3-2-1-137-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-137-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. detsember 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu Tabal hagi V.A.O. Grupp OÜ vastu 2 198 302

krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/552/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Tabal ja V.A.O. Grupp OÜ kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

28. november 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat I. Kullerkann

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. mai 2005. a otsus ning

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Advokaadibüroole Leppik ja Partnerid OÜ-le

Osaühingu Tabal kassatsioonkaebuselt 6. juunil 2005. a

tasutud kautsjon 10 837 (kümme tuhat kaheksasada

kolmkümmend seitse) krooni ja V.A.O. Grupp OÜ-le tema

kassatsioonkaebuselt 17. juunil 2005. a tasutud kautsjon, 11

146 (üksteist tuhat ükssada nelikümmend kuus) krooni ja 32

senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing (OÜ) Tabal esitas 10. juunil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi V.A.O. Grupp OÜ vastu

rendilepingu ebaseaduslikust lõpetamisest tuleneva kahju (saamata jäänud tulu) 2 198 302 krooni

hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kasutas hageja Tallinna linnaga 30. aprillil 1993. a sõlmitud rendilepingu

alusel Tallinnas Linnamäe tee 61 asuvaid mitteeluruume (kauplusehoonet). Lepingu kohaselt oli

hagejal õigus kasutada ruume 15 aastat, s.o 30. aprillini 2008. a. 23. oktoobril 1998. a müüs Tallinna

linn kõnealuse hoone aktsiaseltsile (AS) Savello. Lepingus märgiti, et müüdav vara on koormatud

hagejaga sõlmitud rendilepinguga. 11. novembril 1998. a müüs AS Savello hoone kostjale.

13. novembril 1998. a sõlmis kostja aktsiaseltsiga (AS) Lasnamäe-S operaatorlepingu, mille alusel

anti viimasele rendile samad ruumid, mis olid hagejaga 30. aprillil 1993. a sõlmitud rendilepingu

esemeks. Lepingu kohaselt andis kostja AS-ile Lasnamäe-S üle õiguse tegutseda rendisuhetes

rendileandja nimel.

30. aprilli 1993. a rendilepingus nähti ette hageja remondikohustus. Remonditööd pidid algama

1999. aasta alguses. Ruumide remondiks ettevalmistamise perioodil, s.o 26. jaanuaril 1999. a

lõhkusid kostjat esindava AS-i Lasnamäe-S töötajad ukselukud, sisenesid hageja renditavatesse

ruumidesse ja võtsid üle ruumide valduse. 1. veebruaril 1999. a saatis AS Lasnamäe-S kostja eest

hagejale teate rendilepingu lõpetamise kohta alates 2. veebruarist 1999. a, põhjendades seda hageja

poolt lepingutingimuste olulise rikkumisega. Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2003. a jõustunud

otsusega tsiviilasjas nr 2-2/396/03 tuvastati, et kostjal ei olnud alust hagejaga 30. aprillil 1993. a

sõlmitud rendilepingu lõpetamiseks. Samas jäeti rahuldamata hageja nõue valduse taastamiseks, sest

kohus leidis, et AS-il Lasnamäe-S on seaduslik alus nende ruumide kasutamiseks 13. novembril

1998. a sõlmitud operaatorlepingu alusel. Viidatud kohtuotsusega on tuvastatud, et kostja rikkus

kohustist, sest tal ei olnud alust rendilepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Rendilepingu ühepoolse

lõpetamise tõttu võeti hagejalt võimalus kasutada renditud pinda kaupluseruumidena ning seetõttu

tekkis hagejal kahju saamata jäänud tulu näol. Hageja põhitegevuseks oli kuni 1999. aastani

kaubandustegevus renditud ruumides, mis oleks rendilepingu kohaselt saanud jätkuda kuni

30. aprillini 2008. a. Kuna Tallinna Linnavalitsus keeldus hagejale ebaseaduslikult kauplemisluba

pikendamast (kauplemisluba lõppes 31. detsembril 1998. a), põhjendades seda muu hulgas

rendilepingu puudumisega, esitas hageja Tallinna Halduskohtusse kahju hüvitamise nõude. Hageja

palus Tallinna Linnavalitsuselt välja nõuda kahjuhüvitis ajavahemiku eest kauplemisloa pikendamata

jätmisest kuni 17. maini 2000. a, mil Lasnamäe Linnaosa Valitsus avaldas valmisolekut rendilepingu

olemasolu korral kauplemisluba välja anda.

Hageja palus kostjalt ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 222 alusel välja mõista hüvitis saamata jäänud

tulu eest alates 17. maist 2000. a kuni 31. maini 2003. a, s.o 35,5 kuu eest. Saamata jäänud tulu

arvestuse aluseks tuleb hageja arvates võtta rendilepingu ebaseaduslikule lõpetamisele eelnenud

aasta. Vastavalt hageja 1998. aasta korrigeeritud kasumiaruandele oli tema puhaskasumiks

1998. aastal 743 090 krooni, millest 1 kuu puhaskasum oli 61 924 krooni. Seega moodustab hagejal

saamata jäänud tulu 2 198 302 krooni (35,5 kuud x 61 924 krooni).

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Hageja põhjendas oma nõude suurust 1998. aasta korrigeeritud

kasumiaruandega, kuid viidatud dokumendist ei nähtu selle koostaja, koostamise kuupäev ega

asjaolu, kas ja kellele on kasumiaruanne esitatud. Äriregistrile esitatud päringu vastuse kohaselt oli

hageja kahjum 1998. aasta majandusaasta aruande ja kasumiaruande kohaselt 1 020 822 krooni.

Arusaamatuks jääb, millistel alustel on hageja esitanud nõude perioodi eest 17. mai 2000. a kuni

31. mai 2003. a, nõudes saamata jäänud tulu arvates ajast, mil rendilepingu lõpetamisest oli

möödunud 16,5 kuud. Hageja lõpetas kaubandustegevuse alates 1999. aastast enne rendilepingu

lõpetamist ning rendileandjast mitteolenevatel põhjustel (hagejale ei ole väljastatud kauplemisluba).

Seega ei ole alust lugeda kauplemistegevuse lõpetamist tulenevaks kostjapoolsest rendilepingu

lõpetamisest. Puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja hageja poolt kaubandustegevuse lõpetamise

vahel. Äriregistrile esitatud päringu vastuse kohaselt on hageja põhitegevuseks alates 2001. aasta

algusest kinnisvara haldamine ja haldamisega seotud tegevus.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 13. jaanuari 2005. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 2 198 302 krooni suuruse kahjuhüvitise.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb asjas kohaldada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seaduste

sätteid. ENSV tsiviilkoodeksi § 222 lg-st 1 tuleneb, et kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda

nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahju. Sama sätte lg 2 järgi

mõistetakse kahjude all kreeditori tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti

kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud.

Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2003. a jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kostjal ei olnud

alust 30. aprillil 1993. a sõlmitud rendilepingu lõpetamiseks. Ebaseadusliku rendilepingu

lõpetamisega piiras kostja alusetult hageja õigust renditud ruumide kasutamiseks. Eeltoodu on

hinnatav kostja õigusvastase käitumisena hageja suhtes. Kostja õigusvastase tegevuse ja hagejal

kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Hagejal ei olnud võimalik ruume kasutada ja jätkata ka

kaubandustegevust kostja õigusvastase tegevuse tagajärjel alates 17. maist 2000. a. Seega jäi hagejal

saamata kasu, mida ta oleks tulevikus tõenäoliselt saanud, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud.

Kostja väide, et hageja ei ole võtnud midagi ette rendilepingu ebaseaduslikust lõpetamisest tuleneva

kahju suurenemise vältimiseks, on vastuolus esitatud tõenditega. Hageja väide, et kahjumit sai

vähendada, tehes kõik, et taasalustada oma kaubandustegevust sellel konkreetsel pinnal, on tõendatud

hageja seadusliku esindaja seletustega, hageja kirjadega kostjale ning Tallinna Politseiprefektuuri Ida

politseiosakonna kirjaga. Hagejal jäi saamata kaubandustulu ühelt konkreetselt kaubanduspinnalt ja

asja sisu ei muuda see, et hageja ei jätkanud kauplemist kusagil mujal. Kostja poolt hõivatud

kaubanduspinnalt oleks hagejal jäänud ikkagi tulu saamata. Vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust

see, et hagejal pole käesoleval ajal kauplemisluba. 30. aprilli 1993. a rendilepingu kehtivus ei olnud

seotud hageja kauplemisloaga. Nõude aluseks ei ole mitte kauplemisloa saamisega tehtud takistused,

vaid asjaolu, et kostja ei võimaldanud hagejal kasutada kaubandustegevuseks renditud ruume

nimetatud tegevuse jätkamiseks. Samuti ei puutu asjasse hageja tegevus seoses kinnisvaraga ja selle

hindamisega ning sellelt saadav tulu. Seadus ei piira tegelemist nende tegevustega samaaegselt ning

hageja tegevus teisel tegevusalal ei mõjuta hageja nõude seaduslikkust. Tähtsust ei oma ka kostja

osundatud haldusvaidlus ja see, millise perioodi eest hageja kostjalt saamata jäänud tulu nõuab.

Seadus ei piira hageja õigust nõuda saamata jäänud tulu tema valitud ajavahemiku eest.

Hageja kahju TsK § 222 järgi väljendub tulus, mis jäi tal saamata tulenevalt lepingu rikkumisest

tingitud kauplemisruumide kasutamise võimaluse äralangemisest. Hageja arvestusmetoodika, kus

saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel on hageja võimalikust sissetulekust maha arvatud

vajalikud kulutused, mis hageja sellise sissetuleku saamiseks pidanuks tegema, annab saamata jäänud

tulu hindamisel objektiivse tulemuse. Kostja väide selle kohta, et hageja 1998. a saamata jäänud

kasum on väiksem, kui hageja väitis, on paljasõnaline ja tõendamata. Kohtul puudub alus arvata, et

tulu, mida hageja oleks tulevikus tõenäoliselt saanud, kui lepingut ei oleks rikutud, oleks pidanud

arvestatama väiksemana, kui hageja esitatud tõenditest ja arvestustest nähtub. Kohtul on tõenäosuse

piires sellise kahju suuruse hindamisel diskretsiooniõigus ja -kohustus. Hagejal ei ole võimalik

kindlaks teha tegelikke kauplemistulemusi. Kahju hüvitamise nõue ei pea muude kahju hüvitamise

eelduste tuvastamisel jääma rahuldamata üksnes põhjusel, et kahju täpset suurust ei ole kahju

kandnud isikul võimalik tõendada. Hageja nõue on tõendatud ja põhjendatud.

4. Kostja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus muutis 6. mai 2005. a otsusega linnakohtu otsust väljamõistetud

kahjuhüvitise suuruse osas ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1 114 632 krooni. Lisaks muutis

ringkonnakohus linnakohtu otsust kohtukulude jagamise osas.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu lõppes hageja

kaubandustegevus renditud ruumides ja tal jäi loodetud kasum saamata. Ebaõige on kostja

vastuväide, et hagejal kaubandustegevusest saamata jäänud tulu ja kostja poolt rendilepingu

ebaseadusliku lõpetamise vahel ei ole põhjuslikku seost, sest hageja lõpetas oma kaubandustegevuse

enne rendilepingu lõpetamist ja kostjast sõltumatul põhjusel. Hageja ei nõuagi saamata jäänud tulu

ajavahemiku 1. jaanuar 1999. a kuni 17. mai 2000. a eest, s.o aja eest, mil hageja ei oleks nagunii

kaubelda saanud, sest tal polnud kauplemisluba. Selles osas esitas hageja nõude Tallinna linna vastu.

Hageja nõuab kahju alates 17. maist 2000. a, s.o ajast, mil Lasnamäe Linnaosa Valitsus tunnistas, et

kauplemisloa väljastamisest keeldumine oli alusetu, ning avaldas valmisolekut kauplemisloa

väljaandmiseks. Alates 17. maist 2000. a ei olnud kauplemisloa puudumine enam kauplemisel

takistuseks, kuid hageja ei saanud kauplust pidada ja tulu teenida kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu.

Kostja väide, et kohus ei selgitanud välja kahju arvestamise aluseks olevat hageja 1998. aasta

puhaskasumit, on alusetu. Linnakohus lähtus hageja arvestustest ja nende aluseks olevatest

raamatupidamisdokumentidest. Kostja ei ole neid arvestusi ja esitatud tõendeid ümber lükanud.

Vaieldav on, kui suures ulatuses on mõistlik kestvuslepingu puhul saamata jäänud tulu kahjuna välja

mõista. Hageja ei ole välja toonud kahju kogusummat, vaid esitas nõude hagi esitamise aja seisuga.

Hageja seisukoht, et tal on õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulu iga päeva eest põhimõtteliselt

kuni rendilepingu tähtaja lõpuni, ei ole õige. Linnakohus leidis ekslikult, et tegemist on saamata

jäänud kaubandustuludega ühelt konkreetselt kaubanduspinnalt, mis moodustab hageja kahju,

olenemata tema edaspidisest tegevusest.

Käesoleval ajal on hageja valinud kaubanduse asemel enda põhitegevuseks kinnisvara arenduse ja

hoolduse. Ei saa pidada mõistlikuks hageja soovi, et lisaks igapäevasest majandustegevusest

laekuvale tulule, saab ta veel kostjalt hüvitist sama suures ulatuses, nagu sai kasumit ainult

kaubandusega tegeledes. Seega ei ole linnakohus kahju suuruse hindamisel arvestanud kahju

hüvitamise eesmärki ja asjaolu, et kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise aluseks.

Rendilepingu lõpetamisest tekkinud tööseisak ja selle tõttu tuludest ilmajäämine saab olla ajutine,

sest lepingu lõpetamine ei võtnud rentnikult võimalust leida teine rendipind ja seal edasi tegutseda.

Kaupluse pidamine konkreetsetes ruumides ei ole äriühingu ainus võimalus kasumit teenida.

Linnakohus rahuldas hageja nõude kahju hüvitamiseks 35,5 kuu saamata kasumi ulatuses. Kostja

möönis apellatsioonkaebuses, et põhjendatud oleks ehk nõuda saamata jäänud tulu maksimaalselt

kuue kuu eest, s.o aja eest, mille jooksul pidi hageja tegema kõik endast oleneva, et jätkata

kaubandustegevust teistes ruumides. Nõustuda võib kostja seisukohaga, et hageja ei pidanud

ruumidest väljatõstmise tõttu oma äritegevust lõpetama ja kogu loodetud kasumist ilma jääma.

Arvestades konkreetse rendilepingu kestust ja kaubandustegevuse eripära, võiks väljamõistetav kahju

piirduda pooleteise aasta kasumi määraga, s.o summaga 1 114 632 krooni (ühe kuu kasum 61 924

krooni x 18 kuud).

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada täies ulatuses.

Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 227 lg-t 1 ja § 231 lg-t 4, kui ei

põhjendanud, miks ei tule kostjalt välja mõista kogu tekitatud kahju. Asjas kohaldatavatest sätetest ei

tulenenud alust hüvitatava kahju vähendamiseks. Kuivõrd kõik kahju hüvitamise kohustuse aluseks

olevad tingimused on täidetud, tuli kostjal hüvitada kogu kahju. Hüvitatava kahju suuruse määramine

kohtu siseveendumusest tulenevalt toimub ainult nendel juhtudel, kui kahju täpset suurust ei ole

võimalik kindlaks teha. Käesolevas asjas ei vaielda hüvitatava kahju suuruse ja selle arvestamise

metoodika üle. Seadusele ei tugine ka ringkonnakohtu järeldus, et kahju hüvitamine täies ulatuses

võimaldaks hagejal alusetult rikastuda. Ka juhul, kui hageja oleks pärast ebaseaduslikku rendilepingu

lõpetamist asunud kauplema teises kohas, oleks konkreetselt pinnalt tulu ikkagi teenimata jäänud.

Juhul kui hüvitatava kahju suuruse vähendamine olekski seadusest tulenevalt võimalik, on see

välistatud seetõttu, et kostja on põhjustanud kahju tahtlikult, lõpetades rendilepingu ebaseaduslikult.

7. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti TsK § 222 lg-t 2, kui leidis, et hagejal saamata jäänud tulu ja

kostja poolt rendilepingu alusetu lõpetamise vahel on põhjuslik seos. Sellist järeldust esitatud

tõenditest ei tulene. Hagejal ei saanud tekkida kahju alates 17. maist 2000. a põhjusel, et kostja

lõpetas temaga rendilepingu 2. veebruaril 1999. a. Seda põhjusel, et 2000. aastal hageja enam

kaubandusega ei tegelenud ning pärast rendilepingu lõppemist ei taotlenud hageja ka kauplemisluba

ega jätkanud kauplemist mõnel teisel äripinnal. Hagejal sai tekkida kahju Tallinna linna tegevuse

tagajärjel ning selle kahju osas on Tallinna linnale ka nõue esitatud. Eeltoodu alusel ei vasta

ringkonnakohtu otsus ka TsMS § 227 ja § 330 lg 4 nõuetele.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu. Kassatsioonkaebused tuleb rahuldada osaliselt.

9. Kohtud on kindlaks teinud järgmised asjaolud: 1) hageja kasutas kaupluse pidamiseks Tallinna

linnaga 30. aprillil 1993. a sõlmitud rendilepingu alusel Talllinnas Linnamäe tee 61 asuvaid

mitteeluruume; 2) rendilepingu kohaselt oli hagejal õigus kasutada nimetatud ruume 30. aprillini

2008. a; 3) vaidlusaluste ruumide omanikuks on kostja; 4) 13. novembril 1998. a sõlmitud

operaatorlepingu alusel andis kostja ruumid rendile AS-ile Lasnamäe-S ning lubas viimast tegutseda

rendisuhetes rendileandja nimel; 5) AS Lasnamäe-S teatas hagejale 1. veebruaril 1999. a, et kostja

lõpetab rendilepingu alates 2. veebruarist 1999. a; 6) Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 2003. a

otsusega tuvastati, et kostja rikkus omapoolseid kohustusi hageja suhtes ja lõpetas hagejaga

30. aprillil 1993. a sõlmitud rendilepingu ebaseaduslikult; 7) kuna Tallinna Linnavalitsus keeldus

hagejale kauplemisloa väljastamisest, esitas hageja Tallinna Halduskohtusse kahju hüvitamise nõude

ajavahemiku 31. detsember 1998. a kuni 17. mai 2000. a eest.

10. Kohtud on õigesti leidnud, et asjas tuleb kohaldada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse § 11 järgi tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda ENSV tsiviilkoodeksi ja kuni 1. juulini 2002. a

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätetest.

Kohtud on hageja nõude kvalifitseerinud TsK § 222 lg 1 järgi kohustuse rikkumisest tuleneva kahju

hüvitamise nõudena. Sellise nõude rahuldamise eeldusteks on, et võlgnik rikub oma kohustusi,

hagejal tekib kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Võlgnik vabaneb TsK § 227 järgi

vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse rikkumises süüdi.

Seega pidi hageja kahju hüvitamise nõude eeldusena muu hulgas tõendama ka seda, et kahju on

tekkinud kostja õigusvastase käitumise tagajärjel (põhjuslik seos).

11. Põhjusliku seose tuvastamisel tuli kohtutel leida vastus küsimusele, kas kostja poolt rendilepingu

rikkumine põhjustas hagejal tulu ärajäämise hagiavalduses märgitud (hageja nõutud) ulatuses.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et asja lahendamisel tuleb arvestada kahju hüvitamise eesmärki.

Lepingu rikkumise korral on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda,

milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud. Samuti arvestas ringkonnakohus õigesti kahju

hüvitamise põhimõttega, mille kohaselt kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks.

Kolleegium lisab, et kahju hüvitamise eesmärgiks ei ole ka kohustust rikkunud poole karistamine.

Kahjuhüvitisnõude kontrollimine kahju hüvitamise eesmärgi kaudu tähendabki põhjusliku seose

olemasolu tuvastamist. Põhjusliku seose olemasolu tuleb kontrollida ka juhul, kui kostja rikkus

kohustust tahtlikult.

12. Kostjapoolse rendilepingu rikkumisega saab põhjuslikus seoses olla hagejal kaubandustegevusest

saamata jäänud tulu, mida ta oleks saanud perioodil, mil tema kauplemine oli seiskunud kostja

tegevuse tõttu. Hageja ei ole põhjendanud hagi sellega, et kostja tegevuse tõttu ei saanud ta samal

viisil kaubelda mujal ruumides, sõlmides selleks lepingud mõne teise isikuga. Kostja sai hagejale

põhjustada kahju saamata jäänud tulu näol üksnes ajavahemiku jooksul, mis hagejal mõistlikult

tegutsedes pidi kuluma selleks, et alustada kaubandustegevust mujal ruumides.

Ringkonnakohus leidis seega iseenesest õigesti, et hageja sai kostja ruumides kauplemisest

saadavatest tuludest ilma jääda vaid ajutiselt. Kostja möönis apellatsioonkaebuses, et põhjendatud

oleks ehk hageja nõue saamata jäänud tulu osas keskmiselt 3 kuu (olenevalt konkreetsetest

asjaoludest ehk maksimaalselt 6 kuu) eest. Ringkonnakohus hindas sellise perioodi pikkuseks 18

kuud. Samas pole ringkonnakohus oma seisukohta 18-kuulise perioodi osas põhjendanud.

Ringkonnakohtu otsusest jääb ebaselgeks, kuidas võis kõnealust perioodi mõjutada rendilepingu

kestus ja kaubandustegevuse eripära. Sellega on ringkonnakohus rikkunud olulisel määral TsMS

§ 231 lg-s 4 ja § 330 lg-s 4 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise nõuet.

13. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et asja valdusest õigusvastase äravõtmise korral võib

valdaja kahjuks olla ka tulu vähenemine, mis oli tingitud kaotatud valdusega kaasnenud

kasutusõiguse väärtusest. Seega on valduse kaotanud kannatanul õigus uue valduse hankimise korral

ja tulu teenimise jätkamise korral nõuda tulude vahet, kui tulu vähenemine oli tingitud varasema

valdusega kaasnenud kasutusõiguse suuremast väärtusest, mis ruumide rendilepingu korral sõltub

näiteks rendi suurusest ning hoone asukohast.

Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05 (RT III 2005, 23, 244) tehtud otsuses avaldatud seisukoha

juurde, et valduse rikkumise korral saab valdaja nõuda rikkujalt asja valdusest tulenenud

kasutuseeliseid (enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕS § 23 lg 1 ja alates 1. juulist 2002. a kehtiva

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 tähenduses).

Kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust

sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema

väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe. Kaotatud kasutuseelise hüvitamist saab nõuda ajani,

mil valdus oleks kestnud, kui seda poleks rikutud. Kasutuseeliste hüvitamist saab nõuda ka lepingu

rikkumise korral.

14. Kohtud ei ole käesolevas asjas selgitanud, kas hageja nõuet saab käsitada kaotatud kasutuseeliste

hüvitamise nõudena. Sellise nõude rahuldamise seisukohalt ei omaks iseenesest tähtsust see, kas

hageja tegeleb käesoleval ajal kaubandusega. Oluline võiks olla, kas hageja oleks oma tegevusala

muutnud ka kostjaga sõlmitud rendilepingu kestmise ajal.

A. Kull, P. Jerofejev, T. Tampuu