3-2-1-132-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-132-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

AS-i JÕGEVA ELAMU hagi Ants Maremäe vastu

hooldustasu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

183/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ants Maremäe kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

7. november 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2005. a otsus ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Ants Maremäele kassatsioonkaebuselt 17. juunil

2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS JÕGEVA ELAMU esitas Jõgeva Maakohtule hagi Ants Maremäe vastu, milles palus kostjalt

2003. aasta jaanuarist kuni 1. juulini 2004. a tekkinud hooldustasu võlgnevusena välja mõista 4989

krooni 50 senti. Hagi põhjenduste kohaselt on kostja 14. veebruarist 2003. a Jõgeva linnas asuva

korteriomandi omanik. Eluruumi üldpind on 47,2 m2. Pooled ei sõlminud kirjalikku hoolduslepingut.

Hooldustasu on elamu kaasomandi majandamise kulu. Hageja on igakuiselt väljastanud kostjale

hooldustasu teatised, kuid kostja ei ole võlgnevust tasunud. Hooldustasu alla kuuluvad üldelekter ja

kanded hooldusfondi, millest tehakse jooksvad ja avariilised tööd, halduskuludeks on dispetšeri- ja

kassateenus, raamatupidamine, majahoidja töötasu ja töövahendid, eraldi on prügivedu ja

remonditasu. Iga maja kohta peetakse eraldi arvestust. Kõik majas tehtud tööd on otsustatud

korteriomanike enamuse otsusega hääletamisel ja majanduskava on kinnitatud iga aasta kohta. Kostja

ei ole ühestki koosolekust osa võtnud.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Vastuväidete kohaselt ei ole ta soovinud hagejaga lepingut sõlmida,

mistõttu ei saa kohaldada käsunduslepingu sätteid. Hageja ei ole oma kohustusi täitnud

nõuetekohaselt. Ta ei ole teinud vajalikku remonti ja muid elanike koosolekul otsustatud töid

õigeaegselt. Maja on hooldamata ning tehtud on mittevajalikke kulutusi. Lisaks remondirahale

kogutakse ka sihtotstarbelisi makseid. Hageja ei ole esitanud tehtud tööde kohta kuludokumente.

Hagejal puudusid ka volitused kohtusse pöördumiseks, kuna valitsejaks nimetamine sellist õigust ei

anna.

3. Jõgeva Maakohtu 21. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt

hageja kasuks välja võlgnevus 4884 krooni 10 senti. Otsuse põhjenduste kohaselt valdavad ja

kasutavad kaasomanikud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 järgi ühist asja kokkuleppel või

kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.

Sarnane põhimõte on sätestatud ka korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-s 1, mille kohaselt valitsevad

korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole

sätestatud teisiti. Hageja oli Xxxxxxx Xxxx xx x asuva elamu valitsejaks nimetatud maja

korteriomanike 4. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsusega kuni 31. detsembrini 2004. a. Hageja ja

kostja vahelisi suhteid reguleerib alates valitsejaks nimetamisest seadus ja korteriomanike

üldkoosoleku otsus. Korteriomanike 4. veebruari 2003. a üldkoosoleku protokolliga ja

majanduskavaga, korteriomanike 26. jaanuari 2004. a üldkoosoleku protokolliga, korteriomanike

5. veebruari 2004. a korduskoosoleku protokolliga ja majanduskavaga ning valitseja 2003. aasta

raportiga on tõendatud, et kõik tööd, mille tegemise vajalikkusele kostja vastu vaidles, on otsustatud

korteriomanike üldkoosolekul. Hageja on koostanud majanduskava ja esitanud raportina aruanded,

millega täitis KOS §-s 22 temale pandud kohustused. 2003. ja 2004. aasta majanduskavad ning

2003. aasta raporti on korteriomanikud kinnitanud vastavalt KOS § 22 lg-le 5. Seega on elamu

kaasomandit puudutavad otsused tehtud kaasomanike poolt. Üldkoosoleku protokollidest nähtub, et

kostja ei ole koosolekutest osa võtnud. Sellega ei ole ta kasutanud oma õigust osaleda kaasomandi

valitsemises. Hageja kui kaasomandi valitseja ja käsundisaaja on korteriomanikele teenuseid osutades

kandnud kulusid ning kõik kulutused kajastuvad majanduskavades ja korteriomanikele esitatavates

arvetes. Korteriomanike ja valitseja vaheline õigussuhe on oma olemuselt käsund. Hageja on

kehtestanud halduskulude hinnad ja koostanud igal aastal majanduskavad, milles on näidanud ära

kulud ja planeerinud laekumised. Korteriomanikud on majanduskavad heaks kiitnud. Sellega on

kaasomanikud aktsepteerinud hagejale makstava tasu suurust ja nõustunud nende kaasomandi

valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja pakutud ulatuses. Rahuldamata jääb hageja

nõue summas 105 krooni 40 senti, kuna kostja kohustused tekkisid alles omanikuks saamise hetkest

14. veebruaril 2003. a. Õiendi kohaselt oli korteril võlgnevus 1. jaanuaril 2003. a 256 krooni, mis

tasuti. 2003. a jaanuari eest arvestati 238 krooni 40 senti, millest tasuti 133 krooni, tasumata on seega

105 krooni 40 senti. Hageja volitused hagi esitamiseks tulenevad KOS § 21 lg 2 p-st 1, mille kohaselt

on valitsejal korteriomanike ühiste asjade puhul õigus nõuda sisse ja rahuldada nõudeid.

4. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja

muu hulgas õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid; rakendama kaasomandi

eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid;

valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on valitsejal

õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada

nõudeid ning korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi.

Korteriomandiseadus ei välista valitseja õigust esitada korteriomaniku vastu hagi hooldustasu

saamiseks. KOS § 20 mõttes on valitseja korteriomanike ühiste huvide esindaja. Valitseja

funktsioonid tulenevad KOS §-dest 15, 18, 21 ja 22 ning nendeks on korteriomandi esemeks olevate

ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine.

Puudub mõistlik põhjus, miks valitseja ei võiks hooldustasu saamiseks hagi esitada.

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud käsunduslepingut reguleerivaid sätteid. Valitseja ja

korteriomanike suhted on reguleeritud korteriomandiseaduse vastavate sätetega ning nendevahelises

suhtes ei kohaldata VÕS 35. peatüki sätteid. See ei tingi aga maakohtu otsuse tühistamist. Vastavalt

KOS § 13 lg-le 1 tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud

reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja

võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on korteriomanik

kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused hüvitama. Seega tuleneb kostja

kohustus hooldustasu maksmiseks KOS §-st 13.

Asja materjalide järgi kuuluvad hooldustasu koosseisu tasu üldelektri eest (arvestuslik), maksed

hooldusfondi (jooksvad ja avariilised tööd), tasu haldusteenuse eest (töötasu ja töövahendid), tasu

prügiveo eest ja remonditasu (üldkoosoleku poolt kinnitatud ulatuses). Maakohus on õigesti leidnud,

et hooldustasu nõue on põhjendatud. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja kohustatud viima ellu

korteriomanike otsuseid, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks,

sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Eeltoodud ülesannete täitmiseks koostab valitseja KOS

§ 22 lg 1 kohaselt majanduskava, mis sisaldab: 1) ülevaadet kaasomandi seisukorrast ja

kavandatavatest toimingutest; 2) kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavaid sissetulekuid ja

väljaminekuid; 3) korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt

kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele; 4) kaasomandi eseme korrashoiuks

remondifondi tehtavate maksete suurust. KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Seega tuleneb hooldustasu suurus korteriomanike

kinnitatud majanduskavast. Valitseja aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist

ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi, alusel saab hinnata, kas majanduskava alusel

kujunenud hooldustasu on taganud kaasomandi eseme tavapärase valitsemise ja korrashoiu, sh

remondi. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hooldustasu kasutamine ei oleks toimunud vastavalt

majanduskavale. KOS § 22 lg 5 järgi kinnitavad majanduskava ja aruande korteriomanikud

häälteenamusega. Korteriomanikud on 4. veebruari 2003. a üldkoosolekul kinnitanud 2003. aasta

majanduskava. Kuna majanduskava sisaldab endas ka planeeritud kuluna haldusteenust 2,75 kr/m2,

siis on ebaõige kostja seisukoht, et hageja on ühepoolselt suurendanud haldusteenuse hinda.

Korteriomanikud on ise sellise hinnaga nõustunud ja selle kinnitanud.

Hooldustasu kasutamist on põhjendatud 2003. aasta valitseja raportis. 2004. aasta eeldatav

hooldustasu kasutamine nähtub korteriomanike kinnitatud 2004. aasta majanduskavast ning reaalse

täitmise kohta esitab valitseja KOS § 22 lg-te 3 ja 4 kohaselt aruande. Alusetu on ka väide, et hageja

ei ole tõendanud kulutuste kandmist. Kostja ei ole nimetanud töid, mida hageja enda väitel on teinud,

kuid mida tegelikult ei ole tehtud. Kostja väidab, et tööd on tehtud liiga kallilt ja sellega on raisatud

raha, samuti seda, et ta ise suudaks teha kõiki ehitus- ja remonditöid. Vastavalt KOS § 20 lg-le 1

otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Seega juhul, kui

kostja leiab, et hageja tegevus valitsejana ei vasta korteriomanike huvidele, on tal õigus tõstatada

küsimus valitseja tagandamisest korteriomanike üldkoosolekul, kuid tal ei ole õigus keelduda sel

alusel tasumast hooldustasu. Samuti võib kostja teha korteriomanikele ettepaneku, et ta ise teeb

vajalikke ehitus- ja remonditöid ning korteriomanike nõusolekul võib ta ka neid teha, kuid ka sel

alusel ei saa ta keelduda hooldustasu maksmisest. Kostja ei ole väitnud, et valitseja ei ole tal

võimaldanud soovi korral tutvuda elamu haldamisega seotud algdokumentidega.

Alusetu on kostja seisukoht, et ta ei pea tasuma soojussõlme laenu, mis on võetud aastaid tagasi.

Saades korteriomanikuks, läksid talle koos korteriomandiga üle ka need kohustused, mis juba lasusid

sellel ning ta oli sellest kohustusest omanikuks saades teadlik. Elamu katuse remont on tehtud

korteriomanike poolt üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel. Juhul, kui apellant leidis, et

katuse remondil on rikutud KOS § 16 lg-t 1, siis oleks ta pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava

otsuse, kuid see vastuväide ei anna talle alust keelduda tehtud tööde eest tasumisest. Samuti on

trepikodade renoveerimise aluseks olnud korteriomanike üldkoosoleku otsus. Hooldustasu

maksmisest keeldumise aluseks ei ole asjaolu, et 2003. aasta majanduskava jäi täitmata osas, milles

oli planeeritud kahe metallukse paigaldus koos ümberehitusega. Apellandi väide, et uste hinnad on

tunduvalt kallimad kui 2003. aasta majanduskavas märgitud 19 000 krooni, ei ole samuti hooldustasu

maksmisest keeldumise aluseks. Korteriomanikud on kinnitanud 2004. aasta majanduskava ja selle

kohaselt on planeeritud uste paigaldamiseks 30 000 krooni. Kui apellant leidis, et majanduskavas

planeeritav uste hind on liiga suur, oli tal võimalik sellele vastu vaielda 5. veebruari 2004. a

korteriomanike üldkoosolekul, millal kinnitati majanduskava ning otsustati paigaldada eelmise aasta

plaanis olnud metalluksed maksumusega ligikaudu 30 000 krooni.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta hagiavaldus läbi

vaatamata. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti sisustanud KOS §-s 21 sätestatut. KOS

§ 21 lg 2 p 5 kohaselt ei kuulu kohtule hagiavalduse esitamine olemuslikult tavapärase valitsemise

hulka, vaid selleks on vajalik korteriomanike volitus sellekohase otsuse kaudu. Hageja ei ole

tõendanud kulutuste kandmist. Ükski esitatud tõenditest ei kinnita raha tasumist tööde tegijale.

Ringkonnakohtu otsuses ei ole põhjendatud, millisel õiguslikul alusel põhineb väide, et saades

korteriomanikuks, läksid kassaatorile üle ka kohustused, mis juba lasusid korteril (kohustus tasuda

soojasõlme laenu) ning ta oli sellest kohustusest teadlik omanikuks saades. Valitseja on mitmel korral

jätnud täitmata korteriomanike otsused, lähtudes põhjendamatult kõrgetest hinnapakkumistest töö

tegemisel. Omapoolsete kohustuste täitmata jätmisega on hageja eiranud korteriomanike huvisid

kaasomandi eseme majandamisel. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama

kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei

ole nõustunud. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et kui valitseja tegevus ei vasta

korteriomanike huvidele, võib korteriomanik nõuda valitseja tagandamist, kuid mitte keelduda

hooldustasu maksmisest. KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme

korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vajalik korteriomanike

kokkulepe. Seega on tühine otsus, millega on üksnes korteriomanike häälteenamusega otsustatud

elamu katuse remondi ja tuulekodade ümberehitusega seonduvate tööde tegemine. Hagejal puudus

alus arvete esitamiseks, kuna kostja on väljendanud tahet, et ei soovi teenuse osutamist.

7. Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohutu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kolleegium vastab esmalt kassatsioonkaebuse väitele, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud

KOS § 21. Ringkonnakohus on leidnud, et asjaolu, et korteriomandiseadus ei sätesta otsesõnu

valitseja õigust esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, ei välista viimase

õigust nimetatud hagi esitada. KOS § 20 mõttes on valitseja korteriomanike ühiste huvide esindaja.

Kassatsioonkaebuse sellele väitele vastamiseks tuleb eelkõige analüüsida KOS § 21 lg 2 p-de 1 ja 5

tähendust ning eesmärki. Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi

korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha

volituse piires tehinguid. Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi

korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud

ulatuses.

Kolleegium leiab, et nimetatud sätted on omavahel üld- ja erinormi suhtes. Seega on KOS § 21 lg 2

p 1 reguleerimisalaga hõlmatud valitseja poolt nõuete esitamine kuni võimaliku kohtumenetluseni

ning selleks ei ole valitsejal vaja korteriomanike otsusega antud volitust. Selline nõuete esitamise

kord teenib korteriomandiga seotud õiguste ja kohustuste efektiivse maksmapaneku ja efektiivse

majanduskäibe eesmärki. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on aga kohtus nõuete esitamiseks vajalik

korteriomanike otsus. KOS § 21 lg 2 p-s 5 on valitseja õigusena märgitud lisaks kohtus nõuete

esitamisele ka "kohtuväliselt" nõuete esitamine. Selles osas leiab kolleegium, et valitsejal on

kohtuväliste nõuete korral võimalik valida kahe võrdse käitumisvariandi vahel: kas lähtuda KOS § 21

lg 2 p-st 1 ja nõuda kohtuväliselt nõuded sisse ilma sellekohase otsuseta või lähtuda KOS § 21 lg 2 p-

st 5 ja nõuda nõuded kohtuväliselt sisse korteriomanike otsuse alusel.

10. Kolleegium on seisukohal, et KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab

teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuvälise nõuete esitamise korra

osas (otsuse p 9). Seetõttu nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et valitsejal oli õigus

käesoleval juhul hagi esitada. Kolleegium peab siiski vajalikuks selgitada asjas hagemisõiguse

tekkimise alust.

Kohtud on tuvastanud, et hageja on elamu valitsejaks nimetatud korteriomanike 4. märtsi 2002. a

üldkoosoleku otsusega. Samuti on kohtud tuvastanud, et korteriomanikud on 4. veebruari 2003. a

üldkoosolekul kinnitanud 2003. aasta majanduskava ning majanduskava sisaldab ka planeeritava

kuluna haldusteenust 2 krooni 75 senti ühe ruutmeetri kohta. Lisaks nähtub kinnitatud

majanduskavast (maakohtu toimiku lk 41) veel see, et prügiveo tariifiks on kinnitatud 65 senti ühe

ruutmeetri kohta, maja üldelektri tariifiks 22 senti ühe ruutmeetri kohta, maja hooldusfondi makseks

1 kroon 2 senti ruutmeetri kohta ning sihtotstarbeliseks laekumiseks (5 kuud) 1 kroon ühe ruutmeetri

kohta.

Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta võetakse KOS § 20

lg 1 esimese lause ja KOS § 22 lg 5 kohaselt vastu korteriomaniku häälteenamusega.

Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike

suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. KOS § 8 lg 4 kohaselt

kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid korteriomaniku õigusjärglase kohta

kinnistusraamatusse kandmata. Seega, kuigi kostja ei olnud kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt

4. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsuse ja 4. veebruari 2003. a üldkoosoleku otsuse tegemise ajal veel

korteriomanik, kehtivad need otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise osas siiski

ka tema suhtes (vt erandit otsuste kehtivuse põhimõttest käesoleva otsuse p-s 12 soojasõlme

laenujäägi tasumiskohustuse osas).

Korteriomandiseaduse § 22 lg 1 p-de 2 - 4 kohaselt sisaldab majanduskava muu hulgas andmeid

kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike

kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme

valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate

maksete suuruse kohta. KOS § 22 lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist

aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi

õigusi ja kohustusi.

Eelneva põhjal leiab kolleegium, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5

tähenduses lugeda korteriomanike eespool mainitud üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja

majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud

pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade

tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud

majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada.

11. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna elamu katuse remondi, trepikodade

renoveerimise ja metalluste paigaldamise on otsustanud üldkoosolek, siis oleks kostja pidanud

vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kui ta leidis, et need ei ole ehituslikuks korrashoiuks

vajalikud ja rikutud on KOS § 16 lg-t 1. Sama kehtib ka kostja kassatsioonkaebuse väite osas, mille

kohaselt rikuti KOS § 13 lg-t 3. Seega on apellatsioonikohus õigesti leidnud, et üldkooseoleku otsus,

mis rikub eelnimetatud korteiomandiseaduse sätteid, ei ole iseenesest tühine.

12. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul

alusel läks kostjale üle korterit varem koormanud kohustusena kohustus tasuda soojasõlme laenu.

Sellega on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 227 lg-t 1 ja § 228.

Kolleegium juhib tähelepanu Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 (RT

III 2005, 38, 371), milles on käsitletud ka soojasõlme paigaldamisest tekkinud õiguslikku vaidlust

elamu kaasomanike ja soojasõlme tarnija vahel ning elamu kaasomanike vahel, kui üks

kaasomanikest keeldus enne tema omanikuks saamist sõlmitud lepingu järgi soojasõlme

kapitalirendimaksete tegemisest. Selles lahendis on Riigikohus leidnud, et eelmise omaniku poolt

tasumata jäetud varasemad võlgnevused (s.t enne eluruumi müümist uuele omanikule tekkinud

kohustused) ei lähe üle uuele korteriomanikule, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Samuti on selles

lahendis võetud seisukoht, et alates omanikuks saamisest tekkivad kohustused tuleb sisesuhtes teiste

kaasomanikega kanda uuel omanikul. Iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal

sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Võlausaldajal sellist nõudeõigust uue

korteriomaniku suhtes seaduse alusel ei teki. Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

Käesolevas asjas ei ole kohtud tuvastanud soojasõlme paigaldamisega seotud faktilisi asjaolusid:

kellele kuuluvad soojasõlme paigaldamisest tulenevad rahalised nõuded, millal need nõuded

muutusid sissenõutavaks, kes oli kostja korteri omanik enne 14. veebruari 2003. a. Asja materjalidest

nähtub üksnes see, et korteriomanikud otsustasid 4. märtsi 2002. a üldkoosolekul, et hageja tasub

elamu rahade arvel Jõgeva linnavalitsusele soojasõlme laenu jäägi (maakohtu toimiku lk 44). Seetõttu

ei ole Riigikohtul võimalik võtta ka lõplikku seisukohta, kes on kohustatud tasuma soojasõlme eest

makseid kostjale kuuluvale korterile langevas osas (KOS § 13 lg 1), kui need muutusid

sissenõutavaks enne kostja saamist korteriomanikuks. Igal juhul ei pea neid makseid tasuma teised

korteriomanikud. Kolleegium märgib, et kostja kohta saaks soojasõlme puudutav korteriomanike

otsus küll kehtida tema suhetes teiste korteriomanikega ja ta peaks tasuma, ka valitseja nõudel, neid

makseid, mis muutuvad sissenõutavaks tema korteriomanikuks olemise ajal.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul käesolevas punktis viidatud asjaolud tuvastada ning

lahendada haginõue soojasõlme laenujäägi maksumuse osas. Kuna kolleegiumil pole võimalik

soojasõlme laenujäägist tulenevat nõuet hooldustasu nõudest eristada, tuleb apellatsioonikohtu otsus

tühistada tervikuna.

13. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist, märgib

kolleegium, et TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.

Ringkonnakohus on selle väite osas seisukoha võtnud ja oma järeldusi seaduse nõuete kohaselt

põhjendanud.

A. Kull, V. Kõve, L. Laarmaa