3-2-1-140-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-140-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 05. detsember 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

AS-i Vestman Kinnisvara hagi Mati Kanguri vastu

maakleritasu 31 535 krooni 4 sendi väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 15. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

205/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mati Kanguri kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

14. november 2005. a

Istungil osalenud isikud

Kassaator M. Kangur ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat

T. Pilv

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 15. juuni 2005. a otsus ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Raivo Tensile Mati Kanguri kassatsioonkaebuselt

20. juunil 2005. a tasutud kautsjon 3153 (kolm tuhat ükssada

viiskümmned kolm) krooni 50 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Vestman Kinnisvara esitas Tartu Maakohtule hagi Mati Kanguri vastu, milles palus kostjalt

maaklerilepingu tasuna välja mõista 35 400 krooni. Menetluse käigus vähendas hageja nõuet 31 535

kroonile ja 4 sendile, millest 1535 krooni 4 senti oli seadusjärgne viivis.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 13. mail 2004. a maaklerilepingu (objekti

andmekaart). Lepingu kohaselt osutas hageja kostjale Tartus asuva kinnistu võõrandamisel

maakleriteenust ning pooled leppisid kokku maakleritasus 30 000 krooni. Maakleritasu maksmise

kohustus tekkis notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise päevast. Kostja ja R. Tens sõlmisid

5. augustil 2004. a kinnistu 2/3 mõttelise osa notariaalse ostu-müügilepingu. Kostja ei ole

maakleritasu tasunud.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja R. Tens 12. juulil

2004. a lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, kus lepiti kokku lisaks sellele, et kostja müüb ostjale

objekti, ka uues müügihinnas ja maakleritasus. Vastavalt protokolli p-le 9 tasub ostja protokolli

allakirjutamise päeval maakleri pangakontole müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest 20 000

krooni, mis tasaarvestatakse vastava osaga ostuhinnast juhul, kui pooled sõlmivad müügilepingu.

Protokollist nähtub, et sellega muudeti vastavuses võlaõigusseaduse (VÕS) §-ga 13 eelnevalt

sõlmitud maaklerilepingu tingimusi nii objekti müügihinna kui ka maakleritasu osas. Protokollis

märgitud müügilepingu ettevalmistamise tasu on maakleritasu maaklerilepingu tähenduses ning kuna

vähendati objekti müügihinda, tuli vähendada ka maakleritasu. Protokolli p 9 kohaselt tuli lepingu

ettevalmistamise tasu maksta ostjal. Viimase kokkuleppega võttis ostja R. Tens üle kohustuse VÕS

§ 175 lg l tähenduses. Protokolli alusel esitati R. Tensile arve maakleritasu 20 000 krooni

maksmiseks. Seega on hageja ise asunud seisukohale, et maakleritasu peaks maksma R. Tens.

Kostjale ei ole maakleritasu arvet esitatud. Kohtuistungil taotles kostja maakleritasu vähendamist

5000 kroonini ja palus selle VÕS § 668 lg 2 alusel jätta 1/2 ulatuses ostja kanda. Kostja ei jäänud

rahule maakleriteenusega. Maakler ei leppinud kokku notari aega ega viinud sinna vajalikke

dokumente.

3. Kolmas isik R. Tens kinnitas, et ta oli nõus maksma maakleritasu 20 000 krooni, kui ta raha

pangast kätte saab. Maakler oli sellise suulise lepingumuudatusega nõus.

4. Tartu Maakohtu 17. märtsi 2005. a otsusega rahuldati hagi ning mõisteti kostjalt hageja kasuks

välja 31 535 krooni 4 senti.

Maakohus leidis, et 13. mai 2004. a andmekaardi allkirjastamisel saavutasid pooled kokkuleppe

maaklerilepingu olulistes tingimustes. Andmekaardil on fikseeritud objekti omaniku ülesanded

maaklerile ja maakleritasu. Samuti on andmekaardi päises märgitud maaklerilepingu eesmärk, mille

kohaselt on omanik andnud maaklerile õiguse vahendada objekti võõrandamist/koormamist ja teha

selleks vajalikke toiminguid ning saada vahendustasu.

Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p-st 1 nähtub, et protokoll on koostatud selleks, et fikseerida

poolte saavutatud kokkulepe sõlmida müüjale omandiõiguse alusel kuuluva kinnistu 2/3 osa

võõrandamise müügi- ja asjaõigusleping. Protokollis ei ole väljendatud tahet muuta 13. mail 2004. a

sõlmitud maaklerilepingut. Protokolli p 11 sätestab, et maakleril on õigus müüjaga tasaarvestada

lepingu ettevalmistamistasu maakleritasuga, mis tuleneb müüja ja maakleri vahel sõlmitud

maaklerilepingust. Seega viitab protokolli p 11 sõnaselgelt protokollist eraldi seisvale

maaklerilepingule, kus on fikseeritud ka maakleritasu suurus. Ostja tasutud 20 000 krooni

tasaarvestatakse ostuhinnaga, mitte maakleritasuga. Seega ei reguleeritud protokolli p-s 9 ostja poolt

maakleritasu maksmist. Tasaarvestust polnud võimalik aga teha, sest R. Tens ei maksnud 20 000

krooni ostuhinna osana maakleri kontole.

VÕS § 666 kohaselt kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suures maakleritasus, võib kohus

seda käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni. Arco Vara Tartu büroo hinnakirja

kohaselt on müügitehingu vahendamise puhul maakleritasuks 5% müügihinnast, Arland Kinnisvara

hinnakirja kohaselt on maakleritasuks kuni l miljoni kroonise väärtusega objekti ostu-müügi korral 3

- 5% ja Bazilio KVB-s oli ostu-müügitehingutel müügisummaga kuni 1,5 milj kinnisvarabüroo tasu

5% tehingu maksumusest. Antud juhul oli kinnistu ostu-müügi tehingu väärtus 1,1 miljonit krooni,

millest 5% oleks 55 000 krooni. Lähtudes võlasuhte olemusest ja vastava tegevusala praktikast, ei ole

poolte kokkulepitud maakleritasu 30 000 krooni ebamõistlikult suur. Asja materjalidest nähtuvalt ei

olnud kostja rahul maakleriteenusega seetõttu, et tehingu sõlmimine venis. Tunnistaja M. Everausi

ütlustega on tõendatud, et tehingu venimine ei olnud põhjustatud tema tegevusest. Kostja ei ole

vastupidist tõendanud. Seega ei ole maakleritasu alandamine põhjendatud. Kostjale kuuluvale

kinnistule leidis ostja hageja, seega oli kostjale osutatud maakleriteenus ka efektiivne ja

maaklerileping täidetud. Maakleritasu suuruse olid pooled kokku leppinud kindla summana ja

maaklerilepingust ei nähtu, et see oleks seotud hinnaga, millega objekt müüakse.

Õige ei ole kostja väide, et asjas on õigeks kostjaks R. Tens, kes kohustus protokolli p 9 järgi tasuma

maaklerile tasu. 12. juuli 2004. a protokolliga ei muudetud 13. mai 2004. a maaklerilepingut ja

R. Tensil ei tekkinud protokolli p 9 alusel maakleritasu maksmise kohustust. Hagi aluseks on poolte

vahel 13. mail 2004. a sõlmitud maaklerileping, mille poolteks on hageja ja kostja.

VÕS § 668 lg 2 sätestab: kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud

lepingu teise poole kasuks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud

lepingu pooled võrdses ulatuses. Asjas ei ole tuvastatud, et maakler M. Everaus oleks olnud tegev

lepingu teise poole R. Tensi kasuks. Maakler tegutses kostja huvides maaklerilepingu alusel. R. Tensi

pöördumist maakleri poole omal initsiatiivil ei saa käsitada olukorrana, kus maakler on tegev ka

käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks.

VÕS § 113 lg l kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Hageja viivisenõue on põhjendatud.

5. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kolmas isik R. Tens leidis, et apellatsioonkaebus on

põhjendatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 15. juuni 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on õige maakohtu järeldus, et maakler M. Everausi ja kostja 13. mail

2004. a allkirjastatud andmekaart on käsitatav maaklerilepinguna VÕS § 658 lg 1 tähenduses.

Maakohus on õigesti tõlgendanud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli. Protokolli p 1 kohaselt oli

selle eesmärgiks fikseerida poolte saavutatud kokkulepe kostja kinnistu müümises protokollis

sätestatud tingimustel. Protokollist ei nähtu, et sellega sooviti muuta varem sõlmitud

maaklerilepingut. Protokolli p-s 9 märgiti, et ostja tasub maakleri arvele lepingu sõlmimise

ettevalmistamise tasu 20 000 krooni, mis tasaarvestatakse vastava osaga ostuhinnast, kui pooled

sõlmivad müügilepingu. Protokolli p-s 11 leppisid müüja, ostja ja maakler kokku, et maakleril on

õigus müüjaga tasaarvestada lepingu ettevalmistamise tasu maakleritasuga, mis tuleneb müüja ja

maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingust. Seega tuli protokolli p 9 kohaselt lepingu

ettevalmistamise tasu tasaarvestada ostuhinnaga, mitte maakleritasuga; protokolli p 11 kohaselt oli

maakleril õigus, mitte aga kohustus nimetatud summa tasaarvestada maakleritasuga. Maakleritasu

maksmise kohustus ei läinud üle ostjale (kolmandale isikule) ning maaklerilepingu kohaselt on

maakleri ees kohustatud isikuks müüja (kostja). Kostja väidab, et maakleritasu väljamõistmisega

tekitatakse talle kahju 20 000 krooni, kuna ta uskus, et ostja tasub maaklerile lepingu

ettevalmistamise tasu ning see tasaarvestatakse maakleritasuga. Kostja taoline seisukoht ei ole

põhjendatud. Kostja on kinnitanud, et kinnistu müügihind oli 1,1 miljonit krooni. Asjas puuduvad

tõendid, millest nähtuks, miks pooled leppisid kokku erinevas müügihinnas võrreldes protokolliga.

Protokolli p-st 9 tulenevalt on lepingu ettevalmistamise tasu müügihinna osa ning kui ostja ja müüja

leppisid kokku erinevas müügihinnas võrreldes protokolliga, siis ei saa kostja müüjana väita, et talle

tekitati sellega kahju.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et maakleritasu suuruse olid pooled kokku leppinud kindla

summana, s.o 30 000 krooni, ja seda protokolliga ei muudetud. Kostja väide, et ta eeldas, et

müügihinna alanedes väheneb ka maakleritasu, on oletuslik. Väide, et tavaliselt määratakse

maakleritasu suurus kindlaks sõltuvuses müügihinnast, võib olla õige, kuid see ei ole aluseks

pooltevahelise maaklerilepingu teistsugusele tõlgendamisele. Põhjendatud on kostja seisukoht, et

maakleritasu kindlas suuruses lepiti kokku põhjusel, et tegemist oli keerulise kinnistu müügiga, mis

on tavapäraselt aeganõudvam.

Kokkulepitud maakleritasu 30 000 krooni ei ole ebamõistlikult suur. Maakohus on õigesti kohaldanud

VÕS §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõtet ja põhjendatult leidnud, et maakleritasu ja selle eest

vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Maakleritasu suurus 2,72% lõplikust müügihinnast

on kooskõlas võlasuhte olemuse ja vastava tegevusala praktikaga. Kostja väited, et maakler jättis

nõuetekohaselt täitmata müügiobjekti tutvustamise, läbirääkimiste ja notariaaltoimingute

organiseerimise ülesanded, ei ole tõendatud. Kuna ostja kasutas kinnistu ostmiseks pangalaenu, siis

notari aja leppis kokku panga töötaja. Maakler oli selleks ajaks esitanud notarile müügilepingu

sõlmimiseks vajalikud dokumendid. Protokolli p 10 kohaselt pidi maakler kaasa aitama müügilepingu

sõlmimisele ja tegema kõik vajaliku, et müügileping saaks sõlmitud protokollis sätestatud tähtajal, s.o

hiljemalt 12. augustil 2004. a (protokolli p 8). Kinnistu müügileping sõlmiti 5. augustil 2004. a. Seega

ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et maakleri tegevuse tulemusena müügilepingu sõlmimine viibis.

Kolmanda isiku R. Tensi seletus, et ta ei olnud rahul maakleri tegevusega, ei ole konkreetne ning see

ei tõenda, et maakler oleks jätnud täitmata maaklerilepingus või protokollis sätestatud kohustusi.

Seega pole alust maakleritasu alandada, sest maakler pole oma kohustusi rikkunud.

Asjakohane ei ole kostja viide VÕS § 668 lg-le 2. Asjas puuduvad tõendid, et maakler oleks

vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka lepingu teise poole kasuks. Maaklerilepingu puhul on

tavaline, et maakler suhtleb ka teise lepingupoolega. Eeltoodut kinnitab ka protokoll, mille sõlmisid

müüja, ostja ja maakler, ning sellest nähtub, et maakler tegutses mõlema lepingupoole teadmisel.

Asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks, et maakler oleks tegutsenud vastuolus maaklerilepinguga ja

kostja huvide vastaselt.

VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise

tulemusena lepingu sõlmimisest. Arve esitamata jätmine ei anna alust kostja väiteks, et ta ei ole

maakleritasu maksmisega viivituses. Arve esitamise kohustust ei tulene maaklerilepingust.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

8. Kassatsioonkaebuse kohaselt on kostja asemel maakleritasu 20 000 krooni maksmiseks kohustatud

isikuks ostja R. Tens. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p-dest 9, 11 ja 12.1 tuleneb, et ostja oli

kohustatud tasuma maaklerile lepingu ettevalmistamise tasu. See summa tuli protokolli p 11 kohaselt

tasaarvestada maakleritasuga. Kostja oli nõus müüma kinnistu 20 000 krooni võrra odavamalt, sest

uskus, et selle raha tasub ostja ning see tasaarvestatakse maakleritasuga.

Maakleritasu on praegusel juhul sõltuvuses lõplikust kinnistu müügihinnast, nagu see on kinnisvara

maaklerilepingute puhul tavaline. Kostja on korduvalt väitnud, et maakleritasu fikseeritus kindla

summana ei nähtu ühestki dokumendist, ning kinnitanud, et sai "objekti andmekaardi" täitmisel aru,

et maakleritasu sõltub hilisemast tegelikust müügihinnast. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud oma

seisukohta, et praegusel juhul oli tegemist keerulise kinnistu müügiga, mis on tavapärasest

aeganõudvam, ja seetõttu lepiti kokku maakleritasu kindlas suuruses.

Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud maakleritasu alandamata ja kohaldanud seega ebaõigesti

VÕS § 666. Viidatud on küll sellele, et maakleritasu suurus 2,72% asja hinnast on kooskõlas tavalise

praktikaga, kuid ei ole järgitud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt tuleb lisaks arvestada veel

mõistlikkuse põhimõttega ja hinnata, kas maakleritasu ja selle eest saadud teenus on mõistlikus

proportsioonis. Tuvastatud on see, et maakleri töö seisnes kuulutuse avaldamises, kahe kliendiga

suhtlemises ja kolmel korral objekti tutvustamises. Seega ei ole töö ja tasu mõistlikus proportsioonis.

Kostja ja R. Tens on esitanud tasu alandamise avalduse.

Ringkonnakohus on jätnud kohaldamata VÕS § 668 lg 2 ja selle lõikega 1 segi ajanud. VÕS § 668

lg 2 faktiline koosseis seisneb ainult selles, et maakler on lihtsalt olnud tegev ka lepingu teise poole

jaoks. Maakler on korduvalt väitnud, et R.Tens (ostja) oli ka tema klient. Kui tõlgendada VÕS § 668

lg-t 2 teistmoodi, jääks see deklaratiivseks sätteks.

VÕS § 664 järgi on kohus õigustamatult välja mõistnud kostjalt viivise, kuna hageja ei ole enne

kohtumenetluse algust kostjalt maakleritasu maksmist nõudnud ega ole esitanud ka arvet. Seda

tõendavad maakleri enda ütlused. VÕS § 664 lg-st 1 ei tulene käsundiandja kohustust maakleritasu

maksta, vaid sellest tuleneb maakleri õigus maakleritasu nõuda.

9. Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

10. Riigikohtu istungil jäi kostja kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde. Täpsustades

kassatsioonkaebust, märkis kostja, et pooled sõlmisid suulise maaklerilepingu, mille kohaselt nõustus

kostja tasuma 30 000 krooni maakleritasu juhul, mil kinnistu lõplik müügihind oleks olnud 1 300 000

krooni. Kostja kinnitas, et kinnistu müügist laekus tema kontole 1 100 000 krooni.

Kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu katteks palus kostja hagejalt välja mõista 1770 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Kolleegium vastab esmalt kassatsioonkaebuse väitele, mille kohaselt on pooled maakleritasu

kokku leppinud nii, et see on sõltuvuses müüdava asja lõplikust müügihinnast.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on poolte vahel 13. mail 2004. a sõlmitud maaklerilepingut

analüüsides jätnud vastamata küsimuse, kas see võib olla sõlmitud tüüptingimustel. Tüüptingimuste

võimalikku kasutamist tuleb kontrollida iga tarbija ning majandus- ja kutsetegevuses osaleva isiku

vahel sõlmitud lepingust tekkinud vaidluse lahendamisel (TsMS § 228). Kui vaidlusalune leping on

sõlmitud tüüptingimusi kasutades, tuleb arvestada ka võlaõigusseaduse tüüptingimusi reguleerivate

sätetega (VÕS §-d 35 - 45). Kolleegium juhib muu hulgas tähelepanu VÕS § 39 lg 1 teisele lausele,

mille kohaselt tõlgendatakse tüüptingimust kahtluse korral tingimuse kasutaja kahjuks. Käesoleval

juhul tuleb kostja esitatud väitele maakleritasu suuruse kohta vastamiseks analüüsida ka 12. juuli

2004. a lepingueelsete läbirääkimiste protokolli ning koostoimes maaklerilepingu analüüsiga vastata

küsimusele, kas pooled leppisid kokku maakleritasus nii, et see sõltub müügihinnast, ja kas

protokollis märgitud 20 000 krooni saab pidada samas protokollis märgitud uuele müügihinnale

(protokolli p 12.1) vastavaks maakleritasuks. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et objekti

andmekaardi järgi on maakleritasu 30 000 krooni ette nähtud juhul, kui müügihind on 1 330 000

krooni.

13. Kui ringkonnakohus jõuab asja uuel läbivaatamisel järeldusele, et pooled leppisid protokollis

maakleritasuna kokku 20 000 krooni, tuleb järgmisena kindlaks teha, kuidas leppisid pooled

protokollis kokku maakleritasu maksmise korra.

Protokolli p 9 kohaselt kohustus ostja tasuma maakleri kontole lepingu ettevalmistamise tasu 20 000

krooni, mis tasaarvestatakse vastava osaga ostuhinnast, kui pooled sõlmivad müügilepingu. Protokolli

p 12.1 kohaselt soovib müüja müüa kinnistu hinnaga 1 125 000. Kui ostja on tasunud lepingu

ettevalmistamise tasu, siis ostuhinnast ülejäänud summa 1 105 000 krooni tasub ostja müüja

arvelduskontole/notari deposiitkontole hiljemalt müügilepingu sõlmimise hetkeks.

Kolleegium näeb ühe võimalusena tõlgendada protokolli eeltoodud punktides kokkulepitut nn

ebaehtsa lepinguna kolmanda isiku kasuks (VÕS § 80 lg-d 1 ja 2). Ebaehtsat lepingut kolmanda isiku

kasuks eristab nn ehtsast lepingust kolmanda isiku kasuks see, et ebaehtsa lepingu korral ei ole

kolmandale isikule antud õigust iseseisvalt nõuda lepingu täitmist. Käesoleval juhul ei anta

protokollis maaklerile õigust nõuda protokolli p-s 9 märgitud 20 000 krooni tasumist, see summa on

selgelt seotud ostuhinnaga (protokolli p 12.1) ja seetõttu tekib nõue selle summa tasumiseks üksnes

müüjal ostja vastu, kui ostja lepingut ei täida. Seetõttu ei ole käesoleval juhul tegemist ka VÕS § 175

lg-s 1 sätestatud kohustuse ülevõtmisega: ostja ei asunud müüja asemele, et üle võtta viimase

kohustust maksta maakleritasu.

Müüja eelnimetatud nõudeõiguse maksmapanekut komplitseerib käesoleval juhul asjaolu, et ostja ja

müüja on sõlminud notariaalselt tõestatud müügilepingu kinnistu müümiseks, milles on

ringkonnakohtu otsuses viidatu ja Riigikohtu istungil kassaatori kinnitatu kohaselt kokku lepitud

müügihinnas 1 100 000 krooni. Kolleegium leiab, et protokollis kokkulepitut on võimalik käsitada

müügilepingu osana. Protokoll ei ole kinnisasja müümist puudutava lepinguna notariaalse tõestamise

nõude täitmata jätmise tõttu tühine, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud

vastav kanne kinnistusraamatusse. Sel juhul muutub AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõudeid

järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks.

Selline käsitlus tähendaks ka seda, et hagejal on õigus sõltuvalt lepingu sisu analüüsi tulemustest

nõuda kostjalt kas 30 000 krooni või 20 000 krooni tasumist maakleritasuna. Asjaolu, et kinnistu ostja

on kohustatud täitma nn ebaehtsa lepingu kolmanda isiku, maakleri kasuks (samas maakleril

iseseisvat nõudeõigust ei ole), ei tähenda, et müüja selle täitmisest vabaneks, kui ostja lepingut ei

täida.

14. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on kohaldanud õigesti VÕS § 666. Võlaõigusseaduse § 666

sätestab, et kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suure maakleritasu, võib kohus seda

käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni.

Erinevalt kassasioonkaebuses väidetust on ringkonnakohus otsuses arvestanud mõistlikkuse

põhimõttega ja hinnanud maakleritasu ja selle eest saadud teenuse proportsionaalsust.

Ringkonnakohus on leidnud, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et maakler on jätnud oma

kohustused nõuetekohaselt täitmata. TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi

aluseks olevaid asjaolusid.

Kolleegium viitab siinkohal käesoleva otsuse p-le 12, milles pannakse ringkonnakohtule kohustus

analüüsida maakleritasu kokkulepet, mille tulemusel võib 30 000 kroonise maakleritasu asemel

osutuda kokkulepituks 20 000 krooni suurune maakleritasu.

15. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on VÕS § 668 lg 2 segi

ajanud VÕS § 668 lg-ga 1. See ei ole aga ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks.

VÕS § 668 lg 2 sätestab: kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud

lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud

pooled võrdses ulatuses. Kolleegium leiab, et selle normi põhiline eesmärk on vältida olukorda, mil

maakler saaks sama töö eest tasu kahekordselt. Samas on VÕS § 668 lg 2 sõnastatud eeldusnormina,

seega võib selles normis sõnastatud eeldust ka ümber lükata.

Seega saab VÕS § 668 lg-t 2 kohaldada olukorras, mil maakler on olnud tegev ka käsundiandjale

vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks ning soovinud selle eest maakleritasu nõuda

mõlemalt poolelt. Käesoleval juhul kohtud sellise olukorra olemasolu tuvatanud ei ole.

16. Võlaõigusseaduse § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu

seisukohaga, et kostjale arve esitamata jätmine ei ole asjas viivitust välistavaks asjaoluks. Kohtud ei

ole tuvastanud, et pooled oleks leppinud kokku arve esitamises.

17. Kassatsiooniastmes kostja kantud õigusabikulu 1770 krooni väljamõistmine tuleb otsustada

vaidluse sisulisel lahendamisel.

A. Kull, V. Kõve, J. Luik