3-2-1-123-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-123-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

AS-i ELIAS hagi Osaühingu Vemarro (likvideerimisel) vastu

valduse rikkumise tuvastamiseks ja tekitatud kahju 1 722 412

krooni 4 sendi hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/197/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i ELIAS kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

31. oktoober 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Kaido Ehasoo ja kostja esindaja

vandeadvokaat Meelis Pirn.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2/197/05 ja Tallinna Linnakohtu 4. oktoobri

2004. a otsus tsiviilasjas nr 2/19-3313/03 osas, millega jäeti

rahuldamata hageja nõuded bürooruumide üürimisele

kulutatud 26 550 krooni ning allrentnikelt valve- ja

hooldusteenuste osutamise eest saamata jäänud 71 977 krooni

54 sendi hüvitamiseks.

2. Saata asi tühistatud osas uueks arutamiseks Tallinna

Linnakohtule.

3. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu ja Tallina

Linnakohtu otsused muutmata.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada AS-ile ELIAS kassatsioonkaebuselt 19. mail

2005. a tasutud kautsjon 2066 (kaks tuhat kuuskümmend

kuus) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS ELIAS esitas 21. augustil 2002. a Tallinna Linnakohtule hagi Osaühingu Vemarro

(likvideerimisel) vastu, milles palus tunnustada enda õigust vallata rendilepingu alusel Tallinnas

Müürivahe tn 22/Pärnu mnt 10/Suur-Karja tn 23 asuvat kinnisasja (kantud Tallinna Linnakohtu

Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr 21 849 all) (edaspidi

kinnisasi), keelata kostjal kinnisasja valduse rikkumine ning kohustada kostjat hoiduma edasisest

valduse rikkumisest. Hagiavalduse täpsustuses palus hageja tuvastada, et kostja rikkus 16. augustist

kuni 5. oktoobrini 2002. a õigusvastaselt hageja valdust kinnisasjale. Samuti palus hageja kostjalt

välja mõista valduse õigusvastase rikkumisega hagejale tekitatud kahju 1 722 412 krooni 4 senti.

Hagiavalduse järgi kasutas hageja kinnisasja Eesti Vabariigiga (Kultuuriministeeriumi kaudu)

23. septembril 1991. a sõlmitud rendilepingu (edaspidi rendileping) alusel. Rendileping oli sõlmitud

30 aastaks. 11. jaanuaril 2002. a kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse Kunstimuuseumi

Ehituse Sihtasutus. 2. juulil 2002. a teatas viimase esindaja advokaat Jaanus Tehver hagejale, et

28. juunil 2002. a sõlmisid omanik ja kostja kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning selle

alusel läksid rendilepingu järgsed rendileandja õigused ja kohustused üle kostjale. 3. juuli 2002. a

kirjas täpsustati, et kostjale on üle läinud õigus lepingu esemest saadavatele viljadele. Kostja kanti

kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 5. oktoobril 2002. a.

26. juulil 2002. a teatas kostja esindaja advokaat Üllar Talviste hagejale rendilepingu lõpetamisest

alates 26. juulist 2002. a. Teate kohaselt lõpetatakse rendileping põhjusel, et hageja on jätnud

tegemata lepingulised investeeringud, andnud rendileandja õigused ja kohustused üle kolmandale

isikule ja viivitanud üüri tasumisega. Samal päeval teatas kostja rendilepingu lõpetamisest ka kõigile

allrentnikele. Hageja teavitas 31. juulil 2002. a kostjat, et rendilepingu lõpetamine on alusetu ja

kehtetu, sest hageja ei ole lepingut rikkunud ning kostjal ei olnud rendilepingu ülesütlemise õigust,

kuna ta ei olnud kinnisasja omanik ega seega rendileandja. Alates 26. juulist 2002. a takistas kostja

hagejal rendilepingust tulenevate õiguste teostamist. 2. augustil 2002. a teatas kostja allrentnikele, et

renti tuleb maksta kostjale ja 5. augustil 2002. a esitas allrentnikele ka sellekohased arved. Pärast

seda teatasid mitmed allrentnikud allrendilepingu lõpetamise soovist. 9. augustil 2002. a nõudis

kostja esindaja Margus Fink juurdepääsu võimaldamist hageja kasutuses olnud soojasõlmele ja

võtmete üleandmist. 16. augustil 2002. a tõkestas kostja palgatud turvafirma hageja töötajate

sissepääsu bürooruumidesse. Sama kordus 19. augustil 2002. a. 24. augustil 2002. a lõhuti soojasõlme

ukselukk ja asendati uuega. 27. septembril 2002. a murdis kostja omavoliliselt sisse hageja kasutuses

olnud kaupluseruumidesse ning võttis need oma valdusesse. 1. oktoobril 2002. a murti lahti

keldriruumide uksed. 1. oktoobril ja 3. oktoobril 2002. a tõkestati hageja töötajate sissepääs garaaþi.

Alates 4. oktoobrist 2002. a oli kogu kinnisasja hooldamine täielikult häiritud, suletud oli ka sissepääs

Väike-Karja 12 hooviväravatest. Kõigi nimetatud juhtude osas on hageja pöördunud politsei poole

kriminaalasja algatamiseks. Politsei on algatanud mitu kriminaalasja.

Hageja arvates ei olnud kostja rendilepingu lõpetamisest teatamise ajal kinnisasja omanik, mistõttu ei

olnud talle üle läinud rendileandja õigused ja tal ei olnud õigust lepingut lõpetada ega vähemalt

kinnisasja omanikuks saamiseni hageja valdust rikkuda.

16. augustist 2002. a kuni 5. oktoobrini 2002. a on kostja oma seadusevastase tegevusega tekitanud

hagejale tema arvates otsest varalist kahju summas 378 242 krooni 73 senti. Otsene kahju seisneb

järgmistes hageja kuludes:

Skorpioni Julgestusteenistuse Aktsiaseltsile (Skorpioni Julgestusteenistuse AS) valduse kaitsmise

eest tasutud 93 774 krooni 60 senti;

Osaühingule ADVOKAADIBÜROO EHASOO & BENEVOLENSKAJA

(OÜ ADVOKAADIBÜROO EHASOO & BENEVOLENSKAJA) valduse kaitseks kohtueelselt

osutatud õigusabi eest tasutud 74 340 krooni;

Osaühingule Borter Trade (OÜ Borter Trade) tasutud 26 550 krooni bürooruumide üürimise eest

16. augustist kuni 30. septembrini 2002. a, mil hageja ei saanud kostja tegevuse tõttu oma valduses

olnud ruume kasutada;

kostja tegevusest tingitud tööseisaku tõttu 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a töötajatele makstud

töötasu 108 028 krooni 9 senti;

Tallinna Kesklinna Valitsusele tasutud 3572 krooni 50 senti garaaþi kasutamise eest ajal, mil kostja

tegevuse tõttu oli garaaþi kasutamine takistatud;

allrendilepingu alusel allrendile antud ruumide valve- ja hooldusteenuse eest tasutud 71 977 krooni

54 senti, mida allrentnikud ei ole hagejale tasunud.

Kostja tegevuse tõttu on osa allrentnikest lahkunud ja osa asus renti maksma otse kostjale. Seega on

hagejal õigus nõuda kostjalt lisaks otsesele varalisele kahjule ka saamata jäänud tulu hüvitamist.

Seisuga 4. oktoober 2002. a oli hagejal saamata renti 1 272 191 krooni 77 senti.

Kahju hüvitamise nõude õigusliku alusena on hageja tuginenud võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 1043,

§ 1045 lg 1 p-dele 5, 6 ja 8 ja §-le 1049.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt ei ole haginõue selge. On ebaselge, kas hageja on vaidlustanud üürilepingu

ülesütlemise, samuti kas väidetav valduse rikkuja oli kostja või M. Fink kui kostja endine juhatuse

liige. Kuivõrd kinnisasja müügileping sõlmiti enne võlaõigusseaduse jõustumist, tuleb kohaldada

rendiseadust (ReS). Rendiseaduse järgi võis rendileandjaks olla ka tiitlipärane valdaja, kui see oli ette

nähtud lepinguga. Müügilepingu järgi sai ostjast lepingu sõlmimise ajast kinnisasja tiitlipärane

valdaja ning seega oli tal ka õigus rendileping lõpetada. Rendilepingu lõpetamisega seotud küsimused

tuleb lahendada vahekohtus. Hageja ei ole tõendanud, et tema valdust oleks rikutud õigusvastaselt.

Samuti on põhjendamata ja tõendamata hageja kahju suurus. Hageja ei ole tõendanud, et Skorpioni

Julgestusteenistuse AS-ile ja OÜ-le ADVOKAADIBÜROO EHASOO & BENEVOLENSKAJA

tasutud raha on seotud kostja väidetava õigusvastase tegevusega. Kui hageja ei ole üürisuhte

lõpetamist vaidlustanud, ei ole alust nõuda kostjalt ka üürikulude hüvitamist, mida hageja tasus

kolmandatele isikutele pärast kostjaga üürisuhte lõppemist. Kui hageja vaidlustas üürisuhte

lõpetamise, tuleb hageja nõude lahendamiseks esmalt otsustada üürilepingu lõpetamise seaduslikkuse

üle. Kontoriruumide kolmandatelt isikutelt üürimisega tekkinud kahjust tuleb maha arvata säästetud

kulud. Kuna hageja töötajad said teha tööd üüritud pinnal, on töötasu hüvitamise nõue alusetu. Kui

hageja kaotas valduse seaduslikult, ei puuduta kostjat asjaolu, et hageja tasus pärast valduse

kaotamist Tallinna Kesklinna Valitsusele garaaþide kasutamise eest, mida ta enam ei vallanud.

Kuivõrd valdav osa allrentnikest lõpetas hagejaga allrendilepingu ja sõlmis lepingu kostjaga, ei olnud

hagejal pärast rendilepingute lõpetamist alust nõuda endistelt lepingupartneritelt valve- ja

hooldusteenuse eest tasumist. Hageja nõutav saamata jäänud tulu ei ole tõendatud. Hageja käsitab

ekslikult kogu väidetavalt saamata jäänud renditulu otsese varalise kahjuna. Majandustegevuses ei

saa saamata jäänud tulu võrduda kahjuga, sest tulu teenimiseks on vaja teha ka kulutusi. Hageja õigus

kinnisasja vallata lõppes 26. juulil 2002. a ning seega on hageja valdus sellest kuupäevast

ebaseaduslik ja tema nõuded põhjendamatud.

3. Linnakohus kaasas 6. mail 2004. a kostja taotlusel menetlusse kostja poolel iseseisva nõudeta

kolmanda isikuna M. Finki.

Kolmas isik leidis, et vaidlus teda ei puuduta. Samas pidas ta hagi põhjendamatuks ning palus jätta

see rahuldamata kostja esitatud põhjendustel.

4. Tallinna Linnakohtu 4. oktoobri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning tuvastati, et kostja

rikkus 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a õigusvastaselt hageja valdust. Linnakohus mõistis

kostjalt hageja kasuks välja 1 365 966 krooni 37 senti. Samuti mõistis kohus kostjalt välja riigilõivu

58 000 krooni.

Otsuse põhjenduste kohaselt tekib kinnisomand asjaõigusseaduse (AÕS) § 118 lg 1 järgi

kinnistusraamatusse kandmisega. Kostja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 5. oktoobril

2002. a. Seega oli kuni 5. oktoobrini 2002. a kinnisasja omanikuks Kunstimuuseumi Ehituse

Sihtasutus ning seaduslikuks valdajaks 23. septembri 1991. a rendilepingu kohaselt hageja.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi tuleb asjas kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Seega tugines kostja

ebaõigesti rendiseadusele ja leidis, et temal kui tiitlipärasel kinnisasja valdajal oli õigus lõpetada

rendileping ka pärast 1. juulit 2002. a ning seetõttu ei olnud hageja valduse rikkumine omavoliline.

Müügilepingu p 2.4 järgi läks kostjale alates 1. juulist 2002. a üle vaid õigus lepingu esemest

saadavatele viljadele, s.o rendile.

Tõendatud on, et hagejal oli renditud kinnisasja kasutamine alates 16. augustist 2002. a kostja

tegevuse tõttu takistatud. Tulenevalt AÕS §-st 43 ja § 44 lg-st 1 oli hageja valduse rikkumine

16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a, mil poolte vahel puudus rendisuhe, omavoliline ja seadusliku

aluseta. Kahju tekitamine on VÕS § 1045 lg 1 p-de 5 ja 6 kohaselt õigusvastane eelkõige siis, kui see

tekitati kannatanu omandi või sarnase õiguse või valduse rikkumisega ning isiku majandus- või

kutsetegevusse sekkumisega. Hageja valduse rikkumine seisnes selles, et kostja takistas hagejal

teostada rendilepingust tulenevat õigust vallata kinnisasjal asuvaid ruume ning pärssis sellega hageja

majandustegevust ning tekitas hagejale otsest varalist kahju.

Hagejale tekitatud kahju on tõendatud ja põhjendatud osaliselt. Tõendatud on kahju, mida hageja

kandis seoses Skorpioni Julgestusteenistuse AS-i valveteenuse kasutamisega summas 93 774 krooni

60 senti. Kulutused valveteenusele olid vajalikud ja sõltusid otseselt valduse rikkumisest. Hagejal ei

oleks olnud vajadust kasutada kinnisasjal asuvate ruumide kaitseks valveteenust, kui kostja ei oleks

tema valdust rikkunud. Tõendatud ei ole OÜ ADVOKAADIBÜROO EHASOO &

BENEVOLENSKAJA õigusabi teenuse kasutamine seoses valduse rikkumisega summas 74 340

krooni. Kostja esitatud tõenditest ei nähtu, et advokaadibüroo tehtud töö on seotud kostja

õigusvastase tegevusega 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a. Hageja poolt OÜ-le Borter Trade

bürooruumide üürimise eest tasutud 26 550 krooni ei ole samuti arvestatav hageja kahjuna. Hageja

maksis üüri OÜ-le Borter Trade ning on seega säästnud üüri kulu, mis tal tulnuks tasuda kostjale.

Asjas ei ole esitatud tõendeid, mis kinnitaksid, et 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a maksis

hageja üüri kostjale. Tõendatud ei ole kahju summas 108 028 krooni 9 senti, mida hageja maksis

väidetavalt kontoritöötajatele tööseisaku eest ajal, mil nad ei pääsenud tööruumidesse. Alates

16. augustist 2002. a üüris hageja ruume OÜ-lt Borter Trade. Seega said hageja töötajad jätkata tööd

üüritud pinnal. Hageja ei ole tõendanud, et kõik töötajad ei mahtunud üüritud ruumidesse. Samuti ei

ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks maksnud tööseisaku eest konkreetsetele töötajatele

töötasu. Tõendatud ei ole, et hagejale tekkis kahju seoses rendi maksmisega garaaþi kasutamise eest,

kuna kostja takistas alates 1. oktoobrist 2002. a hageja sissepääsu tema valduses olnud garaaþi.

Hageja tasus Tallinna Kesklinna Valitsusele renti 3572 krooni 50 senti 2002. a septembri eest, s.o aja

eest, mil garaaþi kasutamine ei olnud takistatud. Hilisema tasumise kohta kohtul andmeid ei ole.

Tõendatud ei ole ka väidetav kahju summas 71 977 krooni 54 senti, mis tekkis seoses allrentnikele

osutatud valve- ja hooldusteenuse eest tasumisega, mida allrentnikud ei ole hagejale hüvitanud.

Hageja esitatud tõenditest ei nähtu, millise perioodi eest jätsid allrentnikud hagejale valve ja hoolduse

eest tasumata. Hageja saab nõuda VÕS § 127 lg 4 järgi üksnes kahju hüvitamist, mis on põhjuslikus

seoses valduse rikkumisega.

Hageja nõue saamata jäänud renditulu saamiseks 1 272 191 krooni 77 sendi ulatuses on põhjendatud.

Pärast müügilepingu sõlmimist teatas kostja allrentnikele, et ta on kinnisasja omanikuna lõpetanud

hagejaga rendilepingu. Sellega seoses lõppesid kõik allrendilepingud. Esitatud tõendite kohaselt

sõlmisid osa allrentnikke rendilepingud kostjaga ja tasusid talle ka renti, jättes hageja esitatud arved

maksmata. Kui kostja ei oleks õigusvastaselt tegutsenud, oleks allrentnikud jätkanud rendisuhet

hagejaga ning tasunud hagejale ka renti nende kasutuses olevate ruumide eest.

5. Mõlemad pooled esitasid linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.

Hageja palus linnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi jäeti rahuldamata, ning teha selles osas

uus otsus, millega hagi rahuldada. Kostja palus linnakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi

rahuldas ja mõistis kostjalt välja riigilõivu ning jättis rahuldamata kostja taotluse hagejalt

õigusabikulude väljamõistmiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 19. aprilli 2005. a otsusega linnakohtu otsuse õigusabi teenuse

eest tasutud 74 340 krooni kostjalt väljamõistmata jätmise, saamata jäänud allrendi 1 272 191 krooni

77 senti väljamõistmise ja kohtukulude jaotamise osas ning saatis asja selles osas linnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus linnakohtu otsuse muutmata ja luges hagi

rahuldatuks 93 774 krooni 60 sendi ulatuses.

Kohus leidis, et saamata jäänud allrendi väljamõistmise nõude lahendamisel on linnakohus jätnud

täitmata eelmenetluse ülesanded. Asjas ei ole välja selgitatud, kas hageja on vaidlustanud

rendilepingu ülesütlemise või mitte. Hageja ei tuginenud oma nõudes mitte rendilepingu ebaõigele

ülesütlemisele, vaid sellele, et vaidlusalusel perioodil puudus hageja ja kostja vahel rendisuhe (kostja

ei olnud kinnisasja omanik). Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et kostjal ei olnud õigust

hageja valdust omavoliliselt rikkuda, olenemata sellest, kas kostjal oli seaduslik alus rendileping üles

öelda või mitte. Linnakohus jättis aga tähelepanuta, et kui hageja rendilepingu lõpetamist ei

vaidlustanud, ei ole allrent käsitatav saamata jäänud tuluna ega VÕS § 128 lg 2 tähenduses hageja

kahjuna. Kostja tegevust, millega takistati hageja rendilepingust tulenevat õigust vallata kinnisasjal

asuvaid ruume, saab käsitada aga kostja õigusvastase tegevusena VÕS § 1045 lg 1 mõttes.

Õigusvastaselt tekitatud kahju tuleb VÕS § 1043 kohaselt hüvitada. Linnakohtul tuleb asja uuel

läbivaatamisel täpsustada hageja nõude sisu ja välja selgitada, millistest arvestustest lähtuvalt peab

hageja oma kahjuks kogu saamata jäänud allrenti, arvestamata sellest VÕS § 127 lg 5 järgi maha

säästetud kulutusi. Linnakohus jättis kostja sellekohase väite tähelepanuta ega teinud pooltele

ettepanekut oma väiteid täpsustada.

Linnakohus on jätnud eelmenetluse ülesanded täitmata ka hageja poolt õigusabi teenuse eest tasutud

summa 74 340 krooni kostjalt väljamõistmise nõude lahendamisel. Ringkonnakohus ei nõustunud

linnakohtuga, et see nõue tuli jätta rahuldamata. Asja materjalidest nähtuvalt vajas hageja kostja

tegevusest tulenevalt õigusalast nõu. Kui kohus leidis, et hageja ei ole oma nõuet piisavalt selgitanud

ning esitatud tõenditest ei nähtu kulutuste seos valduse rikkumisega, tulnuks teha hagejale ettepanek

esitada sellekohased põhjendused ja tõendid.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et valveteenuse tarbeks tehtud kulutused summas 93 774

krooni 60 senti on käsitatavad valduse rikkumisest tingitud kahjuna ning tuleb hüvitada. Asjas on

tõendatud, et tekkinud olukorras oli turvateenus kostjale vajalik. Samuti nõustus ringkonnakohus

linnakohtuga osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kahju hüvitamiseks seonduvalt töötajatele

töötasuna makstud summadega, bürooruumide üürimisega OÜ-lt Borter Trade ja allrentnikele

osutatud valve- ja hooldusteenuste kuludega. Linnakohus on nende nõuete osas hinnanud tõendeid

õigesti ja oma seisukohti piisavalt põhjendanud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti muutmata

linnakohtu otsus hagi rahuldamata jätmist puutuvas osas ning saata asi selles osas samale kohtule

uueks läbivaatamiseks.

Kohtud tuvastasid, et kostja rikkus vaidlusalusel perioodil hageja valdust, kuid ei mõistnud samas

kostjalt välja kogu valduse rikkumisega tekitatud kahju. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud hagi

rahuldamata jätmist osas, mis puudutab hageja kahju tulenevalt töötajatele töötasu maksmisest

tööseisaku aja eest, bürooruumide üürimisest ja allrentnikele valve- ja hooldusteenuste osutamisest.

Hageja ei nõustunud selles osas linnakohtu seisukohtadega ja esitas apellatsioonkaebuses oma

vastuväited, kuid ringkonnakohus hageja põhjendustele ei vastanud. Sellega rikkus ringkonnakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg-t 6. Hageja on esitanud oma väiteid kinnitavad

tõendid. Nõude lahendamisel, mis puudutab hageja kahju seoses OÜ-lt Borter Trade bürooruumide

üürimisega, rikkus ringkonnakohus ka TsMS § 229 lg-t 2. Kohus ületas nõude piire, kui viitas VÕS

§ 127 lg-le 5 ja märkis, et juhul kui hageja valduse rikkumist ei oleks toimunud, oleks tal tulnud

tasuda üüri kostjale. Sellist vastuväidet ei ole kostja esitanud.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebust põhjendamatuks ja palus jätta see rahuldamata.

9. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad oma kirjalike seisukohtade juurde. Hageja esindaja

kinnitas, et esindab AS-i ELIAS, kes on ühendanud endaga algselt hagejaks olnud AS-i

ELIAS. Kostja esindaja juhtis kohtu tähelepanu ringkonnakohtus esitatud kolmanda isiku seisukohale

kostja teise juhatuse liikme kolmanda isikuna menetlusse kaasamise vajalikkuse kohta.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegiumi arvates tuleb kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Ringkonnakohtu ja linnakohtu

otsused tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb tühistatud osas saata

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Esmalt käsitleb kolleegium hageja isikuga seonduvat ning hageja nõude sisu, kohtute tuvastatud

asjaolusid ja vaidluse ulatust (I). Seejärel hindab kolleegium kohtute poolt haginõuetele antud

õiguslikku kvalifikatsiooni (II) ning käsitleb kassatsioonimenetluses vaidlustatud kahju hüvitamise

nõuetega seonduvat ja muid asja lahendamisega seonduvaid küsimusi (III).

I. 12. Nii esialgses hagis (linnakohtu toimiku I kd, lk 4) kui ka hagi täpsustuses (linnakohtu toimiku I

kd, lk 86) on hagejana nimetatud AS-i ELIAS. Hagiavalduse lisana on esitatud äriregistri väljavõte

AS-i ELIAS (registrikood 10404922) kohta. Sama registrikoodi on hageja kohta kasutatud ka

linnakohtu 4. oktoobri 2004. a otsuses. Apellatsioonimenetluses on hageja esindaja esitanud taotluse

(ringkonnakohtu tl 57) lubada õigusjärgluse korras menetlusse astuda AS-il ELIAS (varasema

ärinimega Aktsiaselts KV GRUPP) registrikoodiga 10235365, kes on ühendanud endaga AS-i ELIAS

(registrikoodiga 10404922). Taotlusele oli lisatud ka ühinemislepingu ärakiri ja äriregistri väljavõte.

Äriregistri väljavõtte järgi on ühinemine toimunud ja AS ELIAS (registrikood 10404922) registrist

kustutatud 13. augustil 2003. a. Vastavalt äriseadustiku § 403 lg-le 1 ja TsMS §-le 78 on poole

üldõigusjärglasel kohtu loal õigus astuda menetlusse. Ringkonnakohtu istungi protokolli järgi on

ühinemisleping võetud toimikusse (ringkonnakohtu tl 82), kuid kohtu luba õigusjärglase protsessi

lubamiseks protokollist ei nähtu. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu hageja õigusjärgluse küsimus ja

poole asendamine üldse.

Kolleegiumi arvates tulnuks ringkonnakohtul selgelt otsustada hageja õigusjärglase menetlusse

lubamine ning õigusjärglus peab kohtulahendi täidetavuse huvides nähtuma ka kohtulahendist. Kuna

isikute ärinimed on samad, jääb eri kohtuastme lahenditest ekslik mulje, et hageja näol on tegemist

sama isikuga. Lisaks muule oli hagi esitanud AS ELIAS äriregistrist kustutatud juba ligi kümme kuud

enne linnakohtu otsuse tegemist ja isegi enne täpsustatud hagiavalduse esitamist. Seega on otsus

tehtud registrist kustutatud juriidilise isiku kohta, mis võinuks tekitada probleeme esmajoones otsuse

täitmisel. Kolleegiumi arvates on tekkinud olukorra põhjustanud esmajoones hageja lepingulistest

esindajatest advokaadid, kes ei ole kohut õigeaegselt informeerinud toimunud õigusjärglusest ning on

jätkanud taotluste (mh hagiavalduse täpsustuse ja apellatsioonkaebuse) esitamist juba registrist

kustutatud isiku nime all. See ei õigusta aga kohut, kes oleks võinud pooltega seonduvaid asjaolusid

kontrollida hiljemalt otsuse tegemisel.

Vaatamata eelnevale on ringkonnakohus siiski ilmselgelt järelduslikult lubanud AS-il ELIAS

(registrikood 10235365) menetlusse astuda ning tema suhtes ka otsuse teinud. Sellega on kolleegiumi

arvates parandatud ka linnakohtu otsuse viga ning edasises menetluses saab lähtuda sellest, et

hagejaks on AS ELIAS (registrikood 10235365). Ka ei ole kostja vaidlustanud hageja õigusjärglust

ega asendamist.

13. Hageja esitas kohtule kaks nõuet. Ta palus esmalt tuvastada, et kostja rikkus 16. augustist kuni

5. oktoobrini 2002. a õigusvastaselt hageja valdust kinnisasjale. Teiseks palus ta kostjalt välja mõista

valduse õigusvastase rikkumisega hagejale tekitatud kahju 1 722 412 krooni 4 senti (vt otsuse p 1).

14. Hagi alusena esitas hageja asjaolud, et ta valdas ja kasutas kinnisasja rendilepingu alusel. Pärast

kinnisasja müügilepingu sõlmimist, kuid enne kinnisasja omaniku vahetuse kinnistusraamatusse

kandmist teatas kostja rendilepingu lõpetamisest. Kostja takistas pärast seda hagejal kinnisasja

valdamast ja võttis lõpuks hagejalt üldse valdamise võimaluse. Samuti asus kostja ise kinnisasja

allrentnikelt sisse nõudma renti ja sõlmis nendega uued lepingud.

15. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

hagejal oli 23. septembril 1991. a sõlmitud rendileping kinnisasja valdamiseks ja kasutamiseks Eesti

Vabariigiga ning ta oli kinnisasja valdaja;

Eesti Vabariik andis kinnisasja omandiõiguse üle Kunstimuuseumi Ehituse Sihtasutusele, kes sõlmis

kostjaga 28. juunil 2002. a müügilepingu, millega kostja ostis kinnisasja;

kostja edastas 26. juulil 2002. a hagejale rendilepingu ülesütlemise teate avaldusega, et leping lõpeb

samast päevast;

kostja on 16. augustist kuni 5. oktoobrini 2002. a hageja valdust rikkunud, takistades tal kinnisasja

kasutamist ja allrentnikelt rendi saamist ja tehes selle lõpuks võimatuks;

kostja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 5. oktoobril 2002. a.

16. Kohtuotsus on jõustunud hageja nõuete osas tuvastada, et kostja rikkus 16. augustist kuni

5. oktoobrini 2002. a hageja valdust kinnisasjale ning mõista kostjalt välja Skorpioni

Julgestusteenistuse AS-ile tasutud 93 774 krooni 60 senti. Nimetatud nõuded rahuldati linnakohtu

otsusega ning ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse selles osas muutmata. Kassatsioonkaebust

selles osas esitatud ei ole.

Ringkonnakohus saatis asja uueks lahendamiseks linnakohtule hageja nõuete osas mõista kostjalt

välja allrentnikelt saamata jäänud 1 272 191 krooni 77 senti ja OÜ-le ADVOKAADIBÜROO

EHASOO & BENEVOLENSKAJA tasutud 74 340 krooni. Kassatsioonkaebust sellele esitatud ei ole.

17. Linnakohus jättis rahuldamata hageja nõuded OÜ-le Borter Trade tasutud 26 550 krooni, hageja

töötajatele makstud töötasu 108 028 krooni 9 sendi, Tallinna Kesklinna Valitsusele tasutud 3572

krooni 50 sendi ning allrendile antud ruumide valve- ja hooldusteenuse eest allrentnike poolt

tasumata jäänud 71 977 krooni 54 sendi väljamõistmiseks.

Ringkonnakohtu otsusega on jäetud linnakohtu otsus selgelt muutmata OÜ-le Borter Trade tasutu,

hageja töötajatele makstud töötasu ning valve- ja hooldusteenuse eest saamata jäänud raha

väljamõistmise nõuete osas. Selles osas on hageja ka ringkonnakohtu otsuse selgelt vaidlustanud.

Ebaselgeks jääb nii ringkonnakohtu otsuse kui ka kassatsioonkaebuse järgi, kas lõplikult on

lahendatud hageja nõue Tallinna Kesklinna Valitsusele tasutud 3572 krooni 50 sendi

väljamõistmiseks. Linnakohus jättis selle nõude rahuldamata. Hageja palus apellatsioonkaebuses

tühistada linnakohtu otsus osas, millega jäeti hagi rahuldamata, ning teha selles osas uus otsus hagi

rahuldamise kohta. Samas ei ole apellatsioonkaebuses (ringkonnakohtu tl 20-25) esitatud põhjendusi

linnakohtu otsuse ebaõigsuse kohta Tallinna Kesklinna Valitsusele tasutu hüvitamise nõude suhtes.

Ringkonnakohus ei ole selle nõude suhtes oma seisukohta avaldanud ega palunud hagejal ka oma

apellatsioonkaebust täpsustada, nagu olnuks kohtul sellises olukorras menetluslikult korrektne

käituda. Kassatsioonkaebuses vaidlustab hageja apellatsioonikohtu otsust osas, millega esimese astme

kohtu otsus jäeti muutmata hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas (kaebuse p 4.1). Samas on

kaebuse põhjendustes märgitud, et hageja ei nõustu ringkonnakohtu otsusega osas, millega jäeti

muutmata esimese astme kohtu otsus töötajatele makstud töötasu, bürooruumide rendi ja allrentnikele

osutatud valve- ja hooldusteenuse kulude kohta. Kassatsioonkaebuses ei ole väidetud, et

ringkonnakohus oleks jätnud apellatsioonkaebuse Tallinna Kesklinna Valitsusele tasutu hüvitamise

nõude osas lahendamata. Eelnevast järeldab kolleegium, et hageja ei ole vaatamata vastuolulistele

seisukohtadele apellatsioon- ja kassatsioonkaebustes tegelikult siiski linnakohtu otsust nimetatud

nõude osas vaidlustanud ja kohtuotsus selle nõude osas on seega jõustunud.

18. Eelnevast järeldub, et kassatsioonimenetluses saab hinnata vaid nende hageja nõuetega

seonduvat, mis puudutavad OÜ-le Borter Trade tasutud 26 550 krooni, hageja töötajatele makstud

töötasu 108 028 krooni 9 sendi ning allrendile antud ruumide valve- ja hooldusteenuse eest

allrentnike poolt tasumata jäänud 71 977 krooni 54 sendi kostjalt väljamõistmist.

II. 19. Hageja nimetas oma kahju hüvitamise nõuete õigusliku alusena VÕS § 1043. Seega nõudis ta

õigusvastaselt lepinguväliselt tekitatud kahju hüvitamist, sidudes oma nõuded hageja valduse

kostjapoolse õigusvastase rikkumisega. Hageja arvates on tema valduse rikkumine õigusvastane VÕS

§ 1045 lg 1 p-de 5, 6 ja 8 ning § 1049 järgi.

20. Linnakohus käsitles hageja kahju hüvitamise nõudeid AÕS § 44 lg 1 (kuni 1. juulini 2003. a

kehtinud redaktsioonis) ning VÕS § 1045 lg 1 p-de 5 ja 6 alusel. Linnakohtu otsuse järgi ei saanud

rendileandja õigused kostjale üle minna enne vastava kinnistusraamatukande tegemist. Hageja valdas

linnakohtu arvates kinnisasja rendilepingu alusel ja kostja rikkus seega hageja seaduslikku valdust.

21. Ringkonnakohus jättis osade hageja nõuete osas linnakohtu otsuse muutmata, kuid saamata

jäänud tulu ja õigusabikulude osas saatis asja tagasi lahendamiseks linnakohtule. Seejuures jääb

kolleegiumile arusaamatuks apellatsioonikohtu seisukoht rendilepingu kehtivuse ja hageja valduse

seaduslikkuse suhtes. Osade hageja nõuete suhtes on ringkonnakohus nõustunud linnakohtuga, kes

luges hageja valduse seaduslikuks ja rendilepingul põhinevaks, osade nõuete suhtes aga kohustanud

linnakohut lepingu kehtivust uuesti kindlaks tegema, muu hulgas hindama rendilepingu kostjapoolset

ülesütlemist.

Ringkonnakohus on sellega eksinud hageja nõuete kvalifitseerimisel VÕS § 1044 lg 2 vastu. Selle

sätte järgi ei saa lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist üldjuhul nõuda

deliktilisel alusel, s.o õigusvastase kahju tekitamise sätete järgi. Seega saab VÕS § 1043 järgi kahju

hüvitamist nõuda üksnes siis, kui deliktilise nõudega ei konkureeri lepingulisi nõudeid. Kui

linnakohus leidis, et poolte vahel lepingut ei ole, siis ringkonnakohus jättis VÕS § 1044 lg 2

tähelepanuta ega arvestanud, et see kehtib kõigi hageja nõuete suhtes. Seetõttu on ringkonnakohtu

otsus ka vastuoluline, millega on rikutud TsMS § 227 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja

põhjendatuse nõuet (vt ka nt Riigikohtu 24. märtsi 2005. a otsust kohtuasjas nr 3-2-1-22-05 (RT III

2005, 12, 124).

22. Kui poolte vahel olnuks kehtiv üüri- või rendileping, vastutaks hageja lepingu järgi ning hageja

nõuded tuleks VÕSRS § 12 lg 1 järgi lahendada mitte VÕS § 1043, vaid lepingu rikkumise sätete,

esmajoones VÕS § 115 lg 1 ja § 278 p 3 alusel. Nii üüri- kui rendilepingu järgi on nii üürile- kui ka

rendileandjal lepinguline põhikohustus võimaldada üürnikul või rentnikul kasutada lepingu kehtivuse

ajal üüritud või renditud asja (VÕS § 271, § 276 lg 1, §-d 339 ja 341). Selle kohustuse rikkumine, mis

seisneb üürniku või rentniku valduse rikkumises või selle äravõtmises, tähendab üüri- või

rendilepingu rikkumist, millega kaasneb üürniku või rentniku õigus kasutada lepingulisi

õiguskaitsevahendeid, muu hulgas lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (VÕS § 278).

23. Üksnes siis, kui poolte vahel üüri- või rendilepingut ei olnud või kui kohus leiab, et kahju, mille

hüvitamist nõutakse, ei ole VÕS § 1044 lg 2 järgi kaetud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga,

saab kostja vastutusele kohaldada VÕS § 1043 või AÕS § 44 või 45 (mõlemad 1. juulini 2003. a

kehtinud redaktsioonis. Hinnates kostja käitumist deliktiõiguslikul alusel, tuleb hageja nõudele

VÕSRS § 22 lg 1 alusel kohaldada võlaõigusseaduses kahju õigusvastase tekitamise kohta sätestatut,

kuna kostja rikkus hageja valdust pärast 1. juulit 2002. a.

Valduse rikkumisel annab kannatanule rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude AÕS § 44 lg 1

(1. juulini 2003. a kehtinud redaktsioonis) ja valduse äravõtmisega tekitatud kahju hüvitamise nõude

AÕS § 45 lg 1 (1. juulini 2003. a kehtinud redaktsioonis). Nimetatud sätete järgi on kahju hüvitamise

nõue nii otsesel kui kaudsel valdajal (AÕS § 47 lg 1). Kui kahju hüvitamise nõue põhineb AÕS §-l 44

või 45 (mõlemad 1. juulini 2003. a kehtinud redaktsioonis), tuleb AÕS § 43 ja § 40 lg 2 järgi

tõendada, et valduse rikkumine või äravõtmine oli omavoliline, s.t see toimus valdaja nõusolekuta

seadusevastasel viisil.

Sarnane kahju hüvitamise nõue tuleneb valduse õigusvastase rikkumise korral ka VÕS §-st 1043.

Valduse rikkumine on § 1045 lg 1 p 5 järgi õigusvastane ja sellega tekitatud kahju tuleb seega

põhimõtteliselt hüvitada. Lisaks võib hageja nõuet käsitada VÕS § 1045 lg 1 p 6 ja § 1049 järgi

majandustegevusse sekkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõudena ning § 1045 lg 1 p 8 järgi

heade kommete vastase tahtliku käitumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudena. Õigusrikkumisega

tekitatud kahju hüvitamise eeldusena peab hageja tõendama kostja käitumise õigusvastasuse (VÕS §-

d 1043 ja 1045), kahju tekkimise ning põhjusliku seose kostja käitumise ja kahju vahel (VÕS § 127

lg 4). Kostja vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kahju tekitamises süüdi (VÕS § 1050

lg 1).

24. Sellest, kas hageja nõue kvalifitseerida lepingulise või lepinguvälise nõudena, võib sõltuda ka

hageja nõuete rahuldamise ulatus. Nii on hageja õigused lepingu järgi üldjuhul suuremas ulatuses

kaitstud, muu hulgas hüvitatakse lepingu järgi reeglina ka puhtmajanduslik kahju, esmajoones

saamata jäänud tulu näol. Deliktiõiguse järgi on aga esmajoones kaitstud konkreetsed õigushüved

mitte vara tervikuna ning puhtmajandusliku kahju hüvitamist üldjuhul nõuda ei saa (vt Riigikohtu

13. juuni 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05 (RT III 2005, 23, 244)). Seega ei ole välistatud, et

deliktiõiguse järgi rahuldamata jäetud kahju hüvitamise nõuded saaks lepingu rikkumise sätete alusel

rahuldada, samuti vastupidi. Lepingulise vastutuse puhul on vastutuse piiramiseks kesksel kohal

ettenähtavuse kriteerium (VÕS § 127 lg 3).

25. Asja lahendamisel on nii hagejale kui kohtutele hageja nõude käsitlemisel olnud probleemiks

ilmselt rendilepingu p 7.1, mille järgi lahendab lepingu täitmisel ja pikendamisel tekkivaid vaidlusi

vahekohus - Eesti Kaubandus-Tööstuskoja Arbitraaþikohus. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja

esitanud vahekohtusse ka hagi rendilepingu kehtivuse tunnustamise kohta poolte vahel 5. oktoobrist

2002. a-st kuni 21. jaanuarini 2004. a ning kostjapoolse rendilepingu rikkumise tuvastamiseks (vt nt

maakohtu toimiku I kd, lk 58 ja ringkonnakohtu tl 66). Nii hageja kui kohtud on püüdnud seetõttu

ilmselt hoiduda rendilepingu suhtes seisukohta avaldamast. Samas on vahekohus 4. veebruari 2005. a

otsusega oma pädevust esitatud nõudes eitanud (ringkonnakohtu tl-d 63-68), mistõttu on hagejal

võimalik esitada vastavad nõuded kohtusse ning lepingu kehtivust on võimalik kohtumenetluses

hinnata.

26. Kolleegiumi arvates ei saanud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused

kinnisasja omandajale seaduse järgi üle minna enne kinnisomandi üleminekut. Kinnisasja

müügileping ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal kehtinud ReS § 20 lg 1 järgi jäi renditud vara

omandiõiguse üleminekul rendileping jõusse ka uue omaniku suhtes. Sisult samasugune regulatsioon

sisaldub ka VÕS § 291 lg-s 1. Kinnisomandi ülekandmiseks on AÕS § 120 lg 1 (1. juulini 2003. a

kehtinud redaktsioonis) järgi vajalik võõrandaja ja omandaja vaheline kokkulepe ülekandmise kohta

(asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Seadus ei näinud seega ette võimalust, et

rendileandja õigused võinuks kinnisasja omandajale üle minna enne kinnisomandi üleminekut (vt ka

Riigikohtu 28. oktoobri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-94-04 (RT III 2004, 30, 320)).

Sellist võimalust ei tulene kolleegiumi arvates ka AÕS §-st 37, mis võimaldab kaudse valduse

omandada asja väljanõudeõiguse loovutamisega. Rendilepingu puhul on rendileandjal kui omanikul

ja kaudsel valdajal rendilepingust tulenev asja tingimuslik väljanõudeõigus alates rendilepingu

lõppemisest. Rendilepingust tulenevat väljanõudeõigust ei saa loovutada ja kaudset valdust seega üle

kanda lahus rendilepingu järgsetest rendileandja õigustest ja kohustustest, mis ei saa aga üle minna

lahus omandist. Võlaõiguslikust lepingust tulenevad õigused ja kohustused võib tehinguga tervikuna

üle kanda üksnes teise poole nõusolekul (nii TsK § 220 lg 1 kui VÕS § 179 lg 1 järgi). Küll on

rendileandjal võimalik loovutada lepingujärgsed rendinõuded ja volitada teist isikut esitama enda

nimel lepingust tulenevaid tahteavaldusi, kuid sellega ei kaasne lepingu üleminekut (vt ka Riigikohtu

19. oktoobri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-99-05). Kostja ei ole väitnud, et ta esitas lepingu

ülesütlemisavalduse kinnisasja omaniku volitusel.

27. Eelneva põhjal on kolleegium seisukohal, et esitatud ja tuvastatud asjaolude järgi ei saanud

üürileandja õigused ja kohustused olla kostjale üle läinud enne kinnisasja omanikuks saamist. Seega

on ka kostjapoolne lepingu ülesütlemine õigusliku tähenduseta. Kuna muid aluseid rendilepingu

lõppemiseks ei ole asjas esitatud, oli hagejal seega õigus kinnisasja vallata ja kostjal ei olnud

valdusele õigust. Kostja rikkus tuvastatud asjaolude järgi hageja seaduslikku valdust ja peab kahju

hüvitamisega tagama VÕS § 127 lg 1 järgi olukorra, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui

hageja oleks valduse rikkumise aja jooksul saanud kinnisasja segamatult vallata ja kasutada. Kostja

vastutuse aluseks on VÕS § 1043 (või AÕS § 44 või 45 (mõlemad 1. juulini 2003. a kehtinud

redaktsioonis)) ja hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamisega enda paigutamist olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, kus ta oleks olnud, kui kostja ei oleks tema valdust rikkunud

(valdaja nõuete ulatuse kohta vt ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05).

28. Valduse õigusliku aluse olemasolu või selle puudumine omab olulist tähendust kahju hüvitamise

nõude ulatuse määramisel VÕS § 127 lg 1 järgi ja põhjusliku seose hindamisel VÕS § 127 lg 4 järgi.

Kui valduse rikkujal on endal õigus valdusele ja valdaja valdus on ebaseaduslik, saab valdaja

õiguslikult kaitstud huvi ulatuda üksnes sellele, et valdust temalt jõuga ära ei võetaks või seda ei

rikutaks. Nii on otseselt kinnisasja valduse kaitsega seotud kuludeks nt kulud valveteenusele, mis

praegusel juhul on kostjalt ka välja mõistetud. Samuti võivad otseselt valduse kaitsega seotud olla

kulud õigusabile, mida valdaja pidi kasutama valduse kaitseks. Selles osas on asi saadetud uueks

lahendamiseks esimese astme kohtule.

Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud, et hagejal on õigus valdusest teenitavale kasule vaid

siis, kui tal oli õigus kasutuseelistele, st tal oli kostja suhtes õigus kinnisasja vallata. Valdajal ei ole

õigust valdusega seotud potentsiaalsete kasutuseeliste hüvitamisele, kui tal ei olnud õigust neid

omaniku suhtes saada. Hageja saamata allrenditasu nõude rahuldamiseks on seega määrav, kas hageja

valdus põhines õiguslikul alusel, s.t kas tal oleks olnud õigus kinnisasja arvel tulu teenida. Hageja kui

seaduslik valdaja saab seega nõuda saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamist (vt lähemalt Riigikohtu

viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05). Ringkonnakohus on jätnud aga tähelepanuta, et nagu

valduse õiguslik alus omab keskset tähendust hageja saamata rendi hüvitamise nõude puhul, võib see

omada tähendust ka hageja teiste kahju hüvitamise nõuete puhul. Kui ringkonnakohtu arvates ei

tuvastanud linnakohus piisavalt hageja valduse seaduslikkust, olnuks menetluslikult korrektne saata

asi ka teiste nõuete osas tagasi linnakohtusse, kus tulnuks hinnata hageja valduse õigusliku aluse

olemasolu.

29. Kolleegium märgib, et isegi kui rendileandja õigused ja kohustused oleksid kostjale üle läinud

enne tema kinnisasja omanikuks saamist, ei pidanuks leping kostjapoolse ülesütlemisega tingimata

lõppema. Selleks oleks pidanud olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja formaalsed nõuded,

esmajoones pidanuks olema mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks (vt ka Riigikohtu 1. aprilli 2004. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 (RT III 2004, 10, 127)). Vastasel juhul olnuks ülesütlemine õigusliku

tähenduseta ja hagejal olnuks õigus rendilepingu alusel kinnisasja vallata, sõltumata sellest, kas

ülesütlemist on eraldi vaidlustatud. Sel juhul oleks kostja hageja valdust rikkudes rikkunud

rendilepingut ning hageja nõuded tulnuks lahendada lepingust lähtuvalt.

30. Kolleegium märgib samuti, et isegi kui üüri- või rendileping oleks olnud lõppenud ning hagejal

olnuks kohustus kinnisasi kostjale VÕS § 334 lg 1 järgi üle anda, ei tähendanuks see, et rendileandjal

oleks olnud õigus kinnisasi jõuga oma valdusse võtta. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi

nõudeid esmajoones mitte omaabi teel, vaid kohtu vahendusel. Lepingu lõppemise korral olnuks

kostjal õigus nõuda hagejalt kinnisasja väljaandmist. Valduse üleandmise nõude omavolilise

realiseerimise vastu on valdajal õigus ennast kaitsta nii AÕS § 41 järgi omaabi rakendades kui ka

AÕS §-de 44 ja 45 järgi nõudeid esitades. Samuti on valdus kaitstud karistusõiguslikult ka omaniku

omavoliliste rünnete vastu (nt karistusseadustiku § 257). Ka valdus, mille õiguslik alus on ära

langenud, on deliktiõiguslikult kaitstud õiguslik positsioon nii AÕS § 44 lg 1 (1. juulini 2003. a

kehtinud redaktsioonis) ja AÕS § 45 lg 1 (1. juulini 2003. a kehtinud redaktsioonis) kui ka VÕS

§ 1045 lg 1 p 5 järgi. Paralleelselt on valdaja kaitstud ka VÕS § 1045 lg 1 p 6 järgi rünnete vastu

tema ettevõtte seiskamiseks ja VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi heade kommete vastase tahtliku käitumise

vastu. Seega võib valdaja esitada lepinguvälise kahju hüvitamise nõude valduse rikkuja vastu ka siis,

kui tema valdus on õigusliku aluseta.

Valdus on kaitstud ka VÕS § 1037 lg 1 järgi, mis võimaldab valdajal nõuda valduse rikkujalt

rikkumisega saadu väärtuse hüvitamist, sõltumata rikkumise süülisusest.

III. 31. Asja lahendamisel tuleb uuesti hinnata hageja nõuet bürooruumide üürimiseks OÜ-le Borter

Trade tasutud 26 550 krooni hüvitamiseks. Tuvastatud asjaolude järgi oli hagejal vaidlusalusel ajal

rendileping Kunstimuuseumi Ehituse Sihtasutusega, mitte kostjaga. Kohtud on tähelepanuta jätnud

VÕS § 127 lg 5 osas, milles see säte keelab säästetud kulutuste mahaarvamise, kui see oleks

vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Üürnik (VÕS § 341 järgi ka rentnik) võib VÕS § 296 järgi

keelduda üüri maksmisest või seda alandada, kui ta ei saa asja lepingu alusel vallata. Kolleegiumi

arvates ei pruugi VÕS § 127 lg 5 eesmärgiga kooskõlas olla, kui valduse õigusvastase rikkumisega

hagejale põhjustatud kulutustest arvataks maha võib-olla kolmandast isikust rendileandja ees

säästetud kulud. Kui kostja arvates tulnuks hageja nõutud summast teha mahaarvamisi, olnuks tema

kohustus esitada vastav summa (nt kahe rendisumma vahe) ja seda ka põhjendada.

32. Uuesti tuleb hinnata ka hageja nõuet allrentnikelt valve- ja hooldusteenuste eest saamata jäänud

71 977 krooni 54 sendi hüvitamiseks. Linnakohus on leidnud, et sellise summa tasumine ei ole

tõendatud, samuti ei nähtu hageja esitatud tegevusaruandest (linnakohtu toimiku I kd, lk 107), millise

perioodi eest on nimetatud summad allrentnikel tasumata. Linnakohtu arvates ei saa hageja nõutud

summa olla tekkinud üksnes valduse rikkumise perioodil. Ringkonnakohus on sellega nõustunud.

Kolleegiumi arvates ei ole kohtud hageja valve ja hooldusteenuste eest allrentnikelt saamata jäänud

raha hüvitamise nõude lahendamisel selgeks teinud nõude põhiolemust ning oleks võinud kohustada

hagejat oma nõuet selgitama. Nimelt on hageja ise oma nõuet vastuoluliselt põhjendanud.

Hagiavalduses (linnakohtu toimiku I kd, lk 89) ja kohtukõne teesides (linnakohtu toimiku II kd, lk

102) on ta väitnud, et ta on ise tasunud allrendile antud ruumide valve- ja hooldusteenuse eest

4. oktoobrini 2002. a kokku 71 977 krooni 54 senti ning et selle oleks allrentnikud pidanud talle

rendisuhete jätkumise korral hüvitama. Ka on hageja nimetanud seda summat oma otseseks

varaliseks kahjuks. Samas võib hageja esitatud tegevusaruande lisast (linnakohtu toimiku I kd, lk

107) järeldada, et nõutava summa näol on tegemist rahaga, mis allrentnikud pidid vastavalt

allrendilepingutele lisaks rendile hagejale tasuma hageja enda osutatud teenuste eest. Sama võib

järeldada ka hageja apellatsioonkaebusest (ringkonnakohtu tl 25) ja kassatsioonkaebusest.

Kolleegiumi arvates ei ole selge, kas hageja nõuab valve- ja hooldusteenusele tehtud kulutuste

hüvitamist enda poolt reaalselt kolmandatele isikutele tasutud rahana või tema enda osutatud teenuste

eest saamata jäänud rahana. Seega ei ole võimalik hinnata ka nõude rahuldamata jätmist. Kui hageja

nõuab raha sisuliselt kasuna, mida ta oleks saanud allrendilepingute alusel osutatud teenuste eest,

tuleks tema nõudest maha arvestada kulud, mida ta teenuste osutamisel kokku hoidis (VÕS § 127

lg 5). Seega tuleb asja uuel lahendamisel teha hagejale ettepanek oma nõude täpsustamiseks ja selle

kinnitamiseks tõendite esitamiseks ja võimaldada vastaspoolel esitada sellele vastuväiteid ja

omapoolseid tõendeid.

33. Kolleegium juhib asja uueks lahendamiseks tähelepanu ka VÕS § 127 lg-le 6, mille järgi on

kohtule antud diskretsiooniõigus kahjuhüvitise suuruse määramisel, kui kahju tekitamine on kindlaks

tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa nt tõenduslike raskuste tõttu kindlaks teha. Nii saab kohus

mõista hüvitise välja nt kulutuste eest, mida valdaja pidi ilmselgelt tegema valduse rikkumise tõttu

vastavalt tõenäosuse astmele, mille järgi kulud tuli teha ja milline on nende ulatus.

34. Kolleegiumi arvates on kohtud põhjendatult jätnud rahuldamata hageja nõude töötajatele

töötasuna makstud 108 028 krooni 9 sendi hüvitamiseks. Linnakohus on leidnud, et hageja ei ole

tõendanud, et töötajad ei saanud kostja tegevuse tõttu tööd teha ja tekkis tööseisak, mille ajal maksis

hageja töötajatele palka edasi. Ringkonnakohus on sellega nõustunud. Seega leidsid kohtud, et hageja

ei ole tõendanud oma väiteid tööseisaku kohta. Sõltumata hageja nõude kvalifikatsioonist ja sellest,

kas hageja valdus oli seaduslik, on ilmne, et töötajatele makstud töötasu lugemiseks kuluks, mille

hüvitamist saab nõuda kostjalt, peab olema tõendatud kulutuste põhjuslik seos kostja rikkumisega

VÕS § 127 lg 4 järgi kasvõi VÕS § 127 lg 6 rakendamist õigustavas ulatuses. Käesoleval juhul seda

kohtute arvates tehtud ei ole. Hageja ei ole näidanud, millistele töötajatele pidi ta töötasu mingis

ulatuses maksma, ilma et need töötajad saanuks hageja kasuks tööd teha. Hageja ei ole ka väitnud, et

tema ettevõtte tegevus seiskus, vaid üksnes oli häiritud. Ka ei ole hageja põhjendanud, mis alusel

saaks kostjalt välja mõista hageja kui tööandja poolt riigile töötasult tasutavaid makse, mis hageja

arvestuse järgi sisalduvad töötasus (linnakohtu toimiku I kd, lk-d 89, 177, 178).

Hageja arvates rikkus apellatsioonikohus selle nõude käsitlemisel TsMS § 330 lg-t 6, jättes vastamata

tema apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kolleegium sellega ei nõustu. Hageja ei ole

apellatsioonkaebuses esitanud uusi väiteid, mida ta ei ole esitanud linnakohtus, ning ringkonnakohus

on otsuses märkinud, et ta nõustub linnakohtu põhjendustega, nagu näeb ette TsMS § 330 lg 6. Sel

juhul ei pea linnakohtu seisukohti täiendavalt kordama. Riigikohtu otsus põhineb TsMS § 353 lg 3

kohaselt alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel ning Riigikohtu menetluses ei ole

võimalik tõendeid hinnata.

35. Õige on hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole vastanud tema

apellatsioonkaebuse põhjendusele, et kostja ei ole tuginenud VÕS § 127 lg-le 5 (ringkonnakohtu tl

24). Kuna tegemist oli hageja väitega, mida ei esitatud linnakohtus, ei ole piisav, kui ringkonnakohus

viitab üksnes esimese astme kohtu otsuse põhjendustele. Rikkumise saab aga kõrvaldada

kassatsioonimenetluses. Kostja on VÕS § 127 lg-le 5 üldiselt tuginenud linnakohtule esitatud

kohtukõne seisukohtades (linnakohtu toimiku II kd, lk 107), mistõttu ei ole hageja väide, et kostja ei

tuginenud VÕS § 127 lg-le 5, õige.

36. Õige on ka hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole vastanud tema

apellatsioonkaebuse põhjendustele, et tegevusaruanne kui majandusaasta aruande osa kajastab tervet

aastat (ringkonnakohtu tl 25) ning muude tõenditega on tõendatud, et kostja teatas allrentnikele, et

hagejale enam tasuda ei tule. Kuna tegemist oli hageja väitega, mida ei esitatud linnakohtus, pidanuks

ringkonnakohus linnakohtu otsusele viitamise kõrval sellele vastama. Siiski ei ole see menetlusnormi

oluline rikkumine, kuna see ei oleks ilmselt mõjutanud ringkonnakohtu põhiseisukohta, et nõue on

tõendamata. Kohus vaatab hageja nõude uuesti läbi ning ta saab vastava väite uuesti esitada.

37. Riigikohus ei saa kassatsioonimenetluses vaidlustatud nõudeid ise lahendada, kuna selleks

vajalikud asjaolud ei ole tuvastatud ja asjas jätkub vaidlus linnakohtus. Seetõttu ei saa kolleegium

hinnata sisuliselt ka nõuete rahuldamata jätmist, välja arvatud töötajatele tasutud töötasu maksmise

nõudes (vt otsuse p 34). Ringkonnakohtu otsus tuleb seetõttu tühistada osas, mis puudutab üüritud

ruumide eest tasutud üüri ning valve- ja hooldusteenuse osutamisest allrentnikelt saamata jäänud raha

hüvitamist.

Arvestades asjaoluga, et ringkonnakohus on juba saatnud asja olulises osas uuesti läbivaatamiseks

linnakohtule, ei ole mõistlik saata asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule ja

venitada nii kogu asja lahendamist. On ilmne, et ringkonnakohus peab sellistel asjaoludel saatma asja

vaidlustatud nõuete osas samuti uueks lahendamiseks linnakohtusse. Juhindudes TsMS §-st 3 ja § 362

p-st 5, tuleb seega hageja nõuete osas üüritud ruumide eest tasutud üüri ning valve- ja hooldusteenuse

osutamisest allrentnikelt saamata jäänud raha hüvitamiseks tühistada ka Tallinna Linnakohtu otsus ja

asi tuleb saata uueks arutamiseks linnakohtule (vt ka Riigikohtu üldkogu 22. veebruari 2005. a otsust

asjas nr 3-2-1-73-04 (RT III 2005, 8, 73) ja Riigikohtu 24. mai 2005. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-

53-05 (RT III 2005, 20, 203)).

38. Kolleegiumi arvates ei olnud kohtul kohustust kaasata menetlusse kostja juhatuse liikmeks olnud

Boriss Ivanovi, kuna asja materjalidest ei nähtu, et kaasamist oleks taotletud või et oleks esitatud

asjaolusid, mis võiksid mõjutada B. Ivanovi õigusi või kohustusi. Kohtuotsus on TsMS § 242 järgi

kohustuslik vaid menetlusosalistele.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve