3-2-1-119-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-119-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 7. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A.Kull, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Heino Varikmägi hagi OÜ Invest vastu rendilepingu

lõpetamise avalduse tühiseks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

164/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Invest kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

10. oktoober 2005. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. mai 2005. a otsus ja

saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo In Jure OÜ Invest

kassatsioonkaebuselt 3. juunil 2005. a tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Heino Varikmägi esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ Invest vastu rendilepingu lõpetamise avalduse

tühiseks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja rendilepingu alusel ruume kostjale

kuuluvas hoones Tartus Küüni 5a. 16. aprillil 2004. a teatas kostja, et lõpetab kolme kuu pärast

rendilepingu täitemenetluse seadustiku (TMS) § 6420 lg 2 alusel. Hageja leidis, et rendilepingu

lõpetamine ei ole seaduslik, kuna TMS § 6420 lg 2 kohaselt ei ole ostjal üürile antud varale

sissenõude pööramise korral õigust üürilepingut ühepoolselt lõpetada. Rendileping ei ole lõpetatud,

kuna kostja on rendi nõudmisega tunnistanud rendilepingu kehtivust. Kolm kuud lõppes 10. juunil

2004. a, kuid kostja on esitanud arve rendi nõudes juuni lõpuni ja hageja on selle ka maksnud.

2. Kostja OÜ Invest vaidles hagile vastu. TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud keeld üürilepingu ühepoolseks

lõpetamiseks, kui üürile antud varale on pööratud sissenõue, ei laiene pooltevahelisele rendilepingule.

Pole õige TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud üürilepingu mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt,

kuna seadusandja ei ole viinud täitemenetluse seadustikku võlaõigusseadusega kooskõlla.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 kohaselt võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste

üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu uus üürileandja

üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui

lepingut ei või varem lõpetada, kusjuures elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel

üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Võlaõigusseadusest ei tulene, et uuel

üürileandjal puudub õigus äriruumide üürilepinguid ja eluruumide üürilepinguid asja omandamisel

täitemenetluse käigus üles öelda. Kuna hageja sai avalduse rendilepingu lõpetamiseks kätte

19. aprillil 2004. a, siis lõppes rendileping 19. juulil 2004. a ning kuni selle ajani oli hagejal kohustus

tasuda renti.

3. Tartu Maakohus jättis 9. veebruari 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et pooled

sõlmisid üürilepingu võlaõigusseaduse tähenduses. VÕS § 291 lg 1 järgi lähevad üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, kui üürileandja võõrandab

kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja

üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Kostja

omandas kinnisasja Tartus Küüni 5a täitemenetluse käigus korraldatud enampakkumisel

16. veebruaril 2004. a. Kostjale tulid üle ka R. Auväärti ja H. Varikmäe vahel sõlmitud üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Üürile antud varale sissenõude pööramise korral ei ole

ostjal TMS § 649 lg 2 alusel õigust üürilepingut ühepoolselt lõpetada. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib

omandaja elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda vaid siis, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

Kostja vajab Tartus Küüni 5a asuvaid ruume tungivalt ise. Kostja omandas Küüni 5a kinnistu ärilistel

eesmärkidel. Kostja kanti vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 10. märtsil 2004. a.

Hageja sai üürilepingu ülesütlemise teate kätte 19. aprillil 2004. a. Seega ütles kostja üürilepingu üles

VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud tähtaega järgides.

4. H. Varikmägi esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ning tegi asjas uue otsuse, millega rahuldas hagi ning

tuvastas OÜ Invest 16. aprilli 2004. a rendilepingu ülesütlemise avalduse (tehingu) tühisuse. Kostja

teatas 16. aprilli 2004. a avalduses rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest vastavalt TMS § 6420

lg-le 2. Ringkonnakohus leidis, et kostjal puudus õigus öelda leping üles TMS § 6420 lg 2 alusel ning

seetõttu ei ole ka ülesütlemine kehtiv. Tulenevalt rendisuhte jätkuvast iseloomust kohaldatakse

vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg-le 1 enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingule kui kestvuslepingule

võlaõigusseadust. Pooled on sõlminud võlaõigusseaduse mõttes üürilepingu. Kuna tegemist on

üürilepinguga, siis puudus kostjal õigus selle ülesütlemiseks TMS § 6420 lg 2 ja TMS § 649 lg 2

alusel. Lisaks eeltoodule ei jää TMS § 6420 lg 2 kohaselt kinnistusraamatusse kandmata kolmandale

isikule kuuluv õigus kinnisasjale kehtima, kui seadusest ei tulene teisiti. Praegusel juhul tuleneb aga

seadusest teisiti, sest võlaõigusseaduses on reguleeritud üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste

ja kohustuste üleminekul, sh ka asja võõrandamise korral sundtäitmisel. Maakohus on alusetult

hinnanud asjaolu, kas kostja vajab või ei vaja üüritud ruume tungivalt ise. Kuna avalduses ei olnud

ülesütlemise alusena märgitud, et kostja vajab üüritud ruume tungivalt ise (VÕS § 323), siis puudub

vajadus seda hinnata. Isegi kui hinnata seda asjaolu üürilepingu ülesütlemise alusena, siis ei ole

kostja tõendanud, et ta vajab üüritud ruume tungivalt ise. Uus äriplaan ja sellest tulenev suurem üür ei

ole selliseks tungivaks vajaduseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud TMS

§ 6420 lg-t 2 ja oluliselt rikkunud tsiviilprotsessiõiguse norme. TMS § 649 lg-s 2 ja § 6420 lg-s 2

sätestatud üürilepingu all tuleb mõista eluruumi üürilepingut. Hageja ja kostja olid sõlminud

äriruumide rendilepingu. Mõeldav ei ole TMS § 6420 lg 2 viimases lauses sätestatud üürilepingu

mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt. Vaatamata eeltoodule, on isikul, kes omandab

kinnisasja sundtäitmisel, õigus öelda üles äriruumi üürileping kolmekuulise etteteatamistähtajaga

kolme kuu jooksul ka VÕS § 321 lg 1 alusel, kui omandaja vajab üüritud äriruumi tungivalt ise.

Ülesütlemise kehtivust ei mõjuta see, et avalduses pole märgitud, et kostja vajab ruume tungivalt ise.

Oluline on, et äriruumi vajamine on faktiliselt tõendatud. Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et kostja

äriplaan ei ole selles asjas piisavaks tõendiks.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja kaebusele vastu.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Tsiviilkolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kostja omandas 16. veebruaril 2004. a täitemenetluses toimunud enampakkumisel kinnistu

asukohaga Tartus Küüni 5a. Hageja kasutuses olid 10. märtsil 2002. a sõlmitud rendilepingu alusel

sellel kinnistul asuva ehitise ruumid. 16. aprillil 2004. a esitas OÜ Invest hagejale avalduse

rendilepingu lõpetamiseks vastavalt TMS § 6420 lg-le 2, mille kohaselt kinnistusraamatusse

kandmata kolmandale isikule kuuluv õigus kinnisasjale ei jää kehtima, kui seadusest ei tulene teisiti.

Hageja leidis, et TMS § 6420 lg 2 kohaselt ei ole üürile antud varale sissenõude pööramise korral

ostjal õigust ühepoolselt üürilepingut lõpetada.

10. Kostja leidis nii vastuväites hagile kui ka kassatsioonkaebuses, et ei ole põhjendatud TMS § 6420

lg-s 2 sätestatud üürilepingu mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt, kuna seadusandja ei ole

viinud täitemenetluse seadust võlaõigusseadusega kooskõlla.

Tsiviilkolleegium on seisukohal, et võlaõigusseaduse kehtima hakkamisega 1. juulist 2002. a oli

seadusandja üheks eesmärgiks ka õiguskindluse saavutamine ning tsiviilseadustes kasutatava

terminoloogia ühtlustamine ja omavahelisse kooskõlla viimine. Võlaõigusseadusest sai

materiaalõiguse allikas, milles on erinevad võlasuhted seaduse rakendaja jaoks sõnastatud.

Üürilepingu olemust reguleerivad VÕS §-d 271 jj. Võlaõigusseadus muutis varem kehtinud

üürilepingu tähendust ning seaduse kohaselt tähendab üürileping muu hulgas nii elu- kui ka

äriruumide üürimist. Täitemenetluse seadustiku alusel täidetakse erinevaid täitedokumente, kusjuures

täitemenetluse seadustikus kasutatavad õigussuhete tähistused toetuvad tsiviilseadustes kasutatavale

terminoloogiale. Ainuüksi asjaolu, et seadusandja ei ole pärast võlaõigusseaduse jõustumist

üürilepinguga seotud muudatusi täitemenetluse seadustikus teinud, ei anna alust asuda seisukohale, et

täitemenetluse seadustikus kasutatavat üürilepingu mõistet tuleb tõlgendada võlaõigusseadusest

erinevalt. See oleks vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-ga 3, mille kohaselt seaduse sätet

tõlgendatakse koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Seega

ei ole üürilepingu mõiste erinevates seadustes erinev sisustamine õiguse tõlgendamise seisukohalt

põhjendatud.

Eeltoodule tuginedes leiab tsiviilkolleegium, et täitemenetluse seadustikus kasutatav üürilepingu

mõiste ei erine võlaõigusseaduses kasutatavast üürilepingu mõistest.

11. Ringkonnakohus on leidnud, et vaidlusalusele lepingule laienevad võlaõigusseaduse sätted, mis

reguleerivad üürilepingu ülesütlemist üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul, sh ka asja

võõrandamise korral sundtäitmisel. Kolleegium selle väitega ei nõustu ja leiab, et ringkonnakohus on

seda järeldust tehes vääralt tõlgendanud materiaalõiguse normi. Kuigi ringkonnakohus on õigesti

asunud seisukohale, et täitemenetluse seadustikus kasutatavat üürilepingu mõistet tuleb sisustada

võlaõigusseadusest lähtuvalt, ei anna see veel alust võlaõigusseaduse vahetule kohaldamisele

täitemenetluse seadustiku reguleerimisalas. Kinnistu omandamisel kehtinud täitemenetluse seadustik

reguleerib nii sissenõuet võlgniku varale, mis on kolmanda isiku käes (TMS § 649), kui ka

varasemate õiguste püsimajäämist sissenõude pööramisel võlgniku kinnisvarale (TMS § 6420).

Kolleegium leiab, et üürilepingu lõpetamisele (ülesütlemisele) ostja algatusel üürileandja õiguste ja

kohustuste üleminekul sundenampakkumisel ei laiene võlaõigusseaduse sätted ning täitemenetluse

seadustikus on erinormidega selliste üüri- ja rendilepingute lõpetamine (ülesütlemine) ostja algatusel

reguleeritud ammendavalt.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et sundenampakkumisel ostjale üleläinud üüri- ja

rendilepingute ülesütlemise suhtes teeb võlaõigusseadusele viite 1. jaanuaril 2006. a jõustuva

täitemenetluse seadustiku § 161.

12. Maakohus jättis hagi rahuldamata, leides, et kostja vajab vaidlusaluseid ruume tungivalt ise.

Samal ajal leidis maakohus, et poolte sõlmitud leping ei ole rendileping, vaid üürileping.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja uue otsusega rahuldas hagi. Ringkonnakohus ei ole

otsuses põhjendanud oma seisukohta, et 10. märtsil 2002. a sõlmitud rendileping ei ole rendileping

võlaõigusseaduse tähenduses, vaid on üürileping. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene, missugustele

argumentidele selline seisukoht tugineb. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS § 231 lg 4

nõuetele. Rendilepingut reguleerivad VÕS §-d 339 jj. Rendilepinguga kohustub üks isik andma

teisele isikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest

korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Seega eristub rendileping üürilepingust oma

eesmärgi poolest: rendilepinguga on esikohal renditud asjalt kasu saamine. Ringkonnakohus oleks

lepingu kvalifitseerimisel üürisuhtena pidanud eelnevalt lepingut tõlgendama selle sõlmimise

eesmärgist lähtudes. Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohus tuvastab, et tegemist ei ole

siiski mitte üüri-, vaid rendilepinguga, on kostja avaldus rendilepingu lõpetamiseks TMS § 649 lg 2 ja

TMS § 6420 lg 2 alusel põhjendatud. Kui kohus leiab, et ruumide kasutamiseks on sõlmitud

üürileping, siis on lepingu suhtes kehtiv TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud piirang, mille kohaselt üürile

antud varale sissenõude pööramise korral ei ole ostjal õigust ühepoolselt üürilepingut lõpetada.

A.Kull, V. Kõve, L. Laarmaa