3-2-1-94-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-94-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. oktoober 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve

Kohtuasi

Tallinna linna hagi Osaühingu Loo & Ko vastu 1 333 369

krooni suuruse kahju hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/10/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinna linna kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

26. september 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv ja kostja esindaja

vandeadvokaat Vesse Võhma

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. veebruari 2005. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn esitas 15. mail 2002. a hagi Osaühingu Loo & Ko (varasem ärinimi Aktsiaselts Loo &

Ko) vastu lepingu rikkumisest tuleneva kahju 1 333 369 krooni hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt anti 30. novembril 1992. a riigivarana erastatava Tallinna 1. Toidukaubastu

struktuuriüksuste bilansis olnud vara hageja omandisse. Vara hulka kuulusid ka hooned Tallinnas

Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx. Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 1994. a otsusega kinnitatud

munitsipaalvara erastamisnimekirja oli erastatava ettevõttena kantud ka Munitsipaalettevõte Osta

(ME Osta), mis oli antud hagejale Tallinna 1. Toidukaubastuna. 2. jaanuaril 1995. a sõlmis Tatjana

Buklina ME-ga Osta üürilepingu hoones Xxxxxxxx xxx xx asuva korteri nr x kasutamiseks ja Aime

Valdre hoones Xxxxxxxx xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. 13. novembril 1995. a sõlmis Enn Kail

üürilepingu hoones Xxxxxxxx xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. Nimetatud isikud esitasid ME-le

Osta avaldused eluruumi erastamiseks eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alustel ja

korras.

28. veebruaril 1995. a kuulutati välja ME Osta erastamine eelläbirääkimistega pakkumise teel.

Tallinna Linnavolikogu 28. juuni 1995. a otsusega tunnistati ME Osta vara erastamine

ebaõnnestunuks ja jäeti vara ostu-müügileping sõlmimata. 1995. a augustis kuulutati ME Osta

erastamine teistkordselt välja. 7. veebruaril 1996. a otsustas Tallinna Linnavolikogu

linnavarakomisjon lubada ainsana nõuetekohase pakkumise esitanud kostja eelläbirääkimistele.

Tallinna Linnavolikogu rahanduskomisjoni 20. veebruari 1996. a istungil ja linnavarakomisjoni

21. veebruari 1996. a istungil nõustuti ME Osta vara erastamisega kostjale müügihinnaga 10 000 000

krooni, kusjuures tingimuseks seati muu hulgas, et ostu-müügilepingus tuleb näha ette kostja

kohustus erastada eluruumid hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx seal üürilepingute alusel

elavatele inimestele. Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusega nr 17 otsustati kohustada

Tallinna Linnavaraametit sõlmima munitsipaalvara ostu-müügileping kostjaga ME Osta vara

erastamiseks hinnaga 10 000 000 krooni. Ostu-müügilepingus kohustati kostjat jätkama

kaubandustegevust, võtma üle põhikohaga töötajad, investeerima 1996.-1999. a 2 660 000 krooni

ning erastama hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvad eluruumid vastavalt eluruumide

erastamise seadusele. 15. märtsil 1996. a sõlmisid Tallinna Linnavaraamet ja kostja munitsipaalvara

ostu-müügi- ja nõudeõiguse loovutamise lepingu (edaspidi müügileping). Müügilepingu p 3.1

kohaselt oli ostja kohustus erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna

Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele eluruumid võõrandatava vara hulka kuuluvates

elamutes, mh A. Valdrele, E. Kailile ja T. Buklinale. Hooned anti kostjale üle 21. märtsil 1996. a.

Kostja keeldus pärast hoonete omanikuks saamist A. Valdrele, E. Kailile ja T. Buklinale nende

kasutuses olevate eluruumide erastamishinnaga võõrandamisest (erastamisest). Tallinna Halduskohtu

26. septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus nr 17

õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada kostjale hageja kui eluruumide erastamise

kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Xxxxxxxx tee 43 ja Xxxxxxxx 32b ning

kohustati kostjat erastama hoonetes Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvad eluruumid. Tallinna

Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused ning

mõisteti hagejalt õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamiseks T. Buklina kasuks välja 436

308 krooni 45 senti, E. Kaili kasuks 460 045 krooni ning A. Valdre kasuks 379 847 krooni 50 senti.

Samuti mõisteti hagejalt T. Buklina kasuks kohtukuludena välja 23 928 krooni, E. Kaili kasuks 23

200 krooni ja A. Valdre kasuks 10 040 krooni. Halduskohtu otsus on täidetud.

Hageja leidis, et kostja on jätnud täitmata lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse ning on põhjustanud

sellega hagejale kahju l 333 369 krooni. Kostja omandas lepinguga kogu ME Osta vara ning võttis

üle kõik varaga seonduvad ME Osta õigused ja kohustused. Lepingu p 3.1 eesmärgiks oli tagada, et

täidetakse eluruumide erastamise seaduses ettenähtud kohustus erastada eluruumid sõltumata hoonete

kostjale võõrandamisest. Leping sätestab kostja vastutuse kohustise rikkumise korral nii süü

olemasolul kui ka selle puudumisel, mistõttu tuleb tal kahju hüvitada täies ulatuses. Kostja keeldus

lepinguga võetud kohustuse täitmisest põhjusel, et ta ei ole eluruumide erastamise seadusest

tulenevalt eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tsiviilkoodeksi (TsK) § 174 kohaselt ei saa

tsiviilõigusliku tehinguga võetud kohustusest ühepoolselt põhjendamatult taganeda. Ei ole tõendatud,

et kostjal oleksid esinenud temast sõltumatud takistused lepinguga võetud kohustuste täitmiseks. Ka

juhul, kui lähtuda kostja poolt lepingu p-le 3.1 antud tõlgendusest, oli tal TsK § 184 kohaselt

võimalik täita lepinguga võetud kohustus tsiviilõiguslike ostu-müügilepingute sõlmimisega.

Hagiavalduse täpsustuses märkis hageja lisaks, et tema nõue kostja vastu ei ole regressinõue, s.t

hageja ei nõua kostjalt viimase poolt eluruumide üürnikele tekitatud kahju hüvitamist, mida kostja

eest on teinud hageja. Halduskohtumenetluses ei vaieldud pooltevahelise müügilepingu üle. Kostja

keeldus korterite erastamisest elanikele saadetud kirjas 10. oktoobril 1996. a, varem erastamise

võimatusest ei räägitud. Alates sellest ajast pidi kostja olema teadlik, et korterid tuleb üürnike

omandisse anda mitte eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras, vaid selles seaduses

sätestatud tingimustega sarnastel tingimustel või üürnike nõuete rahuldamisega muul viisil.

Xxxxxxxx xxx asuva hoone võõrandas kostja edasi Tallinna Linnavalitsuse nõusolekut rikkudes,

kuna nõusolek oli tingimuslik, s.t antud eeldusel, et kostja tagab vaidlusaluste eluruumide erastamise

vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Xxxxxxxx xxx xx hoone võõrandas kostja edasi hageja

nõusolekuta ega taganud ostu-müügilepingus eluruumide erastamise korraldamist üürnikele. Lisaks

palus hageja kaasata menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel Aktsiaseltsi Buinco (AS Buinco)

ja Virve Normeti.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja leidis, et kahju tekkis hagejal Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu. Seda ei ole

põhjustanud kostja. Kostja ei olnud kaasatud halduskohtumenetlusse, kus otsustati hagejalt üürnike

kasuks hüvitise väljasmõistmine. Lisaks on Tallinna Linnavalitsus 30. detsembri 1997. a kirjaga

nõustunud hoonete Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab

hoonetes asuvate eluruumide erastamise vastavalt eluruumide erastamise seadusele. 27. augustil

1998. a sõlmisid kostja ja V. Normet Xxxxxxxx xxx hoone ostu-müügi- ja pandilepingu. Selle alusel

anti hoone üle V. Normetile. V. Normetiga sõlmitud lepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, et

eluruumide erastamise kohustus läheb lepingu allkirjastamisest üle V. Normetile. Seega kandis kostja

erastamiskohustuse üle V. Normetile hageja nõusolekul. Ka 7. mail 1997. a sõlmitud Xxxxxxxx xxx

xx hoone ostu-müügi eellepingus kostja ja AS-i Buinco vahel on ette nähtud säte (p 3.2), mis

kohustab ostjat lahendama üürnike nõuetega seotud küsimused. Ostu-müügileping Xxxxxxxx xxx xx

hoone müümiseks AS-ile Buinco sõlmiti 30. juunil 1997. a. Xxxxxxxx xxx xx hoone üürnikega on

saavutatud kokkulepped nende kasutuses olnud korterite asendamiseks, v.a T. Buklinaga, kes on

esitatud ettepanekutest keeldunud. Kostja tagas Xxxxxxxx xxx hoone võõrandamisel, et ostu-

müügilepingus oleks üürnikele korterite erastamist võimaldav säte, ning võõrandas hoone seega

kooskõlas hageja antud nõusolekuga. Sama tegi kostja ka Xxxxxxxx xxx xx asuva hoone

võõrandamisel, nähes üürnike nõuete lahendamise ette ostu-müügi eellepingus. Kostja on seega

püüdnud täita müügilepinguga talle pandud korterite võõrandamiskohustust parimal võimalikul viisil

ja heas usus.

Kostja märkis lisaks, et hagist ei selgu, kuidas saab halduskohtu otsusega hagejalt õigusvastase

haldusaktiga tekitatud kahjuna välja mõistetud rahasumma olla hageja kahjuks tulenevalt kostja

väidetavast lepingu rikkumisest. Kostja lepingulise käitumise ja hageja kulutuste vahel puudub

põhjuslik seos. Kostja pidas läbirääkimisi üürnik T. Buklinaga tema nõuete rahuldamiseks, kuid ükski

kostja pakutud võimalus T. Buklinat ei rahuldanud. Teisi üürnikke, kes kostjaga kokkuleppele

jõudsid, ei ole T. Buklinaga võrreldes eelistatud.

3. 30. oktoobri 2002. a määrusega kaasas kohus menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel

V. Normeti ja AS-i Buinco.

4. V. Normet leidis, et ta ei saa olla korterite erastamise kohustatud subjekt. Samuti märkis ta, et arvas

maja ostes, et üürnike erastamisõigus on lõppenud. Ta ei saanud lepingu sõlmimisel aru, et korterite

erastamiskohustus tuleb talle üle.

5. AS Buinco ei ole hagi osas seisukohta avaldanud.

6. Tallinna Linnakohtu 19. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata ning hagejalt mõisteti kostja

kohtukulude katteks välja 46 315 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli kostja müügilepingu p 3.1 järgi kohustatud erastama eluruumid

huvitatud isikutele kostja omandatud vara hulka kuuluvates elamutes vastavalt eluruumide erastamise

seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele. Tsiviilkoodeksi § 227 järgi

kannab isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mitte nõuetekohaselt, varalist vastutust ainult süü

olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhul. Süü puudumist peab tõendama isik,

kes on kohustist rikkunud. Linnakohus leidis, et kostja ei saanud lepingu p 3.1 selles toodud

tingimustel täita. Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna

Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada kostjale

hageja kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga

Xxxxxxxx xxx xx ja Xxxxxxxx xxx ning kohustati kostjat erastama eluruumid. Kohtuotsusega on

tuvastatud, et EES § 6 lg-st 2 tulenevalt oli eluruumide erastamisel munitsipaalomandisse kuuluvate

eluruumide puhul kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses oli erastatav eluruum. Need

eluruumid erastati kohaliku omavalitsuse täitevorgani nõusolekul. Seega oli ME Osta Xxxxxxxx

xxx xx ja Xxxxxxxx xxx asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tulenevalt eluruumide

erastamise seadusest oli kohalik omavalitsus pädev otsustama, kas anda eluruumi erastamiseks

nõusolek või mitte, kuid puudus seaduslik alus ehk volitusnorm ME Osta pädevuse ülekandmiseks

eraõiguslikule juriidilisele isikule.

Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused.

Halduskohus leidis, et kaebuste esitajad olid eluruumi erastamise õigustatud subjektid EES § 4 p l

tähenduses. Nad kaotasid õigusvastase haldusakti tõttu võimaluse erastada eluruumid. Vaidlust ei ole

selle üle, et õigusvastaseks tunnistatud linnavolikogu otsusega oli kaebajaile erastamisõiguse

äravõtmise teel tekitatud kahju. Nimetatud kohtulahenditest tuleneb, et hageja kandis kulutusi oma

õigusvastase haldusakti tõttu. Hageja poolt avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju ei pea kostja

hüvitama, sest kostja ei põhjustanud ega saanud põhjustada hageja poolt õigusvastase haldusakti

andmist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT

III 2001, 33, 351) leiti, et juhul, kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus

nõuda tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti

organi liikmelt seaduses sätestatud tingimustel.

Kostja ei olnud õigustatud ega kohustatud kortereid erastama eluruumide erastamise seaduses toodud

alustel ja viisil, sest erastamine on avalik-õiguslik funktsioon, mida saab teostada üksnes haldusorgan

või isik, kellele selline õigus või kohustus on seadusega antud. Samal põhjusel on alusetu hageja

väide, et lepingupoolte tegelik tahe oli suunatud eluruumide omandiõiguse üleandmisele eluruumi

üürivatele isikutele eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras. Müügilepingu p 3.1

kokkuleppimisel oli poolte tahe suunatud üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide

võõrandamisele eluruumide erastamise seadusele võimalikult lähedastel tingimustel ning üürnikega

vastava kokkuleppe saavutamise võimatuse korral üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate

korteritega samaväärsete korterite ostmisele. Nimetatud kohustust oli võimalik täita üksnes juhul, kui

tehingu sõlmimine vastas üürniku tahtele. Kostja ei saanud kohustust täita temast olenematutel

põhjustel. Seejuures tegi ta kõik endast oleneva, et tagada kõigile üürnikele eluruumide

võõrandamine. Kõigi Xxxxxxxx xxx xx hoone üürnikega, välja arvatud T. Buklina, õnnestus

saavutada kokkulepe korterite asendamiseks samaväärsetega. Korterid ostis AS Buinco.

30. detsembri 1997. a kirjaga nõustus Tallinna Linnavalitsus Xxxxxxxx xxx ja Xxxxxxxx xxx xx

hoonete müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise.

Xxxxxxxx xx xxx hoone suhtes sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingus lepiti kokku, et hoone ostja

kohustuseks on erastada üürnikele korterid. Kostja ei rikkunud korterite võõrandamise kohustust,

vaid kandis selle üle hoone ostjale Tallinna Linnavalitsuse teadmisel ja nõusolekul. Lepingu täitmisel

lähtus kostja lepingu p 3.1 seadusega kooskõlas olevast tõlgendusest, leides, et lepingu mõtte

kohaselt oli tema kohustatud tegema kõik võimaliku ja vajaliku lepinguga seatud eesmärgi täitmiseks.

Hageja on andnud nõuetekohase nõusoleku Xxxxxxxx xxx hoone võõrandamiseks V. Normetile.

7. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldataks.

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2003. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

linnakohtu otsuse muutmata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuludena välja 7375 krooni.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et müügilepingu p 3.1 järgi

oli kostja kohustuseks erastada eluruumid elamutes elavatele üürnikele eluruumide erastamise

seaduses toodud alustel ja korras ning et kostja ei täitnud seda kohustust. Tallinna Halduskohtu

jõustunud otsusega on Tallinna linnalt välja mõistetud tekitatud kahjuna ja kohtukuludena kokku 1

333 368 krooni 95 senti. Kahju hüvitamise nõudes taotlesid kaebuse esitanud A. Valdre, T. Buklina ja

E. Kail neile Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a õigusvastase otsusega tekitatud kahju

hüvitamist. Nimetatud summa väljamaksmise tõttu tekkis hagejal varaline kahju. Ringkonnakohus

nõustus linnakohtu otsuse järeldustega, et kahju tekkis Tallinna Linnavolikogu õigusvastase

haldusakti tõttu ning puudub alus kahju väljamõistmiseks regressi korras kostjalt. Linnakohus leidis

põhjendatult, et kostja ei saanud endale võetud kohustust täita temast olenematutel põhjustel.

Müügilepingu p-s 3.1 kokkulepitu oli võimatu tingimus kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 108 lg 3 mõttes. Kostja on üritanud lepingulist kohustust eluruumide võõrandamise osas

täita. Müügilepingu p 3.1 täitmise võimatuse korral tulnuks pooltel kokku leppida, millistel

tingimustel tuleb kostjal eluruumid üürnikele müüa. Toimikust ei nähtu, et seda oleks tehtud. Kui

hagejal tekkis müügilepingu sõlmimise tagajärjel kahju lepingu p 3.1 täitmise võimatuse tõttu ning

kostja säästis selle tulemusel raha madalama ostuhinna tõttu, võiks kõne alla tulla vastava nõude

esitamine. Selliseid asjaolusid esitatud ei ole.

9. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, leides, et ringkonnakohus on

otsuse tegemisel ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning oluliselt rikkunud

protsessiõiguse norme.

10. Riigikohus tühistas 30. märtsi 2004. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohus leidis, et ringkonnakohus on jätnud lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1

kohaselt kindlaks tegemata lepingu p 3.1 sisu, s.o poolte ühise tahte, jättes selles osas hindamata

hageja väited. Kui ei ole üheselt selge poolte ühine tahe, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu sõlmimise ajal

kehtinud TsÜS § 64 lg 2 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel eeldada poolte soovi luua kehtiv

lepinguline suhe ning eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb leping kehtima võimalikult suures

ulatuses.

Asjas on oluline kindlaks teha, missugustel tingimustel pidi kostja korterid müügilepingu p 3.1

kohaselt üürnikele müüma. Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu hageja väitele, et kostja

oleks saanud müügilepingu p-s 3.1 sätestatud kohustust täita üürnikega ostu-müügilepinguid

sõlmides, tagades neile korteri ostmisel samasugused tingimused, nagu on sätestatud eluruumide

erastamise seaduses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuses põhjendama oma

seisukohta müügilepingu p 3.1 tõlgendamise osas. Muu hulgas tuleks anda hinnang sellele, mida

pidasid pooled mõistlikult võttes silmas lepingus sätestatud "erastamise" all. Alles pärast

müügilepingu p 3.1 sisu kindlakstegemist saab hinnata, kas kostja täitis selle punkti osas lepingut

ning kas ta oli lepingu rikkumises süüdi.

See, et kostja ei põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei välista iseenesest seda, et kostja võis

hagejale kahju tekitada lepingu rikkumisega. Hagejal esineva kahju ja müügilepingu p 3.1 väidetava

rikkumise vahel puudub põhjuslik seos juhul, kui kostja poolt lepingu p 3.1 hageja nõutud viisil

täitmine ei oleks ära hoidnud hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimist eluruume erastada

soovinud üürnikele.

Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et pooled leppisid kokku võimatus lepingutingimuses. Kuna

pooled ei vaidle lepingu kehtivuse üle, ei tekkinud küsimust, kas leping oli TsÜS § 88 lg 2 kohaselt

tühine või mitte.

Kolleegium juhtis tähelepanu veel sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama

üksnes kahju, mida ta nägi ette rikkumise võimaliku tagajärjena või pidi ette nägema lepingu

sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või see tekkis raske hooletuse

tagajärjel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

11. Tallinna Ringkonnakohus jättis 2. veebruari 2005. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

linnakohtu otsuse muutmata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja 7 375 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole kahtlust, et ME Osta omaniku ja erastajana ei olnud hagejal

õigust panna seadusega ettenähtud eluruumide erastamise kohustust kostjale. Samuti ei vaielda selle

üle, et kostja ei saanud kõnealuseid kortereid erastada eluruumide erastamise seaduse alusel.

Vastavalt Riigikohtu otsusele selles asjas esitasid pooled täiendavaid tõendeid (tunnistajate ütlused)

müügilepingu p 3.1 tingimuse seadmise asjaolude ja poolte tahte kohta. Tunnistajate ütlustest, eeskätt

tunnistajate Koit Kaaristu ja Andres Loo omadest, nähtub, et erastamiskonkursi tingimustes ja kostja

pakkumises ei sisaldunud tingimust erastada korterid üürnikele. See tingimus esitati

munitsipaalettevõtte erastamise lepingusse alles vahetult enne lepingu sõlmimist linnavarakomisjoni

ja linnavolikogu otsuses. Tunnistaja K. Kaaristu, kes oli sel ajal nii linnavarakomisjoni kui ka

linnavolikogu esimees, kinnitas, et oldi teadlik, et seda tingimust erastajale seada ei ole õige ning

õige oleks olnud tervikvarast eelnevalt eraldada !sotsiaalsfäär", sest varasematest kogemustest oli

teada, et sellise tingimuse seadmisel tekib alati probleeme, millel ei olnud häid lahendusi. Samas oli

esimene konkurss läbi kukkunud, kostja pakkus head hinda ja et linnal oli raha koheselt väga vaja,

mindi selle peale, et sätestati kostjale tingimuseks erastada korterid üürnikele. Sama tunnistaja

kinnitas, et linnavalitsus oleks pidanud ka pärast lepingu sõlmimist elanike probleemiga edasi

tegelema ja leidma elanikke rahuldava lahenduse. Tunnistaja A. Loo tõendas, et lepingu p 3.1 ilmus

kostjale ootamatult viimasel hetkel, ning et ta kirjutas lepingu alla, kuna tollane aselinnapea

A. Naarits lubas leida lahenduse selle tingimuse täitmisele. Kuna kostja kui toitlustamise ja

kaubandusega tegeleva äriettevõtte eesmärk ei olnud elamufondi haldamine ja korterite erastamine,

müüdi elamud edasi sama eluruumide erastamise tingimusega, saades selleks eelnevalt linnavalitsuse

nõusoleku.

Kostja oleks saanud üürnikele pakkuda korterite erastamist erastamisseadusega sarnastel tingimustel,

kuid see oleks olenenud ka üürnikest ja nende tahtest saavutada kokkulepe erastamise tähtajas, hinnas

ja arveldamise vahendites. Samas, kui linnavalitsus lubas elamud edasi müüa, ilma et oleks nõudnud

müügilepingu p 3.1 eelnevat täitmist, pidi ta olema teadlik, et kostjal lõpeb elamute müügiga

võimalus müügilepingu p 3.1 täitmiseks. Seetõttu ei ole õige pidada hilisemat kahju väljamõistmist

hagejalt ainuüksi kostjapoolse müügilepingu p 3.1 täitmata jätmise tagajärjeks. Kostja süü on sellisel

määral väiksem hageja enda süüst, et see õigustab hagi rahuldamata jätmist TsK § 173 lg 2 ja § 229

lg 1 sätteid silmas pidades. Viimasel hetkel lisatingimuse seadmisel olnuks aus käitumine pakkuda ka

ostuhinna vastavat alandamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja saata

asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus otsuse tegemisel arvestanud

Riigikohtu juhiseid tehingu tõlgendamisel TsÜS § 64 lg 1 kohaselt. Kaevatavast otsusest ei nähtu,

milline oli poolte ühine tahe müügilepingu p 3.1 sätestamisel. Kuna ühine tahe ei ole tuvastatud, ei

saanud kohus kontrollida, kas lepingut on selles osas täidetud ning kas ja millisel määral peab kostja

vastutama hagejale tekkinud kahju eest.

Kohus ei ole hinnanud kõiki asjas esitatud poolte ühist tahet kinnitavaid tõendeid, sh lepingut ning

tunnistajate E. Valdre ja K. Kaaristu ütlusi, ega tunnistaja A. Loo ütluste usaldusväärsust.

Kohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 61. Müügilepingu p-st 3.1 nähtuvat tahteavaldust ei saa

TsÜS § 61 lg 4 kohaselt lugeda kostja tahtega vastuolus olevaks.

Kuna kostja ega hageja ei ole tuginenud asjaoludele, mis oleksid TsK § 229 lg 1 kohaldamise aluseks,

ega taotlenud võlgniku vastutuse määra vähendamist, arvestades teise lepingupoole süüd, ei olnud

ringkonnakohtul õigust nimetatud sätet kohaldada ning seda tehes rikkus ringkonnakohus TsMS

§ 229 lg-t 2. Samuti ei ole kostja tuginenud asjaoludele, et lepingujärgse kohustuse täitmist takistas

hageja nõusolek hoonete edasivõõrandamiseks.

Ringkonnakohus ei ole vastanud hageja apellatsioonkaebuse kõigile põhjendustele, rikkudes sellega

TsMS § 330 lg-t 6.

13. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates on ringkonnakohus arvestanud otsuse tegemisel Riigikohtu juhiseid ja tunnistajate

ütluste alusel teinud õige järelduse, et müügilepingu p 3.1 sõlmimisel ei olnud poolte ühiseks tahteks

üürnikele korterite erastamine erastamisseadusega sarnastel tingimustel. Kuna hageja andis hiljem

nõusoleku hoonete edasimüümiseks, jättis kohus põhjendatult apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Asjaolu, et ringkonnakohus käsitles otsuse motiveerivas osas põhjalikult vaid ringkonnakohtu istungil

ülekuulatud tunnistajate ütlusi, ei tähenda, et kohus ei oleks hinnanud kõiki tõendeid.

Ringkonnakohus jättis muutmata linnakohtu otsuse ja nõustus linnakohtu järeldustega.

14. Kohtuistungil jäid poolte esindajad esitatud kirjalike seisukohtade juurde. Hageja esindaja palus

Riigikohtul kaaluda võimalust uue otsuse tegemiseks asja uueks lahendamiseks saatmata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise

rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

16. Hageja nõude esemeks on kostjalt 1 333 369 krooni saamine. Hagi alusena esitatud asjaolude

järgi on tegemist poolte vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva nõudega. Nõude sisuks on hagejale

kui müüjale müügilepingust tuleneva eluruumide üürnikele võõrandamise kohustuse (müügilepingu

p 3.1) rikkumisest tekkinud kahju hüvitamine.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse § 11 järgi tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda tsiviilkoodeksi ja kuni 1. juulini 2002. a

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätetest. Hageja nõue on kvalifitseeritav TsK § 222 lg 1

järgi kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudena. Sellise nõude rahuldamise eeldusteks

on, et kostja on rikkunud oma kohustust, hagejal on tekkinud kahju ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos. Kostja vabaneb TsK § 227 järgi vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse

rikkumises süüdi.

17. Kohtud on asja lahendamiseks tuvastanud mh järgmised asjaolud:

1) Pooltevahelise müügilepingu alusel võõrandas hageja kostjale kaks hoonet.

2) Võõrandatud hoonetes olid eluruumid, mida asustasid üürnikud, kellel oli õigus eluruumid

erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele.

3) Müügilepingus oli kokkulepe kostja kohustuse kohta võõrandada eluruumid üürnikele.

4) Kostja saavutas osade üürnikega kokkulepped ümberasumise vm viisil nende nõuete rahuldamise

kohta, kuid kokkuleppeid ei saavutatud T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdrega.

5) Halduskohtu otsustega on tunnistatud õigusvastaseks Tallinna Linnavolikogu otsus kostjale

korterite erastamise kohustuse panemise kohta ning mõistetud õigusvastase volikogu otsusega

tekitatud kahjuna ja kohtukuluna T. Buklinale, E. Kailile ja A. Valdrele välja kokku 1 333 369 krooni,

mille hageja on ka tasunud.

6) Kostja on vaidlusalused elamud võõrandanud ! Xxxxxxxx xxx hoone V. Normetile ja Xxxxxxxx

xxx xx hoone AS-ile Buinco.

18. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohtu otsus vastuoluline ja selle õiguslik põhjendus sellises

ulatuses arusaamatu, et seda saab lugeda TsMS § 227 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja

põhjendatuse nõude oluliseks rikkumiseks. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kohtuotsus ei tohi

olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu 24. märtsi 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-22-05 (RT III 2005,

12, 124) ja 11. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05 (RT III 2005, 17, 181)).

Jättes muutmata linnakohtu otsuse, ei ole ringkonnakohus otsuses märkinud, et ta nõustus TsMS

§ 330 lg 5 järgi linnakohtu põhjendustega hagi rahuldamata jätmiseks. Pigem võib nii ringkonnakohtu

otsuse resolutsioonist ("Jätta Tallinna Linnakohtu 19. 06. 2003 otsus muutmata ringkonnakohtu

otsuses toodud põhjendustel") kui ka otsuse põhjendavast osast aru saada, et apellatsioonikohtu

arvates tuleb hagi jätta rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud seisukohtadega. Sellisel juhul tuli

aga analüüsida kõiki poolte väiteid ja esitatud tõendeid. Ringkonnakohtu otsuses on analüüsitud vaid

tunnistajate K. Kaaristu ja A. Loo ütlusi ning lepingu sõlmimise protseduuri. Kolleegiumi arvates

peab ringkonnakohus, kui ta nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, seda ka otsuses

märkima. Samamoodi peab otsusest selgelt nähtuma, kui ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse

põhjendusi muudab, isegi kui ta jätab otsuse resolutsiooni muutmata. Praegusel juhul ei ole

kolleegiumil võimalik üheselt aru saada, milliste põhjendustega on hagi kokkuvõttes rahuldamata

jäetud, mis on aga oluliseks eelduseks kohtuotsuse kontrollimisele kaebemenetluses.

Linnakohtu otsuse järgi on hagi jäetud rahuldamata, kuna Xxxxxxxx xxx hoone puhul ei ole kostja

kohtu arvates kohustust rikkunud, sest ta tagas hageja nõusolekul ostu-müügilepinguga kohustuse

ülekandmise V. Normetile. Xxxxxxxx xxx xx hoone puhul leidis linnakohus, et kostja jättis oma

kohustuse täitmata üürnik T. Buklina suhtes, kuid rikkumine toimus kostjast olenematutel põhjusel, st

mitte tema süül. Ringkonnakohtu otsusest nähtub aga, et kostja on kohtu arvates oma kohustusi

rikkunud mõlema hoone puhul, kuid otsusest ei ole arusaadav, milles rikkumine seisnes. Samuti ei ole

ringkonnakohus käsitlenud nõude eelduseks oleva süü puudumist vastavalt TsK §-le 227 ega üldse

hageja kahju ulatust ega põhjuslikku seost kahju ja rikkumise vahel. Põhjendamatu on kolleegiumi

arvates ringkonnakohtu arutelu TsK § 229 lg 1 kohaldamise üle, kui ei ole tuvastatud nõude

rahuldamise üldised eeldused: kostja rikkumine, süü, kahju tekkimine hagejal ning põhjuslik seos

rikkumise ja kahju vahel. Ainuüksi asjaolu, et linnavalitsus lubas hooned edasi võõrandada, ei saa

põhjendada nõude materiaalõiguslike eelduste väljaselgitamata jätmist. Samamoodi jääb ebaselgeks

ja otsuse muu põhjendusega seostamatuks ringkonnakohtu märkus, et "viimasel hetkel lisatingimuste

seadmisel oleks aus käitumine olnud pakkuda ka ostuhinna vastavat alandamist". Kolleegium nõustub

hagejaga, et arusaamatuks jääb ka ringkonnakohtu seisukoht tunnistaja Elju Valdre ütluste suhtes.

Ringkonnakohtu toimiku kohaselt (tl 101) on E. Valdre ringkonnakohtus tunnistajana üle kuulatud,

kuid isegi seda asjaolu ei ilmne ringkonnakohtu otsusest, nagu ei ole viidet ka tema tunnistuste

hindamisele.

Kuna ringkonnakohtu otsus on sedavõrd suures osas põhjendamata ja vastuoluline esimese astme

kohtu põhjendustega nõustumise osas, on see ainuüksi piisavaks põhjuseks otsuse tühistamiseks ja

uueks läbivaatamiseks saatmiseks.

19. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus asja lahendamisel järginud ka Riigikohtu 30. märtsi

2004. a otsuses samas asjas (RT III 2004, 10, 122) antud juhiseid, rikkudes nii TsMS §-s 365

sätestatut. Riigikohus kohustas ringkonnakohut asja läbi vaadates välja selgitama, milline oli kostja

eluruumide võõrandamise kohustuse tegelik sisu, s.t esmajoones selgitama, kas kostja pidi kohustuse

täitmiseks võimaldama elanikel osta nende kasutuses olnud korterid samadel tingimustel (esmajoones

hinna osas) nagu erastamisel eluruumide erastamise seaduse järgi (vt viidatud Riigikohtu otsuse

p 19). Sellest lähtudes tuli hinnata kostja kohutuse rikkumist ja sellele tuginevat hageja nõuet.

Ringkonnakohus ei ole Riigikohtu juhiseid järginud ja on selle asemel kahe tunnistaja ütlusele

tuginedes selgitanud lepingu sõlmimise asjaolusid ja erastamiskohustuse lepingusse lisamist

"viimasel hetkel". Kolleegiumile jääb selgusetuks tunnistajate ütluste seos müügilepingu p 3.1

tõlgendamisega. Ringkonnakohus ei ole tegelikult võtnud lepingu p 3.1 sisu osas selget seisukohta.

Vaatamata sellele hindas ta siiski hageja nõuet, mille lahendamise eelduseks on just müügilepingu

p 3.1 täpse sisu väljaselgitamine. Sellega jättis ringkonnakohus vastamata ka apellatsioonkaebuse

põhjendustele.

20. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kogumis kõiki tõendeid ja lepingu

täitmise asjaolusid ning tuvastama üheselt müügilepingu p 3.1 sisu kooskõlas Riigikohtu 30. märtsi

2004. a otsuse juhistega. Kolleegium märgib, et vaidlust ei ole selle üle, et müügilepingu p 3.1 oleks

iseenesest seadusevastane või et selle täitmine oleks iseenesest võimatu. Kolleegiumi arvates on

pooled olnud üksmeelel selles, et müügilepingu p 3.1 ei tähendanud kostja jaoks kohustust erastada

korterid eluruumide erastamise seaduse alusel. Vaidluse all ei ole ka see, et müügilepingu p 3.1

täitmisena on olnud piisav teiste üürnikega kokkulepete saavutamine korterite erastamise asemel

neile asenduspindade soetamiseks või nende nõuete muul viisil rahuldamiseks. Kolleegiumi arvates

vaidlevad pooled selle üle, kas kostja pidi pakkuma neile üürnikele, kes muude pakutud võimalustega

ei nõustunud, võimalust omandada nende kasutuses olnud korterid eluruumide erastamise seaduses

sätestatutega sarnastel tingimustel, mh erastamishinnaga, või piirdus kostja kohustus alternatiivsete

võimaluste pakkumisega. Kohtud ei ole tuvastanud, et T. Buklinale, A. Valdrele ja E. Kailile oleks

pakutud võimalust omandada nende kasutuses olnud korterid erastamishinnaga ja nad oleks sellest

keeldunud. Ringkonnakohtu otsuses on küll märgitud, et kostja oleks saanud üürnikele sellist

korterite omandamist pakkuda, kuid ei ole võetud seisukohta, kas kostja pidi sellise pakkumise

tegema või selle tagama. Kolleegiumi arvates ei nähtu kohtuotsustest ega asja materjalidest

asjaolusid, mis annaks alust arvata, et kostja kohustus oleks piirdunud korteri soodustingimustel

omandamise asemele üksnes alternatiivsete võimaluste (esmajoones asenduskorterite) pakkumisega.

21. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, millist tähendust omab asja lahendamisel Tallinna

Linnavalitsuse 30. detsembri 1997. a kiri kostjale (linnakohtu tl 82), milles on lause: "Oleme nõus

nimetatud hoonete müügiga juhul kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide

erastamise vastavalt Eluruumide erastamise seadusele." Samuti seondub sellega küsimus

vaidlusaluste hoonete AS-ile Buinco ja V. Normetile võõrandamise tähendusest asja lahendamisel.

Nendest asjaoludest on võimalik teha erinevaid õiguslikke järeldusi. Muu hulgas võib väita, et

hoonete võõrandamine ei mõjutanud kostja kohustust täita temale müügilepinguga pandud kohustusi.

Samuti võib aga väita, et hoonete võõrandamisel kanti korterite võõrandamise kohustus hageja

nõusolekul kostjalt üle AS-ile Buinco ja V. Normetile, s.t tegemist on võla ülekandmisega TsK § 220

lg 1 järgi. Võimalik on aga ka see, et kostja on kokkuleppel hoonete ostjatega pannud korterite

võõrandamiskohustuse TsK § 175 järgi kolmandatele isikutele, s.o hoonete ostjatele, kuid sel juhul

jäänud hageja ees isiklikult vastutama kohustuse täitmise eest. Ringkonnakohus ei ole neile

küsimustele otsuses tähelepanu pööranud, jättes nii vastamata ka apellatsioonkaebuse põhjendustele.

Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid väitnud või kohtud oleks tuvastanud, et kostja ei oleks

võinud seaduse või müügilepingu järgi ostetud hooneid edasi võõrandada või et see oleks võinud

toimuda vaid hageja nõusolekul. Linnakohtu otsuse järgi on korterite võõrandamiskohustus

Xxxxxxxx xxx hoone osas kantud hageja nõusolekul üle kostjalt V. Normetile. Kolleegium märgib, et

linnakohus ei ole selgelt tuvastanud kohustuse ülekandmist Xxxxxxxx xxx xx hoone osas ja pigem

nähtub otsusest, et seal seda ei toimunud. Ringkonnakohus ei ole nende linnakohtu seisukohtade

kohta oma hinnangut avaldanud.

Kostja ja V. Normeti vahelise hoone ostu-müügilepingu p-des 5.3 ja 5.4 oli kokkulepe, et lepingu

allkirjastamisega läheb V. Normetile üle kohustus erastada üürnikele korterid vastavalt eluruumide

erastamise seadusele, kui üürnikud on selleks seaduses sätestatud tähtaja jooksul tahet avaldanud

(linnakohtu tl 85). Linnakohus on järeldanud sellest, et korterite võõrandamiskohustus (võlg) on selle

kokkuleppega kantud hageja nõusolekul üle V. Normetile. Kolleegium sellega ei nõustu. Seaduse

järgi ei ole võimalik oma lepingulise kohustuse täitmise üleandmine teisele isikule ennast täitmisest

vabastava toimega teisiti kui vaid võlausaldaja nõusolekul, st see saab toimuda vaid võla ülekandmise

teel TsK § 220 järgi. Kohtud ei ole selgitanud, kas ja kuidas tuleneb selline nõusolek Tallinna

Linnavalitsuse 30. detsembri 1997. a kirjast. Nõusolek on selle teksti järgi antud hoonete

võõrandamiseks, mitte aga selleks, et vabastada kostja korterite võõrandamiskohustuse täitmisest.

Seega ei saanud hoonete võõrandamine mõjutada ka kostja vastutust hageja ees müügilepingu p 3.1

järgi ning kokkulepped kolmandate isikutega korterite võõrandamiskohustuse üle said omada vaid

TsK § 175 järgset tähendust. Kostja ei vabanenud seetõttu kolleegiumi arvates oma kohustuse

täitmisest hoonete võõrandamisega kolmandatele isikutele, s.o müügilepingu p 3.1 järgse kohustuse

täitmisest, vaid pidi jätkuvalt tagama korterite võõrandamise võimaluse. Kui V. Normet või AS

Buinco ei ole täitnud neile müügilepingutega pandud kohustust, on kostjal õigus rakendada nende

suhtes õiguskaitsevahendeid.

22. Kui asja uuel läbivaatamisel leitakse, et kostja on rikkunud müügilepingut, tuleb hinnata ka kostja

rikkumise süülisust TsK § 227 järgi. Nimetatud sätte järgi vastutab kohustust rikkunud võlgnik selle

eest vaid oma süü (tahtluse või ettevaatamatuse) olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga

ettenähtud juhud. Hageja on väitnud hagis, et kostja pidi vastavalt müügilepingule vastutama

kohustuse rikkumise eest ka süü puudumise korral. Kohtud ei ole hinnanud müügilepingu p-de 11

ja 12 tähendust kostja vastutusele. Kui kohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et kostja on oma

kohustusi rikkunud ja vaatamata müügilepingu p-dele 11 ja 12 on kokku lepitud süüline vastutus,

tuleb hinnata, kas korterite võõrandamiskohustuse rikkumine oli tahtlik või ettevaatamatu.

Kolleegiumi arvates saab võõrandamiskohustuse rikkumist pidada üldjuhul süüliseks, kui üürnikele ei

pakutud võimalust omandada kortereid eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel

tingimustel. Süü olemasolu kostja käitumises on möönnud ka ringkonnakohus, kuid otsusest ei nähtu,

millise rikkumise puhul ja milles see süü väljendus.

23. Linnakohus leidis, et hageja poolt T. Buklinale, E. Kailile ja A. Valdrele kohtuotsuse alusel

tasutud rahasummad on makstud hageja antud õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju

hüvitamiseks ning kuna kostja ei ole põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei saa ta vastutada

ka sellega tekitatud kahju eest. Ringkonnakohus selles osas seisukohta avaldanud ei ole.

Vaidluse all ei ole, et kostja ega hoonete hilisemad omanikud ei võimaldanud T. Buklinal, E. Kailil ja

A. Valdrel omandada oma kortereid eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel.

Hageja on nimetatud isikutele halduskohtu otsuse täitmiseks tasunud kokku 1 333 369 krooni.

Vaieldakse selle üle, kas selle raha maksmine on käsitatav hageja kahjuna ning kas see on põhjustatud

kostjapoolse lepingurikkumisega.

24. Kohustust rikkunud võlgnik peab TsK § 222 lg 1 järgi hüvitama võlausaldajale rikkumisega

tekitatud kahju. Kahjuks loetakse TsK § 222 järgi mh võlausaldaja tehtud kulutusi. Kahju hüvitamise

eesmärk on võlausaldaja paigutamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kus

võlausaldaja oleks olnud, kui võlgnik ei oleks oma kohustust rikkunud (vt nt Riigikohtu 21. märtsi

2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-106-03 (RT III, 2003, 33, 342)). Tallinna Halduskohtu 1. märtsi

2002. a otsuse järgi on hagejalt T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kasuks raha väljamõistmist

põhjendatud sellega, et hageja ei võinud nende isikute kasutuses olnud korterite erastamiskohustust

kui avalik-õiguslikku kohustust delegeerida kostjale kui eraõiguslikule juriidilisele isikule ning

korterite uued omanikud on keeldunud kortereid erastamast või erastamishinnaga müümast, mistõttu

üürnikud on kaotanud neile seadusega tagatud korterite erastamise õiguse. Üürnikele tekitatud

kahjuks luges halduskohus korterite turuhinna, millest arvas maha eluruumide erastamise hinna ja

notari tasu.

On ilmne, et hageja ei saa nõuda kostjalt tema enda antud õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju

hüvitamist ning seda ei ole hageja ka taotlenud. Hagi järgi tekkisid hagejale kulud halduskohtu otsuse

täitmisest. Neid kulusid ei oleks hageja väitel tekkinud, kui kostja oleks täitnud müügilepingu p 3.1,

s.t taganud üürnikele korterite müümise eluruumide erastamise seadusega sarnastel tingimustel.

Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsuses on märgitud, et väidetava lepingurikkumise ja hageja kulude

vahel ei oleks põhjuslikku seost vaid siis, kui kostja poolt lepingu täitmine ei oleks ära hoidnud

hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimist. Samuti on nimetatud otsuses juhitud tähelepanu

sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama kahju vaid ulatuses, mida ta nägi ette

või pidi ette nägema oma rikkumise võimaliku tagajärjena lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud

juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja sai ette näha ja pidi kolleegiumi

arvates üldjuhul ette nägema, et hageja kannab avalik-õiguslikku vastutust, kui ta ei taga seadusega

temale pandud korterite erastamise avalik-õigusliku kohustuse täitmist, kuna hageja selline kohustus

ja selle rikkumise tagajärjed põhinevad otseselt õigusaktidel. Seega pidi kostja arvestama, et temale

lepinguga pandud kohustuse täitmata jätmisest tekivad hagejale kulutused. Siiski ei ole kohus seotud

hüvitise suuruse hindamisel halduskohtu otsusega hüvitise suuruse määramise osas, nagu tuleneb ka

Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsusest. Muu hulgas ei ole kohus seotud korterite turuväärtuse

määramisega halduskohtu poolt, samuti hagejalt halduskohtu otsusega välja mõistetud

kohtukuludega, kuid kohtuotsust võib arvestada ja hinnata tõendina.

25. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kohus võib TsK § 229 alusel vähendada välja mõistetavat

kahju hüvitist vaid poole taotlusel (vt nt ka Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

69-05 (RT III, 2005, 23, 246)). Ringkonnakohus ei ole aga enne TsK § 229 lg 1 kohaldamist

tuvastanud, millises ulatuses peaks kostja hüvitama hagejale tekkinud kahju, mis on kolleegiumi

arvates TsK § 229 lg 1 kohaldamise eelduseks. Alles seejärel, kui kohus on tuvastanud kohustuse

rikkumise ja lahendanud kostja süü küsimuse, saab kohus hakata hindama kahju tekkimist hagejal

ning selle põhjuslikku seost kostja rikkumisega, samuti kaaluda TsK § 229 kohaldamist. Kolleegium

märgib, et ringkonnakohus kahju suurust ega põhjusliku seose küsimusi sisuliselt ei käsitlenudki.

Ka jääb kolleegiumile arusaamatuks, kuidas saab hageja nõusolek hoonete võõrandamiseks anda

alust hüvitise vähendamiseks, kuna sellega ei vabastatud kostjat oma kohustuse täitmisest. Ka ei

nähtu otsusest, miks pidas kohus vajalikuks vähendada kostjalt väljamõistetavat hüvitist sellisel

määral, et see hoopis välistatakse.

Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve