks ja jättis

selle nõude rahuldamata, ning kohtukulude väljamõistmise

osas. Tühistatud osas saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Muus osas jätta Tartu Ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada A.-H. J kassatsioonkaebuselt 4. novembril 2005. a

tasutud kautsjon, 244 (kakssada nelikümmend neli) krooni ja

10 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ü. S esitas Tartu Maakohtule hagi A.-H. J vastu pooltevahelise üürilepingu ülesütlemise

vaidlustamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja 14. novembril 1994. a sõlmitud üürilepingu alusel Tartus Xxxx

xx-x asuvat eluruumi. Kõnealune hoone tagastati omandireformi käigus kostjale. Kuivõrd kostja ei

ole hagejaga uut üürilepingut sõlminud, kehtib eelnimetatud üürileping. Kostja teatas 20. oktoobril

2004. a kirjalikult hagejaga üürilepingu lõpetamisest 25. oktoobrist 2004. a. Ülesütlemisteate kohaselt

on hageja jätnud tasumata üüriarved kokku 7 kuu eest ning võlgneb kostjale kokku 6751 krooni 70

senti. Teates märgitud üürivõlg ei ole üheselt määratletud ja sellele ei ole lisatud üürivõla arvestust.

Hageja leiab, et tal on õigus üürivõla nõue tasaarvestada remondikulude nõudega kostja vastu. Nimelt

ei ole kostja täitnud üürilepingust tulenevat kohustust remontida elamu põhikonstruktsioone (katust)

ning katuse läbijooksu tõttu on hagejal tekkinud ligikaudu 7000 krooni suurune kahju. Peale selle

nõuab kostja hagejalt põhjendamatult tasu hoone kindlustamise eest. Kuivõrd pooltel on üksteise

vastu vastastikku tasaarvestatavad nõuded, siis ei saa ülesütlemisteates märgitud summat vaadelda

üürivõlana võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 mõttes ning üürilepingu ülesütlemine tuleb

tunnistada tühiseks.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja esitas Tartu Maakohtule hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks ja üürivõla 1098 krooni väljamõistmiseks. Maakohus liitis eeltoodud

hagiavaldused ühte menetlusse. Kostja muutis menetluses väljamõistetava üürivõla suurust. Tema

lõplikuks nõudeks oli mõista hagejalt välja üürivõlgnevus 2004. aasta novembri kuni 2005. aasta

aprilli eest kogusummas 4410 krooni.

Vastuhagi kohaselt hilines hageja korduvalt üüri tasumisega 2-5 kuud ning alates 2004. aasta

veebruarist kuni juulini on tasumata kõik hagejale esitatud arved. Sellepärast oli kostja sunnitud

üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles ütlema. Pärast üürilepingu

ülesütlemisteate saamist tasus hageja kõik üüri- ja kommunaalkulud, s.o 6646 krooni 35 senti,

esitamata mingeid pretensioone. 2004. aasta novembri lõpus sai kostja kirja, milles teatati, et hagejal

on õigus teha temaga tasaarvestus 6751 krooni 70 sendi ulatuses. Kirjas märgiti, et katuse läbijooksu

tõttu sai kannatada hageja kasutuses olev korter, mille remondiks on kulunud 7000 krooni. Kirjale ei

olnud lisatud mingit kalkulatsiooni väidetava remondi maksumuse kohta. Seega ei ole nimetatud

dokument käsitatav tasaarvestuse avaldusena. Kostja korraldas katuse parandamise ning tegi hagejale

ettepaneku rikutud toa lae ülevärvimiseks. Hageja sellega ei nõustunud, samuti keeldus ta esitamast

remondikalkulatsiooni, et kostja saaks remondi hüvitada. Hageja valdab korterit ebaseaduslikult,

kuna üürileping on temaga erakorraliselt üles öeldud ja tal pole korteri kasutamiseks õiguslikku alust.

Kuivõrd hageja kasutab jätkuvalt vaidlusalust korterit, siis tuleb temalt välja mõista ka üürilepingust

tulenev üürisumma.

3. Tartu Maakohus kaasas menetlusse avalikku huvi kaitsma õigustatud asutusena Tartu linna. Tartu

linna arvamuse kohaselt tagastati elamu Xxxx tn xx omanikule õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise aktiga 28. märtsil 1995. a. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist tagastatud elumajas

reguleerivad VÕS §-d 314-319. Sellest vaidlusest ei saa tulla Tartu linnale kohustusi.

4. Tartu Maakohus jättis 27. mai 2005. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Maakohus

nõudis Tartus Xxxx xx-x asuva eluruumi hageja ebaseaduslikust valdusest välja ja otsustas, et

eluruumist väljakolimisest keeldumise korral tuleb hageja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu

andmata. Samuti mõistis maakohus hagejalt kostja kasuks välja 4410 krooni.

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi on kostjal õigus üürileping üles öelda võlaõigusseaduse sätete

kohaselt. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele

alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.

Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 316. Viidatud sätte lg 1 p-d 1 ja 2 annavad

üürileandjale õiguse üürileping üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval

maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri

summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa. Hageja tasus 2004. aasta jaanuarikuu üüri

18. juunil 2004. a ning 2004. aasta veebruari kuni septembri üüri alles 22. oktoobril 2004. a. Seega

võlgnes hageja temaga üürilepingu ülesütlemise hetkeks kostjale seitsme kuu üüri ja kõrvalkulude

eest kokku 6751 krooni 70 senti ning üürileandjal oli õigus talle üürileping VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja

2 alusel üles öelda. Võlaõigusseaduse § 329 lg 1 sätestab, et üürnik võib ülesütlemise vaidlustada 30

päeva jooksul, kui üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei

ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud.

Võlaõigusseaduse § 297 lg 1 kohaselt võib üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja

üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest

teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri

maksetähtpäeva saabumist. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni pöördunud kostja poole

tasaarvestuse avaldusega ega esitanud pretensioone talle väidetavalt tekitatud kahju hüvitamiseks.

Ajavahemikul 2003. aasta juulist kuni 2004. aasta jaanuarini täitis ta oma üürilepingust tulenevaid

kohustusi ning ei viidanud tasaarvestuse võimalusele. Seega ei ole hageja õigeaegselt kasutanud oma

õigust tasaarvestuse tegemiseks. Ta ei ole esitanud ka ühtegi tasaarvestuse aluseks olevat dokumenti,

samuti tõendeid materjalide ja töö maksumuse kohta.

Võlaõigusseaduse § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib

üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis

on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Nähtuvalt üüriarvestusest võlgneb

hageja kostjale pärast üürilepingu ülesütlemist 4510 krooni. Kostja loobus hoone kindlustuse nõudest

2004. aasta novembri ja detsembri eest ning vähendas seetõttu nõuet 100 krooni võrra. Hagejalt tuleb

kostja kasuks välja mõista üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenev kahjuhüvitis 4410 krooni.

Võlaõigusseaduse § 186 p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Võlaõigusseaduse § 334

lg 1 alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis,

mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Pooltevaheline üürileping on VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja

2 alusel lõppenud 25. oktoobrist 2004. a ja üürnikul pole alust eluruumi kasutada.

5. Hageja esitas Tartu Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega tema hagi kostja vastu rahuldada ning jätta kostja vastuhagi

rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 17. oktoobri 2005. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega rahuldas hageja hagi kostja vastu ning tunnistas üürilepingu erakorralise ülesütlemise

kehtetust. Ringkonnakohus jättis kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks rahuldamata.

Kostjal oli õigus üürileping VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda, kuid

ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse

rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks). Seega tuleb kostja hagi

hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks

jätta rahuldamata. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise

ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib lepingupool

kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja

tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine

lepingupool rikub lepingulist kohustust. Eeltoodust tuleneb, et üürilepingust tuleneva rahalise

kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise

kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks

võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316

lg-st 2 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda, kui üürnik täidab oma kohustuse enne

ülesütlemist.

Võlaõigusseaduse § 196 lg-st 2 tuleneb, et üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise

kõrvaldamiseks ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. Viidatud sätte lg 2 p-

des 3 ja 4 on viide olulistele lepingurikkumistele, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse

tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine

lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Käesolevas asjas ei ole üüri maksmisest tahtlikult

keeldutud, sest üüri maksmisest keeldumine on seotud sellega, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid

tasaarvestada tema poolt korteri remondiks kulutatud summadega. Samuti ei anna rahalise kohustuse

rikkumine kahjustatud lepingupoolele mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool ei täida

kohustust ka edaspidi, arvestades ka asjaolu, et üürniku enda seletuse kohaselt tegi ta tasaarvestuse.

Nähtuvalt asja materjalidest, on hageja tasunud võlgnevuse 22. oktoobril 2004. a, s.o enne

üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates märgitud lepingu ülesütlemise tähtaega 25. oktoobril

2004. a. Selline käitumine annab alust eeldada, et kui üürileandja oleks määranud üürnikule

kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, siis oleks üürnik selle kohustuse rikkumise

kõrvaldanud ning üürileandja oleks VÕS § 316 lg 2 kohaselt kaotanud sama paragrahvi lõikes 1

nimetatud ülesütlemisõiguse.

Ringkonnakohus märkis, et hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks ei ole tema seisukoht, et

ülesütlemisavalduse esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja oli teadlik tasaarvestuse

tegemise soovist. Maakohus käsitles otsuses õigesti tasaarvestusega seonduvat. Samuti ei ole hageja

kaebuses täpsustanud, millises osas on maakohtu põhjendused tasaarvestuse tegemise võimaluse

kohta ebaõiged.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi täies ulatuses

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsus ei vasta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 nõuetele, sest see

on motiveerimata. Ringkonnakohus käsitles vaid üürilepingu ülesütlemise kehtivust, kuid jättis

tähelepanuta üürileandja nõude üürniku vastu 4410 krooni saamiseks. Hageja kasutas pärast

ülesütlemisteate saamist jätkuvalt korterit, tasudes ajavahemikul 2004. aasta novembrist kuni

2005. aasta maini kommunaalteenuste eest, kuid jättis ruumi kasutamise eest maksmata.

Ringkonnakohus tühistas kõnealuse nõude osas maakohtu otsuse, kuid ei esitanud oma põhjendusi.

Ringkonnakohus jättis ebaõigesti arvestamata VÕS § 196 lg 2 viimases lauses sätestatu. Nimelt ei ole

vaja VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 märgitud juhtudel kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega määrata.

Hageja asus maakohtus seisukohale, et ta tasus 2004. a oktoobris mitte üüri ja kommunaalteenuste

võla, vaid tegi ettemaksu. Hageja väitis, et tal ei ole üüri tasumise kohustust, sest tal on õigus

tasaarvestusteks. Samuti ei kavatse ta enne täiendavate remonditööde tegemist üüri tasuda. Sellist

üürniku käitumist sai käsitada vaid tahtliku lepingurikkumisena ning üürileandjal puudus mõistlik

põhjus eeldada, et üürnik täidab oma kohustuse ka tulevikus. Küsitav on ringkonnakohtu seisukoht

hagejale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise kohta. Üürnikule esitati 2004. aastal

igakuuliselt arve üüri ja kommunaalteenuste eest tasumiseks ning uute arvete esitamine on käsitatav

varasema kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja pidas ringkonnakohtu otsust

põhjendatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 692

lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata

tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas ei anna

kassatsioonkaebuse väited alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks, kuid täiendada tuleb

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

10. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kostja vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks

ning kostja nõuet hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Pooled

vaidlevad selle üle, kas üürileandja on 14. novembril 1994. a sõlmitud üürilepingu kehtivalt

erakorraliselt üles öelnud ja kas tal on õigus nõuda vaidlusalune eluruum üürniku valdusest välja.

11. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313. Selle sätte kohaselt on üürilepingu

erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel (mõjuvad

põhjused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks). Võlaõigusseaduse § 316 reguleerib üürilepingu

erakorralist ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi

esimese lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval

maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise

punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa; ning

kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate

kõrvalkulude summa. Ringkonnakohus nõustus maakohtu tuvastatuga, et kostjal oli õigus hagejaga

üürileping VÕS § 316 p-de 1 ja 2 alusel üles öelda.

12. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on

sätestatud VÕS §-s 196. Viidatud sätte esimese lõike järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool

mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt

ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni

kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Seadus ei

anna mõjuvate põhjuste ammendavat loetelu. Seega tuleb kohtul konkreetsetele asjaoludele tuginedes

otsustada, kas kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise põhjus oli mõjuv. Kõnealuse sätte teine lõige

kehtestab erireegli kestvuslepingu erakorralisele ülesütlemisele, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et

teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Sellisel juhul võib lepingu üles öelda alles pärast

kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.

Võlaõigusseaduse § 196 lg 2 teise lause kohaselt ei ole kohustuse rikkumise lõpetamiseks vaja

tähtaega määrata VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Eeltoodud sätted kohalduvad

ka üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel. Seega võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse

rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud

mõistlik tähtaeg (kui selle tähtaja määramine on seadusest tulenevalt nõutav) lõppes tulemusteta, s.t

üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata (vt ka Riigikohtu 4. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-24-05 (RT III 2005, 12, 125) ja 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 (RT I

2005, 2, 16)). Üürilepingutesse puutuvalt sätestab seadus ka põhimõtte, et üürileandjal ei ole VÕS

§ 316 lg-s 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne lepingu

ülesütlemist (VÕS § 316 lg 2 esimene lause).

Pidades küll üürilepingu ülesütlemist VÕS § 316 p-de 1 ja 2 alusel põhjendatuks, asus

ringkonnakohus seisukohale, et ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule

mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude

tasumiseks). Kolleegium ei nõustu siinkohal kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus jättis

ebaõigesti tähelepanuta VÕS § 196 lg 2 teise lause ja § 116 lg 2 p-d 3 ja 4. Võlaõigusseaduse § 116

lg 2 p-des 3 ja 4 viidatakse olulistele lepingurikkumistele (kui kohustust rikuti tahtlikult või raske

hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse

eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi), mille puhul ei ole VÕS § 196 lg-st 2

tulenevalt nõutav üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus tuvastas, et vaidlusalusel juhul oli üürniku keeldumine üüri maksmisest tingitud

asjaolust, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada korteri remondikuludega, ning

tõendatud pole üürilepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 4 tähenduses. Kolleegium on

selgitanud VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaldamist 20. detsembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04.

Ringkonnakohtu põhjendused on viidatud lahendis avaldatud seisukohtadega kooskõlas.

13. Kolleegium märgib, et ka juhul, kui tuvastatud asjaolude kohaselt rikkus üürnik oluliselt oma

üürilepingust tulenevat kohustust VÕS § 116 lg 2 p-des 3 ja 4 viidatud asjaoludel ning üürileandjal ei

olnud kohustust anda üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, võib

vaidlusalune üürilepingu ülesütlemine olla tühine VÕS § 316 lg 2 alusel. Selle sätte teise lause

kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse

avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Toimikust nähtub (tlk-d 9 ja 70), et

üürileandja on teinud teate üürilepingu lõpetamisest 19. oktoobril 2004. a ja üürnik esitas oma

esimese tasaarvestuse avalduse 23. novembril 2004. a. Kõnealuse sätte kohaldamine nõudis

tuvastamist, kas üürniku väited üürinõude tasaarvestamisest korteri remondikuludega on põhjendatud

ning kas tasaarvestuse avaldus oli esitatud viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.

14. Kostja hagiavalduse kohaselt on tal hageja vastu ka nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks. See

üürivõlg oli väidetavalt tekkinud alates 2004. aasta novembrist kuni 2005. a aprillini, s.o perioodi

eest, mil üürileping oli väidetavalt lõppenud, kuid üürnik kasutas jätkuvalt üürilepingu esemeks

olevat korterit. Maakohus rahuldas üürileandja kõnealuse 4410 krooni nõude, tuginedes VÕS §-le

335. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et tühistades maakohtu otsuse ka selle nõude

osas, jättis ringkonnakohus kohtuotsuse selles osas täielikult motiveerimata. Ringkonnakohtu otsus ei

vasta seega enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 330 lg-le 4, mille kohaselt märgitakse

ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud

järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus

kohaldas. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, tuli tal kostja nõue

lahendada, sest sellisel juhul kestis üürisuhe edasi koos sellest tuleneva kohustusega.

Võlaõigusseaduse § 271 järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kui

võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud (VÕS § 100) ning

võlausaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist. Samuti sätestab VÕS § 108

võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. Ringkonnakohtul

tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada kostja nõue hageja vastu 4410 krooni suuruse

üürivõlgnevuse saamiseks.

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Jaak Luik