3-2-1-3-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-3-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. veebruar 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

OÜ K hagi O.Ð vastu kahju hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1023/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ K kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ K (registrikood xxxxxxxx) ja kostja O.Ð (isikukood

xxxxxxxxxxx).

Asja läbivaatamise kuupäev

30. jaanuar 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. septembri 2005. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada E.K 19. oktoobril 2005. a OÜ K

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 909 (üheksasada

üheksa) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ K esitas 10. veebruaril 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes E.Ð välja mõista 500 000

krooni tekitatud kahju hüvitamiseks.

E. Ð surma järel xx. xxxxxxxx xxxx. a astusid kostjatena protsessi tema pärijad M.Ð ja O.Ð. Tallinna

Linnakohus võttis 24. mai 2004. a määrusega vastu hageja loobumise nõudest M. Ð vastu ja lõpetas

menetluse tema osas.

Hagiavalduse kohaselt kuulus P. M-T omandireformi käigus tagastatud Xxxxxxxxx Xxxx

xx/Xxxxxxxxxx xx asuv elamu. Hageja, kelle põhitegevusalaks on toidu- ja tööstuskaupade jae- ning

hulgikaubandus, rentis P. M-Tt poeruume. Viimane rendileping sõlmiti 11. novembril 2000. a

tähtajaga 11. novembrini 2008. a. Hageja täitis oma lepingulisi kohustusi korrektselt. Kokkuleppel

P. M-T olid kõik hageja majandustegevuseks vajalikud kulutused hageja kanda.

Jaekaubandusettevõtete uute tervisekaitsenõuete tõttu tegi hageja hoone keldris asuvates renditud

ruumides kapitaalremondi, seades omal kulul sisse pesemisvõimaluse ja tualeti, ruumides tehti

ulatuslik sanitaarremont.

Pärast P. M-T surma xx. xxxxxxxxxx xxxx. a jätkas hageja rendilepingu alusel ruumide kasutamist.

P. M-T pärijad müüsid hoone alusel moodustatud kinnistu AS-ile R. AS-ilt R ostsid kinnistu

omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12¹ lg 1 järgset ostueesõigust omavad üürnikud, sh E.Ð.

27. märtsil 2002. a sõlmitud kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise lepingu alusel jäid hageja

renditud ruumid E. Ð omandusse.

Enne oma surma pöördus E. Ð volitatud esindaja O. Ð Põhja-Tallinna Valitsuse poole taotlusega jätta

hageja kauplemisloast ilma. Põhja-Tallinna Valitsuse 8. novembri 2002. a korraldusega nr 1-1/02/698

keelduti hagejale kauplemisloa väljastamisest viitega E. Ð kirjalikule taotlusele. Sellega seiskas E. Ð

õigusvastaselt hageja majandustegevuse ja tekitas talle materiaalset kahju, mis tuleb

võlaõigusseaduse (VÕS) § 278 lg 3 alusel hüvitada.

Vaidlusaluse kinnistu kasutusotstarbeks oli väikeelamumaa ning kaupluseruumide lepingujärgne

kasutamine sõltus sellest, kas kinnistu kasutusotstarvet vastavalt muudetakse. Selle asemel, et

kinnistu kasutusotstarvet muuta, esitas E. Ð omavalitsusele tegelikkusele mittevastavaid andmeid,

nagu oleksid kõik kinnistu omanikud maa kasutusotstarbe muutmise vastu. Samuti varjas E. Ð

asjaolu, et hageja on teinud kõikidele kaasomanikele kirjaliku ettepaneku võtta enda peale kogu

kinnistu kasutusotstarbe muutmisega seotud asjaajamine ja kõik kulutused. Üürilepingu lõpetamise

või ennetähtaegse ülesütlemise teadet E. Ð hagejale ei esitanud. Kuna hageja ei olnud teadlik E. Ð

saadetud taotlustest ning arvas, et ta võib oma majandustegevust jätkata, siis ei teinud ta

ettevalmistusi selle lõpetamiseks ja poeruumidest lahkumiseks. Ta jätkas kauplemist ja selleks

vajalike toidukaupade tellimist 8. novembrini 2002. a, millal teatati, et kauplemisluba enam ei

pikendata. Pärast seda pidi hageja majandustegevuse kaupluse ruumides koheselt lõpetama.

Hagiavalduse täpsustuste kohaselt palus hageja O. Ð kahju hüvitamist järgnevalt:

- mahakantud kiirestiriknevate toidukaupade eest hüvitiseks 22 179 krooni;

- ruumide renoveerimise, soetatud mööbli jms eest hüvitiseks 99 527 krooni 55 senti;

- saamata jäänud tulu hüvitiseks 250 848 krooni.

2. E. Ð vaidles hagile vastu. Kinnistu kasutusotstarbeks on elamumaa ning kaasomandis oleva maa

kasutusotstarbe muutmine eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut, mis käesoleval juhul puudub. Maa

kasutusotstarbe muutmine olnuks kostja jaoks ebamõistlikult koormav. Selleks tulnuks muuta

detailplaneeringut.

Remondikulude hüvitamise nõue on alusetu, sest rendilepingu p 3.2.6 järgi ei hüvita rendileandja

rentnikule remondiks tehtud kulutusi.

Kahjutasu suurus on tõendamata. Hageja ei ole esitanud tegevusaruandeid. Remondikulude arved ei

vasta raamatupidamis- ja maksuseaduse nõuetele. Hankijate loetelust ei selgu, mida osteti ja millist

kaupa millisesse hageja tegutsemiskohta viidi (hagejal oli kaks tegutsemiskohta). Hageja

netorealisatsioon ei ühti äriregistrile esitatud majandusaruande kasumiaruandes toodud arvudega.

Hageja esitatud raamatupidamisdokumentatsioon ei ole usaldusväärne.

E. Ð asemel protsessi astunud O. Ð jäi E. Ð esitatud vastuväidete, põhjenduste ja tõendite juurde.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 5. aprilli 2005. a otsusega hagi osaliselt, mõistes O. Ð hageja kasuks

välja 68 483 krooni 45 senti ja riigilõivu 4500 krooni.

P. M-T ja hageja sõlmisid 1. novembril 2000. a rendilepingu, mille p 2.1 järgi kohustus rendileandja

andma rentniku kasutusse poeruumid, mis asusid hoone nullkorrusel. Rendilepingu sõlmimise ajal

kehtinud Eesti Vabariigi rendiseaduse (RenS) § 7 lg 1 järgi oli rendileandja kohustatud rendile antud

vara rentnikule üle andma lepingus ettenähtud või vara otstarbele vastavas seisundis. Enne 1. juulit

2002. a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse

ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi alates 1. juulist

2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 276 lg 1 kohaselt

on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis

ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kui asja lepingujärgne kasutamine on

takistatud, võib üürnik VÕS § 278 p 3 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.

Pooled ei vaidle selle üle, et käesoleval ajal kuuluvad vaidlusalused ruumid reaalosana kostjale O. Ð,

kes on hageja suhtes üürileandjaks ja üürisuhtes P. M-T õigusjärglaseks. Ruumide kasutusotstarve oli

lepingus kokku lepitud ja kostjal lasus nii lepingust kui ka seadusest tulenev kohustus ruumide

kasutusotstarve tagada. Samas tulenes takistus vaidlusaluseid ruume vastavalt kokkulepitud otstarbele

(kauplusena) kasutada tarbijakaitseseaduse (TKS) 1. juunil 2002. a jõustunud muudatusest. TKS

§ 144 lg 2 p 10 enne 1. juunit 2004. a kehtinud redaktsiooni kohaselt tuleb kauplemisloa taotlemisel

taotlusele märkida ehitise, kus tegutsemiskoht paikneb, kasutusloa number, kasutusloa väljastamise

kuupäev ja kasutusloas märgitud kasutusotstarve, mis peab olema kooskõlas vastavas

tegutsemiskohas kavandatava tegevusega. Kinnistusregistri väljavõtte kohaselt on Xxxxxxxxx Xxxx

xx/Xxxxxxxxxx xx-x paiknev kinnistu määratletud elamumaana ja kaupluseruumide sihtotstarve

säilimine eeldas elamumaa ärimaaks muutmist (Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti kiri

1/2-1-2/02/1332).

Vastavalt planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 9 lg 2 p 2 enne 1. jaanuari 2003. a kehtinud

redaktsioonile on maa sihtotstarve muutmine võimalik ainult kohaliku omavalitsuse kehtestatud

detailplaneeringu kaudu. Samuti oli eeldatav maamaksu suurenemine, sest võrreldes elamumaaga on

ärimaa maamaks kõrgem. Ärimaa elamumaaks tagasi muutmine on protseduurilt sama keerukas ja

kulutusi nõudev, kusjuures selle risk lasus kostjal.

Maa kasutusotstarbe muutmine ei sõltunud üksnes kostjast, vaid eeldas ka teiste kaasomanike

nõusolekut. Tunnistajate ütluste kohaselt puudus maa kasutusotstarbe muutmiseks kõigi kaasomanike

(täpsemalt R.V) nõusolek. Maa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks oli kostjale ebamõistlikult

koormav, kuid lepingupartnerina ei järginud kostja hea usu põhimõtet, sest ta ei ole soovinudki

kaasomanike vastavat nõusolekut saada.

Lepingu siduvuse põhimõte seob lepingupooli antud lubadustega ja kaitseb lubaduse saajate

õigustatud huvi lepingu täitmise vastu. Praegusel juhul tulenes vajadus maa kasutusotstarvet muuta,

millest omakorda sõltus ruumide kauplusena kasutamine, õiguslikus keskkonnas toimunud

muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega kuulunud lepingupoolte mõjusfääri.

See muudatus oli kostjale kui üürileandjale ebamõistlikult koormav ning seda teades ei oleks lepingut

selliselt sõlmitud. Eeltoodu on kogumis käsitatav lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisena

VÕS § 97 mõttes, kus kahjustatud lepingupooleks nimetatud sätte tähenduses on kostja.

Tarbijakaitseseaduse muudatus seadis kostjale tema lepinguliste kohustuste täitmiseks lisatingimusi.

Kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb

lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste

täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb

oluliselt, võib VÕS 97 lg 1 järgi kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu

muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Kui on olemas alused lepingu

muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine VÕS § 97 lg 1 kohaselt võimalik või ei

oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib VÕS § 97 lg 5 järgi kohustuse vahekorra

muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga üles öelda. Kui

lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab VÕS § 195 lg 2 järgi

ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust tekkinud

õigused ja kohustused jäävad kuni ülesütlemiseni kehtima.

Seega ei vabanenud E. Ð lepingust tulenevate kohustuste täitmisest muul viisil kui lepingu

ülesütlemisega. Nähtuvalt kirjast Põhja-Tallinna Valitsusele astus E. Ð rendilepingu ülesütlemise

asemel hagejaga läbirääkimistesse. Selle kirja kohaselt ei saavutanud pooled kokkulepet ruumide

suuruse ja koosseisu kohta, mistõttu kostja palus Põhja-Tallinna Valitsust hagejale kauplemisluba

mitte anda. Kirjas märgiti, et kõik kaasomanikud ei soovi maa kasutusotstarbe muutmist. Lepingu

ülesütlemise avalduse esitas O. Ð hagejale alles 30. juunil 2003. a, teatades, et leping on 1. oktoobrist

2003. a üles öeldud. Ülesütlemise põhjusena ei ole osundatud asjaoludele küll viidatud, kuid

ülesütlemise alus ei kuulu käesoleva tsiviilasja ainesse, kuna see on vaidlustatud tsiviilasjas nr 2/20-

6307/03.

Juhul kui üürileandja arvates on üürilepingu ülesütlemiseks mitu alust, on see tema enda otsustada,

mis alusel ta lepingu üles ütleb. Kostja vastutab lepingujärgsete kohustuste täitmata jätmise eest kuni

1. oktoobrini 2003. a, mil üürileping hagejale üles öeldi.

VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi on võlausaldajal

õigus nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud. VÕS 104 lg 1 kohaselt vastutab

võlgnik oma kohustuse rikkumise eest süü olemasolul, kuid ainult siis, kui see on seaduses või

lepingus ette nähtud. Käesoleval juhul puudub vastav seadus või kokkulepe, mis oleks võlgniku

vastutust kuni lepingu ülesütlemiseni piiranud. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus,

mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne

kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278 p 1 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.

Varalise kahju suuruse arvutamiseks kasutakse tulenevalt VÕS § 127 lg-st 1 diferentsihüpoteesi. VÕS

§ 128 lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Sama

paragrahvi 3. lõike kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara

väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamise tõttu kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud

kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks

ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu,

mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib

seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kui kahju tekkimine on kindlaks tehtud, kuid kahju

täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva

kahju korral, otsustab VÕS § 127 lg 6 järgi hüvitise suuruse kohus.

