3-2-1-105-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-105-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. november 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik

Kohtuasi

Traugott Läänmäe hagi Kalle Petersoni, Leevi Rahuleid

Hargi, Tõnu Viksi ja Aktsiaseltsi Tallinna Küte vastu õiguse

tunnustamiseks mitte tasuda kostjatele kapitalirendi-

lepingust tulenevaid makseid.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2/531/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Traugott Läänmäe kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. oktoober 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja ja tema esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik ning kostjad

Kalle Peterson ja Tõnu Viks

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsus

osas, millega jäeti rahuldamata Traugott Läänmäe nõue

tunnustada tema õigust mitte tasuda Aktsiaseltsile Tallinna

Küte 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingust nr

E-24-98 tulenevaid makseid, samuti osas, millega mõisteti

Traugott Läänmäelt välja 1 658 krooni 45 senti

kohtukuludena Aktsiaseltsi Tallinna Küte kasuks ja jäeti

hageja kohtukulud tema enda kanda.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi ja

tunnustada, et Traugott Läänmäe ei ole kohustatud tasuma

Aktsiaseltsile Tallinna Küte 20. novembril 1998. a sõlmitud

kapitalirendilepingust nr E-24-98 tulenevaid makseid.

3. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu otsuse põhjendusi osas,

millega jäeti rahuldamata Traugott Läänmäe nõue

tunnustada tema õigust mitte tasuda 20. novembril 1998. a

sõlmitud kapitalirendilepingust nr E-24-98 tulenevaid

makseid Kalle Petersonile, Leevi Rahuleid Hargile ja Tõnu

Viksile. Jätta nõue rahuldamata Riigikohtu otsuses toodud

põhjendustel.

4. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata.

5. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Mõista Aktsiaseltsilt Tallinna Küte välja Traugott Läänmäe

kasuks kohtukuludena 1 658 krooni 45 senti.

7. Mõista Traugott Läänmäelt välja solidaarselt Tõnu Viksi ja

Kalle Petersoni kasuks 500 krooni.

8. Tagastada ADVOKAADIBÜROO ENTSIK & SILLAR OÜ-le

Traugott Läänmäe eest 12. mail 2005. a tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Traugott Läänmäe esitas 24. septembril 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Kalle Petersoni, Leevi

Rahuleid Hargi, Tõnu Viksi ja Aktsiaseltsi Tallinna Küte (AS Tallinna Küte) vastu, milles palus

tunnustada enda õigust mitte täita 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingu nr E-24-98

(edaspidi kapitalirendileping) alusel kostjate esitatud või esitatavaid nõudeid. Täpsustatud

hagiavalduse kohaselt palus hageja tunnustada oma õigust mitte tasuda kostjatele

kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Samuti palus hageja kostjatelt tema kasuks solidaarselt

välja mõista tasutud riigilõivu ja õigusabikulud.

Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 4. veebruaril 1999. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel Leho

Alliksoolt korteri nr x aadressil Tallinnas Xxxxxx xx/xx (edaspidi elamu). 20. novembril 1998. a olid

Aktsiaselts Tallinna Soojus (AS Tallinna Soojus) rendileandjana ja elamu Xxxxxx xx/xx

kaasomanikud, keda esindas L. Alliksoo, rentnikuna sõlminud kapitalirendilepingu nr E-24-98, mille

p 1.1 järgi on lepingu objektiks hoone soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega

kapitalirendi teel. Lepingu p 11.1 järgi läheb rendile võetud vara omandiõigus rentnikule üle pärast

rendiobjekti väljaostumaksete täielikku tasumist. Viimase väljaostumakse tasumise tähtpäev on

lepingule lisatud maksegraafiku kohaselt 5. juuni 2007. a. Kapitalirendilepingu sõlmimise aluseks oli

elamu kaasomanike 11. märtsi 1998. a otsus soojasõlme rendile võtmise ja väljaostumaksete ühise

tasumise kohta.

Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2000. a otsusega on tuvastatud, et soojasõlm ei olnud elamu

mõtteliseks osaks ning et AS-il Tallinna Soojus ei ole nõudeid müüdavale majaosale. Seega ei toonud

korteri kui vallasasja ostu-müügileping kaasa õiguslikke tagajärgi kapitalirendilepingu suhtes. Hageja

ei olnud otsuse vastuvõtmise ajal elamu kaasomanik. Seadus ei sätesta, et kaasomanike valdusesse

võetud võõra vara valdamisest tulenevad kohustused lähevad automaatselt üle hoone uuele

kaasomanikule. Hagejaga ei sõlmitud enne ostu-müügilepingu sõlmimist kokkulepet, millega ta oleks

astunud poolena kapitalirendilepingust tulenevatesse õigussuhetesse. Hageja ei teadnud ega saanudki

teada kapitalirendilepingu tingimusi, kuna lepingu p 16.2 sätestab poolte kohustuse mitte teha lepingu

sisu ja tingimusi teatavaks kolmandatele isikutele rendileandja kirjaliku nõusolekuta. Taolise

kokkuleppe sõlmimine oleks vähendanud ka hageja poolt müüjale korteri eest makstavat hinda

kapitalirendi väljaostumaksete võrra. Kapitalirendilepingus ei ole sätestatud kohustust, millega isik,

kes soovib korterit müüa, tagab, et enne müügi vormistamist astub ostja kapitalirendilepingusse

müüja asemele. Hagejal puudub õiguslik huvi astuda poolena kapitalirendilepingust tulenevatesse

õigussuhetesse. Hageja on sõlminud teiste korteriomanikega 12. aprillil 1999. a ühise tegutsemise

lepingu, kuid see leping ei hõlma kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi ja lõppes pealegi

31. detsembril 2002. a. Kostjatel ei ole õigust esitada hageja vastu kapitalirendilepingust tulenevaid

nõudeid. Kostjad on nõudnud hagejalt lepingus sätestatud rentniku kohustuste täitmist, sh

väljaostumaksete ja väidetava võlgnevuse tasumist, mis 15. oktoobri 2003. a seisuga moodustab 12

169 krooni ning järgnevate perioodide väljaostumaksete tasumist 7 727 krooni ulatuses. Tegemist on

alusetu nõudega, mis on suunatud alusetult rikastumisele.

2. Kostja AS Tallinna Küte vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hageja nõue selge. 4. veebruaril 1999. a sai hageja ostu-müügilepingu

sõlmimisega ehitise kaasomanikuks. Kapitalirendilepingu alusel tehtavad osamaksed on kaasomandis

oleva asjaga seotud kohustused asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 mõttes, mille tasumise kohustus

lasub hagejal seaduse alusel, sõltumata ühise tegutsemise lepingu või muu sellise kokkuleppe

olemasolust. Hageja ei vaidlustanud kaasomanike kokkuleppe ega kapitalirendilepingu kehtivust ega

sisu, sh osamaksete suurust vms. Kaasomanike otsus soojasõlme omandamiseks ei riku hageja kui

kaasomaniku õiglasi huve, mistõttu hagejal puudub alus keelduda ühise asja valitsemisega seotud

kulutuste kandmisest. Enne 1. juulit 2003. a kehtinud AÕS § 79 lg 1 kohaselt kehtivad vallasasja

valitsemist puudutavad kaasomanike kokkulepped nii kaasomanike eri- kui ka üldõigusjärglaste

suhtes tingimusteta. Hageja väide, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud ta

kapitalirendilepingust teadlik, on tõendamata ja ei puutu asjasse. Müüjapoolne teavitamiskohustuse

rikkumine müügilepingu sõlmimisel tekitab ostjal nõudeid üksnes müüja suhtes ja ei mõjuta

kaasomanike sõlmitud kokkulepete kehtivust kaasomanike suhtes. Elamu valitsemist puudutavad

kaasomanike kokkulepped ning nende alusel ühiselt võetud õigused ja kohustused kehtivad hageja

kui kaasomandi osa tehingulise omandaja suhtes ka kapitalirendilepingut puudutavas osas. 12. aprillil

1999. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingust ja hageja hilisemast käitumisest nähtub, et ta oli ühise

tegutsemise lepingu sõlmimise ajal teadlik kapitalirendilepingu olemasolust ning sellest tulenevatest

kaasomanike kohustustest. Ühise tegutsemise lepingu sõlmimisega avaldas hageja tahet ühise asja

valitsemisega seotud toimingute tegemiseks, sh ühise asja valitsemisega seotud kulutuste

kandmiseks. Nii tegi hageja 15. jaanuaril 2003. a ühisuse arvele rahaülekande summas 1 kroon

selgitusega !kaprent". Sellega on hageja tunnistanud kapitalirendilepingu siduvust enda suhtes.

3. Kostjad L. R. Hark, T. Viks ja K. Peterson hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostjate arvates majandasid korteriomanikud elamut kooskõlas eluruumide erastamise seaduse (EES)

§-ga 15 ühise tegutsemise lepingu alusel. Omanike ühist tahet kapitalirendilepingu sõlmimiseks

elamu kütmise eesmärgil tõendavad nelja korteriomaniku allkirjad lepingul. Korteriomanikele ja

nende singulaarõigusjärglastele on elamu majandamiseks sõlmitud lepingud siduvad

korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 4 alusel. Kostjad on täitnud ning täidavad kapitalirendilepingut,

kuigi kaks kostjat on nagu hagejagi omandanud korterid pärast kapitalirendilepingu sõlmimist.

Ebaloogiline oleks, kui L. Alliksoo suhtes, kes on oma korteri võõrandanud ja muutnud oma

elukohta, kehtiks kohustus täita elamu majandamiseks sõlmitud lepinguid. See oleks vastuolus

kaasomandis olevate elamute majandamise olemuse ja põhimõtetega. Hageja on algusest peale

kasutanud kapitalirendilepingu alusel osutatud hüvesid ega ole avaldanud soovi lõpetada hüvede

tarbimist. Seetõttu on hageja nõue mõistetamatu, sh hageja viide alusetule rikastumisele. Hageja

väide, et kapitalirendilepingust tulenevatest kohustustest teavitamine oleks võimaldanud hagejal

vähendada korteri eest makstavat hinda, ei ole asjakohane. Hageja ja L. Alliksoo vaheline korteri

ostu-müügileping on eraõiguslik lepinguline suhe, mis ei mõjuta elamu teiste kaasomanike õigusi ega

kohustusi.

4. Tallinna Linnakohus rahuldas 8. novembri 2004. a otsusega hagi ja tunnustas hageja õigust mitte

tasuda kostjatele kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Samuti mõistis kohus kostjatelt hageja

kasuks välja kohtukulud.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole 19. juulil 1995. a sõlmitud korteriomanike ühise tegutsemise

lepingus sätestatud, et pooltevahelised kokkulepped kehtivad ka uute korteriomanike suhtes.

Kapitalirendilepingu päisest nähtuvalt on rentniku all mõeldud elamut. Kuna elamu ei ole

registreeritud juriidilise isikuna mittetulundusühingute registris ja L. Alliksoo kui majaelanike

esindaja volitused lõppesid 4. veebruaril 1999. a, puudub isik, kellel oleks seadusest tulenev õigus

jõustada kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi hageja suhtes.

Kostjate väide, nagu läheks uuele kaasomanikule üle eelmise kaasomanikuga sõlmitud lepingust

tulenevad kohustused, on väär. Asjaõigusseaduse § 79 lg 1 reguleerib vaid õigussuhteid, mis

seonduvad kaasomandi valdamisega, kasutamisega ja lõpetamisega. Eelmise kaasomaniku sõlmitud

lepingust tulenevate kohustustega seotud vaidluse suhtes ei ole AÕS § 79 lg 1 kohaldatav. Samuti ei

ole kohaldatav KOS § 8 lg 4, mis sätestab, et korteriomanike õigusjärglase kohta kehtivad

korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. Elamu

soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega kapitalirendi teel on tegelikult müügileping.

Selleks, et ühe poole lepingulised kohustused läheksid üle kolmandale isikule, on vaja lepingust või

seadusest tulenevat õiguslikku alust. Võla ülekandmise lepingut hageja ja eelmine omanik

L. Alliksoo sõlminud ei ole. Kostjad ei ole tõendanud, et eelmine omanik oleks hagejat

olemasolevatest kohustustest teavitanud. Võlaõiguslikust lepingust tulenevate kohustuse eest peab

vastutama lepingu pool, kes kohustuse võttis. Kolmandale isikule saab selline kohustus üle minna

vaid kokkuleppe või seaduse alusel. Eluruumi kui vallasasja võõrandamisel eelmise omaniku

kohustuste automaatset üleminekut uuele omanikule seadus ette ei näe. Hagejaga 4. veebruaril

1999. a sõlmitud ostu-müügilepingus, millega hageja omandas elamus asuva korteri, ei ole sätestatud

ostja kohustust üle võtta soojasõlme rekonstrueerimisega seonduvad kulud.

Ka 12. aprillil 1999. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingust ei tulene võla ülevõtmise kohustust.

Nimetatud lepingu eesmärgiks on vaid kaasomandis oleva elamu valdamise, kasutamise ja haldamise

reguleerimine. Omanike vahetumise hetkel kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg 1 kohaselt

võib võlgnik oma võla teisele isikule üle kanda ainult kreeditori nõusolekul. Kirjalikul tehingul

põhinev võla ülekandmine peab toimuma samuti kirjalikus vormis (TsK § 221). Võla ülekandmist,

mis vastaks eeltoodud tingimustele, toimunud ei ole.

5. Linnakohtu otsuse peale esitasid appelatsioonkaebuse kostjad, paludes linnakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja jätta kohtukulud hageja kanda.

AS-i Tallinna Küte kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohtuotsuses märgitud ega põhjendatud,

milles seisnes hageja õiguste rikkumine AS-i Tallinna Küte poolt, mille kaitseks kohtusse pöörduti.

Kuna sellist rikkumist ei ole tuvastatud, on tegemist hageja poolt pahatahtliku ja alusetu

kohtuskäimisega. Seadusest ei tulene kohtu seisukoht, et kaasomanike sõlmitud ühise tegutsemise

leping ei laiene uutele kaasomanikele, kui selles ei ole vastavat märget. Selline kaasomandi

valdamise korra tõlgendamine on vastuolus seaduse mõttega, mille kohaselt kaasomanike kokkulepe

on ühise kaasomandis oleva asja majandamise lepe, mitte juhuslike samas majas elavate isikute

omavaheline tehing, mis ei sõltu sellest, et neil on ühine omand.

K. Peterson, L. R. Hark ja T. Viks leiavad apellatsioonkaebuses, et kohtuotsus on põhjendamata.

Kohus ei teinud vahet elamu majandamisküsimustel ning lepingulistel õigustel ja kohustustel. Kohus

jättis tähelepanuta kostjate väited, et käesoleva vaidluse puhul on tegemist elamu

majandamisküsimustega, mitte lepingulise vaidlusega. Kapitalirendileping on sõlmitud korterite

omanike otsuse alusel ja hageja on lepingu eest tasumisega tunnustanud korteriomanike otsust

lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Korteriomanikud on kohustatud täitma eelmiste

korteriomanike vastuvõetud otsuste alusel sõlmitud lepingutest tulenevaid kohustusi. Tegemist ei ole

tavalise tsiviilõigusliku lepingu täitmisega ja vastava võlaõiguse kohta käiva regulatsiooni

rakendamisega. Kohus ei ole nendele väidetele tähelepanu pööranud, leides ekslikult, et

kapitalirendilepingu puhul on tegemist müügilepinguga. Ebaloogiline oleks, kui soojasõlme

omandamisest tulenevad kohustused jääksid eelmiste omanike kanda. Kui jääks kehtima kohtuotsuses

näidatud loogika, oleks soojasõlm nende isikute oma, kes olid kapitalirendilepingu sõlmimise ajal

selle sõlmimist otsustavad isikud. See ei ole kooskõlas kohustuse iseloomuga, kuna on ebaloogiline,

et soojasõlme omanikuks saaks olla isik, kellel ei ole enam puutumust elamuga.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus,

millega jäeti hagi rahuldamata. Samuti mõisteti hagejalt kostjate kasuks välja kohtukulud ja otsustati

jätta hageja kohtukulud tema enda kanda.

Ringkonnakohtu hinnangul tekkis hagejal kapitalirendilepingust tulenevate maksete tasumise

kohustus seaduse alusel.

Asjaolu, et kapitalirendileping sõlmiti 1,5 kuud enne seda, kui hageja omandas elamus korteri, ei

vabasta teda sellest lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, nagu hageja ekslikult leiab. Vaidlust ei

ole selle üle, et hageja tarbib soojusenergiat kapitalirendilepingu objektiks oleva soojasõlme abil.

Eelmine kaasomanik soojasõlme ei kasuta, mistõttu on ebaõige hageja seisukoht, nagu peaks endine

kaasomanik jätkama kapitalirendilepingu järgi maksete tasumist. Sellisel juhul läheks seadme

väljamaksmisel ka selle kaasomandi osa lepingu p 11.1 järgi üle L. Alliksoole, mis oleks aga

ebaloogiline, sest viimasel ei ole elamuga enam mingit puutumust.

Eluruumide erastamise seaduse § 15 lg-d 1 ja 2 sätestasid, et elamutes, kus korterite erastamise

käigus on tekkinud viis või enam omanikku, asutavad omanikud elamu ühiseks haldamiseks

korteriühistu. Elamutes, kus korteriühistu moodustamine ei ole nõutav, sõlmivad korteriomanikud

elamu haldamiseks ühise tegutsemise lepingu. Elamus on neli korterit ning korteriomanikud

L. R. Hark, L. Alliksoo, U. Kukk ja T. Rannamägi sõlmisid vastava ühise tegutsemise lepingu

19. juulil 1995. a. Vaidlust ei ole selle üle, et 20. novembri 1998. a elamu soojasõlme

kapitalirendilepingu sõlmimise aluseks oli eelnimetatud ühise tegutsemise leping ning sellele

allakirjutanud L. Alliksoo sõlmis lepingu korteriomanike ühise otsuse alusel. Tegemist oli

kaasomanike huvides võetud kohustusega kaasomandis oleva asja majandamiseks. Kaasomanik

kannab AÕS § 75 lg 1 järgi vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi,

samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe ette

sellise kohustuse üleminekuks endiselt kaasomanikult uuele kaasomanikule kokkuleppe olemasolu.

Hageja poolt korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 11 lg 2 sätestas, et korteriomanike otsus

mõtteliste osade majandamiseks kehtib iga ja igakordse korteriomaniku suhtes. Korteriomandi

võõrandamisel või pärimisel läksid korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad õigused ja

kohustused KOS § 8 lg 4 järgi üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Kuigi

korteriomandiseadus ei sätestanud 4. veebruaril 1999. a kehtinud redaktsioonis, et seda seadust

kohaldatakse ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile (vastav redaktsioon kehtib alates

1. juulist 2001. a), tuleb käesoleva asja lahendamisel seaduse analoogia alusel ja lähtuvalt seaduse

mõttest kohaldada korteriomandiseaduse eelmärgitud sätteid. Korterelamute majandamise suhted on

sarnased sõltumata sellest, kas majandatav elamu on kinnisasja osa või mitte.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada. Samuti palub hageja enda kasuks kostjatelt välja mõista nii kassatsiooniastme kui ka

madalama astme kohtutes kantud kohtukulud.

Kaebuse kohaselt on ringkonnakohtu osundatud EES § 15 lõiked 1 ja 2 üldnormid, mille alusel ei saa

lahendada käesolevat vaidlust, ning KOS § 8 lg 4 ja § 11 lg 2 ei ole tagasiulatuvalt kohaldatavad.

Ringkonnakohus on kohaldanud valesti ka AÕS § 75 lg-t 1.

Asjaõigusseaduse § 75 lg-ga 1 seoses on apellatsioonikohus segamini ajanud elamu valdamise ja

kasutamisega seotud kulud ning kapitalirendilepingu alusel renditava hoone soojasõlme

rendimakseteks tehtavad rahalised maksed. Võlaõiguslikust lepingust tulenevate kohustuste eest peab

vastutama lepingu pool, kes kohustuse võttis. Võla ülekandmist toimunud ei ole. Soojasõlm ei ole

kaasomanike ühine asi, vaid see on AS-i Tallinna Küte omandis. Eelneva tõttu ei ole AÕS § 75 lg 1

kohaldatav. Tsiviilasjas nr II-2/925/2000 tuvastas ringkonnakohus, et soojasõlm ei ole käsitatav

müügilepingu objektiks oleva korteri muu osana. Selles otsuses märgitakse ka, et hagejal ei ole nõuet

müüja vastu hinna alandamiseks, kuid käesolevas ringkonnakohtu otsuses leitakse vastupidist, st

kohtulahendid on omavahel vastuolus.

Õigustatud ei ole analoogia kasutamine ning seaduse hilisema redaktsiooni kohaldamine. Riigikohus

on mitmes lahendis leidnud, et seadusele tagasiulatuva jõu andmine peab olema seaduses selgelt

sätestatud. Korteri soetamise hetkel ei sätestatud korteriomandiseaduses, et seda seadust kohaldatakse

ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile. Korteriomandiseaduse § 8 lg 4 ja § 11 lg 2 ei ole

kohaldatavad ka sisuliselt. Korteriomandiseaduse § 8 lg 4 sätestab vaid selle, et korteriomanike

üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kehtivad korteri omaniku õigusjärglase kohta

kinnistusraamatusse kandmata. Korteriomandiseaduse § 11 lg 2 korral ei ole ringkonnakohus

arvestanud kehtinud KOS § 10 lg 3 teise lausega, mille kohaselt ei vastuta korteriomanik kulutuste

eest, mis ületavad mõtteliste osade korrapärase korrashoiu ja remondi vajadused ja millega ta ei ole

nõustunud. Käesoleval juhul on üheselt selge, et uue soojasõlme paigaldus ületab mõtteliste osade

korrapärase korrashoiu ning remondi vajaduse.

Otsus ei vasta ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 nõuetele. Ringkonnakohus ei

ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja vastuväidetega õiguse ühetaolise kohaldamise kohta

lähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2000. a lahendist. Lisaks ei ole ringkonnakohus

põhjendanud seda, miks olid ebaõiged linnakohtu seisukohad. Otsuses ei ole viidatud, milliseid

materiaalõiguse norme linnakohus vääralt kohaldas ja milliseid protsessiõiguse norme rikkus ja

milles rikkumine väljendus. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu viide TsMS § 334 lg-le 2.

8. Vastustes kassatsioonkaebusele leiavad kostjad, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja

seaduslik.

9. Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuse juurde ning kostjad T. Viks ja K. Peterson

kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja märkis, et hagejale edastab

kapitalirendilepingu järgi arveid AS Tallinna Küte, kes olevat AS-i Tallinna Soojus ettevõtte rentnik.

Samuti märkis ta, et korterid on senini kinnistamata. Hageja palus kostjatelt välja mõista

kassatsioonimenetluses kantud kohtukulud 17 900 krooni ja esitas kohtukulude nimekirja. Kostjad

palusid hagejalt välja mõista kohtukuludena oma reisikulud 500 krooni. Lisaks esitasid kostjad oma

kirjalikud seisukohad kohtumenetluses.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Asjas on tühistatud osas TsMS § 362 p 5 alusel

võimalik teha uus otsus ja hagi rahuldada. Samuti tuleb osas, milles ringkonnakohtu resolutsioon jääb

muutmata, muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi ja jätta hagi rahuldamata Riigikohtu otsuses

toodud põhjendustel.

11. Esmalt käsitleb kolleegium menetlusosaliste ringiga seonduvat, hageja nõude õiguslikku

kvalifikatsiooni, tuvastatud asjaolusid ja kapitalirendilepingu õiguslikku olemust (I). Teiseks hindab

kolleegium hagi rahuldamist AS-i Tallinna Küte suhtes (II) ning seejärel teiste kostjate suhtes (III).

Lõpetuseks võtab kolleegium seisukoha kohtukulude jaotamise kohta (IV).

I. 12. Kapitalirendilepingu sõlmis AS Tallinna Soojus, kuid menetluses osaleb kostjana ja lepingu

järgse võlausaldajana AS Tallinna Küte. Linnakohtu otsuses on märgitud, et AS Tallinna Küte on AS-

i Tallinna Soojus praegune ärinimi. Äriregistri andmetel on tegemist erinevate äriühingutega. AS-i

Tallinna Küte apellatsioonkaebuses on ebatäpsusele linnakohtu otsuses tähelepanu juhitud ja

märgitud, et "AS Tallinna Küte on võtnud AS Tallinna Soojus ettevõtte rendile." (tlk 220.)

Ringkonnakohtu istungi protokollis on märgitud, et "AS Tallinna Küte on rentnik, teenuse osutajaks

on AS Tallinna Soojus" (tlk 283). Riigikohtu istungil väitis hageja esindaja samuti, et AS Tallinna

Küte on AS-i Tallinna Soojus ettevõtte rentnik, kes esitab hagejale arveid ning kellele õigused ja

kohustused kapitalirendilepingust on üle läinud. Kuigi kohtule ei ole esitatud dokumente, mis

eelnevat kinnitaksid, ei ole ükski menetlusosaline vaidlustanud kapitalirendilepingust tulenevate

õiguste ja ja kohustuste kuulumist AS-ile Tallinna Küte. Kolleegium möönab, et selline õiguste ja

kohustuste üleminek oli võimalik äriseadustiku § 5 lg 2 järgi ja on võimalik ka kehtiva

võlaõigusseaduse § 182 lg 5 järgi. Ka on hageja esitanud hagi AS-i Tallinna Küte vastu ega ole

esitanud taotlust kostja asendamiseks TsMS § 76 järgi. Seega loeb kolleegium AS-i Tallinna Küte

kohaseks kostjaks.

13. Kostjad K. Peterson, L. R. Hark ja T. Viks on elamu teised korteriomanikud, kes ei ole enda

kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi vaidlustanud. Tulenevalt TsMS § 242 lg-st 1 on

kohtuotsus selles asjas kohustuslik nii neile kui nende õigusjärglastele, mh võimalikele

eriõigusjärglastele, kellele lähevad üle kapitalirendilepingust tulenevad õigused ja kohustused.

14. Hageja on palunud kohtul tunnustada oma õigust mitte tasuda kostjatele kapitalirendilepingust

tulenevaid makseid. Nähtuvalt hageja esitatud asjaoludest on selline nn negatiivne tuvastushagi

sisuliselt taotlus kohtule tuvastada, et L. Alliksoo kapitalirendilepingu järgsed kohustused AS-i

Tallinna Küte ees ei ole läinud üle hagejale, samuti et lepingu alusel tehtavate maksete hüvitamist ei

või hagejalt nõuda teised korteriomanikud. Sellise nõude rahuldamise eeldusena tuleb tuvastada, kas

L. Alliksoo kohustused on hagejale läinud üle või kas kapitalirendilepingu täitmiseks tehtud kulutuste

hüvitamist võivad hagejalt seaduse või lepingu alusel nõuda teised korteriomanikud.

15. Kuna hageja soovib tuvastada, et kapitalirendilepingust tulenevad kohustused ei ole temale

L. Alliksoolt üle tulnud, puudutab haginõue ka L. Alliksood. Tema vastu ei ole aga nõuet esitatud.

Siiski ei ole kolleegiumi arvates vajalik L. Alliksoo kaasamine menetlusse TsMS § 77 alusel, kuna

tegemist on tuvastusliku nõudega ning kohtulahend kehtib TsMS 242 lg 1 järgi vaid hageja ja kostjate

kui kapitalirendilepingu täitmist nõudnud isikute vahelises suhtes.

16. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

1) hageja on korteriomanik elamus, omandades korteri 4. veebruari 1999. a ostu-müügilepingu alusel

L. Alliksoolt;

2) elamus on neli korterit, mis on seni kinnistamata, st käibes vallasasjadena;

3) 20. novembril 1998. a on AS Tallinna Soojus sõlminud elamu korteriomanikega, keda esindas

L. Alliksoo, kapitalirendilepingu soojasõlme omandamiseks;

4) hageja on keeldunud kapitalirendilepingu alusel tema vastu esitatud nõuete täitmisest;

5) elamus ei olnud kapitalirendilepingu ega hageja ja L. Alliksoo vahelise ostu-müügilepingu

sõlmimise ajal moodustatut korteriühistut.

17. Järgnevalt käsitleb kolleegium kapitalirendilepingu õiguslikku olemust.

Lepingu subjektidena on lepingus nimetatud rendileandjana AS-i Tallinna Soojus (vt ka otsuse p 12

AS-i Tallinna Küte õiguste kohta) ning rentnikuna "Eramu Xxxxxx xx/xx [...] mida esindab

majaelanike esindaja Leho Alliksoo". Lepinguga nõustusid kõik lepingu sõlmimise aegsed

korteriomanikud. Kuna elamu ei saa olla lepingupooleks, on selleks kolleegiumi arvates algselt elamu

lepingu sõlmimise aegsed korteriomanikud, mh L. Alliksoo. Kostjad K. Peterson ja T. Viks on

tunnustanud lepingupoolte õiguste ja kohustuste üleminekut endile. Käesoleva vaidluse esemeks ei

ole, kas elanikud vastutavad rendileandja ees solidaarvõlgnikena lepingu täitmise eest.

Korteriomanike ja võrguettevõtja vahelisi õigussuhteid on Riigikohus lähemalt käsitlenud oma

30. novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04 (RT III 2004, 36, 373).

18. Kapitalirendilepingu esemeks on elamu soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega

(lepingu p-d 1.1 ja 2.1). Vastavalt lepingu p-le 5.2 tasub rentnik rendileandjale väljaostumakseid kuni

rendiperioodi lõpuni, tasudes sellega ka lepingu hinna. Kapitalirendilepingu p-de 1.3, 1.5 ja 11.1 järgi

läheb renditud vara omandiõigus rentnikule üle lepingu lõppemisel või väljaostumaksete

ennetähtaegsel tasumisel. Lepingu p 11.2 järgi koostatakse omandi üleandmise kohta asjaõiguslik

leping. Lepingu p 3.2 järgi läheb vara vastuvõtmise hetkest rentnikule üle vastutus vara säilimise eest,

vara juhusliku hävimise riisiko ja suurema ohu allika valdaja vastutus.

Linnakohus leidis, et kapitalirendileping on müügileping ning ringkonnakohus ei ole vastupidist

seisukohta väljendanud. Kolleegium nõustub selle hinnanguga. Kapitalirendileping on suunatud

soojasõlme tasu eest omandamisele elamu korteriomanike poolt. Seda kinnitavad nii juhusliku

hävimise riisiko panek rentnikule kui ka juba lepingu sõlmimisel igakuiste maksete kokkuleppimine

väljaostumaksetena. Omandiõiguse jätmine rendileandjale täidab siin ilmselgelt vaid

tagatisfunktsiooni. Seega on sisuliselt tegemist müügilepinguga, mille puhul ostuhind tasutakse

osadena graafiku alusel, s.t järelmaksuga. Põhiliseks korteriomanike õiguseks on kapitalirendilepingu

järgi saada oma valdusse ja kasutusse ning hiljem ka omandisse soojasõlm ning kohustuseks tasuda

selle eest väljaostumaksed (lepingu p 7.2.1).

II. 19. Kohustuse üleminekuks ühelt isikult teisele (õigusjärgluseks) peab olema õiguslik alus. 1. juulini

2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 59 lg 1 järgi võivad tsiviilõigused ja -

kohustused ühelt isikult teisele üle minna, kui need ei ole seaduse järgi või oma olemuselt isikuga

lahutamatult seotud. Ostuhinna tasumise või rendi maksmise kohustus ei ole kolleegiumi arvates

reeglina võlgniku isikuga lahutamatult seotud ja võib teisele isikule üle minna. Õigusjärgluse aluseks

sai 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 59 lg 3 järgi olla tehing, seadus või muu õigusakt.

20. Kohustuse ülevõtmiseks tuli TsK § 220 alusel sõlmida võla ülekandmise leping. Sellist

kokkulepet ei ole kohtud tuvastanud. Muu hulgas ei ole kohtud leidnud, et võla ülekandmises oleks

kokku lepitud hageja ja L. Alliksoo vahelises korteri ostu-müügilepingus ega 12. aprilli 1999. a

korteriomanike ühise tegutsemise lepingus. Seega ei ole kohtud tuvastanud, et kapitalirendilepingu

järgsete väljaostumaksete tasumise kohustus oleks läinud hagejale üle tehingu alusel.

Ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt on apellatsioonikohus pidanud kohustuse ülemineku õiguslikeks

alusteks AÕS § 75 lg-t 1 ning analoogia alusel ka KOS § 8 lg-t 4 ja § 11 lg-t 2.

21. Elamus asuvad korterid on tsiviilkäibes vallasasjadena. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-tele 4 ja 6 kuulub igale sellise korteri omanikule reaalosana tema korter

ja sellele vastav mõtteline osa majast. Seega on korteriomanikud maja suhtes käsitatavad

kaasomanikena ja kaasomandi kasutamise suhtes on kohaldatavad kaasomandit puudutavad

asjaõigusseaduse sätted.

22. Ringkonnakohtu viidatud AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa

suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

seotud kahju ja kulutusi. Samuti on ringkonnakohus leidnud, et seadus ei näe ette sellise kohustuse

üleminekuks kokkuleppe olemasolu endise ja uue kaasomaniku vahel. Nõustudes ringkonnakohtuga,

et AÕS § 75 lg 1 sätestab igakordse kaasomaniku kohustuse osaleda ühiste kulutuste, koormiste ja

tekitatud kahju kandmises, ei nõustu kolleegium, et nimetatud säte võiks olla aluseks

kapitalirendilepingu järgsete kohustuste üleminekuks hagejale AS Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus)

suhtes. Nimetatud säte ei näe ette, et kaasomanike sõlmitud lepingutest tulenevad õigused ja

kohustused lähevad üle uuele kaasomanikule, vaid määrab esmajoones kaasomaniku osa suuruse

ühiste kulutuste kandmises, st reguleerib kaasomanike sisesuhet, mitte kaasomanike suhteid

kolmandate isikutega (vt selle kohta ka otsuse p 27). Seega ei anna säte nõudeõigust uue

kaasomaniku vastu kolmandatele isikutele, esmajoones endiste kaasomanike võlausaldajatele. Võla

üleminekut AÕS § 75 lg-s 1 kaasomandiosa võõrandamisel ette ei nähta, s.t võlausaldaja ees jäävad

vastutama lepingu alusel algselt kohustatud isikud, kui ei ole kokku lepitud võla ülekandmises.

Kaasomanikul võlausaldaja suhtes oleva kohustuse üleminekut kaasomandi osa võõrandamisel ei näe

ette ka asjaõigusseaduse teised sätted, muu hulgas AÕS § 74, mis reguleerib kaasomandi mõttelise

osa käsutamist. Ka ei ole asjakohane AÕS § 79, kuna nimetatud paragrahv reguleerib suhteid

kaasomanike endi vahel ning sõlmitud kokkulepete ja sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste

kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste, sh eriõigusjärglaste suhtes. Seejuures juhib kolleegium

tähelepanu ka 1. juulil 2003. a jõustunud AÕSRakS § 13 lg-le 10, mille järgi ei kehti vallasasjana

käibes oleva ehitise või selle osa kaasomanike vaheline kasutuskokkulepe kaasomaniku õigusjärglase

suhtes.

23. Hageja nõude rahuldamata jätmise õigusliku alusena on ringkonnakohus tuginenud ka 1. juulini

2001. a kehtinud KOS § 8 lg-le 4 ja § 11 lg-le 2. Ringkonnakohus on leidnud, et nimetatud sätteid

saab kohaldada analoogia alusel vaatamata sellele, et need hageja poolt korteri omandamise ajal

kehtinud regulatsiooni kohaselt kinnistamata korterite suhtes kohaldamisele ei kuulunud.

Hageja poolt korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 1 järgi kohaldus korteriomandiseadus

korteriomanditele, mille koosseisu kuulusid nii reaalosana korter kui mõtteline osa maatükist ja

ehitisest, ning selline korteriomand loeti kinnisasjaks. Kinnistamata korteritele kohaldatakse

korteriomandiseadust alates 1. juulist 2001. a jõustunud KOS § 28 alusel. Kolleegium ei nõustu, et

analoogia alusel tuleb korteriomandiseadust kohaldada vallasasjana käibes olevate korterite omanike

vahelistele suhtele lepingute ja otsuste kohustuslikkuse kohta ka enne 1. juulit 2001. a. Kolleegium ei

näe siin seaduselünka, mis tuleks täita analoogia alusel. Ringkonnakohtu viidatud EES § 15 lg-tes 1

ja 2 (hageja poolt korteri omandamise aegses redaktsioonis) oli ette nähtud kinnistamata korteritega

elamute majandamiseks kaks võimalust: moodustada korteriühistu, kusjuures selle ajani pidi

haldamist korraldama eluruumide erastamise kohustatud subjekt (EES § 15 lg 1), või korraldada

haldamist ühise tegutsemise lepingu alusel, kui ühistu moodustamine ei ole nõutav (EES § 15 lg 2).

Vaidlusaluse elamu haldamist korraldasid korteriomanikud ühise tegutsemise lepingu alusel.

24. Kolleegiumi arvates ei saanuks L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus)

ees hagejale üle minna aga ka juhul, kui korteriomandiseaduse sätteid analoogia alusel kohaldada.

Ringkonnakohus on ebatäpselt tsiteerinud korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 8 lg-t 4, mille

järgi lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale

kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi

ülemineku hetkest. Ringkonnakohus on samastanud korteriühistu liikmete õiguste ja kohustuste

ülemineku korteriomaniku kui ühisuse liikme õiguste ja kohustuste üleminekuga, seda sisuliselt

põhjendamata.

Korteri võõrandamisega ei kaasne eelmise korteriomaniku korteriga seotud kohustuste üleminekut ka

ringkonnakohtu viidatud KOS § 11 lg 2 järgi. Nimetatud sätte kohaselt kehtivad korteriomanike

otsused mõtteliste osade majandamise kohta iga ja igakordse korteriomaniku suhtes. Nimetatud säte

reguleerib analoogiliselt AÕS §-ga 79 korteriomanike otsuste kehtivust korteriomanike vahelises

suhtes. Korteriomanike omavahelist suhet kulutuste hüvitamisel reguleerib ka korteri omandamise

ajal kehtinud KOS § 9. Seega ei ole ka korteri omandamise ajal kehtinud korteriomandiseaduses

sätteid, mille alusel võinuks L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus) ees

kanduda üle hagejale. Kolleegium märgib, et sellist sätet ei ole ka kehtivas korteriomandiseaduses.

25. Kolleegiumi arvates ei sisaldu ka muudes õigusaktides sätet, mille alusel korteri omandaja astuks

eelmise omaniku sõlmitud või tema suhtes kehtiva kolmanda isikuga sõlmitud lepingusse. Muu

hulgas ei ole sellist regulatsiooni ka nt korteri omandamise ajal kehtinud energiaseaduses ega

kehtivas kaugkütteseaduses.

26. Eelneva põhjal on ringkonnakohus ebaõigesti järeldanud, et L. Alliksoo kapitalirendilepingu

järgsed kohustused on seaduse alusel üle läinud hagejale. Kuna ei ole tuvastatud ka võla ülekandmist

hagejale, ei ole AS-il Tallinna Küte õigust nõuda hagejalt kapitalirendilepingu alusel maksete

tasumist.

Apellatsioonikohus on vajalikud asjaolud tuvastanud, kuid andnud neile väära õigusliku hinnangu.

Seejuures ei ole rikutud TsMS § 333 lg-s 1 nimetatud protsessiõiguse norme. Seega saab kolleegium

tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldama hagi nõudes tunnustada hageja õigust

mitte tasuda AS-ile Tallinna Küte kapitalirendilepingust tulenevaid makseid, ning uue otsusega hagi

selles osas rahuldada.

III. 27. Eelnev ei tähenda kolleegiumi arvates aga seda, et hageja nõue tuleks rahuldada ka teiste kostjate

suhtes. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda,

et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises. Seejuures tuleb arvestada, et nimetatud säte

kohustab kaasomanikku osalema kulutuste ja koormiste kandmises, mis tekivad pärast tema

kaasomanikuks saamist. Säte ei vabasta oma osa võõrandanud kaasomanikku juba sissenõutavaks

muutunud kulutuste kandmisest ega tekkinud kahju hüvitamisest. Kui nt kaasomandis oleva ehitise

katuselt varisenud kivide tõttu saab kannatada kolmas isik, on tal nõudeõigus kõigi nende

kaasomanike vastu, kes olid kaasomanikud õnnetuse toimumise ajal (VÕS § 1059). Samuti ei oleks

mõistlik, kui kaasomanik, kes on võlgu jäänud majandamiskulude kandmisel, vabaneks vastutusest

oma mõttelise osa võõrandamise abil. Samuti ei oleks selline vastutus kaasomandi omandajale

ettenähtav. Seega vastutab iga kaasomanik tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks

muutunud kohustuste eest isiklikult.

Küll on teistel kaasomanikel AÕS § 75 lg 1 järgi nõue kulutuste kandmiseks kohustatud kaasomaniku

vastu ka nende lepingute järgi, mis sõlmiti enne isiku saamist kaasomanikuks, tingimusel, et tegemist

on AÕS § 75 lg 1 järgsete kulutustega. See puudutab kolleegiumi arvates näiteks kaasomandis oleva

maja soojuse, vee või elektriga varustamise või valve- või hoolduslepinguid. Eelnevast järeldub ka

see, et kaasomandi osa võõrandamisel jääb võõrandaja ja omandaja omavahelises suhtes võõrandaja

vastutama kulutuste eest, mis tehti tema kaasomanikuks olemise ajal, ja omandaja nende kulutuste

eest, mis tehakse pärast tema kaasomanikuks saamist.

28. Kapitalirendilepingu puhul, mis on olemuslikult järelmaksuga müügileping, on õiguslik olukord

komplitseeritud. Kuna L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus) ees ei saanud

minna üle hagejale, ei või kapitalirendilepingu rendileandja nõuda hagejalt lepingu järgsete maksete

tasumist. L. Alliksoo vastutab kapitalirendilepingu järgsete maksete tasumise eest, mis olid muutunud

sissenõutavaks korteri omandiõiguse hagejale ülemineku ajaks ning seda nii suhtes hagejaga kui

teiste korteriomanikega. Ebaselge on aga kapitalirendilepingu järgsete väljaostumaksete, mis

muutusid sissenõutavaks pärast korteri võõrandamist, tasumise kohustus hageja ja L. Alliksoo

omavahelises suhtes ning hageja suhtes teiste korteriomanikega.

Kolleegiumi arvates peab mõlemas suhtes tasuma makseid hageja, kui tegemist on kulutustega, mis

seonduvad AÕS § 75 lg 1 järgi elamu alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega. Elamule soojasõlme

soetamise kulud on kolleegiumi arvates reeglina hõlmatavad AÕS § 75 lg-ga 1. Samas on soojasõlm

soetatud L. Alliksoo kaasomanikuks olemise ajal ja kokku on lepitud ka selle ostuhind. Seega kui

korteriomanikud oleksid kohe lepingu sõlmimisel ka ostuhinna tasunud, jäänuks L. Alliksoo osa

hinnast tervikuna tema kanda. Õiguslik olukord on võrreldav sellega, kui korteriomanikud oleksid

ostnud soojasõlme laenuga, s.t oleksid kohustatud tasuma laenumakseid laenuandjale. Siiski on

kolleegium seisukohal, et AÕS § 75 lg-t 1 tuleb õigusrahu ja -selguse põhimõttest lähtudes

tõlgendada selliselt, et kaasomandi võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises suhtes

kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga

kaasnevad õigused alates omandi üleminekust. See puudutab ka kõiki kulutusi, mida kaasomanikud

peavad ühiselt katma AÕS § 75 lg 1 järgi ning mis ei ole enne omaniku vahetust muutunud

sissenõutavaks. Samamoodi toimub vahetus kaasomaniku õiguste ja kohustuste osas ka võõrandaja ja

omandaja omavahelises suhtes. Loomulikult võivad pooled omavahelises suhtes ka kokku leppida,

milliste kohustuste eest vastutab eelmine ja milliste eest uus kaasomanik, kuid selline kokkulepe ei

kehti võlausaldaja ega teiste kaasomanike suhtes. Seega võivad teised kaasomanikud nõuda

kaasomandi osa omandajalt alates omanikuks saamisest, et ta osaleks AÕS § 75 lg 1 järgi ühiste

kulutuste katmises ning võivad vajadusel ka nõude kohtusse esitada ning seda sõltumata sellest, et

võlausaldaja suhtes ei pruugi kohustus uuele kaasomanikule üle läinud olla.

Kolleegium märgib, et kuigi need sätted ei ole käesolevas asjas kohaldatavad, saab põhimõtteliselt

samasuguse järelduse teha ka korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 10 lg-st 3 ja kehtiva KOS §-

st 13. Samasugune põhimõte kehtib sisuliselt ka korteriühistuga elamute majandamisel KÜS § 51,

§ 13 lg 4 ja § 151 järgi, s.t lepingute subjektiks on korteriühistu, kuid nende alusel tehtavad kulutused

jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt nende tegemise ajast. Puudub mõistlik põhjus

põhimõtteliselt eristada korteriomanike ühiste kulutuste kandmise korda sõtuvalt sellest, kas majas on

moodustatud korteriühistu või mitte.

Eelneva põhjal asub kolleegium seisukohale, et elamu teistel korteriomanikel on õigus nõuda hagejalt

kapitalirendilepingu maksete tasumisel osalemist. Seetõttu on hagi rahuldamata jätmine nende suhtes

lõppjäreldustes õige.

29. Ringkonnakohtu otsuses on ka märgitud, et ebaloogiline oleks olukord, kui L. Alliksoo peaks

jätkama kapitalirendilepingu alusel maksete tasumist ja soojasõlme omand läheks väljaostmisel üle

temale.

Kolleegium nõustub sellega, kuid leiab, et sellist olukorda ei saaks tekkida isegi hagi täieliku

rahuldamise korral. Kuigi käesoleva vaidluse esemeks ei ole soojasõlme kuuluvus, juhib kolleegium

tähelepanu kapitalirendilepingu sõlmimise ja soojasõlme paigaldamise ajal kehtinud AÕS § 15 lg-

le 2, § 17 lg-le 1 ja § 107 lg-le 3, mis võimaldavad arvata, et soojasõlme paigaldamisega läks selle

omandiõigus, vaatamata kapitalirendilepingu sõnastusele, üle ehitise kaasomanikele. See on nii

soojasõlme ja elamu olemust ja kasutuseesmärki kui kapitalirendilepingu sisu arvestades ka igati

põhjendatud. Kolleegium ei näe võimalust, et L. Alliksoo saaks seaduse järgi omandada soojasõlme

elamu kaasomandi osa omamata. Samasugune regulatsioon tuleneb kehtiva TsÜS § 53 lg-st 2 ja §-

st 55 ning AÕS § 107 kehtivast redaktsioonist. Kolleegium juhib tähelepanu ka viidatud Riigikohtu

otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, milles samuti leiti, et kortermaja soojasõlm kuulub

korteriomanike kaasomandisse. Tähendust ei oma seejuures hageja ja L. Alliksoo vahelises

varasemas kohtuvaidluses tehtud kohtuotsused, kuna TsMS § 242 lg-te 1 ja 2 järgi seob

tsiviilkohtumenetluses tehtud otsus vaid menetlusosalisi.

30. Kolleegiumi arvates järeldub eelnevast, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab

omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste

kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema

teadlikkusest kulutustest. Erisuseks on vaid juba sissenõutavaks muutunud, kuid võõrandaja poolt

tasumata kulutused. Kui võõrandaja müügilepingus omandajat kõigist esemega seotud kohustustest ei

teavita, võib see olla lepingu rikkumine ning aluseks ostjale õiguskaitsevahendite kasutamiseks, muu

hulgas hinna alandamiseks.

31. Kolleegium märgib, et KOS § 25 lg 1 p-st 1 ja §-st 28 lähtuvalt tuleb korteriomanike

omavahelised vaidlused elamu valitsemisel lahendada hagita menetluses. Kuna esitatud nõue on aga

seotud haginõudega, tuvastamaks, et kapitalirendilepingust tulenevad L. Alliksoo kohustused ei ole

hagejale üle läinud, võis asja lahendada kolleegiumi arvates ka hagimenetluses. Ka ei ole hagita asja,

mille esemeks on sisuliselt vaidlus poolte vahel, lahendamine hagimenetluses selline protsessiõiguse

normi rikkumine, mis võiks üldjuhul olla aluseks otsuse tühistamisele (vt ka Riigikohtu 16. aprilli

2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03 (RT III 2003, 14, 139)).

IV. 32. Kuna hagi rahuldatakse AS-i Tallinna Küte suhtes, tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 60 lg 11

alusel tühistada ka osas, millega mõisteti hagejalt AS-i Tallinna Küte kasuks välja kohtukulud 1 658

krooni 45 senti, samuti osas, milles hageja kohtukulud otsustati jätta tema enda kanda. Kuna

kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja apellatsioonikohtu otsus muutmata teiste kostjate suhtes, ei

muuda kolleegium ringkonnakohtu otsust osas, milles hagejalt mõisteti välja kohtukulud

K. Petersoni, L. R. Hargi ja T. Viksi kasuks.

33. Nii hageja kui kostjad T. Viks ja K. Peterson on taotlenud kohtukulude väljamõistmist

vastaspoolelt.

Hageja palus kostjatelt välja mõista kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud 17 900 krooni.

Linnakohtus on hageja taotlenud kostjatelt kohtukuludena välja mõista hagi esitamisel tasutud

riigilõivu 1 050 krooni ja õigusabikuludena 28 792 krooni. Apellatsioonimenetluses on hageja

taotlenud õigusabikulu 23 010 krooni väljamõistmist. Kuna hagi rahuldati AS-i Tallinna Küte suhtes,

tuleb riigilõiv kolleegiumi arvates temalt TsMS § 60 lg-te 1 ja 11 alusel tervikuna välja mõista. Kuna

esitatud hagi näol on tegemist hinnaga hagiga, saab TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi mõista õigusabikuludena

vastaspoolelt välja kuni viis protsenti kantud kuludest. Hagi hinnaks on ringkonnakohtu otsuse järgi

12 169 krooni, millest 5% on 608 krooni 45 senti. Kolleegiumi arvates tuleb see summa samuti

hageja kasuks välja mõista AS-ilt Tallinna Küte.

Kostjad T. Viks ja K. Peterson palusid hagejalt välja mõista kohtukuludena oma reisikulud 500

krooni. Kolleegiumi arvates on taotlus põhjendatud ja tuleb TsMS § 52 p 7 ja § 60 p 1 alusel

rahuldada ning hagejalt kostjate kasuks 500 krooni välja mõista. Kuna taotluses ei ole märgitud

kummagi kostja osa selles, leiab kolleegium, et raha tuleb hagejalt nende kasuks välja mõista

solidaarselt, s.o selliselt, et hageja võib kohustuse täita ükskõik kummale kostjatest (VÕS § 73).

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik