3-2-1-1-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-1-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. märts 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja HE Jõks

Kohtuasi

A.T hagi E.T ja Tartu linna vastu eluruumi ostu-

müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, 13. juulil 1995. a

sõlmitud eluruumi erastamise kokkuleppe kehtetuks

tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2005. a otsus asjas nr 2-2-

252/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.T kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kassaator A.T (isikukood xxxxxxxxxxx) ja vastustaja E.T

(xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

6. märts 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2005. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Maakohtule esitatud hagis palus A. T tunnistada kehtetuks tema ja E. T vahel 13. juulil

1995. a sõlmitud kokkuleppe Xxxxxx Xxxx x-xx asuva eluruumi erastamiseks ja 18. juulil 1995. a

Tartu linna ja E. T vahel sõlmitud Xxxxxx Xxxx x-xx asuva eluruumi ostu-müügilepingu ning

kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr xxxx teise jakku tehtud kande.

Hagiavalduse kohaselt kasutas hageja perekond korterit 12. veebruaril 1965. a väljaantud orderi

alusel. Kostja on hageja poeg. Kostja esitas avalduse korteri erastamiseks. 13. juulil 1995. a sõlmisid

pooled kokkuleppe, mille kohaselt eluruumi erastab kostja. 18. juulil 1995. a sõlmiti notariaalne

eluruumi ostu-müügileping. Eluruumi erastamise ajal elasid korteris nii hageja kui kostja. Praegusel

ajal on korter muutunud kinnisasjaks ja kantud korteriomandina kinnistusraamatusse. Kostja on

hagejalt välja petnud allkirjad korteri ostmiseks, teavitamata hagejat asjaolust, et ostab korteri enda

ainuomandisse. Hageja teadis, et ta on korteri kaasomanik, ja arvas, et kostja tegutseb tema huvides.

Eluruumi erastamise kokkulepe ja ostu-müügileping tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 72 lg-te 1 ja 2 alusel kehtetuks tunnistada, sest on tehtud pettuse mõjul. Sellest tulenevalt tuleb

kustutada kinnistusraamatu kanne, sest see on ebaõige.

2. Kostja E. T hagi ei tunnistanud. See, et korteri erastab kostja, tulenes pooltevahelisest

kokkuleppest.

3. Kostja Tartu linn hagi ei tunnistanud. Eluruumide erastamise seadus ei näinud ette võimalust

eluruumide erastamiseks kaasomandisse. Hageja esitatud asjaolud ei võimalda teha järeldust, et

tehing tehti pettuse mõjul.

4. Tartu Maakohus jättis 25. aprilli 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Hageja ei tõendanud, et ostu-

müügileping on eluruumide erastamise seadusega vastuolus. Samuti ei tõendanud hageja, et

pooltevaheline kokkulepe on vastuolus hageja tegeliku tahtega. Hageja seletustest ilmneb, et

erastamise ajal ei olnud tal midagi selle vastu, et tema poeg erastab korteri oma nimele. Samuti ei ole

hagejal praegusel ajal kostjale etteheiteid lähtuvalt väidetavast pettusest. Hageja on avaldanud, et

mõlemad lapsed on talle olulised. Seega ei ole alust arvata, et hageja ei soovinud 1995. aastal mingil

juhul seda, et E. T erastab korteri oma nimele. Hageja ei ole tõendanud enda õiguste rikkumist.

Tulenevalt eluruumide erastamise põhimõttest sai eluruumi erastada ainult ühe isiku nimele. Puudub

seadusest tulenev alus tehingute kehtetuks tunnistamiseks. Esitatud alustel ei ole võimalik saavutada

hageja tegelikku eesmärki: saada rahalist kompensatsiooni ülekantud rahvakapitaliobligatsioonide

(RKO) tööaastate eest omandatud korteri eest või saada kas või korteriomandi mõttelise osa

omanikuks.

5. Hageja taotles apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega

tema hagi rahuldatakse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 19. oktoobri 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus kontrollis maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis rahuldamata eluruumi

erastamise kokkuleppe kehtetuks tunnistamise nõude, kuna nimetatud nõude põhjendatud

rahuldamata jätmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus anda hinnangut hageja teistele nõuetele.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja on vaidlustanud ostu-müügilepingu, mis on sõlmitud hageja

osaluseta.

Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 kohaselt oli eluruumi erastamise õigustatud subjektiks

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine

perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas

eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti

kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. EES §-st 4 tulenevalt pidas seadusandja kokkuleppe

vorminõuetena piisavateks kokkuleppe kirjalikku sõlmimist ja kinnitamist kohustatud subjekti poolt.

Asjas ei vaielda selle üle, et eluruumi erastamise kokkulepe sõlmiti kehtivaid nõudeid järgides.

Hageja väited, et temalt peteti välja allkiri kokkuleppele ning tema teadmise kohaselt jäi ta eluruumi

kaasomanikuks, ei ole usutavad ning ei ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega, muu hulgas hageja

enda seletustega. Hageja seletuse kohaselt ei mäleta ta eluruumi erastamise kokkuleppele allkirja

andmise asjaolusid, kuid samas kinnitas, et ta tahtis pojale vastu tulla.

7. Ringkonnakohus möönab, et eluruumi erastamise õigus kuulus hüpoteetiliselt võrdselt nii hagejale

kui kostjale, kuid ainuüksi asjaolu, et eluruumi erastas kostja, ei ole aluseks pooltevahelise

kokkuleppe kehtetuks tunnistamisele, kuna hageja loobus allkirja andes oma õigusest kostja kasuks.

Maakohus on õigesti tõendeid hinnanud ning jõudnud põhjendatult järeldusele, et hageja tegutsemine

1995. aastal vastas asjas kogutud andmete alusel tema tahtele ning puuduvad alused tehingu

tühistamiseks. Ringkonnakohtu istungil ei osanud hageja esindaja selgitada, kelle nimele tulid

eluruumiga seotud arved ning kes esindas eluruumi omanikku nende aastate jooksul ühistus. Kuna

hageja sellega ei tegelenud, pidi ta aru saama, arvestades ka pikka ajavahemikku, et tema ei ole

eluruumi omanik. Eluruumide erastamise seadusest tulenevalt sai eluruumi omanikuks üks eluruumi

kasutav isik. Kuna eluruumide erastamine oli laia kõlapinnaga pikaajaline protsess, siis ei ole usutav

ka hageja väide, et ta ei saanud aru, et kokkuleppele allkirja andmisega sai ainuomanikuks kostja.

Hageja on nõude alusena tuginenud TsÜS § 72 lg-tele 1 ja 2. TsÜS § 72 lg 1 kohaselt on pettus isiku

poolt teise isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine, et kallutada teda tehingut tegema.

Sama paragrahvi teise lõike kohaselt tunnistab kohus pettuse mõjul tehtud tehingu petetud poole

nõudel kehtetuks. Tehingu kehtetuks tunnistamise hagi aegumistähtaeg on üks aasta ajast, mil isik

pettusest teada sai või pidi sellest teada saama, kuid mitte pikem kui 10 aastat tehingu tegemisest.

8. Ringkonnakohus leiab, et asjas ei ole tõendatud, et kostja viis hageja tahtlikult eksimusse või et

tegemist oli hageja eksimuses hoidmisega eesmärgiga kallutada teda tehingut tegema, mistõttu

puudub alus hageja nõude rahuldamiseks. Kuna asjas ei tuvastatud, et kostja pettis hagejat, siis

langevad ära alused, mis tooksid kaasa teiste hageja nõuete rahuldamise. Seetõttu ringkonnakohus

ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõude kohta

õiguslikke põhjendusi ei esitanud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja

teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Hageja leiab, et kostja on temalt välja petnud allkirja korteri ostmiseks, teavitamata teda sellest, et

ostab korteri enda ainuomandisse. Hageja soovib eespool nimetatud korterit edaspidi kasutada, kuid

kostja elukommete tõttu puudub tal selline võimalus. Tehingu tegemise asjaolusid hinnates tuleb muu

hulgas arvestada poolte tahet ning tehingu teinud isikute omavahelisi suhteid. Kuivõrd pooltel oli

eriline usaldussuhe ning kostja ei teavitanud hagejat sõlmitud kokkuleppe õiguslikest tagajärgedest,

on selline käitumine TsÜS § 72 lõigetes 1 ja 2 sätestatud aluseks kokkuleppe kehtetuks tunnistamisel.

Hageja arvates peaks erastamise kohustatud subjekt enda funktsioonide ja rolli tõttu erastamise

menetluses kontrollima kokkuleppe kinnitamisel erastamise aluseks olevaid asjaolusid, poolte tahte

vastavust kokkuleppe tingimustele ning selgitama tehingu tegemise tagajärgi. Hagejale ei ole seda

selgitatud. EES § 4 p 1 alusel ei saa eluruumi erastamise kokkuleppe kinnitamine erastamise

kohustatud subjekti poolt olla üksnes formaalne tegevus.

10. Kostja E. T vaidleb kassatsioonkaebusele vastu.

11. Kostja Tartu linn vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik, kohus

on õigesti kohaldanud materiaalõigust, pole rikkunud ühtegi kohtumenetluse normi ega hinnanud

tõendeid ebaõigesti.

12. Pärast kassatsioonkaebuse esitamist on pooled 30. novembril 2005. a esitanud Riigikohtule

kinnitamiseks kohtuliku kokkuleppe. Kokkuleppe kohaselt soovivad hageja ja kostja E. T muuta

kinnistusraamatu kannet selliselt, et pooled kantakse kinnistusraamatusse korteri kaasomanikena 1/2

mõttelises osas. Kostja teatas 30. jaanuaril 2006. a Riigikohtule, et ta ei soovi sellise kokkuleppe

kinnitamist ja ta palub asi läbi vaadata kassatsiooni korras. 20. veebruaril 2006. a saabus hagejalt

vastus, milles ta soovis kohtuliku kokkuleppe kinnitamist, kuna kostja ei ole sõlmitud kokkuleppest

taganenud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks.

14. Esmalt käsitleb kolleegium kohtuliku kokkuleppega seonduvat. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 11

lg 2 järgi ei loeta lepingut sõlmituks Ee, kui lepingule on antud ettenähtud vorm, kui vastavalt

seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 sätestab, et reguleerimata küsimustes kohaldatakse

korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kinnisomandi tekkimist reguleerib

asjaõigusseadus (AÕS). AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või

võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Samuti sätestab AÕS § 120 lg 1, et

kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. 1. jaanuaril 2006. a jõustunud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 430 lg 6 kohaselt asendab kokkuleppe sõlmimine kohtu

kinnitatud kompromissina kokkuleppe notariaalset tõestamist.

Praeguses vaidluses esitasid pooled kohtule kinnitamiseks kokkuleppe, mille kohaselt korteriomand

jääb poolte kaasomandisse võrdsetes 1/2 mõttelistes osades ning nad paluvad kohtumäärusega

kinnitatud kokkuleppe alusel kustutada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriosa nr xxxx teises jaos senine kanne ja kanda teise jakku kaasomanikena sisse A.T ja E.T,

kumbki 1/2 mõttelises osas. Kuna 24. novembril 2005. a sõlmitud kokkulepe ei ole notariaalselt

tõestatud ja kohus ei ole kokkulepet kompromissina kinnitanud, siis vastavalt VÕS § 11 lg-le 2 ei ole

vastavat lepingut sõlmitud ja küsimust kostja lepingust taganemisest ei teki.

Kolleegium märgib täiendavalt, et ka siis, kui seadus ei nõua lepingu notariaalset tõestamist, muutub

kohtule kinnitamiseks esitatud kokkulepe pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub selle

kompromissina kinnitamise kohtumäärus. Selline järeldus tuleneb TsMS § 430 lg-st 3, mille kohaselt

kohtul on võimalik jätta kompromiss ka kinnitamata. Kui kohus ei kinnita kompromissi, teeb ta selle

kohta põhjendatud määruse ja sel juhul asja menetlus jätkub (TsMS § 430 lg 4). Seda järeldust

kinnitab ka VÕS § 11 lg 2 ! kohtulik kompromiss saab nõutava vormi alles siis, kui kohus selle

kinnitab.

15. Hageja on nõude alusena tuginenud TsÜS § 72 lg-tele 1 ja 2 (Ee 1. juulit 2002. a kehtinud

redaktsioon). TsÜS § 72 lg 1 p 1 järgi on pettus isiku poolt teise isiku tahtlik eksimusse viimine või

eksimuses hoidmine, et kallutada teist isikut tehingut tegema. Eksimus TsÜS § 71 lg 1 järgi oli

tegelike asjaolude mitteteadmine või ebaõige ettekujutus neist. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtuga selles, et pole tõendatud, et kostja viis hageja tahtlikult eksimusse või et tegemist

oli hageja eksimuses hoidmisega eesmärgiga kallutada teda tehingut tegema. Kolleegium on oma

14. jaanuari 1999. a lahendis nr 3-2-1-5-99 (RT III 1999, 4, 51) käsitlenud pettusega (TsÜS § 72) ja

eksimusega (TsÜS § 71) seonduvat. Selles lahendis on kolleegium leidnud, et eristada tuleb ühelt

poolt tegelike asjaolude mitteteadmist või ebaõiget ettekujutust nendest ja teiselt poolt seaduse

mittetundmist või ebaõiget ettekujutust tulevikus saabuvatest asjaoludest. Praeguses asjas ei ole

kohtud tuvastanud, et hageja oleks olnud eksimuses tehingutega seonduvates asjaoludes. Hageja ei

ole esile toonud, millised on need asjaolud, milles kostja teda eksimusse viis või eksimuses hoidis.

13. juulil 1995. a sõlmiti kokkulepe, milles E.T ja A.T kinnitasid, et Xxxxxx Xxxx x-xx asuva

eluruumi ostab E. T. Ka siis, kui kostja ei selgitanud hagejale, et selle kokkuleppe tagajärjel saab

eluruumi ainuomanikuks tema, poleks tegemist pettusega. See ei oleks mitte eksimus asjaoludes, vaid

seaduse mittetundmine ja ebaõige ettekujutus õigusliku tagajärje saabumisest.

16. Ekslik on hageja seisukoht, et vaidlusalune eluruum oleks tulnud erastada poolte kaasomandisse.

Eluruumide erastamise seaduse sätted sellist võimalust ette ei näinud. EES § 4 p 1 vaidlusaluste

lepingute sõlmimise aegse redaktsiooni kohaselt võis üürilepingu alusel kasutatava eluruumi osta

selle eluruumi üürnik või üks temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga

koos elavate täisealise perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste

perekonnaliikmete omavahelisele kokkuleppele, mis kinnitati erastamise kohustatud subjekti poolt.

Seega sai üürilepingu alusel kasutatava eluruumi omandada ostu-müügilepingu järgi kas üürnik või

tema perekonnaliige, mitte aga samaaegselt mõlemad.

17. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et hageja on vaidlustanud ostu-müügilepingu, mille

pooleks ta ise ei ole. Kuivõrd hageja on tuginenud TsÜS §-le 72, on oluline märkida, et selle

paragrahvi lõike 2 kohaselt tunnistab kohus petetud poole nõudel kehtetuks pettuse mõjul tehtud

tehingu. Kui isik tugineb TsÜS §-le 72, peab ta ise olema vastava tehingu pooleks. Hageja ei ole

müügilepingu pooleks.

Samuti märgib kolleegium, et võlaõiguslik müügileping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks hageja

ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust

tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (vt Riigikohtu 20. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-03 (RT III 2003, 35, 368)).

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks