3-2-1-153-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-153-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. jaanuar 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

A. E hagi Korteriühistu T vastu tasaarvestuseks ja

korteriühistu üldkoosoleku otsuse osaliseks tühistamiseks

ning Korteriühistu T vastuhagi A. E vastu kommunaalkulude

ja viivise väljamõistmiseks ning hüpoteegi seadmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

166/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A. E kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kassaator A. E (isikukood xxxxxxxxxxx) ning vastustaja

Korteriühistu T (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

19. detsember 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja A. E ja kostja seaduslik esindaja Leonid Tolstov

Resolutsioon

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 29. juuni 2005. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A. E esitas 15. juunil 2004. a Tartu Maakohtule hagi Korteriühistu (KÜ) T vastu, milles palus

tunnustada tema õigust tasaarvestada KÜ T nõue 6 436 krooni 80 senti hageja nõudega ning tühistada

KÜ T 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsuse p 3.1. Menetluse käigus loobus hageja tasaarvestuse

nõudest.

Hagiavalduse kohaselt on hageja Xxxxxxx Xxxxxx x asuva korteriomandi nr x omanik, mis

moodustab 2235/11765 mõttelist osa kinnistust. 26. jaanuari 2003. a KÜ T üldkoosoleku otsuse p 1

järgi moodustati elamu remondikulude katmiseks remondifond ning kohustati korteriomanikke

tasuma sinna igakuiselt kuni 2003. aasta maini 6 krooni korteriomandi reaalosaks oleva pinna iga

ruutmeetri kohta ja edasiselt kuni vastavasisulise üldkoosoleku otsuseni 4 krooni ruutmeetri kohta.

28. märtsi 2004. a KÜ T üldkoosoleku otsuse p 3.1 kohaselt otsustati, et elamu keskkütte remondis ja

parendamises osalevad kõik korteriomanikud ühise remondifondi kaudu proportsionaalselt, lähtudes

korteri pinna suurusest. Üldkoosoleku otsuse p-st 3.2 tulenevalt osalevad korteriomanikud küttearvete

tasumises alljärgnevalt: keskküttega köetavate korterite omanikud tasuvad üldarvest 75%

proportsionaalselt köetava pinna suurusega, ülejäänud 25% jaguneb võrdselt kõigi korterite vahel.

Küttearvete tasumises ei osale krt nr x, millel on eraldi küttesüsteem.

Hageja leiab, et tal ei ole õigust keelduda tasumast remondifondi summasid, mis puudutavad hoone

säilimiseks vajalikke kulutusi, küll aga ei pea ta tasuma sihtotstarbelisi makseid keskkütte remondiks

ja parendamiseks, sest soojaga varustamise teenust ta ei kasuta. Hageja ainukasutuses on korterina

nr x elamust terve püstak, s.o korteriomandi reaalosa, pööning ja kelder. Teisi elamu üldkasutatavaid

pindu hageja ei kasuta ning selleks pole tal ka vajadust. Korterile on rajatud eraldi sissepääs,

küttesüsteem ja kanalisatsioon, mida remondib ja hooldab hageja. Küttesüsteemi remondiks ja

parendamiseks peavad tasuma makseid remondifondi need korteriomanikud, kes seda teenust

kasutavad. Seega on 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsuse p 3.1, mille kohaselt kohustatakse ka

hagejat tasuma remondifondi summasid elamu keskkütte remondiks ja parendamiseks, ebaseaduslik.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejale on esitatud arved vastavalt KÜ T 5 26. jaanuari 2003. a

üldkoosoleku otsusele. Kõnealust otsust ei ole vaidlustatud ning see on kõigile korteriomanikele

täitmiseks kohustuslik. 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsus on kooskõlas seadusega. Hageja korter

asub Xxxxxx x hoones ja on sellega lahutamatult seotud. Kuivõrd keskküttesüsteem, v.a korterites

asuvad radiaatorid ja nende juurde viivad torud, ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, peavad

selle hooldamises ja remontimises osalema kõik korteriomanikud proportsionaalselt neile kuuluvate

korteriomandite reaalosade suurusega. Elamus köetakse keskküttega viit korterit, hageja korteris on

iseseisev küttesüsteem ja ülejäänud kaheksas korteris on elektriküte. Üldkoosolekul otsustati jagada

kulutused kõigi korteriomanike vahel, arvestades, et kui keskküttesüsteemi ebapiisava hoolduse tõttu

toru lõhkeks, kannataks seeläbi kogu maja või suurem osa majast. Samuti tuli arvestada, et vältimaks

kommunikatsioonide külmumist, köetakse keskküttega kõiki maja üldkasutatavaid ruume ning kui

korterite naaberseinad on soojad, vähenevad ka nende küttekulud.

Kostja esitas vastuhagi, milles palus A. E välja mõista tasumata kommunaalkulud ja remondifondi

maksed seisuga 2004. aasta detsember kogusummas 15 000 krooni, mis koosneb põhivõlast 13 096

krooni 8 senti ja viivisest 1 903 krooni 92 senti. Samuti palus kostja seada hagejale kuuluvale

korteriomandile asukohaga Xxxxxx x-x kinnistusregistri registriosa esimesele vabale järjekohale KÜ

T kasuks hüpoteegi korteriomandi mõttelise osa majandamiseks vajalike osamaksete kuuekordses

ulatuses summas 3 420 krooni koos kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Vastuhagi kohaselt

tuleb A. El korteriühistu liikmena täita KÜ T põhikirjast (p 3.2.6) ja 26. jaanuari 2003. a

üldkoosoleku otsusest tulenevaid kohustusi.

3. Tartu Maakohus jättis 2. veebruari 2005. a otsusega A. E hagi rahuldamata ja rahuldas KÜ T

vastuhagi osaliselt, mõistes A. E KÜ T kasuks välja võlgnevuse 14 000 krooni. Samuti seadis

maakohus A. E kuuluvale korteriomandile asukohaga Xxxxxx Xxxxxx x-x Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa

nr xxxxx neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale hüpoteegi KÜ T kasuks korteriomandi

eseme mõtteliste osade majandamiseks vajaliku osamaksu kuuekordses ulatuses suurusega 3 420

krooni koos kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele vastavalt täitemenetluse seadustikule.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Xxxxxx x korteriomanikud asutanud ühise omandi

majandamiseks korteriühistu ning korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 ja § 8 lg 1 järgi tuleb

kaasomandi eseme valitsemise küsimustes kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse (KÜS) sätteid.

Korteriühistuseaduse § 5 lg 1 ja KÜ T põhikirja p 2.1 järgi on korteriühistu liikmeks kõik Xxxxxx x

korteriomanikud. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu

liikmetele kohustuslikud. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil

lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused

ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega.

Majandamiskulud on KÜS § 151 lg 1 järgi korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende

pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. KÜ T 28. märtsi

2004. a üldkoosolekul otsustati (p 3.1), et keskkütte remondis ja parendamises osalevad kõik

korteriomanikud ühise remondifondi kaudu proportsionaalselt korterite pindade suurusega. Hageja

leiab ekslikult, et temalt ei tohiks nõuda makseid ühise küttesüsteemi remondiks ja parendamiseks,

sest temale kuuluv korter nr x on ebatraditsiooniline (korteril on eraldi sissepääs, küttesüsteem ja

kanalisatsioon) ning ta ei kasuta elamu küttesüsteemi. Hageja omanikuõigused ja -kohustused ei

tulene mitte ainult ainuomandist, vaid hageja peab korteriomanikuna arvestama ka asjaoluga, et ta on

ühtlasi selle elamu kaasomanik. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks on kaasomandi majandamine

korteriomandite korrapäraseks kasutamiseks. Elamu küttesüsteemi korrasolek on 28. märtsi 2004. a

üldkoosoleku otsuse järgi enamiku korteriomanike huvi. See, et hageja ei kasuta otseselt

üldkasutatavaid ruume ja elamu küttesüsteemi, ei vabasta teda korteriühistu remondifondi maksete

tegemisest. Korteriomandiseaduse § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus, mitte aga kohustus

kasutada kaasomandi eset. Kuna elamu küttesüsteem on korteriomanike ühises omandis, peavad

korteriomanikud kandma ka selle hoolduse ja remondikulud võrdsetel alustel.

Kuivõrd KÜ T vaidlusalune üldkoosoleku otsus on seaduslik, on KÜ-l T õigus nõuda hagejalt

makseid ühisesse remondifondi. Seisuga 2004. a detsember on hageja võlgnevus kostja ees 15 000

krooni, millest põhivõlg on 13 096 krooni 8 senti ja viivis 1 903 krooni 92 senti. KÜ T põhikirja

p 3.2.12 kohaselt on korteriühistul õigus nõuda tasumisega viivitatud summadelt viivist 0,1%

viivitatud summalt päevas. Viidatud põhikirja punkt on vastuolus KÜS § 7 lg-ga 4, mille kohaselt

võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist

kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude

maksmise kuule järgneva kuu esimesest päevast arvates. Seega tuleb KÜ T kasuks väljamõistetavat

viivist vähendada 1000 krooni võrra ning välja tuleb mõista viivis 903 krooni 92 senti.

Korteriühistuseaduse § 9 lg 1 järgi tagavad korteriühistu liikmed korteriomandi eseme mõtteliste

osade majandamise kulude nõuded korteriühistu kasuks osamaksu kuuekordses ulatuses

korteriomandi arvel hüpoteegiga esimesele vabale järjekohale. KÜ T põhikirja p 3.2.22 kohaselt on

ühistu liige kohustatud tagama korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude nõuded

ühistu kasuks korteriomandi arvel hüpoteegiga esimesele vabale järjekohale või tasuma selle summa

ühistu eriarvele üldkoosoleku poolt määratud tähtajaks. KÜ T on esitanud hagejale kirjaliku nõude,

paludes võlgnevuse 10 päeva jooksul likvideerida, kuid hageja oma kohustust ei täitnud. Seega on

KÜ T nõue hüpoteegi seadmiseks põhjendatud.

4. A. E esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja saata asi

samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus tühistas 29. juuni 2005. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega rahuldati

vastuhagi hüpoteegi seadmise nõudes, ning tegi uue otsuse, millega jättis vastuhagi rahuldamata.

Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et KÜ T vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse p 3.1 tühistamiseks

ei ole alust. Ebaõige on A. E järeldus, et kuivõrd ta ei ole korteriühistusse astumiseks avaldust teinud,

siis järelikult ta ei ole ka korteriühistu liige. A. E on korteriomand Xxxxxx x asuvas elumajas.

Korteriühistuseaduse § 5 lg 1 järgi on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks

jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas

seaduses sätestatud korras. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu

korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomanike otsusel loodud mittetulundusühistu

moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud

mittetulundusühingule. Asjaolule, et A. E peab ka ennast korteriühistu liikmeks, viitab see, et

vaidlustatud on vaid osa ühest üldkoosoleku otsusest. Teisi üldkoosoleku otsuseid ning 28. märtsi

2004. a otsust vaidlustamata osas peab ka hageja endale kui korteriühistu liikmele siduvaks.

Korteriomand on korteriomandiseaduse § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama seaduse § 1 lg-st 2 ja § 2

lg-test 1 ja 2 tuleneb, et elamusisese küttesüsteemi osad, sh püstikud on korteriomanike kaasomandis.

Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi

keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest.

Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud

kahju ja kulutusi. Tulenevalt KÜS § 13 lg-test 1 ja 4 ning § 151 lg-st 1 peab korteriomanik tasuma

korteriühistule oma osa majandamiskuludest. Asjaolu, et hageja peab vaidlustatud üldkoosoleku

otsust ebaproportsionaalseks ja ebaõiglaseks, sest tema küttesüsteemi ei kasuta, ei anna alust

üldkoosoleku otsuse tühistamiseks.

A. E vaidleb vastu KÜ T nõudele hüpoteegi seadmiseks ning see vastuhagi nõue tuleb jätta

rahuldamata. Korteriühistuseaduse § 9 lg-st 1 ei tulene korteriühistu õigus nõuda hüpoteegi seadmist,

kui korteriomanik ei ole sellise tagamise viisiga nõus. Korteriühistu liikmeid tuleb kohelda võrdselt

ning asja materjalidest ei tulene, et ühistu oleks sellekohase nõude esitanud teiste ühistu liikmete

vastu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi

rahuldamata ja rahuldati vastuhagi A. E vastu kommunaalkulude ja viivise väljamõistmiseks, ning

teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Kassaator ei vaidlusta

ringkonnakohtu otsust selles osas, millega jäeti rahuldamata KÜ T vastuhagi nõue hüpoteegi

seadmiseks Xxxxxx x-x korteriomandile.

Ringkonnakohus asus ebaõigele seisukohale, et hageja on KÜ T liige. Hageja ei ole korteriühistu

liikmeks astunud. Kui hageja ostis korteri, ei tulenenud selle müügilepingust, et hagejal on kohustusi

kostja ees. Põhjendamatu on ka ringkonnakohtu järeldus, et kulude maksmisega on hageja

tunnistanud ennast KÜ T liikmeks. Korteriühistuseaduse § 5 lg 2 on vastuolus põhiseaduse §-ga 48.

Sellele viitas hageja ka apellatsioonkaebuses, kuid ringkonnakohus tema väitele ei vastanud.

Ringkonnakohus ei hinnanud ka hageja apellatsioonkaebuse väidet, et korteriomandiseaduse § 25

järgi vaadatakse korteriomanike vaidlused kaasomandi valitsemise üle läbi hagita menetluses ning

seega tulnuks hetkest, mil hageja loobus tasaarvestuse nõudest, menetleda asja hagita menetluse

sätete kohaselt.

Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et Xxxxxx x küttesüsteem teenib Xxxxxx x hoonet tervikuna.

Hageja korteris on eraldi küttesüsteem ja hageja ei pea maksma topelt - nii vaidlusaluse

üldküttesüsteemi eest korteriühistu otsuse alusel kui ka korteri autonoomse küttesüsteemi eest.

Ringkonnakohus on eiranud siinkohal korteriomanike võrdse kohtlemise põhimõtet. Ebaselge on, kas

üldküttesüsteem ja hageja korteri autonoomne küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis või

mitte. Ringkonnakohus jättis hageja viidatud apellatsioonkaebuses esitatud väited analüüsimata.

Eeltoodust tulenevalt rikkus ringkonnakohus ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 95, kui ei

selgitanud välja kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ega hinnanud kõiki kogutud tõendeid

nõuetekohaselt.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on

õige ja põhjendatud.

8. Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja seaduslik esindaja

kirjalikus vastuses esitatud vastuväidete juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid täiendada tuleb otsuse

põhjendusi. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.

10. Kohtud on asjas tuvastanud, et: 1) hagejale kuulub korteriomand Xxxxxx Xxxxxx x asuvas

elamus, mis koosneb reaalosana korterist nr x ja 2235/11765 mõttelisest osast Xxxxxx x asuvast

maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitisest; 2) hageja kasutab faktiliselt elamust tervet püstakut

(s.o korteriomandi reaalosa, pööningut ja keldrit) ning korterile on rajatud iseseisev küttesüsteem,

mida hooldab ja remondib hageja; 3) elamut haldab KÜ T; 4) KÜ T 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku

otsuse p 3.1 kohaselt otsustati, et elamu keskkütte remondis ja parendamises osalevad kõik

korteriomanikud ühise remondifondi kaudu proportsionaalselt korteri pindade suurusega; 5) hageja ei

ole tasunud KÜ-le T kommunaalkulude ja remondifondi makseid (võlgnevus seisuga detsember

2004. a).

11. Hagiavalduse kohaselt palub hageja KÜ T 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsuse p 3.1

tühistamist. Pooltel on vaidlus selles, kas hagejal, kelle korteriomandil on välja ehitatud iseseisev

küttesüsteem, on õigus keelduda tasumast proportsionaalselt oma korteri pinna suurusega

remondifondi keskkütte remondiks ja parendamiseks nõutud summasid. Ringkonnakohus nõustus

maakohtuga, et hagejal kui korteriühistu liikmel tuleb täita KÜ T 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku

otsuse p-st 3.1 tulenevaid kohustusi. Samuti leidsid kohtud, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja

mõista viimase ees tekkinud kommunaalkulude ja remondifondi maksete võlgnevus kogusummas 14

000 krooni.

12. Esmalt käsitleb kolleegium vaidluse lahendamisel kohaldatava menetluse liigiga seonduvat.

Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et kohtutel tuli hageja nõuet KÜ T

28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsuse p 3.1 tühistamiseks menetleda hagita menetluse sätete

kohaselt. Korteriomandiseaduse § 25 lg 1 p 1 järgi vaadatakse korteriomaniku avalduse alusel hagita

menetluses läbi asi, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning

mis käsitleb korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis KOS § 9

kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud

korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Viidatud sätte kohaselt tuleb korteriomanike

omavahelised vaidlused elamu valitsemisel lahendada hagita menetluses. Hageja esitatud nõue on

haginõue KÜ T üldkoosoleku otsuse tühistamiseks ning ei ole seotud korteriomanike kokkuleppe

alusel toimuva kaasomandi eseme valitsemisega, mida reguleeritakse korteriomandiseaduse 2.

peatüki sätete kohaselt. Korteriomandiseaduse §-s 8 märgitakse, et kui korteriomanikud otsustavad

asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad korteriomanikud

kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Hageja nõude

õiguslikuks aluseks on KÜS § 13 lg 3 ja sellele ei ole kohaldatav KOS § 25 lg 1 p 1.

Kolleegium märgib ka, et juhul, kui kohus lahendab hagita asja, mille esemeks on sisuliselt vaidlus

poolte vahel, hagimenetluses, ei ole see protsessiõiguse normi rikkumiseks, mis võiks üldjuhul olla

aluseks otsuse tühistamisele. Kolleegium on viidatud seisukohta korduvalt väljendanud oma

varasemates lahendites (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-105-05 (RT III 2005, 38, 371), 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03 (RT III 2003, 14,

139), 30. märtsi 2000. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-00 (RT III 2000, 10, 111).

13. Järgnevalt analüüsib kolleegium hageja kassatsioonkaebuse väidet, mille kohaselt käsitasid

kohtud teda ebaõigesti KÜ T liikmena. Kolleegium hageja sellise seisukohaga ei nõustu. Liikmelisust

korteriühistus reguleerib KÜS § 5 lg 1, mille kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme

korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on

tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Hageja

ei ole tuginenud sellele, et KÜ T moodustamise otsuse tegemisel ei ole järgitud korteriühistuseaduse

sätteid. Korteriühistu mõiste antakse KÜS § 2 lg-s 1, mille järgi on korteriühistu

korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega annavad korteriomanikud korteriühistu

moodustamisega viimasele pädevuse esindada korteriomanike ühist huvi. Eeltoodud eesmärgi

tagamiseks loetakse korteriühistu liikmeks kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanikud. Seega on hageja, kellele kuulub korteriomand Xxxxxx x asuvas elumajas,

korteriühistuseaduse alusel ühtlasi seda elamut haldava korteriühistu liige. Liikmelisust korteriühistus

KÜS § 5 lg 1 järgi on Riigikohtu tsiviilkolleegium analüüsinud ka oma 22. märtsi 2000. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-22-00 (RT III 2000, 9, 93) ja 20. detsembri 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

109-99 (RT III 2000, 2, 22). Samuti ei saa nõustuda kaebuse väitega, et hageja on arvatud

korteriühistu liikmeks tema tahte vastaselt ja sellega on rikutud tema põhiseaduse §-s 48 sätestatud

õigust. Eespool selgitatud korteriühistuseaduse sätete mõtet ja eesmärki silmas pidades leiab

kolleegium, et KÜS § 5 lg 1 regulatsioon ei riku kaebaja õigusi. Otsustades omandada korteriomandi

elamus, mille haldamiseks on moodustatud korteriühistu, nõustus hageja ka liikmelisusega

korteriühistus. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 2 loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks

omandiõiguse ülemineku päeva.

14. Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme, asudes seisukohale, et elamusisene

küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Pooltel pole vaidlust selles, et lisaks elamu

üldküttesüsteemile on hageja talle kuuluva korteriomandi reaalosa tarbeks välja ehitanud iseseisva

küttesüsteemi omaette soojussõlmega. Kaugkütteseaduse (KKütS) § 2 p-st 4 tulenevalt loetakse

kinnistul, ehitises või ühtse majandusüksuse moodustavas funktsionaalselt seotud ehitiste kompleksis

ja nende teenindamiseks vajalikul maal ehitatud omavahel ühendatud soojatorustike ja abiseadmete

võrguga ühendatud või ühendatavat talituslikku kogumit tarbija varustamiseks soojusega

tarbijapaigaldiseks. Vaidlusaluses asjas on elamu tarbijapaigaldiseks seega kaks soojussõlme koos

elamusisese kaugküttesüsteemiga. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 30. novembri 2004. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04 (RT III 2004, 36, 373) korteriomandiseaduse sätteid analüüsides

järeldanud, et tarbijapaigaldis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ning on eelnevast

tulenevalt korteriomanike kaasomandis. Kolleegium märkis ka, et elamu tarbijapaigaldise omanikeks

on korteriomanikud ühiselt ja järelikult valdajateks korterite valdajad kaasvaldajatena. Kolleegium

nõustub eeltoodud seisukohta silmas pidades ringkonnakohtuga, et KÜ T korteriomanikud valdavad

ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi elamusisese keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning

vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest.

15. Ringkonnakohus järeldas õigesti, et hageja on KÜ T liikmena kohustatud täitma korteriühistu

üldkoosoleku seaduslikke otsuseid. Tulenevalt KÜS § 4 lg-st 2 sätestatakse korteriühistu põhikirjas

muu hulgas korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest

tasumise alused ja kord. Majandamiskulud on korteriühistuseaduse tähenduses KÜS § 151 lg 1 järgi

ka korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu

ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Korteriomanike kohustust tasuda majandamise jooksvate

kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid reguleerib KÜ T põhikirja p 3.2.6. Korteriomanike

kohustused kaasomandi majandamisel on sätestatud ka KOS §-s 13. Viidatud sätte lg-st 1 tuleneb, et

ka remondifondi maksete suurus on võrdelises sõltuvuses korteriomanikule kuuluva kaasomandi

suurusega. Sama põhimõte tuleneb KÜ T põhikirja p-st 3.2.6, mille järgi lähtutakse sihtotstarbeliste

maksete suuruse kindlaksmääramisel liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite

kogupinnas. Kostja põhikirja p-s 7.2 esitatakse loetelu korteriühistu üldkoosoleku pädevusse

kuuluvatest küsimustest. Põhikirja p-s 7.2.8 märgitakse, et korteriühistu üldkoosoleku pädevusse

kuulub ka muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine, mis on toodud põhikirjas või

seaduses. Kohtud on kohaldanud õigesti korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse sätteid ning

piisavalt põhjendanud, miks hageja on kohustatud täitma KÜ T 28. veebruari 2004. a üldkoosoleku

kehtivat otsust ja maksma remondifondi makseid ühise küttesüsteemi remondiks ja parendamiseks.

Remondifondi viidatud üldkoosoleku otsuse alusel maksete tasumine on kõigi korteriühistu liikmete

kohustuseks ning remondifondi summadest tuleb muu hulgas katta kulutused kogu elamusisese

keskküttesüsteemi (nii elamu üldküttesüsteemi kui ka A. E rajatud iseseisva keskküttesüsteemi kui

korteriomanike kaasomandi) remondiks ja parendamiseks.

Kolleegium märgib ühtlasi, et hagiavalduse kohaselt on hageja vaidlustanud KÜ T 28. märtsi 2004. a

üldkoosoleku otsuse. KÜ T on esitanud vastuhagi, nõudes A. E kommunaalkulude ja remondifondi

maksete tasumist kogusummas 15 000 krooni. Otsus remondifondi moodustamise ja sinna tasutavate

maksete kohta tehti juba KÜ T 26. jaanuari 2003. a üldkoosolekul. Üldkoosoleku otsuse p 1 järgi

moodustati elamu remondikulude katmiseks remondifond ning kohustati korteriomanikke tasuma

sinna igakuiselt kuni 2003. aasta maini 6 krooni korteriomandi reaalosaks oleva pinna iga ruutmeetri

kohta ja edasiselt kuni vastavasisulise üldkoosoleku otsuseni 4 krooni ruutmeetri kohta. Vaidlustatud

KÜ T 28. märtsi 2004. a üldkoosoleku otsusega täpsustati, kuidas tasutakse remondifondi makseid

keskkütte remondiks ja parendamiseks. Hageja ei ole KÜ T 26. jaanuari 2003. a üldkoosoleku otsust

vaidlustanud ning see on hagejale täitmiseks kohustuslik. Seega ei ole tal alust keelduda maksete, sh

ühise küttesüsteemi remondiks ja parendamiseks nõutud summade tasumisest remondifondi.

16. Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus 1. jaanuarini

2006. a kehtinud TsMS § 95, kui ei selgitanud välja kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ega

hinnanud kogutud tõendeid nõuetekohaselt. Hageja ei täpsusta, milliseid protsessiosaliste esitatud

tõendeid ei ole ringkonnakohus asja lahendamisel arvestanud. Nõustudes esimese astme kohtu

järeldustega, ei pidanud apellatsioonikohus 1. jaanuarini 2006. a kehtinud TsMS § 330 lg-st 5

tulenevalt kordama maakohtu otsuse põhjendusi ega analüüsima nende aluseks olevaid tõendeid.

Riigikohtu otsus põhineb 1. jaanuarini 2006. a kehtinud TsMS § 353 lg 3 järgi alama astme kohtu

otsusega tuvastatud asjaoludel ning Riigikohtu menetluses ei ole võimalik tõendeid hinnata.

Kolleegium soostub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus 1. jaanuarini 2006. a

kehtinud TsMS § 330 lg 6 nõudeid, kui ei vastanud otsuses kõigile apellatsioonkaebuse väidetele. See

ei ole aga asjas ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks, sest protsessiõiguse normi rikkumine ei

toonud kaasa asja ebaõiget lahendamist. Kolleegium on käsitlenud hageja väiteid KÜS § 5 lg 2

vastuolu kohta põhiseaduse §-ga 42 ja asjas rakendatava menetluse liigi kohta otsuse p-des 12 ja 13.

V. Kõve, J. Luik, T. Tampuu