3-2-1-131-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-131-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja T. Tampuu, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

Merike Varuski hagi OÜ Marmara ja OÜ Storning vastu

kummaltki kostjalt 92 000 krooni saamiseks ja dokumentide

üleandmisele kohustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/567/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Merike Varuski kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

31. oktoober 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2005. a otsus ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole Teder, Glikman & Partnerid

30. mail 2005. a Merike Varuski kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon, 1 564 (üks tuhat viissada kuuskümmend neli)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Merike Varusk esitas 11. aprillil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes kummaltki kostjalt

välja mõista 92 000 krooni puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamiseks ning kohustada neid

üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 9. jaanuari 2003. a notariaalse müügilepingu alusel kostjatelt

nende kaasomandis olnud 84/1000 suuruse mõttelise osa Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx asuvast

kinnistust. Kinnistu koosneb selle oluliseks osaks oleva ehitise keldri- ning esimesel ja teisel korrusel

paiknevast korterist nr x koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust. Notariaalakti lisa nr 1

p 3.3 järgi ei ole lepingu esemel müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Hageja on ostuhinna täielikult

tasunud.

Hageja leidis, et müüdud asi ei vasta kvaliteedi ja kirjelduse osas lepingutingimustele ning samuti

seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Kostjatel tuli lepingu eseme otsese valduse üleandmisel

hagejale üle anda ka asja päraldisteks olevad dokumendid. Kostjad ei ole hagejale üle andnud

tööjooniseid. Asja puudused on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.5. Üheski hagis nimetatud

puudusest ei ole müügilepingus kokku lepitud. Puuduste tõttu tuleb juba tehtud ehitustööd ümber

teha. Kostjad olid teadlikud, et hageja ostis hooneosa eesmärgiga kasutada seda eluruumina. Tegemist

on tarbijale müügiga. Hageja on kostjaid korduvalt kirjalikult teavitanud asja lepingule

mittevastavusest, samuti teatanud ostuhinna alandamisest. Kostjad ei ole täitnud müügilepingu p 2.7

kohustust, sest pole parandanud omal kulul teate saamisest kahe nädala jooksul esimese korruse

lagede ebatasasusi. Hageja saatis kostjatele sellekohase teate 12. märtsil 2003. a. Võlaõigusseaduse

kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjatelt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist,

lepingutingimustele mittevastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hageja

tellitud eksperthinnangu kohaselt on olemasolevaid ehitusdefekte arvestades ehitise tegelik väärtus

20% madalam selle müügihinnast. Korteri müügihind oli 920 000 krooni. 20% sellest moodustab 184

000 krooni. Hagejal on õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3, § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel

nõuda ülemäära makstu, s.o kummaltki kostjalt 92 000 krooni, tagastamist.

2. Kostjad oma ühises vastuses hagi ei tunnistanud. Kostjad andsid hagejale enne müügilepingu

sõlmimist üle kõik nende valduses olevad lepingu esemega seotud dokumendid, sh tööjoonised. See

on kirjas ka lepingu p-s 2.6. Hageja nõue on ebaselge. Hagi pealkirja kohaselt on esitatud kahju

hüvitamise nõue, kuid hagi sisust tuleneb, et nõutakse ostuhinna alandamist. Samas ei ole hageja

esitanud kostjatele VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat avaldust hinna alandamiseks. Hageja saab

kasutada vaid ühte õiguskaitsevahendit. Üheaegselt ei saa nõuda puuduste kõrvaldamist ning hinna

alandamist. Hageja nõudis pretensioonides kostjatele puuduste kõrvaldamist. Seega saaks hageja

kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Asja müügihind oli 920

000 krooni, selle turuhind aga 1 020 000 krooni. Seega ületab turuhind lepingujärgset hinda 100 000

krooni võrra ning pole alust nõuda hinna alandamist.

Müüdud asi vastab lepingutingimustele. Kostjad vastasid hageja kirjadele, kuid postiasutus tagastas

need hoiutähtaja möödumisel. Hageja ei ole enamikust puudustest kostjatele VÕS § 220 lg 1 korras

teatanud ning seetõttu on ta kaotanud sama paragrahvi lg 3 järgi õiguse nendele puudustele tugineda.

Hageja pidanuks kostjaid puudustest teavitama mõistliku aja jooksul. Ekspertiisist said kostjad teada

alles pärast selle tegemist. Eksperthinnang on ebakompetentne ning sisaldab eksperdi pädevuse piire

ületavaid hinnanguid. Paljud hageja viidatud puudused ei esine mitte tema ainukasutuses olevas

eluruumis, vaid hoones tervikuna. Hageja ei saa seega nõuda, et puudustest tulenev hüvitataks

ainuisikuliselt talle. Paljude puuduste suhtes kehtis ehitaja garantii, kuid hageja ei ole taotlenud nende

garantiikorras kõrvaldamist. Hageja leiab ebaõigesti, et ostetud hooneosa tegelik väärtus on puuduste

tõttu 20% võrra ostuhinnast väiksem. Vaatamata hageja esiletoodud puudustele hinnati lepingu

objekti selle ostuaegses ehituslikus seisus oluliselt kallimaks hinnast, millega hageja eluruumi ostis.

Hageja on kasutanud eluruumi edukalt laenutagatisena. Müügileping ei sätesta, et ehitis peaks

vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele, näiteks Soome ehitusnormidele. Hageja oli

dokumentatsiooni üle vaadanud ning oli teadlik ehitise seisukorrast. Kõik eeldused kasutada

pooleliolevat eluruumi tavalisel eesmärgil olid olemas. Hageja väide, et kostjad ei ole täitnud lepingu

p-s 2.7 märgitud kohustust, ei vasta tõele. Kostjad tegid omalt poolt kõik, et seda kohustust täita, ning

hageja on vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Seega ei vastuta kostjad selle eest, et lepingut

ei ole võimalik täita. Kostjad leidsid ka, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei ole tegemist tarbijale

müügiga, sest müüdi kinnisasi. Hageja tutvus enne müüki korduvalt ehitise seisundiga ning ta pidi

aru saama, et ostab poolelioleva ehitise sellises ehituslikus seisus, nagu see müügi hetkel oli.

Eeltoodut kajastab ka lepingu p 2.5.

3. Tallinna Linnakohtu 29. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning kummaltki kostjalt

mõisteti hageja kasuks välja 78 200 krooni. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata.

Linnakohus ei rahuldanud hageja nõuet kohustada kostjaid üle andma müügilepinguga seotud

dokumendid, s.o tööjoonised. Võlaõigusseaduse § 211 sätestab ostjale asja juurde kuuluvate

dokumentide üleandmise kohustuse. Müügilepingu p-s 2.6 on pooled kinnitanud, et lepingu eseme

päraldisteks olevad dokumendid, sh ehitamise kohta käivad dokumendid, on üle antud. Seega on

leping täidetud ja hagejal pole dokumentide nõudeõigust. Isegi juhul, kui kohus tuvastanuks, et

kostjad pole nõutavat dokumentatsiooni hagejale üle andnud, ei vastutaks nad sellise lepingule

mittevastavuse eest. Vaidlusalusel juhul pidid dokumendid vastama koosseisult ja sisult õigusaktis

sätestatud nõuetele. Kuivõrd hageja pidi teadma, et üleantud ehitise dokumentatsioon ei vasta

õigusakti sätetele, ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest.

Vastavalt lepingu p-le 2.5 leppisid pooled kokku, et hageja ostab lepingu eseme seisukorras, millises

see oli lepingu eseme ostja poolt ülevaatamise momendil, s.o ilma sisemiste vaheseinteta, ilma

korterisiseste vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiketa, elektri- ja sidesüsteemideta ning

siseviimistluseta. Lepingu p 2.7 järgi kohustusid kostjad omal kulul kahe nädala jooksul arvates

hagejalt vastava nõude saamisest kõrvaldama esimese korruse põranda ebatasasused ja teise korruse

lae kipsplaadi vigastuse. Rohkem pooled puudustes kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi

osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi

kohaselt lähtutakse Eestis väljakujunenud hea ehitustava järgi Eestis kehtestatud

projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT), ehitusseadusest ja

territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka

kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate

normide abil.

Tegemist on poolelioleva ehitisega. Pooled on kokku leppinud, millises ulatuses on ehitise

lõpetamiseks tööd tegemata (lepingu p 2.5). Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitada

juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti tuleb

ehitise kvaliteedi hindamisel arvestada, et hageja eesmärgiks oli osta eluruum ning kostjad olid sellest

teadlikud. Seega pidi ostetud hooneosa vastama otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Lepingu tõlgendamisel tuleb silmas pidada, et hageja ei tegutsenud lepingut sõlmides,

erinevalt kostjatest majandus- või kutsetegevuses. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei saa käesolevas

asjas kohaldada tarbijale müüki reguleerivaid sätteid, sest müüdi kinnis-, mitte vallasasi.

Linnakohus tuvastas poolte seletustele, tunnistajate ütlustele, spetsialist Ü. Lainsalu 22. märtsi

2003. a arvamusele ja asjas 5. märtsil 2004. a tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile tuginedes, et

müügilepingu ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele. Võlaõigusseaduse § 218 lg 4 järgi

ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel sellest

teadis või pidi teadma. Hageja vaatas lepingu objekti üle (lepingu p 1.8). Kui hageja avastas

puudused asja ülevaatamise käigus, pidi ta need kostjatele müügilepingu sõlmimisel avaldama. Seda

on hageja ka lepingu p 2.7 kohaselt teinud. Seega saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele.

Hagejalt ei saa aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist. Varjatud puuduseks tuleb pidada

korteri tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust.

Varjatud puuduseks tuleb lugeda järgmisi asjaolusid: 1) keldritrepi astmed on ehitatud liiga madalana,

mistõttu vihmavesi tungib keldrisse; 2) hoone trepid ei vastanud projektile ning sellises puuduses ei

olnud pooled lepingus kokku leppinud; 3) keldri põranda alune soojustus ei vasta

projekteerimisnormidele; 4) keldripõranda alla on paigaldatud kanalisatsioonitorud, mis ei vasta

korteri kanaliseerimise vajadusele; 5) keldriseinte vertikaalne hüdroisolatsioon ja niiskustõke on

tegemata ja ei vasta projekteerimisnormidele; 6) teise korruse lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt

monoliitsest raudbetoonist ning selle konstruktsioonis pole aurutõket ja tuletõkkeplaati; 7) korteri

laed on ebatasased; 8) korsten ei ole ehitatud projekti kohaselt; 9) korteri välisuks ei vasta

ehitusprojektile, kuna see ei ole tulekindel, samuti on välisuks paisunud ning seda ei ole võimalik

korralikult avada ega sulgeda. Ka keldriakendel esinesid puudused ja nendes ei olnud müügilepingus

kokku lepitud. Puudused ilmnesid ilmastikumõjudega seoses. Kõik loetletud puudused puudutavad

pooltevahelist lepingut, sõltumata sellest, kas need olid hageja kasutuses olevas korteris või mitte,

sest hageja ostis mõttelise osa elamust.

Hagejal on õigus neile puudustele tugineda, sest temalt ei saanud nõuda kohest ja põhjalikku asja

ülevaatust, mille käigus ta oleks avanud ja sulgenud kõiki aknaid ja pööranud tähelepanu kõikidele

konstruktsioonielementidele. Ei ole üheselt tuvastatav, et korteri heliisolatsioon ei vasta

projekteerimisnormidele või et elamu trepikoja põrandakonstruktsioon ei vastaks projektile. Hageja ei

ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas käesoleval hetkel hoonel vihmaveetorud puuduvad või mitte.

Seega ei saa lugeda tuvastatuks, et väidetavalt on vihmaveetorud ära kukkunud ebakvaliteetse

ehitamise pärast. Trepiastmete ebatasasus ja trepi lõpetamata jätmine pidi hagejale teada olema juba

asja ülevaatuse käigus ning nende puuduste eest kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta.

Kuna tuvastatud on, et lepingu ese ei vasta lepingule, oli hagejal õigus kokkulepitud hinda alandada.

Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise,

võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse

kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks

teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. Hageja on saatnud 30. jaanuaril 2003. a, 20. veebruaril 2003. a, 12. märtsil 2003. a ja

31. märtsil 2003. a kostjatele pretensioonid puuduste kohta ja kostjad on need kätte saanud. Kostjate

vastust ei ole hageja kätte saanud. Kostjad leidsid ekslikult, et hageja saab nõuda vaid asja

parandamiseks mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta

soovib kasutada. Ebaõige on ka kostjate seisukoht, et hageja on puudustest teavitamiseks mõistliku

aja mööda lasknud. Kostjad ei põhjenda, miks puudustest teatamist pärast 31. märtsi 2003. a, mil

hageja sai teada spetsialisti arvamusese, tuleb lugeda ebamõistlikuks. Tegemist ei ole ka tarbijale

müügiga, mille puhul seadus kehtestab VÕS § 220 lg-s 1 kahekuulise tähtaja. Hageja on saatnud

14. märtsil 2004. a kostjatele hinna alandamise avalduse ning kostjad on selle kätte saanud. Ebaõige

on kostjate seisukoht, et hinna alandamine VÕS § 112 järgi on seotud asja turuväärtusega. Viidatud

sättes on peetud silmas poolte vahel kokku lepitud hinda. Müüja vastutus ei sõltu sellest, kas asja

väärtus on turul suurenenud või vähenenud.

Seonduvalt lepingu p 2.7 täitmisega teavitasid kostjad 9. aprillil 2003. a hagejat, et põranda

ebatasasus kõrvaldatakse ja kipsplaadi vigastus parandatakse 14. aprillil 2003. a. Hageja seda kirja

kätte ei saanud. Seetõttu ei saanud tegemist olla hageja vastuvõtuviivitusega. Kostjad on soovinud

täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte aga parandada hageja esiletoodud puudusi.

Lepingu p-s 2.7 loetletud puudusi ei ole hageja lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asjasse

puutumatu on kostjate väide, et hageja ei ole taotlenud puuduste kõrvaldamist garantiikorras. Hagejal

on lepinguline suhe kostjate, mitte kostjate lepingupartneritega.

Pooled on kokku leppinud müügihinnas 920 000 krooni. Ostuhinna alandamine on hinnanguline ning

tulenevalt VÕS § 112 lg-st 1 on lõplik kaalutlusõigus kohtul. Spetsialist on hinnanud mittekohase

täitmise väärtuseks 80% kohase täitmise hinnast (puuduste maksumuseks on seega 184 000 krooni).

Ekspert on märkinud kõrvaldatavate puuduste ehituslikuks maksumuseks 125 000 krooni, sh korteri

nr x osas 50 000 krooni. Puuduste hinda, mida kõrvaldada ei saa, ekspert määranud ei ole. Samuti

pole ekspert hinnanud korteri kasutusvõimaluste vähenemise ulatust. Seega on nii ekspert kui

spetsialist jõudnud mittekohase täitmise väärtuses ligilähedasele seisukohale. Arvestades tuvastatud

puudusi, tuleb lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 83% (puuduste maksumuseks on seega 156

400 krooni). Kuivõrd kostjad müüsid hagejale võrdsetes osades kinnisasja, jääb kummagi kostja

kanda pool nimetatud summast, s.o 78 200 krooni.

4. Kostjad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid

linnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja saata asja linnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt lahendas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Hageja tegevus ei ole

kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjad andsid hagejale ehitise osa üle

müügilepingus kokku lepitud seisukorras ja hageja sai müügiobjekti kasutada eluruumina. See, et

tegemist oli poolelioleva ehitisega, ei ole käsitatav puudusena võlaõigusseaduse tähenduses. Kostjad

ei vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Hageja ei teatanud kostjatele asja

lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul. Hageja ei saanud

hinda alandada, sest kostjad on kohustuse kohaselt täitnud. Hageja ei ole kostjatele esitanud VÕS

§ 112 lg 2 nõuetele vastavat hinna alandamise avaldust. Linnakohus ei arvestanud eksperdi

arvamuses toodud seisukohtadega müügieseme varjatud puuduste kohta. Kohus kohaldas vääralt

VÕS § 112 ja määras vääralt mittekohase täitmise väärtuse. Kuivõrd asja väärtus, s.o turuhind (1 020

000 krooni) ületab lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra, on hinna alandamise nõue alusetu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. mai 2005. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja samale

kohtule uueks arutamiseks.

Kohtuotsuse põhjenduste järgi ei anna kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks alust apellatsioonkaebuse

väited, et linnakohtus arutas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Linnakohtu eelistungi protokollist ei

nähtu protsessiõiguse normi rikkumist määral, mis tooks kaasa kaevatava otsuse tühistamise

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 alusel. Ka ei tulene apellatsioonkaebusest, et asja

läbivaadanud kohtunik ja hageja oleksid tuttavad määral, mis välistaks asja arutamise TsMS §-de 17

ja 18 alusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 22 lg 3 järgi on kohtunikul enesetaandamiskohustus

ja -õigus üksnes TsMS §-des 18 ja 19 sätestatud alustel. Õigusemõistmisest põhjendamatu

keeldumine ei ole lubatud.

Linnakohus on rikkunud TsMS § 227 ja § 231 lg-t 4, sest kohus ei ole nõuetekohaselt hinnanud

tõendeid ega vastanud kostjate vastuväidetele. Kohustuse rikkumise korral võib kahjustatud võlasuhte

pool tulenevalt VÕS § 101 lg-st 2 valida seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite

hulgast talle sobiva ning kasutada seda kohustust rikkunud poole suhtes tingimusel, et selle

õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikud eeldused on täidetud.

Linnakohus pole vaidlusaluses asjas õiguskaitsevahendi kasutamise eeldusi tuvastanud. Asja

vastavust lepingutingimustele reguleerivad VÕS § 217 lg-d 1 ja 2 ning müüja vastutuse asja

lepingutingimustele mittevastavuse puhul sätestab VÕS § 218. Nimetatud sätte lg 4 kohaselt ei

vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavusest teadis. Linnakohus ei ole hinnangut andnud kostjate

korduvatele vastuväidetele, et hageja teadis müügilepingu sõlmimisel enamikust esiletoodud

puudustest või pidi olema nendest teadlik. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja VÕS § 222

lg 1 järgi nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata

müüjale ebamõistlikke kulutusi. Ka müügilepingu p-s 2.7 olid pooled kokku leppinud asja

parandamises ehk puuduste kõrvaldamises müüjate poolt. Linnakohus ei ole andnud hinnangut

tõenditele, mis kajastavad asja puuduste kohta poolte vahel peetud kirjavahetust. Samuti ei hinnanud

linnakohus kostjate seletust selle kohta, et hageja ei ole uutest puudustest VÕS § 220 lg 1 mõttes

mõistliku aja jooksul teatanud ega ole ka võimaldanud puuduste kõrvaldamist. Näiteks andis hageja

kostjatele elamu välisukse parandamiseks aega kuni 11. aprillini 2003. a, kuid esitas samal päeval

linnakohtule hagi ostuhinna alandamiseks. Linnakohus ei hinnanud kostjate väiteid, et hageja selline

käitumine ei vasta hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetele. Linnakohus ei andnud hinnangut tunnistaja

V. Pavlovi ütlustele, et hageja ei võimaldanud kokkulepitud ajal puudusi kõrvaldada, sest ei lasknud

töömehi oma korterisse sisse.

Võlaõigusseaduse § 224 lg 2 kohaselt ei või alandada ostuhinda, kui ostja õigustamatult keeldus vastu

võtmast müüja ettepanekut asja parandamiseks. Linnakohtul tuleb need asjaolud tuvastada ja sellest

tulenevalt otsustada, kas hageja nõue ostuhinna alandamiseks on põhjendatud. Samuti tuleb

linnakohtul tuvastada asja vastavus lepingutingimustele VÕS § 217 ja § 218 lg 4 alusel. Kui kohus

leiab, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele, siis tuleb tuvastada, millised puudused on võimalik

kostjatel VÕS § 222 lg 1 alusel kõrvaldada ja kas esinevad piirangud, mis ostuhinna alandamist VÕS

§ 224 mõttes ei võimalda.

Kuivõrd asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks linnakohtule, siis ei andnud ringkonnakohus hinnangut

apellatsioonkaebuse teistele sisulistele väidetele ja väidetele, mis puudutavad tõendite teisiti

hindamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 333 lg-t 2, kui saatis asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei saanud esitatud tõendeid hinnates asja ise lahendada.

Kostjad on esitanud apellatsioonkaebuses samad väited, mis on esile toodud linnakohtu menetluses.

Sisuliselt on ringkonnakohus pannud seega apellatsioonkaebuse väidetele vastamise kohustuse

linnakohtule, kuigi nendele vastamiseks vajalikud tõendid on asjas kogutud. Ka on ringkonnakohtu

otsuses tuginetud üksnes kostjate väidetele ning hageja seletused on jäetud tähelepanuta.

Asja saatmiseks uueks arutamiseks esimese astme kohtule ei anna alust ka see, et ringkonnakohtu

arvates kohaldas linnakohus ebaõigesti materiaalõiguse norme. Ringkonnakohtu otsuses jääb

ebaselgeks, milliseid materiaalõiguse norme linnakohus vääralt kohaldas. Kohtuotsusest ei selgu,

millistel õiguslikel põhjendustel ringkonnakohtu arvates materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldati.

Põhjendamatu on etteheide, et linnakohus ei ole VÕS § 217 ja § 218 lg 4 alusel tuvastanud asja

vastavust lepingutingimustele. Linnakohtu järeldus, et asi ei vasta lepingutingimustele, põhineb asja

puuduste üksikasjalikul analüüsil ja on piisava põhjalikkusega motiveeritud. Eksitav on

ringkonnakohtu seisukoht, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-s 2.7 oli kokku lepitud asja

parandamises. Viidatud punktis lepiti kokku vaid esimese korruse põranda ebatasasuse ja teise

korruse kipslae vigastuse kõrvaldamises. Eksitav on ka ringkonnakohtu väide, et linnakohus ei ole

andnud hinnangut poolte kirjavahetusele. Linnakohus hindas nii poolte kirjavahetust, kui ka

tunnistaja V. Pavlovi ütlusi ning nende kohta antud hageja seletusi. Ringkonnakohus leiab ebaõigesti,

et linnakohus ei andnud hinnangut kostjate seletustele selle kohta, et hageja ei ole teatanud uutest

puudustest mõistliku aja jooksul. Põhjendamatu on samuti ringkonnakohtu etteheide, et linnakohus ei

ole tuvastanud, millised puudused oli võimalik kostjatel kõrvaldada VÕS § 222 lg 1 alusel. Eeltoodud

asjaoludel ei vasta ringkonnakohtu otsus ka TsMS § 330 lg 4 nõuetele.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidlesid kostjad sellele vastu ja leidsid, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei tuvastanud sellist

protsessiõiguse normi rikkumist, mis tingis asja saatmise esimese astme kohtule uueks arutamiseks.

Ringkonnakohtul on TsMS § 333 lg 2 kohaselt õigus protsessiosalise kaebuse põhjendustest

olenemata tühistada esimese astme kohtu lahend ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme

kohtule protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, kui seda rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada

apellatsioonimenetluses. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et esimese astme kohus on tõendeid

ebaõigesti hinnanud, peab ta ise tõendeid hindama. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 4 võib

ringkonnakohus ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata

tõendeid. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS §-s 3, § 227 lg-s 1, § 330 lg-s 4 ega § 333 lg-s 2

sätestatule. Samasugusele seisukohale on kolleegium asunud korduvalt ka oma varasemates otsustes,

näiteks 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-02 (RT III 2002, 24, 279) ja 15. mai

2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-49-02 (RT III 2002, 15, 184).

10. Käsitledes asjas kohaldatavaid võlaõigusseaduse sätteid, on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et

linnakohus ei ole välja selgitanud kõiki nende sätete rakendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid.

11. Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele

vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi

peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja

lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele.

Seega tuli asja lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas kostjad (müüjad) on rikkunud

pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja.

12. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole

kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui

asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Linnakohus tuvastas, et pooled on leppinud müügiobjekti kui poolelioleva ehitise seisukorras kokku

müügilepingu p-des 2.5 ja 2.7. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis osta ehitise osa seal

elamiseks ning et kostjad olid hageja sellisest eesmärgist teadlikud. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb

lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja

ehitustava. Linnakohus tuvastas, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Linnakohus põhjendas, et

poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis eelkõige Eestis

kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade

ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale.

13. Kui müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, siis tuli asja lahendamiseks analüüsida, kas

vaidlusaluses asjas on kostjad (müüjad) lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutavad. Nimelt ei

vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli

teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Seadus ei sätesta

ostjale kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v.a kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või

kutsetegevuses (VÕS § 219 lg 1). Hageja on avastatud puudused kostjatele avaldanud (lepingu p 2.7).

Müügilepingu p 1.8.2 järgi on ostja ka kinnitanud, et ta on lepingu koosseisu kuuluva ehitise ja tema

ainuvaldusesse- ja kasutusse jääva korteri nr x ning selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle

vaadanud ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri ja ehitise seisukorrast. Tuginedes VÕS

§ 218 lg-le 4, on linnakohus leidnud, et hageja sai hinna alandamisel tugineda vaid puudustele

(varjatud puudused), mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale ega

olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis.

14. Linnakohus on asjas esitatud tõendeid hinnanud ja leidnud, et hageja ei teadnud asja

lepingutingimustele mittevastavusest keldriakende ja -trepi, keldri põranda aluse soojustuse ja

kanalisatsiooni, keldriseinte hüdroisolatsiooni puudumise osas, samuti teise korruse lae osas, mis oli

projektis nähtud ette ehitada monoliitbetoonist, ning korstna ja välisukse osas, mis samuti ei vastanud

projektile.

15. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kui projektis on tehtud muudatus ja teise korruse

vahelagi ehitati puust, siis see ei ole iseenesest puudus, kui puitlagi on ehitatud vastavalt ehitus- ja

tuleohutusnõuetele. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba

tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes

tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

16. Võlaõigusseaduse § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks ka ostja poolt müüjale

puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada

saama. Linnakohus on poolte kirjavahetust hinnanud ja leidnud, et hageja on puudustest teavitanud

mõistliku aja jooksul, ja ei pea õigeks, et selleks mõistlikuks ajaks peaks olema kostjate pakutud aeg,

s.o 31. märts 2003. a. Seega on ringkonnakohus põhjendamatult leidnud, et linnakohus pole selle

kohta hinnangut andnud.

17. Kolleegium märgib, et kui ostja ka ei teatanud müüjale puudustest VÕS § 220 lg 1 kohaselt, kuid

teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski

alandada ostuhinda või nõuda kahju (välja arvatud saamata jäänud tulu) hüvitamist. VÕS § 221 lg 1

p 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, sõltumata sellest, et ta asja üle ei

vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või

pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud

seda ostjale.

18. Hageja on hagis esitanud kostjate vastu nõude 184 000 krooni suuruse kahju hüvitamiseks.

Hagiavalduse täpsustuse kohaselt palub hageja ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 112 lg-

le 3 (hinna alandamine). Võlaõigusseaduse § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse

rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid

õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Vastavalt VÕS §-le 105 võib võlausaldaja vaatamata sellele, et võlgniku kohustuse rikkumine oli

vabandatav, kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist. Ehitise müügilepingu tingimustele

mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist. Kahju

hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud

pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu

võtnud ja ei soovi lepingust taganeda.

19. Linnakohus on tuvastanud, et hageja on nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist. Kui kostjad

puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada

makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi

toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Linnakohus on lugenud

tõendatuks, et hageja on esitanud hinna alandamise avalduse ja kostjad on selle kätte saanud.

20. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal

lepingupoolte kohutuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise

väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu

kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt

kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab

väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise

väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise

väärtus).

21. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse

täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis

vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

22. Linnakohus tuvastas, et müügiobjekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni. Kohus asus

seisukohale, et ostuhinna alandamine on hinnanguline ja kaalutlusõigus on antud kohtule. Lähtudes

spetsialisti ja eksperdi arvamustest, tuvastatud puudustest ning VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest,

asus linnakohus seisukohale, et peab võimalikuks mittekohase täitmise väärtuseks 83%. Kolleegium

märgib, arvestades sama otsuse p 20 põhjendust, et mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida

suhtes kohase täitmise väärtusega ja see oleks linnakohtu tuvastatu järgi 83 % kohase täitmise

väärtusest. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna

alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase

täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus e

turuhind. Kuna kostjad vaidlustasid apellatsioonkaebuses linnakohtu seisukoha kohustuse kohase ja

mittekohase täitmise väärtuste tuvastamisel ja leidsid, et müügiobjekti turuväärtus on 1 020 000

krooni, saab ringkonnakohus teha otsuse hinna alandamise kohta, hinnates vajadusel linnakohtu

tuvastatu ümber. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus hinnata, kas hageja nõutud summas

hinna alandamine oli VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Ostuhinna alandamisel tuleb arvestada muu

hulgas ka VÕS §-s 224 kehtestatud piiranguid. Muu hulgas sätestab viidatud paragrahvi p 2 ostjale

keelu hinda alandada juhul, kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja

parandamise või asendamise kohta.

23. Linnakohus on tõendeid hinnates leidnud, et hageja ei ole keeldunud õigustamatult vastu võtmast

kostjate ettepanekut asja parandamiseks, ning on oma seisukohta põhjendanud. Seega on

ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et linnakohus pole seda asjaolu hinnanud. Linnakohus tuvastas,

et kostjad soovisid täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte parandada hageja esile toodud

kvaliteedipuudusi. Lepingu p-s 2.7 nimetatud puuduste kõrvaldamist või hüvitamist hageja ei nõua,

ega ole neid puudusi lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asja uuel läbivaatamisel tuleb

ringkonnakohtul hinnata linnakohtu poolt tuvastatu õigsust.

T. Tampuu, L. Laarmaa, J. Luik