3-2-1-150-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-150-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. detsember 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Aivar Saaremägi, Mari-Ann Leimanni ja Heda Metsa hagi

Olga Reuti vastu üürilepingu pikenenuks lugemiseks ning

Olga Reuti vastuhagi Aivar Saaremägi, Merike Saaremägi,

Marko Saaremägi, Mari-Liis Saaremägi, Mari-Ann

Leimanni, Vello Leimanni, Grete Leimanni, Andreas

Leimanni ja Heda Metsa vastu üürilepingu lõpetamiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/586/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olga Reuti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

28. november 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna

Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus muutmata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 12. mail 2004. a esitasid Arne-Lembit Kööp, Aivar Saaremägi, Mari-Ann Leimann ja Heda Mets

Tallinna Linnakohtule hagi Olga Reuti vastu üürilepingu pikenenuks lugemiseks Xxxxxxxxx Xxxxx

xx xx asuvas elamus (edaspidi elamu).

25. augustil 2004. a esitas kostja vastuhagi hagejate vastu üürilepingute lõpetamiseks ja hagejate

eluruumist väljatõstmiseks. 1. detsembril 2004. a kaasas kohus määrusega vastuhagis protsessi

kostjatena Andres Kööbi, Paul-Sander Vahi, Eeva Kööbi, Merike Saaremägi, Marko Saaremägi,

Mari-Liis Saaremägi, Vello Leimanni, Grete Leimanni ning Andreas Leimanni. 5. jaanuari 2005. a

täpsustas hageja oma väljatõstmise nõuet.

14. jaanuaril 2005. a lõpetas kohus määrusega menetluse hagist ja vastuhagist loobumise tõttu A.-

L. Kööbi hagis ning kostja vastuhagis A.-L. Kööbi, A. Kööbi, P.-S. Vahi ja E. Kööbi vastu.

2. Hagi kohaselt on hagejad elamus üürnikud ning nendega olid 30. augustil 1993. a sõlmitud

üürilepingud viieks aastaks. Elamu tagastati õigusjärgsetele omanikele 1. septembril 1995. a.

Hagejate üürilepingud pikenesid 1. septembril 1998. a kuni 1. septembrini 2003. a. Kostja teavitas

hagejaid enne 1. septembrit 2003. a, et ta ei soovi olemasolevaid üürilepinguid pikendada, vaid tahab

sõlmida uued üürilepingud. Uued üürilepingud saadeti hagejatele posti teel ning kostja oli neile juba

alla kirjutanud. Hagejad pakutud lepingutingimustega ei nõustunud ja teavitasid sellest ka kostjat,

kuid kostja teatisele ei vastanud. 21. oktoobril 2003. a saatis kostja esindaja hagejatele teate, kus

palus 1. novembriks 2003. a vastata, kas hagejad soovivad sõlmida uusi üürilepinguid kostja pakutud

tingimustel või mitte. Teatises teavitati hagejaid ka sellest, et kui hagejad uut üürilepingut nimetatud

kuupäevaks ei sõlmi ning eluruumi vabatahtlikult ei vabasta, pöördub kostja oma õiguste kaitseks

kohtusse. Selle teate peale saatsid hagejad nõutud tähtpäevaks vastused, kus avaldati nõusolekut uue

üürilepingu sõlmimiseks, kuid avaldati soovi eelnevalt läbi rääkida teatud lepingupunktid. Kostja

hagejatele ei vastanud ega pöördunud oma õiguste kaitseks kohtusse. Küll asus kostja takistama

hagejatel kommunaalteenuste kasutamist. Hagejad said kostjalt teate, kus paluti eluruumid vabastada

1. veebruariks 2004. a. 30. jaanuaril 2004. a saatis hageja esindaja kostjale pretensiooni, milles paluti

taastada elamus elamiskõlbulik olukord ja teavitati kostjat, et tal puudub õiguslik alus hagejate

väljatõstmiseks. Hagejad pöördusid seejärel üürikomisjoni üürilepingute pikenenuks lugemise

nõudes. Üürikomisjon jättis hagejate avalduse rahuldamata, leides, et kostja andis

üürivaidlusmenetluse ajal komisjoni avaldused hagejate vastu üürilepingute lõpetamiseks, mistõttu

hagejatel ei ole elamuseaduse (ES) § 32 lg-st 3 tulenevat õigust nõuda üürilepingute pikenenuks

lugemist.

Hagejad on teinud omalt poolt kõik, et sõlmida uus üürileping, läbirääkimisi sooviti pidada vaid

teatud lepingupunktide üle. Eelkõige soovisid hagejad kokkuleppele jõuda uue üürilepingu tähtajas,

mida nad soovisid pikemaks ajaks kui kaks aastat. Üürileandja pidanuks kohtusse pöörduma

mõistliku aja jooksul pärast kolme kuu möödumist teate väljastamisest. Kuna hagejad ise olid

sunnitud pöörduma kohtu poole, tuleks asuda seisukohale, et kostja on vastava õiguse kaotanud ning

üürilepingud hagejate ja kostja vahel on pikenenud viieks aastaks. Elamuseadust peaks tõlgendama

selliselt, et uute üürilepingute sõlmimise ebaõnnestumise korral on tegemist üürilepingute

sõlmimisest kõrvale hoidmisega ES § 32 lg 3 mõttes, sest muidu oleksid üürnikud, kes ei tee omalt

poolt pingutusi uute üürilepingute sõlmimiseks, eelisolukorras nende üürnikega võrreldes, kes

heauskselt lepinguläbirääkimistesse astuvad, kuid kellel ei ole nendest mitteolenevatel põhjustel

õnnestunud lepinguid sõlmida.

3. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt lõppesid hagejate üürilepingud 1. septembril 2003. a. Kostja on hagejaid enne

lepingu tähtaja möödumist teavitanud üürilepingu lõpetamise soovist, mistõttu ei ole lepingud

pikenenud ES § 32 lg 2 alusel. Kostja pöördus 12. ja 13. aprillil 2004. a Tallinna üürikomisjoni poole

avaldusega üürilepingute lõpetamiseks. Sellega on kostja realiseerinud oma ES § 32 lg-st 3 tuleneva

õiguse nõuda lepingu lõpetamist.

A. Saaremägi on kostja esimesele kirjale vastates keeldunud üürilepingu sõlmimisest

ebaadekvaatsetel põhjutel, teisele kirjale aga vastamata jätnud. M.-A. Leimann ei ole kostja esimesele

kirjale vastanud, H. Mets on keeldunud esimesele kirjale saadetud vastuses uue üürilepingu

sõlmimisest valdavalt põhjendamatult. Teisele kirjale vastates keeldusid M.-A. Leimann ja H. Mets

küll põhjendatult lepingu sõlmimisest, kuid nendepoolsed ettepanekud lepingutähtaja suhtes ei olnud

kostjale vastuvõetavad. Kostja ei olnud kohustatud hagejate pakutud tingimustel uut üürilepingut

sõlmima. Üürilepingute sõlmimine ei jäänud ära kostja süül.

4. Vastuhagi kohaselt teavitas kostja 4. veebruaril 2003. a hagejaid üürilepingute lõpetamisest alates

1. septembrist 2003. a kooskõlas ES § 32 lg-ga 2. 11. augustil 2003. a saatis hageja kostjatele

ettepanekud uutel tingimustel üürilepingute sõlmimiseks alates 1. septembrist 2003. a. H. Mets

lükkas 28. augustil 2003. a ettepaneku tagasi. 21. oktoobril 2003. a saatis hageja kostjatele ES § 32

lg 3 kohase järjekordse kirjaliku teate, milles teavitas, et üüritud eluruumi vabastamata jätmisel

kolmekuulise tähtaja jooksul pöördub ta ES § 32 lg 3 alusel kohtusse üürilepingute lõpetamiseks.

Oma vastuses 21. oktoobri 2003. a kirjale teatasid H. Mets ja M.-A. Leimann, et ei soovi sõlmida uut

üürilepingut kostja pakutud tingimustel. Käesoleva ajani valdavad ja kasutavad hagejad kostjale

kuuluvas elamus asuvaid eluruume. 14. aprillil 2004. a esitas kostja Tallinna üürikomisjonile

avaldused sõlmitud üürilepingute lõpetamiseks ES § 32 lg-te 2 ja 3 ning üürivaidluse lahendamise

seaduse (ÜVLS) § 1 lg 1 alusel. Üürikomisjon ei võtnud avaldusi menetlusse, leides, et üürilepingu

lõpetamise vaidluse lahendamine ei kuulu tema pädevusse.

5. Hagejad vastuhagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata.

Hagejate arvates ei ole vastuhagi esitatud mõistliku aja jooksul ning sellest tulenevalt peaksid

üürilepingud pikenema. Kostjal oli aega ja võimalus kohtusse pöörduda. Kostjal ei ole alust keelduda

hagejatega üürilepingute sõlmimisest.

6. 25. oktoobril 2004. a kaasas kohus hagejate taotlusel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hagejate

poolel menetlusse Tallinna linna.

Kolmas isik leidis, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

Kolmanda isiku arvates on hagejad täitnud üürilepingut nõuetekohaselt, seega puuduvad üürilepingu

pikendamise takistused. Elamuseaduse § 32 lg-t 3 tuleb tõlgendada selliselt, et selles sätestatud

tähtaeg kolm kuud on aeg, mille jooksul tuleb üürileandjal pöörduda kohtusse uue üürilepingu

sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selline seisukoht tuleneb Riigikohtu 19. märtsi 2003. a otsusest

tsiviilasjas nr 3-2-1-25-03 (RT III 2003, 9, 94). Kostja seaduses sätestatud tähtaja jooksul

üürilepingute lõpetamiseks kohtu poole ei pöördunud, vaid tegi seda alles 2004. a augustis. Seega on

üürileping pikenenud esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Hagejad on korduvalt avaldanud soovi

üürisuhte jätkamiseks, kuid eluruumide omanik ei ole andnud hagejatele võimalust lepingu

tingimuste üle läbirääkimiste pidamiseks.

7. Tallinna Linnakohus rahuldas 14. jaanuari 2005. a otsusega hagi ning luges A. Saaremägi, M.-

A. Leimanni ja H. Metsa üürilepingud kostjaga pikenenuks viieks aastaks alates 1. septembrist

2003. a. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata ning mõistis kostjalt välja kohtukuluna 2620 krooni iga

hageja kasuks.

Linnakohtu otsuse kohaselt olid hagejate üürilepingud pikenenud omandireformi aluste seaduse

(ORAS) § 121 lg 3 alusel kuni 1. septembrini 2003. a. 4. veebruaril 2003. a teavitas kostja hagejaid

üürilepingute lõppemisest, tehes ettepaneku uue üürilepingu sõlmimise avalduse esitamiseks. Enne

üürilepingute tähtaja lõppemist saatis kostja hagejatele uue üürilepingu. Hagejad H. Mets ja

A. Saaremägi teatasid kostjale, et ei nõustu osa üürilepingu tingimustega. 21. oktoobril 2003. a saatis

kostja hagejatele uue kirjaliku teate, milles palus hiljemalt 1. novembriks 2003. a teatada, kas nad

soovivad sõlmida uut üürilepingut kostja pakutud tingimustel. 31. oktoobril 2003. a teatasid H. Mets

ja M.-A. Leimann kostjale, et ei hoia kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ning on nõus uue

üürilepinguga, mille tähtaeg oleks pikem kui kaks aastat. 23. jaanuaril 2004. a palus kostja hagejatel

üürilepingu puudumise tõttu eluruumid 1. veebruariks 2004. a vabastada.

Kohaldada tuleb ES § 32 lg-t 3, kuna kostja on teinud hagejatele enne lepingutähtaja möödumist

ettepaneku sõlmida uus üürileping ning saatnud uue üürilepingu allkirjastamiseks. Tähtsust ei oma

kostja 21. oktoobri 2003. a teatis hagejatele, kuna see on tehtud pärast lepingutähtaja möödumist.

Elamuseaduse § 32 lg 3 kohaselt tähendab üürniku kõrvalehoidmist asjaolu, kui vaatamata

üürileandja ettepanekule jääb üürileping sõlmimata. Seega ei tule teha vahet üürniku põhjendatud või

põhjendamatul keeldumisel. Sätte eesmärk on reguleerida pooltevahelist suhet juhul, kui üürileandja

teeb üürnikule ettepaneku sõlmida uus üürileping, kuid sellele vaatamata uut üürilepingut ei sõlmita.

Seega tuleb nimetatud sätet kohaldada kõigi hagejate suhtes. Üürileandjal tuli esitada hagi kohtusse

üürilepingu lõpetamiseks, kuna sellise nõude läbivaatamine ei kuulu üürikomisjoni pädevusse. Kostja

avaldused hagejate suhtes üürilepingute lõpetamiseks on üürikomisjon jätnud menetlusse võtmata

ning tagastanud avaldajale. Kostja on esitanud hagi kohtusse 25. augustil 2004. a üürilepingu

lõpetamiseks ning hagejate väljatõstmiseks.

Tõlgendades ES § 32 lg-t 3 koos seaduse teiste sätetega ning lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja

eesmärgist, algab ES § 32 lg-s 3 sätestatud kolmekuuline hagi esitamise tähtaeg lepingu lõppemisest.

Kuna üürilepingud lõppesid 31. augustil 2003. a, oleks kostja pidanud esitama hagi kohtusse

hiljemalt 2003. a novembri viimasel päeval. Seda kostja teinud ei ole, mistõttu tuleb lugeda

üürilepingud hagejatega pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Vaidluse all ei ole, et kõigi

hagejatega on esialgsed üürilepingud sõlmitud viieks aastaks. Üürileandja ei ole kohustatud astuma

lepingueelsetesse läbirääkimistesse üürnikuga, vaid tal on õigus esitada kohtusse hagi uue

üürilepingu sõlmimiseks juhul, kui üürnikule on mõni uues üürilepingus sätestatud tingimus

vastuvõtmatu ning selle tõttu jääb üürileping sõlmimata. Kuna hagi rahuldatakse täies ulatuses, tuleb

vastuhagi jätta rahuldamata, sest hagejate üürilepingud on pikenenud ning hagejate väljatõstmiseks

puudub alus.

8. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitas kostja, kes palus otsuse tühistada ning uue

otsusega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi, samuti mõista hagejatelt välja kostja

kohtukulud.

9. Hagejad ja kolmas isik palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsusega jäeti linnakohtu otsus lõppjärelduses

muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi.

Otsuse kohaselt ei vaielda selle üle, et pooltevaheliste üürilepingute tähtaeg lõppes 1. septembril

2003. a ning et üürileandja tegi üürnikele enne lepingute tähtaja möödumist (apellatsioonikohtu

istungil väidetu kohaselt 14. augustil 2003. a) pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks. 21. oktoobri

2003. a kirjas palus kostja hagejatelt 1. novembriks 2003. a seisukohta selle kohta, kas nad nõustuvad

sõlmima üürilepingut kostja pakutud tingimustel. Üürnikud ei nõustunud pakutud üürilepingu kõigi

tingimustega. H. Mets teatas sellest kostjale 29. augusti ja 31. oktoobri 2003. a kirjadega,

A. Saaremägi 2. septembri 2003. a kirjaga ja M.-A. Leimann 31. oktoobri 2003. a kirjaga. Seega

vastasid kõik hagejad kostjale tema määratud tähtaja jooksul. Samas selgub hagejate vastustest

kostjale ühemõtteliselt, et hagejad soovisid jätkata üürilepingu alusel eluruumide kasutamist, kuid ei

nõustunud kostja pakutud tingimustega.

Niisugustel asjaoludel ei ole ES § 32 lg 3 otse kohaldatav, kuna see säte on rakendatav üksnes juhul,

kui üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürnik vaikib. Seega

on vajalik, et üürnik hoiaks kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ja jätkaks eluruumi kasutamist.

Lepingu sõlmimisest kõrvalehoidmisena ei ole käsitatav olukord, mil üürnik on avaldanud soovi uue

lepingu sõlmimiseks, kuid pooled ei ole saavutanud kokkulepet lepingu tingimustes. Kui üürileandja

teeb üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks, tuleb üürniku poolt eluruumi valdamine ja

kasutamine pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kuid ES § 32 lg-s 3 nimetatud kolmekuulise tähtaja

jooksul lugeda seaduslikuks. Kui üürnik avaldab selle tähtaja jooksul soovi uue üürilepingu

sõlmimiseks, kuigi üürileandja pakutust teistsugustel tingimustel, ei hoidu üürnik uue lepingu

sõlmimisest kõrvale. Hagejad avaldasid oma seisukohad kostja pakutud uue üürilepingu tingimuste

kohta nimetatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt ei anna ES § 32 lg 3 kostjale alust nõuda

hagejatega sõlmitud üürilepingute lõpetamist ja hagejate eluruumist väljatõstmist.

Kuna pooled uue üürilepingu tingimustes kokkuleppele ei jõudnud, oli kostjal õigus pöörduda

lepingutingimuste kindlaksmääramiseks hagiga kohtusse. Niisuguse hagi võis kostja sarnaselt ES

§ 32 lg-s 3 märgituga esitada mõistliku aja jooksul pärast kolme kuu möödumist uue lepingu

sõlmimiseks pakkumuse tegemisest. Kuna kostja tegi pakkumuse 14. augustil 2003. a, tekkis tal õigus

hagi esitamiseks alates 14. novembrist 2003. a. Hagi lepingutingimuste kindlaksmääramiseks ei ole

kostja tänaseni esitanud. Praeguseks on mõistlik aeg niisuguse hagi esitamiseks möödunud. Sellest

tulenevalt on kostja oma hagemisõiguse kaotanud ning hagejatega sõlmitud üürilepingud tuleb lugeda

pikenenuks viieks aastaks analoogia põhjal ES § 32 lg-ga 3.

Ringkonnakohus nõustus kostjaga, et linnakohus on ES § 32 lg-t 3 ebaõigesti tõlgendanud ja

kohaldanud, millest tulenevalt ei pea vastama apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et tõlgendus

on põhiseadusega vastuolus. Ka esimese astme kohtu menetluses ei ole kostja väitnud, nagu oleks

nimetatud säte põhiseadusega vastuolus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi, samuti mõista hagejatelt välja kostja kohtukulud.

Ringkonnakohus pidanuks kostja arvates kohaldama ES § 32 lg-t 2, millest tulenevalt üürileping ei

ole pikenenud, ja jätma hagi täies ulatuses rahuldamata. Riigikohtu 27. aprilli 2005. a otsuse

tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157) järgi ei pikene üürileping, kui üks pooltest on teinud

enne üürilepingu lõppemist teisele poolele oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks. Samast otsusest

tuleneb, et ES § 32 lg-st 2 teeb ainsa erandi ES § 32 lg 3, mille kohaselt pikeneb leping üksnes siis,

kui üürnik hoiab kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus on tuvastanud nii oferdi

tegemise kui ka selle, et üürnikud ei ole kõrvale hoidunud uue üürilepingu sõlmimisest.

Ringkonnakohus on kohaldanud ES § 32 lg-t 3 analoogia korras, kuid jätnud põhjendamata

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 4 sätestatud eelduste olemasolu, mis annaksid aluse

analoogia kohaldamiseks. Analoogia kohaldamiseks puudus ka alus, sest tekkinud olukorda

reguleerib ES § 32 lg 1. Selle sätte alusel võisid üürnikud pöörduda kohtusse ja nõuda uue

üürilepingu sõlmimist. Kui pooled vaidlesid uue üürilepingu tingimuste üle, pidi ringkonnakohus

Riigikohtu viidatud otsuses antud tõlgenduse kohaselt rakendama võlaõigusseaduse (VÕS) § 26

lahtiste lepingutingimuste regulatsiooni.

12. Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks.

14. Kohtud on tuvastanud, et kostja on teinud üürileandjana hagejatele enne üürilepingu tähtaja

möödumist pakkumuse (oferdi) uue üürilepingu sõlmimiseks. Samuti on kohtud tuvastanud, et

hagejad soovisid jätkata üürilepingu alusel eluruumide kasutamist, kuid ei nõustunud kõigi kostja

pakutud tingimustega.

15. Riigikohus leidis viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, et üürileping ei pikene ES § 32 lg 2

järgi, kui üks pooltest on teinud enne üürilepingu lõppemist teisele poolele oferdi uue üürilepingu

sõlmimiseks või avaldanud tahet lepingu lõpetamiseks. Käesoleval juhul avaldas üürileandja enne

üürilepingu lõppemist soovi uue üürilepingu sõlmimiseks. Sellega nõustusid ka üürnikud, kuid ei

jõudnud üürileandjaga kokkuleppele lepingu tingimustes. Seega ei saa käesoleval juhul lugeda

üürilepinguid automaatselt pikenenuks alates 1. septembrist 2003. a.

16. Olukorras, kus seadusandja on jätnud üürilepingute pikenemise küsimused ES §-des 32 ja 33

osaliselt reguleerimata, on kolleegiumi arvates õige kasutada TsÜS § 4 alusel seaduse analoogiat

osas, milles regulatsioonid on olemas. Esmajoones puudutab see ES § 32 lg-t 3. Kolleegiumi arvates

tuleb olukorras, kus mõlemad pooled on enne üürilepingu lõppemist avaldanud soovi lepingu täitmist

jätkata, tõlgendada ES § 32 lõikeid 2 ja 3 selliselt, et üürileandjale jääb valik, kas ta pöördub kohtusse

uue lepingu tingimuste määramiseks või nõustub senise lepingu pikenemisega. Seega kaotab

üürileandja sellises olukorras õiguse nõuda üürilepingu lõpetamist ainuüksi tähtaja möödumisele

tuginedes. Nõudes uue üürilepingu sõlmimist, võib üürileandja saavutada lepingu tema jaoks senistest

soodsamatel tingimustel. Lepingu lõpetamise nõue oleks õigustatud juhul, mil üürnikud hoiavad

kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul ei ole aga üürnikud uue lepingu sõlmimisest

kõrvale hoidnud. Kui üürileandja mõistliku aja jooksul uue üürilepingu sõlmimist ei nõua, loetakse

üürileping hea usu põhimõttest lähtuvalt tagasiulatuvalt siiski pikenenuks senistel tingimustel.

Üürileandja ei ole käesoleval juhul kohtult uute lepingute sõlmimist nõudnud, mistõttu on üürnike

hagi üürilepingute pikenenuks lugemiseks õigesti rahuldatud.

17. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 26, märgib

kolleegium, et asjas ei ole esitatud nõuet üürilepingu tingimuste kindlaksmääramiseks. Vaidlus

lepingutingimuste üle on aga eeldus VÕS § 26 kohaldamiseks.

18. Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida, et ES §-de 32 ja 33

põhjal tekkivaid vaidlusi on alates 1. juulist 2003. a pädev lahendama ka üürikomisjon. Üürivaidluse

lahendamise seaduse § 1 lg 1 kohaselt võib üürnik või üürileandja pöörduda eluruumi üürilepingust

tuleneva vaidluse (üürivaidluse) lahendamiseks üürikomisjoni või kohtusse. Ka ES §-des 32 ja 33

reguleeritud üürivaidlusi. Seega on ES § 32 lg-s 3 nõutava kohtusse pöördumisega võrdsustatav ka

üürikomisjoni pöördumine sõltumata sellest, et ES §-des 32 ja 33 on räägitud üksnes kohtusse

pöördumisest.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve