3-2-1-168-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-168-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 9.veebruar 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks, Villu Kõve

Kohtuasi

M.T hagi J.J vastu kaasomandi lõpetamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 16. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/984/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

J.J kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kassaator J.J (isikukood xxxxxxxxxxx) ja vastustaja M.T

(isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

23. jaanuar 2006. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. septembri 2005. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

arutamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada

3. Tagastada J.J kassatsioonkaebuselt 12. oktoobril 2005. a

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M. T esitas Tallinna Linnakohtule 16. novembril 2004. a hagi J. J vastu asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 77 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamiseks. Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti kinnistusregistri

registriossa nr xxxxxx on kantud kinnistu asukohaga Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx xx, mille

kaasomanikud on M. T 2/3 mõttelises osas ja J. J 1/3 mõttelises osas. M. T palus jätta nimetatud

kinnistu tema ainuomandisse, pannes talle kohustuse maksta kostjale 297 666 krooni ja 65 senti.

Hageja leidis, et kostja kasutab enda mõttelisest osast 54,54 m2 võrra suuremat osa ehitisest. Pooled

ei ole jaganud elamukrundi kasutusõigust proportsionaalselt nende kaasomandi osa suurusega.

Kujunenud kinnistu kasutamise kord ei vasta hageja huvidele ning kostja ei nõustunud hageja

ettepanekuga leppida kokku kaasomandi kasutuskorras.

Kostja on püstitanud hoovile kaks ebaseaduslikku ehitist, mille lammutamiseks on teinud

ettekirjutuse Tallinna SAPA ning mis takistavad hagejal kinnistu kasutamist.

Pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kinnisasja valitsemisega seotud kulude kandmises. Hageja on

teinud elumajas remonti 237 000 krooni eest ja kinnistut oluliselt parendanud. Kulutused kasvavad

veel ehitustööde maksumuse ja transpordikulude võrra, moodustades kokku 316 000 krooni. Sellest

oleks kostja pidanud kandma 1/3 osa, kuid on hüvitanud ainult 10 000 krooni. Kostja võlg hageja ees

on seega 69 000 krooni.

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ-st tellitud eksperthinnangu järgi on kinnistu turuväärtus 1,1

miljonit krooni. Sellest 1/3 osa moodustab 366 666 krooni 65 senti. Arvestades kostja võlgnevust, oli

hageja nõus tasuma kostjale tema mõttelise osa eest hüvitist 297 666 krooni 65 senti.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Pooled on ruumide kasutamise korras kokku

leppinud ja kostja on nõus selle kinnistusraamatusse kandmisega. Tõele ei vasta hageja väide, et

kostja kasutab enda kaasomandi osast suuremat pinda. Hageja on arvestanud elamispinna hulka ka

kuuri, garaaþi ja lammutatava abihoone. Eluruumide üldkasulik pind on 143,2 m2, millest kostja

kasutab 47,83 m2 ehk 1/3 elamispinnast.

Kostja ei ole kaasomandi lõpetamisest huvitatud. Ta on teinud kulutusi oma kaasomandi osale ja

taotlenud ehitusloa juurdeehituse tegemiseks. Kinnistul asuvates eluruumides elavad kostja ema, ema

elukaaslane ja 100%-lise töövõime kaotusega isa. Hageja pakutud hinna eest ei ole võimalik osta teist

samaväärset elamispinda. Kostja ei ole kohustatud hagejale hüvitama kulutusi, mida viimane on

teinud isiklikus kasutuses olevate ruumide parendamiseks.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 4. aprilli 2005. a otsusega hagi osaliselt ja lõpetas kinnistu

kaasomandi, jättes kinnistu M. T ainuomandisse, pannes talle kohustuse maksta J. J 366 666 krooni

65 senti.

AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise

viisi suhtes, otsustab kohus vastavalt asjaoludele, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks,

anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohuste maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kuna pooled ei saavutanud AÕS § 72 lg 1

mõttes kokkulepet kaasomandi valdamises ja kasutamises, siis lõpetas linnakohus kaasomandi ja

jättis asja hageja ainuomandisse. Kinnistu väärtus on eksperthinnangu järgi 1,1 miljonit krooni.

Hagejal tuli maksta kostjale sellest 1/3, 366 666 krooni 65 senti. Hagis taotletud tasaarvestust

linnakohus ei teinud, kuna hageja ei tõendanud nimetatud remondikulutusi.

4. J. J esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsus tühistada ning

saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus

ebaõigesti kohaldanud AÕS § 77 lg-t 2. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kaasomanikud ei ole kokku

leppinud kinnistu kasutuskorda. Suuline kasutuskord toimib ja selle kinnistusraamatusse kandmiseks

puudub vajadus. Kostja ei ole nõus kaasomandi lõpetamisega, samuti ei tuvastanud linnakohus hageja

õigustatud huvi kaasomandi lõpetamiseks. Kostjale kuuluva kaasomandi mõttelise osa õiglane hind

oleks 600 000 krooni.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. septembri 2005. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Linnakohtu otsus vastab AÕS § 76 lg-le 1, mille järgi on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda

kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg-t 2 on linnakohus kohaldanud õigesti.

Kohtul ei ole õigust jätta kaasomandi lõpetamise nõuet rahuldamata kostja esitatud vastuväidete

alusel: et pooltel on välja kujunenud kaasomandis oleva asja kasutuskord, et kostjal on jätkuvalt vaja

asja kasutada, et hagejal ei ole kostjaga võrreldes ülekaalukat huvi kaasomand lõpetada, et kostja ei

saa oma kaasomandi osa rahalise väärtuse eest osta teist korterit, et hagejal puudub raha kostja osa

väljamaksmiseks või et kostja on teinud tema kasutuses olevale kaasomandi osale kulutusi. Nende

väidetega tuleks arvestada siis, kui kostja oleks nõudnud teise kaasomandi lõpetamise viisi

kohaldamist, kui nõudis hageja, või kui ta oleks nõudnud asja endale jätmist tema poolt hagejale

viimase omandi väljamaksmisega, kuid kostja ei ole seda teinud, nõudes üksnes hagi rahuldamata

jätmist.

AÕS § 76 lg 1 ei ole vastuolus põhiseadusega: kostja ei jää oma omandist ilma, kuna talle antakse

selle rahaline väärtus.

Kui kostja leidis, et kinnistu turuväärtuse tuvastamisel linnakohtu poolt aluseks võetud hageja

esitatud kinnisvarabüroo hinnang ei ole õige, saanuks ta kohtult taotleda ekspertiisi määramist, kuid

ta ei ole seda teinud ega seda ka apellatsioonkaebuses taotlenud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja J. J esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu

otsus tühistada ning saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja on kogu menetluse

jooksul vaielnud hagile vastu, ning kohtuotsusega on asi võõrandatud tema tahte vastaselt.

Põhiseaduse (PS) § 32 kohaselt peab sellisele võõrandamisele järgnema õiglane ja kohene hüvitis. Nii

linna- kui ka ringkonnakohus on jõudnud lahendini, millega on omanik saanud tunduvalt väiksema

hüvitise, kui on tema kaasomandi väärtus, seega on tegemist AÕS § 77 lg 2 ebaõige kohaldamisega.

Kohtu määratud hüvitise eest ei ole võimalik eluaseme kaotuse korral osta teist samaväärset eluaset.

Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 308, kui keeldus vastu võtmast

kostja tõendeid kinnistu väärtuse muutumise kohta menetluse kestel. Tõendina soovis kostja esitada

ERI Kinnisvara eksperthinnangu, mis tehti ajavahemikus 22. aprill 2004. a kuni 25. mai 2005. a.

Selle kohaselt on kostja kaasomandi väärtuseks 533 333 krooni 30 senti, mis on oluliselt kõrgem

kohtuotsuse alusel hüvitatavast summast. Linnakohtu otsus on tehtud 4. aprillil 2005. a, seega ei

saanud eksperthinnangut esitada esimeses astmes.

Kohus ei ole seisukohta võtnud küsimuses, et hagejal puuduvad rahalised vahendid kostjale tema

kaasomandi väärtuse hüvitamiseks.

Hageja M. T leiab, et kohus ei ole rikkunud protsessiõigusenormi ega kohaldanud vääralt

materiaalõiguse normi, ning palub mitte anda kassatsioonkaebusele menetlusluba ja jätta

ringkonnakohtu ostus muutmata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 692 lg 1

punktide 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

8. Linnakohus rahuldas hageja nõude lõpetada hageja ja kostja kaasomandisse kuuluva kinnistu

kaasomand. Kohtuotsusega jäi kinnistu M. T ainuomandisse, ning talle pandi kohustus maksta J. J

366 666 krooni 65 senti. Kostja väitis kassatsioonkaebuses, et ta ei ole kogu menetluse kestel andnud

nõusolekut asja võõrandamiseks, kuid kui kohtud siiski otsustavad kaasomandi sellisel teel lõpetada,

ei ole tema kasuks välja mõistetud hüvitise suurus (366 666 krooni 65 senti) õiglane.

9. Kostja ei ole väitnud, et AÕS § 77 lg 2 oleks põhiseaduse vastane. Eelkõige vaidlustab kostja

määratud hüvitise suuruse.

Kolleegium nõustub kassaatoriga, et kuna kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab

intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene

hüvitis omandi kaotamise eest. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu arusaamaga, et kostja ei jää omandist

ilma, kuna talle antakse selle rahaline väärtus. Jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku

ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajätmise sellele asjale. Omandi

kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi

eest. Kolleegium leiab, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt

määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise

võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku

sätteid tõendamiskoormise kohta.

10. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud kostja kaasomandi osa hüvitise suurust põhjendanud ning

suuruse määramisega seotud asjaolusid nõutava põhjalikkusega kaalunud.

Riigikohus on oma 17. oktoobri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 (RT III 2005, 35, 341)

asunud seisukohale, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline

hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja

väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse

alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.

11. Hageja esitas pakutud hüvitise kinnitusena linnakohtule 30. juuli 2004. a Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu, milles on kinnistu kui terviku väärtuseks hinnatud 1,1 milj

krooni. Selle kohaselt oleks kostja kaasomandi mõttelise osa väärtus 366 666 krooni 65 senti. Ka

kostja on esimese astme kohtu menetluses esitanud AS-i Rime Kinnisvara Vahendus 4. märtsi 2004. a

eksperthinnangu (toim. lk 40), milles on erinevalt hageja esitatust hinnatud 1/3 suuruse mõttelise osa

väärtuseks 570 000 krooni.

Asja materjalidest ei nähtu, miks linnakohus ei arvestanud kinnistu väärtuse hindamisel kostja

esitatud eksperthinnangut, mille kohaselt oleks tema kaasomandi osa väärtus olnud oluliselt suurem

kui hageja esitatud hinnangu järgi. Vaatamata sellele, et kostja oli esitanud linnakohtusse tõendi

kinnistu mõttelise osa hinna kohta, pidas apellatsioonikohus paljasõnaliseks kostja

apellatsioonkaebuse väidet, et kohtu määratud tema mõttelise osa väärtus pole õiglane. Heites

kostjale ette ka seda, et ei esimese astme kohtus ega apellatsioonkaebuses ei taotlenud kostja

ekspertiisi määramist, eksis apellatsioonikohus enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 95 lg-te 1 ja

2 vastu, mis sätestasid kõigi tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise nõude ning selle, et

ühelgi tõendil pole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

Kuigi üldjuhul hinnatakse kaasomandis oleva asja mõttelise osa väärtust, lähtudes asja kui terviku

väärtusest, mitte lähtudes kaasomandi mõttelise osa väärtusest, ei tulene sellest, et kostja esitatud

eksperthinnanguga arvestamata jätmist ei peagi põhjendama.

12. Ringkonnakohtu hinnang, et kostja apellatsioonkaebuse väide kohtu määratud ebaõiglasest

hinnast on paljasõnaline, ei arvesta ka apellatsioonikohtu istungil toimunut. Ringkonnakohus jättis

tähelepanuta, et kostja esitas uue, pärast linnakohtu otsust tehtud eksperthinnangu ka ringkonnakohtu

istungil (toim. lk 138), mille kohaselt oleks kinnistu hind olnud 1,6 milj krooni. Kostja märkis ka, et

kinnisvara hinnad Tallinnas kerkivad pidevalt. Ringkonnakohus lükkas kostja tõendi istungil suulise

määrusega tagasi, märkides, et põhjendatud pole uute tõendite lisamine ringkonnakohtus. Seega

sisulist seisukohta kostja põhjenduse kohta kinnisvara hindade pidevast tõusust ringkonnakohus ei

võtnud. Sellega eksis ringkonnakohus asja läbivaatamise ajal kehtinud TsMS § 212 lg-te 1 ja 2 vastu,

mis sätestasid nõuded kohtumäärusele.

13. Kolleegium leiab, et kostja poolt apellatsioonikohtu istungil esitatud tõendi tagasilükkamisega ei

järginud apellatsioonikohus ka asja läbivaatamise ajal kehtinud TsMS § 3 ja § 308 lg-t 1. Kolleegium

kordab oma 4. novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-116-04 (RT III 2004, 30, 324) p. 34 ja 35))

märgitut, et uute tõendite esitamist apellatsioonikohtus tuleb lubada siis, kui menetluslik olukord

asjas on pärast asja lahendamist esimese astme kohtus oluliselt muutunud ja asja lahendamine

esimese astme kohtus esitatud tõendite alusel tooks ilmselt kaasa kohtulahendi, mis on muutunud

asjaolusid arvestades sisuliselt ebaõigeks. Samas märgiti, et TsMS § 308 lg 1 ei piira uute tõendite

esitamise võimalust ringkonnakohtus apellatsioonkaebuse esitamise ajaga. Kui esimese astme kohus

keeldus tõendit põhjendamatult vastu võtmast või kui tõendit ei olnud võimalik muul kaalukal

põhjusel varem esitada, võib tõendi esitada asja sisulise arutamise lõppemiseni ringkonnakohtus,

muuhulgas ringkonnakohtu istungil.

14. Kassatsioonkaebuse väite osas, et hagejal puudub raha kostja kaasomandi osa väljamaksmiseks

märgib kolleegium järgmist. Kaasomandi lõpetamisel viisil, kus ühele poolele jääb kaasomandi

ainuomand koos kohustusega hüvitada teisele poolele tema osa väärtus, tekib vastastikune kohustus.

Täitemenetluse seadustiku § 21 kohaselt ei või kohtutäitur juhul, kui täitedokumendi täitmine sõltub

sissenõudja kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule, täitemenetlust alustada enne, kui

sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud

sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul

põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud. Seega rahuldatakse hageja nõue omandi üleandmiseks

samaaegselt kostja rahalise nõude täitmisega.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Villu Kõve