3-2-1-89-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-89-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. oktoober 2005

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu

Kohtuasi

Evelin Laasi ja Aino Laasi hagi Elli-Marie Suitsu, Aime Raisi

(Raisti), Christel Raisi (Raisti), Rene Raisi (Raisti), Toomas

Raisi (Raisti) ja Laura Roometsa vastu üürilepingu lõppenuks

tunnistamiseks, õiguse tunnustamiseks mitte uuendada

eluruumi üürilepingut ja kostjate eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/153/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Evelin Laasi ja Aino Laasi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

19. september 2005. a

Istungil osalenud isikud

Kassaatorite lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aino Laasile 4. märtsil 2005. a tasutud kautsjon

200 (kakssada) krooni.

4. Tagastada Nikolai Kõivule 23. veebruaril 2005. a Evelin Laasi

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linna Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee 15. detsembri 1989. a otsusega nr 452

tagastati Aino Laasile kui omandireformi õigustatud subjektile Pärnu linnas Xxxx xxx x asuv elamu.

22. juulil 1996. a muutus elamu Xxxx xxx x kinnistu (Pärnu Maakohtu Kinnistusameti Pärnu linna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 365) oluliseks osaks ja A. Laas kanti

kinnistusraamatusse sisse selle kinnistu omanikuna. 14. septembril 2001. a kinkis A. Laas 3/5

mõttelist osa kinnistust oma tütrele Evelin Laasile. 3. detsembrist 2001. a on kinnisasja

kaasomanikud A. Laas 2/5 mõttelises osas ja E. Laas 3/5 mõttelises osas. Xxxx xxx x korterit nr x

kasutab 2. veebruarist 1981. a Pärnu linnaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel üürnik Elli-Marie

Suits koos perekonnaliikmetega.

2. E. Laas ja A. Laas esitasid 17. juunil 2002. a Pärnu Maakohtusse hagi E.-M. Suitsu ja tema

perekonnaliikmete Aime Raisi (Raisti), Christel Raisi (Raisti) ja Rene Raisi (Raisti) vastu, milles

palusid tunnustada hagejate kui üürileandjate õigust mitte uuendada üürilepingut E.-M. Suitsuga ning

lugeda üürileping lõppenuks alates 1. juulist 2002. a. Lisaks palusid hagejad kohustada kostjaid

vabastama Pärnu linnas Xxxx xxx x-x asuva eluruumi ja selle kõrvalruumid hiljemalt ühe kuu

jooksul kohtuotsuse jõustumisest ning tõsta eluruumi vabastamata jätmise korral kostjad eluruumist

välja ilma teist eluruumi vastu andmata, samuti mõista kostjatelt välja üürivõlg 6759 krooni 85 senti.

3. Hagiavalduse kohaselt on hagejate ja kostja E.-M. Suitsu vahel sõlmitud üürileping lõppenud

1. juulist 2002. a ja kostja koos temaga koos elavate perekonnaliikmetega (kaaskostjatega) peab

eluruumi vabastama. Elamuseaduse (ES) § 67 kohaselt loeti tähtajatud eluruumi üürilepingud

sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumise päevast, 1. juulist 1992. a. 1. juulist 1997. a

pikenes poolte üürileping ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks. 14. juunil 2002. a teatasid hagejad

kostjale E.-M. Suitsule, et ei soovi temaga üürilepingut pikendada ja palusid eluruumi vabastada

15. juuliks 2002. a. Kostjad eluruumi ei vabastanud.

Hagejad väitsid, et E.-M. Suits jättis üürnikuna korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused,

makstes üüriarveid esitatust väiksemas ulatuses. Sellest oli hagi esitamise ajaks tekkinud

üürivõlg 6759 krooni ja 85 senti. E.-M. Suits keeldus tasumast üüri tema kasutuses oleva keldri ja

kõrvalhoone eest, samuti maamaksu ja hoonekindlustust. Kohtumenetluse kestel tasus E.-M. Suits

nõutud võla ja lisaks veel 10 114 krooni ja 50 senti, mille hagejad lugesid ruumide kasutamise tasuks.

Üüri maksmisega viivitamine oli üürilepingu rikkumine, mis annab hagejatele ES § 33 lg 1 p 1

kohaselt aluse mitte pikendada E.-M. Suitsuga üürilepingut. Samuti on üüritud eluruum ES § 33 lg 1

p 2 tähenduses elamiseks vajalik E. Laasile. A. Laas soovib kasutada eluruumi suvitamiseks.

Kõnealune eluruum on muutunud varisemisohtlikuks ja vajab kapitaalremonti.

4. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole neil hagejate ees üürivõlga. Nad on

osaliselt arveid tasunud hilinemisega, kuna hagejad ei võimaldanud tutvuda hageja nõude aluseks

olevate algdokumentidega. Pärast kinkelepingu sõlmimist olid hagejad viivituses, sest A. Laas ei

võtnud täitmist vastu ja kostjatel puudusid andmed E. Laasi üürileandjaks olemise kohta. Hagejate

väited elamispinna vajadusest ei ole õiged, sest neile kuulub vaidlusaluses elamus vaba korter ning

hageja E. Laas ei tööta Pärnus.

5. Pärnu Maakohus jättis 12. detsembri 2002. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et

E. Laasil puudub õigus keelduda kostjatega uue üürilepingu sõlmimisest põhjusel, et kostjad pole

täitnud oma kohustusi. Hagejad tekitasid kostjate ees kunstlikult segaduse kinnisasja osa

omandiõiguse üleminekul ja andsid kostjatele eksitavat informatsiooni selle kohta. Hageja E. Laas

pole tõendanud, et tal oleks kostjate valduses oleva eluruumi järele tungiv vajadus.

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 25. märtsi 2003. a otsusega maakohtu otsuse. Vaidlusalusel

pinnal elab Aime Raisi (Raisti) abikaasa Toomas Rais (Raist), kelle vastu ei ole hagejad nõuet

esitanud. Kohus otsustas Toomas Raisi (Raisti) õiguste üle teda asja kaasamata. Maakohus peab asja

uuel läbivaatamisel kohaldama ORAS § 121 ning protsessi tuleb kaasata Pärnu linn.

7. Pärnu Maakohus kaasas 4. juunil 2003 menetlusse kostjana Toomas Raisi (Raisti).

8. Kolmanda isikuna kostjate poolel protsessi kaasatud Pärnu linn teatas, et E.-M. Suits on arvele

võetud munitsipaaleluruumi taotlejana. Pärnu linnal ei ole kostjatele sobivat eluruumi pakkuda. E.-

M. Suits jättis täitmata seadusest (s.o ES § 37 lg-test 1 ja 3) tulenevad kohustused tasuda

kõrvalkulusid. Riigikohtu tsiviilkolleegium on kohtuasjas nr 3-2-1-80-00 asunud seisukohale, et üüri

ja muude maksete tasumisega viivitamise mõjuvaid põhjusi võib üürnik tõendada ka kohtuistungil.

Mõjuvate põhjuste tõendamisel tekib kostjatel õigus üürilepingu sõlmimiseks järgnevaks viieks

aastaks.

9. Pärnu Maakohus rahuldas 19. detsembri 2003. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus tunnistas

hagejate õigust mitte uuendada poolte vahel sõlmitud üürilepingut uueks viieaastaseks tähtajaks ja

lugeda üürileping lõppenuks 1. juulist 2002. a üürilepingu tähtaja lõppemise tõttu, üüritud eluruumi

vajadusega üürileandjatele endile ja nende perekonnaliikmetele. Maakohtu otsuse tegemise ajaks olid

kostjad võlgnevuse tasunud, kuid see ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste

rikkumist. Põhjendatud on asjaolu, et hagejad soovivad ise eluruumi kasutada. Kohaldada tuleb

ORAS § 121 lg-t 5, mille järgi on Pärnu linn kohustatud andma üürniku kasutusse eluruumi.

10. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 2. märtsi 2004. a otsusega maakohtu otsuse, sest maakohtu

otsuse resolutsioonist ei nähtu selgelt, kes peavad koos üürnik E.-M. Suitsuga vaidlusaluse

elamispinna vabastama. Kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb menetlusse kaasata

kostjana. Üürniku perekonnaliikmel Christel Raisil (Raistil) on alaealine tütar Laura Roomets, kes

tulnuks protsessi kaasata kostjana.

11. Pärnu Maakohus kaasas 1. juunil 2004 protsessi kostjana Laura Roometsa.

12. Pärnu Maakohus jättis 23. septembri 2004. a otsusega hagi rahuldamata. Hagi tugineb kahele

alusele: üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused ja üüritud korter on

vajalik üürileandjaile endile. Vähemalt ühe aluse tuvastamisel on hagejal õigus keelduda üürnikuga

uue üürilepingu sõlmimisest ning üürnikul ei ole ES § 32 lõikes 1 nimetatud õigust uue üürilepingu

sõlmimiseks selle tähtaja möödumisel.

Maakohus nõustus hagejatega selles, et kohaldada tuleb ES § 32 ja § 33. Puudub vaidlus asjaolus, et

vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg lõppes 1. juulil 2002. a. Elamuseaduse § 32 ja § 33 sätete

kohaldamisele viitab ka ORAS § 121 lg 11, mis kehtib selle üürilepingu kohta, kuivõrd tegemist on

üürisuhtega õigusvastaselt võõrandatud varana tagastatud elamus.

Hagejatel puuduvad õiguslikud alused keelduda uue üürilepingu sõlmimisest, sest asja kohtulikul

uurimisel ei ole leidnud tõendamist, et E.-M. Suits oleks jätnud korduvalt täitmata oma

lepingujärgseid kohustusi. Esialgses hagis viidatud üürniku võlgnevus tekkis 2002. aasta aprillis, mil

üürileandja asus üürnikult nõudma üüri ka väidetavalt kostjate kasutuses oleva keldripinna,

kõrvalhoone ja välikeldri eest. Hageja esitatud arvestusest on näha, et 2001. aastast kajastunud

võlgnevuse tasus kostja jaanuaris 2002. a ning uus võlgnevus tekkis märtsis 2002. a. Enne

kohtumenetluses esitatud tõendeid kindlustusmaksete suuruse kohta ei olnud kostjaile

kindlustusmaksete aluseks olevaid dokumente tutvustatud. Järelikult ei täitnud hagejad oma ES § 37

lg-s 3 nimetatud kohustust tagada nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumine ning üürnikel

puudus kohustus tasuda kindlustusmaksete eest. Sama kehtib maamaksu hüvitamise nõude kohta.

Hagejad on meelevaldselt käsitanud kostjaid 0,479 osas kinnistust maamaksu kohustust omavate

isikutena. Kostjad leidsid, et nende maamaksu summa saab olla vaid 0,408 osas kinnistust. Nad on

matemaatiliselt õigesti arvestanud enda maamaksu osa.

Tõendatud on, et kostjad jätkasid üürisumma tasumist nende kasutuses olevalt eluruumilt üürileandja

kehtestatud määraga 7 krooni m2 kohta summas 450 kooni ja 15 senti kuus ning on tasunud ka

maamaksu ja kasutuses oleva keldri eest. Hageja esitas ülemääraseid ja põhjendamatuid arveid, mida

kostjad ei pidanudki tasuma, või on seda teinud pärast ES § 37 lg-s 3 nimetatud kohustuse täitmist.

Mõlemad hagejad esitasid väite, et nad vajavad eluruumi elamiseks. A. Laasile on eluruum vajalik

suvisel ajal Pärnus suvitamiseks. Tal puudub võimalus Pärnus suvitada, kuigi ligemale viisteist aastat

kuulub talle majavaldus (kinnistu) Pärnu linnas. A. Laas on viidanud ka põhiseadusele, mille kohaselt

on igal isikul õigus vabalt vallata ja kasutada oma vara. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 2 mõttes on

"eluruumi vajalikkus elamiseks" siiski üürileandja soov alaliselt temale kuuluvasse eluruumi elama

asuda. Suvitamine ei ole alaline elama asumine. A. Laasil on olemas alaline elukoht Kamara külas

Abja vallas Viljandimaal. Kostjad on esitanud nõude osas vastuväite, et kõnealuses elamus on vaba

elamispinda, kuhu hagejad on paigutanud tuttavaid-sugulasi. Hagejad ei suutnud seda väidet ümber

lükata.

Maakohus luges tuvastatuks, et hageja A. Laas töötab OÜ-s Saimer A.K. Kuid tõendatud ei ole, et

hageja täidaks oma tööülesandeid Pärnus. Hageja ei soovinud konkreetset töö sisu selgitada. OÜ

Saimer A.K. on registreeritud Tihemetsas Saarde vallas, mis jääb hageja elukohale lähemale kui

Pärnu linn.

13. Hagejad palusid apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

14. Tallinna Ringkonnakohus jättis 2. veebruari 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendustest tuleb välja jätta osa, kus maakohus leidis,

et hagejate üürinõuded ei olnud põhjendatud. Üüri suurus määratakse üürileandja ja üürniku

kokkuleppega, kostjad on hagejate nõuded üüri osas täinud kohtumenetluse käigus ning hagejad on

üürivõlgnevuse sissenõudmise hagist seejärel loobunud.

Kostjad ei ole mõjuvate põhjusteta tasunud üüri nõutud ulatuses. Pooled pole sõlminud kirjalikku

üürilepingut. Senisest suurema üüri nõudmiseks ei esitanud hagejad kostjatele põhjendusi ega

arvestusi. Sellisel juhul ei olnud üürimaksmisega viivitamises (suurendatud osas) tegemist kostjate

süüga, mistõttu maakohus pidas õigesti hagejate seda alust üürilepingu uuendamata jätmiseks

põhjendamatuks.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et hagejate tungiv vajadus elukohta vahetada elamiseks

Pärnu linnas kostjatele üüritud korteris ei ole tõendatud. A. Laas soovib korterit kasutada suvel

puhkuseks, mitte alaliseks elamiseks. Asjaolu, et E. Laasi töötamise kohaks töölepingus on märgitud

Pärnu linn, ei tõenda, et ta töö tõttu on sunnitud vahetama elukohta ja elama asuma Pärnu linna.

Võrreldes mõlema poole õigustatud huvi selles osas, on kohus põhjendatult pidanud kaalukamaks

üürniku oma.

Mis puutub elamu kapitaalremondi vajadusse, siis ei ole hagejad seda üürilepingu pikendamisest

keeldumise teates esile toonud. Samuti ei ole nad esile toonud õigusnormi, millega nad seostavad

oma hagi ja mainitud väidet.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Hagejad E. Laas ja A. Laas esitasid kassatsioonkaebuse, milles palusid tühistada ringkonnakohtu

otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

16. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kostjad hagejate nõuded üüri osas täitnud ning hagejad on

üürivõlgnevuse sissenõudmise hagist seejärel loobunud. Seetõttu on ringkonnakohtu arvates ebaõige

hinnata õigustamatuks poolte vahel lahenduse saanud üürivõlgnevuse nõuet. Hagejad ringkonnakohtu

sellise seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta Riigikohtu praktikas väljendatud

seisukoha, mille kohaselt rohkem kui kolme kuu üüri suuruse üürivõla maksmine enne hagi esitamist

ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi

annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Riigikohus on leidnud ka, et

ES § 33 lg 1 p 1 mõtte kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu

sõlmimisele ka juhul, kui üürnik on rikkunud eluruumi üürilepingu tingimusi, mis on sätestatud

elamuseaduses.

Juhul, kui on tuvastatud, et üürnik on üürilepingu tingimusi korduvalt täitmata jätnud, omab

üürileandja õigust üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustada kohtus üürniku eesõigust uue

üürilepingu sõlmimisele. Kostja ei ole taotlenud uue üürilepingu sõlmimist. Hagejad taotlevad

üürilepingu lõppenuks lugemist alates 1. juulist 2002. a.

17. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta hagejate väite osas, mille kohaselt kostjad oleksid pidanud

protsessis esitama vastuhagi üürilepingu jätkamise nõudes. ES § 32 lg 2 kohaselt loetakse üürileping

jätkuvaks uueks üüriperioodiks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist

poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest. Hagejad teatasid

üürilepingu lõpetamisest 1. juulist 2002. a. Kostjad ei vastanud sellele taotlusele ega taotlenud uue

üürilepingu sõlmimist. Seega võtsid nad hagejate tehtud ettepaneku vastu ja üürileping tuleb lugeda

lõppenuks 1. juulist 2002. a. Hagi aluseks on taotlus tunnustada üürilepingu lõppemist. Kuna kostjad

ei ole esitanud vastuhagi üürilepingu jätkamise nõudes, tuleb lugeda üürileping lõppenuks 1. juulist

2002. a.

18. Ringkonnakohtu seisukoht, et hagejad ei vaja Pärnus elamispinda, on põhjendamatu. Euroopa

Liidus tunnustatud õiguse ja õigluse põhimõtte seisukohalt on vara omanikul õigus seda vabalt

kasutada ja vallata. Hagejad ei saa oma vara vallata, kuna majas elavad sundüürnikud.

19. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on põhjendatult tuvastanud, et

kostjad ei ole mõjuva põhjuseta üüri tasumata jätnud. Samuti on kohtud tuvastanud, et hagejad ei vaja

tegelikkuses elamispinda Pärnu linnas.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

20. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

21. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 kohaselt märgib ringkonnakohus oma otsuse

põhjendavas osas tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Juhul, kui ringkonnakohus teeb uue otsuse

või muudab esimese astme kohtu otsuse põhjendusi, peab ta juhinduma lisaks TsMS § 330 lg-le 4 ka

TsMS § 231 lg 4 lausetest 2- 4, mille kohaselt kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu

hageja või kostja väidetega, analüüsima otsuses kõiki kogutud tõendeid ning kui ta mõnda tõendit ei

arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsusest tuleb välja jätta osa, kus maakohus leidis, et hagejate

üürinõuded ei olnud põhjendatud. Selline maakohtu otsuse osa motiivide väljajätmine tähendab

maakohtu otsuse põhjenduste muutmist küsimuses, kas üürnik E.-M. Suits rikkus üürimaksmise

kohustust. Samas ei ole ringkonnakohus põhjendanud oma seisukohta, et E.-M. Suits siiski rikkus

üürimaksmise kohustust. Ringkonnakohus leidis ja põhjendas üksnes seda, et E.-M. Suits ei kaotanud

ES § 32 lg-s 1 ettenähtud eesõigust uue üürilepingu sõlmiseks seetõttu, et ta polnud üüri maksmata

jätmises süüdi.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas E.-M. Suits rikkus üürimaksmise

kohustust.

22. Kolleegium leiab, et ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamiseks ei oma iseenesest tähtsust, kas üürnik oli

üürilepingu rikkumises süüdi. Vastavalt TsK §-le 227 omab süü tähtsust varalise vastutuse olemasolu

kindlakstegemiseks. ES § 33 lg 1 p 1 peab silmas üürniku poolset üürilepingu korduvat rikkumist

sõltumata sellest, kas rikkumised on vabandatavad. Samas, kui üürnik tugineb ES § 33 lg 1 p 1

kohaldamisele vastu vaieldes mõnele üürileandja poolsele lepingurikkumisele, tuleb tsiviilõiguses

üldtunnustatud hea usu põhimõtte alusel (TsÜS § 138) kontrollida, kas väidetav rikkumine leidis aset

ja kas sellest tulenevalt oleks ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamine kooskõlas hea usu põhimõttega.

23. Iseenesest on õige kassatsioonkaebuse seisukoht, et üürilepingust tulenevate kohustuste täitmine

pärast hagi esitamist ei vabasta üürnikku vastutusest üürilepingu rikkumise eest. Riigikohtu

tsiviilkolleegium leidis oma otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-40-99 (RT III 1999, 19, 186), et üürivõla

maksmine enne hagi esitamist ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste rikkumist,

mis ES § 54 lg 1 p 1 alusel annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

Kolleegium leiab, et üürivõla tasumine enne või pärast hagi esitamist ei välista ka ES § 33 lg 1 p 1

kohaldamist.

24. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et ES § 33 lg 1 p 2 kohaldamiseks peab üürileandja

tõendama, et ta vajab eluruumi alaliseks elamiseks. TsÜS § 14 lg 2 kohaselt võib isiku elukoht olla

üheaegselt mitmes kohas. Seega võib isikul olla mitu elukohta, s.t et ta võib elada vaheldumisi kord

ühes ja kord teises elukohas.

ES § 33 lg 1 p 2 kohaldamiseks peab kohus asjaolusid kaaludes tegema väärtusotsuse, kaaludes ühelt

poolt üürniku ja temaga koos eluruumis elavate isikute ja teiselt poolt üürilendaja huve, välistades

õiguste kuritarvitamise. Käesolevas asjas tuleb hinnata, kas A. Laasi huvi elada vaidlusaluses

eluruumis suvel kaalub üles kostjate huvi kasutada sama eluruumi edasi uue üürilepingu alusel.

25. Nii nagu ES § 33 lg 1 p 1 puhul, peab kohus ES § 33 lg 1 p 2 kohaldamiseks tegema

väärtusotsustuse. Käesoleval juhul tuleb muuhulgas hinnata E. Laasi tööülesannete täitmise seotust

Pärnu linnaga ja arvestada tema õigusega valida töökohta.

26. Kolleegium ei nõustu hagejate seisukohaga, et kostjad oleksid pidanud protsessis esitama

vastuhagi üürilepingu jätkamise (uuendamise) nõudes. Kui üürileandja esitab kohtusse hagi ES § 33

lg 1 alusel, s.t kui ta vaidlustab üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja

möödumisel, ei pea üürnik esitama hagi üürilepingu uuendamiseks. Ta saab üürileandja algatatud

menetluses (ES § 33 lg 1) esitada vastuväite, milles tugineb oma eesõigusele sõlmida uus üürileping.

27. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma otsuses nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157) asunud

seisukohale, et ES § 32 lg 1 ei anna üürnikule õigust nõuda üürilepingu pikenemist, s.o üürisuhte

jätkumist samadel tingimustel. Kuna kumbki pool ei ole esitanud hagi uue üürilepingu tingimuste

kindlakstegemiseks, on käesolevas asjas kohtud pädevad otsustama üksnes seda, kas E.-M. Suitsul on

ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõigus uue üürilepingu sõlmiseks. Kui kohus sellise eesõiguse tuvastab,

siis ei ole alust tõsta kostjaid vaidlusalusest eluruumist välja. Vaidluse uue üürilepingu tingimuste üle

saab sellisel juhul lahendada ühe või teise poole hagi alusel.

J. Luik, P. Jerofejev, T. Tampuu