3-3-1-10-06 · Riigikohus

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-3-1-10-06

Määruse kuupäev

9. veebruar 2006

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

A.K. kaebus Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse

nr 271-M tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2005. a määrus

haldusasjas nr 2-3/746/05

Menetluse alus Riigikohtus

A.K. erikaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada A.K. erikaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2005. a määrus haldusasjas nr 2-3/746/05 ja

jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 15. juuli 2004. a määrus haldusasjas nr 3-1888/04.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu Linnavalitsuse 26. novembri 1999. a korraldusega nr 576 anti nõusolek Haapsalus

XXXXXXX X asuva maaüksuse pindalaga 14 031 m2 ostueesõigusega erastamiseks AS-le

XXXXXXX. Lääne maavanema 25. jaanuari 2000. a korraldusega nr 72-M otsustati Haapsalus,

XXXXXXX X asuv 14 031 m2 suurune maaüksus ostueesõiguse alusel erastada AS-le XXXXXXX.

Lääne maavanema 18. novembri 2003. a korraldusega nr 498-M tunnistati kehtetuks Lääne

maavanema 25. jaanuari 2000. a korraldus nr 72-M, kuna maavanem leidis, et ostueesõigusega

erastataval riigimaal paikneb erastajale mittekuuluv rajatis.

Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korraldusega nr 271-M tunnistas Lääne maavanem kehtetuks

oma 18. novembri 2003. a korralduse nr 489-M ja otsustas erastada Haapsalus XXXXXXX X asuva

maaüksuse maavanema 25. jaanuari 2000. a korraldusega nr 72-M "Maa ostueesõigusega erastamine"

määratud tingimustel.

2. A.K. esitas halduskohtule kaebuse Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse nr 271-M

tühistamiseks. Kaebuse esitaja taotles esialgse õiguskaitsena vaidlustatud korralduse täitmise

peatamist. Vaidlustatud korralduse täitmise korral toimub XXXXXXX X asuva maatüki erastamine

AS-le XXXXXXX, mille tulemusel saab nimetatud isik maatüki, sealhulgas kaebaja remondisilda

teenindava maa omanikuks. Sellega võivad kaebuse esitaja õigused pöördumatult kahjustatud, kuna

tal ei ole enam võimalik erastada temale kuuluva rajatise juurde teenindusmaad, sest see muutub

kinnistamisel AS-le XXXXXXX kuuluva maatüki oluliseks osaks.

3. Tallinna Halduskohtu 15. juuli 2004. a määrusega haldusasjas nr 3-1888/04 rahuldati esialgse

õiguskaitse taotlus ja korralduse täitmine peatati kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas

haldusasjas. Kohus leidis, et vaidlusaluse maatüki XXXXXXX X võõrandamine kolmandatele

isikutele võib tekitada nimetatud kinnisasjale heauskse omandi, mis omakorda välistaks endise

olukorra taastamise ja seega oleks kohtuotsuse täitmine oluliselt raskendatud või sootuks võimatu.

Objektiivsed takistused esialgse õiguskaitse kohaldamiseks puuduvad.

4. A.K. kaebus jäeti Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2005. a otsusega rahuldamata. Kohus põhjendas

otsust järgmiselt:

a) remondisild on rajatis, seega ehitis Ehitusseaduse mõttes. AS YYYY omandas remondisilla

9. augusti 1996. a lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt XXXX. A.K. omandas ehitise

30. juulil 1997 sõlmitud lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel AS-lt YYYY. Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise leping

olema tõestatud notariaalselt. Lepingute sõlmimise ajal kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 93 lg 3 järgi on tehing seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata

jätmisel tühine. Tähtsust ei oma asjaolu, kas lepingupooled ise niisuguse vormiveaga lepingut

tunnustavad või mitte. Ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, vaid ehitisregistri kanne

üksnes jäädvustab muuhulgas ka ehitise omaniku andmed. Kohtumenetluse jooksul on ehitisregistri

pidaja eemaldanud kandest omaniku andmed. Seega ei ole A.K. ehitise omanik ning järelikult ei saa

maavanema kaevatud korraldus rikkuda kaebaja õigust maa erastamisele või hoonestusõiguse

seadmisele;

b) varasem sadamasild sai 1967. aasta sügistormide ajal tugevasti kannatada, muutudes

kasutamiskõlbmatuks, mistõttu sild lammutati ja 1970-ndatel aastatel ehitati selle asemele paatide

remondisild. Viimane tulnuks seadustada Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 lg 3 kohaselt.

Remondisillale ei ole antud ei ehitus- ega kasutusluba, mistõttu on tegemist õigusliku aluseta

püstitatud ehitisega (AÕSRS § 14 lg 1). Tulenevalt EhS § 40 lg-st 2 tuleb õigusliku aluseta püstitatud

ehitis lammutada;

c) kaebuse esitajal puudus seaduslik maakasutusõigus. Ta ei ole kantud Haapsalu Linnavalitsuse poolt

peetavasse maamaksuregistrisse, ei ole kunagi taotlenud rajatise teenindamiseks vajaliku maa

määramist ega maksnud maamaksu. Vahetult remondisillaga piirneva maa-ala eest tasusid maamaksu

AS XXXXX XXXXX ja hiljem AS XXXXXXX. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitati

hilinenult ja puudustega, mistõttu kaebuse esitaja on minetanud maa ostueesõigusega erastamise

õiguse;

d) ekspert leidis, et praegusel kujul ei ole remondisild kasutatav. Sild ei vasta ehitisele esitatavatele

nõuetele, kujutab endast ohtu inimese elule, tervisele ja keskkonnale ning kahjustab maastikupilti.

Maareformiseaduse § 6 lg 31 järgi ei saa selliseid rajatisi käsitleda ehitistena;

e) eeltoodud väidetest tulenevalt ei pea hindama haldusakti õiguspärasust.

5. A.K. esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu

otsuse. Apellatsioonimenetluses esitas kolmas isik AS XXXXXXX taotluse Tallinna

Halduskohtu 15. juuli 2004. a esialgse õiguskaitse määruse tühistamiseks. Taotluse kohaselt oli AS-l

XXXXXXX kuni Lääne Maakohtu 29. septembri 2004. a määruseni kinnistamisasjas nr 394/2004

õiguspärane ootus maade erastamiseks. Lääne Maakohtu määrusega lükati maa erastamine teadmata

ajaks edasi, mis tekitab kaebuse esitaja õiguskindlusetuse edasise tegevuse osas, mis on otseselt

seotud maa olemasolu või selle puudumisega. Erastamisega venitamine tekitab ebamäärasuse ka

avaldaja majandustegevuses ja seetõttu otsese kahju, kuna enam kui kaks aastat seisab sadama

rekonstrueerimine. Praegu on võimalus saada sadama rekonstrueerimiseks Euroopa Liidult toetust

juhul, kui maa on erastatud. AS-l XXXXXXX ei ole võimalik saada ka sadama passi, kuid sadama

kasutamine ilma passita on võimatu. Samuti ei saa kalasadamat kanda sadamate riiklikusse

registrisse, kuid riikliku arengukava raames makstavate toetuste eeltingimuseks on riiklikus registris

olek.

6. Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2005. a määrusega rahuldati AS-i XXXXXXX taotlus ja

tühistati Tallinna Halduskohtu 15. juuli 2004. a määrus haldusasjas nr 3-1888/04. Määrusega

kohustati XXXXXXX X asuva maaüksuse suhtes registriosade avamise korral kanda Lääne

Maakohtu kinnistusosakonna Läänemaa kinnistusjaoskonna poolt peetava kinnistusregistri

vastavatesse registriosadesse vastuväide, millest nähtub, et A.K. on XXXXXXX X asuva maaüksuse

erastamise otsuse peale esitanud kohtusse kaebuse, sest maaüksusel paiknev remondisild ei kuulu

erastajale ning kaebus on lõplikult lahendamata. Ringkonnakohus põhjendas määrust järgnevalt:

a) Riigikohtu halduskolleegiumi 17. juuni 2004. a määruses haldusasjas nr 3-3-1-17-04 leiti, et

esialgse õiguskaitse kohaldamine on sisuliselt eelhinnang kaebuse põhjendatusele. Riigikohtu

halduskolleegiumi 8. aprilli 2004. a määruses haldusasjas nr 3-3-1-13-04 leiti, et sõltumata haldusakti

tagajärgedest ei saa tema peatamine olla õigustatud, kui kohus peab tõenäoliseks, et kaebus jääb läbi

vaatamata või rahuldamata. Ringkonnakohtu arvates on A.K. apellatsioonkaebus ebaperspektiivikas.

Kui kaebuse esitajale ei ole remondisilla omandiõigus üle läinud, ei ole tal vaidlustatud akti

tühistamiseks kaebeõigust. Halduskohus leidis põhjendatult, et lihtkirjaliku lepingu alusel ehitise

omand üle ei lähe ning A.K. ei ole vaidlusaluse ehitise omanik;

b) haldusakti peatamisega on tekkinud olukord, kus kolmanda isiku õiguste riive on ülemäära suur ja

haldusakti täitmise peatamine ei ole proportsionaalne. Riigimaa ostueesõigusega erastamise

menetluse tõttu võib äriühingu tavapärane arendustegevus olla pärsitud ja põhjustada kolmandale

isikule pöördumatu tagajärje;

c) maaüksuse kinnistusraamatusse kandmine ei ole pöördumatu toiming. Vastavalt Asjaõigusseaduse

§ 65 lg-le 1 ja AÕSRS § 11 lg-le 5 võib puudutatud isik nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande

muutmist või kustutamist. Kaebuse eesmärkide saavutamist võib takistada kinnistu heauskne

omandamine kolmandate isikute poolt. Heauskne omandamine on võimalik juhul, kui kolmas isik ei

tea ega pea teadma kinnisasja omandamiseks tehingut tehes, et kinnisasja üleandjal ei ole õigust

kinnisasja käsutada. Heauskselt omandatud vara ei ole enam võimalik kaebajale tagastada. Kaebuse

esitaja õiguskaitse tagamiseks piisab kinnistusraamatusse märke (vastuväite) kandmisest, millest

nähtub kohtuvaidluse olemasolu. Kinnistamise korral tuleb vastuväide omandiõiguse kohta kanda

koheselt kinnistusraamatusse kuni käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumiseni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

7. A.K. erikaebuses palutakse tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2005. a määrus.

Erikaebuses leitakse, et märke tegemine kinnistusraamatusse ei taga piisavalt kaebaja seadusega

tagatud õigusi. Kaebuse perspektiivitust ei saa järeldada vaid alama astme kohtu otsusest. Kaebaja

huvi on temale kuuluva remondisilla juurde teenindusmaa erastamine ja remondisilla omandi

tunnustamine, mis võib osutuda vaidlusaluse haldusakti täitmisel võimatuks. Vastuväide

kinnistusraamatus ei takista rajatise ümberehitamist või lammutamist. See välistab endise olukorra

taastamise võimaluse. Vaidlustatud haldusakti täitmise peatamine lükkab kolmanda isiku vara

kasutamise ja tulu saamise võimaluse edasi, kuid kaebajale võib see kaasa tuua pöördumatult

kahjulikud tagajärjed.

8. Lääne maavanema kirjalikus vastuses erikaebusele palutakse jätta erikaebus rahuldamata. Vastuses

märgitakse, et Ehitusseaduse järgi on ehitamine (sh lammutamine) lubatud kohaliku omavalitsuse

loal. Vastavat õigust saab kasutada ja ehitusluba taotleda ainult remondisilla omanik, kelleks on

endiselt AS XXXXX XXXXX. AS XXXXXXX ei saa kolmandale isikule kuuluvat remondisilda

lammutada omal initsiatiivil, mis on käsitatav võõra vara hävitamisena.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus on halduskohtu esialgse õiguskaitse määruse tühistanud eeskätt põhjusel, et on

pidanud A.K. poolt algatatud kohtuvaidlust ebaperspektiivikaks, kuna lihtkirjaliku lepingu alusel ei

ole omandiõigus A.K.-le üle läinud ning ta ei ole vaidlusaluse remondisilla omanik.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kui kohus peab kaebuse rahuldamist ebatõenäoliseks, siis ei

ole vaidlustatud haldusakti täitmise peatamine põhjendatud. Lisaks ringkonnakohtu poolt viidatud

lahenditele on Riigikohtu halduskolleegium seda seisukohta väljendanud ka 22. novembri 2004. a

määruses nr 3-3-1-76-04 ja 14. detsembri 2004. a määruses nr 3-3-1-85-04. Viimatinimetatud

määruses on aga kolleegium täpsustanud, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks saab

olla vaid kaebuse ilmne perspektiivitus. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et A.K. kaebuse

perspektiivitus pole ilmne.

10. Erinevalt ringkonnakohtust ei ole kolleegium asja materjalide põhjal veendunud selles, et A.K.-d

ei saa pidada vaidlusaluse remondisilla omanikuks. Ainult vorminõude rikkumine 1997. aastal

sõlmitud ostu-müügilepingu puhul ei pruugi kolleegiumi hinnangul tähendada automaatselt seda, et

A.K. ei ole käesoleval ajal remondisilla omanik. Halduskolleegium osundab siinkohal oma

15. detsembri 2005. a otsusele haldusasjas nr 3-3-1-19-05, kus kolleegium pidas aktsepteeritavaks

ostu-müügi tehinguid rajatistega, mis ei olnud küll otseselt ostu-müügi lepingu objektiks, kuid mida

pooled olid korduvate edasimüümiste käigus pidanud ostu-müügi lepingu objektiks olevate hoonete

päraldisteks. Oluliseks pidas halduskolleegium nimetatud lahendis ka seda, et nende tehingute pooled

vaidlusaluste rajatiste omandiõiguses ei kahelnud ning et ükski teine isik ei olnud esitanud hagi nende

rajatiste omandiõiguse tunnustamiseks. Ka käesolevas asjas ei ilmne kohtutoimikust, et A.K.

omandiõigust oleks keegi tsiviilkohtumenetluses vaidlustanud. Lisaks eeltoodule ei nähtu

halduskohtu otsusest, et selles oleks käsitletud ammendavalt kõiki aspekte, mis võivad tähtsust

omada A.K. omandiõiguse tunnustamise seisukohalt. Seetõttu ei pea Riigikohtu halduskolleegium

kohtuasja omandiõiguse puudumise tõttu A.K. jaoks ilmselt perspektiivituks.

11. Riigikohtu halduskolleegium nõustub A.K. erikaebuses väljendatud seisukohaga, et vastuväite

tegemine kinnistusraamatusse ei taga antud juhul kaebajale piisavat esialgset õiguskaitset.

Vastuväitega kinnistusraamatus võib ära hoida üksnes AS-i XXXXXXX kinnistu ja sellel asuva

remondisilla heauskse omandamise kolmanda isiku poolt, kuid see ei ole ainus asjaolu, mis võib

kohtuotsuse täitmist raskendada või võimatuks teha.

12. TsÜS § 54 lg-st 1 tulenevalt on ehitis kinnisasja oluline osa. Ringkonnakohtu määrusest ei nähtu,

et vaidlust oleks selle üle, et vaidlusalune remondisild asub osaliselt maal, mis kuuluks erastamisele

AS-le XXXXXXX. Seega muutuks remondisild juhul, kui erastatav maa kinnistusraamatusse

kantaks, AS-le XXXXXXX kuuluva kinnisasja oluliseks osaks.

Oma kaebuses on A.K. taotlenud AS-le XXXXXXX maa erastamise otsuse tühistamist. Kui A.K.

kaebus rahuldataks, tuleks järgnevalt juhinduda AÕSRS § 11 lg-st 5. Nimetatud säte näeb ette, et kui

maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu

kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda

kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel

kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik.

Selle sätte rakendamise korral ei vabaneks remondisild seega kinnisasja olulise osa staatusest, s.t

sellest ei saaks uuesti vallasasja. TsÜS § 53 lg 2 järgi ei või asi ja selle olulised osad ei saa olla eri

isikute omandis. Seega jääks remondisild pärast AÕSRS § 11 lg 5 kohaldamist riigi omandisse.

Remondisilla saamine A.K. omandisse oleks seega oluliselt raskendatud. Veelgi keerulisem oleks

A.K.-l sellises situatsioonis remondisilla juurde teenindusmaa erastamine, mis on asja materjalide

järgi otsustades üheks tema eesmärgiks.

13. Seega esineb kolleegiumi arvates oht, et kaebuse rahuldamise korral oleks kohtuotsuse täitmine

raskendatud või võimatu ning seda ohtu on võimalik kõrvaldada vaid vaidlustatud haldusakti täitmise

peatamisega. Halduskolleegium nõustub erikaebuse esitajaga, et maa kinnistamisel võivad tema

õigused saada kahjustatud, kuna ta võib kaotada nii omandiõiguse remondisillale kui ka teoreetilise

võimaluse maad erastada ning esialgse olukorra taastamine võib olla väga keeruline. Hoolimata

sellest, et A.K.-le selliselt tekkida võivat kahju saaks tõenäoliselt hinnata rahas, ei ole ainuüksi

rahalise hüvitamise võimalus veel esialgsest õiguskaitsest keeldumise aluseks (Riigikohtu

halduskolleegiumi 21. detsembri 2001. a määrus haldusasjas nr 3-3-1-67-01). Ehkki kahjulik tagajärg

võib haldusakti täitmise peatamisel saabuda AS-le XXXXXXX, peab kolleegium siiski vajalikuks

vaidlustatud akti täitmise peatada, kuna asja materjalidest ei ilmne, et AS-l XXXXXXX tekkida

võivad kahjulikud tagajärjed oleksid oma iseloomult nii pöördumatud, kui need võivad olla akti

täitmise mittepeatamise puhul A.K. jaoks.

14. Esitatud erikaebus tuleb rahuldada ning Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2005. a määrus

haldusasjas nr 2-3/746/05 tühistada. Sellega jääb jõusse Tallinna Halduskohtu 15. juuli 2004. a

määrus haldusasjas nr 3-1888/04, millega peatati Lääne maavanema 18. juuni 2004. a korralduse

nr 271-M täitmine kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas asjas.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann