3-2-1-109-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-109-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve

Kohtuasi

Maire Kornovi hagi Rünno Meose vastu üüri tõstmise

tühiseks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2005. a otsus asjas nr 2-

2/608/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rünno Meose kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. oktoober 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Elamu aadressil Xxxxxx xx Tallinnas kuulub Rünno Meosele. Maire Kornov on selles majas asuva

korteri nr x üürnik. 17. detsembril 2003. a teatas majaomanik, et alates 17. jaanuarist 2004. a tõuseb

üür 2500 kroonini kuus. 4. märtsil 2004. a pöördus M. Kornov Tallinna Üürikomisjoni, kes leidis, et

üüri tõstmine on küll tühine, kuid avaldus jääb rahuldamata üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja

möödalaskmise tõttu.

2. M. Kornov pöördus hagiga kohtusse, milles palus tunnistada üüri tõstmine alates 17. jaanuarist

2004. a tühiseks. Hageja on seisukohal, et üüri tõstmine 2500 kroonini kuus on ülemäärane ega vasta

eluruumile tehtavatele kulutustele ja selle heakorrale. Üüri tõstmise teade ei vasta seadusele, teates ei

ole märgitud üüri tõstmise ulatust, suurust, põhjendust ega arvestust. Seega on üüri tõstmine tühine.

3. R. Meos vaidles hagile vastu. Üüri tõstmine on kehtiv ja õiguspärane. Üüri tõstmist on õigus

vaidlustada 30 päeva jooksul selle teatavaks tegemisest üürikomisjonis või kohtus. Hageja pöördus

üürikomisjoni poole 4. märtsil 2004. a ning lasi mööda temale ettenähtud õiguskaitse tähtaja. Seega

kuu aja möödudes üüri tõstmise teate kättesaamisest on üür seaduslikult tõusnud 2500 kroonile kuus.

Üüri tõstmine on vajalik hoonele kapitaalremondi tegemiseks. Väär on hageja väide, et üüri tõstmise

teade ei vasta seadusele. Teates on olemas nii üüri suuruse tõstmise ulatus kui üüri suurus, samuti üüri

suurendamise põhjendus ja arvestus. Üüri tõstmine ei ole ülemäärane ja vastab kulutustele, mis tuleb

teha, et hoida ära maja lagunemine. Analoogsetes puuküttega majades Nõmme linnaosas on

keskmiseks üüriks 6000 krooni kuus.

4. Tallinna Linnakohus rahuldas 2. veebruari 2005. a otsusega hagi ja tunnustas R. Meose poolt

M. Kornovi kasutuses oleva eluruumi üüri tõstmise tühisust. Kohus mõistis kostjalt välja hageja

kasuks kohtukulud 2060 krooni. Üüri tõstmise teate kohaselt suureneb üür alates 17. jaanuarist

2004. a 2500 kroonini kuus. Üür tõuseb 1759 krooni võrra, sest üüri suuruseks on siiani 741 krooni

kuus. Üüri suurendamise põhjuseks on teates märgitud kapitaalremondi tegemise vajadus. Teates on

märgitud üüri tõstmise vaidlustamise kord. Hageja pöördus Tallinna Üürikomisjoni 4. märtsil 2004. a.

Pooled ei ole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Üürileandja ei ole üüri tõstmise teates järginud

võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lg-t 2. Üüri tõstmist on küll põhjendatud kapitaalremondi tegemise

vajadusega, kuid esitamata on arvestus, mis näitaks üüri tõstmise vajadust just 1759 krooni võrra

kuus. Seega on üüri tõstmine üürileandja poolt tühine lähtuvalt VÕS § 299 lg-st 3. Kuna üüri

tõstmine kostja poolt oli tühine vorminõuete rikkumise tõttu, ei olnud üürnikul vajadust seda

vaidlustada VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud tähtajal.

5. R. Meos esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2005. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Kohus ei

ole seadust vääralt tõlgendanud. VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt tuleb eluruumi üüri tõstmise teates

märkida ka üüri tõstmise põhjendus ja arvestus. VÕS § 299 lg 3 sätestab, et eluruumi üüri tõstmine

on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis.

Üüri tõstmise põhjenduseks on üürileandja märkinud kapitaalremondi tegemise vajaduse, kuid

teatises puudub täielikult üüri tõstmise arvestus. Kohus leidis õigesti, et üürnikule ei ole üüri

tõstmisest seaduses nõutaval viisil teatatud ning seega on üüri tõstmine tühine. Ebaõige on kostja

seisukoht, et üürniku kasutuses oleva pinna ja üüri kogusumma äranäitamine ongi üüri tõstmise

arvestus. Üüri tõstmise vaidluses ei oma tähtsust see, kas üürihind on näidatud ühe ruutmeetri või

kogu pinna kohta. Arvestusest peab nähtuma, miks üüri tõstmine on vajalik just niisuguses suuruses,

nagu üürileandja seda tõsta soovib. Kuna käesoleval juhul teatises üüri tõstmise arvestus puudub, ei

ole üürnikul võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on ülemäärane. Kuna üüri tõstmine on tühine, ei

pidanud üürnik seda vaidlustama VÕS § 303 lg-s 1 ettenähtud korras 30 päeva jooksul ja üüri

tõstmine ei muutunud kehtivaks selle tähtaja möödumisel.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuse esitas kostja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata. Kohus on asunud väärale seisukohale, et üüri tõstmise teates puudub

üüri arvestus. Kostja on seisukohal, et üüri tõstmise teade sisaldab üüri arvestust. Seega on kohus

ebaõigesti hinnanud tõendeid ja jätnud analüüsimata üüri tõstmise teate. Üürileandja on järginud üüri

tõstmise vormi ja viisi nõudeid. VÕS § 299 lg-st 2 tuleneb, et üüri tõstmise teade peab olema

kirjalikult taasesitatavas vormis. Kostja esitas hagejale kirjaliku üüri tõstmise teate ja üüri tõstmine ei

saa olla sel põhjusel tühine. Üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja möödalaskmisega muutus uus üür

kehtivaks. Kostja esitas üüri tõstmise teate 17. detsembril 2003. a, kuid hageja esitas avalduse

Tallinna Üürikomisjonile 4. märtsil 2004. a. Seega lasi hageja mööda VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud

tähtaja.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kohus tuvastas, et üüri tõstmine üürileandja poolt oli

tühine vorminõuete rikkumise tõttu ning ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks.

10. Pooled vaidlevad üüri tõstmise üle. Ringkonnakohus leidis, et 17. detsembril 2003. a esitatud üüri

tõstmise teade ei vasta VÕS § 299 lg 2 p-s 3 märgitule ja üüri tõstmine on sellest tulenevalt tühine.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et kostja esitatud üüri tõstmise teade on tühine.

11. VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette võimaluse tõsta teatud juhtudel

üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t muuta ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel

ei ole see välistatud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses

sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve.

Üüri tõstmise teade peab vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. VÕS § 299 lg 2 järgi peab

üürileandja üüri ühepoolseks tõstmiseks teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Üüri tõstmise teates

tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri vaidlustamise kord. Kolleegium

on oma 19. septembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05 leidnud, et üürileandja peab VÕS

§ 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab, ning näitama üüri tõstmise arvestuse.

Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks,

et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on VÕS § 301 tähenduses

ülemäärane või mitte. Samas otsuses on kolleegium leidnud, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine

peab olema majanduslikult põhjendatud.

12. Käesolevas vaidluses on üürileandja üüri tõstmise teates märkinud üüri tõstmise põhjuseks

vajaduse teha elamus kapitaalremonti. Üürnik on leidnud, et kuna üüri tõstmise teates puudub üüri

tõstmise arvestus, on üüri tõstmine tühine. Kolleegium leiab, et VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue

ei ole täidetud, kui üürileandja märgib üüri tõstmise põhjuseks üksnes vajaduse teha kapitaalremonti.

Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis

kapitaalremondi käigus teha. Tööde ja nende ulatuse märkimata jätmine ei võimalda hinnata,

millisele heakorra tasemele kavatseb üürileandja eluruumi kapitaalremondi käigus tõsta. Sellise teabe

esitamine on vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on ülemäärane (VÕS

§ 301).

13. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna

üüri tõstmine on tühine, siis ei pidanud üürnik seda vaidlustama VÕS § 303 lg-s 1 ettenähtud

korras 30 päeva jooksul.

14. Kolleegium märgib, et TsMS § 353 lg 1 kohaselt kontrollitakse kassatsioonimenetluses kaebuse

alusel ringkonnakohtu poolt materiaalõiguse normide kohaldamist ja tõlgendamist ning

protsessiõiguse normide järgimist. Seetõttu ei pea kolleegium võimalikuks vastata ülejäänud

kassatsioonkaebuse väidetele, kuna need käivad faktiliste asjaolude kohta.

A. Kull, P. Jerofejev, V. Kõve