3-2-1-142-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-142-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. detsember 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Jaak Kõrtsi hagi Anne Purde (Purre) vastu omandiõiguse

tunnustamiseks 1/2 mõttelisele osale korteriomandist ja

taotlus kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/733/05 (otsusel ekslikult märgitud nr 2-2/618/05)

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jaak Kõrtsi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

5. detsember 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Jaak Kõrts ja tema esindaja vandeadvokaat Kenno

Vilippus ning kostja esindaja vandeadvokaat Leon Glikman.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2005. a otsus

kohtukulude jaotuse osas ning teha selles osas uus otsus,

millega mõista Jaak Kõrtsilt Anne Purde kasuks välja 10 000

krooni kohtukulude katteks.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Jaak Kõrtsile kassatsioonkaebuselt 5. juulil 2005. a

tasutud kautsjon 2000 (kaks tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jaak Kõrts esitas 9. märtsil 2004. a hagi Anne Purde vastu, milles palus tunnustada enda

omandiõigust 1/2 mõttelisele osale korteriomandist asukohaga Xxxxx linnas Xxxxx tn x-xx

(xxxxxxxxxxx nr xxxxx) (edaspidi korteriomand) ning mõista kostjalt välja kohtukulud.

Hagiavalduse täiendamise avalduses palus hageja tühistada kinnistusraamatusse 24. mail 2000. a

tehtud kande, mille järgi on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud kostja, ning kanda

korteriomandi kaasomanikena kinnistusraamatusse hageja ja kostja (mõlemad 1/2 mõttelises osas).

Hagiavalduse kohaselt elasid hageja ja kostja ühise perena koos 1999. a kevadest kuni 2003. a

sügiseni. Abielu pooled ei sõlminud, kuna kooselu alguses ei olnud kummagi abielu lahutatud.

1999. a maikuus soetasid pooled ühise kodu rajamise eesmärgil vallasasjana korteri Xxxxxx Xxxxx

x-xx. Korter registreeriti poolte kokkuleppel kostja nimele, kuna kostja oli selleks ajaks lahutatud,

hageja aga veel enda faktiliselt lahus elavast abikaasast lahutamata. Korter kinnistati korteriomandina

24. mail 2000. a lähtuvalt poolte esialgsest kokkuleppest samuti kostja nimele. Hageja on kulutanud

raha korteri soetamiseks ning korteris tehtud ehitus- ja remonditööde eest tasumiseks. Ta on osalenud

korteri renoveerimisel ja sisustamisel tööpanusega, samuti valmistanud mööbli. Hageja tehtud

kulutuste kohta poolte ühise eluaseme rajamisel on vormistatud poolte allkirjadega dokument

!Korteri (Xxxxx x-xx Xxxxx) ostmisel ja sisustamisel tehtud kulutused 1999. a." (edaspidi

kuludokument). Samuti on hageja võtnud osa korteri ühisest majandamisest kogu poolte kooselu

vältel.

Hageja arvates on pooltel tekkinud korteriomandile ühise tegutsemise lepingu alusel kaasomand,

mida kostja on poolte kooselu ajal ka tunnistanud. Kuna pooled ei leppinud ühise tegutsemise lepingu

sõlmimisel kokku, kui suur osa loodud varast kummalegi kuulub, tuleb lugeda poolte osad võrdseks.

Kohtuvälist kokkulepet korteri kasutamiseks, jagamiseks või võõrandamiseks ei ole pooled

saavutanud.

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Kostja arvates ei sõlminud pooled ühise tegutsemise lepingut. Kuludokumendil kostja nime juures

asuv allkiri ei ole kostja kirjutatud. Pooled alustasid kooselu 1999. a jaanipäeval. Selleks ajaks oli

kostja oma raha eest korteri juba ostnud. Kostja ja Anne Soonets sõlmisid korteri ostu-müügilepingu

6. mail 1999. a. Korteri hinnaks oli 220 000 krooni. Raha korteri ostmiseks kandis kostja üle oma

hoiuarvelt, samuti maksis kostja 6. mail 1999. a notaritasu 1116 krooni 30 senti. Raha, mille eest

kostja korteri ostis, on pärit abielulahutuse käigus jagatud ühisvarast (78 500 krooni), kostjale varem

kuulunud Xxxxxx Xxx tn xx-x asuva korteri müügist (80 000 krooni) ja lähedastelt saadud laenust

(50 000 krooni), samuti töötasust. Kostja tunnistab, et hageja muretses kooselu alguses asju väärtuses

100 000 krooni, kuid arvestades kulumit 5%, jääb summaks 75 000 krooni. Kostja kulutused kooselu

ajal korteri ülalpidamiseks olid 76 198 krooni 50 senti, seega poolte kulutused kattuvad.

3. Pärnu Maakohus rahuldas 28. jaanuari 2005. a otsusega hagi ning tunnustas hageja omandiõigust

1/2 mõttelisele osale korteriomandist, tühistas kinnistusraamatusse 24. mail 2000. a tehtud kande

kostja sissekandmise kohta korteriomandi ainuomanikuna ja otsustas kanda korteriomandi

kaasomanikena kinnistusraamatusse hageja ja kostja, kummagi 1/2 mõttelises osas. Lisaks mõistis

kohus kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud summas 21 000 krooni ja Eesti Vabariigi kasuks

ekspertiisi kulud 1260 krooni.

Kohus leidis hageja seletust ja tunnistajate ütlusi hinnates, et pooled soetasid korteri ühise

tegutsemise lepingu alusel. 1998. a jõudsid pooled ühisele otsusele, et hakkavad ühise perena koos

elama, remontisid koos kostjale kuulunud korteri Xxxxxx Xxx tänaval ja organiseerisid ühiselt selle

müüki ning soovisid Xxxxx tn korteri omandada ühiseks koduks. Enne Xxxxx tn korteri ostmist elas

hageja kostja korteris Xxx tänaval, mille sisustamiseks lasi hageja teha mööblit. Hageja kulutas

Xxxxx tn korteri ostmisel 76 000 krooni: 25 000 krooni tasus ta korteri ostmiseks käsirahana

kinnisvarabüroos ja tasus ka teise sissemaksu 50 000 krooni, samuti maksis ta notaritasu 1000 krooni.

Eksperdiarvamuse alusel tuleb lugeda tõendatuks, et hageja esitatud kuludokumendile on tõenäoliselt

alla kirjutanud kostja. Kuna pooled ei ole ühise tegutsemise lepingu sõlmimisel kokku leppinud, kui

suur osa kummalegi kuulub, tuleb lugeda poolte osad võrdseks. Kuigi korteri ostmisel tasus kostja

144 000 krooni, on korteri hilisem renoveerimine ja sisustamine toimunud hageja raha ja isikliku

tööpanuse arvel. Kuigi kostja on väitnud, et kooselu ajal tasus tema kõik korteri kasutamisega seotud

kulutused, on ta selle kohta kohtule esitanud tõendeid ainult korteriühistule makstud

kommunaalkulude kohta. Asjaolu, et kostja on saanud 50 000 krooni korteri ostmiseks väljastpoolt

ühist tegutsemist hagejaga, ei anna alust jätta hagi rahuldamata.

Kohus jättis tähelepanuta kostja taotluse jätta läbi vaatamata hageja nõue kinnistusraamatusse tehtud

kande tühistamiseks ja uue kande tegemiseks põhjusel, et hageja ei ole järginud asjaõigusseaduse

(AÕS) § 65 lg-s 1 sätestatud eelnevat kohtuvälise lahendamise korda. Käesoleval juhul asendab

kohtuotsus kande parandamiseks puuduvat nõusolekut (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 7).

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palus kostja jätta kohtukulud hageja kanda.

Kaebuse järgi ei ole hageja omandiõiguse tekkimise aluseks ühise tegutsemise leping. Poolte suhe ei

põhinenud lepingul ja tegemist ei olnud koostööpartneritega ühises ettevõtmises. Kostja tasus korteri

ostuhinna üksi. Hageja ei osalenud Xxx tn korteri müügi- ja Xxxxx tn korteri ostu-müügilepingu

sõlmimisel. Pooled ei käitunud 1999. a kevadel ühise perekonnana. Kostja maksis kõik korteriga

seotud kulud. Kuludokumenti ei ole kostja allkirjastanud.

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 6. juuni 2005. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja kohtukulud 35 000 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kaasomandi tekkimiseks ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 440 lg 2

alusel vajalik, et isikud oleksid sõlminud ühise tegutsemise lepingu. Tuvastatud ei ole, et pooled

oleksid soovinud omandada korteri kaasomandisse, mistõttu ei saa rääkida ka ühise tegutsemise

lepingust. Üksnes ühise perena käitumisest ja ühise kodu loomise kavatsusest ei saa järeldada, et

pooled vahetasid vastastikuseid tahteavaldusi ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseks ja korteri

kaasomandisse omandamiseks. Samuti ei saa kuludokumendist järeldada, et kostja on väljendanud

tahet sõlmida hagejaga ühise tegutsemise leping sooviga omandada vaidlusalune korteriomand

kaasomandisse. Kostja on väljendanud oma tahte 5. mail 1999. a sõlmitud korteri ostu-müügi- ja

pandilepingus, mille kohaselt omandas kostja vaidlusaluse korteri ainuomandisse. Muude lepingute

sõlmimine on tuvastamata. Kuna ühise tegutsemise lepingut sõlmitud ei ole, ei saa hageja kulutuste

tegemine olla aluseks omandiõiguse tekkimisele. Seetõttu ei ole vaja võtta seisukohta väidete kohta,

kas kostja ostis korteri üksnes oma raha eest või andis selleks raha ka hageja. Samuti ei ole hagi

lahendamise seisukohalt oluline, kas hageja on kulutanud oma raha korteris tehtud ehitus- ja

remonditööde tegemiseks ja/või kas hageja on osalenud korteri renoveerimisel ja sisustamisel isikliku

töise panusega. Samuti ei saa hageja omandiõiguse tekkimise aluseks olla see, et vaidlusaluses

korteris on tema isiklikud asjad.

Kuna hagejal ei saanud TsK § 440 lg 2 alusel korteri mõttelisele osale omandiõigust tekkida, ei

saanud hagejal tekkida omandiõigust ka korteri kinnistamisel tekkinud korteriomandile. Seetõttu ei

tule rahuldada ka hageja nõuet kinnistusraamatu kande parandamiseks, sest kinnistusraamatu kanne

on õige.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega jätta muutmata maakohtu otsus.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus jõudnud vääralt järeldusele, et ühise tegutsemise

leping ei ole tuvastatud. Kuludokumendis oli kirjas, et hageja kulutused 214 613 krooni on hageja

kokkuleppeline osa ühise eluaseme rajamisel kostjaga. Seega oli pooltel selgesõnaline kokkulepe.

Kostja käitumine hageja raha vastu võttes ja töö tegemist aktsepteerides on käsitatav kaudse

tahteavaldusena, st kostja andis aktsepti ühise tegutsemise lepingule. Maakohus tuvastas õigesti

poolte ühise eesmärgi, s.o ühise eluaseme rajamiseks teise korteri ühine remontimine parema

müügihinna saamiseks ja uue korteri soetamine ühiseks eluasemeks.

Kuna tegemist on hinnaga hagiga, st korteri hind on 400 000 krooni ja 1/2 sellest on 200 000, ei või

õigusabikulud ületada sellest 5%, s.o 10 000 krooni. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks

põhjendamatult välja 35 000 krooni.

8. Kostja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Ei ole tõendatud, et kostja oleks väljendanud hagejale õiguslikult siduvat tahet sõlmida leping ühise

majandusliku eesmärgi saavutamiseks sooviga omandada vaidlusalune korteriomand poolte

kaasomandisse. Tegelik olukord ja korteriomandi soetamisel sõlmitud lepingud kinnitavad, et kostja

omandas korteri ainuomandisse. Hageja korteriomandi omandamisel ei osalenud. Hageja väited Xxx

tn korteri ja kirjalikult sõlmitud ühise tegutsemise lepingu kohta on asjakohatud.

9. Kohtuistungil jäid pooled kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Kostja esindaja leidis lisaks, et

kohtukulude jaotamise tähenduses on hagi osaliselt hinnata.

Hageja esindaja esitas hageja kohtukuluna arve summas 8500 krooni, millele kostja esindaja vaidles

vastu, leides, et arve ei ole kohtukulude nimekiri ega kuludokument tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 60 lg 3 mõttes. Kolleegium määras istungil, et arve võetakse toimikusse.

Kostja lepinguline esindaja esitas kostja kohtukulude nimekirja, paludes hagejalt kostja kasuks välja

mõista 20 650 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks

hagi rahuldamata jätmise osas, kuid ringkonnakohtu otsust tuleb muuta TsMS § 363 p 2 alusel

kohtukulude väljamõistmise osas.

11. Haginõue on suunatud kinnistusraamatu kande parandamisele AÕS § 65 lg 1 alusel. Hageja väitel

on kinnistusraamatu kanne, mille järgi korteriomandi ainuomanik on kostja, ebaõige. Hageja arvates

on korteriomanikeks pooled kaasomanikena, mistõttu kinnistusraamatu kanne tuleb parandada.

Riigikohus on 21. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110) leidnud, et

vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES

§ 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Samuti on viidatud otsuses leitud, et

kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast

korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Asja materjalide järgi on kostja kantud

korteriomanikuna kinnistusraamatusse, kuna ta oli vallasasjast korteri omanik. Seega saaks kohus

tuvastada kinnistusraamatu kande ebaõigsuse, kui ta leiaks, et vallasasjast korter oli poolte

kaasomandis.

12. Korterile kaasomandi tekkimise õigusliku alusena näeb hageja TsK § 440 lg-t 2, mille järgi ühise

tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara on poolte kaasomandis. Seega palub hageja

kinnistusraamatu kande ebaõigsuse kindlakstegemiseks tuvastada, et pooled omandasid vallasasjast

korteri kaasomandisse.

13. Kolleegiumi arvates võivad vabaabielu pooled ühise tegutsemise lepingu alusel soetada vara

kaasomandisse, nagu on Riigikohus leidnud ka nt 18. detsembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

129-98 (RT III 1999, 3, 44), 28. jaanuari 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-98 (RT III 1998, 5, 47)

ja 17. oktoobri 1996. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-113-96 (RT III 1996, 29, 380).

Ühise tegutsemise lepingu järgi kohustuvad pooled TsK § 438 lg 1 kohaselt ühiselt tegutsema ühise

majandusliku eesmärgi saavutamiseks. Sellisel juhul tasuvad lepinguosalised TsK §-s 438 märgitud

eesmärgi saavutamiseks osamaksu rahas või muus varas või töise osavõtu teel. Lepinguosaliste

rahalised või muud varalised osamaksud, samuti nende ühise tegutsemise tulemusena loodud või

omandatud vara on TsK § 440 lg 2 kohaselt nende kaasomandis. Ühise tegutsemise lepingu korral

võib lepinguosaline nõuda ka oma omandiõiguse tunnustamist ühise tegutsemise tulemusena loodud

või omandatud varale.

14. Kuna tsiviilkoodeks ühise tegutsemise lepingule kohustuslikku vormi ette ei näinud, võisid

pooled sõlmida lepingu üldjuhul mis tahes vormis. Samas peab vallasasjast korteri võõrandamise

leping asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi olema notariaalselt tõestatud. Seetõttu

peab kolleegiumi arvates olema notariaalselt tõestatud ka vallasasjast korteri kaasomandisse

soetamiseks sõlmitud ühise tegutsemise leping. Kuna sellist lepingut sõlmitud ei ole, ei saa

kolleegium lähtuda ka sellest, et poolte ühiseks eesmärgiks oli korteri kaasomandisse soetamine. Kui

poolte eesmärgiks oli kaasomandi loomine, tuli korteriomand ka kaasomandisse soetada, nagu on

kolleegium märkinud ka 26. jaanuari 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-99 (RT III 1999, 5, 55), ja

selleks tuli pooltel vastavat tahet väljendada notariaalselt tõestatud vormis.

Seega leidis ringkonnakohus kolleegiumi arvates õigesti, et hagejal ei tekkinud TsK § 440 lg 2 järgi

omandiõigust vallasasjast korterile ega seetõttu ka korteriomandile. Ringkonnakohus ei tuvastanud

korteri ühist omandamist poolte kaasomandisse, mistõttu ei saa rääkida ka sellele suunatud ühise

tegutsemise lepingust. Vastavalt TsMS § 353 lg-le 3 ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid

asjaolusid.

15. Kolleegium märgib lisaks, et ühise tegutsemise leping võidi sõlmida ka muul eesmärgil kui asja

ühiseks omandamiseks. Kui pooled oma varalisi suhteid korteri omandamisel, parendamisel või

majandamisel lepinguga ei reguleerinud, võib selleks kulutusi teinud poolel olla lisaks teise poole

vastu nõue alusetu rikastumise alusel.

16. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga hagejalt kostja kasuks kohtukulude katteks 35 000

krooni väljamõistmisega. Kuna esitatud on hinnaga hagi, kus hagi hinnaks on 200 000 krooni, s.o

pool korteriomandi hinnast, saab õigusabikulude eest TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel hagejalt kostja kasuks

välja mõista mitte rohkem kui viis protsenti hagi rahuldamata osast, s.t 10 000 krooni. Selles osas

muudab kolleegium ringkonnakohtu otsust.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Tambet Tampuu