3-4-1-16-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-4-1-16-05

Otsuse kuupäev

15. detsember 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton ning liikmed Lea Kivi, Ants Kull, Villu Kõve ja

Jüri Põld

Kohtuasi

Tallinna Ringkonnakohtu taotlus tunnistada asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 131 lõike 2 laused 3 ja 5 kehtetuks

Menetluse alus

Tallinna Ringkonnakohtu 13. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/793/05

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu taotlus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Riina Leinsalu esitas 5. mail 2004. a Lääne Maakohtusse hagi Monika-Kätlin Kriidi vastu, milles

palus kanda endale üle ostja õigused ja kohustused Haapsalu linnas Sadama tn 27 elamus (edaspidi

elamu) asuva korteri nr 2 (edaspidi korter) võõrandamiseks 19. veebruaril 2004. a sõlmitud lepingu

järgi. Samuti palus hageja tunnistada enda omandiõigust korterile ja 234/1092 suurusele mõttelisele

osale elamust ning nõuda korter ja elamu mõtteline osa kostja valdusest välja.

8. juunil 2004. a kaasas Lääne Maakohus menetlusse kostjana Silvi Saarelehe. 27. oktoobril 2004. a

lõpetas maakohus hagist loobumise tõttu menetluse hagis M.-K. Kriidi vastu. Pärast korduvat hagi

eseme muutmist palus hageja lõpuks kohtul tuvastada, et hageja on teostanud ostueesõiguse korterile

ning et kostja S. Saareleht on kohustatud hagejale üle andma omandiõiguse korterile ja tegema

sellekohase avalduse.

Hagejale ja S. Saarelehele kuulub kummalegi mõtteline osa elamust. Elamu on käibes vallasasjana ja

selles on vähem kui kuus eluruumi. Eluruumid on erastatud. Kostja sõlmis 19. veebruaril 2004. a talle

kuuluva eluruumi müügilepingu M.-K. Kriidiga ja ei teatanud sellest teistele samas elamus asuvate

eluruumide omanikele. Hageja sai müügilepingust teada omal initsiatiivil notarilt 29. märtsil 2004.

Olles tutvunud müügilepingu tingimustega, koostas hageja võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lõikes 4

ettenähtud ostueesõiguse teostamise avalduse. Notar saatis tehingu pooltele ostueesõiguse teostamise

avalduse kinnitatud ärakirjad ja kutsus esialgse lepingu pooli 6. aprilliks 2004. a notaribüroosse

korteri üleandmise asjaõiguslepingut sõlmima. Kumbki esialgse lepingu pool 6. aprillil ega ka uue

ajana väljapakutud 20. aprillil 2004. a notaribüroosse ei ilmunud. Hagejal on õigus nõuda omandit ja

valdust müüdud korterile.

2. Kostja S. Saareleht palus jätta hagi rahuldamata.

Kostja leidis, et hageja ostueesõigus eluruumi omandamiseks ei tulene asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕSRS) § 131 lõikest 2. Kostja ja M.-K. Kriidi vahel 19. veebruaril 2004. a sõlmitud

müügileping on tühistatud ja seega kehtetu algusest peale. Hageja on sellest teadlik. Seetõttu puudub

hagejal seaduslik alus nõuda temalt asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandiõiguse ülekandmist.

3. Lääne Maakohus rahuldas 10. märtsi 2005. a otsusega hagi. Kohus tuvastas, et hageja on

30. märtsil 2004. a teostanud ostueesõiguse korterile ning kostja on kohustatud andma hagejale üle

omandiõiguse korterile koos sellele vastava muu osaga elamust ning tegema selleks vastava

tahteavalduse.

4. Kostja esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse

osas, millega hagi rahuldati, samuti kostjalt hageja kasuks kohtukulude väljamõistmise osas. Hageja

vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

5. Tallinna Ringkonnakohtu 13. septembri 2005. a otsusega tühistati maakohtu otsus ning jäeti hagi

rahuldamata. Kohus jättis kohaldamata ja tunnistas põhiseadusega (PS) vastuolus olevaks AÕSRS

§ 131 lõike 2 kolmanda ja viienda lause. Samuti mõistis kohus hagejalt kostja kasuks välja

kohtukuluna 5620 krooni.

KOHTU JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Tallinna Ringkonnakohus taotles Riigikohtult AÕSRS § 131 lõike 2 kolmanda ja viienda lause

kehtetuks tunnistamist nende vastuolu tõttu põhiseadusega.

Kohus leiab, et AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas ja viies lause on niivõrd õigusselgusetud, et ei vasta

PS §-s 10 sätestatud õigusriigi ja õigusselguse põhimõtetele. Ringkonnakohus põhjendab oma

seisukohta sellega, et vaatlusaluse normi pealkiri räägib vallasasjana käibes oleva ehitise

ostueesõigusest, samas kui lõike 2 kolmas lause piirab erastatud eluruumi ostueesõigust. Kohtu

arvates aga ei tulene normist erastatud eluruumi ostueesõigust üldse. Seega piiratakse õigust, mille

olemasolu seadusest ei tulene. Kohtu arvates puudutab AÕSRS § 131 lõige 2 kaasomaniku

ostueesõigust, kuid erastatud eluruumi puhul ei ole võimalik kaasomanikust rääkida.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kaasomandi mõttelise osa erastatud eluruumi juurde kuulumisest

järeldada, et erastatud eluruumide omanikud on elamu kui vallasasja kaasomanikud.

Kohtu arvates ei tulene ühestki sättest, et eluruumi juurde kuuluva kaasomandi mõttelisest osast võiks

tuletada ostueesõiguse ehitise reaalosadele (erastatud eluruumile või mitteeluruumile). Eluruum ja

selle juurde kuuluv mõtteline osa on käibes koos. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks, et

ostueesõigus tekib üksnes mõttelisele osale ehitisest, mitte aga ka eluruumi suhtes ja tunnistab seega

õigusselgusetuks ka AÕSRS § 131 lõike 2 viienda lause.

7. Riigikogu õiguskomisjon asub seisukohale, et AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas ja viies lause ei ole

olemasoleva õiguspraktika tõttu õigusselgusetud. Seega puudub alus nende sätete

põhiseadusevastaseks tunnistamiseks vastuolu tõttu õigusriigi põhimõttega.

Norm kehtestati 1995. a majandusministri ettepanekul, lähtudes sellest, et ostueesõigus soodustab

väiksema arvu omanike teket väiksemates majades. See aga soodustaks vajaliku varahoolduse

korraldamist. Era- ja avalikus õiguses on seadustel erinev määratletuse nõue. Eraõiguse normid on

üldiselt väiksema määratletuse astmega ja omandavad sageli konkreetse sisu alles kohtupraktika

kaudu. Vaatlusaluse sätte kohaldamisel on notaritel välja kujunenud üle kümne aasta pikkune ühtlane

praktika, seega ei ole ringkonnakohtu välja toodud argumendid piisavad. Õiguskomisjon peab ka

vajalikuks märkida, et AÕSRS § 131 kaotab varsti oma regulatiivse toime, sest AÕSRS § 13 lõike 6

kohaselt ei saa pärast 1. märtsi 2006. a enam ehitise kui vallasasjaga tehinguid teha.

Riigikogu õiguskomisjoni arvamusele lisatud Riigikogu põhiseaduskomisjoni arvamuse järgi riivab

AÕSRS § 131 lõige 2 tõsiselt õigusselguse põhimõtet ja kohtu välja toodud probleemid on tõsised,

kuid põhiseaduse teistele väärtustele tuginedes ei ole sätte põhiseadusevastaseks tunnistamine

põhjendatud. Arvestada tuleb usalduse kaitse põhimõttega ja sellega, et sätte regulatiivne toime lõpeb

1. märtsil 2006. Ka on notarid käibes vaidlustatud sätteid üheselt mõistnud selliselt, et ostueesõigus

nende järgi tekib.

8. Justiitsministri arvates on AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas ja viies lause põhiseadusega kooskõlas.

Justiitsminister leiab, et kõnealused laused on olenemata kasutatavast tõlgendusmeetodist

ühemõtteliselt tõlgendatavad. Mõningased terminoloogilised erisused võrreldes eraõiguse

üldregulatsiooniga on põhjendatavad sellega, et tegemist on reformiseadusega. See, et vaatlusaluse

regulatsiooni lõplikud õiguslikud tagajärjed tulenevad mitme sätte koosmõjus rakendamisest, on

tavaline ka muu eraõigusliku regulatsiooni puhul. Regulatsioon on õigusselguse määralt võrreldav

muude kehtivate reformiseadustega.

Justiitsminister rõhutab, et ehitiste kui vallasasjade tsiviilkäive on allutatud kohustuslikule

notariaalsele vorminõudele. Notarite Kojast saadud informatsiooni kohaselt on vaidlustatud sätete

tõlgendamisel välja kujunenud ühtne notariaalpraktika ning vaidlusi ostueesõiguse olemasolu üle ei

ole senini olnud. Seega oli kõigil käibes osalejatel asjatundliku nõustamise abil võimalik teada saada

erastatud eluruumi võõrandamisel kehtivast ostueesõigusest, selle teostamise korrast ning õiguslikest

tagajärgedest. Nii pika ja väga ühese praktika tõttu ei saa vastavat regulatsiooni õigusselgusetuks

pidada.

Samas aga möönab justiitsminister, et AÕSRS § 131 ei ole probleemivaba. Võib väita, et erastatud

eluruumi omanikke koheldakse korteriomandi omanikega võrreldes ebavõrdselt, kuivõrd kinnistatud

korterite võõrandamisel ei ole ostueesõigust ette nähtud. Seadusandja kehtestas nende õiguse

objektide suhtes erineva regulatsiooni, kuna soovis muuta korteriomandi atraktiivseks tsiviilkäibe

objektiks. Kaasomanike ostueesõiguse puhul on tegemist ajutise abinõuga, mis on kantud väikeste

kortermajade omanike huvist.

Justiitsminister ei pea vajalikuks põhjalikumalt analüüsida ostueesõigusest tingitud omandiõiguse

riive proportsionaalsust, kuna selle kohta ei ole arvamust küsitud.

9. Õiguskantsler leiab, et AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas ja viies lause ei ole tsiviilasja lahendamiseks

asjassepuutuvad sätted. Lisaks jõudis õiguskantsler sätete formaalset põhiseaduspärasust kontrollides

järeldusele, et need on õigusselguse põhimõttega kooskõlas. Sätted on osa reformiseadusest ning

vastavad reformiseaduselt nõutavale õigusselguse tasemele ja neist on võimalik aru saada seaduse

kommentaaride ning asjatundliku nõustamise abiga. Riive materiaalset põhiseaduspärasust ei ole

õiguskantsleri arvates konkreetses normikontrollis esitatud asjaolude järgi võimalik hinnata.

10. Hageja on seisukohal, et AÕSRS § 131 lõige 2 on põhiseadusega kooskõlas.

Vaidlustatud sätted on koosmõjus arusaadavad ja õigusselged. Sellele viitab ka asjaolu, et kogu

viidatud normi kehtivuse ajal ei ole selle kohaldamisel ning ostueesõiguse teostamisel tekkinud

õigusvaidlust, mis oleks pälvinud Riigikohtu tähelepanu. Seega on õigusnorm olnud õiguse

kohaldajatele üheselt arusaadav.

11. Kostja ei ole Riigikohtule taotluse suhtes seisukohta avaldanud.

VAIDLUSTATUD SÄTTED

12. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 sätestab:

"§ 131. Ostueesõigus ehitise kui vallasasja tasulisel võõrandamisel

(1) Kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel

võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale

sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule.

(2) Kaasomaniku ostueesõigust ei kohaldata eluruumide ja elamutes asuvate mitteeluruumide

erastamisel. Erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa on

käibes koos. Erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi tasulisel võõrandamisel ei kohaldata

kaasomaniku ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus. Ostueesõigust ei ole eluruumide

ja mitteeluruumide erastamise kohustatud subjektil. Kaasomaniku ostueesõiguse korral laieneb see ka

ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile."

PÕHISEADUSLIKKUSE JÄRELEVALVE KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Riigikohus saab vastavalt põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 14

lõikele 2 kohtu taotlusel kontrollida üksnes asjassepuutuva normi põhiseadusele vastavust.

Asjassepuutuv on norm, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega (vt Riigikohtu üldkogu

22. detsembri 2000. a otsus asjas nr 3-4-1-10-00 - RT III 2001, 1, 1, p 10).

14. Ringkonnakohus leidis, et tsiviilasja lahendamine sõltub asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

§ 131 lõike 2 kolmandast ja viiendast lausest. Seejuures lähtus kohus eeldusest, et seaduse teistes

sätetes ei ole kehtestatud ostueesõigust korterile, mis oli ka peamiseks põhjenduseks, miks kohus

luges vaidlusalused sätted õigusselgusetuks. Seega peab kolleegium esmalt kontrollima, kas korteri

ostueesõigust ei tulene mõnest seaduse vaidlustamata sättest, misjärel saab hinnata vaidlustatud sätete

asjassepuutuvust ja kogu regulatsiooni põhiseaduspärasust.

15. Erastatud eluruum saab AÕSRS § 13 lõigete 4 ja 6 järgi olla vallasasjana tsiviilkäibes, st sellega

saab teha tehinguid. Nimetatud sätetes ei ole märgitud, et erastatud eluruum on tsiviilkäibes koos

sellega seotud mõttelise osaga elamust, nagu see on sätestatud korteriomandiseaduse

(KOS) § 1 lõigetes 2 ja 3 kinnistatud korterite (korteriomandite) kohta. Siiski ilmneb selline põhimõte

nende sätete koostoimest mitmete teiste sätetega.

Nii on eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lõike 1 järgi erastamise objektiks elamu või korter

koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Sama seaduse § 3 lõike 2 järgi lähtutakse korterile või

mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel korteri või mitteeluruumi

üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas ning nimetatud osa

määratletakse mõttelise osana. Korteriomandiseaduse korteriomanike ühisuse ja kortermaja

valitsemise sätteid kohaldatakse KOS § 28 järgi ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja

mitteeluruumile. Mõttelistes osades ühises asjas mitmele isikule kuuluv omand on kaasomand

asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lõike 3 järgi. Ka AÕSRS § 131 lõike 2 teises lauses on sätestatud, et

erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa on käibes koos.

Kolleegium märgib lisaks, et eluruumi vallasasjana omaval isikul on EES § 211 järgi õigus saada ka

korteriomandi omanikuks, st erastada korterite juurde maad.

16. Eelnevast järeldab kolleegium, et erastatud elamu osad, mis ei ole mõne korteriomaniku

ainuomandis, on kõigi korteriomanike kaasomandis. Samale seisukohale on asunud ka

ringkonnakohus. Enne kinnistamist on korterid tsiviilkäibes vallasasjadena (elamu reaalosadena)

koos nende juurde lahutamatult kuuluvate mõtteliste osadega elamust. Seega on erastatud eluruumide

omanikud samaaegselt ka elamu kaasomanikud.

17. Ehitise kaasomanikul on ehitise mõttelise osa võõrandamisel AÕSRS § 131 lõike 1 alusel

üldjuhul võõrandatava osa ostueesõigus. Tulenevalt sama paragrahvi 2. lõike teisest lausest ei ole

võimalik erastatud eluruumi tsiviilkäibes lahutada eluruumi juurde kuuluvast muust elamu osast.

Sama paragrahvi 2. lõike viienda lause järgi laieneb kaasomaniku ostueesõigus ka kaasomandiga

seotud eluruumile. Seega laieneb võimalus kasutada ostueesõigust ehitise mõttelise osa müümisel ka

ehitise reaalosaks olevale eluruumile.

18. Eelnevast järeldub, et seadusandja on ette näinud ostueesõiguse erastatud eluruumi

võõrandamisel. See tuleneb AÕSRS § 131 lõikest 1 ja sama paragrahvi 2. lõike teisest ja viiendast

lausest. Kolleegium loeb nimetatud sätted koostoimes asjassepuutuvaks ja kontrollib järgnevalt nende

formaalset vastavust põhiseadusele.

Kolleegium nõustub õiguskantsleriga, et asjassepuutuv ei ole AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas lause,

mille kohaselt kaasomaniku ostueesõigust ei kohaldata enam kui kuue kaasomanikuga ehitises.

Elamul, milles asuva korteri suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, on vähem kui kuus

kaasomanikku.

19. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kaasomaniku ostueesõigust reguleerivad

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse sätted on niivõrd õigusselgusetud, et normi adressaat ei saa

asjaolusid arvestades ka asjakohase nõustamise abiga mõistlikul määral ette näha oma tegude

tagajärgi.

20. Põhiseaduse §-st 10 tuleneb õiguskindluse põhimõte. Kõige üldisemalt peab see printsiip looma

kindluse kehtiva õigusliku olukorra suhtes. Õiguskindlus tähendab nii selgust kehtivate õigusnormide

sisu osas (õigusselguse põhimõte) kui ka kindlust kehtestatud normide püsimajäämise suhtes

(õiguspärase ootuse põhimõte). Õigusselguse põhimõtte kohaselt peab isikul olema võimalik piisava

selgusega ette näha, missuguse õigusliku tagajärje üks või teine tegu kaasa toob.

Seega on ringkonnakohus tõstatanud küsimuse AÕSRS § 131 sätete vastavusest õigusselguse

põhimõttele ning kolleegium analüüsib järgnevalt, kas vaidlustatud sätted on piisavalt õigusselged.

21. Kolleegium märgib, et põhiseadusega nõutav normi määratletuse ehk õigusselguse aste ei ole

kõikide normide puhul sama. Selgemad ja täpsemad peavad olema normid, mis võimaldavad isiku

õigusi piirata. Kuivõrd kaasomaniku ostueesõigus piirab erastatud eluruumi omaniku käsutusõigust

talle kuuluva eluruumi suhtes, peab selline kitsendus olema sätestatud viisil, mis võimaldab eluruumi

omanikul sellega arvestada.

22. Põhiseadusega nõutava ja vajaliku õigusselguse määra piiritlemisel saab kohus arvestada ka

Euroopa Inimõiguste Kohtu praktikaga. Euroopa Inimõiguste Kohus on otsuses Sunday Times vs.

Ühendkuningriik leidnud: "Normi saab pidada "seaduseks" üksnes siis, kui see on formuleeritud

piisava täpsusega, võimaldamaks kodanikul oma käitumist reguleerida: ta peab saama - kui tarvis, siis

asjakohase nõustamise abiga - asjaolusid arvestades mõistlikul määral ette näha tagajärgi, mille

teatud tegevus võib kaasa tuua. Need tagajärjed ei pea olema absoluutse kindlusega ettenähtavad:

kogemus näitab, et see on saavutamatu. Kuigi kindlus on väga soovitatav, võib sellega kaasneda

ülemäärane jäikus, ent õigus peab suutma muutuvate oludega kaasa minna. Seetõttu on vältimatu, et

paljud seadused on sõnastatud, kasutades termineid, mis on suuremal või vähemal määral ähmased

ning mille tõlgendamine ja kohaldamine on praktika küsimus." (Euroopa Inimõiguste Kohtu täiskogu

26. aprilli 1979. a otsus asjas Sunday Times vs Ühendkuningriik, p 49.)

23. Normi määratletust ei tule hinnata konkreetse vaidluse poolte seisukohalt vaadatuna.

Mõõdupuuks on normi adressaadiks olev kujuteldav keskmiste võimetega isik. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtuga, et AÕSRS § 131 on sõnastatud raskepäraselt ja esmapilgul ebaloogiliseltki ning

selle ühesugune mõistmine eriteadmisi omamata on raskendatud. Samas on see nii ka paljude teiste

seadusesätete puhul. Eriti on analoogseid probleeme nn reformiseadustega, mida on korduvalt

muudetud ja millega on kaasnenud loogilised vastuolud seaduste vahel ning seadustes eneses. Kohtu

ülesandeks on muu hulgas seaduste tõlgendamine ja vajadusel ka tekkinud vastuolude ja lünkade

ületamine. Igasugune seaduse ebaselgus ei tähenda tingimata põhiseadusevastasust. Kolleegium

leiab, et seaduse süstemaatilise tõlgendamise abil on võimalik järeldada seadusandja tahet väikestes

kortermajades ostueesõiguse sätestamiseks (vt otsuse punkte 15-18).

24. Arvestada tuleb ka seda, et AÕSRS § 131 lõike 6 teise lause kohaselt on vallasasjast ehitise või

selle osa tsiviilkäive allutatud kohustuslikule notariaalse tõestamise nõudele. Järelikult nõustab notar

erastatud eluruumi omanikku ja erastatud eluruumi ostjat, selgitades neile tehinguga kaasnevaid

õigusi ja kohustusi, sealhulgas kaasomaniku ostueesõiguse olemasolu, kaasomanike teavitamise

kohustust ja õiguslikke tagajärgi. Justiitsministri arvamusest ilmneb, et Notarite Koja andmetel on

vaidlusaluse regulatsiooni pinnalt välja kujunenud ühtne notariaalpraktika ning vaidlusi selle üle, kas

AÕSRS § 131 näeb ette erastatud eluruumi ostueesõiguse, varem tekkinud ei ole. Kuigi see ei ole

normi õigusselguse hindamisel määrav, kinnitab see siiski, et seni on normi adressaatideks olevad

isikud saanud asjakohase nõustamise abiga normi sisust aru.

25. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et vaidlusaluste normide kehtetuks tunnistamine

õigusselgusetuse tõttu ei ole põhjendatud.

Neil põhjustel jätab kolleegium ringkonnakohtu taotluse rahuldamata ja AÕSRS § 131

asjassepuutuvad sätted kehtetuks tunnistamata.

Tõnu Anton, Lea Kivi, Ants Kull, Villu Kõve, Jüri Põld