Saamata jäänud tulu arvestuse aluseks on õige võtta 2002. aasta esimese poolaasta andmed, kuna

järelduvalt hageja seletustest (tl 470), arve-saatelehest nr 56057 (tl 199) ja hageja kauplemisloast (tl

465) tegutses 25. juunist 2002. a hagejal veel teinegi kauplus Tallinnas J. Koorti 30. Tähendust ei

oma asjaolu, et hageja tegi sel ajal ruumide renoveerimiseks kulutusi, kuna need kulutused on muul

alusel hüvitatavad. 2002. aasta esimesel poolaastal sai hageja tulu 32 408 krooni 22 senti, s.o 5401

krooni 37 senti kuus. Kaupluse sulgemisest kuni lepingu ülesütlemiseni jääb 10,3 kuud. Järelikult on

hagejal saamata jäänud arvestuslik tulu 55 814 krooni 15 senti.

VÕS § 140 lg 1 alusel võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks

kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Hageja

nõutud hüvitist 250 848 krooni tuleb juba ainuüksi nimetatud sätte alusel kohtu osundatud summani

vähendada.

Hageja seletused kauba riknemise kohta olid vastuolulised. Hageja seaduslik esindaja märkis, et

piima ja jäätist oli võimalik viia müüki Telliskivi tänava kauplusest J. Koorti 30 kauplusesse. Samas

on mahakantud kauba nimekirjas just piimatoodetele viidatud. Tunnistaja M-R.B seletustel riknes

kaup hoopis elektrikatkestuse tõttu. Tunnistaja ütlused olid detailides vastuolulised ja ebakindlad.

Samuti olid kostja seadusliku ja lepingulise esindaja seisukohad vasturääkivad, sest seadusliku

esindaja andmetel elektrikatkestus toimus, lepingulise esindaja arvates ei ole nimetatud asjaolu hagi

aluseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole kahju tekkimine kaupade riknemise tõttu tõendatud ning 22 421

krooni 85 senti nõue tuleb jätta rahuldamata.

Tulenevalt VÕS §-st 97 vastutab kostja ruumidele tehtud parenduste osas VÕS § 286 lg 1 alusel,

mille kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud

parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku

hüvitist. Tulenevalt rendilepingu p-st 3.2.6 lasus ruumide remondikohustus hagejal, kuid tingimusel,

et projekti ei muudeta. Tingimus, et vastavaid kulutusi ei kompenseerita, on VÕS § 286 lg 1 järgi

tühine. Parendused või muudatused on asja kasutamiseks vajalikud juhul, kui asja kasutamine ilma

muudatuste tegemiseta muutuks võimatuks või saaks vähemalt oluliselt raskendatud. Eeltoodust

lähtuvalt on põhjendatud hageja hüvitisenõue ruumide renoveerimise ja parenduste eest. Nimetatud

kulutused olid ainult osaliselt tõendatud. Hüvitada ei tule 17. märtsil 2000. a paigaldatud

valvesignalisatsiooni hinnaga 4500 krooni, mis paigaldati esimese rendilepingu ja rendiseaduse

kehtimise ajal. Mööbel, ribikardinad, tööriistad, pulberkustuti, valgustid jms on teisaldatavad ja

nende hüvitamine ei ole põhjendatud. Veeanalüüsi eest makstud 473 krooni ei ole ruumide

parendamisega seonduv kulutus, kuid on hüvitatav VÕS § 278 p 3 alusel, sest kostja ei öelnud

üürilepingut kohaselt üles. Kokku peab kostja hagejale hüvitama 12 669 krooni 30 senti. Hageja

esitatud raamatupidamisdokumendid olid kogumis usaldusväärsed, kuid ebaolulised tulenevalt kahju

hüvitamise arvestusperioodi sobimatusest.

4. Mõlemad pooled esitasid apellatsioonkaebuse. Hageja palus linnakohtu otsuse tühistada osas,

millega jäeti kostjalt välja mõistmata 22 421 krooni 85 senti, ja teha selles osas uue otsuse, millega

hagi rahuldada. Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada linnakohtu otsuse osas, millega kohus

hagi rahuldas, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi ka nimetatud osas rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 20. septembri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega

oli hagi osaliselt rahuldatud, ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi täies ulatuses rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tulenevad poolte suhted 11. novembril 2000. a sõlmitud

rendilepingust. Lepingu p 2 kohaselt oli lepingu objektiks ajutiseks kasutuseks antavad poeruumid

Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx xx/Xxxx xx, mis asuvad hoone nullkorrusel ja koosnevad kuuest ruumist ja

WC-st kokku üldpinnaga 92,4 m². Pooled ei vaidle selle üle, et renditud ruumid vastasid

kokkulepitud seisundile. Lepingu järgi ei olnud rendileandja kohustuseks kauplemisloa taotlemine.

Kauplemisloa taotlemine Tallinna Linnavalitsuselt oli rentniku kohustus. Probleemid tekkisid seoses

tarbijakaitseseadusesse tehtud muudatuse tõttu, mis jõustus 1. juunil 2002. a. TKS § 144 lg 2 p 10

enne 1. juunit 2004. a kehtinud redaktsiooni kohaselt tuleb kauplemisloa taotlemisel taotlusele

märkida ehitis, kus tegutsemiskoht paikneb, kasutusloa number, kasutusloa väljastamise kuupäev ja

kasutusloas märgitud kasutusotstarve, mis peab olema kooskõlas vastavas tegutsemiskohas

kavandatava tegevusega. Kinnistusregistri väljavõttest nähtub, et Xxxxxxxxx Xxxx xx/Xxxxxxxxxx

xx-x paiknev kinnistu on määratletud elamumaana. Kaupluseruumide sihtotstarbelise kasutamise

taganuks elamumaa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks kohaliku omavalitsuse kehtestatud

detailplaneeringuga. Maa kasutusotstarbe muutmine eeldanuks ka kõigi kaasomanike nõusolekut.

Seega muutusid renditud ruumid rentnikule sobimatuteks tulenevalt seadusemuudatusest, mitte aga

kostja käitumise tulemusena.

Linnakohus leidis õigesti, et maa kasutusotstarbe muutmine elamumaast ärimaaks olnuks liiga

koormav kostjale ja sellisel juhul ei oleks kostja lepingut sõlminud. Kostjal puudub nii rendilepingu

kui ka seaduse alusel kohustus ja võimalus mõjutada teisi kaasomanikke maa sihtotstarbe

muutmiseks nõusolekut andma, mis tooks kaasa kaasomanikele olulisi rahalisi kohustusi. Vajadus

muuta maa kasutusotstarvet ruumide kauplusena kasutamiseks tulenes õiguslikus keskkonnas

toimunud muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega lepingupoolte mõjusfääris.

Linnakohus leidis ebaõigesti, et eelnev on kogumis käsitatav lepinguliste kohustuste vahekorra

muutumisena VÕS § 97 mõttes. Muudatused tarbijakaitseseaduses ei toonud kaasa mingeid

lisakohustusi kostjale. Rendilepingu kohaselt ei pidanud kostja tagama hagejale kauplemisluba. Ka ei

ole kostja teinud takistusi hagejale renditud ruumide kasutamiseks ning need on kuni käesoleva ajani

hageja valduses. Pooled ei võinud lepingu sõlmimisel ette näha, et renditud ruumides kauplemiseks ei

väljastata pärast tarbijakaitseseaduses 2002. aastal kehtima hakanud muudatusi kauplemisluba, ning

see ei olnud lepingupoolte mõjusfääris. Seega ei tulene ei rendilepingust ega TKS § 144 lg 2 p-st 10

kostja kohustus tagada hagejale kauplemisluba. Hagejale oli juba 7. veebruaril 2002. a kauplemisloa

taotlemisel teada, et ruumide kasutusluba puudub, kuna kauplemisluba väljastati veel kolmeks kuuks

märkusega, et seda ei pikendata. Kauplemisloal on märge ruumide kasutusloa puudumise kohta.

22. aprillil 2002. a pikendati kauplemisluba veel neljaks kuuks. TKS §-st 144 tulenesid piirangud

hageja äritegevusele ja seda riski ei kanna kostja. Hagis esitatud asjaoludest ei nähtu, et kostja oleks

lepingut rikkunud.

Ülaltoodu alusel puudub hagis toodud asjaoludel õiguslik alus kostjalt kahjude sisse nõudmiseks ning

hagi tuleb jätta terves ulatuses rahuldamata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära

tõlgendamise ja kohaldamise tõttu tühistada ning saata asja samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt asus ringkonnakohus väärale seisukohale, et TKS §-st 144

tulenevad piirangud hageja äritegevusele ei ole asja kasutamise puudusteks. Asja puudus hõlmab

lisaks asja füüsilistele puudustele ka asja õiguslikud puudused ja kitsendused, mille tagajärjel ei saa

asja kokkulepitud kasutusotstarbel, sh ruume kaupluseruumidena kasutada.

VÕS § 276 lg-st 1 ja § 278 lg-st 3 tuleneb üürileandja kohustus tagada asja hoidmine lepingujärgseks

kasutamiseks sobivas seisundis ja üürileandja vastutus nimetatud kohustuse rikkumise eest.

Tuvastatud on, et üürileandja ei teinud midagi selle kohustuse täitmiseks, ometi on lepingupool

kohustatud järgima hea usu põhimõtet lepingu täitmisel. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et

seadusemuudatus vabastab üürileandja hea usu põhimõtte järgimise kohustusest.

Muudatused tarbijakaitseseaduses tõid kaasa olukorra, kus üürilepingu objektiks olevate ruumide

sihipärane kasutamine ei olnud ilma üürileandja täiendavate kuludeta detailplaneeringu koostamiseks

võimalik ja üüritud ruumide kasutusväärtus üürniku jaoks oluliselt vähenes. Seega on tegemist

lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega VÕS § 97 mõttes. Ringkonnakohus leidis õigesti, et

rendilepingust ei tulene üürileandja kohustust aidata kaasa kauplemisloa hankimisele, kuid asus

vääralt seisukohale, et tegemist ei ole lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega VÕS § 97

mõttes. Arvestades asjaolu, et tulenevalt hea usu põhimõttest pidi üürileandja tegutsema lepingu

täitmise huvides, on tegemist lepingulise vahekorra muutumisega.

Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus jätnud hindamata poolte õigused ja kohustused lepinguliste

kohustuste vahekorra muutumisel ja üüritud esemel puuduste tekkimisel, mis on põhjustanud ebaõige

kohtulahendi.

7. Kostja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-

de 1 ja 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

9. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata selle tõttu, et

kostja ei ole lepingut rikkunud.

Tuvastatud ja poolte poolt vaidlustamata asjaolude kohaselt kohustus E. Ð 1. novembril 2000. a

sõlmitud rendilepingu p 2.1 järgi andma hagejale ajutiseks kasutamiseks poeruumid. Seda lepingut

loetakse alates võlaõigusseaduse jõustumisest (1. juuli 2002. a) üürilepinguks ning kohtud on õigesti

kohaldanud üürilepingu sätteid.

Alates 8. novembrist 2002. a ei saanud hageja üüritud ruume kaupluse pidamiseks enam kasutada,

sest ehitisel nõutava kasutusloa puudumise tõttu ei väljastatud hagejale enam kauplemisluba. Vastava

kasutusloa nõue tulenes 1. juunil 2002. a jõustunud tarbijakaitseseaduse muudatusest. TKS § 144 lg 2

p 10 järgi pidi kasutusloas märgitud kasutusotstarve olema kooskõlas vastavas tegutsemiskohas

kavandatava tegevusega, kui tegutsemiskoht paikneb ehitises. Hageja üüritud poeruumid paiknesid

elamu keldrikorrusel ning kinnistu kasutusotstarbeks oli elamumaa. Seega ei saanud hageja üüritud

ruume kauplusena kasutada seetõttu, et seadusemuudatuse kohaselt sai kauplemisluba taotleda vaid

ärimaal asuvale ehitisele. Maa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks olnuks võimalik kõigi

korteriomanike nõusolekul kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringuga. Vastavat

korteriomanike nõusolekut ei saadud.

VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos

päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis

lepingu kehtivuse ajal. Kuna lepingu järgi andis E. Ð üürileandjana hagejale üürile poeruumid, siis oli

E. Ð ja hiljem O. Ð kohustatud tagama selle, et hageja saaks üürnikuna üürilepingu kehtivuse ajal

kasutada üüritud ruume poeruumidena. Kuna kostja ei taganud hagejale üüritud ruumide vastavust

lepingus kokku lepitud kasutusotstarbele, rikkus ta sellega VÕS § 276 lg-t 1 ning lepingu p 2.1.

10. Kohtute põhjendused, mille järgi maa kasutusotstarbe muutmine elamumaast ärimaaks oleks

kostja jaoks olnud ülemäära koormav ja et vajadus muuta maa kasutusotstarvet ruumide kauplusena

kasutamiseks tulenes õiguslikus keskkonnas toimunud muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise

ajal ettenähtav ega lepingupoolte mõjusfääris, ning kostjal puudus seadusest või lepingust tulenev

kohustus mõjutada teisi kaasomanikke maa sihtotstarbe muutmiseks nõusolekut andma (kuna see

tooks kaasomanikele kaasa olulisi rahalisi kohustusi), võivad omada tähtsust selle otsustamiseks, kas

kostja vabaneb kahju hüvitamise kohustusest rikkumise vabandatavuse tõttu.

VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on

vabandatav. Sama paragrahvi teise lõike järgi on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus

kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja

mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise

kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle

tagajärje ületaks. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas kostjapoolne

üürilepingu rikkumine on vabandatav.

11. Ringkonnakohus on materiaalõigust vääralt kohaldanud ja rikkunud menetlusõiguse norme veel

sellega, et ta kvalifitseeris ebaõigesti ning jättis tähelepanuta hageja nõude üüritud asjale tehtud

remondikulutuste hüvitamiseks.

Hoolimata sellest, et hageja käsitas nimetatud kulusid kahjuna ning palus kostjal hüvitada tekitatud

kahju, pidi ringkonnakohus tulenevalt otsuse tegemise ajal kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

§-st 228 andma hageja esitatud asjaoludele ise õigusliku kvalifikatsiooni ega võinud jätta hageja

nimetatud nõuet rahuldamata põhjusel, et kostja ei rikkunud lepingut.

Üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamine ei sõltu sellest, kas pool on lepingulist kohustust rikkunud

või mitte. VÕS § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui üürilepingu lõppemisel

ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt

suurenenud. Samas sätestatakse, et kokkulepe selle õiguse välistamise või piiramise kohta on tühine.

VÕS § 286 teise lõike järgi võib üürnik muude kulutuste hüvitamist nõuda vastavalt käsundita

asjaajamise sätetele. Seega ei ole seaduse regulatsiooni kohaselt üüritud esemele tehtavad kulutused

käsitatavad kahjuna ja nende hüvitamine ei sõltu sellest, kas üürileandja vastutab üürilepingu

rikkumise eest.

12. Kolleegium juhib tähelepanu, et VÕS § 286 lg 1 kohaselt on hüvitusnõude eelduseks üürilepingu

lõppemine. Kuna võlasuhte lõppemise üheks aluseks on vastavalt VÕS § 186 p-le 6 lepingu

ülesütlemine, siis saab VÕS § 286 lg-t 1 kohaldada ka siis, kui üürileping on üles öeldud. Lepingu

ülesütlemiseks tuleb VÕS § 195 lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele. Lepingu

ülesütlemisavalduse näol on seega tegemist ühepoolse tehinguga vastavalt tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 67 lg 1 teisele lausele.

Käesolevas asjas ei ole kohtud kindlaks teinud, et üürileping oleks lõppenud ülesütlemise tõttu.

Linnakohus viitas küll VÕS § 97 lg-le 5, mis sätestab lepingu ülesütlemise iseseisva aluse, kuid ei ole

kindlaks teinud lepingu ülesütlemise tehingu tegemist.

13. VÕS § 286 rakendamisel peab ringkonnakohus muuhulgas hindama, kas rendilepingu p 3.2.6,

mille kohaselt rendileandja ei kompenseeri rentniku poolt ruumide remondiks tehtud kulutusi,

välistab hageja nõude rendiobjektile tehtud kulutuste hüvitamiseks. VÕS § 286 esimese lõike teisel

lausel, mis näeb ette eseme väärtust tõstnud kulutuste hüvitamist välistava või piirava kokkuleppe

tühisust, ei ole tagasiulatuvat jõudu kulutuste suhtes, mida üürnik kandis enne 1. juulit 2002. a.

Nimelt kohaldatakse VÕSRS § 12 esimesest lõikest tulenevalt üürilepingule kui kestvuslepingule küll

võlaõigusseaduse sätteid, kuid VÕSRS § 12 lg 2 kohaselt ei välista ega piira VÕSRS § 12 esimeses

lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a, ning

kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit

2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Arvestada tuleb ka seda, et VÕS § 286 esimese lõike

teine lause kehtis kuni 27. detsembrini 2003. a.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu